UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o zasądzenie od pozwanego L. M. kwoty(...) zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, iż pozwany – członek wspólnoty mieszkaniowej zalega z wpłatami na poczet pokrycia kosztów utrzymania lokalu oraz z zapłatą za dostarczone media. (...) w okresie czerwiec 2012 r. - marzec 2015 wyniosła (...)(opłaty eksploatacyjne) oraz (...) zł (fundusz remontowy).

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu wskazał, iż dokonuje systematycznych wpłąt należności na rzecz powoda. Zakwestionował wysokość zadłużenia, wskazał, iż powód winien uwzględnić w swoich wyliczeniach obowiązek partycypowania w kosztach usunięcia wad, któ®e wystąpiły w jego lokalu. Zakwestionował, jakoby otrzymywał zawiadomienia o podwyżkach opłat. Podnosił, iż powód nie wyjaśnił nigdy sposoby obliczenia należności pozwanego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany L. M. jest członkiem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) w G..

/okoliczność bezsporna/

Jako właściciel lokalu jest on zobowiązany do uiszczania Wspólnocie wpłat na poczet funduszu eksploatacyjnego, funduszu remontowego, należności za dostarczoną wodę, za odprowadzanie ścieków, za wywóz śmieci, za centralne ogrzewanie oraz za telewizję kablową.

Na fundusz eksploatacyjny składają się wszystkie koszty niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej tj. np. koszty energii zużytej w części wspólnej, koszty ubezpieczenia budynku, podatków, wynagrodzenie zarządcy, koszty sporządzania, niezbędnych przeglądów itp. Fundusz remontowy służy finansowaniu ewentualnych remontów nieruchomości wspólnej.

/okoliczności bezsporne/

Pozwany zobowiązany był do uiszczania należności względem Wspólnoty do 10 dnia każdego miesiąca

/okoliczność bezsporna/

Należność główna pozwanego względem powoda z tytułu kosztów zarządu w okresie od czerwca 2012 r. do marca 2015 r. wynosiły następująco:

Okres	Należność za dany okres (w zł)	Wpłata (w zł)	Zadłużenie / nadpłata (w zł)	Uwagi
Czerwiec 2012	364,29	360	- 4,19
Lipiec 2012	364,29	360	- 4,19
Sierpień 2012	364,29	0	- 364,29
Wrzesień 2012	364,29	360	- 4,19
Październik 2012	364,29	360	- 4,19
Listopad 2012	364,29	360	- 4,19
Grudzień 2012	364,29	350	- 4,19
Styczeń 2013	365,69	360	0,31
Luty 2013	365,69	0	- 365,99
Marzec 2013	1310,80*	400	- 910,80	(*obejmuje także rozliczenie mediów – 945,11)
Kwiecień 2013	365,69	400	34,31
Maj 2013	365,69	400	34,31
Czerwiec 2013	403,64	400	- 3,64
Lipiec 2013	409,63	400	- 9,63
Sierpień 2013	600,43*	400	- 200,43	(*obejmuje rozliczenie mediów - 190,80)
Wrzesień 2013	409,63	400	- 9,63
Październik 2013	441,43	400	- 41,43
Listopad 2013	441,43	400	- 41,43
Grudzień 2013	441,43	400	- 41,43
Styczeń 2014	441,43	400	- 41,43
Luty 2014	441,43	400	- 41,43
Marzec 2014	916,34*	400	- 516,34	(* obejmuje rozliczenie mediów – 474,91)
Kwiecień 2014	350,26	400	49,74
Maj 2014	350,26	400	49,74
Czerwiec 2014	570,75*	400	- 170,75	(*obejmuje rozliczenie mediów – 220,49)
Lipiec 2014	369,79	400	30,21
Sierpień 2014	591,92*	400	- 191,92	(*obejmuje rozliczenie mediów – 224,55
Wrzesień 2014	367,37	400	32,63
Październik 2014	614,16*	400	- 214,16	(*obejmuje rozliczenie mediów – 97,91)
Listopad 2014	516,25	550	33,75
Grudzień 2014	516,25	550	33,75
Styczeń 2015	567,74*	550	- 17,74	(*obejmuje rozliczenie mediów – nadpłata 19,12)
Luty 2015	586,86	550	- 36,86
Marzec 2015	586,86	550	- 36,86
suma			(...),88

Uwaga:

1) w kolumnie (...) oznaczono wszystkie wpłaty pozwanego według dat ich dokonywania z uwzględnieniem na poczet jakich należności zostały on zaliczone

2) w kolumnie (...) określano stan zadłużenia na koniec danego miesiąca.

/dowód: potwierdzenia wpłat – k. 61-84; rozliczenie należności pozwanego – k. 95-97; plany gospodarcze – k. 13; uchwały – k. 14; zawiadomienia o wysokościach opłąt – k. 18-19/

Zaległość w opłatach pozwanego z tytułu funduszu remontowego za okres czerwiec 2012 – marzec 2015 wynosiła (...) zł Kwota ta została uiszczona w dniu 10 sierpnia 2015 r.

/okoliczności bezsporne/

Pismem z dnia 4 lutego 2015 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty (...),96 tytułem zaległości w opłatach eksploatacyjnych oraz kwoty (...) zł tytułem zaległości w opłatach na fundusz remontowy zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwania

/dowód: wezwanie do zapłaty z 4.02.2016 r. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 20/

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie jest w znacznej części niesporny. Pozwany nie kwestionował swojej

legitymacji biernej. Strony nie wiodły również sporu co do wysokości dokonanych przez pozwanego wpłat oraz terminów, w jakich wpłaty te były dokonywane.

Pozwany przedstawił szereg potwierdzeń wpłat, które Sąd uznał za wiarygodne jako niekwestionowane. Istotne jest, iż powód przy obliczaniu kwoty dochodzonej pozwem uwzględnił wszystkie przedstawione przez pozwanego dowody wpłat, przy czym wątpliwości Sądu wzbudził sposób, w jaki powód zaliczał dokonane wpłaty.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w znacznej części.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U z 2000 Nr 80 poz. 903 ze zm.) ) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Z treści tego artykułu wynika obowiązek uczestniczenia właściciela lokalu w pokrywaniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obejmuje on wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym , nie odnosi się natomiast do kosztów związanych z utrzymaniem lokalu stanowiącego przedmiot prawa własności przysługującego członkowi wspólnoty. W obowiązku wynikającym z treści tego artykułu nie mieszczą się więc koszty dostaw mediów do lokalu (centralne ogrzewanie, woda, odprowadzanie ścieków oraz wywóz śmieci) Legitymacja czynna Wspólnoty do domagania się zapłaty tych kwot wynika z faktu ich poniesienia przez Wspólnotę z jej własnych środków. Po poniesieniu tych kosztów wspólnota jest uprawniona do domagania się zwrot tej kwoty przez właściciela lokalu. Poprzez nieuiszczenie opłat za media właściciel lokalu wyrządza wspólnocie szkodę, którą jest zobowiązany naprawić. Przepis art. 13 wskazuje na obowiązek ponoszenia przez właściciela kosztów utrzymania lokalu, natomiast art. 14 i 15 wskazują na obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólna. Z analizy tych przepisów wynika, iż na koszty te składają się wydatki ściśle związane z nieruchomością wspólną. Istotne jest, iż przepis art. 15 określa termin uiszczania zaliczek tylko w odniesieniu do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, termin nie odnosi się natomiast do kosztów związanych z utrzymaniem samego lokalu, w tym kosztów dostarczania mediów.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd związany był zakreślonym przez powoda przedziałem czasowym, którego dotyczyło żądanie pozwu t. czerwiec 2012 – marzec 2015 r. Istotna w sprawie była więc wysokość zadłużenia powstałego w tym właśnie czasie. Z tego też powodu Sąd nie uwzględnił przy ustalaniu wysokości zadłużenia pozwanego uwidocznionej na zestawieniach zaległości (za czerwiec 2012 r) kwoty (...) zł, która to kwota, jak wskazał pełnomocnik powoda dotyczy zaległości za wcześniejszy okres niż dochodzony pozwem.

Dokonując ustaleń co do wysokości zadłużenia Sąd miał też na uwadze, iż pozwany dokonując wpłat wskazywał, na jaką należność dokonuje wpłaty. Przez pierwsze miesiące, których dotyczy pozew, powód wskazywał jednoznacznie miesiąc, za który uiszcza opłatę. Począwszy od marca 2013 r. w tytułach przelewu wskazywał iż wpłata następuje na poczet „bieżącej eksploatacji”. Zdaniem Sądu, przy tak określonych tytułach przelewu, powód nie miał prawnej możliwości zaliczania wpłat na poczet jakiejkolwiek innej należności niż bieżąca tj. tej, która powstała w miesiącu, w którym następowała wpłata. Intencje pozwanego dokonującego wpłat były jednoznaczne, skoro wpłaty następowały stosunkowo regularnie, co miesiąc. Potoczne rozumienie słowa „bieżąca” oznacza aktualna, teraźniejsza’ nie zaś ta, która powstała w bliżej nieokreślonej przeszłości.

Nie było podstaw do zastosowania dyspozycji art. 451 kc, skoro odnosi się on do sytuacji, w której pozwany ma klika długów tego samego rodzaju; w przedmiotowej sprawie pozwany miał jeden dług wynikający z jednego stosunku prawnego . Nawet gdyby przyjąć, iż należność za każdy miesiąc stanowi odrębny dług, to zgodnie z § 1 art. 451 kc pozwany mógł wskazać, który dług chce zaspokoić; mógł więc wskazać, na poczet należności z którego miesiąca dokonuje wpłaty.

Pozwany kwestionował wysokość należności, jednakże nie przedstawił on żadnych konkretnych argumentów stwierdzających, iż wysokość jest niewłaściwie obliczona. Jego zarzuty nie zostały poparte żadnymi dowodami. Fakt, iż na otrzymanych wezwaniach do zapłaty widniały różne kwoty nie oznacza, iż należność powoda jest nieprawidłowo wyliczona. W sprawie niesporne jest bowiem, iż pozwany dokonywał wpłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jego wpłaty według stanowiska powoda mogły być zaliczane na poczet wcześniejszych zaległości, co w efekcie prowadziło do zmian w zakresie wysokości zadłużenia.

Sąd zanalizował wysokość kwot, którymi obciążano powoda i uznał, iż wysokość tych kwot znajduje odzwierciedlenie w innych dokumentach takich jak powiadomienia o wysokościach opłat , czy tez planie gospodarczym powodowej Wspólnoty. Wysokość tych opłat w znacznej części wynika ze stosownych uchwał powoda. Pozwany ostatecznie w toku rozprawy stwierdził, iż nie kwestionuje wysokości należności z tytułu dostawy energii, nie kwestionował tez treści i ważności podjętych uchwał.

Za bezzasadny Sąd uznał zarzut pozwanego, iż przy ustaleniu wysokości jego zadłużenia należy wziąć pod uwagę konieczność przeprowadzenia prac remontowych w jego lokalu. Pozwany w tym zakresie nie sformułował żadnego konkretnego zarzutu o charakterze procesowym czy tez materialnym. Nadto koszt usunięcia ewentualnych wad w lokalu pozwanego nie obciąża Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie została także udowodniona wysokość ewentualnego roszczenia wobec powoda.

Odnośnie otrzymywania powiadomień o wysokości opłat na koszty zarządu, Sąd uznał, iż okoliczność ta nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy. Obowiązek uiszczania tych należności wynika z samej ustawy. Powód nie domaga się odsetek od nieterminowo uregulowanych należności, zaś pozwany nie kwestionował, iż otrzymał wezwania do zapłaty zanim sprawa wniesiona została do Sądu.

Sąd zasądził odsetki od kwoty (...),(...) (należność główna) zgodnie z żądaniem pozwu na podstawie art. 455 kc oraz 481 kc biorąc pod uwagę fakt, iż pozwanego wezwano do zapłaty pismem z 4 lutego 2015 r. Sąd uwzględnił również zmianę w przepisach kodeksu cywilnego obowiązującą od 1 stycznia 2016 r. w zakresie odsetek ustawowych za opóźnienie.

Z uwagi na powyższe na mocy wskazanych powyżej przepisów orzeczono jak w pkt II i III wyroku.

W pkt I wyroku Sąd częściowo umorzył postępowanie na mocy art. 203 kpc i 355 k.p.c.

Rozstrzygając o kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 108 § 1 k.p.c., art 98 k.p.c., 99 k.p.c. oraz § 2, § 4 ust. 1 i § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163 poz. 1349 ze zm.) zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenie kosztów przyjmując iż powód wygrał sprawę w 66 %. Koszty poniesione przez powoda wyniosły łącznie(...) (w tym (...) z wynagrodzenie pełnomocnika,(...)– opłata od pozwu), Uwzględniając stopień, w jakim powód wygrał sprawę Sąd uznał, iż powodowi należy się zwrot kwoty (...) zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE