UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo w sprawie wniesionej przez S. J. przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o zobowiązanie do przyjęcia w poczet członków. Jednocześnie Sąd Okręgowy zasądził od S. J. na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. kwotę 197,- ( sto dziewięćdziesiąt siedem ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższy wyrok został wydany w oparciu o następujące ustalenia Sądu pierwszej instancji.

W dniu 19 sierpnia 2008 roku pozwana (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł. zawarła z H. G. umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...), składającego o się z pokoju, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o ogólnej powierzchni użytkowej 25,10 m na własnościowe prawo do lokalu. W umowie stwierdzono, iż nieruchomość na której wzniesiony jest budynek, w którym znajduje się opisany lokal mieszkalny spełnia przesłanki art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 125, poz. 873) warunkujące przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe prawo do lokalu. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem P. C. (Rep. A nr(...)).

Działka gruntu położona w Ł. przy ul. (...), na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny nr (...) stanowi własność Miasta Ł.. Pozwanej Spółdzielni na podstawie umowy zawartej w dniu 22 września 1965 roku przysługuje do wymienionej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego.

W dniu 25 września 2008 roku H. G. zawarła z powodem S. J. i D. J. umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego za cenę 45.000 złotych. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza T. Ś. (Rep. A nr (...)).

Przed zawarciem umowy notariuszowi przedłożono zaświadczenie wydane przez pozwaną Spółdzielnię z dnia 11 września 2008 roku, z którego wynikało, iż H. G. jest członkiem (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. pod nr (...), oraz że przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...), bud. 201 na podstawie umowy z dnia 19 sierpnia 2008 roku, które nie jest objęte wspólnością ustawową, a w/w lokal nie posiada księgi wieczystej.

Notariusz nie przesłał pozwanej Spółdzielni odpisu aktu notarialnego potwierdzającego zawarcie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do przedmiotowego lokalu. Odpis aktu notarialnego przeznaczony dla Spółdzielni notariusz wydał powodowi na jego życzenie, który zobowiązał się do niezwłocznego zawiadomienia Spółdzielni o fakcie zawarcia umowy.

W dniu 21 czerwca 2010 roku pomiędzy pozwaną (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w Ł. a H. G. została zawarta umowa nr (...) o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...).

W umowie stwierdzono, iż H. G. złożyła dnia 24 lipca 2008 roku pismo, w którym wyraziła żądanie przekształcenia przysługującego jej spółdzielczego prawa do przedmiotowego lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Podano, iż spełnione są kryteria wskazane w art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 223, poz. 1779) tj. lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały Zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nadto strony ustaliły, iż akt notarialny (repertorium A Nr (...)) z dnia 19 sierpnia 2008 roku nie wywołuje skutków prawnych, tym samym członkowi przysługuje nadal spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu.

H. G. zmarła w dniu 29 listopada 2011 roku.

Po śmierci H. G., dnia 30 listopada 2011 r. powód dostarczył do Spółdzielni kopię aktu notarialnego z dnia 25 września 2008 r. wraz ze skróconym aktem zgonu. Od tego czasu pomiędzy stronami prowadzona była korespondencja dotycząca bezskuteczności nabycia przez Państwa J. prawa do lokalu mocą umowy z dnia 25 września 2008 roku.

W dniu 23 marca 2012 roku powód złożył w pozwanej Spółdzielni deklarację, prosząc o przyjęcie go w poczet członków Spółdzielni.

Pismem z 26 kwietnia 2012 roku pozwana (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł. poinformowała powoda, iż decyzją Zarządu z dnia 25 kwietnia 2012 roku odmówiono przyjęcia powoda w poczet członków Spółdzielni z uwagi na brak spełnienia przesłanki, o której mowa w §§ 44 i 46 Statutu. W uzasadnieniu podano, iż umowa z 19 sierpnia 2008 roku była nieważną czynnością prawną, dlatego też nie wywoływała skutków prawnych, a tym samym nieważne było również zbycie przedmiotowego prawa na rzecz powoda i jego małżonki na mocy aktu notarialnego z 25 września 2008 roku.

Uchwałą z 5 lipca 2012 roku Nr (...)Rada Nadzorcza pozwanej Spółdzielni, działając jako organ odwoławczy na podstawie przepisu § 26 ust. 1 pkt 17 i § 106 Statutu Spółdzielni postanowiła utrzymać w mocy decyzję Zarządu (...) z 25 kwietnia 2012 roku odmawiającą przyjęcia w poczet członków Spółdzielni p. S. J..

§ 44 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. stanowi, iż członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna, o ile spełnia choćby jedno z następujących wymagań:

: zgromadziła na książeczce mieszkaniowej lub wniosła do Spółdzielni środki na wkład mieszkaniowy lub budowlany albo zaliczkę na wkład w wymaganej wysokości przed dniem 23.04.2001r.,
: ubiega się o członkostwo w związku z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
: małżonek jej jest członkiem Spółdzielni,
: przedłożyła prawomocny wyrok rozwodowy lub unieważnienia małżeństwa z
członkiem Spółdzielni oraz dowód, iż przypadło jej w wyniku podziału majątku wspólnego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
: jako członek innej spółdzielni mieszkaniowej została skierowana przez Zarząd tej
spółdzielni na skutek zawartego porozumienia między spółdzielniami, w zakresie zamiany mieszkań,
: była małżonkiem zmarłego członka i przysługiwało im wspólnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i złożyła deklarację członkowską w terminie jednego roku od dnia śmierci małżonka bądź po jego upływie, w terminie wyznaczonym przez Spółdzielnię,
: przysługuje jej roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkaniowego bądź roszczenie o uznanie za stronę umowy o budowę lokalu, w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
: uzyskała ekspektatywę odrębnej własności lokalu wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesionej części,
: jest właścicielem lub współwłaścicielem lokalu podlegającego przepisom ustawy, mieszkaniowej,
: jest nabywcą prawa odrębnej własności lokalu w zasobach Spółdzielni,
: jest spadkobiercą, zapisobiorcą lub licytantem członka, który posiada odrębną
własność lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
: jest pracownikiem Spółdzielni.

Przepis §46 Statutu pozwanej Spółdzielni stanowi, iż Zarząd nie może odmówić przyjęcia do Spółdzielni:

1. osoby, która nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo ekspektatywę odrębnej własności lokalu lub jeżeli odpowiada ona wymaganiom Statutu;

2. osoby, której przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni, jeżeli odpowiada ona wymaganiom Statutu, chyba, że roszczenie to powstało w związku z wykluczeniem członka ze Spółdzielni a przyczyny, które powodowy wykluczenie dotyczą tej osoby;

3. osoby, której małżonek jest członkiem Spółdzielni;

4. osoby, której małżeństwo z członkiem ustało na skutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa i która dopełniła w terminie czynności przewidzianych w ustawie mieszkaniowej;

5. właściciela lub współwłaściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy mieszkaniowej.

Powyższe ustalenia Sąd pierwszej instancji poczynił na podstawie przeprowadzonych w sprawie dowodów z dokumentów. W ocenie Sądu dowody te były wiarygodne, a ich prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Sąd oddalił wniosek pełnomocnika powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań powoda na okoliczność zawarcia umowy z dnia 25 września 2008 roku, gdyż przepis art. 299 k.p.c. przewiduje środek dowodowy w postaci zeznań stron i jedynie w przypadku zajścia okoliczności przewidzianych w art. 302 § 1 k.p.c. możliwe jest przesłuchanie jednej strony. Nadto fakt zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w dniu 25 września 2008 roku nie był sporny między stronami, kontrowersje budzi jedynie ocena prawna i skuteczność przedmiotowej umowy.

Sąd Okręgowy zważył, iż powództwo S. J. skierowane przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni jako niezasadne podlega oddaleniu.

W myśl przepisu art. 15 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 roku prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze zm.) członkiem Spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych, która odpowiada wymaganiom określonym w statucie, chyba, że ustawa stanowi inaczej.

Statut pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. wymagania te określa (§ 44 Statutu). Jednocześnie w §46 Statut pozwanej Spółdzielni określa sytuacje, w których pozwana Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia do Spółdzielni, wymieniając w pkt 1 osobę, która nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo ekspektatywę odrębnej własności lokalu lub jeżeli odpowiada ona wymaganiom Statutu. Analiza powyższej regulacji prawnej prowadzi do wniosku, iż Zarząd pozwanej Spółdzielni nie może odmówić przyjęcia w poczet członków osoby, która nabyła skutecznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego znajdującego się w jej zasobach.

Z dokonanych przez Sąd ustaleń faktycznych wynika jednoznacznie, iż umowa zawarta dnia 19 sierpnia 2008 roku pomiędzy pozwaną (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w Ł. a H. G. o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...), składającego się z pokoju, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o ogólnej powierzchni użytkowej 25,10 m na własnościowe prawo do lokalu jest nieważna.

Wymieniona umowa została zawarta wbrew wyraźnemu ustawowemu zakazowi określonemu w przepisie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873). Przepis ten stanowił jednoznacznie, iż po wejściu w życie powołanej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Art. 7 ust. 2 wymienionej ustawy jako przepis szczególny, wyjątkowy określał przesłanki zawarcia umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo własnościowe, stanowiąc, iż dotyczy to wyłącznie lokali położonych w budynku wybudowanym na gruncie, do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania. Wymieniony przepis jako wyjątkowy nie podlega wykładni rozszerzającej.

Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw z dnia 18 grudnia 2009 r. (Dz. U. Nr 223,poz. 1779), obowiązująca od dnia 31 grudnia 2009 r. wprowadziła w art. 6 możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w przypadku gdy: spółdzielni nie przysługiwało prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo lokal znajdował się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub uchwała ta została zaskarżona do sądu. Realizacja żądania następowała w drodze zawarcia umowy pomiędzy członkiem a spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Pojawiła się zatem możliwość zawarcia na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2 wymienionej ustawy umowy o przekształceniu prawa lokatorskiego we własnościowe w przypadku sporego lokalu. Dodatkowo, taka umowa nie musiała przybierać już formy aktu notarialnego, a jedynie być sporządzona w zwykłej formie pisemnej.

Do oceny ważności czynności prawnych należy stosować przepisy obowiązujące w dacie ich dokonywania, zgodnie z obowiązującą zasadą nieretroakcji wyrażoną w przepisie art. 3 k.c. Ustawa bowiem działa tylko na przyszłość, nie obejmuje swoją mocą okresu poprzedzającego jej wejście w życie.

W tym stanie rzeczy umowę zawartą dnia 19 sierpnia 2008 roku pomiędzy pozwaną (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w Ł. z H. G. o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...) na własnościowe prawo do lokalu należy oceniać poprzez pryzmat przepisów obowiązujących w dacie jej zawarcia tj. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873). Pozwanej Spółdzielni przysługiwało od 1965 roku prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której wybudowany jest budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny, dlatego umowa ta jako sprzeczna z ustawą na podstawie przepisu art. 58 k.c. jest nieważna. Z tego względu na mocy wymienionej umowy H. G. nie nabyła spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ale nadal przysługiwało jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, które jest prawem niezbywalnym - art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. Nr 119 z 2003 roku , poz. 1116 ze zmianami). Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 grudnia 2011 roku wydanym w sprawie sygn. akt II CSK 105/11 oraz II CSK 71/11.

W konsekwencji H. G. nie mogła w sposób ważny dokonać przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w pozwanej Spółdzielni na rzecz powoda i jego małżonki umową z dnia 25 września 2005 roku, zgodnie z zasadą, iż nikt nie może przenieść na inny podmiot więcej praw niż sam posiada, gdyż prawo takie jej nie przysługiwało. Na ocenę ważności wymienionej umowy nie ma żadnego wpływu okoliczność wydania przez pozwaną Spółdzielnię wadliwego zaświadczenia z dnia 11 września 2008 roku, jak i sporządzenia w dniu 25 września 2008 roku umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Także późniejsze nabycie przez H. G. spółdzielczego własnościowego prawa na podstawie umowy zawartej w dniu 21 czerwca 2010 roku z pozwaną (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w Ł. nr (...)o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...) nie ma żadnego wpływu na ocenę ważności umowy zawartej w dniu 19 sierpnia 2008 roku, jak i następnie w dniu 25 września 2008 roku, gdyż obie umowy jako sprzeczne z przepisem prawa ius cogens są bezwzględnie nieważne na mocy przepisu art. 58 k.c.

Wobec braku ważnego nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w pozwanej Spółdzielni, powodowi nie przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków pozwanej Spółdzielni na postawie przepisu art. 15 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 roku prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze zm.) w zw. z § 44 i 46 Statutu pozwanej Spółdzielni. Powód nie spełnia bowiem żadnego warunku, od którego uzależnione jest przyjęcie w poczet członków pozwanej Spółdzielni.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Sąd Okręgowy oddalił powództwo jako nieuzasadnione.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 k.p.c., kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu i zasądził od powoda na rzecz pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. kwotę 197 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (180 złotych) wraz z kosztami opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa (17 złotych).

Apelację od powyższego wyroku złożył powód, który zaskarżył go w całości i zarzucił mu: naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 15 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 roku prawo spółdzielcze, zgodnie z którym członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych, która odpowiada wymaganiom określonym w statucie, co w związku z § 46 pkt 1 Statutu pozwanej Spółdzielni oznacza, członkiem spółdzielni może być również osoba, która nabyła ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Skarżący zarzucił również sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału przez przyjęcie, że pozwany nie ma obowiązku przyjęcia powoda w poczet członków (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w Ł. oraz złożenia w tym zakresie oświadczenia woli, mimo iż pozwany nabył ekspektatywę własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w pozwanej Spółdzielni.

Wskazując na te zarzuty, powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa, oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych, ewentualnie: o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia - przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

W uzasadnieniu apelacji powód podniósł między innymi, że zgodnie bowiem z § 46 pkt 1 Statutu pozwanej Spółdzielni jej Zarząd nie może odmówić przyjęcia do spółdzielni osoby, która nabyła ekspektatywę odrębnej własności lokalu. W niniejszej sprawie, niezależnie od zasadności wniosku Sądu I instancji, o nie nabyciu przez powoda w dniu 25 września 2008 roku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zdaniem powoda na mocy tej umowy nabył, co najmniej ekspektatywę tegoż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w pozwanej spółdzielni. Z pewnością bowiem w dniu 19 sierpnia 2008 roku wskutek zawarcia między pozwaną Spółdzielnia a H. G. umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego doszło do ustanowienia na rzecz H. G. ekspektatywy takiego prawa podmiotowego, tym bardziej, że następnie ekspektatywa ta potwierdzona została zaświadczeniem Spółdzielni wystawionym dla H. G. w dniu 11 września 2008 roku. Biorąc pod uwagę, że działania w dniu 25 września 2008 roku zmierzające do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu mieszkalnego zostały podjęte w dobrej wierze, przy braku świadomości, iż zawarta umowa o ustanowienie tego prawa jest w jakikolwiek sposób niezgodna z obowiązującym wówczas stanem prawnym (wobec jednoznacznego zapewnienia w tym zakresie w zaświadczeniu z dnia 11 września 2008 roku ze strony pozwanej Spółdzielni), w opinii powoda, zawarta w dniu 25 września 2008 roku umowa przeniosła na jego rzecz co najmniej ekspektatywę własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszalnego, ustanowioną pierwotnie na rzecz H. G.. Wprawdzie § 46 pkt 1 statutu stanowi o ekspektatywie odrębnej własności lokalu jednak na zasadzie a fortiori przepis ten winien objąć również ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Ekspektatywie tej odpowiada przy tym przysługujące mu roszczenie o podtrzymanie woli spadkodawcy H. G. wobec jej spadkobierców.

Skarżący podniósł również, że w jego ocenie zaskarżony wyrok stoi w sprzeczności z zasadą pewności obrotu oraz zasadą ochrony dobrej wiary, zaś czynność prawna dokonana w dniu 25 września 2008 roku między H. G. a nim i jego żoną D. J. co najmniej wywołała skutki prawne w zakresie przeniesienia ekspektatywy ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Stwierdzenie, że umowa ta nie wywołała jakichkolwiek skutków prawnych w świetle art. 56 k.c. oraz art. 58 § 1 i 3 k.c. jest w ocenie autora apelacji stwierdzeniem zbyt daleko idącym i pozostaje w sprzeczności z podstawowymi zasadami prawa cywilnego. Skutki prawne w zakresie powstania ekspektatywy prawa podmiotowego wywołała również umowa z dnia 19 sierpnia 2008 roku między pozwaną Spółdzielnią a H. G.. Natomiast nieważną czynnością prawną jest umowa o numerze (...) z dnia 21 czerwca 2010 roku o ustanowieniu na rzecz H. G. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz o anulowaniu skutków prawnych aktu notarialnego z dnia 19 sierpnia 2008 roku. Czynność ta pozostaje w rażącej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, tym bardziej, że w wyniku umowy z dnia 25 września 2008 roku H. G. uzyskała przysporzenie majątkowe.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

Apelacja jest nieuzasadniona. W omawianej sprawie nie doszło do naruszenia art. 15 ust 2 ustawy prawo spółdzielcze. Ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji ( jak wynika również z uzasadnienia skargi apelacyjnej ) niesporne między stronami pozwalają na uznanie, że ewentualnie powód mógłby się domagać przyjęcia w poczet członków na podstawie § 44 pkt. 2 i pkt 8 statutu spółdzielni. Powód mógłby się ubiegać o członkowstwo w spółdzielni w związku z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jak również w związku z uzyskaniem ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu w zasobach spółdzielni.

Żadna z wynikających ze statutu spółdzielni przesłanek określających warunki przyjęcia w poczet członków nie zaistniała w omawianej sprawie. Powyższe wynika z okoliczności, że umowa z 28 września 2008 r. zawarta pomiędzy H. G. a powodem jest nieważna w tym znaczeniu, że nie powoduje skutku rozporządzającego w postaci przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Również w ocenie Sądu Apelacyjnego przy zawarciu umowy z 19 sierpnia 2008 roku miedzy H. G. a pozwaną spółdzielnią o przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu w własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu doszło z naruszeniem art. 7 ust 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873). Powołana ustawa weszła w życie w dniu 31 lipca 2007 r. i zawarty w niej art. 7 ust 1 wykluczał możliwość ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do lokali, położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. W konsekwencji należy w pełni podzielić stanowisko sądu pierwszej instancji odnoszące się do skutków prawnych jakie powstają w konsekwencji naruszenia wskazanego wyżej art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., tym bardziej, że nieważność umów zawartych z naruszeniem powołanego przepisu potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2009 r. ( sygn. akt III CZP 133/08; opubl.: Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2010, Nr 1, poz. 17, str. 87 ), w którym wyjaśniono, że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) nie jest możliwe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Powyższe rozważania prowadzą do konkluzji, że powód nie mógł skutecznie nabyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego skoro sprzedającej w dacie zawarcia umowy sprzedaży powyższe prawo nie przysługiwało. Przenoszone prawo nie tylko musi służyć poprzednikowi prawnemu, musi on także wykazać, że właśnie to prawo mu przysługuje. Zgodnie z wynikającą z art. 155 k.c. zasadą nikt nie może na innych przenieść więcej praw niż sam posiada. Powyższe stanowisko potwierdził co do zasady Sąd Najwyższy w uchwale z 30 grudnia 1992 r., ( sygn. akt III CZP 157/92, opubl. OSN 1993, Nr 5, poz. 84 ) wskazując, że gmina może sprzedać lub oddać w użytkowanie wieczyste (nabycie pochodne konstytutywne) tylko takie nieruchomości, w stosunku do których decyzja wojewody stwierdzająca nabycie własności ex lege stała się ostateczna.

Nieważność przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wynika z sprzeczności z wskazaną wyżej ustawą powyższej czynności prawnej. W omawianej sprawie przepis art. 58 k.c. ma więc zastosowanie. Jednocześnie należy stwierdzić, że powyższa interpretacja nie narusza treści przepisów art. 56 k.c. W przedmiotowej sprawie obowiązkiem sądu pierwszej instancji było rozstrzygnięcie o zasadności roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, a nie ustalenie skutków prawnych zawartej między powodem a H. G. umowy.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 3 listopada 2010 r. ( sygn. akt V CSK 148/10 ) umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez osobę niebędącą właścicielem nie wywołuje skutku rozporządzającego, jednakże brak po stronie sprzedawcy przymiotu właściciela nie wpływa na ważność czynności zobowiązującej. Dla zawarcia umowy o skutkach obligacyjnych ustawa nie wymaga bowiem, aby zbywcy przysługiwało prawo do rzeczy. Umowa zobowiązująca może być poddana ocenie zgodności z zasadami współżycia społecznego… W przedmiotowej sprawie powodowi nie przysługuje również , wbrew poglądom zawartym w skardze apelacyjnej ekspektatywa nabycia własnościowego prawa do lokalu. Ekspektatywa to oczekiwanie prawa, to pewna sytuacja, w której wymogi prawne dla pozyskania wierzytelności muszą się ziścić w związku z przyszłymi spodziewanymi zdarzeniami. Nie przesądzając o skutkach prawnych umowy łączącej powoda z H. G. wynikających z zawartej w niej czynności zobowiązującej wskazać należy, że powód na podstawie tej umowy mógłby oczekiwać co najwyżej uzyskania prawa w postaci własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Jednakże nie ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej jest przesłanką uprawniającą do wstąpienia w poczet członków spółdzielni. Aby domagać się przyjęcia w poczet członków należy legitymować się ekspektatywą odrębnej własności lokalu. Oczywistym jest, że własność lokalu jest odrębną instytucją od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, a prawa z niej wynikające mają charakter szerszy.

W niniejszej sprawie należy wykluczyć sugerowaną w uzasadnieniu apelacji wykładnię logiczną omawianego, a wynikającego ze statutu spółdzielni warunku uzasadniającego przyjęcie w poczet członków w oparciu o wnioskowanie a fortiori. Powyższe stanowisko wynika z założenia, że wykładnia prawa polega na wyjaśnieniu sensu przepisów prawnych, ustaleniu właściwego ich rozumienia, przypisaniu im odpowiedniego znaczenia, bądź wyznaczeniu ich zakresu. Przez wykładnię rozumie się określone czynności podjęte w celu ustalenia znaczenia i zakresu wyrażeń języka prawnego. Przedmiotem interpretacji jest język, za pomocą którego zakodowane są teksty prawne. W przypadku stosowania wykładni naczelną funkcję pełni zasada clara non sunt interpretanda, zgodnie z którą to co jest zrozumiałe i jasne nie wymaga interpretacji. W ocenie Sądu Apelacyjnego w omawianej sprawie nie zachodzi potrzeba wykładni wskazanej wyżej regulacji, gdyż jest ona jasna i logiczna. Ponadto zastosowanie argumentacji a fortiori opierającej się na zasadzie rozumowania z większego na mniejsze –- "co wolno więcej to tym bardziej wolno mniej" ("argumentum a major ad minus") prowadziło by do obciążenia pozwanej spółdzielni mieszkaniowej obowiązkiem przyjęcia w poczet członków również osób, które nie posiadają żadnego tytułu do lokalu mieszkalnego należącego do jej zasobów. Takiego poglądu, z oczywistych względów nie można zaakceptować.

Nie można również podzielić zgłoszonego w skardze apelacyjnej argumentu, że orzeczenie sądu pierwszej instancji jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i godzi w pewność obrotu. Jak podniesiono powyżej zasadą obowiązującą w prawie cywilnym jest, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Z tej zasady wynika pewność obrotu, ta zasada powyższą pewność gwarantuje. Orzeczenie Sądu Okręgowego stanowi potwierdzenie powyższej zasady. W okolicznościach przedmiotowej sprawy oczywiste jest, że zawierając z powodem umowę sprzedaży H. G. nie była właścicielem prawa, które było jej przedmiotem. Tak wiec, jeśli nawet zaufanie powoda do pewności obrotu zostało naruszone, to nie było to wynikiem orzeczenia sądu. Z kolei zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego, nie może stanowić skutecznej podstawy dochodzonego przez powoda roszczenia, co potwierdza powszechny pogląd, iż art. 5 k.c. nie może być podstawą powództwa. Podnieść również należy, że domagając się zastosowania art. 5 k.c. strona powinna podjąć próbę sformułowania zasady współżycia społecznego, z którą niezgodne w jej ocenie jest czynienie użytku z prawa podmiotowego. Każdorazowo winna co najmniej wskazać względy moralne, które należy wziąć pod uwagę przy stwierdzeniu naruszenia powyższej klauzuli. W omawianej sprawie powód nie sprostał powyższemu obowiązkowi.

Nie bez znaczenia dla oceny powyższego zarzutu jest również okoliczność, że powód nie podjął niezwłocznie działań zmierzających do potwierdzenia praw wynikających z zawartej z H. G. umowy. Obowiązkiem nabywcy prawa własności lokalu mieszkalnego było niezwłoczne zgłoszenie powyższego faktu spółdzielni mieszkaniowej, i wystąpienie z wnioskiem o przyjęcie w poczet członków. Tymczasem od daty zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul (...) do złożenia deklaracji o przystąpieniu do pozwanej spółdzielni upłynęło trzy i pół roku. Powyższe opóźnienie naruszało wskazany powyżej obowiązek i może rodzić wątpliwości co do rzeczywistych intencji powoda. Powyższego stanowiska nie może zmienić okoliczność, że H. G. (zbywająca) dysponowała wystawionym przez pozwaną spółdzielnię zaświadczeniem, iż „posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego numer (...) o powierzchni użytkowej 25,10 m2 położonego w Ł. przy ul. (...) bud. 201.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. orzekł o oddaleniu apelacji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie przepisu art. 98 k.p.c.

Zasądzona kwota stanowi wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego ustalone według stawek minimalnych w oparciu o przepisy § 10 ust 1 pkt 1 w związku z § 12 ust 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych…( Dz. U. Nr 163, poz.1349 z późn. zm.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE