UZASADNIENIE

Wyrokiem z 26 maja 2015 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi zasądził od A. P. i E. P. solidarnie na rzecz M. N. i D. L. kwotę 22.333,42 złotych z ustawowymi odsetkami od kwoty 16.952,40 zł od dnia 29 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty a od kwoty 5.381,02 zł od dnia 26 września 2014 roku do dnia zapłaty oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na ustaleniach, że w dniu 2 września 2008 roku pozwany A. P. w imieniu własnym, prowadząc działalność gospodarczą pod nazwą Zakład Budowlany (...) A. P. z siedzibą w Ł., oraz jako pełnomocnik swojej żony E. P., będąc współwłaścicielami nieruchomości, zawarli z J. N. (1) umowę przedwstępną nr (...), zobowiązującą do zawarcia umowy przyrzeczonej ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku wybudowanym na nieruchomości położonej w K. 117 gm. A.

W umowie wskazano, iż sprzedający ukończyli budowę i są w trakcie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie budynku (§ 4 ust.1 umowy). Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 15 stycznia 2009 roku (§ 5 ust. 1 umowy). Sprzedający byli zobowiązani do przedstawienia przy zawieraniu umowy przyrzeczonej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ( 5 ust. 3 umowy). Było to jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W § 9 umowy strony ustaliły, że ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na zasadzie kar umownych, i tak za powstałą z przyczyn zależnych od sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminów określonych w § 5 ust. 1 umowy sprzedający zapłacą kupującemu karę umowną w wysokości 0,01% ceny lokalu mieszkalnego określonego w § 7 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 10% ceny.

W § 7 ust. 1 umowy strony ustaliły całkowitą cenę sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz komórki wraz z wliczonymi w te kwoty wartościami udziałów we współwłasności nieruchomości i udziałów w częściach wspólnych budynku w wysokości 306000 złotych.

Aktem notarialnym z dnia 30 czerwca 2009 roku A. P., E. P. i J. N. (2) aneksowali poprzednio zawartą umowę przedwstępną, określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej – do dnia 31 grudnia 2009 roku.

W dniu 17 września 2008 roku A. P. złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego. Decyzją nr (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. odmówił wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu z uwagi na istotne odstępstwa od projektu architektoniczno – budowlanego. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 8 grudnia 2008 roku, kiedy to (...) utrzymał ją w mocy po rozpatrzeniu odwołania inwestorów.

Nadzór budowlany zakwestionował pozwolenie na budowę, uznając, że powód bezzasadnie odsunął szamba od budynku. Powód uczynił to z uwagi na to, że Gmina A. odsunęła linię zabudowy- tzw. linię regulacyjną, co spowodowało powiększenie się działki. Pozwany został zobowiązany w 2009 r. do złożenia projektu zamiennego. W 2009 i 2010 r. trwało postępowanie w sprawie projektu zamiennego. Było ono dotknięte przewlekłością z winy organów administracyjnych, stwierdzoną wyrokiem WSA w Łodzi z dnia 24 listopada 2010 r.

Decyzją z dnia 26 stycznia 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. zatwierdził zamienny projekt budowlany budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego w K., przy ul. (...), na działkach nr (...).

Decyzją z dnia 7 kwietnia 2011 r. (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję z dnia 26 stycznia 2011 r., podnosząc w uzasadnieniu, iż w toku inwestycji miały miejsce istotne odstępstwa od pierwotnych planów zmianę usytuowania 3 zbiorników na ścieki.

Decyzją z dnia 27 kwietnia 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. udzielił A. P. i E. P. pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, którego dotyczyły wcześniej wydawane decyzje administracyjne. Decyzja ta stała się prawomocna w maju 2011 r. – po upływie 14 dni od doręczenia decyzji stronom.

Aktem notarialnym z dnia 5 września 2011 roku A. i E. P., J. N. (2) oraz małżonkowie D. L. i M. N. wspólnie postanowili, iż umowa przedwstępna Rep.A nr 4092/2008 nadal wiąże sprzedających, przy czym do umowy tej, po stronie kupujących przystępują obok J. D. L. i M. N..

Aktem notarialnym z dnia 24 października 2011 roku A. i E. P., J. N. (2) oraz małżonkowie D. L. i M. N. wspólnie postanowili, iż umowa przedwstępna Rep.A nr 4092/2008 nadal wiąże sprzedających, przy czym do umowy tej, po stronie kupujących przystępują jedynie D. L. i M. N..

Aktem notarialnym z dnia 10 listopada 2011 roku A. i E. P. jako sprzedający, zawarli z D. L. i M. N. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), usytuowanego na I piętrze budynku mieszkalnego wzniesionego na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) – w wyniku wykonania umowy przedwstępnej z dnia 2 września 2008 r.

W dniu 13 grudnia 2011 r. została zawarta umowa cesji między J. N. (2) (cedentem) a D. L. i M. N. (cesjonariuszami), której przedmiotem był przelew wierzytelności o zapłatę kary umownej z umowy z dnia 2 września 2008 r. za opóźnienie w rozmiarze 554 dni po 30,60 zł każdy (łącznie 16.952,40 zł).

W okresie oczekiwania na zawarcie umowy przyrzeczonej J. N. (2) ponosiła wyższe koszty oprocentowania kredytu na zakup nieruchomości (oprocentowanie podwyższone o 0,9 % zgodnie z pkt. 7 rozdziału 1 umowy kredytu własny kąt hipoteczny).

Pismem nadanym w dniu 9 marca 2012 r. D. L. i M. N. wezwali A. P. i E. P. do zapłaty kwoty 16.952,40 zł.

Wnioskiem z dnia 25 października 2012 r. powodowie wezwali do próby ugodowej A. i E. P..

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, których prawdziwość i wiarygodność nie były przez strony kwestionowane. Sąd oddalił wniosek dowodowy o załączenie akt II SAB/Łd 30/10 WSA w Łodzi z uwagi na fakt, iż załączenie w/w akt było zbędne dla niniejszego postępowania, gdyż kopie rozstrzygnięć i uzasadnień organów administracyjnych i sądowo – administracyjnych znajdowały się w załączonych aktach postępowań cywilnych (III C 309/13, III C 311/13, III C 308/13 – k. 69). Nadto, Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie stron na okoliczność korzystania z lokalu przez J. N. (2) od jesieni 2008 r., gdyż okoliczność ta nie została zaprzeczona przez pełnomocnika powodów i Sąd uznał ją za udowodnioną.

Kilka okoliczności faktycznych zostało ustalonych w oparciu o dokument urzędowy w postaci uzasadnienia wyroku w sprawie III C 311/13. Wprawdzie w/w sprawa nie toczyła się między tymi samymi stronami, tym niemniej dotyczyła interesującego strony procesu inwestycyjnego. Sąd orzekający w sprawi cywilnej, nie może bez przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego zignorować ustaleń ujętych w innym dokumencie urzędowym. W niniejszej sprawie pozwani zaś nie składali wniosków dowodowych mających wykazać okoliczności odmienne. Wręcz przeciwnie – pełnomocnik pozwanych sama wnioskowała o załączenie wyroku sądu administracyjnego a zatem powoływała się na okoliczności ustalone w postępowaniach administracyjnych, będących przedmiotem uwagi Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie III C 311/13.

W rozważaniach prawnych, Sąd Rejonowy wskazał, że umowa nr (...) zawarta przez pozwanych z poprzednikiem prawnym powodów jest umową deweloperską, nie zaś umową przedwstępną (art. 389 k.c.). Umowa ta, pomimo swojej nazwy (umowa przedwstępna), nie polegała jedynie na określeniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz zobowiązania do przeniesienia własności lokalu. Umowa ta zawierała szereg dodatkowych postanowień wskazujących, iż ma charakter umowy deweloperskiej. I tak w § 4 omówiono kwestie udostępnienia lokalu do prowadzenia prac adaptacyjnych, zawierania umów na dostawę mediów oraz kosztów prądu i innych mediów. Z kolei w § 5 umowy określono kwestie dokumentacji związanej z lokalem, której uzyskanie uznano za jeden z warunków zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność. W świetle powołanej uchwały bez znaczenia jest to, iż budynek był już fizycznie wzniesiony. Proces inwestycyjny ma zdecydowanie szerszy charakter niż tylko budowlane czynności faktyczne.

Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa.

W dalszej kolejności, w oparciu o art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c., Sąd Rejonowy uznał żądanie powodów zasądzenia na ich rzecz kary umownej za zasadne, 0,01 % kary umownej dziennie za opóźnienie to 30,60 zł. Na skutek aneksowania pierwotnie zawartej umowy – termin zawarcia umowy przenoszącej własność określono na 31 grudnia 2009 r. Dopiero zatem od 1 stycznia 2010 r. pozwani opóźniali się w zawarciu umowy. Zawarcie umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i sprzedaży tego lokalu nastąpiło w dniu 10 listopada 2011 roku, kiedy to A. i E. P. jako sprzedający, zawarli z D. L. i M. N. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), usytuowanego na I piętrze budynku mieszkalnego wzniesionego na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) – w wyniku wykonania umowy przedwstępnej z dnia 2 września 2008 r.

Tym niemniej strona powodowa w okolicznościach faktycznych podniesionych w pozwie ograniczyła swoje roszczenia w tym sensie, iż podniosła, że pozwani wyrazili gotowość zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 15 lipca 2011 r. Tym samym strona powodowa nie dochodziła zapłaty kary umownej za okres od 16 lipca 2011 r. do 10 listopada 2011 r., uznając, iż okres ten został pochłonięty przez przygotowania do zawarcia tejże umowy. Między 1 stycznia 2010 r. a 15 lipca 211 r. upłynęło 559 dni. Łącznie daje to kwotę 17105,40 zł. Tym niemniej strona powodowa ograniczyła swoje roszczenia do kwoty 16.952,40 zł, co z kolej ma związek z umową cesji z dnia 13 grudnia 2011 r., obejmującą wierzytelność z tytułu kary umownej.

Strona powodowa wykazała zatem zarówno fakt zastrzeżenia kary umownej w określonej wysokości, jak i fakt, że zobowiązanie nie zostało przez pozwanych wykonane w umówionym terminie. Żądanie powoda znajduje oparcie w przepisie § 9 ust. 1 a) umowy stron, który stanowi, że: „za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminów określonych w § 4 ust. 2 lub § 5 ust. 1 Sprzedający zapłacą solidarnie Kupującemu karę umowną w wysokości 0,01% ceny (…) za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 10% ceny”.

Stwierdzić należy, że ze sformułowania § 9 ust. 1 umowy stron wynika, iż kara umowna pomiędzy nimi została zastrzeżona na wypadek zwłoki sprzedającego (pozwanego) w dotrzymaniu wskazanych terminów z przyczyn zależnych od pozwanego.

Powyższe sformułowanie umowy oznacza, że chodzi tutaj o opóźnienie kwalifikowane, czyli zwłokę dłużnika w wykonaniu umowy, które należy oceniać przez pryzmat uregulowań zawartych a przepisach art. 471 k.c. i art. 476 k.c. W myśl art. 476 k.c. dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie (...), nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. A zatem, na gruncie art. 476 k.c. dłużnik dopuszcza się zwłoki, o ile nie spełni świadczenia w terminie, chyba, że nie odpowiada za taki stan rzeczy. Z przepisu tego wynika ponadto domniemanie prawne, iż nie dotrzymując terminu dłużnik pozostaje w zwłoce. Wobec tego wierzyciel nie musi udowadniać, że niedotrzymanie terminu spełnienia świadczenia jest spowodowane okolicznościami, za które dłużnik odpowiada. Rzeczą wierzyciela jest tylko wykazanie tego, iż termin wykonania zobowiązania upłynął bezskutecznie.

W niniejszej sprawie okoliczność, iż określony w § 5 umowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczony na dzień 15 stycznia 2009 r. roku (przesunięty następnie do 31 grudnia 2009 r.) upłynął bezskutecznie, została ewidentnie wykazana przez stronę powodową. Z § 5 ust. 3 umowy nr (...) zawartej przez strony wprost wynika bowiem, że pozwani zobowiązali się uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie w w/w terminach. W umowie strony jednoznacznie ustaliły również, że warunkiem zakończenia procesu kontraktowania przez strony jest uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Postanowienia te zostały zaakceptowane przez obie strony umowy.

Tymczasem pozwolenie na użytkowanie tegoż budynku zostało wydane dopiero na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. nr (...) z dnia 27 kwietnia 2011 roku. Decyzja ta stała się ostateczna i wykonalna w dniu 19 maja 2011 roku (wniosek wynikający m.in. z uzasadnienia wyroku w sprawie III C 311/13). A zatem w świetle prawa zakończenie budowy budynku nastąpiło w dniu 19 maja 2011 roku. Nie ulega zatem wątpliwości, iż po stronie pozwanego nastąpiło znaczne opóźnienie w wykonaniu zobowiązania.

Sąd Rejonowy rozważył przy tym, czy pozwany A. P. nie wykonał w terminie zobowiązania wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika wprawdzie, że niedotrzymanie terminów faktycznie nastąpiło w wyniku opieszałego działania organów nadzoru budowlanego. Okoliczność tę potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. z dnia 24 listopada 2010 roku (sygn. akt III SAB/Łd 30/10) zobowiązujący Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. do wydania aktu w sprawie dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą, zrealizowanego na nieruchomości pozwanego, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku. Nie ulega zatem wątpliwości, iż na przesunięcie terminu wybudowania budynku istotny wpływ miało opieszałe działanie organów administracyjnych i brak decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku.

Sąd Rejonowy podkreślił jednak należy, iż A. P., jak wynika z uzasadnienia wyroku w sprawie III C 311/13, już na przedpolu zwłoki administracyjnej sam działał z zawinionym opóźnieniem. Otóż złożył on wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego w dniu 17 września 2008 roku. Tym niemniej w toku postępowania administracyjnego prowadził on proces budowlany z istotnymi odstępstwami, związanymi między innymi z przesunięciem 3 zbiorników na nieczystości. Było to jedną z przyczyn przedłużenia postępowania administracyjnego.

Sąd nie kwestionował zatem faktu, iż opieszałe działanie organów nadzoru budowlanego przedłużyło jeszcze termin zakończenia budowy, jednakże okoliczność ta nie może wyłączać odpowiedzialności pozwanego za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Pozwani współprzyczynili się bowiem do tego stanu rzeczy.

Sąd nie znalazł przesłanek do zmniejszenia żądanej przez powoda kary umownej na podstawie art. 484 § 2 k.c. Pozwany jako profesjonalista, który posługuje się wzorcem umownym, winien bowiem mieć świadomość okoliczności wpływających na jego odpowiedzialność za niewykonanie czy też nienależyte wykonanie zobowiązania oraz na wysokość kar umownych. Nie sposób również zgodzić się z pozwanym, iż kara umowna jest rażąco wygórowana, ponieważ powód nie poniósł szkody. Zgodnie bowiem z treścią art. 484 § 1 k.c. kara umowna należy się z powodu samego faktu nienależycie spełnionego świadczenia, bez względu na wysokość poniesionej szkody. Ponadto wypada zaznaczyć, że z okoliczności sprawy wcale nie wynika brak szkody u strony powodowej. Brak formalnego zakończenia procesu budowy powodował, że powodowie nie mogli tym lokalem dysponować (sprzedać, wynająć itp.). Jednocześnie przez wiele miesięcy strona powodowa miała „zamrożone” znaczne środki finansowe. Patrząc na to z tego punktu widzenia także nie można podzielić poglądu o zasadności miarkowania kary umownej.

Profesjonalista przedsiębiorca powinien zdawać sobie sprawę, że kwestie administracyjne załatwia się z odpowiednim wyprzedzeniem a nadto, że uzyskiwanie pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie to nie są kwestie podlegające płynnym uzgodnieniom, które stosował pozwany przesuwając np. znaczące elementy instalacji sanitarnych (szambo) bez oglądania się na uregulowanie tych kwestii w postępowaniu administracyjnym.

Wobec powyższego, Sąd uznał, iż żądanie powodów – wobec A. P. i E. P. jest w pełni uzasadnione i uwzględnił je w całości. Nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia jest konsekwencją zakwalifikowania umów zawieranych między stronami jako umowy deweloperskiej a nie jako umowy przedwstępnej (pomimo jej nazwy). Poprzez złożenie w dniu 25 października 2012 r. wniosku o zawezwanie do próby ugodowej nastąpiło przerwanie biegu przedawnienia roszczeń powodów.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Powyższy wyrok zaskarżyli pozwani, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie:

- art. 389 § 1 k.c. w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c., art. 390 § 3 k.c. przez błędną wykładnię i w konsekwencji błędne uznanie, że umowa łącząca strony była umową deweloperską, w sytuacji gdy umowa ta była umową przedwstępną, co skutkuje tym, że ewentualne roszczenia powodów o zapłatę kary umownej uległo przedawnieniu;

- art. 233 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. wskutek przyjęcia, ze opóźnienie spełnienia świadczenia w terminie jest następstwem okoliczności, za które pozwany ponosi odpowiedzialność, w sytuacji gdy opóźnienie wynika z okoliczności, za które pozwany odpowiedzialności nie ponosi, a to z opieszałego działania organów nadzoru budowlanego, co przedłużyło termin zakończenia budowy; a także brak dokonania istotnego ustalenia, kiedy postępowanie pojednawcze się zakończyło, co ma znaczenie dla biegu terminu przedawnienia przy właściwej kwalifikacji prawnej umowy;

- art. 235 § 1 k.p.c., tj. zasady bezpośredniości, wskutek przyjęcia za podstawę ustaleń uzasadnienia wyroku w sprawie III C 311/13 tutejszego Sądu, w sytuacji gdy procedura cywilna nakazuje Sądowi czynić własne ustalenia, nadto żadna ze stron nie wnioskowała o załączenie ww. akt, a materiał dowodowy, który pośrednio zgromadził, był możliwy do uzyskania poprzez niesłusznie oddalone wnioski dowodowe zgłoszone przez pozwanych w sprzeciwie;

- art. 484 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy pozwany w sprzeciwie zgłosił zarzut miarkowania kary umownej, z uwagi na jej rażące wygórowanie, jak również z uwagi na wykonanie prac w całości oraz ze względu na opieszałe działalnie organów nadzoru budowlanego, co przedłużyło termin zakończenia budowy bez winy pozwanego.

Nadto, apelujący podniósł zarzut przedawnienia roszczenia powodów w oparciu o art. 390 § 1 i 3 k.c.

W oparciu o powyższe zarzuty, apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie odpowiednie zmniejszenie żądanej kary umownej i zasądzenie w całości kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego od powodów na rzecz pozwanych solidarnie według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, wbrew stanowisku apelujących, że materiał dowodowy w sprawie niniejszej został zgromadzony przez Sąd Rejonowy rzetelnie, w sposób odpowiadający obowiązującym przepisom. Nie ma racji apelujący zarzucając wadliwość w tym zakresie, wyrażającą się w oddaleniu wniosków dowodowych zawartych w pkt. 3 i 6 sprzeciwu i poczynieniu ustaleń na podstawie uzasadnienia wyroku wydanego w sprawie o sygn. akt III C 311/13 tut. Sądu, co miało w konsekwencji prowadzić do naruszenia zasady bezpośredniości zawartej w art. 235 k.p.c.

Przede wszystkim, wnioski o przeprowadzenie dowodu z akt postępowania administracyjnego o sygn. akt II SAB/Łd 30/10 (punkt 3 sprzeciwu) oraz dowodu z przesłuchania stron (punkt 6 sprzeciwu) na okoliczność przyczyn opóźnienia w dotrzymaniu terminu z § 5 umowy były zbędne, gdyż okoliczność ta była znana Sądowi Rejonowemu z urzędu w związku z jej stwierdzeniem w sprawie o sygn. akt III C 311/13, a jako taka nie wymagała dowodu (art. 228 § 2 k.p.c.). Należy przy tym podkreślić, iż wnosząc w sprzeciwie o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy o sygn. II SAB/Łd 30/10, apelujący przedstawił swoje stanowisko co do okoliczności ustalonych w tym postępowaniu. Nie można zatem czynić zarzutu Sądowi Rejonowemu, iż przyjął za podstawę ustaleń fakty znane mu z urzędu, co do których strony postępowania nie wypowiedziały się.

Co więcej, należy zwrócić uwagę, że w aktach niniejszej sprawy również znajduje się kserokopia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2010 r. wydanego w sprawie o sygn. akt II SAB/Łd 30/10, a więc okoliczności znane Sądowi z urzędu ze sprawy o sygn. akt III C 311/13 mogły być w zdecydowanej części ustalone w oparciu o rzeczony dokument, do którego również mogły odnieść się strony postępowania, zgłaszając wnioski na okoliczności odmienne niż ustalone w tym postępowaniu.

W świetle powyższego, za bezzasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 235 § 1 k.p.c. Przypisując zaś Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. apelujący nie kwestionował w istocie poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń, lecz jedynie ich ocenę prawną w kontekście relewantnych przepisów prawa materialnego, tj. uznanie, że pozwany ponosi odpowiedzialność za zwłokę w spełnieniu świadczenia określonego w § 5 ust. 1 umowy (o czym w dalszej części uzasadnienia).

W tym miejscu należy zatem przejść do oceny zarzutów naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa materialnego, a w pierwszej kolejności art. 389 § 1 k.c. w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c., art. 390 § 3 k.c. przez błędną wykładnię i w konsekwencji błędne uznanie, że umowa łącząca strony była umową deweloperską, w sytuacji gdy umowa ta, zdaniem apelujących, była umową przedwstępną.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że obowiązująca od niedawna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, która zawiera definicję umowy deweloperskiej, a na którą powołuje się apelujący, weszła w życie dopiero w dniu 29 kwietnia 2012 roku ( opubl. Dz.U. 2011.232.1377), a więc przed zawarciem przedmiotowej umowy.

Przed wejściem w życie powyższej ustawy, judykatura stała na stanowisku, iż umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r. sygn. akt IV CK 521/03).

Zdaniem Sądu Okręgowego przedmiotowa umowa jest umową deweloperską. Umowa deweloperska kreuje samoistny stosunek prawny obejmujący wzajemne świadczenia, czego brak umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie ma bowiem samodzielnego charakteru prowadząc jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zabezpieczając jej finalizację, a w konsekwencji podlega ocenie prawnej w dużym stopniu zależnie od rodzaju umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie służy zatem wymianie świadczeń i nie realizuje samoistnego celu gospodarczego. Istotą umowy przedwstępnej jest tylko zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 roku, III CZP 104/10).

W okolicznościach niniejszej sprawy, wynikające z umowy stron obciążające je świadczenia niewątpliwie były względem siebie odpowiednikami. Świadczy o tym przede wszystkim wynikający już z niej samej obowiązek świadczenia pieniężnego nabywcy lokalu i to jeszcze w przeważającej części – przed zawarciem umowy przenoszącej własność tegoż lokalu. Zauważyć należy, iż skoro powodowie zobowiązują się do zapłaty niemal całego wynagrodzenia deweloperowi jeszcze przed ukończeniem procesu inwestycyjnego, to ponoszą oni zwiększone ryzyko. W związku z tym, uznając, że mamy w takim przypadku do czynienia jedynie z umową przedwstępną, to doszłoby do zachwiania ekwiwalentności świadczeń obu stron. Natomiast, kupujący w takiej sytuacji zasługuje na silniejszą ochronę, niż przewidziana w art. 390 § 1 k.c.

Nadto, zakres obowiązków stron wynikający z przedmiotowej umowy obejmował dodatkowo kwestie związane z wykonaniem prac adaptacyjnych, wskazywał, kto winien wykonać te prace, w jaki sposób w przypadku w przypadku rozwiązania umowy miałyby strony się rozliczać. Ponadto umowa zawierała zapisy dotycząc umów na dostawę do lokalu mediów, oraz regulowała kwestie co obowiązków sprzedającego i kupującego w przypadku wystąpienia wad fizycznych lokalu. Wszystkie te unormowania zawarte w umowie, wobec wyżej wskazanych rozważań co do istoty obu umów, świadczyły o samodzielnym charakterze zawartej przez strony umowy, czyli kwalifikowały ją jako umowę deweloperską.

Sąd Okręgowy podziela zatem stanowisko Sądu Rejonowego, że strony zawarły umowę deweloperską. Do wniosków przeciwnych nie skłaniają zarzuty apelacji. Konsekwencją uznania, iż łącząca strony procesu umowa nr (...), nie jest umową przedwstępną, tylko umową właściwą, zaś roszczenia majątkowe wynikające z kar umownych regulowanych w tej umowie przedawniają się z upływem 10 lat, co wynika z dyspozycji art. 118 k.c., a zatem roszczenia powodów wynikające z powyżej umowy nie uległy przedawnieniu.

Niezasadne jest również twierdzenie apelujących, iż nie zawarli oni umowy przyrzeczonej w terminie określonym w § 5 ust. 1 umowy z przyczyn niezależnych od nich, za które nie ponoszą odpowiedzialności – decyzji władz administracyjnych, które opóźniły proces zakończenia budowy. Analizując powołaną przez apelujących przesłankę egzoneracyjną należy mieć na uwadze, iż dokonane przez nich odstępstwa od projektu architektoniczno – budowlanego spowodowały odmowę wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a więc zawinione działania apelujących niezgodne ze sztuką budowlaną spowodowały, iż decyzja administracji państwowej spowodowała opóźnienie w zakończeniu budowy budynku wielo-mieszkaniowego budowanego przez apelujących.

Sąd Okręgowy podziela pogląd Sądu Rejonowego, że opieszałe działanie organów nadzoru budowlanego (przedłużające termin zakończenia budowy) nie wyłącza odpowiedzialności pozwanych za nieterminowe wykonanie zobowiązania, gdyż to pozwani przyczynili się do tego stanu rzeczy.

W dalszej kolejności należy stwierdzić, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest także podstaw do przyjęcia, że zachodzą przesłanki do miarkowania kary umownej zgodnie z żądaniem apelujących.

Ustawodawca w art. 484 § 2 k.c. posłużył się pojęciem „rażącego wygórowania” kary umownej, niewskazując jednak ścisłych kryteriów w tym zakresie. Nie ulega wątpliwości, że użycie zwrotu niedookreślonego pozostawia sądowi możliwość dostosowania przyjętych kryteriów oceny do występujących in casu postanowień kontraktowych dotyczących kary umownej, jak również do okoliczności faktycznych i skutków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Oceniając wysokość kary umownej w kontekście jej rażącego wygórowania, Sąd Okręgowy ocenił m.in. stosunek pomiędzy wysokością kary, a wartością całego zobowiązania głównego, zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych; wagę naruszonych postanowień kontraktowych (mając na uwadze, że zobowiązanie pozwanego, któremu uchybił w przewidzianym terminie było obowiązkiem głównym wynikającym z umowy). W świetle powyższego należy uznać, że żądana kara nie jest rażąco wygórowana, a fakt wykonania zobowiązania przez apelujących o tyle nie ma znaczenia, że dochodzona kara umowna jest karą za opóźnienie w wykonaniu przez nich zobowiązania.

Reasumując wyniki kontroli instancyjnej zaskarżonego wyroku w aspekcie stawianych mu zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, należy stwierdzić, iż kwestionowane orzeczenie odpowiada prawu i jako takie winno się ostać.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację, jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i §3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Na zasądzoną kwotę składa się wynagrodzenie pełnomocnika powodów ustalone na podstawie § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 r. poz. 490).