UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 17 marca 2015 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach, postanowił ustanowić na prawie własności nieruchomości położonej w G. obręb O. P., dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmującej działkę nr (...), służebność przechodu i przejazdu na całej długości działki pasem o szerokości 3,5 m zgodnie z opinią biegłego geodety K. P. z dnia 19 czerwca 2014 roku, stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej (...), obejmującej działkę nr (...), za miesięcznym wynagrodzeniem w wysokości 51,29 złotych, płatnym w terminie do dnia 10. każdego miesiąca oraz orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość położona w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), stanowi własność wnioskodawczyni A. C.. Wcześniej stanowiła własność rodziców wnioskodawczyni. Nieruchomość ta zabudowana jest domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Z nieruchomością tą sąsiaduje z jednej strony (od strony zachodniej) działka nr (...), z następnej strony (od północy) działka nr (...), która dochodzi do ul. (...) i z kolejnej (od wschodu) działka nr (...). Po południowej stronie nieruchomości znajdują się dwie położone obok siebie nieruchomości, a to działka nr (...), których obecnym właścicielem jest Gmina G..

Uczestnik postępowania (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. jest właścicielem kilkunastu nieruchomości gruntowych położonych w G. w rejonie ulicy (...), w tym nieruchomości, obejmującej działkę nr (...), położoną w G., obręb O. P., dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Nieruchomość ta graniczy od strony południowej z działkami gminnymi nr (...) , działka Spółki stanowi jakby „przedłużenie” działek należących do Gminy. Natomiast na południe od działki nr (...) położone są działki gminne, a to działka nr (...) i działka nr (...), które bezpośrednio prowadzą do ul. (...). Wzdłuż działki nr (...), po jej obu stronach położone są inne nieruchomości należące do (...) Sp. z o.o.

Do działek nr (...) dochodzi zakupiona przez Gminę G. działka nr (...), która przechodzi następnie w działkę gminną nr (...), a dalej działką gminną nr (...) prowadzi do ul. (...).

Należąca do wnioskodawczyni nieruchomość aktualnie nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd do należącej do wnioskodawczyni nieruchomości odbywał się od strony ul. (...) poprzez działki gminne (nr(...)) i działkę (...) Sp. z o.o. o nr (...), na których została utworzona „droga”. (...) ta jest w części wyasfaltowana, zaś w części była kiedyś również utwardzona płytami betonowymi, które zostały usunięte przez uczestnika postępowania. Taki sposób dojazdu miał miejsce jeszcze w okresie przedwojennym. Budynek mieszkalny i ogrodzenie na nieruchomości wnioskodawczyni zostały wybudowane z uwzględnieniem takiego dojazdu. Na owej „drodze” znajduje się szlaban, przy czym w związku z prowadzonymi przez nabywców działek inwestycjami jest on stale podniesiony.

Od strony wschodniej działka nr (...) nie ma dostępu do drogi publicznej. Za nieruchomością wnioskodawczyni znajdują się ogródki działkowe, a dalej poligon. Tereny prowadzące od strony działki wnioskodawczyni do poligonu stanowią drogę polną, po której nie ma możliwości, aby przejechało auto osobowe. Od działki nr (...) do drogi położonej wzdłuż poligonu jest odległość około 500 m. Natomiast sama droga wzdłuż poligonu, prowadzi do ul. (...) dołom, jest to droga utwardzona, z licznymi dziurami.

Brak jest również dostępu dla nieruchomości wnioskodawczyni od strony północnej, tj. od ulicy (...). Działka nr (...) jest w całości ogrodzona, a sam teren jest zabudowany i nie jest możliwy przez niego przejazd do działki nr (...), stanowiącej własność Gminy i prowadzącej bezpośrednio do ul. (...). Brak jest możliwości przejazdu po działkach nr (...), bowiem stanowią one pola i ogródki domków bliźniaków. Wzdłuż granicy tych dwóch działek nie ma drogi, jest jedynie grobla.

Na stanowiących własność Gminy G. działkach nr (...) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta zlokalizowano drogę. Przy czym w najbliższych latach nie jest planowana przez Gminę budowa drogi na tym terenie. Aktualnie działka nr (...) to droga polna. Aby zjechać z niej na działkę nr (...) należy przejechać przez wysokie zarośla ok. 5 m. Następnie drogą nieutwardzoną, grząską po działce nr (...). Dwie ostatnie działki nie są utwardzone, są rozjechane ciężkim sprzętem. Działka nr (...) nie jest przejezdna dla samochodów osobowych od ul. (...) do działki nr (...).

Uczestnik postępowania (...) Sp. z o.o. planuje przeprowadzić określone inwestycje na należących do niej gruntach – zamierza wybudować osiedle zamknięte na terenach zlokalizowanych w rejonie ul. (...) w G.. Osiedle ma zaczynać się na wysokości działki nr (...), znajdującej się w połowie działki nr (...). Na działce nr (...) będzie zlokalizowany żłobek, zaś na położonej w pobliżu (mniej więcej na wysokości działki nr (...)) działce nr (...) zostanie wybudowany budynek wielorodzinny. Część z działek położonych po południowej stronie, wzdłuż działek nr (...), zostało przeznaczonych przez Spółkę do sprzedaży dla osób prywatnych (działki nr (...) zostały już sprzedane, a działki nr (...) są zarezerwowane). Na części działek Spółka chce dalej sama budować (na działkach nr (...)). Tereny zakupione przez osoby prywatne mając zostać osobno ogrodzone. Dojazd do działek należących do Spółki oraz zakupionych od niej ma się odbywać m.in. po działce nr (...). Wszyscy nabywcy działek mają mieć ustanowioną służebność drogi koniecznej po działce nr (...), ceny działek uwzględniają przejazd po tym terenie.

Służebność drogi koniecznej obciążać będzie działkę nr (...) pasem gruntu o szerokości 3,5 metra i długości 205 metrów, tj. powierzchnię 717 m2. Jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej Sąd określił na 12.310 zł, zaś płatne miesięcznie na 51,29 zł.

Sąd Rejonowy w oparciu o art. 145 k.c. uznał, że wniosek zasługiwał na uwzględnienie. Opisana we wniosku nieruchomość aktualnie nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, co Sąd ustalił nie tylko w oparciu o zeznania świadków i uczestników, ale także w oparciu o dowód z oględzin. Ponadto Gmina G. podjęła pewne czynności mające na celu zapewnienie odpowiedniej infrastruktury drogowej na tym obszarze (wykupiła działki nr (...)), jednakże na chwilę obecną nie wiadomo kiedy, w jakim czasie owa inwestycja zostanie zrealizowana. Bowiem z treści pism Gminy i urzędów wynika, że aktualnie nie jest określony w planach nawet przybliżony czas dla prac w tym zakresie.

Uczestnik postępowania (...) Sp. z o.o. wskazywał, że uwzględnienie wniosku negatywnie wpłynie na inwestycje - budowę osiedla zamkniętego. Sąd pierwszej instancji wskazał, że wniosek dotyczy tylko jednej nieruchomości władnącej - nieruchomości wnioskodawczyni, która nie prowadzi działalności gospodarczej, a nie większej liczby użytkowników. Z działki uczestnika jako drogi będą korzystać i już korzystają właściciele innych nieruchomości zlokalizowanych na tym terenie. Zresztą sama uczestniczka zdecydowała się przeznaczyć swoje grunty pod zabudowę wielorodzinną, mieszkaniową oraz na sprzedaż dla osób indywidualnych poszczególnych działek. Wszyscy nabywcy działek mają ustanowione służebności gruntowe po działce nr (...).

Sąd Rejonowy uznał, że zaproponowany przez wnioskodawczynię dostęp do nieruchomości przebiegający przez działkę nr (...) faktycznie jest jedynym możliwym sposobem dostępu do jej nieruchomości w pełni odpowiadającym warunkom z art. 145 § 2 i 3 k.c. Z jednej strony tak określone przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględnienia potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej – umożliwia bowiem swobodne wejście, wjazd i wyjazd na działki, z drugiej zaś – następuje z najmniejszym obciążeniem gruntu przez które droga ma prowadzić oraz uwzględnia interes społeczno - gospodarczy.

Wysokość wynagrodzenia Sąd ustalił na podstawie opinii biegłego sądowego, który wyliczył je na kwotę 51,29 zł miesięcznie.

W apelacji uczestnik postępowania (...) Sp. z o.o. zarzucił :

- naruszenie prawa materialnego - art. 145 k.c. w zakresie w jakim sąd uznał istnienie przesłanek warunkujących ustanowienie służebności drogi koniecznej

- oraz naruszenie istotnych przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, w szczególności naruszenie art. 233 § 1 k.p.c.

poprzez dokonanie ustaleń stanu faktycznego z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów polegające na przyjęciu, iż nieruchomość wnioskodawczyni nie ma odpowiedniego dostępu do drogi, brak jest innych dróg dojazdu aniżeli po działce uczestnika. Ustalenie to zostaje sprzeczności z dowodem z oględzin oraz dalszymi ustaleniami Sądu, z których wynika, że sąd dostrzegł fakt, iż do nieruchomości wnioskodawczyni prowadzi także inna droga dojazdowa – którą cechują okoliczności jak znaczna odległość, uciążliwość, niedostosowanie do przejazdu samochodem, a także na przyjęciu, iż wskazany przez biegłego sądowego przebieg drogi koniecznej następuje z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić, podczas gdy opinia biegłego sądowego nie zawiera żadnych argumentów za tym przemawiających, nie wskazuje na żadne okoliczności, które kształtować mogłyby taką ocenę w świetle jego wyjaśnień, iż nie badał innego wariantu, przez przyjęcie, iż wartość wynagrodzenia tytułem ustanowienia służebności drogi koniecznej stanowi wskazana przez biegłego kwota miesięczna i jest to ekwiwalent ingerencji w prawo własności uczestnika, podczas gdy biegły nie dokonał tych obliczeń przy zastosowaniu obowiązujących reguł, w nie wskazał co obejmuje ta kwota i czy obejmuje też wynagrodzenie tytułem naprawienia szkody powstałej na skutek ograniczenia prawa własności, czy obejmuje koszty utrzymania drogi przez właściciela nieruchomości władnącej,

obliczenie przez biegłego wartości rynkowej drogi o dowolnie przyjęty współczynnik K nie przedstawia faktycznej wartości ustanowionej służebności, biegły nie wskazał takich składników jak kosztów wybudowania drogi i ogrodzenia, nie doliczył ich do wynagrodzenia i nie wyszczególnił,

- zarzucił także naruszenie art. 227 k.p.c. w związku z art. 217 k.p.c. przez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego z zakresu geodezji na okoliczność możliwych dróg dojazdowych do nieruchomości wnioskodawczyni, a więc przez stanowiącą własność gminy działkę nr (...) wskazaną w zleceniu do biegłego, lecz z jej drugiej strony, od strony ogródków działkowych, w opinii uzupełniającej biegły oświadczył, że nie badał tej drogi,

przez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności wobec podniesionych zastrzeżeń co do metody szacowania przyjętej przez biegłego oraz popełnionych błędów polegających na niezaliczeniu do wartości służebności kosztów dodatkowych jak koszty wybudowania dróg dojazdowych i ogrodzeń,

także nieprzeprowadzenie dowodu zeznań świadków H. S. i S. N.

oraz naruszenie art. 321 k.p.c. przez zasądzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności miesięcznie, mimo że we wniosku zawarte jest żądanie zasądzenia wynagrodzenia jednorazowego.

Wnioskodawczyni wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja w znacznej mierze nie odniosła skutku.

Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu I instancji oraz podstawę prawną rozstrzygnięcia i unikając zbędnych powtórzeń przyjmuje je za własne. Sąd wbrew zarzutom apelacji rozważył całość zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego i dokonując jego oceny nie przekroczył granic swobodnej oceny dowodów.

Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia art. 321 k.p.c., ponieważ wnioskodawczyni we wniosku zgłosiła żądanie dotyczące wynagrodzenia jednorazowego za ustanowienie służebności, jednakże w toku dalszego postępowania na rozprawie w dniu 17 marca 2015 roku złożyła wniosek o ustalenie wynagrodzenia miesięcznego.

Jeśli chodzi o zarzut niedopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego geodety wskazać należy, że Sąd Rejonowy wniosek ten oddalił na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 roku, na której obecny był pełnomocnika uczestnika. Na rozprawie tej nie zostały zgłoszone zastrzeżenia do protokołu rozprawy na mocy art. 162 k.p.c., a zatem uczestnik utracił prawo powoływania się na ten zarzut w toku dalszego postępowania. Na tej samej rozprawie Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu zeznań świadków i również co do tego postanowienia dowodowego nie zostały zgłoszone na rozprawie zastrzeżenia.

Pełnomocnik uczestnika takie zastrzeżenia złożył dopiero w piśmie procesowym z dnia 2 lutego 2015 roku, jednakże w świetle regulacji art. 162 k.p.c. zastrzeżenia do protokołu można złożyć w toku posiedzenia, a jeżeli strony nie były obecne na najbliższym posiedzeniu. W niniejszej sprawie pełnomocnik uczestnika był obecny na rozprawie, zatem był to ostateczny termin do złożenia takich zastrzeżeń.

Sąd Rejonowy na kolejnym posiedzeniu, które miało miejsce w 17 marca 2015 roku oddalił również wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Sąd Rejonowy przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, przeprowadził też na opinię ustną uzupełniającą, w której biegły odpowiedział na postawione przez sąd oraz uczestników pytania. Uznał, że opinia główna jak i opinia uzupełniająca wyjaśniła wszelkie wątpliwości w sprawie, ceny nieruchomości wybranych przez biegłego jako reprezentatywne nie były niższe od cen osiąganych przez uczestnika przy sprzedaży jego nieruchomości. Biegły uwzględnił aż 20 różnych nieruchomości, gdzie ceny za 1 m² gruntu wynosiły od 113,58 zł do 258,59 zł za 1 m². Ponadto z dokumentów zawartych w aktach księgi wieczystej wynika, że uczestnik zbył nieruchomość w cenie 196,80 zł za 1m², zaś służebność drogi koniecznej po działce nr (...) została ustanowiona na rzecz tego nabywcy nieodpłatnie.

Odnosząc się w do pozostałych zarzutów, to wskazać należy, iż zarzut nieuwzględnienia przez biegłego kosztów dodatkowych jak wybudowanie drogi dojazdowej i ogrodzeń nie były w ogóle w toku postępowania podnoszone przez skarżącego. Uczestnik też nie wskazywał, że takie koszty poniósł czy będzie musiał ponieść, nie przedstawiał żadnych kwot, które należałoby uwzględnić. Ponadto stoi do sprzeczności z faktem, iż wobec nabywców nieruchomości, którym sprzedawał działki, ustanawiał służebność drogi koniecznej po tej samej działce, na której Sąd ustanowił drogę konieczną , to jest przez działkę numer (...) nieodpłatnie. Dalej podnieść należy, iż biegły geodeta sporządził opinię zgodnie ze zleceniem Sądu. Sąd nie przedstawił w zleceniu biegłemu konieczności wytyczenia drogi koniecznej w oparciu o kilka wariantów, ponieważ z protokołu oględzin wynikało, iż taki przebieg drogi koniecznej przez działkę nr (...) do ulicy (...) jest jedynym możliwym przebiegiem tej drogi zgodnie z zasadami logiki, uwzględniając ukształtowanie terenu, a przede wszystkim uwzględniając dyrektywy zawarte w art. 145 § 1 i 2 k.c. oraz § 3 art. 145 k.c., zgodnie z którym przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy. Jak wynika z akt sprawy teren po którym przeprowadzono szlak drogi koniecznej biegnie drogą częściowo asfaltową, drogą wykorzystywaną celem dojazdu do innych nieruchomości. Okoliczność, że uczestnik zamierza tam urządzić zamknięte osiedle nie może pozbawiać wnioskodawczyni dostępu drogi publicznej. Problem zresztą łatwo daje się rozwiązać przez udostępnienie wnioskodawczyni klucza bądź pilota do otwierania bramy wjazdowej, z której będą korzystać pozostali użytkownicy istniejącej już w terenie drogi dojazdowej.

Zgodnie z art. 145 § 2 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W niniejszej sprawie droga służebna została ustanowiona przez szlak, który w terenie już istnieje, jest to droga w pełni przejezdna, już urządzona i na co wskazywał biegły przeznaczona jako droga dojazdowa do nieruchomości wnioskodawczyni. Także administracyjnie przydzielono wnioskodawczyni nieruchomości adres przy ulicy (...). Droga alternatywna, na którą wskazuje uczestnik prowadzi przez tereny wojskowe, zabezpieczone szlabanem, zamknięte podczas ćwiczeń wojska i trudno uznać, iż jest że jest to odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Fakt, że okoliczni mieszkańcy czy właściciele ogródków działkowych z tej drogi czasami korzystają mimo niedogodności w postaci czasowego zamknięcia podczas działań wojskowych, nie może przemawiać za ustanowieniem przez ten teren służebności drogowej bowiem nie będzie to odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Nie jest także możliwe urządzenie drogi koniecznej w poprzez inne nieruchomości należące do Gminy albowiem pomimo iż na działkach nr (...) planowana jest przyszła budowa pasa drogowego, jednakże jak wynika z informacji Zarządu Dróg Miejskich w G. do 2021 roku nie są planowane zadania inwestycyjne budowy tej drogi i nieznane są ramy czasowe w sprawie budowy tej drogi. Należy także zwrócić uwagę, że jak wynika z informacji uczestniczki Gminy G. część działki o nr (...) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod drogi publiczne, a zatem nie jest możliwie zagospodarowania jej przez uczestnika na inne cele.

W świetle tych ustaleń Sąd Rejonowy prawidłowo podzielił opinię biegłego dotyczącą szacowania nieruchomości, prawidłowo został przyjęty współczynnik współkorzystania K na poziomie 0,1 albowiem właściciel także może korzystać działki tylko w postaci drogi i sam ustanawia w drodze umów notarialnych służebności drogowe tym szlakiem na rzecz nabywców poszczególnych działek, a zatem wszystkie te okoliczności muszą wpływać na wysokość przyznanego wynagrodzenia.

Sąd Okręgowy zwraca jednak uwagę, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności koniecznej może mieć charakter świadczeń okresowych, jednakże nie może przenosić wysokości jednorazowego wynagrodzenia. Sąd Rejonowy nie wskazał daty końcowej, do której wnioskodawczyni jest zobowiązana uiszczać miesięczne wynagrodzenie w kwocie 51,29 zł miesięcznie za ustanowienie służebności drogowej. Ponadto kwota ta stanowi bardzo mało realną wartość dla uczestnika i faktycznie uiszczenie wynagrodzenia w takiej kwocie nie rekompensuje ewentualnych kosztów związanych z utrzymaniem drogi, postawieniem ogrodzenia, jeśliby takie koszty powstały, dlatego bardziej racjonalnym i sprawiedliwym jest ustalenie wynagrodzenia jednorazowego, które stanowi realnie odczuwalną wartość. Z tej przyczyny Sąd Okręgowy na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w zw. art. 13 § 2 k.p.c. postanowił zmienić zaskarżone w postanowienie w tym zakresie i ustalić wynagrodzenie jednorazowe w kwocie 12 310 zł.

W pozostałym zaś zakresie apelacja została oddalona na mocy art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy art. 520 § 3 k.p.c., zasądzając od uczestnika na rzecz wnioskodawczyni koszty zastępstwa w postępowaniu odwoławczym w kwocie 120 zł albowiem ich interesy w postępowaniu były sprzeczne.

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE