UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29.06.2015 roku

Pozwem inicjującym przedmiotowe postepowanie (k.1-14) strona powodowa Wspólnota Mieszkania ul. (...) w K. domagała się nakazania stronie pozwanej Przedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o. w K. usunięcia wad nieruchomości wspólnej, składającej się z dz. ewid (...), (...), (...), dla których SR w Zakopanem prowadzi KW (...) zabudowanych budynkiem „B” obejmującym klatki schodowe A i B, który jest oznaczony numerem (...) przy ul. (...) oraz budynkiem „A” obejmującym klatki schodowe C,D,E, który oznaczony jest numerem (...) przy ul. (...), na których znajdują się też inne obiekty i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali tj.:

1.  nieprawidłowej izolacji ścian fundamentowych budynków - poprzez osuszenie ścian i wykonanie prawidłowej pełnej izolacji pionowej ścian fundamentowych budynków wraz z dociepleniem ścian piwnic,

2.  brak wykończenia izolacji ścian fundamentowych, niezabezpieczony styropian, część ścian ocieplona styrodurem, część styropianem elewacyjnym, poprzez osuszenie ścian i wykonanie prawidłowej izolacji ścian fundamentowych wraz z pełnym wykończeniem.

3.  zawilgocenie ścian w części przyposadzkowej w pomieszczeniach zaplecza technicznego - przez wykonanie osuszenia oraz izolacji.

4.  zawilgocenie przy wejściu do garażu, klatka A - wykonanie osuszania ścian, montaż cokołów, przez wykonanie izolacji ścian.

5.  zawilgocenia ścian garażu w części przyposadzkowej, przez wykonanie, skucia tynku, osuszenia izolacji, uzupełnienia tynku, odpływów, wyprofilowanie posadzki w garażu.

6.  wadliwie wykonanej nawierzchni na stropie basenu i garaży - poprzez ponowne wykonanie nawierzchni z zastosowaniem substratu wegetacyjnego o odpowiedniej grubości.

7.  zawilgocenie powodujące odpadanie tynku na podciągu w garażu (dylatacja budynków), zawilgocenie na stropie garażu pomiędzy stanowiskami B6 - C6, przez osuszenie i wykonanie właściwej izolacji.

8.  niewłaściwego kierunku otwierania drzwi ewakuacyjnych w garażu - poprzez zamontowanie otwierających się na zewnątrz garażu,

9.  brak izolacji termicznej niecki basenu - przez wykonanie izolacji termicznej,

10.  nieszczelność basenu, przeciekanie instalacji odpływowej basenu - poprzez wyremontowanie niecki basenowej przez odkucie płytek, wykonanie nowych izolacji pionowych połączonych z izolacją poziomą oraz wymiana instalacji przelewowej w opasaniu basenu wraz z uszczelnieniem przelewów.

11.  uszkodzonej i wadliwej nawierzchni na stropie basenu poprzez jej wymianę na nową.

12.  korodujące podkładki pod śruby rdzewiejące - wymiana podkładek na wykonane z materiału niekorodującego.

13.  korodujące wieszaki, włazy, tryskacze, fontanna, klapy zabezpieczające zbiornik wyrównawczy przy basenie - wymiana na elementy wykonane ze stali nierdzewnej.

14.  niedostosowane do warunków używania ławki w przebieralni - poprzez wymianę i montaż nowych ławek wykonanych z materiałów odpornych na panujące w pomieszczeniach warunki,

15.  korozja elementów stalowych ogrodzenia - przez wykonanie czyszczenia i malowanie farbą antykorozyjną.

16.  nierówności, krzywizny i zapadliska połaci dachowych, obwiśnięty dach - przez wymianę pokrycia, wykonanie deskowania i łacenia wraz z izolacją oraz obróbek blacharskich w celu wyprostowania krzywizn, nierówności i zapadlisk i usunięcia wad.

17.  niewłaściwe mocowanie blachy gontopodobnej poprzez zmianę mocowania na właściwe nierdzewne gwoździe.

18.  brak wyłazów dachowych - poprzez ich wykonanie.

19.  pogięte obróbki blacharskie pod rynną różne wymiary obróbek blacharskich podrynnowych - przez wykonanie obróbek blacharskich zgodnie ze sztuką budowlaną.

20.  niewłaściwie wykonana izolacja pod dachem - przez wykonanie izolacji termicznej pod dachem.

21.  nieodpowiednie spadki rynien (zalega woda) - przez wykonanie odpowiednich spadków.

22.  brak instalacji odgromowej na budynku-przez wykonanie instalacji odgromowej.

23.  odpadającej okładziny kamiennej na elewacji - poprzez osuszenie ścian, uzupełnienie i montaż okładziny kamiennej na elewacji.

24.  zapadnięte i nierówne tarasy i części utwardzone przy budynkach wykonane z kostki brukowej - poprzez doprowadzenie do wyrównania.

25.  nieprawidłowo osadzone na murkach betonowych i obrobione kamieniem słupy drewniane, przez zmianę sposobu mocowania i wymianę uszkodzonych elementów, wykonanie mocowania na okładzinie kamiennej.

26.  zbyt płytko osadzone słupy ogrodzenia - przez wykonanie pogłębionego osadzenia słupów ogrodzenia.

27.  korozja elementów stalowych ogrodzenia - przez wykonanie czyszczenia i malowania farbą antykorozyjną.

28.  rynna przy budynku basenu nie wyprofilowana - przez wykonanie odpowiednich spadków.

29.  brak rewizji w rurze spustowej przy narożu przy klatce schodowej C przez wykonanie rewizji.

30.  wadliwy montaż parapetów okiennych - odwrotny spadek, przez wymianę parapetów i montaż z właściwym spadkiem.

31.  niewłaściwie wykonane schody i balustrady zewnętrzne - przez wykonanie wykończenia murków zewnętrznych, okładziny elewacyjnej, zamocowanie barierki.

32.  korozja balustrady przy schodach - poprzez wyczyszczenie i pomalowanie farbą antykorozyjną.

33.  brak mocowań parapetów okiennych, brak uszczelnień pod parapetami, brak wykończenia elewacji pod parapetami - przez wykonanie mocowań, uszczelnień i wykończenia elewacji pod parapetami.

34.  niewłaściwe wyprofilowanie podjazdu - wykonanie przebudowy podjazdu w sposób uniemożliwiający przelewanie się wody do klatki schodowej.

35.  uszkodzenia ślusarki okiennej i drzwiowej aluminiowej - schodzi warstwa kolorowa -wymiana stolarki.

36.  brak spadków na posadzkach w natryskach - wykonanie spadków posadzek w natryskach.

37.  odpadanie cokołów z płytek w klatkach schodowych (...) B, (...) A, zawilgocenie w linii stropu, poprzez wykonanie osuszania ścian, montaż cokołów, wykonanie izolacji ścian, montaż płytek.

38.  nieprawidłowo ułożona opaska chodnikowa na stropie basenu przy balustradzie - przez wykonanie prac usuwających nieprawidłowość.

39.  niewłaściwe szachty przy oknach garażowych - wymiana szachtów.

40.  niewłaściwe zamontowanie w garażu kratki ściekowej powyżej poziomu posadzki, co uniemożliwia odpływ wody, przez poprawienie montażu i dostosowanie do poziomu posadzki.

Strona powodowa domagała się również zasądzenia od strony pozwanej na jej rzecz kosztów procesu wedle norm przepisanych w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej.

Uzasadniając swoje żądanie strona powodowa podniosła, że pozwana spółka była inwestorem 2 zdylatowanych budynków z należnymi klatkami schodowymi, garażami pod całością, częścią rekreacyjną z basenem w K., położonych na dz. ewid (...), (...) i (...) obj KW (...). Począwszy od dnia 14.09.2009 roku strona pozwana na podstawie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zaczęła ustanawiać i zbywać samodzielne lokale znajdujące się w tym budynku wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położonej na dz. ewid (...), (...) i (...) oraz udziały w działce (...) obj KW (...). Według umów sprzedaży do pomieszczeń wspólnych należały m.in. położone w piwnicach budynków tj. kondygnacji podziemnej „-1” pięć pomieszczeń klatek schodowych, sześć przedsionków, piwnica 2-pomiesczenie porządkowe (pomieszczenie P1-6), szatnia, dwa WC, rekreacja, bicze wodne, dwie sauny, pomieszczenia techniczne i hala basenowa, pomieszczenia klatek schodowych nie będące częścią poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Do dnia 8.11.2011 roku w skład zarządu Wspólnoty wchodził J. S. prezes zarządu pozwanej spółki. Po rozpoczęciu użytkowania lokali i budynków przez właścicieli ujawniły się wady, uszkodzenia i niedoróbki nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali zgłaszali to stronie pozwanej niezwłocznie w miarę ich zauważania. Szczegółowe wady i usterki były zgłoszone przez upoważniony przez właścicieli lokali zarząd powodowej Wspólnoty na piśmie stronie pozwanej od 2009 roku. Pozwana spółka deklarowała usuniecie wad, dlatego zlecono wykonanie opinii technicznej. Sporządzający opinię po wykonaniu odkrywek i badań kontrolnych stwierdzili szereg niezgodności z projektem oraz wady i usterki zewnętrzne budynku basenu, sauny, klatek schodowych, garaży, nawierzchni na stropie basenu i garaży, ogrodzenia i zagospodarowania działki. Wśród wad i usterek i niedoróbek stwierdzonych przez eksperta znajdowały się również te objęte pozwem. Sporządzający opinię techniczną sporządził przy tym zalecenia do usunięcia stwierdzonych wad i usterek. Na podstawie tej ekspertyzy właścicieli lokali podjęli uchwałę o zawezwaniu do usunięcia wad opisanych w ocenie technicznej, wzywając do ustalenia harmonogramu prac oraz zakreślając ostateczny termin zakończenia robót na 31.01.2010. Pozwana spółka zadeklarowała usuniecie wad zauważonych, usterek oraz przystąpienie do prac w dniu 15.09.2010 roku. W zadeklarowanym dniu nikt ze strony pozwanej spółki nie przystąpił do wykonania prac. Pełnomocnik powodowej Wspólnoty ponownie wezwał do usunięcia wad części wspólnych. Strona pozwana zadeklarowała przystąpienie w dniu 14.02.2011 roku do remontu basenu, który był nieszczelny i odpadały z niego płytki. Pomimo uwag nadzorującego prace ze strony Wspólnoty oraz wykazania konieczności wymiany płytek w całej niecce basenu, wykonano jedynie wymianę płytek w dnie basenu. Prace te zostały wykonane nieprawidłowo i niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Basen przecieka i nie jest właściwie izolowany termicznie. Przy remoncie strona pozwana uszkodziła urządzenia sterujące basenem. Wcześniej strona pozwana wykonała prace w celu usunięcia zawilgocenia ścian garażu i klatki schodowej. Prace te nie przyniosły żadnego efektu. Nie zlikwidowano przyczyny występowania zawilgoceń tj. prawidłowej izolacji ścian fundamentowych. Poza tym nie wykonano żadnych innych prac w celu usunięcia wad. W kolejnych pismach strona pozwana deklarowała usunięcie części wad, jednak wykonane prace miały charakter pozorny. W kwietniu 2011 roku stwierdzono kolejne wady i niedoróbki w wykonaniu basenu, pomieszczeń i urządzeń rekreacji. Wyznaczonych terminów wykonania prac strona pozwana nie przestrzegała, nie przystępują do usunięcia wad. W odpowiedzi na wezwanie do usunięcia wady odkurzacza wody basenowej strona pozwana powołała się na upływ okresu gwarancji i rękojmi. Kolejna kontrola usunięcia wad i niedoróbek w dniu 2.12.2011 roku wykazała wykonanie jedynie drobnych prac. Na zebraniu rocznym właścicieli lokali prezes strony pozwanej ponowienie zadeklarował podjęcie kroków do ustalenia harmonogramu usunięcia wad, nie wywiązał się jednak z tej deklaracji. Kolejne spotkania i deklaracje strony pozwanej dotyczące usunięcia wad okazały się bez pokrycia. Na dzień złożenia pozwu istnieją wady i niedoróbki wskazane w petitum. Pod koniec maja 2012 roku część właścicieli lokali dokonała cesji na rzecz strony powodowej roszczeń cywilnoprawnych wynikających z umów sprzedaży lokali z udziałem w nieruchomości wspólnej, a przysługujących im względem strony pozwanej. Wspólnota mieszkaniowa powołując się na orzecznictwo SN podała, że nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba, że właściciel przelał na nią te roszczenia.

Strona pozwana Przedsiębiorstwo Budowlane (...) sp. z o.o. w odpowiedzi na pozew (k.424-429) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od strony pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa prawnego.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana podniosła, że w latach 2009-2011 po zawarciu umów przedwstępnych sprzedaży lokali po ujawnieniu się pewnych wad, na bieżąco je usuwała. Największą usterką była odpadająca z dna basenu mozaika, która została wymieniona w lutym i marcu 2011 roku przez specjalistyczną firmę (...) sp. z o.o., która udzielił 3 –letniej gwarancji na te roboty. Dno basenu do dnia wniesienia pozwu nie wykazuje wad. Odnośnie stwierdzonych wad swoje stanowisko strona pozwana przedstawiała podczas wymiany korespondencji z powódką, uznając większość zarzucanych wad za nieistniejące lub istniejące, ale powstałe w skutek innych przyczyn niż własne zawinione działanie. Zdaniem pozwanej :

Ad 1. izolacja wykonana była prawidłowo, zgodnie z projektem i sztuką budowlaną

Ad. 2 wykończenie izolacji było prawidłowe, zgodnie z projektem i sztuką budowlaną ściany fundamentowe do poziomu "zero" ocieplone styrodurem, powyżej ocieplone styropianem elewacyjnym,

Ad 3. zawilgocenie ścian nie wynika z wad wykonawczych tylko ze sposobu użytkowania i tylko w okresach zimowo wiosennych przy złej eksploatacji,

Ad 4, 7, 12, 23, 25, 37, 38,40 - nie stwierdzono lub usterki nie wynikają z wad wykonawczych,

Ad 5 uwagi jak w pkt 3, w garażu myte są samochody, także w okresach zimowych i jesienno-wiosennych, w tym czasie wyłączone jest w garażu dla oszczędności ogrzewanie, garaże nie są przystosowane do mycia samochodów,

Ad 6 wykonane zgodnie z projektem, na skutek wypłukiwania ziemi na tarasach podczas dużych opadów konieczne jest uzupełnianie substratem wegetacyjnym stropu garażu i basenu co pewien okres, a powódka nie wykazała by czynności te były wykonywane,

Ad 8 zmiana nieistotna wykonana za zgodą projektanta i kierownika budowy, odebrana też przez Straż Pożarną oraz PINB,

Ad. 9 brak izolacji cieplnej niecki basenu od spodu - izolacji nie wykonano w uzgodnieniu z projektantem i kierownikiem budowy, kubatura pomieszczenia podbasenia jest niewielka i znajduje się pod ziemią dlatego też brak jest strat ciepła z tego powodu. Odsłonięte od dołu dno basenu pozwala na bieżącą kontrolę szczelności i taki był powód nie oklejania dolnej strony dna basenu,

Ad. 10 niecka została naprawiona, po okresie rękojmi były wykonywane prace naprawcze przez firmę (...) baseny Sp. z o.o. wg informacji od zarządcy przeciek występuje w rynnie odpływowej,

Ad 11 uwagi jak w pkt 6

Ad. 13 elementy wykonane ze stali nierdzewnej, brak konserwacji tych elementów przyczyną korozji, wszystkie te elementy przebywają w strefie agresywnej z zawartością chloru, wymagają ciągłej konserwacji, która nie jest obowiązkiem sprzedającego.

Ad. 14.ławki naprawiono,

Ad 15. brak konserwacji ze strony zarządcy (ogrodzenie nie konserwowane przez 4 lata),

Ad 16. dach wykonano prawidłowo, profilowanie blach ma na celu lepsze odprowadzenie wody- ten rodzaj materiału tj. blacha gontopodobna pozwala na takie profilowanie połaci dachu. Blacha pomiędzy oknami dachowymi była tak profilowana aby woda nie spływała w kierunku okien,

Ad. 17. wykonano przed wniesieniem pozwu,

Ad. 18. przed wniesieniem pozwu wykonano wejście na dach od zewnątrz,

Ad. 19 kwestia wyłącznie estetyczna, wynikająca z dużej szerokości blach powodując jej wyginanie spowodowane zmianami temperatur,

Ad. 20 izolacja dachu wykonana zgodnie z projektem i sztuką budowlaną,

Ad 21. spadki zostały wyregulowane, brak czyszczenia rynien przez zarządcę,

Ad 22. instalacja odgromowa wykonana,

Ad 24. tarasy zaprojektowano i wykonano jako ziemne z wyłożeniem kostką brukową, ten rodzaj tarasów narażony jest na ruchy okładziny spowodowane przemarzaniem gruntu w okresie zimowym,

Ad. 26 ogrodzenie prawidłowe (przechył ogrodzenia w jednym miejscu wynika z wjechania w ogrodzenie samochodem przez jednego z gości, oraz składowania śniegu na ogrodzeniu w okresie zimowym),

Ad 27. brak konserwacji ze strony zarządcy (ogrodzenie nie konserwowane przez 4 lata),

Ad 28. rynny ponownie wyregulowane, wymagają okresowego czyszczenia ze względu na zamulenie wypłukiwaną glebą z tarasów,

Ad 29. wszystkie rewizje w dacie oględzin przez PINB i sprzedaży lokali były zamontowane,

Ad 30. wykonano przed wniesieniem pozwu,

Ad 31. schody wykonano prawidłowo, zgodnie z projektem,

Ad 32. przyczyną jest brak konserwacji przez Wspólnotę,

Ad 33. wykonano przed wniesieniem pozwu,

Ad. 24 wykonano prawidłowo, do odprowadzania wody zamontowane są odwodnienia liniowe

Ad. 35 nie wskazano, których elementów dotyczy, nie stwierdzono by takie wady występowały, jeśli występują to ich przyczyną są uszkodzenia typu mechanicznego lub inne np. mycia środkami żrącymi, nie będące następstwem wadliwego wykonania.

Ad. 36 spadki są wykonane, brak czyszczenia kratek odpływowych, powoduje słaby odpływ wody

Ad. 39 szachty okienne wykonane jako systemowe z tworzywa sztucznego,

Strona pozwana kategorycznie zaprzeczyła aby istniały błędy wykonawcze dotyczące izolacji ścian fundamentowych oraz aby wadliwe wykonano położenie pokrycia dachowego i izolacji dachu. Zarzucane wady są wynikiem różnych metod wykonawczych czy projektowych. Istotnym dla oceny stanu rzeczy jest też kwalifikacja czy dana robota spełnia cele, dla których została wykonana. Budynek obarczony wadami jest wykorzystywany przez właścicieli lokali i turystów, którzy korzystają z niego w pełni. Wskutek załamań w profilowaniu blachy dach nie przecieka, kwestionowane szachty okienne są systemowe. Brak izolacji termicznej niecki nie pogarsza jej odporności termicznej i nie wywołuje żadnych negatywnych następstw dla budynku lub funkcjonowania basenu. Zdaniem pozwanej strona powodowa nie udowodniła uszczerbku majątkowego w rozumieniu art. 361 par 2 kc. oraz zawinienia pozwanej w jej ewentualnym wystąpieniu. Strona pozwana zakwestionowała wysokość szkody jak i adekwatny związek przyczynowy między jej działaniem a ewentualną szkodą oraz oceny techniczne, kosztorysowe i wyceny sporządzone przez W. S.. Pozwana zakwestionowała też uprawnienia do żądania naprawnienia wad jako formę odszkodowania, albowiem jeśli powódka twierdzi, że niektóre elementy zostały wykonane wadliwie, to przywrócenie stanu poprzedniego, o którym mowa w art. 363 par 1 kc oznaczałoby przywrócenie do stanu wadliwego. Strona pozwana zaznaczyła też, że budynek jest użytkowany od 4 lat, wydanie znacznej części lokali nastąpiło w okresie od kwietnia do czerwca 2008 r. W związku z tym nastąpiło naturalne zużycie niektórych elementów inwestycji, także w skutek barku ich konserwacji. Ponadto w niektórych przypadkach stan utrzymania pewnych pomieszczeń był zły. Pozwana podniosła, że J. F. (1) nie zawierał z nią umowy deweloperskiej ani umowy sprzedaży lokalu, a więc nie nabył roszczeń z art. 471 kc. Nie wykazano też cesji uprawnień M. i J. W., M. i E. W., z uwagi na niekompletność umowy, a J. B. dokonał cesji na rzecz (...) sp. z o.o., odrębny podmiot prawny.

W piśmie procesowym z dnia 3.08.2012 (k.487-492) strona powodowa zaprzeczyła, by JP B. sp z o.o. bądź jakakolwiek inna firma wykonywała prace naprawcze przy rynnie przelewowej. Jedyną pracą wykonaną przez tą firmę było usuniecie wycieku z kolanka w instalacji basenowej. Część wad zgłoszonych piśmiennie zostało przez pozwaną uznanych za wady, niedoróbki już poprawione a część wskazano do usunięcia wyszczególniając je w piśmie prezesa zarządu spółki z dnia 9.05.2012 roku. Część wad i usterek na etapie przed procesowym została zatem uznana przez pozwaną, która uznawała swoją odpowiedzialność za usuniecie tych wad i usterek. Mimo pisemnych deklaracji żadne z prac nie zostały wykonane przez pozwaną i wady istnieją do dzisiaj. Opisane w pozwie wady, uszkodzenia i niedoróbki nieruchomości wspólnej nadal istnieją i w poważny sposób utrudniają korzystanie z budynku, powodują powstanie szkód, a część budynku nie spełnia swoich właściwych funkcji, nie posiada właściwości funkcjonalnych i estetycznych. Istnienie tych wad zmniejsza wartość części wspólnych a przez to i lokali. Wszystkie wskazywane wady i usterki wynikają z działań i zaniechań strony pozwanej, która jako podmiot profesjonalny zobowiązana była do wykonania z należytą starannością tych prac. Wartość robót koniecznych do usunięcia wad wynosi 373.862,29 zł. Wszelkie uprawnienia do dochodzenia roszczeń przez nabywców lokali czy ich następów prawnych powstały dopiero w momencie wykonania umów sprzedaży, wobec czego fakt wydania lokali przed zawarciem tych umów, nie ma większego znaczenia, gdyż właściciele nie mogli dochodzić roszczeń z umów, które nie były jeszcze zawarte. Znaczenia ma jedynie fakt, że pomieszczenia zostały wydane zanim istniał przedmiot sprzedaży, w trakcie realizacji inwestycji, co nie dawało żadnych podstaw do zgłaszania roszczeń. Sami przedstawiciele pozwanej informowali właścicieli, że ewentualne wady i usterki należy zgłaszać po dokonaniu zakupu w formie notarialnej. Strona powodowa powołując się na orzecznictwo SN wskazała, że żądanie restytucji naturalnej dotyczyć może dostarczenia towaru zgodnego z umową.

Na rozprawie w dniu 23.11.2012 r. k. 614 strona powodowa podtrzymała pozew za wyjątkiem pkt 18, podając, że ławy kominiarskie zostały wykonane i w toku są prace dotyczące instalacji odgromowej z pkt 22.

W piśmie z dnia 15.12.2014 roku k. 1168-1169 strona powodowa sprecyzowała żądanie pozwu domagając się nakazania stronie pozwanej - Przedsiębiorstwu Budowlanemu (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. usunięcia wad nieruchomości wspólnej wskazanych w pozwie i sprecyzowanych później, składającej się działek ewidencyjnych nr (...) dla których Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr (...), zabudowanych budynkiem (...) obejmującym klatki schodowe A i B, który oznaczony jest numerem (...) przy ul. (...) oraz budynkiem A obejmującym klatki schodowe C,D,E, który oznaczony jest numerem (...) przy ul. (...), na których znajdują się też inne obiekty i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych, poprzez wykonanie prac wskazanych w opinii biegłego A. B. (1) i opinii uzupełniającej w tym również kosztorysie wyceny praw naprawczych, w terminie 2 miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku. W razie niewykonania prac wg w/w sposób w terminie 2 miesięcy od uprawomocnienia się wyroku strona powodowa domagała się upoważnienia jej do wykonania tych prac na koszt strony pozwanej.

W piśmie z dnia 17.12.2014 roku (k. 1177-1181) strona powodowa sprecyzowała żądanie pozwu, domagając się nakazania stronie pozwanej - Przedsiębiorstwu Budowlanemu (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. usunięcia w terminie 2 miesięcy od uprawomocnienia się wyroku wad nieruchomości wspólnej, składającej się działek ewidencyjnych nr (...) dla których Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr (...), zabudowanych budynkiem (...) obejmującym klatki schodowe A i B, który oznaczony jest numerem (...) przy ul. (...) oraz budynkiem A obejmującym klatki schodowe C,D,E, który oznaczony jest numerem (...) przy ul. (...), na których znajdują się też inne obiekty i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali:

1. Nieprawidłowej izolacji ścian fundamentowych budynków; braku wykończenia izolacji ścian fundamentowych, niezabezpieczony styropian, część ścian ocieplona styrodurem, część styropianem elewacyjnym; zawilgocenie ścian w części przyposadzkowej w pomieszczeniach zaplecza technicznego; zawilgocenie przy wejściu do garażu, klatka A, odpadanie cokołów z płytek w klatkach schodowych (...) B, (...) A, zawilgocenie w linii stropu, poprzez:

1.1. Odkrycie ścian fundamentowych w całości, dookoła budynków do poziomu ław fundamentowych z czasowym demontażem chodnika z betonowej kostki brukowej przed budynkiem, barierek, krzewów i drzew rosnących przy budynku,

1.2. Demontaż istniejących warstw izolacyjnych ze ścian w całości,

1.3. Oczyszczenie i osuszenie ścian od strony zewnętrznej,

1.4. Skucie zawilgocenia tynków ze ścian od ich wewnętrznej strony oraz osuszenie, oczyszczenie, pomalowanie środkiem grzybobójczym, wykonanie nowych tynków renowacyjnych z uzupełnieniem cokolików przyściennych z płytek ceramicznych i malowanie powierzchni ścian w miejscach nowych tynków,

1.5. Wykonanie prawidłowej hydroizolacji oraz izolacji termicznej na ścianach zewnętrznych ze szczególnym uwzględnieniem prawidłowego połączenia izolacji pionowej z izolacją poziomą podposadzkową. Wariantowo - jeżeli w trakcie prac izolacyjnych wyszczególnionych w pkt 1.1. stwierdzone zostanie, że izolacja pozioma nie jest widoczna należy wykonać podcinki ścian fundamentowych, celem prawidłowego połączenia izolacji pionowej z izolacją poziomą.

1.6. Otynkowanie wewnątrz tynkiem renowacyjnym systemowym i pomalowanie ścian od strony wewnętrznej w mieszkaniach, na klatkach schodowych oraz w garażu podziemnym wg technologii:

- skuć tynki 50 cm powyżej widocznych wykwitów,

- podłoże oczyszczone zneutralizować środkiem antygrzybiczym np. (...) i środkiem antysolnym np. (...),

- wykonać izolację mineralną podtynkową środkiem np. (...) 2 K,

- wykonać obrzutkę np. (...),

- wykonać tynk renowacyjny np. (...) 2,

- wyszpachlować - szpachla np. (...) 3,

- pomalować farbą krzemianową np. (...),

1.7. Zdjęcie izolacji termicznej styropianu przymocowanej do stropów piwnic od ich wewnętrznej strony.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 1.1.-1.7. powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 1-46 kosztorysu 1-2014 wyceny prac naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

2. Zawilgocenia ścian garażu w części przyposadzkowej, wyprofilowanie posadzki, niewłaściwe zamontowanie w garażu kratki ściekowej powyżej poziomu posadzki przez skucie posadzki, zgruntowanie, wykonanie warstwy szczepnej, po czym wykonanie warstwy prawidłowo wyprofilowanej posadzki przemysłowej, udrożnienie kratek ściekowych, wymianę uszkodzonych kratek na nowe.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 2 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 47-52 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

3. Wadliwie wykonana nawierzchnia na stropie basenu i garaży, zawilgocenie powodujące odpadanie tynku na podciągu garażu, w miejscu dylatacji budynku, nieprawidłowo ułożona opaska chodnikowa na stropie basenu przy balustradzie - poprzez zdjęcie wszystkich warstw tarasu do płyty stropowej, sprawdzenie stopnia spadku wykonanej płyty stropowej, wykonanie warstwy szczepnej a następnie wykonanie dodatkowej warstwy wylewki w spadku dla uzyskania wymaganego dla tarasów spadku (ok. 2%). Następnie wykonanie warstwy tarasu np. zgodnie z technologią S.. Wykonanie uszczelnienia dylatacji z użyciem ciśnieniowej iniekcji szybkowiążącymi materiałami polimerowymi przez wtłoczenie pod ciśnieniem substancji uszczelniającej przez układ nawierconych otworów. Ułożenie płytek na opasce chodnika na stropie basenu przy balustradzie na zaprawie cementowej umożliwiającej zespolenie z podłożem. Prace wraz z materiałami określone w pkt 3 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 53-76 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

4. Niewłaściwego kierunku otwierania drzwi ewakuacyjnych w garażu - poprzez zamontowanie drzwi otwierających się na zewnątrz garażu.

5. Brak izolacj termicznej niecki basenu - przez wykonanie izolacji termicznej zgodnie z projektem budynku.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 5 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 77-80 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

6. Nieszczelność basenu, przeciekanie instalacji odpływowej basenu; korodujące podkładki pod śruby rdzewiejące, korodujące wieszaki, włazy, tryskacze, fontanna, klapy zabezpieczające zbiornik wyrównawczy przy basenie; niedostosowane do warunków używania ławki w przebieralni -poprzez:

- spuszczenie wody z niecki basenu,

- odprowadzenie wody z przestrzeni podbasenia,

- osuszenie ściany niecki oraz ścian i stropu zamykającego przestrzeń podbasenia,

- skucie płytki w niecce basenowej,

- oczyszczenie ścianki niecki basenowej,

- Uszczelnienie rys konstrukcyjnych niecki oraz miejsc przecieków żywicą poliuretanową (...) i (...),

- nałożenie zaprawy (...) 5/40 oraz warstwy szczepnej (...) 0/2,

- zagruntować grunt (...),

- uszczelnić przejścia instalacyjne (...), dodatkowo wkleić kształtki typu (...)/W. na zaprawie elastycznej (...) 2- K,

- po obwodzie niecki basenowej we wklęsłe narożniki wkleić taśmę uszczelniającą o szerokości 12 cm na zaprawie uszczelniającej (...) 2 K,

- wykonać elastyczną mineralną izolację (...) 2 K gr 2,5 m poprzez dwukrotne szpachlowanie w m.in. odstępie 6 h w temperaturze 18 st. c z wywinięciem na ścianę do wysokości cokolika,

- ułożyć okładzinę ceramiczną mozaikę na elastycznym kleju (...) 2K/6, spoinowanie (...) B./W.,

- uszczelnić dylatacje masą poliuretanową (...) 6060 wraz z zastosowaniem systemowego gruntownika (...) Primer S.

- wykonanie w pomieszczeniu podbasenia oświetlenia podstawowego min. 200 lux oraz wentylacji, -wymianę na elementy wykonane ze stali nierdzewnej i zabezpieczone antykorozyjnie.

- poprzez wymianę i montaż nowych ławek przeznaczonych do pomieszczeń basenowych.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 6 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 81-98 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

7. Korozja elementów stalowych ogrodzenia - przez wykonanie czyszczenia i malowania farbą antykorozyjną.

8. Nierówności, krzywizny i zapadliska połaci dachowych, obwiśnięty dach, niewłaściwe mocowanie blachy gontopodobnej, pogięte obróbki blacharskie pod rynną różne wymiary obróbek blacharskich podrynnowych, nieodpowiednie spadki rynien (zalega woda), rynna przy budynku basenu nie wyprofilowana, niewłaściwe szachty przy oknach garażowych, brak rewizji w rurze spustowej przy narożu przy klatce schodowej C - przez zdjęcie pokrycia z jednoczesnym demontażem obróbek blacharskich, sprawdzenie prawidłowości wykonania warstw dachu, wymiany uszkodzonych warstw folii oraz uzupełnieniem wełny mineralnej z całkowitą wymianą przegniłych arkuszy wełny, wykonanie pokrycia dachu i obróbek blacharskich zgodnie z instrukcją producenta i sztuką budowlaną wymianę szachtów i ich osadzenie zgodnie z instrukcją producenta, wykonanie rewizji na rurze spustowej.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 8 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 99-111 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

9. Niewłaściwie wykonana izolacja pod dachem - przez wykonanie izolacji termicznej pod dachem. Prace wraz z materiałami określone w pkt 9 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 112-119 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

10. Odpadająca okładzina kamienna na elewacji, nieprawidłowo osadzone na murkach betonowych i obrobione kamieniem słupy drewniane - poprzez uzupełnienie powstałych ubytków okładziny kamiennej po uprzednim oczyszczeniu i osuszeniu ścian, oraz rozebranie okładziny kamiennej i osadzenie słupów na metalowych podstawach.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 10 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 120-125 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

11. Zbyt płytko osadzone słupy ogrodzenia - przez rozebranie fragmentów wadliwie wykonanego ogrodzenia, wykonanie nowych stóp betonowych pod osadzenie słupków, zagłębionych min. 120 cm p.p.t. oraz obsadzenie słupków i zamontowanie ponowne ogrodzenia.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 11 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 126-128 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

12. Zapadnięte i nierówne tarasy i części utwardzone przy budynkach wykonane z kostki brukowej, niewłaściwe wyprofilowanie podjazdu - poprzez wykonanie nawierzchni w sposób prawidłowy, rozebranie schodów zewnętrznych wykonanych z kostki brukowej i wykonanie zgodnie z obowiązującymi przepisami, wykonanie podjazdu ze spadkiem w kierunku ogrodzenia usytuowanego równolegle do budynku wraz z odwodnieniem liniowym wzdłuż murku ogrodzenia oraz wykonaniem odwodnienia przed każdą z klatek schodowych.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 12 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 129-134 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

13. Korozja elementów stalowych ogrodzenia - przez wykonanie czyszczenia i malowania farbą antykorozyjną.

14. Niewłaściwie wykonane schody i balustrady zewnętrzne, korozja balustrady przy schodach -przez skucie schodów i wykonanie nowych, spełniających parametry wskazane na str 23-25 opinii z dnia 16.12.2013 r. mgr inż. A. B. oraz zabezpieczenie antykorozyjne stalowej balustrady.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 14 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 1-46 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

15. Uszkodzenia ślusarki okiennej i drzwiowej aluminiowej - przez zdemontowanie ślusarki okiennej i drzwiowej oraz stolarki drzwiowej oraz zamontowanie ślusarki okiennej i drzwiowej oraz ślusarki drzwiowej dostosowanej do pomieszczeń mokrych i wilgotnego, agresywnego środowiska. Wymianę 2 szt. drzwi do kabin WC z drewnianych na aluminiowe.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 15 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 135-142 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

16. Brak spadków na posadzkach w natryskach - przez skucie posadzki oraz wylewki w obrębie natrysków, w razie uszkodzenia izolacji wykonanie nowej izolacji, wykonanie wylewki o prawidłowych spadkach oraz ułożenie płytek ceramicznych a styk posadzki i ściany dodatkowo należy uszczelnić masami plastycznymi.

Prace wraz z materiałami określone w pkt 16 powinny zostać wykonane w ilości i zakresie wskazanym w pkt 143-159 kosztorysu 1-2014 wyceny praw naprawczych z dnia 14.01.2014 r. sporządzonego przez mgr inż. A. B..

Na wypadek niewykonania przez stronę pozwaną świadczenia wskazanego w punkcie pierwszym w terminie 2 miesięcy od daty uprawomocnienia się wyroku strona powodowa wniosła o upoważnienie jej do wykonania tych prac na koszt pozwanej.

Sąd dokonał następujących ustaleń faktycznych:

Nieruchomość składająca się z dz. ewid (...), (...), (...) obj KW (...) poł. przy ul (...) w K. stanowi współwłasność właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych, którzy tworzą Wspólnotę Mieszkaniową ul. (...) w K.. Częściami wspólnymi po wyodrębnieniu lokali są części wspólne budynków i inne urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, a to: położone w piwnicach budynków tj. w kondygnacji podziemnej „-1”: pięć pomieszczeń klatek schodowych, sześć przedsionków, piwnica 2-pomieszczenia porządkowe tj. pomieszczenie P1-6, szatnia, dwa WC, rekreacja, bicze wodne, dwie sauny, pomieszczenia techniczne i hala basenowa oraz pomieszczenia klatek schodowych, nie będące częścią składową lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, na pozostałych kondygnacjach budynków.

(dowód: odpis Kw (...) k.28-98, wypis z rejestru gruntów k. 106-110)

Strona pozwana Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. w K. była inwestorem budowlanym w/w budynków wraz częściami wspólnymi, a wykonawcą robót wg projektu architektonicznego M. L. była (...) sp. z o.o. z siedzibą w K.. Kierownikiem budowy ustalono A. R. (1). W dniu 2.08.2008 roku kierownik budowy złożył oświadczenie o wykonaniu robót budowalnych zgodnie z projektem i warunkami pozwolenia na budowę. Po zakończeniu prac budowlanych, od czerwca 2009 roku strona pozwana zaczęła wyodrębniać lokale i sprzedawać je osobom fizycznym m.in. J. B., P. Ł., B. i A. G. (1), W. H. (1), S. G., Z. G. i Anie W.-G., E. D. i M. D. (1), H. i Z. N., M. i J. W., M. i E. W., A. J. i H. J.. J. F. (2) zakupił lokal (...) od K. K.. Zakupione mieszkania wykorzystywane są w celach wynajmu głównie w okresach: letnio -wakacyjnym i zimowym.

(dowód: projekt budowlany k.111-156, inwentaryzacja architektoniczno- budowlana k. 157-176, dziennik budowy k. 176-177 i k. 495--514, protokół przejęcia terenu k. 179 i k. 515, zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót k. 178 i k. 516, oświadczenie o przyjęciu obowiązków kierownika budowy k. 517-518, dokumentacja budowlana k. 519-590 akty notarialne k. 288-294, i k. 296-301 i k.304-308 i k. 359-36-368 i k. 371-376 i k. 379-385 i k. 388-392 i k. 395-401 i k. 404-411 i k. 414-419, odpisy KW: 311-332 i k. 335-356, protokół obowiązkowej kontroli obiektu k. 884-887, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Po rozpoczęciu użytkowania lokali i części wspólnej ujawniły się wady, uszkodzenia i niedoróbki także w części wspólnej. Zarząd Wspólnoty upoważniony przez właścicieli począwszy od 2009 roku pisemnie zgłaszał te wady części wspólnej stronie pozwanej. Strona pozwana w odpowiedzi na wezwania strony powodowej zobowiązała się wymienić rury spustowe na rewizje, zobowiązała się do 15.12.2009 roku wykonać naprawę tarasów oraz wykonać regulację rynien i rur spustowych, wykonać odwodnienie liniowe, wymienić elementy na elementy ze stali nierdzewnej do 20.12.2009 roku. W marcu 2010 roku podczas pierwszej okresowej kontroli kominowej stwierdzono brak dostępu do kominów, gdyż dachu nie wyposażono we włazy dachowe i łaty kominiarskie. Kontrola wykazała także zbyt nisko ocieplony komin. W maju 2010 roku powodowa Wspólnota stwierdziła też przeciekanie wody przez sufit w części basenowej oraz przeciek wody do niecki basenu. W związku z monitami Zarządu Wspólnoty strona pozwana początkowo była skora do współpracy. Powodowa Wspólnota w drodze uchwały z dnia 21.11.2009 r. zleciła wiosną 2010 roku inż W. S. (2) przeprowadzenie oceny technicznej budynków usługowo-technicznych.

(dowód: pismo z dnia 17.03.2010 roku k. 199, pismo z dnia 13.04.2010 roku k. 200-201, pismo D. z dnia 29.07.2009 roku k. 202, pismo z dnia 20.05.2010 roku k. 203, pismo z dnia 31.05.2010 roku k. 208, protokół okresowej kontroli przewodów kominowych k. 209, -210, protokoły zdawczo-odbiorcze dot. lokali odrębnych k. 443-457, uchwała z dnia 21.11.2009 r. k. 600-601, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania świadka C. W. k. 725 1:29:32, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Inż W. S. (2) przystąpił do oceny technicznej. Dokonał pomiarów kontrolnych i odkrywek bez informowania inwestora o terminach tych prac. M.in. odkopał część ławy fundamentowej budynku, stwierdzając brak docisku mat V. do ścian budynku, odwrotnie ułożoną folię kubełkową, brak izolacji wykonanej innym systemem wychodzącej ponad grunt. W. S. chciał wykonywać też odkrywkę posadzki w garażu, ostatecznie od tego odstąpił. Nie wykonywał odkrywek ścian garażu. Przeprowadził badanie wilgotności ścian.

Na podstawie oględzin nieruchomości stwierdził w lipcu 2010 wady części wspólnej polegające na: braku wyłazów dachowych, braku ław kominiarskich, wykonaniu dodatkowego okna, wykonaniu otwierania wszystkich drzwi ewakuacyjnych w garażu do wewnątrz, zastosowaniu innego niż w projekcie systemu izolacji ścian fundamentowych, stropu nad garażami, stropu nad basenem, wykonaniu innej balustrady na klatce schodowej niż w projekcie, braku obłożenia balustrad balkonowych, znacznych nierównościach tarasów przy budynku, innej geometrii dachu, odpadającej okładzinie kamiennej z elewacji, zapadniętych i nierównych tarasach wykonanych z kostki brukowej, łuszczeniu i odpadaniu okładziny, łuszczeniu i odpadaniu powłoki elewacyjnej, licznych nierównościach połaci dachowych, zapadliska, braku uszczelnienia obróbek blacharskich przy ścianach, nieodpowiednim spadku rynien (zalega woda), braku wypionowania rury spustowej, nierównych obróbkach koszy dachowych, pogiętych obróbkach blacharskich pod rynną, różnych wymiarach obróbek blacharskich podrynnowych, błędnym osadzeniu słupów drewnianych na murkach betonowych i obrobionych kamieniem, zbyt płytkim osadzeniu słupów ogrodzenia, które się przewracało, odspajaniu dachówki od murku ogrodzenia, wykonaniu niewłaściwego mocowania blachy gontopodobnej, braku wykończenia ścian fundamentowych, ocieplenia części ścian styrodurem, części styropianem elewacyjnym, braku izolacji pionowej na ścianach fundamentowych w części podziemnej, obwiśniętym dachu, licznych krzywiznach dachu, odpadaniu lampy nad tarasami, rdzewiejących elementach stalowych ogrodzenia, braku uszczelnień cokołów kamiennych, zawilgoceniu ścian w garażu, nie wyprofilowaniu rynny przy budynku basen, braku rewizji na rurze spustowej, zapadniętej kostki przy wejściu do klatki (...), braku okładziny kamiennej przy wejściu do klatki C, odwrotnym spadku parapetu okiennego, odpadających płytkach ze schodów wejściowych, rdzewiejącej balustradzie przy schodach, nie zamocowaniu parapetów okiennych z brakiem uszczelnień pod parapetami i wykończenia elewacji pod parapetami, rozpadających się schodach łukowych wejściowych do budynku, odpadającej okładzinie z płytek, zaklęśniętej studzienki przed bramą, niewłaściwym wyprofilowaniu podjazdu, nieosłoniętych przewodach przy bramie, nierównych tarasach z kostki brukowej o nieodpowiednich spadkach, nie działającej bramie wjazdowej, korozji słupka bramowego, rdzewiejących podkładkach pod śruby, zaciekach na suficie i stropie basenu, rdzewiejących włazów, rdzewiejącej fonony, zawilgoconych cokołów, rozpadających się w przebieralni ławkach, rdzewiejących przyporach, zawilgoceniu ścian w pomieszaniach zaplecza w części przyposadzkowej, mocnym zawilgoceniu w pomieszaniach sauny, braku spadków na posadzkach i odpadającym suficie, odspajaniu cokołów z płytek w klatce schodowej (...) A i B, zawilgoceniu linii stropu w klatce (...), zawilgoceniu ścian w części przposadzkowej w garażu, przeciekach przez strop w garażu, przeciekach w miejscach przechodzenia instalacji przez ściany garażu, odsłaniającej się macie drenującej na nawierzchni stropu basenu i garaży, zbyt słabym zamocowaniu ogrodzenia w części na skarpie, rdzewiejących słupków ogrodzenia, zbyt płytko osadzone, przewracające się.

Po uzyskaniu informacji od dystrybutora mat V. W. S. stwierdził, że izolacja termiczna matami betinitowymi budynku została wykonana nieprawidłowo, gdyż maty zostały zamontowane bez docisku całościowego. Zastosowano też nieprawidłowo do izolacji różny rodzaj styropianu. W. S. (2) wydał też zalecenia co do sposobu usunięcia stwierdzonych usterek i wad.

(dowód: opinia techniczna W. S. k. 180-198, pismo (...) w sprawie mat V. z instrukcją montażu k. 646-673, płyty ze zdjęciami k. 674, oświadczenie (...) k. 955, karta charakterystyki mat V. k. 956-964, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka H. P. k. 615 2:02:52, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania świadka R. L. k. 616 3:19:59, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Opierając się na tej ocenie technicznej powodowa Wspólnota podjęła w dniu 10.08.2010 r. uchwałę o wezwaniu strony pozwanej do usunięcia wad opisanych przez W. S., wyznaczenia harmonogramu prac, zakreślając ostateczny termin zakończenia robót na 31.10.2010 roku. Pozwana spółka uznała opinię W. S. za tendencyjną i nierzetelną. Zaznaczyła, że nie będzie usuwała usterek związanych z niewłaściwą eksploatacją. Strona pozwana zobowiązała się przystąpić do usunięcia zauważonych usterek w dniu 15.09.2010 r, lecz nie dotrzymała tej deklaracji. Bez uzgodnienia ze stroną powodową w dniu 14.09.2010 roku pozwana dokonała ułożenia płytek przy klatce E. Strona powodowa ponownie wezwała zatem pozwaną w piśmie z dnia 26.01.2011 roku do usunięcia stwierdzonych wad części wspólnej.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 19.08.2010 roku k. 205, pismo pozwanej z dnia 24.08.2010 r. k. (...), pismo powódki z dnia 11.08.2010 roku k. 207, notatka służbowa z dnia 16.09.2010 roku k. 211, pismo pozwanej z dnia 27.08.2010 roku k. 212, pismo powódki z dnia 2.09.2010 roku k. 213-214, pismo powódki z dnia 26.01.2011 z dowodem nadania k. 216-218, notatka służbowa z dnia 16.09.2010 r. k. 224 i k. 643, notatka służbowa z dnia 15.09.2010 r. k. 642, notatka służbowa z dnia 20.09.2010 roku k. 639, notatka służbowa z dnia 14.09.2010 r. k. 641, pismo pozwanej z dnia 23.08.2012 r. k. 644, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47)

Strona pozwana zadeklarowała przystąpienie do remontu basenu w dniu 14.02.2011 r. Basen z ramienia (...) obsługiwała firma (...), zajmująca się zabezpieczeniem ratowniczym oraz obsługują urządzeń technicznych basenu. Basen według W. S. był nieszczelny, ponadto z dna niecki odpadały płytki. Strona powoda według zaleceń W. S. domagała się wymiany płytek w całej niecce basenowej. Według pozwanej opierającej się na opinii ekspertów, nie było podstaw do wymiany płytek na ścianach basenu. Strona pozwana za pośrednictwem wykonawcy (...) sp. z o.o. w dniu 24.02.2011 roku wykonała izolację dna basenu i ścian basenu do wysokości 10 cm oraz ułożyła w tym zakresie płytki. Na prace te wykonawca udzielił 36 miesięcznej gwarancji. Nie wymieniono jednak elementów fontanny, tryskacza na elementy ze stali nierdzewnej, tylko oczyszczono stare, nie wymieniono rdzewiejących wieszaków na ścianach basenu. W saunie ułożono płytki ceramiczne, wilgoć pojawiała się jednak nad płytkami. Uszkodzona została instalacja elektryczna basenu. W dniu 8.04.2011 roku strona powodowa protokolarnie odebrała naprawę basenu. Firma (...) sp. z o.o. naprawiała odkurzacz basenowy, ale przeciek nadal występował. Strona powodowa zwracała jednak uwagę na zbyt szybkie napełnienie niecki basenowej po naprawie i domagała się przedłużenia okresu gwarancji po naprawie. W związku z niewłaściwym wykonaniem ułożenia ceramiki w niecce basenu strona pozwana dochodziła od wykonawcy tj. JP B. na drodze sądowej zapłaty.

Do 2014 roku W.S. nie zaobserwował przecieku z niecki basenowej, istnieje wyciek do niecki basenowej najprawdopodobniej z urządzeń odprowadzających wodę tj. rynny odpływowej.

(dowód: pismo powódki z dnia 20.10.2010 roku k. 219, notatka służbowa z dnia 20.09.2010 r. k. 220 i k. 639, pismo z dnia 15.03.2011 r. k. 225, pismo powódki z dnia 3.03.2011 roku k. 228-229, protokół z dnia 28.02.2011 k. 230, protokół z dnia 21.02.2011 roku k. 231, protokół z dnia 14.02.2011 roku k. 232, list adwokacji powódki z dnia 8.02.2011 roku k. 233-235, pismo pozwanej z dnia 22.03.2011 roku k. 241-242, protokół z dnia 21.03.2011 r. k. 243, list adwokacji powódki z dnia 17.03.2011 roku k. 244-245, informacja z 8.04.2011 r. k. 246, protokół z dnia 8.04.2011 roku k. 247 i k. 640, protokół odbioru końcowego robót z dnia 11.03.2011 roku k. 436, pismo z dnia 4.03.3011 roku k. 437, pismo D. z dnia 22.03.2011 roku k. 438-440, płyty ze zdjęciami k. 674, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka H. P. k. 615 2:02:52, zeznania świadka B. S. k. 615 2:29:30, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Strona pozwana przystąpiła też do prac związanych z naprawą bramy wjazdowej we wrześniu 2010 roku i związanych z usunięciem wilgoci ze ścian garażu i klatki schodowej. Zawilgocone ściany nawiercano i traktowano chemią, lecz przyczyny zawilgocenia nie usunięto. Wykonane prace przez stronę pozwaną nie spełniły swojego zadania. W garażu i klatce schodowej A nadal występowało zawilgocenie ścian. Strona pozwana uważała, że przyczyną zawilgocenia garażu jest sposób jego użytkowania tj. brak ogrzewania ze względów oszczędnościowych, wyłączenie wentylacji oraz przewożenie śniegu na samochodach w okresie zimowym, jak również mycie samochodów w garażach. Zdaniem pozwanej przyczyną wilgoci w garażu było też uszkodzenie właściwie wykonanej izolacji przy odkrywkach W. S..

(dowód: pismo powódki z dnia 17.09.2010 roku k. 221, protokół odbioru z dnia 17.09.2010 roku k. 222-223, pismo z dnia 15.03.2011 r. k. 225, pismo z dnia 7.03.2011 roku k. 226, szkic izolacji cieplnej A. R. k. 227, protokół z dnia 14.02.2011 roku k. 232, płyty ze zdjęciami k. 674, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka H. P. k. 615 2:02:52, zeznania świadka B. S. k. 615 2:29:30, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania świadka R. L. k. 616 3:19:59, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

W marcu 2011 roku na polecenie powodowej Wspólnoty W. S. dokonał badania termowizyjnego termoizolacji dachu, które wykazało, że ta izolacja jest wykonana tylko punktowo a nie pod całą połacią dachu, co skutkuje przewiewami wiatru. Część właścicieli lokali na własną rękę dociepliła fragmenty dachu w swoich mieszkaniach, nie mogąc doczekać się interwencji pozwanej.

(dowód: raport z badania termowizyjnego na płycie CD k. 596, płyty ze zdjęciami k. 674, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Po wizycie w Nadzorze Budowlanym i porównaniu dokumentacji zgłoszenia obiektów do użytkowania powodowa Wspólnota wraz z W. S. stwierdzili nieścisłości w stanie faktycznym polegające na braku odniesienia do zmian w obrębie kondygnacji garażowej, wydzielenia części mieszkalnej z pomieszczeń gospodarczych, wykonanie dodatkowego okna i drzwi, wybudowania dodatkowej ściany w pomieszczeniach garaży, zmiany kierunku otwierania drzwi w przedsionkach przeciwpożarowych do pomieszczenia garażowego, zmiany otwierania drzwi do pomieszczeń pod schodami, braku rysunków z naniesionymi zmianami w pomieszczeniach basenu związane z likwidacją brodzika, zmianą techniczną usytuowania pomieszczeń technicznych sauny, likwacją ocieplenia niecki basenu, brak odniesienia do likwidacji ław kominiarskich.

Podczas oględzin w dniu 8.04.2011 roku W. S. stwierdził zaleganie na całej powierzchni pod niecką basenu wody, która przedostawała się z nieszczelnej instalacji przelewowej basenu, brak izolacji termicznej basenu, niszczenie ławek w pomieszczeniach sanitarnych wykonanych z płyt paździerzowych, występowanie licznych kałuż w pomieszczaniach garażu, występowanie zawilgocenia ponad 10% przy wejściu z klatki schodowej do garażu.

(dowód: informacja z 8.04.2011 r. k. 246, płyty ze zdjęciami k. 674, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31)

W kwietniu 2011 roku strona powodowa stwierdziła wystąpienie kolejnych wad i niedoróbek w pomieszczeniach basenu w szczególności uszkodzenia urządzeń sterujących pracą basenu. Wezwano stronę pozwaną do usunięcia usterek pismem z dnia 15.04.2011 roku, wskazując na: brak wyłazów dachowych, brak ław kominiarskich, wszystkie drzwi ewakuacyjne w garażu otwierają się do wewnątrz powinny do zewnątrz zgodnie z projektem, wykonanie prawidłowej izolacji ścian fundamentowych - termin naprawy, tarasy przy budynku wykonane z kostki brukowej, znaczne nierówności, prostowanie dachu, odpadająca okładzina kamienna z elewacji, obróbki blacharskie przy ścianach nie uszczelnione, nieodpowiednie spadki rynien, rury spustowe nie wypionowane, pogięte obróbki blacharskie pod rynną, różne wymiary obróbek blacharskich podrynnowych, słupy drewniane osadzone na murkach betonowych i obrobione kamieniem, słupy ogrodzenia osadzone zbyt płytko, ogrodzenie przewraca się odspaja się dachówka na murku ogrodzenia, wykonano niewłaściwe mocowanie blachy gontopodobnej, brak wykończenia ścian fundamentowych, widoczny niezabezpieczony, styropian, część ścian ocieplona styrodurem, część styropianem elewacyjnym, rdzewiejące elementy stalowe ogrodzenia, brak uszczelnień cokołów kamiennych, rynna przy budynku basenu nie wyprofilowana, brak rewizji na rurze spustowej (...), brak okładziny kamiennej przy wejściu do klatki (...), parapet okienny - odwrotny spadek, uszczelnienia pod parapetami przedmuchy przez boazerię w lokalach, remont schodów zewnętrznych, rdzewiejąca balustrada przy schodach, parapety okienne nie zamocowane, brak uszczelnień pod parapetami, brak wykończenia elewacji pod parapetami, niewłaściwe wyprofilowanie podjazdu, nieosłonięte przewody przy bramie, słupek bramowy wykazuje oznaki korozji, zastosowano podkładki pod śruby rdzewiejące, rdzewiejące włazy wykonane teoretycznie ze stali nierdzewnej, rdzewiejąca fontanna, zawilgocone ściany w saunie, rozpadające się ławki w przebieralni, w pomieszczeniach zaplecza technicznego silne zawilgocenie ścian w części przyposadzkowej, uszkodzenia ślusarki okiennej i drzwiowej aluminiowej - schodzi warstwa kolorowa, izolacja termiczna niecki basenu, zabrudzone fugi w płytkach na posadzce basenu, brak spadków na posadzkach, odpadający sufit w saunie, klatka schodowa (...), (...) - usterki - cokoły z płytek odspajają się, zawilgocenie linii stropu w klatce (...), zawilgocenie przy wejściu do garaży w klatce A, zawilgocenie ścian garażu, wykonanie 10 cm substratu wegetacyjnego na stropie basenu i garażu, zbyt mała grubość maty drenującej, zbyt słabe umocowanie ogrodzenia, słupki ogrodzeniowe wmontowane zbyt płytko, elementy ogrodzenia rdzewieją. Strona powodowa wezwała pozwaną do wskazania terminu usunięcia tych usterek i przeprowadzenie ich naprawy.

W odpowiedzi na to wezwanie strona pozwana informowała, że wykona tylko część prac, część bowiem nie wynikała z projektu, a część została poprawiona, a część wykonana prawidłowo m.in. w zakresie izolacji ścian fundamentowych, ogrodzenia. Termin usunięcia części usterek strona pozwana wyznaczyła od dnia 30.05.2011 do 30.06.2011 roku. Strona pozwana podkreśliła też, że przy remoncie basenu nie uszkodziła urządzeń sterujących basenem. Dokonała remontu nagrzewnicy basenu. Ponadto we wrześniu 2011 roku (...) sp. z o.o. naprawiła kolanko w instalacji basenowej. Kwestia zwrotu kosztów naprawy tych urządzeń basenowych została objęta procedurą sądową z inicjatywy strony powodowej.

(dowód: pismo z dnia 5.04.2011 roku k. 236-238, protokół przekazania basenu k. 239, pismo z dnia 15.04.2011 roku k. 250-252, odpowiedź pozwanej z dnia 9.05.2011 roku k. 248-249, pismo pozwanej z dnia 11.04.2011 roku k. 253-255, list adwokacki z dnia 2.06.2011 roku k. 258-260, notatka służbowa z dnia 20.04.2011 r. k. 441-442, e-mail k. 494, płyty ze zdjęciami k. 674, notatka służbowa z dnia 23.03.2011 r. k. 878, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Na zlecenie strony powodowej w lipcu 2011 roku inż. W. S. dokonał przeglądu usuniętych przez pozwaną usterek. Większość z nich opisana w piśmie powódki z dnia 15.04.2011 roku nie została usunięta. Wykonano jedynie: przełożenie kostki brukowej na jednym tarasie od strony zachodniej, uczynniono obróbki blacharskie przy ścianach, wypionowano rury spustowe, połatano dachówkę na murkach, częściowo wymieniono wkręty na blasze gontopodobnej, uzupełniono okładzinę kamienną przy wejściu do klatki (...), osłonięto przewody przy bramie, naprawiono słupek przy bramie wjazdowej z korozji, wymieniono jedynie nogi w ławkach przebieralni i zamontowano płytki w saumie, usunięto zabrudzenie fugi na płytkach w posadzce basenu, naprawiono odpadający sufit w saunie, zamalowano wilgoć w klatce A. W. S. wskazał także na zły typ zastosowanej instalacji odgromowej oraz dalsze przeciekanie niecki basenowej.

(dowód: przegląd wykonanych usterek z dnia 4.07.2011 roku W. S. k. 256-257, zdjęcia z płyty CD k. 596, płyty ze zdjęciami k. 674, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Po tej kontroli strona powodowa ponownie wzywała pozwaną do usunięcia usterek. W odpowiedzi na kolejne wezwania strony powodowej do usunięcia wad strona pozwana zasłaniała się upływem okresu gwarancji.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 26.10.2011 roku k. 261, pisma powódki z dnia 23.08.2011 roku k. 262-263, pismo pozwanej z dnia 11.08.2011 roku k. 264, pismo z dnia 8.08.2011 roku k. 265)

W grudniu 2011 roku W. S. na polecenie strony powodowej dokonał kolejnej kontroli, w której stwierdził, że dalej nie wykonano zasadniczych robót usuwających podstawowe wady. Strona pozwana po wezwaniach strony powodowej w lipcu 2011 roku wykonała właz dachowy, łaty kominiarskie zgodnie z zaleceniami z protokołu kontroli kominiarskiej. Po tej kontroli strona powodowa znowu wyzwała pozwaną do usunięcia stwierdzonych usterek i wad. Strona pozwana odnoście zawilgocenia ścian klatki schodowej A oraz garażu stała na stanowisku, że nie wynika to z błędnie wykonanych prac czy braku izolacji termicznej, a niewłaściwego eksploatowania i podpierała się w tym przedmiocie prywatną ekspertyzą P. Ś., który stwierdził, że źródłem pojawiających się na ścianach mokrych plam i wykwitów solnych jest uwięziona pod posadzką woda pochodząca z kondensacji nasyconego wodą powietrza, potwierdzała to sucha struktura nawierconego betonu.

(dowód: pismo powódki z dnia 12.12.2011 roku k. 266 z protokołem kontroli z marca 2011 roku k. 267-268, protokół z dnia 2.12.2011 r. k. 269-270, pismo z dnia 25.03.2011 roku k. 240, pismo z dnia 7.05.2012 r. k. 271, pismo z dnia 25.04.2012 roku k. 272, opinia techniczna P. Ś. (2) k. 273 i k. 622, faktury za ławy kominiarskie k. 623, protokół odbioru montażu ław kominiarskich k. 624, zestawienie wartości prac k. 625, płyty ze zdjęciami k. 674, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Na zebraniu rocznym właścicieli lokali w dniu 3.03.3012 roku prezes strony pozwanej zobowiązał się do dnia 10.03.2012 roku do przesłania swojego stanowiska odnośnie robót naprawczych. Podczas spotkania stron w dniu 18.04.2012 roku strona pozwana zadeklarowała się do 24.04.2012 roku ustosunkować się do tego jakie prace wykona i w jakim terminie. Deklaracja ta okazała się bez pokrycia.

Strona powodowa zatem ostatecznie pismem z dnia 26.04.2012 roku wezwała stronę pozwaną do usunięcia wad.

(dowód: pismo powódki z dnia 26.04.2012 roku k. 274, notatka służbowa z dnia 18.04.2012 roku k. 275, pismo powódki z dnia 20.03.2012 roku k. 276, protokół zebrania z dnia 3.03.2012 r. k. 277-278, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42)

Od maja 2012 roku właściciele lokali w powodowej Wspólnocie tj.: H. J. i A. J.- współwłaściciele lokalu nr (...), P. Ł. –właściciel lokalu nr (...), B. i A. G. (1)-współwłaściciele lokalu nr (...), W. H. (1)- właściciele lokali (...), S. G. –właściciel lokalu nr (...), Z. G. i A. G. (2) –współwłaściciele lokali (...), E. i M. D. (2)-właściciele lokali (...), H. i Z. N.-współwłaściciele lokalu nr (...), M. i J. W. –współwłaściciele lokalu nr (...), M. i E. W. –współwłaściciele lokali (...), J. i D. W.- właściciele lokalu (...), J. F. (1)- właściciel lokalu nr (...), B. i W. Z.-właściciele lokalu nr (...), J. T.- właściciel lokalu nr (...), A. G. (3) właściciel lokalu (...), S. i A. L.-właściciele lokalu (...), S. i B. K. – właściciele lokalu (...), umowami cesji zbyli na rzecz strony powodowej przysługujące im w stosunku do strony pozwanej roszczenia cywilnoprawne wynikające z zawartych umów sprzedaży. Przedmiotem cesji były: uprawnienia z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej, uprawnienia wynikające z niewykonania lub nienależytego wykonania w/w umowy w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej, innych roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wystąpienia wad fizycznych w nieruchomości wspólnej.

(dowód: umowy cesji k. 302-303, k. 309-310, k. 333-334 k. 357-358, k. 369-370 i k. 377-378 i k. 386-387 i k. 393-394, k. 402-403 i k. 412-413 i k. 460-482)

Ogół właścicieli w formie uchwały nr(...) z dnia 18.05.2012 wyraził zgodę i upoważnił i udzielił pełnomocnictwa zarządowi Wspólnoty do wszczęcia postępowania sądowego przeciwko stronie pozwanej do dochodzenia praw przeniesionych przez właścicieli lokali na rzecz Wspólnoty z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy dotyczące nieruchomości wspólnej, uprawnień wynikających z niewykonania i nienależytego wykonania umów w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej innych roszczeń cywilnoprawnych związanych z wystąpieniem wad fizycznych nieruchomości wspólnej. Uchwałą nr (...) z dnia 18.05.2012 roku Wspólnota wyraziła zgodę oraz upoważniła i udzieliła pełnomocnictwa zarządowi do zawierania z członkami Wspólnoty umów cesji uprawnień i roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwały nr 14/2012 i 15/2012 k. 284-285)

Wobec postawy pozwanej strona powodowa wystąpiła z niniejszym pozwem. Po wystąpieniu na drogę sądową strony prowadziły pertraktacje dotyczące usunięcia części usterek. Strony pozostawały jednak w dużym sporze, dlatego strona powodowa nie godziła się m.in. na oględziny biegłego do sprawy IC 1188/11/S zawisłej przed sądem w Krakowie. Strona pozwana nie reagowała na wezwania do wyjaśnienia czego opinia biegłego ma dotyczyć.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 9.08.2012 roku k. 597,pismo z dnia 10.08.2012 roku k. 598, pismo z dnia 29.08.2012 roku k. 599, e-maile k. 602 i k. 626-627, pismo powódki z dnia 15.11.2012 r. k. 628, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47)

Biegła A. B. (1) stwierdziła, że:

1.  Zarzut strony powodowej odnośnie nieprawidłowej izolacji ścian jest zasadny. Izolacja ścian fundamentowych została wykonana nieprawidłowo lub została uszkodzona w trakcie realizacji robót. Obecnie zawilgocenie ścian może wynikać z braku hydroizolacji, nieprawidłowego połączenia izolacji pionowej z izolacją poziomą, co powoduje przenikanie wody w miejscach nieszczelności do wnętrza budynku a w konsekwencji rozwój grzybów i pleśni, zniszczenie hydroizolacji podczas robót budowlanych a w konsekwencji powstanie licznych nieszczelności, użycie materiału nie spełniającego wymogów izolacji przeciwwilgociowej, -mostki termiczne spowodowane źle wykonaną izolacją termiczną. Wilgoć do budynków dostaje się wraz z powietrzem zewnętrznym, w wyniku podsiąkania kapilarnego i przenikania wód gruntowych, nieszczelności instalacji oraz przecieków spowodowanych opadami atmosferycznymi. Wiele szkód w przegrodach budowlanych oraz materiałach wykończenia wnętrz może powodować zjawisko kondensacji i skraplania się pary wodnej. Zawilgocenie zagraża nie tylko podziemnym częściom budynku - wilgoć podciągana kapilarnie przedostaje się z fundamentów i piwnic, po ścianach na wysokość źle izolowanych przegród pionowych i poziomych. Wilgotne ściany zewnętrzne pogarszają parametry izolacji cieplnej ścian, przez co sprzyjają rozwojowi grzybów i pleśni. Miejsca, w których uwidoczniła się wilgoć ( nad posadzką pomieszczeń parteru do wysokości ok.30cm, na całej wysokości ścian zewnętrznych podbasenia , nad posadzką garażu do wysokości ok.30cm i klatki schodowej do wysokości ok.50cm), zagrzybienia, widoczne wysolenia, zacieki i ich charakter, wskazują na wadliwie wykonaną hydroizolację ścian kondygnacji podziemnych. Izolowanie stropów piwnic styropianem od strony wewnętrznej (jak pokazano w projekcie) jest niezgodne ze sztuką budowlaną. Taki sposób wykonania izolacji termicznej jest wadliwy. Celem wyeliminowania powstałej wady należy wykonać następujące prace: odkrycie ścian fundamentowych w całości, dookoła budynków do poziomu ław fundamentowych z czasowym demontażem chodnika z betonowej kostki brukowej przed budynkiem, barierek, krzewów i drzew rosnących przy budynku, demontaż istniejących warstw izolacyjnych ze ścian, w całości, oczyszczenie i osuszenie ścian od strony zewnętrznej, skucie zawilgoconych tynków ze ścian od ich wewnętrznej strony oraz osuszenie, oczyszczenie, pomalowanie środkiem grzybobójczym, wykonanie nowych tynków, renowacyjnych z uzupełnieniem cokolików przyściennych z płytek ceramicznych i malowanie pow. ścian w miejscach nowych tynków, wykonanie prawidłowej hydroizolacji oraz izolacji termicznej na ścianach zewnętrznych (szczelne i prawidłowe oklejenie styropianem lub styrodurem ścian zewnętrznych pozwala uzyskać prawie idealną ciągłość izolacji termicznej całej przegrody) ze szczególnym uwzględnieniem prawidłowego połączenia izolacji pionowej z izolacją poziomą, podposadzkową. Wariantowo - jeżeli w trakcie prac izolacyjnych wyszczególnionych stwierdzone zostanie, że izolacja pozioma nie jest widoczna należy wykonać podcinki ścian fundamentowych, celem prawidłowego połączenia izolacji pionowej z izolacją poziomą, otynkowanie wewnątrz tynkiem renowacyjnym systemowym i pomalowanie ścian od strony wewnętrznej w mieszkaniach, na klatkach schodowych oraz w garażu podziemnym wg technologii: skuć tynki 50cm powyżej widocznych wykwitów, podłoże oczyszczone zneutralizować środkiem antygrzybiczym np. (...) i środkiem antysolnym np. (...), wykonać izolację mineralną podtynkową środkiem np. (...) 2 K -wykonać obrzutkę np. (...) SP -wykonać tynk renowacyjny np. (...) 2, wyszpachlować -szpachla np. (...) 3, pomalować farbą krzemianową np. (...), zdjęcie izolacji termicznej ze styropianu przymocowanej do stropów piwnic od ich wewnętrznej strony.

2.  Zarzut strony powodowej odnośnie braku wykończenia izolacji ścian fundamentowych, niezabezpieczony styropian, część ścian ocieplona styrodurem, część styropianem elewacyjnym jest zasadny. Termoizolacja z płyt styropianowych i styroduru została wykonana nieprawidłowo, płyty styropianu i styroduru o różnych grubościach ułożono luźno, nie były przyklejone do hydroizolacji. Widoczne nieszczelności i szczeliny pomiędzy płytami. Mata kubełkowa, zabezpieczająca ułożona luźno w wielu miejscach podarta. Wg biegłej należy wykonać prawidłowo termoizolację ściany fundamentowej. Przed przystąpieniem do prac dociepleniowych należy wykonać izolację przeciwwilgociową ścian fundamentowych i piwnicznych. Płyty izolujące ze styropianu przykleja się do izolacji przeciwwodnej, stosując wodne emulsje bitumiczne albo kleje nie zawierające rozpuszczalników. Następnie pokrywa się je siatką z włókna szklanego (wtopioną w zaprawę klejową) zabezpiecza się je ścianą dociskową z cegły pełnej lub żelbetowej i osłania folią tłoczoną. Na izolację termiczną wykonaną ze styropianu, należy wybrać twarde płyty odmiany E. (...) (FS 20). Najlepiej płyty z zakładkowo ukształtowanymi krawędziami, gwarantującymi ciągłość połączenia. Do izolacji ścian piwnic można też stosować specjalne płyty z rowkami drenażowymi na zewnętrznej powierzchni i geo-włókniną, które nie tylko ocieplają, lecz również chronią izolację przeciwwodną i ułatwiają pionowe odprowadzanie wody. Folię wytłaczaną (zwaną również membraną kubełkową) układa się wytłoczeniami skierowanymi w kierunku ściany fundamentowej. W rozwiązaniu tym folia separuje grunt od konstrukcji, natomiast pustka powietrzna umożliwia wentylowanie ściany. Folię mocuje się do podłoża za pomocą gwoździ lub kołków. Zastosowanie łączników mechanicznych wymaga użycia podkładek uszczelniających. Miejscami, w których mocuje się folię, są wytłoczenia (punkty bezpośrednio przylegające do ściany).

3.  Zarzut strony powodowej odnośnie zawilgocenia ścian w części przyposadzkowej w pomieszczeniach zaplecza technicznego jest zasadny. Prace niezbędne do wykonania w celu usunięcia przedmiotowych zawilgoceń, opisano w punktach 1 i 2.

4.  Zarzut strony powodowej odnośnie zawilgocenia przy wejściu do garażu, klatka A jest zasadny. Prace niezbędne do wykonania w celu usunięcia przedmiotowych zawilgoceń , opisano w punktach 1 i 2.

5.  Zarzut strony powodowej odnośnie zawilgocenie ścian garażu w części przyposadzkowej, wyprofilowanie posadzki garażu jest zasadny. Prace niezbędne do wykonania w celu usunięcia przedmiotowych zawilgoceń, opisano w punktach 1 i 2. Posadzka w garażu została wykonana nieprawidłowo. Nieprawidłowo wyprofilowano spadki posadzki, co spowodowało brak możliwości odpływu do kratek ściekowych. Jedna ze sprawdzanych kratek, niedrożna, zabetonowana. W celu usunięcia nieprawidłowości należy skuć warstwę posadzki, zgruntować, wykonać warstwę szczepną, po czym wykonać warstwę prawidłowo wyprofilowanej posadzki przemysłowej. Udrożnić kratki ściekowe, uszkodzone kratki wymienić na nowe. Skuteczniejsze zastosowanie odwodnienia liniowego.

6.  Zarzut strony powodowej odnośnie wadliwie wykonanej nawierzchni na stropie basenu i garaży jest zasadny. Na powierzchni tarasu zielonego, znajdującego się nad basenem oraz nad garażem zalega woda. W miejscach widocznej maty drenującej brak substratu wegetacyjnego z trawnikiem. Cała powierzchnia tarasu pokryta jest mchem z powodu zalegającej wody. Taki stan powierzchni tarasu wynika z nieprawidłowych spadków tarasu i nieprawidłowo ułożonych warstw tarasu. W celu usunięcia nieprawidłowości należy zdjąć wszystkie warstwy tarasu do płyty stropowej. Sprawdzić % spadku wykonanej płyty stropowej. Wykonać warstwę szczepną a następnie wykonać dodatkową warstwę wylewki w spadku dla uzyskania wymaganego dla tarasów spadku (ok.2%). Następnie wykonać warstwy tarasu, np. zgodnie z technologią S. -(technologii podanej w projekcie się już nie stosuje.)

7.  Zarzut strony powodowej odnośnie zawilgocenia powodującego odpadanie tynku na podciągu w garażu, w miejscu dylatacji budynków jest zasadny. Na podciągu w garażu znajdującym się w miejscu dylatacji budynków widoczne zacieki, świadczące o braku lub wadliwego uszczelnienia szczeliny dylatacyjnej. W celu usunięcia nieprawidłowości należy wykonać uszczelnienie dylatacji z użyciem ciśnieniowych iniekcji szybkowiążącymi materiałami polimerowymi. Dylatacja musi być wypełniona masami elastycznymi, np. K. F. Dla trwałości uszczelnienia dylatacji oprócz właściwości masy uszczelniającej decydujące znaczenie ma przyczepność masy do brzegów dylatacji. Brzegi dylatacji muszą zostać oczyszczone z substancji obniżających przyczepność, podłoże powinno być czyste, suche i nośne. Jako preparat gruntujący można zastosować KOSTER FS Primer. Masa dylatacyjna powinna zostać wbudowana w ten sposób, aby siła rozciągająca nie była zbyt duża. Masa dylatacyjna powinna mieć przyczepność tylko do brzegów dylatacji, aby pracowała tylko na rozciąganie. Żeby to osiągnąć należy wbudować w dylatację okrągły sznur polietylenowy. Przed wykonaniem w/w prac należy usunąć warstwy tarasu zielonego. Po wykonaniu uszczelnienia dylatacji, wykonać prace , jak w zaleceniach w punkcie 6.

8.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwy kierunek otwierania drzwi ewakuacyjnych w garażu jest bezzasadny.

9.  Zarzut strony powodowej odnośnie brak izolacji termicznej niecki basenu jest zasadny. Zastosowanie izolacji termicznej niecki basenowej wynika z projektu. Należy więc wykonać te prace zgodnie z projektem tj. 10cm. styropian, siatka i masa klejąca.

10.  Zarzut strony powodowej odnośnie nieszczelności basenu, przeciekanie instalacji odpływowej basenu jest zasadny. W przestrzeni podbasenowej widoczne są zacieki na ścianach niecki oraz na ścianach ograniczających nieckę basenową. Na posadzce podbasenia stoi woda ok.15-20cm.. Pomiędzy rynnami odpływowymi a ścianami niecki basenowej widoczne wycieki. Woda stojąca na posadzce świadczy o licznych nieszczelnościach i nieprawidłowym uszczelnieniu zarówno niecki basenowej jak i połączeń pomiędzy ścianami niecki a rynnami przelewowymi. Celem usunięcia nieprawidłowości i wad wykonawczych, należy wykonać następujące prace: spuścić wodę z niecki basenowej, odprowadzić wodę z przestrzeni podbasenia, osuszyć ściany niecki oraz ściany i strop zamykające przestrzeń podbasenia -skuć płytki w niecce basenowej -oczyścić ścianki niecki basenowej, uszczelnić rysy konstrukcyjne niecki oraz miejsca przecieków, żywicą poliuretanową (...) i (...), nałożyć zaprawę (...) 5/40 oraz warstwę szczepną (...) 0/2, zagruntować- grunt (...), uszczelnić przejścia instalacyjne (...), dodatkowo wkleić kształtki typu (...) / W. na zaprawie elastycznej (...)2-K, po obwodzie niecki basenowej we wklęsłe narożniki wkleić taśmę uszczelniającą o szerokości 12cm na zaprawie uszczelniającej (...)2K, wykonać elastyczną, mineralną izolację (...) 2-K gr 2,5mm poprzez dwukrotne szpachlowanie w min. odstępie 6h w temperaturze 18 st C z wywinięciem na ścianę do wysokości cokolika, ułożyć okładzinę ceramiczną, mozaikę na elastycznym kleju (...)2K/6, spoinowanie (...) 98 B./W., uszczelnić dylatacje masą poliuretanową (...) 6060 wraz z zastosowaniem systemowego gruntownika (...)Primer-S. Przestrzeń podbasenia jest pomieszczeniem technicznym. Należy w tym pomieszczeniu wykonać oświetlenie podstawowe na poziomie min. 200 lux. oraz wykonać wentylację.

11.  Zarzut strony powodowej odnośnie uszkodzonej i wadliwej nawierzchni na stropie basenu jest zasadny.

12.  Zarzut strony powodowej odnośnie korodujących podkładek pod śruby, które rdzewieją jest zasadny. Stalowe elementy w przestrzeni podbasenia są mocno skorodowane. Podkładki pod śruby, obudowa pompy wody wraz ze stelażem mocującym, konstrukcje mocujące urządzenia. Celem usunięcia wady należy wymienić skorodowane elementy, na elementy zabezpieczone antykorozyjnie.

13.  Zarzut strony powodowej odnośnie korodujących wieszaków, włazów, tryskaczy, fontanny jest zasadny. Liczne ślady korozji wżerowej na w/w urządzeniach. Korozja spowodowana jest użyciem niewłaściwych materiałów do wykonania w/w urządzeń. W pomieszczeniach basenu, w których jest środowisko agresywne należy stosować materiały odporne na korozję.

14.  Zarzut strony powodowej odnośnie niedostosowania do warunków używania ławki w przebieralni jest zasadny. Ławki w pomieszczeniu przebieralni są zniszczone i nie nadają się do użytku. Siedzisko (wykonane z płyty paździerzowej, rozwarstwione na obrzeżach, na konstrukcji wsporczej widoczne ślady korozji. Ławki wykonano z nieodpowiednich materiałów. Należy wymienić ławki na takie, które są przeznaczone do pomieszczeń basenowych.

15.  Zarzut strony powodowej odnośnie korozji elementów stalowych ogrodzenia jest bezzasadny. Występują ogniska korozji na stalowych elementach ogrodzenia, ubytki w ceramicznej okładzinie murku odrdzewiania. Elementy stalowe, spawane ogrodzenia, muszą być konserwowane, odrdzewiane, malowane, co mniej więcej pięć lat, w ramach remontów i konserwacji bieżących.

16.  Zarzut strony powodowej odnośnie nierówności, krzywizn i zapadlisk połaci dachowych, obwiśniętego dachu jest zasadny. Nieprawidłowo wykonane pokrycie dachu, szczególnie w obrębie okien dachowych oraz kominów. Arkusze paneli dachówkowych (...) użytych do pokrycia dachu wygięte, ułożone niezgodnie z instrukcją montażu producenta. Nieprawidłowo osadzone okna dachowe. Nieprawidłowo wykonane obróbki kominów. Kosz wykonany niezgodnie ze sztuką budowlaną i instrukcją producenta pokrycia dachowego. Kosz dachowy jest zamontowany wadliwie, co spowodowało wygięcie paneli dachówki do góry. Niedopuszczalne jest podniesienie dachówki w sąsiedztwie okien połaciowych celem zabezpieczania przed przenikaniem wody. Dach nie spełnia walorów estetycznych. Brak gwoździ systemowych do mocowania paneli dachowych ( użyte kołki spowodują korozję paneli w miejscach mocowania). W związku z wadliwym wykonaniem dachu, należy zdjąć pokrycie z jednoczesnym demontażem obróbek blacharskich. Sprawdzić prawidłowość wykonania warstw dachu tj.( folia wierzchniego krycia, paro-przepuszczalna, wełna min. - projektowana grubość 20cm, folia paroszczelna). Wymienić uszkodzone warstwy folii oraz uzupełnić wełnę mineralną z całkowitą wymianą przegniłych arkuszy wełny. Wykonać pokrycie dachu i obróbki blacharskie zgodnie z instrukcją producenta oraz sztuką budowlaną.

17.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwego mocowania blachy gontopodobnej poprzez zmianę na właściwe nierdzewne gwoździe jest zasadny.

18.  Zarzut strony powodowej odnośnie brak wyłazów dachowych jest bezzasadny. Wyłazy dachowe wykonano.

19.  Zarzut strony powodowej odnośnie pogiętych obróbek blacharskich pod rynną, różne wymiary obróbek blacharskich podrynnowych jest zasadny. Pogięcie obróbek blacharskich spowodowane zostało błędami wykonawczymi. W trakcie wykonywania prac związanych z wymianą pokrycia dachu, należy prawidłowo wykonać obróbki blacharskie dachu.

20.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwie wykonanej izolacji pod dachem jest zasadny. Ta izolacja została wykonana niewłaściwie. Wynik badań dachu przeprowadzonych kamerą termowizyjną, przez Wspólnotę Mieszkaniową wskazuje na znaczne ubytki warstwy termoizolacyjnej. Przy wykonywaniu prac związanych z wymianą pokrycia dachu należy wykonać prawidłowe, zgodne z projektem ocieplenie połaci dachowej.

21.  Zarzut strony powodowej odnośnie nieodpowiednich spadków rynien -zalega woda nie został przez biegłą potwierdzony.

22.  Zarzut strony powodowej odnośnie braku instalacji odgromowej jest bezzasadny. Instalację odgromową wykonano.

23.  Zarzut strony powodowej odnośnie odpadającej okładziny kamiennej na elewacji jest zasadny. Stwierdzono ubytki w okładzinie kamiennej elementów elewacji i małej architektury, spowodowane błędami wykonawczymi. Należy uzupełnić powstałe ubytki okładziny kamiennej po uprzednim oczyszczeniu i osuszeniu powierzchni ścian.

24.  Zarzut strony powodowej odnośnie zapadniętych i nierównych tarasów i części utwardzonych przy budynkach wykonanych z kostki brukowej jest zasadny. Tarasy wykonane z kostki brukowej posiadają nieprawidłowe spadki ukształtowane w kierunku budynku. Przy wejściach do klatek schodowych brak prawidłowego odwodnienia nawierzchni z kostki brukowej. Wejście do klatek schodowych znajduje się poniżej otaczającego terenu i spływ wód opadowych następuje w kierunku drzwi klatki schodowej. Nieprawidłowo wykonano również schody z kostki brukowej. Należy rozebrać schody zewnętrzne wykonane z kostki brukowej i wykonać , zgodnie z obowiązującymi przepisami.

25.  Zarzut strony powodowej odnośnie nieprawidłowo osadzonych na murkach betonowych i obrobione kamieniem słupach drewnianych jest zasadny. Słupy drewniane zostały osadzone w murkach betonowych nieprawidłowo. Na wadliwe osadzenie słupów wskazują pęknięcia okładziny kamiennej spowodowane zawilgoceniem drewna i rozsadzaniem okładziny poprzez pęczniejący słup drewniany. W przypadku montażu słupów w betonie, stosować należy stosować metalowe podstawy pod słupy. Stosowanie metalowych podstaw pod słupy umożliwia odizolowanie drewna od betonu, a tym samym chroni je przed działaniem wody i wilgoci. Należy rozebrać okładzinę kamienną i osadzić słupy na metalowych podstawach.

26.  Zarzut strony powodowej odnośnie zbyt płytko osadzonych słupów ogrodzenia jest zasadny. Słupy ogrodzenia wykazują odchyłki od pionu. szczególnie w zachodniej części działki, która stanowi teren rekreacyjny. Spowodowane jest to niewłaściwym umocowaniem słupków w fundamencie ogrodzenia. Należy rozebrać fragment wadliwie wykonanego ogrodzenia, wykonać nowe stopy betonowe pod osadzenie słupków, zagłębione min. 120cm p.p.t. oraz obsadzić słupki i zamontować ponownie elementy ogrodzenia.

27.  Zarzut strony powodowej odnośnie korozji elementów stalowych ogrodzenia jest bezzasadny.

28.  Zarzut strony powodowej odnośnie rynny przy budynku basenu nie wyprofilowanej nie został przez biegłą potwierdzony.

29.  Zarzut strony powodowej odnośnie braku rewizji w rurze spustowej przy narożu budynku przy klatce C jest zasadny i spowodowany błędami wykonawczymi. Należy wykonać rewizję na rurze spustowej

30.  Zarzut strony powodowej odnośnie wadliwego montażu parapetów okiennych jest bezzasadny. Prace naprawcze w tym przedmiocie wykonano.

31.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwie wykonanych schodów i balustrady zewnętrznej jest zasadny. Schody prowadzące na kondygnację parteru zostały wykonane wadliwie. Wysokości stopni waha się od 16-20cm. Szerokość stopni 29-30cm. Pierwszy stopień wykonany z kostki brukowej o szer.29cm. Wadliwie wykonana balustrada i jej mocowanie. Schody należy skuć i wykonać nowe, spełniające wszystkie wymagane parametry. Balustradę stalową zabezpieczyć antykorozyjnie.

32.  Zarzut strony powodowej odnośnie korozji balustrady przy schodach jest zasadny. Korozja balustrady spowodowana jest użyciem złych materiałów.

33.  Zarzut strony powodowej odnośnie braku mocowań parapetów okiennych, braku uszczelnień pod parapetami, braku wykończenia elewacji pod parapetami jest bezzasadny. Prace naprawcze wykonano.

34.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwe wyprofilowanego podjazdu jest zasadny i spowodowany błędami wykonawczymi. Podjazd wykonany z kostki brukowej znajduje się powyżej wejść do klatek schodowych. Sposób wyprofilowania spadków podjazdu oraz sposób odwodnienia nie zapewnia prawidłowego odprowadzenia wód opadowych. Wejścia do klatek schodowych narażone są na zalewanie wodami opadowymi. Przedmiotowy podjazd należy wykonać, ze spadkiem w kierunku ogrodzenia usytuowanego równolegle do budynku. Wzdłuż murku ogrodzenia wykonać odwodnienie liniowe, odprowadzające wodę poza obręb budynku. Przed każdą z klatek schodowych, wykonać również odwodnienie liniowe, uniemożliwiające zalewanie wodą wejść do klatek schodowych. Należy zwrócić uwagę na prawidłowe i trwałe osadzenie kratek odwodnienia liniowego.

35.  Zarzut strony powodowej odnośnie uszkodzenia ślusarki okiennej i drzwiowej jest zasadny, gdyż użyto niewłaściwych materiałów i dopuszczono się błędów wykonawczych. W pomieszczeniach przy basenowych oraz w pomieszczeniu basenu ślusarka okienna i drzwiowa a także drzwi wewnętrzne w natryskach i pomieszczeniach sanitarnych wykazują oznaki znacznego zużycia technicznego. Widoczne ślady rdzy na zamkach i zawiasach, klamkach. Drzwi do kabin sanitarnych przegnite w dolnej części skrzydła. Okna w pomieszczeniu basenu zniszczone- widoczna pęczniejąca farba. Ślusarka okienna i drzwiowa stosowana w pomieszczeniach o podwyższonej wilgotności, powinna posiadać 2 klasę odporności na wpływy klimatyczne w.g. PN- (...):2002 oraz 1 klasę mechaniczną w. g. PN- (...):2001 w lekkich warunkach eksploatacji. Akcesoria drzwi i okien powinny być wykonane ze stali nierdzewnej. Należy zdemontować ślusarkę okienną i drzwiową oraz stolarkę drzwiową, oraz zamontować ślusarkę okienną i drzwiową oraz stolarkę drzwiową dostosowaną do pomieszczeń mokrych i wilgotnego, agresywnego środowiska. Wymienić 2 szt. drzwi do kabin W.C z drewnianych na aluminiowe.

36.  Zarzut strony powodowej odnośnie braku spadków na posadzkach w natryskach jest zasadny i wynika z błędów wykonawczych. W pomieszczeniach natrysków nieprawidłowo wykonano spadki posadzki, co uniemożliwia prawidłowy odpływ wody do kratek ściekowych. Należy skuć posadzki oraz wylewkę w obrębie natrysków, w razie uszkodzenia izolacji , wykonać nową izolację, wykonać wylewkę o prawidłowych spadkach oraz ułożyć płytki ceramiczne a styk posadzki i ściany dodatkowo należy uszczelnić masami plastycznymi.

37.  Zarzut strony powodowej odnośnie odpadania cokołów z płytek w klatkach schodowych (...), (...) A , zawilgocenia w linii stropu jest zasadny.

38.  Zarzut strony powodowej odnośnie nieprawidłowo ułożonej opaski chodnikowej na stropie basenu przy balustradzie jest zasadny. Opaska chodnikowa na stropie basenu przy balustradzie ułożona jest luźno na powierzchni tarasu. Prawidłowo płytki powinny być ułożone na zaprawie cementowej , umożliwiającej zespolenie płyt z podłożem. Należy wykonać opaskę chodnikową na stropie basenu przy balustradzie zgodnie ze sztuką budowlaną.

39.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwych szacht przy oknach garażowych jest zasadny. S. zamontowane przy oknach garażowych, typowe wykonane z PCV, zostały zamontowane wadliwie. S. zostały zasypane do ich wysokości, co spowodowało uszkodzenie ich ścian bocznych przez napór ziemi. Zasyp ziemny szachtu powinien być wykonany w taki sposób, aby ok. 30cm ścian szachtu pozostawała ponad poziomem terenu. Należy szachty wymienić i osadzić prawidłowo, zgodnie z instrukcją producenta.

40.  Zarzut strony powodowej odnośnie niewłaściwego zamontowania w garażu kratki ściekowej , powyżej poziomu posadzki jest zasadny.

Do wykonania powyżej wymienionych prac biegła przyjęła materiały systemowe firmy (...), celem określenia kosztów koniecznych dla ich wykonania. Wartość kosztorysowa prac naprawczych wynosi 533.271,71 zł. Wady wykonawcze przy budowie budynku powodowej Wspólnoty nie zostały spowodowane wadliwie sporządzonym projektem budowlanym.

M. betonitowe V. są produkowane na terenie Polski ich sprzedażą zajmują się dwaj dystrybutorzy.

(dowód: opinia A. B. k. 768-850, opinie uzupełniające k. 914-923 i k. 1151-1152 i k. 1205-- (...), pismo (...) z certyfikatami k. 1160-164, zdjęcia dachu k. 1185-1191, zeznania świadka A. M. (1) k. 1245-1246)

Wiosną 2012 roku strona pozwana wykonała punktową naprawę dachu w koszach dachowych od strony południowo-wschodniej w miejscach przecieków oraz częściowo wymieniała mocowanie blachy. W dniach 19-20.11.2012 roku wykonano odgromienie budynku.

(dowód: notatka służbowa k. 645, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

W związku ze sporymi opadami śniegu zarządca powodowej Wspólnoty składował część odgarnianego śniegu na ogrodzeniu, ale nie w części rekreacyjnej na skarpie, gdzie nie jest odśnieżane. W części od skarpy ogrodzenie przechyla się, podobnie jak przy wyjeździe na dużej długości. W garażach nie myto samochodów. Zdarzył się tylko jednostkowy taki przypadek zaraz po oddaniu budynku do użytkowania. Zarząd Wspólnoty nie odnotował, żadnego wypadku z wjazdem samochodu osobowego w ogrodzenie nieruchomości Wspólnoty. W zawiązku z zlokalizowaniem basenu za pomieszczeniami garażu, dla komfortu gości pomieszczenia garaży w okresie zimowym były ogrzewane i wentylowane. Zarządca nieruchomości powodowej Wspólnoty regularnie dokonuje czyszczenia rynien i garaży w dwa razy w roku, wynajmując do tych prac specjalne profesjonalne firmy. W związku z zlikwidowaniem pomieszczeń technicznych w części rekreacyjnej i zamienieniu ich na lokal mieszkalny powodowa Wspólnota nie dysponuje osobnym, wentylowanym pomieszaniem na składowanie chloru potrzebnego do oczyszczania basenu. Chemia składowana jest w pomieszczeniu urządzeń technicznych. Chlor wchodzi w reakcje chemiczne i wywołuje korodowanie elementów wykonanych z materiałów niekwasoodpornych w tym pomieszczeniu.

Powodowa Wspólnota na własny koszt wykonała opaskę chodnikową na stropie basenu przy balustradzie i usunęła korozję przez czyszczenie i malowanie balustrady przy schodach.

(dowód: zdjęcia k. 484-485 i k. 629-630 i k. 888-896, zeznania świadka W. S. k.615 0:25:31, zeznania świadka S. C. k. 615 1:4:47, zeznania świadka H. P. k. 615 2:02:52, zeznania świadka B. S. k. 615 2:29:30, zeznania świadka W. H. k. 616 2:59:16, zeznania świadka Z. N. k. 616 3:32:42, zeznania świadka R. L. k. 616 3:19:59, zeznania świadka J. T. k. 616 3:57:07, zeznania świadka B. Z. k. 616 4:18:00, zeznania za stronę powodową T. W. k. 1277 0:15:01)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie bogatej dokumentacji przedłożonej przede wszystkim przez stronę powodową. Autentyczność tej dokumentacji nie budziła wątpliwości Sądu i nie była kwestionowana przez strony. Ustaleń faktycznych w zakresie wykonanych usterek i pertraktacji stron tym zakresie Sąd dokonał również w oparciu o dokumenty przedłożone przez pozwaną, których moc dowodowa nie była kwestionowana.

Ustaleń w zakresie czy w częściach wspólnych nieruchomości powodowej Wspólnoty występują opisane w pozwie ppk. 1-40 wady usterki, niedoróbki, jaki jest ich charakter i przyczyny powstania, czy ujawnione wady i usterki i niedoróbki powstały na skutek błędów projektowych, wykonawczych, użycia niewłaściwych materiałów jaki jest koszt usunięcia wad i usterek i niedoróbek oraz jaki jest konieczny zakres prac i materiałów potrzebnych do wykonania takiego usunięcia Sąd dokonał na podstawie opinii biegłej A. B.. Biegła z zakresu architektury i budownictwa ogólnego po szczegółowych oględzinach nieruchomości poł. w K. opisała zauważone przez siebie usterki. We wnioskach uszczegółowiła czym zauważone wady zostały spowodowane, jak dane prace określał projekt budowany, jakie nastąpiły odstępstwa od tego projektu, jakie należy wykonać prace naprawcze. Do zarzutów stron biegła odniosła się w opiniach uzupełniających, wskazując na przyczyny powstania zauważonych wad. Wnioski biegłej odnośnie wadliwie wykonanej izolacji matami V. oraz wadliwie wykonanego pokrycia dachowego zostały dodatkowo skonfrontowane wypowiedziami producentów mat V. oraz dystrybutora blachy gontopodobnej. Wnioski biegłej o zauważonych nieprawidłowościach zostały tym uzupełniającym materiałem dowodowym potwierdzone. Twierdzenia pozwanej o celowym pogięciu pokrycia dachowego, zgodnie ze sztuką budowlaną, potwierdzone prywatną ekspertyzą S. M. z k. 880-883, zostały obalone wnioskami dystrybutora blachy, użytej na dachu nieruchomości powodowej Wspólnoty. Zarzutu strony pozwanej o uszkodzeniu izolacji termicznej przez wykonanie przez W. S. odkrywki w garażu nie potwierdziło postępowanie dowodowe. Okoliczność tą podkreślał jedynie świadek A. R., kierownik budowy, któremu zależało na przedstawieniu procesu budowalnego jako rzetelnego i fachowego, gdyż sam nadzorował ten proces. Samego jednak procesu odkrywek nie widział od początku, nie sprawdzał głębokości wykonanego odkopu, dlatego jego zeznaniom w tym zakresie Sąd nie dał wiary, a oparł się na zeznaniach W. S., który podkreślał, że podczas odkrywek nie naruszał mat V., odsłaniał jedynie folię kubełkową i styropian. Postępowanie dowodowe nie potwierdziło też zarzutów pozwanej dotyczących niewłaściwego eksploatowania garaży jako przyczyny występowania wilgoci. Strona pozwana w pozostałej części wdała się jedynie w polemikę z twierdzeniami biegłej, o prawidłowości zastosowanych materiałów i prawidłowości wykonanych prac. Zarzuty pozwanej nie wytrzymały jednak krytyki prac budowalnych stwierdzonych przez biegłą.

Zeznania świadka W. S. Sąd uznał za wiarygodne i spójne z dokumentacją sporządzaną przez świadka na zlecenie strony powodowej.

Zeznania świadka S. C. (2) Sąd uznał za wiarygodne. Świadek zajmuje się zarządzaniem nieruchomością powodowej Wspólnoty. To jemu zgłaszano zauważone usterki budowlane, które konsultował z zarządem, celem podjęcia dalszych kroków. Posiadał zatem dobre rozeznanie w tym jakie wady mieszkańcy zgłaszali i w jaki sposób część tych wad była usuwana przez pozwaną. Podobnie Sąd ocenił zeznania świadka R. L., pracownika S. C., który w sposób spójny do swojego pracodawcy opisywał zauważone wady i usterki części wspólnej.

Zeznania świadków H. P. i B. S. Sąd uznał za wiarygodne. Świadkowie jako osoby obsługujące basen w powodowej Wspólnocie rzeczowo opisały wady i usterki stwierdzone w części rekreacyjnej.

Zeznania świadków W. H. (1), Z. N., J. T., B. Z. Sąd uznał za wiarygodne. Świadkowie będąc członkami Wspólnoty Mieszkaniowej wiarygodnie i szczegółowo opisali usterki i wady występujące w części wspólnej. Ich zeznania korespondują z zeznaniami: W. S., S. C., H. P. i B. S. i wzajemnie się uzupełniały. Podobny walor wiarygodności zyskały zeznania T. W.- członka zarządu strony powodowej i właścicielki jednego z lokali mieszkalnych. T. W. opisała szczegółowo jakie obecnie wady i usterki nadal występują, które zostały usunięte przez pozowaną, a które strona powodowa naprawiła samodzielnie. Zeznania T. W. korespondowały z załączoną do niniejszej sprawy dokumentacją pisemną, opinią A. B..

Zeznania A. R. Sąd ocenił jako niewiarygodne. Świadek zaangażowany w proces budowlany, a zatem i w wady wykonawcze był zainteresowany aby wszelkie niedoróbki stwierdzone przez biegłą A. B. minimalizować i przedstawiać w kategoriach wykonania zgodnie ze sztuką budowlaną. Bagatelizował stwierdzone wady jak też sprzeczny nawet z zasadami doświadczenia życiowego sposób montażu niektórych elementów budowalnych np. mocowania blachy gontopodobnej wkrętami do płyt kartonowo-gipsowych. Zeznania tego świadka pozostają sprzeczne w całości z wnioskami biegłej A. B..

Zeznania świadka C. W., kominiarza dokonującego kontroli kominiarskiej w budynku powodowej Wspólnoty w marcu 2010 roku Sąd uznał za wiarygodne i spójne z protokołem kontroli kominiarskiej.

Zeznania świadka A. M. (2) Sąd uznał za wiarygodne. Świadek jako dystrybutor dachówki Corona odniósł się do procesów prawidłowego montażu tego typu dachówki.

Zeznania świadka L. P. (1), byłego prezesa strony pozwanej Sąd uznał za niewiarygodne. Świadek posiadając doświadczanie budowlane nie legitymował się uprawnieniami rzeczoznawcy majątkowego i architekta, a zarzucał biegłej w tych dziedzinach błędne ustalenia i wnioski, opierając się tylko na własnym wieloletnim doświadczaniu. W swoich zeznaniach świadek będąc mocno zaangażowany w tą sprawę po stronie pozwanej eksponował prawidłowość procesu budowalnego i minimalizował charakter ujawnionych wad. Przekonywał niewiarygodnie oraz wbrew wnioskom opinii biegłej A. B., którą Sąd uznał za fachową i rzetelną, że część stwierdzonych usterek nie wynika z wad wykonawczych a ze złego użytkowania. Świadek nie wskazując żadnych konkretnych działań oznaczonych osób dywagował na temat możliwości zatykania kratek odpływowych w garażach.

Sąd pominął dowód z zeznań S. S., P. D. i D. Z. z uwagi na cofniecie go przez powódkę k. 692 i k. 1144.

Sąd pominął dowód z akt IC 1188/11/S SR w Krakowie. Sprawa ta zdaniem Sądu nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiotowym sporze. Dotyczyła roszczeń (...) sp. z o.o. w stosunku do (...) sp. z o.o. , zatem podmiotów innych niż występujących w tym postępowaniu. Ponadto poprzez dopuszczenie dowodu z tych akt powodowa Wspólnota chciała uzyskać wgląd w sprawę, w której nie była stroną. Sąd pominął też dowód z dokumentów z akt sprawy IC 832/11/S zawisłej przed sądek rejonowym w K.. Sąd zwracał się o udostępnienie przez sąd (...) dokumentów: pozwu, odpowiedzi na pozew, protokołów jednak bez żadnej odpowiedzi.

Dla przedmiotowej sprawy zbędne okazało się przeprowadzanie dowodu z dokumentów przedłożonych przez pozwaną dotyczących instrukcji montażu dachówki metodą bawolego oka z k. 879. Taka metoda na spornej nieruchomości nie została wykorzystana, co potwierdził świadek A. M. w piśmie z dnia 1.10.2014 r. k. 1166.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie częściowe.

Roszczenia wyartykułowane przez stronę powodową znajdują oparcie w art. 471 w zw. z art. 363 k. c. W związku z kontraktowymi roszczeniami odszkodowawczymi związanymi z wadami należy podkreślić, że obecnie dominuje pogląd, iż ten rodzaj odpowiedzialności podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i nie jest związany ze szczególnym reżimem rękojmi, co oznacza, iż wymienionych roszczeń można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r., III CZP 82/86, OSNCP 1987, nr 12, poz. 189 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989, nr 3, poz. 36).

Kluczowe znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy miało wyjaśnienie czy powodowa Wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną, dochodząc roszczeń odszkodowawczych w postaci restytucji naturalnej.

Nie budzi wątpliwości, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem, której zdolność prawna została wyznaczona prawami i obowiązkami związanymi z zarządzaniem nieruchomością wspólną (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07, LexPolonica nr 1784000). Niezależnie zatem od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), czy też przekraczającej zwykły zarząd (art. 22 ust. 2 cyt, ustawy), wspólnota nie posiada uprawnień do prowadzenia działalności w szerszym zakresie, niż wynika to z zarządu nieruchomością wspólną, który uwidacznia się zarówno w dokonywaniu czynności faktycznych, prawnych jak i procesowych. Wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna- tak jak w przedmiotowej sprawie- nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Wystarczy wskazać, jakie jest źródło tych roszczeń. Jest to umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu zawarta między dotychczasowym właścicielem nieruchomości, z której wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. W pełni uzasadniony jest więc pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 r. III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz. 153), że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia" (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. III CZP 48/04, Lex nr 122034).

W przypadku roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy należy rozważyć, czy art. 209 k.c. może mieć zastosowanie w przypadku tzw. współwłasności przymusowej jaką jest współwłasność nieruchomości wspólnej. Czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa. Taki charakter prawny czynności zachowawczych, które nie są czynnościami zarządu rzeczą wspólną oznacza, że nie można przekonująco uzasadnić wyłączenia stosowania tego przepisu w odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, o której stanowi ustawa o własności lokali. Nie może też budzić większych wątpliwości, że do takich czynności zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna. Jeśli bowiem do takich czynności zalicza się powództwo windykacyjne, negatoryjne, posesoryjne i inne, to tym bardziej roszczenia o usunięcie wad rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Skoro więc na podstawie art. 209 k.c. - każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia- tak SN w wyroku SN z dnia 15.10.2008 roku I CSK 118/08.

Występując z pozwem wspólnota dołączyła umowy cesji z właścicielami poszczególnych wyodrębnionych lokali. Na podstawie tych umowo cesji Wspólnota Mieszkaniowa reprezentuje część z właścicieli lokali. Oczywistym jest, że kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej obejmują zarówno restytucję naturalną polegającą na usunięciu wad, jak i odszkodowanie pieniężne. Roszczenie odszkodowawcze w postaci restytucji naturalnej polegającej na usunięciu wad nieruchomości wspólnej, jest świadczeniem niepodzielnym, gdyż trudno przyjąć realizację tego roszczenia w zakresie ograniczonym do wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Zdaniem tut. Sądu wspólnota mieszkaniową dochodząc roszczenia odszkodowawczego w postaci restytucji naturalnej nie musi legitymować się umowami cesji wszystkich właścicieli odrębnych lokali. W orzecznictwie trafnie przyjmuje się, że współwłaściciel nie może skutecznie podjąć czynności zachowawczej, gdy sprzeciwiają się temu współwłaściciele reprezentujący większość udziałów (por. uchwała SN z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSN 1986, nr 4, poz. 47). Taka okoliczność w przedmiotowej sprawie nie występuje.

Zdaniem tut Sądu w zakresie roszczenia odszkodowawczego polegającego na restytucji naturalnej strona powodowa posiada legitymacje czynną w zakresie w jakim uzyskała te uprawnienia na podstawie umów cesji.

W ocenie Sądu nie jest wyłączona restytucja naturalna rzeczy wadliwej. Nie prowadzi to do sprzeczności z art. 363 par 1 k.c. Przywrócenie stanu poprzedniego polega w zasadzie na doprowadzeniu dóbr i interesów poszkodowanego dotkniętych uszczerbkiem do stanu, w jakim znajdowały się przed wyrządzeniem szkody. Nie zawsze musi chodzić o stan identyczny, ale przykładowo rzecz powinna odzyskać swoje walory użytkowe i estetyczne, aby była zdolna, jak przed wyrządzeniem szkody, zaspokoić potrzeby poszkodowanego (por. wyrok SN z dnia 19 lutego 2003 r., V CKN 1690/00, LEX nr 83828). Ponadto szkoda poniesiona wskutek wady to także szkoda polegająca na zmniejszeniu wartości rzeczy-por. wyr. SN z dnia 25 września 2014 r.II CSK 795/13. Usytuowanie art. 363 §1 k.c. w części ogólnej zobowiązań wskazuje, że przepis ten dotyczy również kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Dopuszcza on zatem generalnie naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Trudno, poza samym brzmieniem art. 363 § 1 k.c., wyjaśnić dlaczego reguła ta miałaby być nieaktualna w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania w postaci wadliwości rzeczy. Uprawnienia z rękojmi, niezależne od winy sprzedawcy, służą wzmocnieniu pozycji kupującego, nie jest zaś ich celem osłabienie uprawnień przysługujących mu na zasadach ogólnych.

Z opinii A. B., którą Sąd ocenił jako fachową i profesjonalną wynika jakich wad wykonawczych przy budowie budynków poł. w K. przy ul. (...) w częściach wspólnych tej nieruchomości dopuściła się strona pozwana. Biegła szczegółowo omówiła każdą stwierdzoną wadę w procesie budowlanym podając, że wady wynikają z błędów wykonawczych lub użycia niewłaściwych do danej roboty materiałów. Argumentacja strony pozwanej w zarzutach do opinii tej biegłej polegająca na polemice ze stwierdzeniami biegłej nie znalazła uzasadnienia w światle opinii uzupełniającej A. B. oraz dodatkowo przeprowadzonych dowodów związanych przede wszystkim z wadliwie wykonanym dachem. Na ten temat wypowiadał się wnioskowany przez pozwaną świadek A. M. zajmujący się sprzedażą dachówki C.. Wady wykonawcze, których dopuściła się strona pozwana przy realizacji budowy nie zostały spowodowane wadliwie sporządzonym projektem budowlanym. Poniżej Sąd odniósł jedynie opisowo do ważniejszych i większych wad na nieruchomości powodowej Wspólnoty.

Wobec wniosków opinii A. B. tut. Sąd uznał, że między wadliwie wykonanym procesem wykonawczym a obecną szkodą, polegającą na użytkowaniu budynku po stronie powodowej Wspólnoty z licznymi wadami i usterkami zachodzi adekwatny związek przyczynowy. Strona pozwana nie udowodniła, by wykonanie przez nią: izolacja termiczna budynku czy montaż dachu odbyło się profesjonalnie i zgodnie ze sztuką budowlaną. Sąd nie mógł zaakceptować zarzutów strony pozwanej, iż dach jest wykonany prawidłowo, a świadczy o tym fakt, że sama geometria dachu nie została zakwestionowana przez PINB w Z.. W świetle przeprowadzonych dowodów montaż dachu został wykonany błędnie, niezgodnie z instrukcją dołączoną do zastosowanego typu blachodachówki i nie jest to wynik jedynie - jak określał świadek L. P. (2)- lepszego zmysłu technicznego. Strona powodowa nie wyolbrzymiała tej wady tyko ze względów estetycznych. Wadliwie wykonany dach jak wykazało to postępowanie, bez całościowej izolacji termicznej skutkuje występowaniem przecieków i przewiewów pod dachem w częściach mieszkalnych. Usterkę tą developer powinien zatem usunąć wraz z zamocowaniem dachu w sposób prawidłowy na całej powierzchni, a nie punktowo, odpowiednimi gwoździami z podkładkami, a nie wkrętami stosowanymi do płyt kartonowo -gipsowych.

Także izolacja wokół budynku została wykonana nieprawidłowo. M. V. nie zostały odpowiednio zamontowane z zapewnieniem docisku do ścian, a ułożona folia kubełkowa została zamontowana odwrotnie. Konsekwencją wadliwie wykonanej izolacji jest przenikanie i penetracja wody w ścianach budynku, w garażach, klatce A, w pomieszczeniach części rekreacyjnej i basenu oraz w lokalu mieszkalnym przy klatce A. Postępowanie dowodowe nie potwierdziło, że podmakanie ścian następowało w związku z nieprawidłowościami, których dopuścił się W. S. podczas odkrywek, których dokonywał zresztą bez jej udziału. Podkreślenia wymaga, że W. S. dokonywał odkrywek punktowych i to właśnie w miejscach największego zawilgocenia, aby ustalić jego przyczynę. Wykonanie odkrywki nie mogło stanowić zatem przyczyny zamakania i zawilgocenia ścian, które występowało już wcześniej. Ponadto zarzut ten strona pozwana oparła na gołosłownych nie popartych dowodami twierdzeniach, w sytuacji gdy nie sprawdziła sposobu przeprowadzonych odkrywek. Wilgoć w garażach nie wynika też z mycia samochodów czy przejazdu samochodów w śniegu w okresie zimowym. Według zeznań świadka J. T. tylko raz umyto samochód w garażach powodowej Wspólnoty zaraz po oddaniu budynku do użytkowania. Jednokrotne umycie samochodu nie mogło nawet w świetle zasad doświadczania życiowego spowodować zawilgocenia na takim poziomie jak występuje w garażu. Zawilgocenie to nie wynika też z nawożenia śniegu przez samochody w okresie zimowym. Jak wynika z opinii A. B. wilgoć w garażu postępuje od zewnątrz a nie od wewnątrz.

Stron pozwana niezasadnie wywodziła, że przeprowadzony przez nią remont niecki basenowej, pomieszczeń sauny i terenu rekreacji doprowadził do zniwelowania istniejących wad. Z opinii A. B. oraz zeznań świadków, których zeznania Sąd ocenił w kategoriach wiarygodności wynika, że basen nadal przecieka. Wykonano prace naprawcze prowizorycznie, bez przeglądu i remontu całej niecki basenowej i urządzeń odprowadzających wodę z basenu. Nie remontowano w szczególności rynny odpływowej basenu. Nie wykonano zaprojektowanego ocieplenia basenu, co skutkuje dużymi stratami cieplnymi i koniecznością pokrywania dużych rachunków za energię elektryczną przez powodową Wspólnotę. Cześć z elementów metalowych w pomieszczeniach basenu rdzewieje i nie została przez pozwaną wymieniana na elementy ze stali nierdzewnej. Wykonano prace polegające na czyszczeniu i malowaniu, ale problem powrócił. Usterki w części basenowej dotyczą też innych elementów nieprzystosowanych do takiego agresywnego środowiska tj. ławek, drzwi. Sąd nie podzielił argumentacji strony pozwanej o tym, że na agresywność środowiska basenowego wpływa nieprawidłowy sposób przechowywania chemii basenowej. Strona powodowa z uwagi na działania pozwanej została pozbawiona pomieszczeń osobnych potrzebnych do przechowywania tych substancji. Pomieszania techniczne zamieniono na lokal mieszkalny. Ponadto chemia jest przechowywana w zamkniętych pojemnikach w pomieszczeniu sterowni basenowej nie ma zatem wpływu na paramenty wilgotności i agresywności powierza na basenie i pomieszczeniach rekreacji, a dochodzi tam do rdzewienia elementów wskazanych w pozwie. Opisane nieprawidłowości jak też inne wskazane jednoznacznie przez biegła A. B. w swojej opinii w części basenowej wymagają prac naprawczych.

Także w otoczeniu budynku Wspólnoty istnieją wady wykonawcze polegające na zapadających się tarasach z kostki brukowej, nieprawidłowych spadach wjazdu, zamakania części nad stropem basenu i gaży w części przykrytej geowłukniną, które biegła A. B. opisała w swej opinii.

Jak wykazało postępowanie dowodowe usterki występują także na pewnych odcinkach ogrodzenia, które się przechyla. Nie jest to wynikiem odgarniania śniegu. Ogrodzenie przechyla się głównie w części skarpy i wynika ze zbyt płytkiego osadzenia słupków. Część ogrodzenia jest też wygięta na dłuższym odcinku, i nie jest to skutek jak sugerowała pozwana uderzenia samochodu osobowego w ogrodzenie. Przechylenie występuje na dłuższym odcinku. Ponadto uszkodzenia ogrodzenia przez samochód strona powodowa nie odnotowała.

Szczegółowe wady wymagające prac naprawczych wynikają z opinii A B. i dotyczą usterek wymienionych w punktach: 1-7, 9-14, 16-17, 19-20, 23-26, 29-, 31, 34-37, 39-40, dlatego Sąd nakazał ich usunięcie przez stronę pozwaną w sposób przedstawiony przez biegłą w tej opinii, a w przypadku nie usunięcia tych wad przez pozwaną w terminie 2 miesięcy od uprawomocnienia się wyroku uprawnił stronę powodową do wykonania tych prac na koszt pozwanej.

Powództwo zostało oddalone co do nakazania usunięcia stronie pozwanej usterek wymienionych przez A. B. w punktach: 8, 15, 18, 21-22, 27-28, 30, 32-33, 38.

Co do punktu 8 pozwu czyli „niewłaściwego kierunku otwierania drzwi ewakuacyjnych garażu”, to wada ta nie wynikła z błędów wykonawczych pozwanej, a niemożliwości zamontowania drzwi otwierających się w innym kierunku z uwagi na parametry przejścia. Ten sposób zamykania drzwi został zaakceptowany przez właściwe nadzory i inspekcje. Biegała uznała to za wadę projektanta, a nie strony pozwanej. Pomiar przedsionka, klatki schodowej z garażem wykazał brak możliwości zmiany kierunku otwierania drzwi. Inwestor natomiast uzyskał decyzje o dopuszczeniu budynku do użytkowania, dopełniając obowiązków określonych przez prawo budowlane.

Co do pkt 15 i pkt 27 pozwu tj. „korozji elementów stalowanych ogrodzenia”, korozja ogrodzenia wynika z braku szczególnej stadności o utrzymanie tego elementu nieruchomości wspólnej. Zdaniem biegłej warunki atmosferyczne panujące w Z. wymagają częstszej pielęgnacji i zabezpieczania tych elementów ogrodzenia. Korozja nie wynika zatem z wadliwych materiałów użytych przez stronę pozwaną.

Odnośnie punktu 21 i 28 pozwu w zakresie nieprawidłowych spadków rynien biegła A. B. nie stwierdziła na nieruchomości strony powodowej występowania takiej wady. Same oświadczenia T. W. w tym przedmiocie o nie spełnianiu przez rynien swojej funkcji Sąd uznał za niewystarczające dla zastosowania art. 363 §1 kc.

Odnośnie punktów pozwu nr 18 (brak włazów dachowych), pkt 22 (brak instalacji odgromowej), pkt 30 (wadliwy montaż parapetów okiennych), pkt 33 (brak mocowania parapetów) to postępowanie dowodowe: opinia A. B. i zeznania T.W. potwierdziły, że usterki te strona pozwana usunęła. Natomiast wady z pkt 32 ( zardzewiała barierka przy schodach) i 38 (nieprawidłowo wykonana opaska chodnikowa w stropie basenu) powodowa Wspólnota usunęła samodzielnie i wady te obecnie nie występują.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak w punktach I - III sentencji

O kosztach Sąd orzekł zgodnie z art. 98 kpc. Zdaniem Sądu strona powodowa wygrała niniejszą sprawę w zasadniczej części, uległa w zakresie kilku wad. Część z nich strona pozwana w czasie trwania procesu usunęła. Strona pozwana w związku z wynikiem niniejszego postępowania zwróci stronie powodowej koszty zastępstwa prawnego w wysokości 7243 zł, uiszczoną opłatę od pozwu w kwocie 18.964 zł oraz wyłożone przez stronę powodową środki na wynagrodzenie dla biegłego A. B. w kwocie 4.404,19 zł + 334,32 zł i koszty przejazdów członka zarządu T. W. w kwocie 473,10 zł. Sąd nakazał również ściągnąć od pozwanej na rzecz SP koszty stawiennictwa świadków na rozprawach w łącznej kwocie 1503,30 zł.