UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu w punkcie I zasądził od strony pozwanej (...) we W. na rzecz powodów J. Z. i A. Z. solidarnie kwotę 10.656,79 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 czerwca 2014 r. do dnia zapłaty; w punkcie II oddalił dalej idące powództwo, zaś w punkcie III zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 1073,03zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało poprzedzone następującymi ustaleniami stanu faktycznego:

W dniu 21 marca 2011r. pomiędzy (...) S.K.A. z siedzibą we W. a powodami J. Z. i A. Z. została zawarta umowa przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego o symbolu (...) usytuowanego w budynku przy ul. (...) w stanie deweloperskim. Strony określiły łączną cenę przedmiotu umowy na kwotę 312.943,85 zł. Zgodnie z pkt 8 i 9 umowy termin rozpoczęcia realizacji przedmiotu umowy określono na dzień 1 kwietnia 2011 r., termin realizacji przedmiotu umowy na dzień 29 czerwca 2012 r., natomiast termin zawarcia notarialnej umowy sprzedaży określono na dzień 29 marca 2013 r. Strony zawarły następnie trzy aneksy do tej umowy, których każdorazowo przedmiotem była zmiana harmonogramu płatności poszczególnych części ceny ustalonych w pkt. 13 umowy. W ostatnim aneksie nr (...) zawartym dnia 12 marca 2012 r. strony postanowiły, że zmianie ulega haromonogram płatności w ten sposób, że termin płatności części ceny w kwocie 46.941,58zł przesunięto z dnia 15.02.2012 r. na dzień 30.07.2012 r., oraz termin płatności części ceny w kwocie 46.941,57zł przesunięto z dnia 15.03.2012 r. na dzień 30.08.2012 r. Uwzględnienie zmian w zakresie terminu płatności nastąpiło na wniosek powodów, którzy z uwagi na kredytowanie inwestycji i brak terminowego postępu prac budowlanych, zostali zobligowani przez bank do przesunięcia terminów płatności rat. Integralną część umowy stanowiły ogólne warunki umów dotyczących nabywania lokali w (...) S.K.A. Zgodnie z pkt I „Postanowienia ogólne” w zw. z pkt. 1.11 ogólnych warunków umów dotyczących nabywania lokali w (...) S.K.A. deweloper zobowiązywał się wykonać przedmiot umowy w terminie realizacji przedmiotu umowy. Zgodnie zaś z pkt I. 4 OWU pod pojęciem przedmiotu umowy należało rozumieć dom, lokal lub udział w lokalu w budynku wraz z udziałem w gruncie (własność, użytkowanie wieczyste) wykonywane przez dewelopera. W myśl pkt III. 12 w przypadku przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy z winy dewelopera zamawiającemu przysługiwało prawo: a) do obniżenia ceny przedmiotu umowy o wartość odsetek za opóźnienie, jednak nie więcej niż 5 % ceny przedmiotu umowy,

b) do żądania zmiany harmonogramu płatności w taki sposób, aby zmodyfikowany harmonogram był proporcjonalny do postępu robót na budowie. Rozliczenie ewentualnego opóźnienia miało nastąpić na zasadach określonych w pkt 17 OWU (pkt III.12 umowy). Ogólne warunki umów przewidywały nadto uprawnienie do odstąpienia od umowy z winy dewelopera i związane z tym uprawnienie do naliczenia deweloperowi kary umownej. W pkt 43 OWU strony określiły, że deweloper poinformuje zamawiającego na piśmie z co najmniej 7 - dniowym wyprzedzeniem o gotowości do przekazania przedmiotu umowy i wyznaczonym terminie odbioru, przy czym pierwszy termin odbioru zostanie wyznaczony najpóźniej w terminie realizacji przedmiotu umowy. Zgodnie z pkt VI. 45 OWU w przypadku nie uregulowania przez zamawiającego jakichkolwiek należności na rzecz dewelopera wynikających z umowy przed wyznaczonym przez dewelopera terminem odbioru, deweloper będzie zwolniony z obowiązku wydania zamawiającemu w tym terminie przedmiotu umowy. W dniu 6 maja 2011 r. strony zawarły umowę zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu. W § 4 umowy strona pozwana zobowiązała się do wybudowania budynku nr (...), a w nim przedmiotu umowy stanowiącego lokal mieszkalny , w terminie i na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej. Decyzją z dnia 14 października 2010r. Prezydent Miasta W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi i garażami podziemnymi we W. przy ul. (...), obręb S.. Decyzję doręczono min. M. K. (1) i M. K. (2) z pouczeniem, że przysługuje od niej odwołanie do Wojewody (...). Od decyzji Prezydent Miasta W. z dnia 14 października 2010 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, odwołali się M. K. (2) i M. K. (1). Wojewoda (...) decyzją z dnia 18 maja 2012 r. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia 14 października 2010 r. Decyzja Wojewody była decyzją ostateczną w administracyjnym toku instancji. Wyrokiem z dnia 17 listopada 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we W. na skutek skargi sąsiadów inwestycji M. i M. K. (2) uchylił decyzję Wojewody (...) z dnia 7 marca 2011 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że organ drugiej instancji nie wywiązał się należycie z obowiązku z art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego w zakresie sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, w szczególności z kwestiami „przesłaniania i zacieniania”. Wskazano dalej, że obowiązkiem właściwego organu zatwierdzającego projekt budowlany było ustalenie i zbadanie czy rysunki załączone do projektu budowlanego oraz wyjaśnienia i opisy mogą posłużyć do oceny oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich istniejących budynków. W uzasadnieniu wskazano również, że projekt budowlany nie zawiera stosownych rysunków ani opisów pozwalających na ocenę powyższej materii, ograniczono się w nim jedynie do zapisu, że projektowana zabudowa nie ogranicza dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Zdaniem WSA takie oświadczenie, nie poparte żadnymi rysunkami ani szczegółowymi wyjaśnieniami, nie mogło stanowić podstawy dla uznania, że projekt budowlany nie narusza wskazanych warunków techniczno-budowlanych. O treści wyroku wydanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny z dnia 17 listopada 2011r. strona pozwana poinformowała swoich klientów, w tym powodów, pismem z dnia 24 listopada 2011r. Pismem z dnia 15 lutego 2012r. strona pozwana poinformowała powodów, że posiada opinie niezależnych ekspertów potwierdzające, że poziom nasłonecznienia na działce skarżących jest właściwy oraz że nie istnieje żadne ryzyko związane ze zmianą stosunków wodnych na sąsiedniej działce. Od wyroku wydanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny z dnia 17 listopada 2011r. skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyli M. i M. K. (3). Ostatecznie skarga kasacyjna została przez nich cofnięta dnia 20 marca 2012r. W maju 2012r. wznowiono prace na budowie. Powodowie zamieszkiwali w tym okresie u rodziców powoda zajmując pokój o powierzchni 11 m2, a od maja 2012 r. również z nowonarodzonym dzieckiem. Powodowie planowali zamieszkanie w lokalu w sierpniu 2012r., a ostatecznie wprowadzili się w dniu 14 lutego 2013r. Na dzień 4 października 2012r. strona pozwana obciążyła powodów odsetkami ustawowymi z tytułu nieterminowych płatności rat w łącznej kwocie 1668,70 zł. Na dzień 19 listopada 2012 r. strona pozwana obciążyła powodów odsetkami ustawowymi z tytułu nieterminowych płatności rat w łącznej kwocie 1956,05 zł. Dnia 5 grudnia 2012r. strona pozwana wydała powodom lokal stanowiący przedmiot umowy, stwierdzając, że roboty w lokalu mieszkalnym zostały wykonane zgodnie z umową. Przy odbiorze powodowie zgłosili usterki w lokalu. W dniu 15 stycznia 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. wydał decyzję o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie etapu III inwestycji obejmującej budowę zespołu budynków we W. przy ul. (...)- obecnie ul. (...) (jako etap IIII Inwestycji) zrealizowanej na podstawie decyzji Prezydenta W. nr (...) z dnia 14.10.2010r. z późniejszymi zmianami. W dniu 21 marca 2013r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży na rzecz powodów lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W.. W umowie wskazano, że wydanie lokalu nastąpiło protokołem odbioru przed podpisaniem aktu. Pismem z dnia 29 kwietnia 2013r. powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty 17.358,48 zł stanowiącej karę umowną z tytułu nienależytego wywiązania się z umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, obliczoną od ceny sprzedaży lokalu za okres od dnia w którym nastąpić miało wydanie lokalu tj. od dnia 29.06.2012r. do dnia 05.12.2012r. tj. daty faktycznego przekazania lokalu powodom.

W tak ustalonym stanie faktycznymSąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało w części na uwzględnienie. Sąd Rejonowy nadmienił, że okoliczności faktyczne sprawy były w zasadzie między stronami bezsporne. Spór sprowadzał się w istocie do wykładni postanowień umowy uprawniających do naliczenia kary umownej oraz do oceny, czy miało miejsce zawinione opóźnienie strony pozwanej, skutkujące powstaniem jej odpowiedzialności za nieterminowe przekazanie powodom lokalu. Sąd podał, że zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Powodowie wywodzili roszczenie w oparciu o pkt III. 12 ogólnych warunków umów, stanowiący, iż przypadku przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy z winy dewelopera zamawiającemu przysługiwało prawo: do obniżenia ceny przedmiotu umowy o wartość odsetek za opóźnienie, jednak nie więcej niż 5 % ceny przedmiotu umowy, do żądania zmiany harmonogramu płatności w taki sposób, aby zmodyfikowany harmonogram był proporcjonalny do postępu robót na budowie. Rozliczenie ewentualnego opóźnienia miało nastąpić na zasadach określonych w pkt 17 OWU. W ocenie Sądu Rejonowego z analizy pkt. 18 umowy przedwstępnej, wskazanego przez powoda jako podstawa prawna roszczenia, wynika, że określa on wyłącznie wysokość miernika (...) dla potrzeb wyliczania wysokości świadczeń należnych w przypadku wystąpienia opóźnień czy zwłoki w realizacji umowy po którejkolwiek ze stron poprzez odesłanie do obiektywnego wskaźnika odsetek ustawowych. Sam pkt 18 umowy nie stanowi jednak samodzielnego źródła uprawnienia do dochodzenia kar umownych przez zamawiającego. Sąd I instancji uznał, że powołane postanowienie umowy nie zawiera bowiem elementu istotnego dla zastrzeżenia kary umownej, a to określenia zdarzenia rodzącego odpowiedzialność z tytułu zapłaty kar umownych - nie wskazano w nim ani terminu ani rodzaju zobowiązania niepieniężnego, którego niewykonanie miałoby rodzić odpowiedzialność z tytułu kary umownej. Punkt 18 umowy nie określa też sposobu wyliczenia takich kar poprzez odniesienie do mierników mających związek z opóźnionym świadczeniem niepieniężnym dewelopera. Sąd Rejonowy uznał, że bez odpowiedniego doprecyzowania nie sposób przyjąć, aby pkt 18 umowy zawierał wszystkie elementy niezbędne dla powstania zobowiązania z tytułu kar umownych. Zdaniem Sądu punkt 18 umowy należy analizować łącznie z pkt 12 OWU, który precyzuje zapis w zakresie odpowiedzialności umieszczony w umowie przedwstępnej i stanowi, że przypadku przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy z winy dewelopera zamawiającemu przysługuje prawo: a) do obniżenia ceny przedmiotu umowy o wartość odsetek za opóźnienie, jednak nie więcej niż 5 % ceny przedmiotu umowy; b) do żądania zmiany harmonogramu płatności w taki sposób, aby zmodyfikowany harmonogram był proporcjonalny do postępu robót na budowie. Rozliczenie ewentualnego opóźnienia miało nastąpić na zasadach określonych w pkt 17 OWU. W ocenie Sądu słusznie powoływali powodowie, że w ogólnych warunkach umów zastrzeżona została kara umowna, o jakiej mowa w art. 483 § 1 k.c. W dopuszczalny też przez prawo sposób została określona wysokość kary umownej jako odsetki za opóźnienie, przy czym zostały one dodatkowo w OWU sprecyzowane jako odsetki ustawowe. Wskazane postanowienia w sposób dostateczny określają warunki obowiązku zapłaty kary umownej, albowiem wskazują pojedyncze zobowiązanie strony, którego niewykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary oraz wskazują parametry do określenia wysokości kary umownej. Dodatkowo strona pozwana jako profesjonalista na rynku usług deweloperskich miała, a przynajmniej z uwagi na profesjonalny charakter swej działalności, powinna mieć świadomość, że takie sformułowanie ma uchronić zamawiających przed sytuacją, gdy mimo spełnienia świadczenia wzajemnego - zapłaty ceny, strona pozwana nie wywiąże się ze swych obowiązków - nie zrealizuje przedmiotu umowy w terminie określonym w umowie i OWU. Sąd Rejonowy uznał, że treść ogólnych warunków umów wskazuje wprost, że deweloper zobowiązał się wybudować przedmiot umowy w terminie realizacji przedmiotu umowy. Zgodnie zaś z definicją zawartą w punkcie 4 OWU, za termin realizacji przedmiotu umowy należałoby uważać „najpóźniejszy termin zakończenia robót dotyczących budowy przedmiotu umowy”, a „przedmiot umowy” to lokal wraz z udziałem w gruncie. W ocenie Sadu uznać, że strony wyraźnie określiły w związku z tym termin realizacji przedmiotu umowy w treści pkt 9 umowy przedwstępnej lokalu, określając go na dzień 29 czerwca 2012 r. Nadto w pkt 43 OWU wskazano, iż deweloper poinformuje zamawiającego na piśmie z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem o gotowości do przekazania przedmiotu umowy i wyznaczonym terminie odbioru, przy czym pierwszy termin odbioru zostanie wyznaczony najpóźniej terminie realizacji przedmiotu umowy. Zdaniem Sądu, powodowie słusznie podnosili, iż w niniejszej sprawie zaktualizowały się przesłanki odpowiedzialności strony pozwanej za nienależyte wykonanie zobowiązania, tj. nieterminowe wydanie lokalu powodom. Przede wszystkim zaznaczyć należy, że strona powodowa nie obaliła ustawowego domniemania, iż opóźnienie było spowodowane przyczynami ją obciążającymi przez nią zawinionymi. Strona pozwana powoływała się w tym zakresie na uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2011 r., w którym wskazano, że przyczyną uchylenia decyzji było niewystarczające przeanalizowanie przez Wojewodę zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji Prezydenta W. udzielającej pozwolenia na budowę, a więc okoliczności niezależne od dewelopera i przez niego niezawinione. Tymczasem z treści uzasadnienia wynikają jeszcze inne okoliczności, a mianowicie wskazano również, że projekt budowlany nie zawierał stosownych rysunków ani opisów pozwalających na ocenę oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich istniejących budynków, ograniczono się w nim jedynie do zapisu, że projektowana zabudowa nie ogranicza dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Zdaniem WSA takie oświadczenie, nie poparte żadnymi rysunkami ani szczegółowymi wyjaśnieniami, nie mogło stanowić podstawy dla uznania, że projekt budowlany nie narusza wskazanych warunków techniczno-budowlanych. Sąd I instancji podał, że mając na uwadze zastrzeżenia jakie WSA wyraził w uzasadnieniu wyroku, nie sposób bezkrytycznie zaakceptować stanowiska strony pozwanej, iż w dokumentacja niezbędna dla wydania decyzji o pozwoleniu na budowę była prawidłowa i pełna. Sam fakt, że na jej podstawie ostatecznie decyzja o pozwoleniu na budowę została utrzymana, gdyż nie została ponownie zaskarżona, nie oznacza, że po stronie pozwanej nie można dopatrzeć się jakichkolwiek uchybień. Zdaniem Sądu nie jest nadmiernym wymaganie od strony pozwanej- dewelopera na lokalnym rynku, aby przed zawarciem umów z klientami, którzy tak jak powodowie, finansowali inwestycję z kredytu bankowego, dysponowała nie tylko ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Jeżeli tak jak w niniejszej sprawie strona pozwana dysponowała jedynie ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, od której odwołanie wnieśli właściciele sąsiedniej nieruchomości, to zawierając w takim stanie prawnym z klientami umowy przedwstępne, działała na własne ryzyko jako przedsiębiorca. Strona pozwana niezasadnie powoływała zatem argumenty co do niesłuszności wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, jak i kwestionowała znaczenie nadzwyczajnych środków zaskarżenia. Strona pozwana jako profesjonalista musiała zatem przynajmniej przewidywać w granicach ewentualności możliwość wydania przez WSA niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia i uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, mimo że dysponowała prywatnymi opiniami prawnymi co do bezzasadności skargi. Co przy tym istotne, wskazany w umowie termin realizacji przedmiotu umowy na dzień 29 czerwca 2012 r. wskazany został przez stronę pozwaną. To również z inicjatywy strony pozwanej, która przygotowała projekt umowy przedwstępnej zastrzeżono w umowie karę umowną na wypadek przekroczenia tego terminu. Niezasadnie również strona pozwana próbowała obarczyć winą za zawarcie umowy z powodami w tym kształcie, wskazując, że również klienci musieli sobie zdawać sprawę z tego, że podpisują umowę w momencie, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest prawomocna. Niekwestionowany w sprawie był fakt, że o zaskarżeniu decyzji do WSA powodowie, jak i inni nabywcy lokali zostali zawiadomieni przez pozwaną spółkę w listopadzie 2011r. podczas gdy strona pozwana już od marca 2011 r. wiedziała o toczącym się postępowaniu z inicjatywy M. i M. K. (1). Zdaniem Sądu wskazane okoliczności przemawiają za istnieniem winy strony pozwanej w niedotrzymaniu terminu realizacji umowy o którym mowa w pkt 9 umowy przedwstępnej. W myśl pkt III.12 owu powodom przysługiwało zatem roszczenie z tytułu kary umownej zastrzeżonej w owu, stanowiących integralną część umowy. Strona pozwana powołała się na ograniczenia wysokości kary umownej określonej w pkt III.12 owu - do 5 % wartości ceny przedmiotu umowy, tj. - zgodnie z definicją zawartą w pkt 4 owu ceny pierwotnie określonej w umowie. W ocenie Sądu, powodowie słusznie podnosili, że ograniczenie odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu opóźnień po stronie kontrahenta konsumentów stanowi klauzulę niedozwoloną. Uwagę zwraca przy tym, że prawo do odstąpienia od umowy zostało przewidziane dla każdej ze stron, natomiast ograniczenia co do możliwości naliczania odsetek/kary pieniężnej dotyczą tylko uprawnionego konsumenta. Oznacza to, że postanowienie pkt 12 owu – w zakresie ograniczenia odpowiedzialności z tytułu kar umownych - kształtują jego prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy w rozumieniu art. 3853 k.c. Strona pozwana zarzucała, że powodowie mieli możliwość negocjacji treści umowy, jak i owu, jednakże twierdzeń swoich w tym zakresie nie udowodniła. Zgodnie zaś z treścią art. 385 1 §4 k.c. ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Sam zaś fakt podpisania przez powodów umowy przedwstępnej i akceptacja przez nich jako konsumentów ustalonych z góry przez dewelopera warunków umowy nie przesądza o tym, że umowa została indywidualnie wynegocjowana z klientem i nie podlega rygorom dotyczącym tzw. klauzul abuzywnych. Tym samym co do zasady powodom przysługiwało uprawnienie do naliczenia kar umownych za cały okres opóźnienia, bez ograniczenia przewidzianego w punkcie III.12 owu. Niesłusznie wskazywała również strona pozwana, że ograniczenie to zostało przewidziane z uwagi na ustanowienie dla zamawiających w pkt III.12 owu również innych uprawnień alternatywnych, skutkujących tym, że skorzystanie z jednego z nich w postaci przesunięcia terminu zapłaty ceny, wykluczało możliwość żądania zapłaty kary umownej. Wykładnia zapisu pkt III.12 owu zdaniem Sądu nie prowadzi do wniosku co do zastrzeżenia w nim alternatywnych uprawnień zamawiającego, a raczej treść ta wskazuje, że reguluje on uprawnienia kumulatywne, przysługujące zamawiającemu łącznie. Bezspornym przy tym było, że powodowie skorzystali z uprawienia w postaci przesunięcia terminu zapłaty ceny, co wynika z załączonych aneksów do umowy, jednakże w ocenie Sądu wykorzystanie tego uprawnienia nie wykluczało dochodzenia przez nich zapłaty kary umownej. Zakaz taki nie wynikał z treści umowy. Zaznaczyć przy tym należy, że to strona pozwana występowała w niniejszym stosunku zobowiązaniowym z pozycji profesjonalisty. Pozwana spółka przesuwając na wniosek powodów terminy zapłaty rat przewidziane w harmonogramie, nie podjęła decyzji o zmianie terminu realizacji przedmiotu umowy, pomimo wiedzy o tym, że termin ten w sposób oczywisty nie będzie mógł zostać dotrzymany. Oczekiwanie, że powodowie mogli skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy, w tym przypadku budzi wątpliwości, zwłaszcza przy stanie zaawansowania planów powodów co do przyszłego życia, powiększenia w tym czasie ich rodziny, jak i zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania kredytowego w tym właśnie celu. Oceniając zasadność roszczenia Sąd Rejonowy uznał, że zasługuje ono na uwzględnienie, jednakże z ograniczeniem co do okresu naliczenia kary umownej przez powodów. Sąd miał bowiem na uwadze, że w pkt VI. 45 owu strony przyjęły, że w przypadku nie uregulowania przez zamawiającego jakichkolwiek należności na rzecz dewelopera wynikających z umowy przed wyznaczonym przez dewelopera terminem odbioru, deweloper będzie zwolniony z obowiązku wydania zamawiającemu w tym terminie przedmiotu umowy. Oznacza to, że zmiana terminu płatności dokonana w drodze aneksu z dnia 12 marca 2012 r. w wyniku której termin płatności ostatniej raty przesunięto na dzień 30 sierpnia 2012 r., wpływała również na zakres odpowiedzialności strony pozwanej z tytułu kary umownej. W okresie do dnia zapłaty ostatniej raty strona pozwana zwolniona była bowiem na mocy umowy stron z obowiązku wydania przedmiotu umowy powodom. Analogiczny pogląd wyraził również Sąd Okręgowy we Wrocławiu w sprawie II Ca 215/14. Mając te wszystkie okoliczności na uwadze, Sąd Rejonowy zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie (art. 370 k.c.) kwotę 10.656,79 zł odpowiadającą ustawowym odsetkom liczonym od ceny lokalu ustalonej w umowie przedwstępnej na kwotę 312.943,85 zł w okresie od dnia 31 sierpnia 2012r. do dnia 5 grudnia 2012 r. W pozostałym zakresie powództwo jako nieuzasadnione podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w pkt II wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. Powodowie utrzymali się z dochodzonym roszczeniem co do jego 61,39%, ponosząc koszty procesu w łącznej wysokości 3.268zł, stanowiące opłatę sądową od pozwu w kwocie 868zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 2400zł ustalone na podstawie § 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Strona pozwana poniosła koszty procesu w łącznej kwocie 2417zł, do których zaliczono wynagrodzenie pełnomocnika procesowego oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa. W wyniku stosunkowego rozdzielenia kosztów strona pozwana jest obowiązana do zapłaty na rzecz powodów kwoty 1073,03zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelacje od powyższego wyroku wywiodły obie strony.

Strona pozwana zaskarżyła wyrok w części, tj. w punktach I i III (w zakresie zasądzenia kosztów procesu), zarzucając:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. art. 65 k.c. w zw. 12 OWU poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron przy zawarciu dwóch przedwstępnych umów sprzedaży - z dnia 21 marca 2011 r. dotyczącej lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku przy ul. (...) we W. - umowa nr (...), poprzez uznanie, iż zastrzeżona w ramach tych umów konsekwencja dla pozwanej za przekroczenie terminu realizacji przedmiotu umowy stanowi jednocześnie karę umowną za przekroczenie terminu wydania przedmiotu umowy, a konsekwencji naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że zasadnym jest uwzględnienie powództwa w zakresie zasądzenia kwoty objętej pozwem w części zaskarżonej tytułem przekroczenia terminu przekazania przedmiotu umowy, podczas gdy zastrzeżona w ramach punktu 12 OWU nie ma w istocie zastosowania do roszczenia objętego pozwem, co winno skutkować oddaleniem powództwa;

2. naruszenie art. 385³ pkt 2 w zw. z art. 385³ k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie, a konsekwencji uznanie, iż ograniczenie kary umownej określonej w punkcie 12 lit. a) OWU w postaci odsetek ustawowych od ceny przedmiotu umowy do 5% wartości ceny przedmiotu umowy stanowi klauzulę abuzywną a co za tym idzie, nie wiąże stron i w konsekwencji uwzględnienie powództwa w całości bez pomniejszenia o wskazane w punkcie 12 lit. a) OWU ograniczenie do 5% wartości przedmiotu umowy, podczas gdy pomimo możliwości negocjowania warunków umowy przedwstępnej i OWU, powód z takiej możliwości nie skorzystał, jak również z uwagi na przewidziane w ramach łączących strony umów przedwstępnych zapisy alternatywne, gdzie powód oprócz kar umownych mógł zastosować inne uprawnienia z umowy na okoliczność przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy m.in. w postaci uprawnienia przesunięcia terminu zapłaty ceny czy odstąpienia od umowy, podczas gdy strona tylu uprawnień alternatywnych nie posiadała, przez co zapisy umowy przedwstępnej nie stanowiły dla powoda zapisów rażąco naruszających jego interesy w rozumieniu art. 385³ k.c,

3. naruszenie art. 64 k.c. w zw. z punktem 12 lit. b) OWU poprzez uznanie, iż pomimo zastosowania przez powoda alternatywnego uprawnienia określonego w punkcie 12 lit. a) OWU i przesunięcia terminów płatności poszczególnych części ceny, powód był także dodatkowo umocowany do naliczenia pozwanej kary umownej w postaci odsetek za opóźnienie, a w konsekwencji uwzględnienie powództwa, podczas gdy zapisy punku 12 OWU zawierały dla powoda uprawnienia alternatywne, przez co zastosowanie jednego z nich w postaci przesunięcia terminu zapłaty ceny wykluczało dla powoda zastosowanie drugiego uprawnienia w postaci odsetek ustawowych,

4. naruszenie art. 471 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, iż pozwana dopuściła się winy w niedochowaniu terminu na zakończenie prac budowlanych i uwzględnienie powództwa w części, podczas gdy zebrane w sprawie dowody i ustalony stan faktyczny sprawy jednoznacznie pozwala na uznanie, iż po stronie pozwanej brak jest podstaw do uznania odpowiedzialności, jak również brak jest podstaw do spełnienia przesłanek kwalifikujących do zasądzenia roszczenia objętego pozwem;

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy:

1. art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pominięcie części zebranego w sprawie i niekwestionowanego materiału dowodowego a mającego dla sprawy istotne znaczenie tj. aneksów do umów przedwstępnych łączących strony, co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenie, że pomimo iż zapisy punktu 12 OWU zawierały uprawnienie alternatywne dla powoda związane z przekroczeniem terminu realizacji umowy, to pomimo zmiany harmonogramu płatności powodowi przysługiwało także dodatkowo roszczenie o naliczenie kary umownej w wysokości odsetek ustawowych liczonych od ceny przedmiotu umowy przedwstępnej;

2. art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez pominięcie części zebranego w sprawie i niekwestionowanego materiału dowodowego a mającego dla sprawy istotne znaczenie tj. - decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 7 marca 2011 r., decyzji Wojewody (...) z dnia 18.05.2012 r. nr (...), utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję wraz z zaświadczeniem o jej doręczeniu, orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. z dnia 17 listopada 2011 r. (sygnatura akt II SA/Wr 313/11), aneksów go umów przedwstępnych łączących strony, kierowanej do powoda korespondencji przez pozwaną (pisma z dnia 24.11.2011 r. oraz 15.02.2012 r.), zeznań strony pozwanej i konsekwencji uznanie, iż pozwana nie obaliła domniemania winy w niedochowaniu terminu na zakończenie prac budowlanych, podczas gdy zarówno znajdujące się w aktach sprawy dokumenty związane z postępowaniem administracyjnym i sądowoadministracyjnym dot. pozwolenia na budowę, jak i powyższe dowody pozwalają na bezsporne wykazanie, iż pozwana przedmiotowe domniemanie obaliła wykazując jednocześnie, że nie nosiła winy w dochowaniu terminu na zakończenie prac, jak również nie dopuściła się przez co brak było podstaw do uwzględnienia powództwa;

3. art. 233 §1 i §2 k.p.c. i art. 328 §2 k.p.c. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, oceny dowodów dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego oraz z brakiem wszechstronnego rozważenia całego materiału dowodowego, polegających na zupełnym pominięciu dla oceny faktu, iż pomimo braku zawinienia strony pozwanej, strony zawierając aneksy linów przedwstępnych dokonały zastosowania punktu 12 lit. b) OWU i związanej z tym zmiany haromonogramu płatności w taki sposób, że zmodyfikowany harmonogram był proporcjonalny do postępu robót a konsekwencji błędne uznanie, że powodom przysługuje także dodatkowe uprawnienie do żądania obniżenia ceny na podstawie punktu 12 lit. a) OWU i uwzględnienie powództwa, podczas gdy zapisy punktu 12 OWU lit. a) i zapisy punktu 12 OWU lit. b) jako uprawnienia alternatywne wzajemnie się wykluczają;

4. art. 233 §1 i § 2 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie w postaci decyzji organów administracji i orzeczenia WSA związanych z toczącym się postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z zupełnym pominięciem korespondencji kierowanej do powodów, wskazującej na przedłużające się postępowanie w powyższym zakresie, działania pozwanej zmierzającego do doprowadzenia do wznowienia prac a konsekwencji uznanie, że pomimo iż strona pozwana nie ponosiła winy za przedłużenie terminu realizacji przedmiotu umowy z uwagi na wykazane wyłączne błędy organów administracji, sąd uwzględnił powództwo uznając, że pozwana odpowiada na zasadzie winy i w związku z działaniem zawinionym a co za tym idzie, że powód jest uprawniony do żądania obniżenia ceny w sposób wskazany w punkcie 12 lit. b) OWU, podczas gdy brak było przesłanek do naliczenia k.uy umownej z uwag na brak niedbalstwa po stronie pozwanej, brak było szkody | związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zdarzeniem, które to przesłanki stanowić mogły o odpowiedzialności strony pozwanej stanowiącej podstawę do naliczenia kary umownej;

5. błąd w ustaleniach faktycznych a w konsekwencji uznanie, że pozwana nie obaliła domniemania wynikającego z art. 471 k.c., zgodnie z którym niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania następuje na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego i poczynionych przez Sąd I Instancji ustaleń wynika, że pozwana przedmiotowe domniemanie obaliła wykazując zarówno, iż nie ponosi winy w przedłużeniu terminu na zakończenie prac budowlanych, jak i brak było dwóch pozostałych przesłanek do dochodzenia odpowiedzialności po stronie pozwanej;

6. art. 99 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. poprzez zasądzenie na rzecz powoda tytułem zwrotu kosztów procesu kwoty w wysokości 1073,50 zł pomimo braku podstaw do uwzględnienia powództwa.

Wskazując na powyższe zarzuty, strona pozwana wniosła o:

1. zmianę zaskarżonego orzeczenia w zakresie zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości,

2. zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa

ewentualnie:

3. w przypadku uznania, iż Sąd I Instancji nie rozpoznał istoty sprawy lub że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, strona pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Powodowie zaskarżyli natomiast wyrok w części, tj. punkt II wyroku w części oddalającej powództwo ponad kwotę 10 656,79 zł, tj. co do kwoty 6 701,69 zł oraz pkt III wyroku w części niezasądzającej od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu ponad kwotę 1073,03 zł, tj. co do kwoty 2 194,97 zł.

Powodowie zarzucili naruszenie art. 65 § 1 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawartych w ogólnych warunkach umów nr (...), stanowiących integralną część umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 21 marca 2011 r., a w szczególności pkt VI 45 w zw. z pkt III 12 lit. a OWU, polegającej na przyjęciu, iż zmiana harmonogramu płatności dokonania w drodze aneksu nr (...) do umowy nr (...) z dnia 21 marca 2011 r., w wyniku której termin płatności ostatniej raty przesunięto na dzień 30 sierpnia 2012 r. miała wpływ na zakres odpowiedzialności strony pozwanej z tytułu kary umownej, a w konsekwencji naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie punktu VI 45 ogólnych warunków umów nr (...) do oceny stanu faktycznego.

W oparciu o powyższe, powodowie wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwoty 6.701,69 zł wraz ustawowymi odsetkami od tej kwoty liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwoty kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacje nie zasługiwały na uwzględnienie.

Na wstępie stwierdzić należy, że Sąd Okręgowy w pełni aprobuje i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie, przyjęte za podstawę orzekania przez Sąd Rejonowy. Analizując obie apelacje, Sąd II instancji podzielił także ocenę prawną zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, dochodząc do przekonania, że wydany w sprawie wyrok jest prawidłowy.

W pierwszej kolejności, odnosząc się do sformułowanych przez stronę pozwaną zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego zważyć należy, że nie znajdują one uzasadnienia. Sąd Rejonowy postępowanie dowodowe przeprowadził bowiem prawidłowo, a zebrany materiał poddał ocenie z zachowaniem granic swobodnej oceny dowodów, w sposób wszechstronny, zgodnie z regułami prawidłowego rozumowania oraz wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego (art. 233 § 1 k.p.c.), nie pomijając wskazanych przez stronę pozwaną dokumentów. Przypomnieć należy, że ocena mocy i wiarygodności dowodów, przedstawiona w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia, mogłaby być skutecznie podważona w postępowaniu apelacyjnym tylko wówczas, gdyby wykazano, że zawiera ona błędy logiczne, wewnętrzne sprzeczności, czy też jest niepełna, gdyby wykazano, że zebrane dowody w części zostały ocenione w sposób rażąco wadliwy, sprzeczny z zasadami logiki bądź doświadczenia życiowego. Tego zaś strona pozwana nie dowiodła.

Podniesionych przez stronę pozwaną zarzutów naruszenia art. 217 § 2 k.p.c., art. 227 § 2 k.p.c., art. 233 k.p.c. czy art. 328 § 2 k.p.c. nie można podzielić. Przede wszystkim, wbrew twierdzeniom apelacji, dowody ze wskazanych w ramach zarzutów z dokumentów, w postaci: decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 7 marca 2011 r., decyzji Wojewody (...) z dnia 18.05.2012 r. nr (...), utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję, orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. z dnia 17 listopada 2011 r. (II SA/Wr 313/11), aneksów do umów przedwstępnych łączących strony, kierowanej do powodów korespondencji przez pozwaną (pism z 24.11.2011r. oraz z 15.02.2012r.), jak również zeznań strony pozwanej, zostały przeprowadzone przez Sąd I instancji. Sąd Rejonowy dowody powyższe przyjął za podstawę swoich ustaleń, a następnie - odniósł się do nich w rozważaniach prawnych.

Zauważyć trzeba jednak, że w istocie zarzuty strony pozwanej naruszenia prawa procesowego, sprowadzają się do odmówienia ww. dowodom mocy dowodowej i przekroczenia ram swobodnej oceny dowodów co do przyjęcia zawinienia strony pozwanej w opóźnieniu w realizacji przedmiotu umowy. W ocenie Sądu II instancji, można je sprowadzić do polemiki ze stanowiskiem Sądu I j instancji, czy do uchybienia w terminie realizacji umowy doszło z winy pozwanej spółki (z zaniechania), czy też z działania organów administracji.

Jak wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego, w związku w wyrokiem WSA z 17.11.2011r. doszło do wstrzymania procesu inwestycyjnego aż do maja 2012 roku (tj. na okres ok. 6 miesięcy), o czym powodowie zostali poinformowani pismami z 24 listopada 2011 r. i 15 lutego 2012r. Nie ulega wątpliwości, o czym będzie również mowa poniżej, iż w chwili podpisywania umowy z powodami, termin do wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego jeszcze się nie zakończył. Mając zaś na uwadze skalę konfliktu z sąsiadami - Państwem M. i M. K. (2), którzy od samego początku oponowali przeciwko spornej inwestycji zaskarżając kolejne decyzje, strona pozwana winna była przewidzieć możliwość dalszego jej zaskarżenia do WSA, nawet jeśli decyzja miała walor ostatecznej. Co więcej, przebieg dalszego postępowania administracyjnego (porozumienie z sąsiadami, cofnięcie przez nich skargi kasacyjnej do NSA), wskazywał na podejmowanie przez dewelopera działań nawet dla siebie niekorzystnych, jak okazuje się obecnie, finansowo, mających na celu wznowienie prac budowlanych, a tym samym, próby załagodzenia skutków opóźnienia.

W ocenie Sądu Okręgowego, strona pozwana, niezależnie od treści dowodów zaoferowanych przez siebie przed Sądem I instancji, nie wykazała, zgodnie z art.6 k.c., iż do uchybienia w terminie realizacji przedmiotu budowy doszło nie z jej winy. Przedstawione dowody nie były wystarczające bowiem dla przyjęcia, iż nie zawiniła ona w nienależytym wykonaniu zobowiązania. Nie został zaoferowany żaden dowód na okoliczność, iż wstrzymanie prac na około pół roku miało związek jedynie z uchyleniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę; innymi słowy - czy było to jedyną i wyłączną przyczyną opóźnienia w realizacji przedmiotu umowy. W szczególności, strona pozwana nie przedłożyła dowodów pozwalających na ustalenie, jak ustalała przewidywany okres budowy lokalu powodów, oraz dowodów na ustalenie przebiegu procesu inwestycyjnego tj. daty rozpoczęcia prac budowlanych, ich przebiegu oraz zaawansowania do czasu wstrzymania budowy. Mogłoby to pozwolić na zbadanie, czy istotnie była możliwość dochowania terminu zakończenia inwestycji, wyznaczonego na czerwiec 2012r., gdyby prace nie zostały wstrzymane. Byłyby to okoliczności umożliwiające skuteczną ekskulpację strony pozwanej. Tym bardziej, że z treści pisma strony pozwanej z 24.11.2011 r. wynikało, iż termin wydania lokali został przesunięty na wrzesień 2012 r. i zdaniem strony pozwanej był to termin pewny. O przewidywaniu realizacji umowy we wrześniu 2012r. świadczy także treść aneksów do umów, w których termin płatności przez powodów poszczególnych rat ceny został przesunięty na 30.08.2012 r.

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd Okręgowy uznał, że strona pozwana nie udowodniła przyczyn ekskulpujących ją od odpowiedzialności za opóźnienie w terminie realizacji umowy (art. 471 k.c.).

Omawiając w tym miejscu zarzut naruszenia art. 471 k.c. wskazać należy, że brak zawinienia w opóźnieniu w oddaniu przedmiotu umowy wyrażał się, zdaniem strony pozwanej, w obiektywnych przyczynach przesunięcia terminu realizacji inwestycji. Skarżąca podniosła, że w wyroku WSA z 17 listopada 2011 r. wskazano, iż przyczyną uchylenia decyzji było niewystarczające przeanalizowanie przez Wojewodę (...) zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji Prezydenta W. udzielającej pozwolenia na budowę, co sugeruje, że winnym za przesunięcie terminu realizacji umowy jest organ II instancji.

Zdaniem Sądu Okręgowego, który w tym względzie zgadza się z wnioskami Sądu Rejonowego, wina po stronie dewelopera polegała na nie wzięciu pod uwagę możliwości zaskarżenia decyzji w trybie administracyjnym przy planowaniu terminów inwestycji. Prawidłowo Sąd Rejonowy uznał, że, jako profesjonalista, deweloper winien był przewidywać możliwość zaskarżenia przez osoby trzecie – właścicieli sąsiedniej posesji – decyzji do sądu administracyjnego – skoro termin do złożenia takiej skargi był wciąż otwarty. W szczególności, o możliwości skorzystania przez Państwa K. z przysługującemu im prawa do Sądu, można było wnioskować już na wczesnym etapie postępowania. Jak bowiem wynika z treści decyzji Prezydenta W. z dnia 14 października 2010r., Państwo K. już na etapie postępowania przed organem I instancji wnieśli w dniu 30 sierpnia 2010r. zastrzeżenia. Następnie wywiedli odwołania, zaś w ostateczności – skargę do sądu administracyjnego.

Zawierając zatem umowę z powodami w dniu 21 marca 2011 r., tj. 2 tygodnie po wydaniu decyzji przez Wojewodę (...), w terminie otwartym do wniesienia skargi do sądu administracyjnego, strona pozwana musiała liczyć się z możliwością jej zaskarżenia. Proponując termin realizacji przedmiotu umowy na dzień 29 czerwca 2012r., (oraz zdając sobie sprawę z przebiegu postępowania przed sądem administracyjnym, w tym czasu jego trwania), działała tym samym na własne ryzyko.

W treści apelacji strona pozwana wskazywała, że termin 29.06.2012r. stanowił termin zakończenia robót, co nie było równoznaczne z terminem wydania przedmiotu umowy powodom. Stanowisko to jest błędne. Strona pozwana, formułując definicję terminu realizacji przedmiotu umowy, jako „najpóźniejszy termin zakończenia robót dotyczących przedmiotu umowy”, nie odwołała się w tym punkcie do żadnego obiektywnego kryterium, według którego miała nastąpić ocena zakończenia takich robót (np. wpis do dziennika budowy etc.). Ma zatem rację Sąd I instancji, iż zapisu § 4 OWU nie można odczytywać w oderwaniu od pozostałych postanowień, w szczególności od zapisu pkt 43 OWU, w którym wskazano, że pierwszy termin odbioru przedmiotu umowy zostanie wyznaczony najpóźniej w terminie realizacji przedmiotu umowy. A zatem, wedle tego uregulowania, termin realizacji umowy był jednocześnie najpóźniejszym terminem wydania lokalu, tj. 29 czerwca 2011 r. Data ta była jednoznaczna z zakończeniem terminu realizacji umowy wedle zapisów OWU. Zważyć należy, że postanowienia OWU podlegają również wykładni według reguł określonych w art. 65 k.c. Wykładnia natomiast nie może mieć miejsca, gdy zapisy te są jasne i klarowne. Warto też zaznaczyć, że to strona pozwana jest autorem wzorca umownego i OWU, a zatem ponosić winna konsekwencje niejasności, które muszą być tłumaczone na korzyść konsumenta (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9.10.2014.r, IV CSK 10/14, LEX nr 1552150, z dnia 4.06.2013r., II PK 293/12 LEX nr 1331290 ).

Chybiony jest zarzut naruszenia art. 65 k.c. w zw. 12 OWU poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron przy zawarciu dwóch przedwstępnych umów sprzedaży z dnia 21 marca 2011r. Strona pozwana uchybienia tego dopatruje się w uznaniu przez Sąd I instancji, iż zastrzeżona w ramach tych umów konsekwencja za przekroczenie terminu realizacji przedmiotu umowy stanowi jednocześnie karę umowną za przekroczenie terminu wydania przedmiotu umowy. Odnosząc się do tego zarzutu należy przytoczyć treść art. 65 k.c., wedle którego oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, zgodnie z którym sens oświadczeń woli wyrażonych w dokumencie ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym, wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się natomiast z uwzględnieniem kontekstu, w tym także związków treściowych występujących między postanowieniami zawartymi w tekście. Uwzględnieniu podlegają również okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień. W procesie wykładni oświadczeń woli zawartych w dokumencie dopuszczalne jest także sięgnięcie do okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych (OSNC 1995, nr 12, poz. 168; zob. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2006 r., V CSK 73/06).

Uwzględniając powyższe uwagi, nie ulega wątpliwości, że Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej interpretacji postanowień umowy oraz postanowień OWU łączących strony. Kara umowna powinna być wyrażona wprost w pieniądzu albo przez wskazanie parametrów odnoszących się do zabezpieczonego świadczenia, które umożliwiają ustalenie jej wysokości. Nie ulega wątpliwości, że w punkcie 18 umowy przedwstępnej wprowadzono postanowienie umowne co do odsetek za opóźnienie. Prawidłowo Sąd Rejonowy stwierdził, że postanowienie umowne z punktu 18 dotyczy wysokości miernika za opóźnienie, odwołując się do odsetek ustawowych w przypadku wystąpienia opóźnienia w spełnieniu świadczeń niepieniężnych, przy czym to postanowienie umowy nie zawiera tytułu rodzącego odpowiedzialność, nie wskazano bowiem, o przekroczenie którego terminu i którego świadczenia miałoby chodzić. Dopiero zatem w połączeniu z postanowieniami z punktu 12 OWU można wnioskować o zastrzeżeniu przez strony kary umownej, gdyż punkt ten opisuje zdarzenia w postaci przekroczenia terminu realizacji przedmiotu umowy z winy dewelopera i stanowi, że z takim zdarzeniem po stronie zamawiającego powstają dwa uprawnienia - do obniżenia ceny przedmiotu umowy o wartość odsetek za opóźnienie, nie więcej niż 5% ceny przedmiotu umowy, albo do żądania zmiany harmonogramu płatności w taki sposób, aby zmodyfikowany harmonogram był proporcjonalny do postępu robót. Sens tych oświadczeń woli prowadzi do prawidłowego wniosku, że dotyczą one niewątpliwie instytucji kary umownej (art.483 k.c.), treścią której jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty wierzycielowi określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zapłata takowej kary umownej stanowi sankcję przysługującą wierzycielowi w stosunku do dłużnika w wypadku niewykonania przez niego lub nienależytego wykonania zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada.

Również niezasadny stał się zarzut naruszenia art. 385³ pkt. 2 k.c. w zw. z art. 385³ k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. Sąd Okręgowy, uzupełniając rozważania Sądu I instancji w zakresie dotyczącym treści powyższego przepisu wskazuje, że okoliczność sformułowania w treści umowy innego uprawnienia przysługującego powodom (prawa odstąpienia od umowy) nie przesądza o tym, iż spornego postanowienia umownego nie można uznać za klauzulę abuzywną. Prawo do odstąpienia od umowy zostało przewidziane dla każdej ze stron, natomiast ograniczenia co do możliwości naliczania odsetek/kary pieniężnej dotyczą tylko uprawnionego konsumenta. Strona pozwana wskazała co prawda, że powodowie mieli możliwość negocjacji, jednakże okoliczności tej w żaden sposób nie udowodniła. Co więcej, jak wynika z zeznań T. S., „umowy przedwstępne były na druku standardowym”, „[…] był już ustalony druk tej umowy z zapisem o karach umownych” (k. 138). Nie sposób zatem oprzeć rozstrzygnięcia wyłącznie na twierdzeniach strony pozwanej, formułowanych w pismach, podważających możliwość uznania za abuzywnego postanowienia zawartego w pkt 12 OWU. Oznacza to, że postanowienie zawarte w punkcie 12 OWU – w zakresie ograniczenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu kar umownych - kształtują prawa powodów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy w rozumieniu art. 358¹ k.c., zwłaszcza, że strony nie zastrzegły możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego.

Strona pozwana podniosła również zarzut naruszenia art. 64 k.c. w zw. z pkt 12 lit. b) OWU. Naruszenie art. 64 k.c. nie może mieć miejsca, gdyż norma wynikająca z treści tej regulacji, nie ma zastosowania w sprawie. Sąd Okręgowy podziela ocenę Sądu Rejonowego, że nie można uznać, iż w punkcie III 12 zastrzeżono alternatywne uprawnienia zamawiającego. Treść ta wskazuje, że reguluje on uprawnienia kumulatywne, przysługujące zamawiającemu łącznie. Zważyć należy, że strona pozwana nie zastrzegła, iż w sytuacji skorzystania z jednego uprawnienia, nie będzie przysługiwała powodom możliwość skorzystania z drugiego. Strona pozwana, formułując postanowienia umowne nie użyła odpowiedniego spójnika (np. albo), czy też nie wprowadziła odpowiedniego zapisu, wykluczającego taką możliwość. Uwzględniając dyrektywy wykładni językowej, nie sposób zatem wnosić o alternatywnych uprawnieniach.

W ocenie Sądu Okręgowego, również apelacja powodów nie zasługiwała na uwzględnienie. Z aneksu do umowy nr (...), zawartego w dniu 21 marca 2011 r. wynika jednoznacznie, że strony zmieniły harmonogram płatności ustalając płatność ostatniej raty na dzień 30 sierpnia 2012r. Słusznie Sąd I instancji przyjął, że zmiana ta, w powiązaniu z zapisem art. 45 OWU, zwalniała dewelopera z obowiązku wydania przedmiotu umowy do czasu wpłaty wszystkich należności. Oznacza to, że tym samym przesunięto termin wydania przedmiotu umowy na okres po 30 sierpnia 2012r. Zarzuty powodów przedstawione w apelacji są w istocie jedynie polemiką z oceną Sądu Rejonowego.

W ocenie Sądu Okręgowego, nie sposób uznać, że punkt IV 45 OWU nie miał zastosowania w okolicznościach sprawy. Inna wykładnia oświadczeń woli w tym aspekcie, prowadziłaby niewątpliwie do naruszenia art. 65 k.c. Mylą się powodowie twierdząc, że pkt IV 45 OWU dotyczył sytuacji, w której deweloper zwolniony byłby z obowiązku terminowego wydania powodom lokalu z powodu opóźnień powodów w regulowaniu płatności, gdy tymczasem powodowie nie opóźnili się, gdyż przesunięcie płatności wiązało się z odmową przyznania kolejnych transz przez ich bank kredytujący, z uwagi na opóźnienia dewelopera. Taka treść w żaden sposób nie wynika z powołanego postanowienia. W postanowieniu tym nie ma mowy o zawinieniu w płatności przez zamawiających powodów, lecz o formalnym nie uregulowaniu przez nich jakichkolwiek należności. Natomiast fakt, że zawarcie aneksów było skutkiem przesunięcia płatności transz kredytowych przez bank wskutek braku zaawansowania robót, nie może obciążać dewelopera, gdyż to powodowie zdecydowali, że korzystają z takiej formy płatności
(mogli płacić gotówką).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu o art.100 k.p.c. Strona pozwana poniosła koszty własnej apelacji 1200 zł + 533 zł, w wyniku przegranej apelacji winna zwrócić powodom 1200 zł kosztów postępowania apelacyjnego. Z kolei, koszty apelacji powodów wyniosły 600 zł + 336 zł. Ponieważ apelację tę powodowie przegrali, winni zwrócić stronie pozwanej 600 zł. Skompensowanie tych kwot wskazuje na to, że strona pozwana winna zwrócić powodom 600 zł tytułem kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu apelacyjnym.

Sędzia SO Monika Kuźniar Sędzia SO Elżbieta Sobolewska-Hajbert Sędzia SR del. Magdalena Zdrzałka-Szymańska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE