UZASADNIENIE

Powodowie W. O.i Ł. O.żądaniem pozwu skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...)we W.domagali się uchylenia w całości uchwały nr (...) pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zgody na modernizację lokalu nr (...)polegającej na przebudowie fragmentu pionowej konstrukcji nośnej budynku oraz na przebudowie okna balkonowego. Ponadto domagali się wstrzymania wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia postępowania i wnieśli o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając żądanie pozwu powodowie podali, że są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W.. Wskazali, że właściciele lokali w uchwale wspólnoty mieszkaniowej nr (...) wyrazili zgodę na modernizację lokalu mieszkalnego nr (...) zgodnie z projektem budowlanym z 23.03.2015 r. Oświadczyli, że wiadomość o podjęciu uchwały powzięli w dniu 21.04.2015 r. po otrzymaniu kopii uchwały dołączonej do pisma zarządcy nieruchomości z 15.04.2015 r. Zdaniem powodów zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Podnieśli, że roboty modernizacyjne, jakie już przeprowadzili jak też te zamierzone przez inwestorów – B. i R. O. w postaci zmiany pozycji ścian i stropów nośnych w pionie budynku, zagrażają stanowi technicznemu budynku i naruszają jego konstrukcję a nawet mogą doprowadzić do katastrofy budowlanej. Podkreślili, że ekspertyza wpływu robót modernizacyjnych na stan techniczny budynku po jej wykonaniu będzie obciążać wszystkich właścicieli, co narusza interesy powodów. Powodowie wskazali, że budynek posadowiony przy ul. (...) jest budynkiem starym oraz objętym opieką konserwatora zabytków. Powodowie podali, że działania inwestorów spowodowały pękanie ścian w lokalu nr (...) oraz pękanie tynków przy futrynach drzwi, zmianę akustyki lokalu i wzrost drgań podłóg. Wskazali, że po otrzymaniu uchwały wystąpili do nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli w celu stwierdzenia, czy roboty prowadzone w lokalu nr (...) nie zagrażają stanowi technicznemu budynku. Z ostrożności procesowej powodowie podnieśli zarzuty formalne, kwestionując sposób przeprowadzonego głosowania nad uchwałą przez samego inwestora a nie zarządcę nieruchomości, co mogło spowodować, że przy zbieraniu głosów wprowadzał on w błąd mieszkańców co do zakresu i sposobu przeprowadzenia robót. Wyrażali wątpliwość co do możliwości wglądu w projekt architektoniczny, do którego odwołuje się zaskarżona uchwała.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego. Strona pozwana wskazała, że w nieruchomości wyodrębniono własność 8 lokali mieszkalnych a zarząd nieruchomością wspólną sprawuje Prywatny Zarząd Mieszkaniami Sp. z o.o. (...), że właściciele lokalu nr (...) B.i R. O.złożyli wniosek do pozwanej wspólnoty mieszkaniowej o podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie fragmentu pionowej konstrukcji nośnej, przebudowie północnego okna balkonowego oraz fragmentu instalacji CO. Strona pozwana wskazała, że na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej w dniu 23.03.2015 r. przedłożono pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody przez właścicieli lokali we wspólnocie na przebudowę lokalu mieszkalnego zgodnie z projektem budowlanym z dnia 23.03.2015 r. Wskazano, że R. O.omawiał na zebraniu, jakie prace mają być wykonane w ramach przebudowy lokalu nr (...). Obecny podczas zebrania inspektor nadzoru zarządcy M. G.nie wniósł zastrzeżeń do zakresu planowanych prac. Zaznaczono, że projekt budowlany przedstawiony był do wglądu w siedzibie zarządcy przy ul. (...). Strona pozwana wskazała, że uchwała została podjęta częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Głosy zbierała administratorka budynku, jednakże wobec nieobecności części osób, pozostałe głosy zebrał z upoważnienia zarządcy R. O.. W dniu 7.04.2015 r. uchwała została podjęta niezbędną większością głosów. Wyjaśniono, że zapis o nadzorze zarządcy nad przebiegiem robót został skreślony i ta wersja już po zmianie została zaakceptowana przez właścicieli lokali głosujących za przyjęciem uchwały poprzez parafowanie skreślenia zapisu o nadzorze. Zdaniem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej zaskarżona uchwała została podjęta w sposób zgodny z prawem. Podniosła, że tryb zbierania podpisów nie miał wpływu na treść uchwały i sposób głosowania przez poszczególnych właścicieli, w szczególności, iż treść uchwały omówiona została na zebraniu wspólnoty a ponadto projekt budowlany pozostawał w posiadaniu zarządcy i każdy z właścicieli lokali mógł się z nim zapoznać. Zdaniem strony pozwanej powodowie nie udowodnili twierdzeń odnośnie wpływu zbierania głosów na treść podjętej uchwały. Podniesiono, że zarówno Wydział Architektury, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego jak również Miejski Konserwator Zabytków nie zgłosili zastrzeżeń w związku z prowadzonym postępowaniem w sprawie wydania pozwolenia na budowę, co do treści projektu, zawartych w nim wyliczeń oraz zakresu planowanej przebudowy fragmentów konstrukcji nośnej. Zdaniem strony pozwanej powodowie nie wykazali, że planowane prace stanowią zagrożenie dla konstrukcji budynku.

Pismem z dnia 14.07.2015 r. B. O. wniosła o dopuszczenie jej do udziału w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego po stronie pozwanej. Na rozprawie w dniu 23.07.2015 r. Sąd postanowił dopuścić do udziału w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego B. O.. Interwenientka uboczna w piśmie z dnia 15.09.2015 r. wniosła o oddalenie powództwa w całości. Wskazała, że powodowie nie udowodnili, jakoby prace remontowe wynikające z projektu budowlanego miały stanowić zagrożenie dla konstrukcji budynku. Podniosła, że wydano decyzję o pozwoleniu na budowę zezwalającą właścicielom lokalu nr (...) na przebudowę zgodnie z założeniami projektu. Wskazała, że założenia projektu budowlanego przewidują większą nośność budynku niż dotychczasowa, a w miejsce wyburzonych fragmentów konstrukcji ścian powstaną stosowne elementy stalowe podtrzymujące konstrukcję budynku. Interwenient uboczny podniósł, że doszło do spotkania powoda z R. O. w remontowanym lokalu, podczas którego zgłaszał on swoje uwagi. Powodowi umożliwiono nadto spotkanie z projektantem, jednakże nie doszło ono do skutku. Podniesiono, iż sam fakt zbierania głosów przez osobę do tego nieuprawnioną nie musi skutkować nieważnością uchwały, o ile sposób ich zbierania nie wpłynął na treść uchwały i możliwość podjęcia decyzji przez osoby głosujące.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie W. O. i Ł. O. są współwłaścicielami wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) we W..

Okoliczność bezsporna; nadto wydruk treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, k. 7-10

Na podstawie uchwały nr (...) z dnia 26.09.2001 r. właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową z dniem 26.09.2001 r. zmienili dotychczasowy sposób sprawowania zarządu, w ten sposób, że zarząd nieruchomością wspólną powierzyli osobie prawnej – Prywatnemu Zarządowi Mieszkaniami Sp. z o.o. we W.. Zasady zarządu nieruchomością wspólną określone zostały w umowie zawartej w dniu 2.12.2011 r. pomiędzy wspólnotą mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)Prywatnym Zarządem Mieszkaniami Sp. z o.o. we W.. Zgodnie z zapisem § 5 umowy zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały wymaga m.in. dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie remontów wykonywanych w budynku (ust. 2 pkt a).

Dowód: uchwała nr (...) z 26.09.2001 r., k. 48; protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...), k. 49-50; umowa powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z 2.12.2011 ., k. 51-54

W lutym 2015 roku B. O. i R. O. nabyli lokal mieszkalny oznaczony nr (...) położony we W. przy ul. (...). Nowi właściciele postanowili dokonać adaptacji lokalu mieszkalnego do własnych potrzeb i wedle swoich upodobań. W tym celu zlecili przygotowanie odpowiedniego projektu budowlanego, który był konieczny ze względu na potrzebę uzyskania pozwolenia na budowę wobec ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku.

Dowód: przesłuchanie interwenienta ubocznego B. O., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., k. 143-145 (czas 01:09:33)

Pismem z dnia 20.03.2015 r. złożonym u zarządcy nieruchomości wspólnej (...) Sp. z o.o. w tym samym dniu, B. i R. O. zwrócili się do zarządcy z wnioskiem o podjęcie uchwały w celu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie robót budowlanych w postaci: przebudowy fragmentu pionowej konstrukcji nośnej, przebudowy północnego okna balkonowego i przebudowy fragmentu instalacji c.o. Wnioskodawcy dołączyli do wniosku projekt budowlany. Wskazali, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest niezbędna do uzyskania decyzji administracyjnych o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych.

Dowód: pismo z 20.03.2015 r., k. 55; zeznania świadka R. O., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:36:53 do 00:47:45, k.145; przesłuchanie interwenienta ubocznego B. O., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 01:09:33 do 01:15:53 k. 143-145

Treść uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. przygotowywana jest przez administratora nieruchomości wyznaczonego z ramienia zarządcy nieruchomości. Administratorem tej nieruchomości jest L. K., która przygotowywała również zaskarżoną uchwałę. Projekt uchwały został sporządzony na podstawie uprzednio uzyskanej opinii inspektora do spraw budowlanych zarządcy nieruchomości M. G., który analizował złożony przez właścicieli lokalu nr (...) projekt budowlany. Przedłożony projekt budowlany został pozytywnie zaopiniowany i na tej podstawie administrator opracował zaskarżoną uchwałę. Pozytywna opinia inspektora ds. budowlanych podyktowana była kompletnością projektu budowlanego i zawartymi w nim obliczeniami sporządzonymi przez osoby do tego uprawnione.

Dowód: zeznania świadków: L. K., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:01:47 do 00:20:03, k.145; M. G., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:20:03 do 00:36:53, k.145

W dniu 23.03.2015 r. odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...). Na zebraniu obecni byli następujący członkowie wspólnoty mieszkaniowej: K. Ł.– właściciel lokalu mieszkalnego nr (...), R. W. (1)– właściciel lokalu mieszkalnego nr (...), K. G.– właściciel lokalu mieszkalnego nr (...)oraz nabywcy lokalu nr (...)– B.i R. O.. Poddano pod głosowanie uchwałę dotyczącą wyrażenia zgody na przebudowę lokalu nr (...). W zebraniu uczestniczył również administrator nieruchomości i inspektor ds. budowlanych M. G.. Inspektor przedstawił projekt budowlany obejmujący lokal nr (...)i go omówił. Wskazywał, że wyburzone zostaną niektóre elementy konstrukcyjne a w ich miejsce zaplanowano zainstalowanie stalowych podciągów, które mają wzmocnić konstrukcję. Mieszkańcy lokali mieli możliwość przejrzenia projektu budowlanego. Podczas zebrania wywiązała się aktywna dyskusja związana z wątpliwościami mieszkańców. Obecny na zebraniu właściciel lokalu nr (...) R. O.wyjaśniał wraz z inspektorem ds. budowlanych poruszane kwestie i odpowiadał na pytania mieszkańców. Na zebraniu była mowa o przebudowie lokalu nr (...).

Dowód: protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 23.03.2015 r., k. 57; lista obecności na zebraniu w dniu 23.03.2015r., k. 58;

zeznania świadków: L. K., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:01:47 do 00:20:03, k.145; M. G., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:20:03 do 00:36:53, k.145; K. Ł., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:13:01 do 00:21:38, k. 122; K. G., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:22:06 do 00:25:24, k. 122; R. W. (1), e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:25:52 do 00:31:23, k. 122

Zaskarżona uchwała nr (...) została podjęta częściowo na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów rozpoczętego w dniu 23.03.2015 r.

Zgodnie z treścią § 1 uchwały Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na modernizację lokalu mieszkalnego nr (...) polegająca na: 1. przebudowie fragmentu pionowej konstrukcji nośnej oraz 2. przebudowie północnego okna balkonowego.

Stosownie do uchwały inwestorzy – R. O. i B. O. – mieli wykonać ulepszenie we własnym zakresie i na własny koszt (§ 2).

W przypadku prowadzenia robót na częściach wspólnych, inwestor zobowiązany został do usunięcia uszkodzeń i przywrócenia części wspólnych do stanu pierwotnego oraz zachowania prawidłowego stanu sanitarnego (sprzątanie i usunięcie gruzu).

Zastrzeżono, że prace prowadzone będą zgodnie z zatwierdzonym projektem i przepisami prawa budowlanego - § 4 uchwały.

Uchwała miała obowiązywać z dniem jej podjęcia.

Dowód: uchwała nr (...) z 23.03.2015 r., k. 59

Pierwotny zapis § 2 uchwały zawierał w swej treści stwierdzenie, że inwestorzy wykonają ulepszenie we własnym zakresie i na własny koszt pod nadzorem zarządcy. Następnie usunięto zapis „pod nadzorem zarządcy”. O zmianie tej właściciele głosujący pod uchwałą zostali poinformowani i zaakceptowali zmianę parafując ją na treści uchwały.

Dowód: uchwała nr (...), k. 59; zeznania świadka L. K., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:01:47 do 00:20:03, k.145

Zaskarżona uchwała została podjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Za uchwałą głosowali właściciele dysponujący udziałami wynoszącymi 53,11%, przeciwko 10,02%. Głos przeciwko oddali powodowie W. i Ł. O.. Na zebraniu wspólnoty w dniu 23.03.2015 r. głosowali następujący właściciele lokali: K. Ł., R. W. (1) i R. O., będący inwestorem. Wszyscy głosujący na zebraniu wspólnoty oddali głos za przyjęciem uchwały.

Pozostałe głosy zostały zebrane w drodze indywidualnego zbierania głosów. Początkowo głosy zbierał administrator nieruchomości a następnie w imieniu zarządcy inwestor R. O.. Podczas zbierania głosów każdy z głosujących miał możliwość zapoznania się z projektem budowlanym i całą dokumentacją. Projekt uchwały wraz z głosami innych właścicieli były przedkładane głosującym. Właściciele lokali byli informowani o zakresie przedsięwzięcia i robotach budowlanych, w tym o przebudowie ściany nośnej, jej wyburzeniu.

Dowód: uchwała nr (...) z 23.03.2015 wraz z kartą głosowania na jej odwrocie, k. 59-59v; zeznania świadków: K. K., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:06:51 do 00:12:36, k. 122; K. Ł., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:13:01 do 00:21:38, k. 122; K. G., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:22:06 do 00:25:24, k. 122; R. W. (2), e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 22.09.2015r., czas 00:31:45 do 00:35:05, k. 122

Wątpliwości co do treści uchwały zgłaszali powodowie. Powodowie mieli zastrzeżenia co do zakresu prac remontowych. W szczególności powodowie negowali możliwość przebudowy ścian nośnych w lokalu nr (...) oraz ich wyburzenia przez inwestorów – właścicieli B. i R. O.. Wobec zastrzeżeń R. O. umówił się z powodem i udostępnił mu wejście do lokalu będącego jego własnością. Powód dokonał jego oględzin i podtrzymał swoje zastrzeżenia. Wskutek pojawienia się rysy na ścianach lokalu nr (...) należącego do powodów inwestor zgłosił ten fakt inspektorowi nadzoru budowlanego oraz architektowi. Po dokonaniu wizji z udziałem wskazanych osób nie stwierdzono naruszeń konstrukcji nośnej budynku. R. O. umożliwił powodowi spotkanie z projektantem, jednakże do spotkania nie doszło. Powodowie oddali głos przeciwko uchwale w siedzibie zarządcy nieruchomości.

Dowód: zeznania świadka R. O., e-protokół wraz z nagraniem rozprawy z 20.10.2015r., czas 00:36:53 do 00:47:45, k.145

W dniu 12.08.2015 r. wydana została decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dla R. i B. O. polegających na przebudowie lokalu mieszkalnego nr (...) w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przy ul. (...) we W..

Dowód: decyzja nr (...) z 12.08.2015 r., k. 117-118

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Powyższy stan faktyczny Sad ustalił w oparciu o materiał dowodowy, który stanowiły zarówno dowody z dokumentów, w szczególności zaskarżona uchwała nr (...) wraz z kartą do głosowania, jak też zeznania świadków słuchanych na rozprawach w dniu 22.09.2015 r. i 20.10.2015 r. oraz zeznania B. O.słuchanej jako interwenienta ubocznego po stronie pozwanej. Zeznania te należy ocenić jako wiarygodne, wskazując przede wszystkim na ich spójność oraz wzajemne uzupełnianie się. Zeznania wszystkich świadków dały dokładny obraz przebiegu i sposobu głosowania nad uchwałą nr (...).

Powodowie niewątpliwie wywodzą żądanie z normy zawartej w przepisie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, przy czym powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Podkreślenia wymaga, że użyte w ustawie sformułowanie „zaskarżenie uchwały” oznacza wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wynika z przytoczonego przepisu przesłankami, na których można skutecznie oprzeć powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej są alternatywnie:

- niezgodność uchwały z prawem,

- niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali,

- naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

- inne naruszenie interesów właściciela lokalu składającego skargę.

Niezgodność uchwały z prawem może się wyrażać zarówno w samej treści uchwały jak również w wadach prowadzących do jej wydania, co oznacza możliwość podnoszenia zarzutów merytorycznych jak i formalnych. Właściciel lokalu może zatem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały. Jednakże tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały wówczas, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 13.12.2006 r., sygn. akt I ACa 589/06, Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17.07.2014 r., sygn. akt I ACa 288/14). Należy wszakże zwrócić uwagę, że aby w ogóle móc wnieść żądanie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o wskazany przepis ustawy o własności lokali, uchwała taka musi skutecznie zapaść, co stanowi o jej istnieniu w obrocie. Niewątpliwie w przedmiotowej sprawie uchwała nr (...) podjęta została skutecznie większością głosów, która liczona była według wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Za uchwałą zagłosowali bowiem właściciele mający udziały w wysokości 53,11 %.

W ocenie Sądu nie zaistniały żadne przesłanki do uchylenia uchwały.

Odnosząc się do zarzutów formalnych, tj. dotyczących negowanego sposobu przeprowadzenia głosowania wskazać należy, że zarzuty te okazały się chybione. Powodowie wywodzili, że sposób zbierania głosów miał wpływ na treść uchwały, albowiem zbierający głosy R. O. miał wprowadzać w błąd właścicieli lokali w ten sposób, że mówił on o remoncie nabytego lokalu a nie jego przebudowie. Przeprowadzone postępowanie dowodowe w postaci zeznań świadków nie potwierdziło twierdzeń powodów. Słuchani świadkowie dokładnie zrelacjonowali sposób głosowania nad uchwałą i jego przebieg. Wbrew twierdzeniom powodów właściciele lokali, którzy nie byli na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i indywidualnie oddawali swój głos byli informowani przez R. O. o zakresie przedsięwzięcia i robotach budowlanych, w tym o przebudowie ściany nośnej i jej częściowym wyburzeniu. Ponadto każdy z nich przeglądał projekt budowlany, który został udostępniony do wglądu nie tylko na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej ale też podczas zbierania głosów przez R. O.. Zauważyć należy także, że zbierający głosy R. O. działał z wyraźnego upoważnienia zarządcy nieruchomości. Nie wystąpiło zatem żadne uchybienie w zakresie zbierania głosów, które miało lub mogło mieć wpływ na treść zaskarżonej uchwały.

Przechodząc do oceny zarzutów merytorycznych stwierdzić należy, że również one okazały się bezzasadne. Powodowie zarzucali zaskarżonej uchwale przede wszystkim naruszenie zasad prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Zarzucali, że planowane prace remontowo-modernizacyjne stanowią istotne zagrożenie dla konstrukcji budynku. Podnosili, że przebudowa obejmuje wyburzenie ściany nośnej i naruszenie stropów budynku, co zagraża stanowi technicznemu budynku i może spowodować katastrofę budowlaną. W tym miejscu wskazać trzeba, że ustawa o własności lokali nie zawiera katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Ocena, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesy skarżącego właściciela musi być zawsze osadzona w realiach konkretnej sprawy, tj. w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego. W doktrynie wskazuje się, iż Sąd weryfikując zasadność powództwa winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżonej uchwale (zob. A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, wyd.3, CH Beck). Podkreślenia wymaga, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i to głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu powodowie nie wykazali, że prace budowlane prowadzone w lokalu mieszkalnym nr (...)przez jego właścicieli zagrażają w jakikolwiek sposób konstrukcji budynku oraz jego stanowi technicznemu. Wniosek powodów, iż przebudowa lokalu i wyburzenie części ścian nośnych może spowodować katastrofę budowlaną jest zbyt daleko idący i nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym. Oceniając zaskarżoną uchwałę nr (...) w kontekście przedstawionych zarzutów niezbędnym jest odwołanie się do przepisów ustawy prawo budowlane. Stosownie do art. 5 tej ustawy, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. spełnienie wymagań podstawowych dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa użytkowania (pkt 1 lit. a i c). Należy również zapewnić poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską (pkt 7 i 9). W przekonaniu Sądu wskazane wymogi zostały dotrzymane. Powodowie wskazywali, że zwrócili się do Inspektora Nadzoru Budowlanego w celu dokonania oceny zagrożenia robót prowadzonych przez inwestorów w lokalu nr (...)dotyczących konstrukcji nośnych budynku. Jak wynika z materiału dowodowego inwestorzy uzyskali finalnie decyzję o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie lokalu mieszkalnego nr (...)w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przy ul. (...)we W.. Jednocześnie zatwierdzony został projekt budowlany. Podnieść należy, że zaskarżona uchwała została podjęta z inicjatywy właścicieli lokalu nr (...) R.i B. O.w celu uzyskania decyzji administracyjnych o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych. Zauważyć trzeba, że organ architektoniczno-budowlany oraz organy nadzoru budowlanego nie zakwestionowały legalności inwestycji, jak również sposobu jej wykonania. W orzecznictwie Sądu Najwyższego, a także Naczelnego Sadu Administracyjnego wskazuje się, że w celu oceny, czy nie zostały naruszone interesy osób trzecich, konieczne jest ustalenie, czy roboty budowlane odpowiadają warunkom techniczno-budowlanym. O naruszeniu takiego interesu można mówić jedynie wówczas, gdy zostały naruszone w tym względzie konkretne przepisy (tak wyrok NSA z 14.06.2006 r., sygn. akt II OSK 643/05).

Podkreślić należy, iż negowany przez powodów projekt budowlany, który był załącznikiem do zaskarżonej uchwały, został zatwierdzony przez organ administracyjny architektoniczno-budowlany i udzielone zostało inwestorom pozwolenie na wykonanie robót budowlanych. Naruszeń przepisów prawa budowlanego nie dostrzegły więc w/w organy administracji, powodowie nie wykazali również w tym postępowaniu by do takich naruszeń doszło. Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że zarzuty powodów odnośnie zaskarżonej uchwały w zakresie naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością i naruszenia ich interesów są bezpodstawne i jako takie nie zasługują na uwzględnienie.

Wspomnieć jeszcze należy, że powodowie zgłaszali zastrzeżenia co do wykreślenia z uchwały nr (...) klauzuli o nadzorze zarządcy nad wykonywaniem prac prowadzonych przez inwestora. Wbrew stanowisku powodów taki nadzór nie jest obowiązkiem zarządcy nieruchomości. Zgodnie z uregulowaniami prawa budowlanego to inwestor jest obowiązany zapewnić nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (art. 42 ust. 1). W innym miejscu ustawodawca wskazuje, że do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie (art.. 18 ust. 1 i 2 pr. bud.). Na powody usunięcia klauzuli nadzoru zarządcy nieruchomości wskazywała nadto świadek L. K.. Wyjaśniła, iż zmiana ta została zaakceptowana przez wszystkich właścicieli głosujących za przyjęciem uchwały.

W konsekwencji powyższych ustaleń powództwo należało oddalić, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

O kosztach postępowania wobec faktu, iż powodowie przegrali proces w całości orzeczono na podstawie art. 98 kpc.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE