UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 25 marca 2015 r. Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej uwzględnił w całości żądanie powoda i uchylił uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w B. o nr(...), podjęte na zebraniu w dniu 22 maja 2014 r., a ponadto zasądził od pozwanej na rzecz powoda koszty procesu. Na uzasadnienie wydanego rozstrzygnięcia Sąd pierwszej instancji przytoczył następujące motywy:

W dniu 22 maja 2014 r. odbyło się zebranie właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) ul. (...) w B.. W dniu zebrania udział właściciela lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w B. w nieruchomości wspólnej wynosił 255/10.000. W księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości udział ten był określony na 225/10.000. Wpis ten w księdze wieczystej został sprostowany postanowieniem z 3 czerwca 2014 r..Właściciele reprezentujący 2.097/10.000 części w nieruchomości wspólnej złożyli na zebraniu wniosek o zmianę sposobu glosowania uchwał i podjęcie ich w trybie 1 właściciel 1 głos, co było motywowane tym, ze suma udziałów ujawnionych w księgach wieczystych nie jest równa 1. Na zebraniu w dniu 22 maja 2014 r. podjęto uchwałę oznaczoną w akcie notarialnym Repertorium (...) w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną i uchwałę oznaczoną nr (...) w sprawie udzielenia zgody na zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do podpisania umowy. Na tym samym zebraniu podjęto też uchwałę nr (...) w sprawie cofnięcia zgody na podział nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów w nowo powstałych nieruchomościach wspólnych. Wymienione uchwały zostały podjęte w trybie głosowania, że jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos.

Przechodząc do rozważań prawnych Sąd pierwszej instancji wskazał, iż zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Właściciel lokalu może kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, gdyż niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z wadliwego sposobu jej podjęcia.

W rozpoznawanej sprawie powód kwestionował uchwały z uwagi na niepra-widłowości w trybie ich podjęcia. Sąd Okręgowy wskazał, że zasadą jest podejmowanie uchwał większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zgodnie z art. 23 ust. 2 a ustawy o własności lokali w sytuacji, kiedy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej ¹/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak ustalono w sprawie, na zebraniu w dniu 22 maja 2014 r. właściciele reprezentujący 2097/10.000 części w nieruchomości wspólnej złożyli wniosek o zmianę sposobu głosowania uchwał i podjęcie ich w trybie 1 właściciel 1 głos z uwagi na to, że suma udziałów ujawniona w księgach wieczystych nie jest równa 1. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że brak było podstaw do ustanowienia takiego trybu głosowania. Na ustalenie, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 miał wpływ zapis zawarty w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w B., z którego wynikało, ze udział w nieruchomości wspólnej przypadający na ten lokal wynosi 225/10.000. W istocie udział ten wynosił jednak 255/10.000. Wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nr (...) sprostowano w tym zakresie postanowieniem z 3 czerwca 2014 r.. Z przedłożonego do akt sprawy aktu notarialnego, obejmującego ustanowienie odrębnej własności tego lokalu oraz sprzedaż tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynika jednoznacznie, że udział w nieruchomości wspólnej związany z tym lokalem wynosi 255/10.000. Podniesiono, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest domniemaniem wzruszalnym, a wpis prawa własności ma charakter deklaratywny. Sąd Okręgowy uznał, ze okoliczność iż w dniu podjęcia przez pozwaną wspólnotę uchwał zapisy w księdze wieczystej pozwalały na ustalenie, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 nie przesądza o prawidłowości podjęcia uchwał. Wskazany wniosek był skutkiem obalenia przez powoda domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż wykazał on że faktycznie udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalem nr (...) wynosił 255/10.000. Nieprawidłowo ujawniona w księdze wieczystej wielkość udziału w części wspólnej pozostaje bez wpływu na faktyczną wielkość tego udziału. Przy przyjęciu udziału w prawidłowej wysokości suma udziałów w nierucho-mości wspólnej była równa jeden, a tym samym nie było podstaw do zastosowania trybu podejmowania uchwał określonego w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że tryb podjęcia zaskarżonych uchwał był nieprawidłowy i jako takie uchwały te są niezgodne z przepisami prawa. Dlatego też zaistniały przesłanki do ich uchylenia. Zdaniem Sądu pierwszej instancji nieprawidłowy tryb podjęcia uchwał mógł mieć wpływ na ich treść albowiem prawidłowo byłyby one podejmowane większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Biorąc zatem pod uwagę wielkość udziału przysługującego powodowi oraz pozostałym właścicielom głosującym przeciw uchwałą oraz tych, którzy wstrzymali się od głosu, zaskarżone uchwały mogły nie zostać podjęte względnie mogły być podjęte w innym kształcie. Wynikiem wyżej przedstawionych ustaleń oraz ich oceny było uwzględnienie powództwa w całości i uchylenie uchwał zaskarżonych przez powoda. O kosztach procesu postanowiono w oparciu o art. 98 k.p.c..

Wyrok Sądu Okręgowego został zaskarżony w całości przez pozwaną wspólnotę. W apelacji sformułowano następujące zarzuty:

1) naruszenie prawa procesowego, a to art. 233 § 1 k.p.c. przez:

- błędne przyjęcie, iż w dniu podjęcia zaskarżonych uchwał udział właściciela lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w B., objętej księgo wieczystą Sądu rejonowego w B. Kw (...), wynosił 255/10.000

- błędne przyjęcie, iż w dniu podjęcia zaskarżonych uchwał suma udziałów w nieruchomości wspólnej była równa 1

- bezpodstawne przyjęcie, iż udział określony w wysokości 225/10.000 został sprostowany postanowieniem z dnia 3 czerwca 2014 r.

- bezpodstawne przyjęcie, iż rzekome nieprawidłowości w zakresie trybu głosowania nad uchwałami mogły mieć wpływ na ich treść,

2) naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez bezpodstawne przyjęcie, iż w stanie faktycznym sprawy właściciele lokali wchodzących w skład pozwanej wspólnoty nie byli uprawnieni do głosowania nad uchwałami według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos

- art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez bezpodstawne przyjęcie, iż w stanie faktycznym sprawy miała miejsce niezgodność zaskarżonych uchwał z przepisami, dająca powodowi podstawę prawną do żądania ich uchylenia.

W związku z przytoczonymi zarzutami strona pozwana wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu względnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej wspólnoty nie mogła odnieść skutku, bowiem zarzuty w niej zawarte nie były trafne.

Wbrew stanowisku skarżącej stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie, co do okoliczności istotnych, nie był sporny. Nie było sporu, co do sposobu procedowania nad kwestionowanymi przez powoda uchwałami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Apelująca zakwestionowała natomiast przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że udział w części wspólnej związany z lokalem nr (...) wynosił 255/10.000, a nie jak wpisano w księdze wieczystej 225/10.000. Należy jednak wskazać, iż wielkość tego udziału ponad wszelką wątpliwość wynika z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tegoż lokalu wraz z udziałem w części wspólnej (k.76 -79 akt). Zgodnie z tą umową M. i L. małżonkowie Z. nabyli szczegółowo opisany w akcie lokal mieszkalny oznaczony nr (...) wraz z udziałem wynoszącym 255/10.000 części we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wadliwy wpis w księdze wieczystej odnośnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej był wynikiem omyłki pisarskiej, która została sprostowana postanowieniem z dnia 3 czerwca 2014 r. (k. 81 akt), a okoliczność ta niezasadnie jest podważana przez apelującą. Wobec tego chybiony jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., gdyż Sąd pierwszej instancji w żaden sposób nie uchybił przywołanemu przepisowi. Sąd odwoławczy podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne bez potrzeby zbędnego powielania.

Rzeczą Sądu w rozpoznawanej w sprawie w istocie było dokonanie oceny, czy były podstawy do przyjęcie na żądanie właścicieli głosowania nad uchwałami w trybie jeden właściciel – jeden głos. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (ust. 2a). Z przytoczonych unormowań wynika, iż zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Od takiego systemu głosowania można odstąpić - w drodze umowy lub w podjętej specjalnie w tym celu uchwale - na rzecz zasady, według której na każdego właściciela przypada jeden głos. Wspomniana zasada obowiązuje - przy spełnieniu dodatkowego warunku - także wtedy, gdy z żądaniem takim wystąpią właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to możliwe wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie. Przyjęty tryb głosowania nad zaskarżonymi uchwałami nie wynikał ani z umowy, ani z uchwały przyjętej większością głosów liczonych według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, zostało przeprowadzone na żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Dodatkowym warunkiem głosowania w tym trybie miała być okoliczność, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie stanowi jedności, na co miały wskazywać wpisy w księdze wieczystej. Suma udziałów była różna od jedności w wyniku omyłkowego wpisania wielkości udziału związanego z lokalem nr (...). Sąd pierwszej instancji nie badał bynajmniej prawidłowości wyliczenia udziałów w celu stwierdzenia, czy zaistniały wymienione w art. 23 ust. 2 a ustawy o własności lokali przesłanki, czyli czy suma udziałów różna jest od jedności. Należy się zgodzić, że nie jest rzeczą sądu rozpoznającego sprawę o uchylenie uchwały badanie, czy prawidłowo w umowach o ustanowienie własności poszczególnych lokali określono ich powierzchnię i czy umowy te prawidłowo określiły udziały nabywców lokali w częściach wspólnych nieruchomości, gdyż nie jest to postępowanie, w którym można prostować uchybienia w treści aktów notarialnych i w księgach wieczystych. Sąd pierwszej instancji ustalił jedynie, iż omyłkowo wpisano w księdze wieczystej inną wielkość udziału w nieruchomości wspólnej niż wynikało to z umowy, a dostrzeżona omyłka została sprostowana przez sąd wieczysto księgowy. Nie ma zatem podstaw do twierdzenia, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest różna od jedności, gdyż wielkość udziału w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu nr (...) ponad wszelką wątpliwość wynika z zawartej przez niego umowy. W konsekwencji nie było podstaw prawnych z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali do żądania głosowania nad uchwałami na zasadzie, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Skoro tak to zakwestionowane przez powoda uchwały zostały podjęte w sposób sprzeczny z ustawą, co stanowiło podstawę ich uchylenia w oparciu o art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Należy dodać, iż po zsumowaniu głosów oddanych za podjęciem uchwał, liczonych według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie można uznać, aby zapadły one większością głosów właścicieli.

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, iż Sąd pierwszej w sposób właściwy zastosował normy prawa materialnego i dokonał ich prawidłowej wykładni. W efekcie ocena prawna Sądu Okręgowego zasługuje na akceptację.

W tym stanie rzeczy wobec barku uzasadnionych podstaw do podważenie prawidłowego wyroku Sądu pierwszej instancji, apelacja strony pozwanej jako niezasadna podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c..

SSO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska SSA Ewa Jastrzębska SSA Anna Bohdziewicz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE