Sygn. akt I C 1388/12
wyroku z dnia 15 kwietnia 2014 roku
Pozwem z dnia 15 października 2012 roku (data prezentaty) J. M. wniosła o zasądzenie od (...) sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. kwoty 18.840,66 zł, na którą złożyły się:
- kwota 9.786,00 zł tytułem wynagrodzenia za opóźnienie w zawarciu aktu notarialnego, zgodnie z brzmieniem § 2 ust. 6 oraz § 6 ust. 2 umowy z dnia 14 maja 2009 r., ustalona na podstawie iloczynu 466 dni opóźnienia (okres od 1 lipca 2010 r. do 11 października 2011 r.) oraz uzgodnionej między stronami stawki 20,00 zł za każdy dzień opóźnienia,
- kwota 7.245,00 zł tytułem wynagrodzenia za opóźnienie w oddaniu budynku do użytku (zgłoszenia do użytkowania), gdyż zgodnie z brzmieniem § 6 ust. 1 umowy pozwana spółka dokonała tego zgłoszenia w dniu 16 sierpnia 2010 r. podczas gdy najpóźniej do dnia 30 czerwca 2010 r. miała zostać zawarta umowa zbycia lokalu w formie aktu notarialnego. W efekcie tego zbycie lokalu wraz z przynależnościami w formie aktu notarialnego nastąpiło w dniu 12 października 2011 r.,
- kwota 560,00 zł tytułem zwrotu nadpłaconych opłat za używanie lokalu za okres od maja do września 2010 r. z tytułu:
sprzątania terenu w łącznej kwocie 145,25 zł (po 29,05 zł za każdy miesiąc pomnożone przez 5 miesięcy),
bieżących napraw w łącznej kwocie 70,00 zł (po 14,00 zł za każdy miesiąc pomnożone przez 5 miesięcy),
administracji w łącznej kwocie 344,75 zł (po 68,95 zł za każdy miesiąc pomnożone przez 5 miesięcy),
- kwota 253,46 zł tytułem zwrotu różnicy w opłatach za energię elektryczną z okres od 19 sierpnia 2010 r. do dnia 28 października 2010 r., bowiem dopiero w dniu 28 października 2010 r. dostawca usług otrzymał pismo o oddaniu budynku do użytku i od tego momentu zmienił taryfę usług,
- kwotę 996,60 zł tytułem zwrotu kosztów ubezpieczenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez powódkę liczonego od dnia 1 lipca 2010 r. do końca listopada 2011 r. (w kwocie miesięcznej po 58,60 zł), bowiem w tej dacie dokonano wpisu hipoteki. Dodatkowo żądnie powódki obejmowało ustawowe odsetki od dochodzonej kwoty od dnia wniesienia pozwu oraz koszty procesu w tym koszty zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powódka wskazała, iż na dochodzone roszczenie składają się kary umowne przewidziane w umowie deweloperskiej zawartej między stronami, jakie pozwana jest zobowiązana zapłacić z tytułu zwłoki w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku oraz opóźnień w podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego. Nadto, strona powodowa wskazała, że pozwana uchylając się od zawarcia umowy w formie aktu notarialnego próbowała wielokrotnie wymóc na powódce zaakceptowanie i zawarcie w umowie przyrzeczonej elementów, które nie zostały uwzględnione w umowie przedwstępnej. Wskazała, że pozwana spółka przedstawiła projekt aktu notarialnego, jednak zawarła w nim elementy, które w sposób wyraźny naruszały interes powódki. Dlatego też strona powodowa w piśmie z dnia 28 marca 2011 r. wskazała pozwanej, na które zapisy umowy przyrzeczonej nie wyraża zgody. Pozwana nie odniosła się do propozycji powódki i przystąpiła do zawarcia umowy w wersji nieakceptowanej przez stronę powodową. W efekcie powyższego, nie doszło do zwarcia umowy sprzedaży lokalu, miejsca postojowego i pomieszczenia gospodarczego, mimo spełnienia podstawowego warunku zawarcia umowy w postaci zapłaty w całości ceny nieruchomości w dniu 31 marca 2011 r..
W konsekwencji, powódka w dniu 13 lipca 2011 r. wystąpiła do Sądu Okręgowego w Warszawie (sygn. akt IV C 929/11) z powództwem domagając się wydania, zastępującego oświadczenie woli pozwanej orzeczenia Sądu. W ocenie powódki, dopiero w dniu 12 października 2011 r. strony zawarły umowę w formie aktu notarialnego w treści żądanej przez stronę powodową i dlatego też wytoczenie powództwa jest uzasadnione. (pozew - k.1-16).
W odpowiedzi na pozew pozwana (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwana podniosła, iż to z winy powódki umowa w formie aktu notarialnego została zawarta w dniu 12 października 2011 r. i w związku z tym roszczenie w wysokości 9.786,00 zł należy uznać za bezpodstawne. Strona pozwana wskazała, że powódka nie stawiła się na pierwszy zaproponowany termin podpisania umowy, tj. 14 stycznia 2011 r. Nadto, pozwana przekazała powódce projekt aktu notarialnego wraz z zawiadomieniem z dnia 15 kwietnia 2010 r., zaś powódka wniosła uwagi do projektu dopiero wraz z pismem z dnia 28 marca 2011 r., czyli po jedenastu miesiącach od momentu jego otrzymania. Dodatkowo, podniesiono, że uwagi co do treści projektu aktu notarialnego zostały wniesione dopiero na dwa dni przed zaproponowanym, drugim terminem podpisania aktu notarialnego mimo, że zawiadomienie zostało nadane 16 marca 2011 r.
W kwestii żądania powódki, co do zapłaty kwoty 7.245,00 zł z tytułu opóźnienia w oddaniu budynku wskazano, że również nie zasługuje ono na uwzględnienie. Wskazano, że w umowie z dnia 14 maja 2009 r. pozwany złożył oświadczenie, że zgłoszenie nastąpi do dnia 30 grudnia 2009 r. ( § 1 pkt 6 umowy ). Niemniej jednak, strona pozwana podniosła, że w umowie nabycia lokalu z dnia 14 maja 2009 r. powódka pominęła zapis § 9 umowy z dnia 14 maja 2009 r., który wskazuje na możliwość przesunięcia terminu zgłoszenia do użytkowania budynku o czas trwania:
a) siły wyższej uniemożliwiającej lub nadmiernie utrudniającej prowadzenie robót budowlanych, w szczególności powodującej nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuacji,
b) potwierdzonych wpisami do dziennika budowy warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie robót budowlanych zgodnie z wymaganiami technicznymi robót tego rodzaju lub utrudniających prowadzenie robót budowlanych w stopniu powodującym nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania,
c) przerw w działaniu lub prowadzeniu robót budowlanych spowodowanych działaniem organów administracji państwowej z przyczyn nie leżących po stronie pozwanej ( § 9 pkt 1 umowy).
Powołując się na powyższe postanowienie umowne, strona pozwana podniosła, że wskazany termin uległ przesunięciu z przyczyn wyżej wymienionych, co potwierdzają zapisy zawarte w dzienniku budowy nr (...) oraz (...), gdzie od dnia 21 grudnia 2009 r. do dnia 23 grudnia 2009 r. zostały wstrzymane roboty budowlane, od dnia 16 listopada 2009 r. do dnia 10 marca 2010 r. prace związane z wykonywaniem robót dotyczących komunikacji osiedla oraz od dnia 14 grudnia 2009 r. do dnia 31 marca 2010 r. roboty związane z wykonywaniem infrastruktury zewnętrznej w postaci sieci kanalizacyjnej. Dodatkowo, zauważono, że powódka zgodnie z § 9 pkt 2 umowy zobowiązała się nie dochodzić od pozwanej kar umownych w razie przesunięcia terminu z przyczyn wskazanych w § 9 ust. 1a i b umowy.
Również żądanie powódki co do zapłaty kwoty 560 zł jest zdaniem pozwanej nieuzasadnione i bezpodstawne, gdyż w umowie z dnia 14 maja 2009 r. powódka zobowiązała się do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, co potwierdza § 8 wskazanej umowy. Ponadto, pozwany podniósł, że powódka zobowiązała się do ponoszenia opłat eksploatacyjnych także w protokole przekazania lokalu mieszkalnego z dnia 5 maja 2010 r. w treści: „opłaty eksploatacyjne płatne są na podstawie umowy z dnia 14 maja 2009 r.”. Wskazano również, że zobowiązanie to zostało potwierdzone także w akcie notarialnym z dnia 12 października 2011 r. Rep. A 13092/2011 w § 7: „wydanie przedmiotu umowy kupującej nastąpiło w dniu piątego maja dwa tysiące dziesiątego roku i z dniem tym przeszło na nią ryzyko i wszelkie obowiązki związane z kosztami eksploatacji i utrzymania lokalu mieszkalnego”.
W zakresie zapłaty kwoty 253,46 zł z tytułu różnicy w opłatach za energię elektryczną pozwana wskazała, że na podstawie § 4 pkt 8 umowy dnia 14 maja 2009 r. powódka zobowiązała się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją lokalu, w tym poboru energii elektrycznej. Nadto, podniesiono, że powódka sama zawarła umowę z dostawcą energii na warunkach określonych między stronami oraz, że jeden z dostawców energii został ukarany przez UOKiK za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polegające na nierzetelnym informowaniu konsumentów o stosowanych grupach taryfowych, co zdaniem pozwanej mogło mieć miejsce w przypadku powódki.
Odnośnie zapłaty kwoty 996,00 zł tytułem zwrotu kosztów ubezpieczenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez powódkę, pozwany nadmienił, że żądanie to jest bezpodstawne, gdyż pozwana nie zobowiązywała się do ponoszenia takich opłat, a powódka mogła uniknąć ich ponoszenia w przypadku zawarcia umowy notarialnej w terminach proponowanych przez pozwaną (odpowiedź na pozew - k. 76-82).
W toku postępowania strona powodowa podtrzymała swoje stanowisko , zaś stron pozwana wniosła o oddalenie powództwa, ewentualnie o miarkowanie kary umownej do 1/3 ze względu na wydanie lokalu oraz barka winy pozwanej w opóźnieniu zawarcia umowy (protokół rozprawy – k. 374).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 14 maja 2009 roku pomiędzy J. M., a spółką (...) Sp. z o. o. I Spółka (...) z siedzibą w W. doszło do zawarcia umowy deweloperskiej, mocą której Spółka, jako Inwestor, zobowiązała się wybudować zgodnie z planem załączonym do umowy, lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni ok. 35 m2 usytuowany na III kondygnacji budynku przy ul. (...) (budynek nr N) na osiedlu „ Gołąbki 3 zadanie III” w W., a po wydaniu decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku ustanowić odrębną własność tego lokalu i przenieść ją na J. M., jako nabywcę, wraz z innymi związanymi z nią prawami, za cenę wynoszącą 241.500 zł brutto. Zgodnie z w/w umową, za termin wybudowania budynku N strony uznały dzień złożenia przez inwestora wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. W., przy czym Inwestor zobowiązał się, iż nastąpi to do dnia 30 grudnia 2009 roku. Jednocześnie Inwestor zobowiązał się do podpisania aktu notarialnego – ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasności w ciągu 120 dni od daty wydania przez Prezydenta m. st. W. zaświadczenia o samodzielności lokali, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2010 roku.
W § 6 w/w umowy strony postanowiły, że w razie zwłoki Inwestora w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku, zapłaci on nabywcy karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości odsetek ustawowych, jednakże nie więcej niż 3% kwoty łącznej, czyli ceny globalnej zakupu, w tym kwoty 241.500 zł brutto. Jednocześnie strony zastrzegły karę umowną w wysokości 20 zł za każdy dzień opóźnienia Inwestora w podpisaniu umowy notarialnej. Z kolei w § 9 pkt 1 umowy przewidziano, że termin wybudowania budynku N może ulec przesunięciu o: a) czas trwania siły wyższej uniemożliwiającej lub nadmiernie utrudniającej prowadzenie robót budowlanych, w szczególności powodującej nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania, b) potwierdzonych wpisami do Dziennika Budowy warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie robót budowlanych zgodnie z wymaganiami technicznymi robót tego rodzaju lub utrudniających prowadzenie robót budowlanych w stopniu powodującym nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania, c) przerw w przygotowaniu lub prowadzeniu robót budowlanych spowodowanych działaniem organów administracji państwowej z przyczyn nie leżących po stronie Inwestora. W razie przesunięcia w/w terminu z przyczyn wskazanych w pkt 1 a i b nabywca nie ma prawa odstąpić od umowy, jak również dochodzić od Inwestora kar umownych z tytułu opóźnienia. Zgodnie z § 4 pkt 8 umowy ciężary i ryzyka związane z lokalem, pomieszczeniem gospodarczym i miejscem postojowym przeszły na nabywcę z chwilą wydania lokalu i przekazania kluczy, w szczególności postanowiono, że nabywcę obciążają wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu w szczególności poboru energii elektrycznej i cieplnej, wody sprzątania, wywozu śmieci, podatku od nieruchomości, konserwacji wind, ochrony i zarządu nieruchomością wspólną (dowód: umowa z dnia 14 maja 2009 roku – k. 40-48).
J. M. zapłaciła na rzecz pozwanej (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. kwotę 241.500 zł w ratach. Ostatnia rata została zapłacona przelewem z dnia 23 grudnia 2009 r. (dowód: faktura VAT nr (...)- k. 86, faktura VAT nr (...)- k. 87, faktura VAT nr (...)- k. 88, faktura VAT nr (...)- k. 89, faktura VAT nr (...)- k. 90).
W okresie od 21 do 23 grudnia 2009 r. inspektor nadzoru inwestorskiego w ramach robót budowlanych, zakazał zgrzewania rur instalacyjnych z uwagi na niską temperaturę (dowód: dziennik budowy nr 418/09, tom II, str. 3, opinia biegłego - k. 237).
W zakresie robót drogowych nastąpiło wstrzymanie wykonywania prac w okresie od 16 listopada 2009 roku do 10 marca 2010 r. ze względu na warunki atmosferyczne., co zostało stwierdzone w dzienniku budowy przez M. T..
W zakresie wstrzymania robót budowy sieci kanalizacji deszczowej nastąpiły następujące przerwy w pracy ze względu na złe warunki atmosferyczne:
- w okresie od 13 do 28 czerwca 2009 r. oraz od 12 do 16 października 2009 r., co uzasadniały jednodniowe intensywne opady deszczu w dniach: 13 czerwca 2009, 15 czerwca 2009 r. , 25 czerwca 2009 r., 12 października 2009 r., 14 października 2009 r.,
- zakresie okresie od 6 listopada do 14 listopada 2009 r,
- w okresie od dnia 14 grudnia 2009 r. do dnia 31 marca 2010 r. z uwagi na pogarszające się warunki atmosferyczne, w postaci mrozów i opadów śniegu (dowód: dziennik budowy nr 9/09 2009 r.- str. 10, 12-14, opinia biegłego - k. 238-239, dane z Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej PIW – Załącznik nr 2- k. 176, k.195).
W dniu 28 kwietnia 2010 r. kierownik budowy zgłosił zakończenie robót budowlanych w budynku i zgłosił je do odbioru (dowód: dziennik budowy nr (...) tom III- str. 4).
W dniu 5 maja 2010 r. D. G. przedstawiciel (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. przekazał J. M. lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 35 m 2 (w budynku N, III kondygnacja), położony w W. przy ul. (...) (dowód: protokół przekazania lokalu mieszkalnego - k. 131).
Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku w dniu 16 sierpnia 2010 roku. Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. W. w tym przedmiocie zapadła w dniu 8 października 2010 r. ( okoliczności bezsporne, dowód: wniosek o pozwolenie na użytkowanie- k. 209-221, decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego – k. 91- 91v., kserokopia zawiadomienia - k. 93).
W dniu 24 listopada 2010 r. Prezydent Miasta Stołecznego W. wydał na wniosek Inwestora zaświadczenie nr (...) w przedmiocie samodzielności lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dowód: zaświadczenie nr (...) – k. 92, kserokopia zawiadomienia - k. 94).
W dniu 6 grudnia 2010 r. Inwestor (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. wyznaczył nabywcy J. M. termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego na dzień 14 stycznia 2011 roku. W wyznaczonym terminie nie doszło jednak do podpisania umowy. Zawiadomieniem z dnia 15 marca 2011 r. Inwestor (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. ponownie wyznaczył nabywcy J. M. termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego na dzień 31 marca 2011 r. (okoliczności bezsporne, kserokopie zawiadomień - k. 95-96).
Pismem z dnia 28 marca 2011 r. J. M. wniosła o dokonanie zmian w treści projektu aktu notarialnego polegających na:
1. wykreśleniu § 6 na str. 11 wers 11 od góry projektu aktu notarialnego, słów występujących po nawiasie, w którym znajduje się data 2009-05-14 w następującym brzmieniu „ i z tytułu jej zawarcia strony zrzekają się względem siebie wszelkich roszczeń wynikających lub mogących powstać w przyszłości z wymienionej umowy”;
2. wykreśleniu na tej samej stronie w § 7 projektu aktu notarialnego słów występujących po nawiasie, w którym znajduje się data 2010-05-05 w następującym brzmieniu: „ i z dniem tym przeszło na nią ryzyko i wszelkie obowiązki związane z kosztami eksploatacji i utrzymania lokalu mieszkalnego”;
3. wykreśleniu w całości § 12 projektu aktu notarialnego, tj. postanowień dotyczących udzielenia pełnomocnictwa dla (...) sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. do dokonywania zmian w umowie zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego (dowód: pismo powódki z dnia 28 marca 2011 r. – k. 54-55).
Pismem z dnia 31 marca 2011 r. pozwana (...) sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. poinformowała J. M., że nie wyraża zgody na zaproponowane przez nią zmiany w zapisach aktu notarialnego oraz, że termin oddania budynku do użytkowania uległ przesunięciu z powodu niekorzystnych warunków atmosferycznych potwierdzonych wpisami w dzienniku budowy, co zostało zastrzeżone w umowie zawartej między stronami (dowód: pismo - k. 114-114v).
W dniu 31 marca 2011 r. nie doszło jednak do podpisania aktu z uwagi na konieczność ponownego uzgodnienia wskazanych postanowień umowy (okoliczność bezsporna, dowód: protokół stawiennictwa strony z dnia 31 marca 2011 r.- k. 98-99).
Pismem z dnia 13 kwietnia 2011 r. J. M. wezwała pozwaną (...) sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. do natychmiastowego - nie później niż w ciągu 21 dni od daty otrzymania pisma- zawarcia w formie aktu notarialnego umowy dotyczącej nabycia przez J. M. lokalu mieszkalnego nar 99 w budynku N, usytuowanym na III kondygnacji przy ul. (...) na osiedlu (...) w W. wraz z częścią gruntu oraz pomieszczeniem gospodarczym i miejscem postojowym. Jednocześnie poinformowano inwestora, że brak spełnienia przez spółkę wskazanego żądania spowoduje wystąpienie na drogę procesu cywilnego z pozwem o nakazanie złożenia przez Spółkę oświadczenia woli w formie aktu notarialnego co do zbycia przedmiotowego lokalu wraz z udziałem w gruncie, pomieszczeniem gospodarczym oraz miejscem postojowym (dowód: pismo z dnia 13 kwietnia 2011 r. - k. 115-118v).
Pismem z dnia 8 lipca 2011 r. J. M. zawiadomiła Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Departament Polityki Konsumenckiej w W. o stosowaniu przez (...) sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. klauzul umownych naruszających interesy konsumentów wraz z wnioskiem o zbadanie i ocenę czy wskazane przepisy umowy przedwstępnej są klauzulami niedozwolonymi i czy w związku z tym wnioskodawczymi ma podstawy aby dochodzić swoich praw przed sądem (dowód: pismo –k. 139-140).
W dniu 11 lipca 2011 r. J. M. wystąpiła do Miejskiego Rzecznika Konsumentów w W. z wnioskiem o ocenę, czy przedsiębiorca ma prawo uzależniać zawarcie umowy przyrzeczonej od złożenia innych oświadczeń woli, nie przewidzianych umową przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego pomimo zapłaty całości ceny za objętej umową i czy tego rodzaju działanie stanowi naruszenie praw konsumenta oraz ocenę umowy przedwstępnej z dnia 14 maja 2009 r. wraz z projektem umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego pod kątem zawierania klauzul niedozwolonych (dowód: wniosek do Miejskiego Rzecznika Konsumentów w W. - k. 136-138).
W dniu 13 lipca 2011 r. J. M. wystąpiła do Sądu Okręgowego w Warszawie z powództwem o zobowiązanie pozwanej (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. do złożenia oświadczenia woli, którego treścią będzie ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie na jej rzecz prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, pomieszczeniem gospodarczym nr 75a oraz miejscem postojowym nr 33 w nieruchomości przy ul. (...) w W. zgodnie z postanowieniami zawartej w dniu 14 maja 2009 r. umowy przedwstępnej (dowód: kserokopia pozwu - k. 31-39, pozew w aktach IV C 929/11- k. 2-10).
Pismem z dnia 5 września 2012 r. J. M. wezwała (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. do natychmiastowej zapłaty na jej rzecz następujących kwot:
- 7.245,00 zł tytułem wynagrodzenia za opóźnienie w oddaniu budynku do użytku,
- 9.786,00 zł tytułem wynagrodzenia za opóźnienie w zawarciu aktu notarialnego,
- 560,00 zł tytułem zwrotu nadpłaconych opłata za używanie lokalu za okres od maja do września 2010 r.,
- 253,46 zł tytułem zwrotu różnicy w opłatach za energie elektryczną,
- 996,60 zł tytułem zwrotu kosztów ubezpieczenia kredytu mieszkaniowego
w nieprzekraczalnym terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania pod rygorem skierowania sprawy na drogę procesu cywilnego (dowód: przesądowe wezwanie do zapłaty - k. 28-29).
Pismem z dnia 8 września 2011 r. Miejski Rzecznik Konsumentów wyjaśnił, że w przedstawionej przez J. M. umowie deweloperskiej znajdują się zapisy, które można uznać za niedozwolone lub które występują już w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa Urzędu ochrony Konkurencji i Konsumentów. Za tego rodzaju postanowienia Rzecznik uznał § 2 ust.7 lit. b, § 3 ust. 11 i 12, § 4 ust. 6, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 lit. A, § 7 ust. 2, § 7 ust. 6, § 11 ust. 7 umowy. Nadto, zastrzeżenia Rzecznika wzbudziła także treść zapisów: § 4 ust. 4, § 6 ust. 5, § 9 ust. 1 oraz § 10 umowy przedwstępnej. Jednocześnie zwrócono uwagę, że w przedstawionym projekcie umowy przyrzeczonej znalazł się zapis dotyczący zrzeczenia się roszczeń odszkodowawczych, które to znajdują się w rejestrze klauzul niedozwolonych pod poz. 1504 i 1588 (dowód: pismo Miejskiego Rzecznika Konsumentów - k. 141-143).
W odpowiedzi na zawiadomienie J. M., Prezes UOKiK – Delegatura w W. wskazał, że kwestionowane przez wnioskodawczynię postanowienie umowy przedwstępnej w § 2 ust. 6 może wypełniać znamiona niedozwolonej klauzuli umownej o treści „ przekazanie (wydanie) lokalu do prowadzenia prac wykończeniowych nastąpi w dacie określonej w zawiadomieniu, nie później niż w terminie określonym w harmonogramie (...) (dzień przekazania lokalu) na podstawie protokołu przekazania”, nie wcześniej jednak niż do czasu uregulowania wszelkich należności względem wykonawcy”, uznanej za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( (...) z dnia 31 sierpnia 2009 r., sygn. akt XVII AmC 334/09) i wpisanego do rejestru pod poz. 1731.Odnosząc się natomiast do treści postanowienia z § 2 ust.10 postanowienie to może być tożsame z postanowieniem o treści: Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu”, które zostało uznane za niedozwolone wyrokiem (...) z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod poz. 882 ( dowód: pismo z UOKiK - k. 144-146).
W dniu 21 września 2011 r. Inwestor (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. wyznaczył nabywcy J. M. termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego na dzień 12 października 2011 r. (dowód: zawiadomienie - k. 97).
Finalnie umowę sprzedaży zawarto w dniu 12 października 2011 r. w formie aktu notarialnego ( okoliczności bezsporne, dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu – k. 100-107).
Pismem z dnia 5 grudnia 2011 r. (data prezentaty) J. M. cofnęła powództwo o zobowiązanie pozwanej Spółki do złożenia oświadczenia woli wraz ze zrzeczeniem się roszczenia, w następstwie czego postanowieniem z dnia 9 grudnia 2011 r. umorzono postępowanie w sprawie (dowód: pismo procesowe z cofnięciem powództwa - k. 122, postanowienie - k. 145 w aktach sprawy IV C 929/11).
Ustalając stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd wziął pod uwagę wyszczególnione powyżej dokumenty. Dokumenty te nie były przez strony kwestionowane w zakresie ich autentyczności i zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, a zatem wynikające z treści tych dokumentów okoliczności należało uznać za bezsporne i mające istotny walor dowodowy. Na podstawie art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c. Sąd uznał powyższe okoliczności za ustalone.
Celem ustalenia wpływu warunków atmosferycznych na prace budowlane budynku położonego przy ul. (...) w W. i ustalenia czy warunki te uzasadniały przestój zarówno w budowie obiektu mieszkalnego jak i prowadzonych pracach kanalizacyjnych, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Sąd uznał za w pełni wiarygodną opinię pisemną sporządzoną przez biegłą K. O. oraz ustną opinię uzupełniającą, którą wskazana biegła złożyła na rozprawie. Biegła zarówno w zasadniczej opinii pisemnej, jak i w trakcie ustanych wyjaśnień na rozprawie, szczegółowo wyjaśniła podstawy przyjętych twierdzeń, uzasadniając szczegółowo swoje wnioski co do wpływu warunków atmosferycznych na prowadzone prace. Wyjaśnienia te były logiczne, spójne z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Z tych przyczyn opinię biegłego uznać należy za rzetelną i wiarygodną, nie budzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora.
Dodatkowo, Sąd miał na względzie, iż biegły na rozprawie w dniu 16 stycznia 2014 r. doprecyzował wnioski wskazane w treści opinii pisemnej oraz ustosunkował się do wszystkich zarzutów strony pozwanej.
Sąd dopuścił dowód z przesłuchania stron ograniczając go jedynie do przesłuchania strony powodowej. Sąd uznał za wiarygodne zeznania powódki J. M. odnośnie przebiegu negocjacji między stronami przed zawarciem umowy jako logiczne oraz spójne z zebranym w sprawie materiale dowodowym, w szczególności z załączonymi do akt sprawy dokumentami.
S ąd zważył, co następuje:
Powódka swoje roszczenie wywodziła z zawartej w dniu 14 maja 2009 r. umowy deweloperskiej ( (...)). Podstawę prawną tego rodzaju umowy stanowił art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (D.U. z 2004, nr 141, poz.1492 ze zm.), zgodnie z którym odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Wyżej wymieniona umowa w treści § 6 ust. 1 przewidywała w razie zwłoki Inwestora w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku zapłatę na rzecz nabywcy kary umownej za każdy dzień zwłoki w wysokości odsetek ustawowych, jednak nie większych niż 3% kwoty łącznej wskazanej w § 3 ust.1 tj. kwoty 241.500,00 zł. W razie opóźnienia inwestora w podpisaniu umowy notarialnej przewidziano, że zapłaci on nabywcy karę umowną w wysokości 20,00 zł za każdy dzień opóźnienia (§ 6 ust. 2 umowy).
Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonywania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Stosownie do treści art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. W judykaturze podnosi się, iż kara umowna ma charakter kompensacyjny i jest surogatem odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego, zaś jej celem jest naprawienie szkody poniesionej przez wierzyciela wskutek niewykonania lub nienależytego wykonani zobowiązania ( zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 lipca 2005 r., I ACa 368/05, OSAB 2005, nr 3, poz.3, wyrok Sadu najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r., III CKN 122/01, Lex nr 141400). Należy przy tym wskazać, że możliwość żądania odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej jest dopuszczalna jedynie, gdy dochodzenie odszkodowania obok kary umownej zostanie przewidziane umową i nie budzi wątpliwości w świetle przepisu art. 484 k.c. oraz gdy kara umowna tego typu ma charakter zaliczany. Powyższe oznacza, iż kara umowna musi być zaliczona na poczet odszkodowania, a zasądzeniu może podlegać tylko odszkodowanie w kwocie przenoszącej karę umowną (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lipca 2013 r., V ACa 233/13, Lex nr 1362969).
W przypadku kary umownej zastrzeżonej na wypadek nieterminowego spełnienia świadczenia niepieniężnego kara umowna należy się jedynie w wypadku zwłoki dłużnika, nie można natomiast żądać kary umownej, gdy dłużnik obali wynikające z art. 471 k.c. domniemanie, że opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (por. wyr. SN z dnia 11 lutego 1999 roku, sygn. III CKN 166/98).
Na gruncie wskazanej regulacji, wierzyciel nie ma obowiązku wykazywania ani faktu powstania szkody, ani jej wysokości. Ciąży zaś na nim obowiązek udowodnienia, że kara umowna została skutecznie zastrzeżona oraz, że doszło do nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania, w pozostałym zakresie wiązar dowodowy został przesunięty na stronę pozwaną, jako kwestionującą żądanie powoda. ( zob. A. Rzetecka-Gil, Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania - część ogólna, Lex nr 8853).
Bezspornym w niniejszej sprawie jest, iż w dniu 12 kwietnia 2010 roku J. M. zawarła z (...) Sp. z o.o. I Spółka (...) z siedzibą w W. umowę, w oparciu o którą, pozwana zobowiązała się wybudować zgodnie z planem załączonym do umowy lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni ok. 35 m2 usytuowany na III kondygnacji budynku przy ul. (...) (budynek N) w W., a po wydaniu decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku ustanowić odrębną własność tego lokalu i przenieść ją na powódkę wraz z innymi związanymi z nią prawami. Bezspornym jest również, iż obowiązkiem pozwanej było złożenie wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st W. o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym mieścił się wskazany w umowie lokal, przy czym pozwana zobowiązała się, iż nastąpi to do dnia 30 grudnia 2009 roku. Jednocześnie Spółka zobowiązała się również do podpisania aktu notarialnego – ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w ciągu 120 dni od daty wydania przez Prezydenta m. st. W. decyzji o samodzielności lokali, co miało nastąpić jednak nie później niż do dnia 30 czerwca 2010 roku. Bezspornym jest również, iż strony przewidziały kary umowne na wypadek opóźnień w realizacji inwestycji z przyczyn leżących po stronie pozwanej.
Dla ustalenia zasadności domagania się kary umownej koniecznym było ustalenie, czy pozwana ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Na gruncie niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, iż pozwana nie dotrzymała warunków umowy. Co więcej, również sama pozwana faktu tego nie kwestionowała. Podpisując umowę jako Inwestor pozwana przyjęła na siebie określone w umowie obowiązki, co do sposobu i terminu realizacji umowy, których w efekcie nie wywiązała się w sposób należyty.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż pozwana Spółka wbrew postanowieniom umownym nie złożyła w terminie wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. W. o pozwolenie na użytkowanie budynku. Złożenie wniosku zgodnie z umową miało nastąpić najpóźniej do dnia 30 grudnia 2009 roku. Tymczasem nastąpiło to dopiero w dniu 16 sierpnia 2010 roku. W toku postępowania strona pozwana powoływała się na warunki atmosferyczne, które uniemożliwiły jej wystąpienie z wnioskiem z odpowiednim czasie. Należy zauważyć, że zgodnie z § 9 pkt 1 umowy, termin wybudowania budynku mógł ulec przesunięciu m.in. o czas potwierdzonych wpisami do Dziennika Budowy warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie robót budowlanych zgodnie z wymaganiami technicznymi robót tego rodzaju lub utrudniających prowadzenie robót budowlanych w stopniu powodującym nieracjonalny wzrost kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania (pkt b). W takim przypadku nabywca nie miał prawa odstąpić od umowy, ani dochodzić od inwestora kar umownych z tytułu opóźnienia (§ 9 ust. 2). Nie ulega wątpliwości, iż w toku realizacji umowy miały miejsce przerwy w wykonywaniu poszczególnych prac potwierdzone wpisami w dzienniku budowy. Należało zatem zbadać, opierając się na opinii biegłej sądowej, czy przerwy te były faktycznie uzasadnione warunkami atmosferycznymi.
Jeśli chodzi o wykonywanie robót budowalnych budynku mieszkalnego, to w dniu 5 stycznia 2009 r. zostały wstrzymane prace budowlane, a wznowiono je 12 stycznia 2009 r. Następnie prace wstrzymano w okresie od 16.02 do 2.03.2009 r. Należy jednak zauważyć, że wstrzymanie w.w prac miało miejsce jeszcze przed podpisaniem umowy z powódką, a zatem nie mogło rzutować na termin wykonania przez pozwanego swojego obowiązku.
Kolejny okres wstrzymania robót miał miejsce w dniach 21.12.-23.12.2009 r., kiedy inspektor nadzoru budowalnego zakazał zgrzewania rur instalacyjnych z uwagi na niskie temperatury Biegła uznała wstrzymanie robót w tym okresie za jak najbardziej zasadne (k. 237). W ocenie Sądu opóźnienie w zakresie 2 dni wstrzymania robót nie miało charakteru zwłoki zawinionej przez pozwanego, a zatem za ten czas nie należała się powódce kara umowna.
Jeśli chodzi o wstrzymanie robót drogowych, to miało to miejsce w okresie od 16 listopada 209 r. do 10 marca 2010 r. Jak wskazała biegła , przebieg robót drogowych nie był rejestrowany w dzienniku budowy i trudno ocenić , na jakim etapie zawansowania wstrzymano roboty. Biegła zauważyła, że w dniu wstrzymania robót temperatura wynosiła +5,3ºC, a w dniu podjęcia -6,5ºC. W ocenie Sądu należało przeanalizować, na podstawie danych z Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej, jakie temperatury panowały w całym powyższym okresie. W dniach, gdy panowała temperatura poniżej 0ºC uznać należało, że wstrzymanie robót było uzasadnione warunkami atmosferycznymi. Biegła wprawdzie wskazała, że przepisy prawa budowlanego nie przewidują warunków, w jakich mogą być prowadzone roboty drogowe, niemniej jednak z wyjaśnień biegłej można wywnioskować, że wstrzymanie robót nie jest zasadne przy temperaturze powyżej i 0º C , a contrario należało uznać, że przy temperaturze poniżej 0ºC uzasadnione było wstrzymanie prac. Jakkolwiek należy zauważyć, że w obecnych warunkach, przy zaawansowanych technologiach możliwe jest prowadzenie prac budowlanych w niekorzystnych warunkach atmosferycznych, to wymaga to jednak specjalnych nakładów finansowych. W umowie łączącej strony zastrzeżono, iż w przypadku, gdy prowadzenie robót w trudnych warunkach atmosferycznych spowodowałoby nieracjonalny zwrot kosztów, termin zakończenia prac ulega wydłużeniu (§ 9 ust .1 pkt b). Zauważyć należy, że taki zapis umowny został przez stronę powodową zaakceptowany, a zatem J. M. musiał liczyć się z ryzykiem przesunięcia terminu realizacji umowy ze względu na warunki atmosferyczne.
I tak w listopadzie 2009 roku panowała ujemna temperatura w dniach: 21,22 oraz od 27 do 30 listopada (łącznie przez 6 dni). W grudniu 2009 r. w dniach 3-4, 12-24 oraz 26-31 (łącznie przez 20 dni) . W styczniu 2010 r. ujemne temperatury panowały przez cały miesiąc (przez 31 dni). W lutym w dniach od 1 do 19, od 21 do 23 oraz od 26 do 29 (łącznie 25 dni), natomiast w marcu w dniach od 3 do 9 (łącznie przez 7 dni) - vide: k. 175. W ocenie Sądu uzasadniony czas wstrzymania robót drogowych wyniósł razem 89 dni.
Jeśli chodzi o roboty budowy sieci kanalizacji deszczowej Ǿ300 to zarejestrowano przerwę w okresie od dnia 13 czerwca do 28 czerwca 2009 roku oraz w okresie od 12 października do 16 października 2009 r., czyli przez okres 19 dni. Jak wskazała biegła występowały w tym okresie jednodniowe obfite opady deszczu (k. 238). Decyzja o wstrzymaniu bądź kontynuowaniu prac należała do inspektora nadzoru, który mógł zarządzić wypompowanie wody z wykopu. Inspektor na gruncie niniejszej sprawy podjął decyzję o wstrzymaniu robót, ale jak zauważyła biegła nie wiadomo, czym taka decyzja była podyktowana, być może tym, że deszcz ciągle padał. Trudno jest ocenić zasadność takiej decyzji nie będąc na budowie. Jednak jak zauważyła biegła czasem lepiej jest wstrzymać prace, niż podjąć ryzyko ich kontynuowania. W ocenie Sądu uznać należało, że przerwa w okresie 19 dni była uzasadniona, albowiem w warunkach intensywnych opadów deszczu, przy zalewaniu wykopów, wypompowywanie wody mogło się wiązać z nieracjonalnym wzrostem kosztów robót budowlanych w razie ich kontynuowania.
W odniesieniu do zawieszenia prac w okresie od 6 do 14 listopada 2009 r., to jak wskazała biegła można było prowadzić roboty budowlane ze względu na dodatnie temperatury i wytworzenie odpowiednie środowiska poprzez wypompowanie wody i zabezpieczenie gruntu przez zamarzaniem.
Z kolei przerwanie prac w okresie od 14 grudnia 2009 r. do dnia 31 marca 2010 r. uzasadnione było w ocenie biegłej ujemną temperaturą oraz faktem, że projekt budowlany nie zawierał rozwiązań dotyczących prowadzenia prac w tym zakresie w okresie zimowym (k. 239). Łącznie czas przerwy w robotach kanalizacyjnych w w.w okresie wynosił 107 dni. Należy zauważyć, że częściowo, tj. w zakresie 79 dni, w/w okres pokrywał się z okresem wstrzymania prac drogowych ze względu na warunki atmosferyczne. Należało zatem, przy uwzględnianiu rozmiaru zwłoki pozwanego, uwzględnić tylko 28 dni uzasadnionego wstrzymania robót kanalizacyjnych w okresie 14.12.2009 – 31.03.2010 r. (107 - 79).
Łącznie uzasadnione przerwy w wykonywaniu prac przez powoda wyniosły 138 dni (2+89+19+28) i za ten czas, w myśl § 9 ust. 2 umowy, powódce nie należała się kara umowna.
Konkludując należy zauważyć, że opóźnienie pozwanego w złożeniu wniosku do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. st. W. o pozwolenie na użytkowanie budynku wyniosło łącznie 229 dni, przy czym w zakresie 91 dni (229 - 138) było ono nieuzasadnione.
W razie zwłoki inwestora w zgłoszeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku miał on zapłacić nabywcy karę umową za każdy dzień zwłoki w wysokości odsetek ustawowych, jednak nie więcej niż 3 % kwoty łącznej wskazanej w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 1 umowy), czyli
3 % z 241.500,00 zł. Odsetki ustawowe (13 %) od kwoty kontraktu, czyli 241.500 zł wynosiły 31.395 zł, a więc za jeden dzień opóźnienia - 86,97 zł. Za 91 dni opóźnienia odsetki wyniosły zatem 7.914,27 zł. W związku z tym, że kara umowna za 91 dni zwłoki przekraczała 3 % kwoty łącznej wskazanej w § 3 ust. 1 należało zasądzić na rzecz powódki z tego tytułu maksymalną kwotę 7.245 zł.
Dalej należy zauważyć, że inwestor zobowiązał się podpisać umowę notarialną ustanowienia odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasności działki gruntu w terminie 120 dni od daty wydania rzez Prezydenta m.st. W. zaświadczenia o samodzielności lokali zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali, jednak nie później niż do dnia 30 czerwca 2010 r (§2pkt 6 umowy). W razie opóźnienia inwestora w podpisaniu umowy notarialnej miał on zapłacić nabywcy karę umowną w wysokości 20 PLN za każdy dzień opóźnienia (§ 6 ust. 2). Zgodnie natomiast z § 2 ust. 10 łączącej stronny umowy, termin określony w § 2 pkt 6 umowy, a zatem termin podpisania aktu notarialnego, mógł ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od inwestora spowodowanych opóźnieniem w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku oraz zaświadczenia o samodzielności lokali, jeżeli inwestor zakończy wszystkie roboty budowalne warunkujące uzyskanie takiego pozwolenia i zgłosi kompletny wniosek o wydanie w.w dokumentów, zaś organ administracji państwowej nie wyda w.w dokumentów w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku.
Należy zauważyć, że umowa miała zostać podpisana najpóźniej dnia 30 czerwca 2010 roku, a została dopiero 11 października 2010 r., a więc po 466 dniach. Okres ten podlegał skróceniu o czas zwłoki w rozpoznaniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Nie ulega wątpliwości, że wniosek ten został złożony w dniu 16 sierpnia 2010 roku, zaś decyzja została wydana prze Prezydenta m.st. W. w dniu 8 października 2010 r., a zatem z 22 dniową zwłoką. W tym zakresie pozwany nie ponosi winy w opóźnieniu.
Należy zauważyć, że po 31 marca 2011 r. przyczyna braku zawarcia umowy leżał już tylko po stronie pozwanego. Strona pozwana w żaden sposób nie udowodniła, że doręczyła powódce projekt aktu notarialnego w grudniu 2010 r. i to z winy powódki doszło do opóźnienia w zawarciu przedmiotowej umowy. Pozwany nie przedstawił choćby dowodu nadania powódce pisma z dnia 6 grudnia 2010 r. (k. 95), w którym wyznaczył termin zawarcia aktu notarialnego na dzień 14 stycznia 2011 r. Natomiast J. M. stanowczo podkreśliła, że projekt aktu notarialnego otrzymała w marcu 2011 r., a nie jak twierdzi pozwana w 2010 r. (k. 373). Dalej należy zauważyć, że pozwany co prawda wyznaczył termin zawarcia aktu notarialnego na 31 marca 2011 r. , przedkładając projekt aktu notarialnego, jednak warunki zaproponowane w umowie były nie do przyjęcia z punktu widzenia strony powodowej i zawierały w swej treści klauzule niedozwolone. Dlatego też, zdaniem Sądu zastrzeżenia strony powodowej, co do treści projektu aktu notarialnego były w pełni uzasadnione, przede wszystkim w zakresie obowiązku zrzeczenia się wszelkich roszczeń względem pozwanego. Biorąc pod uwagę, że na dzień 31 marca 2011 r. powódce przysługiwały już roszczenia względem pozwanego z tytułu kar umownych dochodzonych w niniejszym postępowaniu, klauzula o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń względem dewelopera i uzależnienie od tego podpisania umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu było dla powódki rażąco krzywdzące i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Należy mieć na względzie, że powódka zapłaciła już całą cenę za lokal, częściowo ze środków pochodzących z kredytu bankowego i była zainteresowania jak najszybszym nabyciem jego własności. Zaniechanie podpisania umowy finalnej o treści zgodnej z prawem i z interesami obu stron, musi zostać negatywnie ocenione na gruncie niniejszej sprawy i skutkować uznaniem pozwanego za wyłącznie odpowiedzialnego za niepodpisanie umowy w możliwie najszybszym terminie, gdy nie było ku temu już obiektywnych przeszkód.
Łączna zwłoka w podpisaniu aktu notarialnego wyniosła 466 dni, przy czym w zakresie 160 dni (138 + 22) była uzasadniona bądź warunkami atmosferycznymi, bądź opieszałością Prezydenta m.st. W. w wydaniu decyzji zawierającej pozwolenie na użytkowanie budynku. Powódce należała się zatem kara umowna za 306 dni opóźnienia po 20 zł za każdy dzień, czyli łącznie kwota 6.160 zł.
Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził na rzecz powódki kary umowne w łącznej wysokość 13.405 zł (7245 zł + 6160 zł) w oparciu o § 6 ust. 1 i 2 umowy.
Powódka dochodziła również
- kwoty 560,00 zł tytułem zwrotu nadpłaconych opłat za używanie lokalu za okres od maja do września 2010 r. z tytułu:
sprzątania terenu w łącznej kwocie 145,25 zł (po 29,05 zł za każdy miesiąc pomnożone przez 5 miesięcy),
bieżących napraw w łącznej kwocie 70,00 zł (po 14,00 zł za każdy miesiąc pomnożone przez 5 miesięcy),
administracji w łącznej kwocie 344,75 zł (po 68,95 zł za każdy miesiąc pomnożone przez 5 miesięcy),
- kwoty 253,46 zł tytułem zwrotu różnicy w opłatach za energię elektryczną z okres od 19 sierpnia 2010 r. do dnia 28 października 2010 r.,
- kwoty 996,60 zł tytułem zwrotu kosztów ubezpieczenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez powódkę liczonego od dnia 1 lipca 2010 r. do końca listopada 2011 r. (w kwocie miesięcznej po 58,60 zł).
Jakkolwiek powódka nie wskazała podstawy prawnej swojego żądania w powyższym zakresie, to z uzasadnienia pozwu można wywnioskować, że podstawą w/w żądań jest odpowiedzialność odszkodowawcza za niewłaściwe wykonanie umowy (art. 471 k.c.), albowiem dodatkowe koszty, które poniosła J. M. w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanego stanowią jej szkodę, która nie wystąpiłaby gdyby umowa przeniesienia własności lokalu została podpisana w terminie.
Rozpoznając w.w roszczenia na gruncie reżimu odpowiedzialności kontraktowej wskazać należy, że podstawa ta jest nieuzasadniona ze względu na jednoczesne dochodzenie przez powódkę roszczeń z tytułu kar umownych za niewłaściwe wykonanie umowy przez pozwanego. Jak zostało już zauważone , kara umowna stanowi surogat odszkodowania , zaś jej celem jest naprawienie szkody poniesionej przez wierzyciela wskutek niewykonania lub nienależytego wykonani zobowiązania. Obok kary umownej można dochodzić tylko odszkodowania przekraczającego wysokość kary umownej, ale jedynie wówczas, gdy przewiduje taką możliwość sama umowa.
Na gruncie niniejszej sprawy nie mamy do czynienia z sytuacją, w której poniesiona przez powódkę szkoda przekracza karę umowną, jest wręcz od niej dużo niższa. Nie ma więc podstaw, aby dwukrotnie zrekompensować powódce doznaną szkodę, raz zasądzając na jej rzecz kary umowne w kwocie 13.405 zł, a drugi raz odszkodowanie.
Również gdyby uznać, że żądanie kwoty 560,00 zł tytułem zwrotu nadpłaconych opłat za używanie lokalu za okres od maja do września 2010 r. ma swoje oparcie w ustawie o własności lokali, to nie byłoby ono zasadne. Powódka nie podjęła jakiejkolwiek inicjatywy celem wykazania, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej uiszczane przez nią w formie zaliczek zostały nienależycie pobrane i rozdysponowane. Samo zaś twierdzenie, że opłaty te nie były należne, albowiem lokal został oddany do użytku w październiku 2010 r. jest nieuzasadnione, albowiem już w umowie strony ustaliły (§ 4 ust. 8), że z chwilą wydania lokalu nabywcę obciążają wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu, w szczególności poboru energii elektrycznej i cieplnej, wody, sprzątania, wywozu śmieci, podatku od nieruchomości, konserwacji wind, ochrony i zarządu nieruchomością wspólną. Lokal został przekazany powódce w maju 2010 r., a zatem od tego czasu na J. M. spoczywał ciężar pokrywania kosztów, takich jak sprzątanie terenu, bieżące naprawy, czy kosztów administracji.
W toku postępowania pozwana wnosiła o miarkowanie (zmniejszenie) kary umownej argumentując powyższe wydaniem lokalu oraz brakiem winy pozwanej w opóźnieniu zawarcia umowy. Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.
Na gruncie niniejszej sprawy pozwany żądał miarkowania kary umownej twierdząc, że zobowiązanie zostało w znacznym stopniu wykonane. Należy jednak zauważyć, że podstawą naliczania kar umownych w tej sprawie nie jest niewykonanie zobowiązania, a wykonanie go niewłaściwie – w terminie późniejszym aniżeli ustalony umową. W takiej sytuacji nie można żądać miarkowania kar umownych ze względu na ,,wykonanie zobowiązania w znacznej części”, albowiem jest ono wykonane w całości, tyle że nienależycie. Biorąc pod uwagę wartość przedmiotu umowy nie można również uznać, aby kara umowna była rażąco wygórowana (około 5 % wartości lokalu). Nadto żądanie jej miarkowania było nieuzasadnione jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Brak sfinalizowania umowy w terminie wiązał się w dużej mierze ze złą wiarą pozwanego, który chciał niejako wymusić na powódce podpisanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu na warunkach niekorzystnych dla kupującej. Wiązało się to dla powódki z licznymi problemami i niedogodnościami związanymi m.in. z koniecznością wytoczenia powództwa o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli określonej treści, czy też z koniecznością dowodzenia swych racji przez Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dużą dolegliwość stanowił również dla powódki stan niepewności, kiedy po uiszczeniu całości ceny nabycia lokalu przez długi okres pozbawiona była do niego tytułu prawnego.
Odnosząc się do odsetek, zauważyć należy, iż zgodnie z art. 481 § 1 k.c. dłużnik opóźniający się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego jest zobowiązany do uiszczenia odsetek za czas opóźnienia. W braku określenia przez umowę stron stopy procentowej obowiązują odsetki ustawowe – art. 481 § 2 k.c. Opóźnienie się w spełnieniu świadczenia powstaje, jeżeli dłużnik nie spełnia go w czasie właściwym. Zauważyć należy, iż kwestię wymagalności roszczenia reguluje przepis art. 455 k.c., zgodnie z którym, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie winno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania świadczenia. Ponieważ wezwanie do zapłaty żądanej kwoty nastąpiło z dniem wniesienia pozwu należało zasądzić odsetki od dnia 15 października 2012 roku co orzeczono w punkcie I wyroku.
Orzekając o kosztach postępowania Sąd kierował się zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów, zgodnie art. 100 zd. 1 k.p.c. Z dochodzonej kwoty 18.840,66 zł Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 13.405 zł, a zatem powódka wygrała sprawę w 71 % , przegrała zaś w 29 %. Strony powinny zatem ponieść koszty procesu we wskazanych wyżej udziałach: powódka w 29 %, a pozwana w 71 %.
Na koszty powódki składała się opłata od pozwu w wysokości 943 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.) w kwocie 2.400 zł. Na koszty pozwanego składało się zaś wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 2.400 zł ustalone na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.). Sąd dokonując kompensaty wzajemnych kosztów zasądził w pkt III wyroku od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.034,75 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Stosownie do art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2010.90.594 j. t. ze zm.) Sąd nakazał pobrać od stron częściowo nieuiszczone koszty sądowe. Do rozliczenia w niniejszej sprawie pozostała w kwota w łącznej wysokości 31,86 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Biorąc pod uwagę wynik sprawy Sąd nałożył na powódkę obowiązek zwrotu kosztów w wysokości 9,24 zł (pkt IV sentencji wyroku). Pozwana została z kolei zobowiązana do uiszczenia kwoty 22,62 zł ( pkt V sentencji wyroku).