UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 15 grudnia 2014r. skierowanym przeciwko A. G. powódka E. G. wniosła o zasądzenie od pozwanej kwoty 101 014zł. „tytułem odszkodowania za nieprawidłowości w przeprowadzeniu zamiany mieszkaniowej”. Uzasadniając zgłoszone żądanie powódka podniosła, iż w wyniku dokonanej z pozwaną transakcji nie otrzymała należnej jej kwoty wkładu mieszkaniowego związanego z opuszczonym przez nią lokalem mieszkalnym, wskazała również, iż kwota powyższego wkładu stanowi podstawę naliczenia obciążającego powódkę podatku (pozew k. 2, 3 – 4, 15).

W odpowiedzi na pozew z dnia 27 lutego 2015r. pełnomocnik pozwanej podniósł, iż występująca w obrocie nieruchomościami jako pośrednik pozwana należycie wywiązała się z przyjętych na siebie w umowie obowiązków względem powódki (odpowiedź na pozew k. 21 – 25).

W piśmie z dnia 2 czerwca 2015r. pełnomocnik powódki podtrzymał żądanie zasądzenia dochodzonej pozwem należności z tą zmianą, iż wniósł nadto o zasądzenie od żądanej kwoty odsetek za okres od dnia 3 kwietnia 2012r. do dnia zapłaty, przyznał, iż pozwana wykonała umowę zgodnie z jej literalnym brzmieniem, wskazał natomiast na to, iż godząc się na otrzymanie niewielkiej jedynie części należnego jej wkładu mieszkaniowego w zamian za rezygnację z przysługującego jej tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego powódka działała będąc przymuszoną trudnym położeniem materialnym i osobistym. Z uwagi na rażącą dysproporcję świadczenia uzyskanego przez powódkę w zamian za spełnione przez nią pełnomocnik powódki określił zawartą przez nią umowę jako sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, a zatem bezwzględnie nieważną, jej zawarcie zaś przez pozwaną jako wyczerpujące znamiona deliktu. Z uwagi na powyższe, pełnomocnik powódki podtrzymał stanowisko, iż dochodzona pozwem kwota stanowi odszkodowanie za powyższy delikt, odszkodowanie zaś powyższe wyliczył jako różnicę pomiędzy należnym powódce wkładem mieszkaniowym w wysokości 132 174zł. a poniesionymi przez nią wydatkami określonymi w umowie na łączną kwotę 2 350zł., dokonaną spłatą zadłużenia powódki w wysokości 12 640zł. oraz faktycznie wypłaconą powódce kwotą 14 110zł. Jako kolejną podstawę nieważności umowy pełnomocnik powódki wskazał niezachowanie w treści zawartej umowy wymagań, które umowom o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami stawiał obowiązujący w dacie jej zawarcia przepis art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami nakładający na pozwaną obowiązek wskazania przez pozwaną w umowie z powódką numeru licencji zawodowej pozwanej oraz zawarcia oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (pismo k. 68 – 78).

Odpowiadając na powyższe pismo w dniu 10 lipca 2015r. pełnomocnik pozwanej wskazał, iż uzyskanie przez powódkę całości wkładu mieszkaniowego prowadziłoby do jej wzbogacenia, pomijałoby bowiem okoliczność, iż w związku z dokonaną transakcją powódka w miejsce zwolnionego przez siebie lokalu uzyskała jednak inny lokal, zanegował zatem stanowisko strony powodowej, aby w następstwie wykonania zawartej umowy dojść miało do jakiegokolwiek pokrzywdzenia powódki spowodowanego rażącą dysproporcją spełnionych świadczeń, podniósł jednocześnie, iż powódka od samego początku w pełni rozumiała i akceptowała zasady, wedle których operacja zamiany mieszkań z jej udziałem miała przebiegać (pismo k. 91 – 94).

W złożonej w dniu 24 sierpnia 2015r. interwencji ubocznej po stronie pozwanej jej ubezpieczyciel – Towarzystwo (...) Spółka Akcyjna w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości (interwencja uboczna k. 138 – 143).

Sąd ustalił, co następuje:

Na mocy zawartej ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) umowy z dnia 10 marca 2005r. powódce przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do znajdującego się w zasobach tej spółdzielni lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Uzyskanie przez powódkę powyższego prawa związane było z uiszczeniem przez nią wkładu mieszkaniowego w kwocie 31 160zł. (umowa k. 108).

Skierowanym do powódki pismem z dnia 11 marca 2011r. spółdzielnia poinformowała powódkę, iż z uwagi na uprawomocnienie się uchwały rady nadzorczej z dnia 27 stycznia 2011r. w przedmiocie wykreślenia powódki z rejestru członków spółdzielni utraciła ona tytuł prawny do zajmowanego dotychczas przez siebie lokalu mieszkalnego i zmuszona jest go opuścić. Pozbawienie powódki członkostwa w spółdzielni spowodowane było występującymi po stronie powódki zaległościami w opłatach za powyższy lokal (pisma k. 104, 110, zeznania świadka A. Z. k. 131 - odwrót).

W dniu 20 stycznia 2012r. powódka zawarła z pozwaną prowadzącą Biuro Obrotu Nieruchomości (...)umowę, na mocy której uzyskać miała w zamian za należące do niej prawo lokatorskie do lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ł. tytuł prawny do lokalu komunalnego nr (...) przy ul. (...). W powyższej umowie zastrzeżono, iż z tytułu dokonanej zamiany powódka otrzyma „dopłatę w wysokości 30 000zł.”, przy czym kwota powyższa podlegać miała pomniejszeniu o:

I „zadłużenie czynszowe”;

II „koszt opłat w (...) 550zł.;

III „koszt prowizji biura – 2 000zł.”;

IV „koszt przeprowadzki max 350zł.”;

V opłatę za operat – 350zł. (umowa k. 5).

Umowę tę powódka zdecydowała się zawrzeć po rozmowie z prezesem spółdzielni, w trakcie której poinformowano ja, iż w jej sytuacji z uwagi na stale narastające zadłużenie jej lokalu jedynymi wchodzącymi w rachubę rozwiązaniami są: albo zamiana dotychczasowego mieszkania na inne, albo też oczekiwanie na eksmisję. Kiedy powódka w obawie przed eksmisją wybrała pierwsze z nich, skierowano ją do biura pozwanej, która w przeszłości wielokrotnie już pośredniczyła w transakcjach zamiany mieszkań dokonywanych z udziałem zadłużonych członków spółdzielni (...) (zeznania świadków A. Z. k. 131 – odwrót, K. S. k. 132, zeznania powódki k. 287, zeznania pozwanej k. 288).

Przypadającą powódce do zwrotu kwotę 30 000zł. przedstawiono jako dopłatę mającą wynikać z różnicy między metrażem lokalu przez nią zwalnianego, a metrażem lokalu, który ostatecznie miał zostać przez nią zasiedlony. Powódce wyjaśniono, że skoro różnica ta wynosi 10m2 na korzyść jej starego mieszkania, cena zaś m2 wynosić ma 3 000zł., to z racji uzyskania przez nią lokalu o 10m2 mniejszego należeć będzie się jej właśnie 30 000zł. Powódka wychodziła z założenia, że proponowane jej rozwiązanie jest jedynym realnie dostępnym, z uwagi bowiem na zły stan techniczny zajmowanego przez nią dotychczas mieszkania, jego lokalizację, niekorzystny rozkład, jak również ciążące na nim zadłużenie nie będzie miała innej szansy na zamianę swojego mieszkania (zeznania powódki k. 287 – odwrót, zeznania pozwanej k. 288).

Różnicę między powyższymi należnościami powódka otrzymać miała najpóźniej w dniu przeprowadzki (umowa k. 5). Zawierając powyższą umowę powódka nie zdawała sobie sprawy z aktualnej wysokości wkładu mieszkaniowego związanego z prawem do zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego (zeznania powódki k. 287).

W dniu 2 lutego 2012r. powódka wniosła do spółdzielni podanie o wyrażenie zgody na zamianę zajmowanego przez nią w dalszym ciągu lokalu mieszkalnego na lokal komunalny przy ul. (...) w Ł., ponowne przyjęcie jej na czas trwania zamiany lokali w poczet członków spółdzielni i „przelanie wkładu mieszkaniowego na konto banku” (podanie k. 111). Powódce udzielono takiej zgody pod warunkiem uregulowania całości wynoszącego 12 642,88zł. zadłużenia powódki wobec spółdzielni (pisma k. 74, 112). Dla potrzeb dokonania zamiany lokalu powódki sporządzony został operat szacunkowy określający wartość rynkową jej lokalu na dzień 13 lutego 2012r. na kwotę 132 200zł. (wyciąg z operatu szacunkowego k. 115, 329). Powódki nie zapoznano z treścią operatu, po jego sporządzeniu trafił on bowiem bezpośrednio do pozwanej (zeznania powódki k. 287 – odwrót).

W dniu 28 lutego 2012r. powódka oraz dotychczasowy najemca lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł. – J. C. (1), który również miał problemy z regulowaniem czynszu za powyższy lokal, złożyli w biurze pośrednictwa zamiany mieszkań w Ł. zgodne wnioski o zamiany swoich lokali, o czym biuro to pismem z dnia 19 marca 2012r. poinformowało spółdzielnię (pismo k. 113, pismo k. 120, wypowiedzenie k. 122).

Zadłużenie powódki wobec spółdzielni spłacone zostało w dniu 3 kwietnia 2012r. (dowód wpłaty k. 84).

W dniu 16 marca 2012r. powódka zawarła z J. C. (1) umowę nazwaną umową zamiany lokali mieszkalnych, na mocy której miała ona dokonać przeniesienia na J. C. (1) przysługującego jej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł. w zamian za przysługujące J. C. (1) prawo najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł. (umowa k. 82). W związku z uzyskaniem tytułu prawnego do lokalu przy ul. (...) powódka w dniu 17 kwietnia 2012r. wpłaciła na rzecz Administracji (...) Ł. (...), w zasobach której pozostaje powyższy lokal, kwotę 2 031,29zł. tytułem kaucji mieszkaniowej (dowód wpłaty k. 83).

J. C. (1) nie zasiedlił ostatecznie lokalu powódki, nie był bowiem nigdy zainteresowany uzyskaniem tytułu prawnego do niego, zależało mu natomiast na uzyskaniu najmu mieszkania w komunalnej kamienicy. Najem taki J. C. (1) uzyskał ostatecznie w kamienicy przy ul. (...) w Ł. po uprzednim jednak uzyskaniu tytułu najmu do innego, położonego w prywatnej kamienicy mieszkania. Ponieważ zajmowany przez J. C. (2) lokal przy ul. (...) był zadłużony, dlatego też dokonana przez niego zamiana połączona została ze spłatą zadłużenia powyższego lokalu dokonaną przy pomocy środków finansowych wpłaconych przez M. K.. W związku z dokonywaniem zamiany na rzecz J. C. (1) tytułem spłaty jego zadłużenia uiszczona została kwota 50 000zł., na rzecz innej zaś jeszcze osoby zaangażowanej w powyższą operację – 30 000 – 35 000zł. Środki te pochodziły od M. K., która też ostatecznie zasiedliła zwolniony przez powódkę lokal mieszkalny. W rozmowach z M. K. powódka wyrażała przekonanie, że swoje docelowe mieszkanie otrzyma w zamian za wkład mieszkaniowy (zeznania świadka J. D. k. 130 – odwrót – 131, zeznania świadków A. Z. k. 131 – odwrót, M. K. k. 288 – odwrót, zeznania pozwanej k. 288).

Wcześniej, bo w dniu 27 marca 2012r. powódka wystosowała do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) podanie o dokonanie przelewu przysługującego jej wkładu mieszkaniowego w kwocie 132 174zł. na wskazany przez nią w podaniu rachunek bankowy pozwanej (podanie k. 47). Wysokość wkładu mieszkaniowego związanego z prawem do zwalnianego przez nią lokalu powódka poznała w chwili składania powyższego podania (zeznania świadka K. S. k. 132 – odwrót - 133). Spółdzielnia mieszkaniowa zrealizowała powyższą dyspozycję (dowód zapłaty k. 47). Składając ją powódka zdawała sobie sprawę, iż wypłacony przez spółdzielnię wkład mieszkaniowy trafi na rachunek pozwanej, wiedziała też od pracownic spółdzielni, że docelowo wkład ten ma powrócić do spółdzielni. Na skutek docierających z otoczenia informacji powódka uznała, iż 132 174zł. nie należy się jej (zeznania powódki k. 287, zeznania świadka M. K. k. 288 - odwrót). Uzyskane przez pozwaną środki finansowe posłużyły do sfinansowania wkładu mieszkaniowego związanego z prawem do zwalnianego przez powódkę lokalu mieszkalnego, które to prawo w wyniku zamiany z udziałem powódki uzyskała ostatecznie M. K. (zeznania świadka J. D. k. 131 zeznania świadka A. Z. k. 131 – odwrót).

W dniu 12 kwietnia 2012r. pozwana wypłaciła powódce tytułem różnicy pomiędzy określoną w umowie z dnia 20 stycznia 2012r. na 30 000zł. „dopłatą” a wyszczególnionymi w tej samej umowie należnościami ją pomniejszającymi kwotę 14 110zł. (pokwitowanie k. 7). W dniu 17 kwietnia 2012r. powódka zawarła Miastem Ł. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) (umowa k. 79 – 81).

W dniu 17 kwietnia 2012r. powódka zawarła z Gminą Ł. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł. (pismo k. 120). Lokal powyższy nie może zostać przez powódkę wykupiony z uwagi na utratę tytułu prawnego spowodowaną wypowiedzeniem umowy najmu z uwagi na zaległości czynszowe powódki. Niezależnie od powyższego, na przeszkodzie w wykupie powyższego lokalu stoi fakt prowadzenia w odniesieniu do nieruchomości, w której lokal ten jest usytuowany, postępowania sądowego zmierzającego do podważenia tytułu prawnego Gminy Ł. do powyższej nieruchomości (pismo k. 223).

W związku z przeprowadzoną transakcją Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w obecności powódki wystawiła informację o przychodzie, jaki powódka uzyskać miała z tytułu „wypłaty wartości lokalu” w roku 2012 określając go na kwotę 101 014zł. (informacja k. 6, pismo k. 41). Kwotę powyższą wyliczono jako różnicę pomiędzy wpłaconym przez powódkę w dniu 8 marca 2005r. wkładem mieszkaniowym w kwocie 31 160zł., a wkładem wypłaconym w dniu 5 kwietnia 2012r. w kwocie 132 174zł. W chwili podpisywania przez powódkę oświadczenia o wysokości uzyskanego wkładu mieszkaniowego w związku ze zwolnieniem lokalu przy ul. (...), które przesłane miało zostać do urzędu skarbowego, wysokość tego wkładu nie była jeszcze wskazana (oświadczenie k. 41, dowód wpłaty k. 46 zeznania świadka A. Z. k. 131 – odwrót). Dopiero w urzędzie skarbowym powódka pojęła, że to ona powinna otrzymać powyższą różnicę (zeznania powódki k. 287).

Pozwana zatrudnia na umowę o pracę osobę posiadającą licencję zawodowego pośrednika w obrocie nieruchomościami (umowa k. 197, licencja k. 198).

Sąd zważył, co następuje:

Popierając żądanie pozwu pełnomocnik powódki nie negował wykonania przez pozwaną zawartej z powódką umowy zgodnie z jej literalnym brzmieniem, wskazywał natomiast, iż umowa taka, jako nieważna z mocy prawa z racji naruszenia swobody kontraktowej, traktowana być winna jako delikt rodzący po stronie pozwanej obowiązek odszkodowawczy względem powódki. Jak wskazuje się w literaturze prawniczej, uczestnicy obrotu mogą korzystać ze swobody w umownym kształtowaniu treści zobowiązania w granicach określonych przepisem art. 353 ¹ k.c., który wskazuje trzy źródła tych ograniczeń: przepisy prawne, zasady współżycia społecznego i właściwość (naturę) stosunku. Przepis ten nakazuje jednocześnie, aby poddawać badaniu nie tylko treść, ale i cel zobowiązania przy ocenie, czy strony dokonały czynności prawnej we wskazanych granicach wyznaczonych im przez zasadę swobody umów. Przez cel zobowiązania należy rozumieć stan rzeczy, który powinien zostać osiągnięty w następstwie wykonania zobowiązania. Będzie nim cel umowy, jednak nie chodzi o objęte jej treścią skutki prawne czynności, ale o jakiekolwiek, mniej lub bardziej odległe, następstwa zamierzone przez obie strony albo zamierzone przez jedną stronę, a drugiej znane. Jednak dla ochrony jednej ze stron, jeżeli druga kieruje swój naganny, ukrywany zamiar przeciwko drugiej, będzie on uwzględniony jako cel stosunku i brany pod uwagę przy ocenie przekroczenia granic swobody umów (por. P. Machnikowski, Swoboda umów..., s. 177–182; Z. Radwański, Wykładnia oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom, Ossolineum 1992, s. 105 i n.; R. Trzaskowski, Granice swobody..., s. 183–188).

Stosownie do wyrażanego w literaturze stanowiska, naruszają zasady współżycia społecznego umowy obligacyjne, które kształtują prawa i obowiązki stron stosunku w sposób nieodpowiadający słuszności kontraktowej. W szczególności będą to umowy sprzeciwiające się regułom uczciwości i rzetelności profesjonalnej oraz kontrakty rażąco nierównoważnie kształtujące wzajemne prawa i obowiązki (por. wyrok SN z dnia 6 stycznia 1976 r., I CR 713/75, LEX nr 7787; wyrok SN z dnia 7 stycznia 1980 r., II CR 464/79, OSN 1980, nr 7–8, poz. 145; uchwała SN (7) z dnia 22 maja 1991 r., III CZP 15/91, OSN 1992, nr 1, poz. 1; uchwała SN (7) z dnia 6 marca 1992 r., III CZP 141/91, OSN 1992, nr 6, poz. 90; uchwała SN (7) z dnia 17 września 1992 r., OSN 1993, nr 3, poz. 24; wyrok SN z dnia 11 września 2003 r., III CKN 579/01, OSN 2004, nr 10, poz. 167; wyrok SN z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03, OSN 2005, nr 9, poz. 162; wyrok SN z dnia 23 czerwca 2005 r., II CK 739/04, LEX nr 180871).

Jako przykład umowy nieodpowiadającej takiej słuszności w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2004r. w sprawie C CK 670/03 wskazano umowę wzajemną przewidującą świadczenia nieekwiwalentne. Wskazuje się przy tym, iż rażąca różnica pomiędzy świadczeniami stron powinna oznaczać dysproporcję znaczną, bardzo wyraźną, rzucającą się w oczy i oczywistą. W okolicznościach niniejszej sprawy powódka w wyniku działań pozwanej wyzbyła się wkładu mieszkaniowego związanego z prawem do zajmowanego przez nią lokalu w zamian za najem mieszkania komunalnego i w tym zakresie – w przypadku wystąpienia rażącej dysproporcji pomiędzy wartością obu praw - upatrywać można by naruszenia zasad słuszności kontraktowej. O ile jednak znana jest wartość wkładu powódki, to nie wykazano wartości prawa najmu, jakie powódka uzyskała w zamian za prawo lokatorskie, z którym wkład ten był związany. Zdaniem sądu, konkluzja niekwestionowanej ostatecznie przez strony opinii biegłego, wedle której prawo najmu, jako niepodlegające obrotowi, nie ma wartości rynkowej, może w okolicznościach niniejszej sprawy budzić wątpliwości, skoro bowiem na etapie dokonywanej przez powódkę zamiany wartość taką udało się ustalić dla innego, również niepodlegającego obrotowi prawa obligacyjnego, jakim jest prawo lokatorskie, to tym samym nie powinno być przeszkód do ustalenia wartości prawa obligacyjnego polegającego na najmie. Podsumowując niniejszej rozważania stwierdzić należy, iż prawo najmu będąc prawem majątkowym wyceniane jest w postępowaniach działowych, ilekroć tylko prawo to stanowi składnik dzielonej masy majątkowej. Tym samym też stwierdzić należy, iż przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie potwierdziło tezy strony powodowej, jakoby w wyniku działań pozwanej powódka zawrzeć miała umowę ewidentnie dla siebie niekorzystną, prowadzącą do krzywdzącego dla niej rezultatu gospodarczego. Tym samym też działanie pozwanej z racji samej tylko dysproporcji między świadczeniem przez powódkę spełnionym a faktycznie uzyskanym nie może w niniejszej sprawie ocenione jako delikt upoważniający pokrzywdzoną powódkę do domagania się usunięcia skutków krzywdzącej czynności prawnej.

Odmiennie ocenić należało natomiast zarzut nieważności zawartej między stronami umowy z przyczyn formalnych. Podzielić należało w tym zakresie w całej rozciągłości stanowisko pełnomocnika powódki, iż obowiązujący w dacie zawarcia między stronami umowy o pośrednictwo przepis art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wymagał zastosowania dla potrzeb zawarcia umowy o pośrednictwo formy pisemnej pod rygorem nieważności jak również wymagał wskazania w powyższej umowie pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numeru jego licencji zawodowej oraz oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obowiązujący w dacie zawarcia umowy między stronami przepis art. 179 ust. 2 wspomnianej ustawy przewidywał jednocześnie, iż pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy. Podzielić należało jednocześnie trafność podniesionych przez pełnomocnika powódki zarzutów odnośnie umowy z dnia 20 stycznia 2012r., iż wspomniana umowa nie spełnia określonych wyżej wymagań, gdyż ani nie została zawarta z ramienia pozwanej przez osobę legitymującą się wspomnianą wyżej licencją, pozwana bowiem powołując się na posiadanie licencji jedynie przez swego pracownika sama faktu posiadania przez siebie licencji nie wykazała, ani też w swojej treści nie zawiera obligatoryjnych składników wskazanych w art. 180 ust. 3 ustawy. W tym zakresie za pozbawiony znaczenia uznać należało podniesiony przez pełnomocnika pozwanej argument, iż pozwana sama nie mając wymaganej wówczas licencji zatrudniała jednocześnie posiadającego taką licencję pracownika E. K. (umowa k. 197, świadectwo nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami k. 198). Skoro bowiem pozwana w myśl art. 180 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. zawarła z powódką umowę nie w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u posiadającego wymaganą licencję podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, lecz zawarła ją w imieniu własnym jako osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, to argument ten nie może odnieść skutku, wymaganie bowiem posiadania stosownej licencji odnosiło się do pozwanej, jako podmiotu zawierającego w obrocie gospodarczym umowy o pośrednictwo.

Na poparcie wyprowadzonego z powyższych okoliczności przez pełnomocnika powódki wniosków odnośnie nieważności umowy stron przytoczyć należy stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2011r. w sprawie V CSK 173/10, wedle którego:

„Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawarta z osobą niemającą uprawnień do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami jest nieważna.”

OSNC 2011/10/113, Biul.SN 2011/3/15

Uzasadniając zajęte wyżej stanowisko wskazano, iż:

„Sformułowanie zawarte w art. 179 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa na terenie naszego kraju jest możliwe, gdy czynności te będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami, należy odczytywać jako zastrzeżenie prowadzenia takiej działalności tylko przez osoby kwalifikowane, mające licencję i tytuł pośrednika w obrocie nieruchomościami. Potwierdzeniem tej tezy jest treść art. 198 ust. 2 u.g.n., penalizującego prowadzenie działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez posiadania odpowiedniej licencji. Skoro przepis zabrania prowadzenia pośrednictwa osobom nieposiadającym odpowiedniej licencji zawodowej pod groźbą kary, to nie można przyjmować, że umowa pośrednictwa zawarta prze osobę niemającą takich uprawnień jest ważna.”

Należy wreszcie dodać, że w uchwale z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07 (OSNC 2008, nr 9, poz. 99) Sąd Najwyższy uznał, że nieważna jest umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. - zawarta przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy. Stanowisko to ma odpowiednie zastosowanie do umowy pośrednictwa. W rezultacie trzeba dojść do wniosku, że ustawodawca, kierując się zamiarem zapewnienia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz doceniając wagę przedmiotu transakcji w tym obrocie, zdecydował się – na gruncie przepisów obowiązujących w dacie zawierania spornej umowy - na wprowadzenie monopolu pośrednictwa w tej dziedzinie przez licencjonowanych pośredników. Tym samym ograniczył swobodę kontraktowania, zabraniając zawierania umów w tym przedmiocie z osobami niemającymi formalnych uprawnień pośrednika w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa zawarta z taką osobą jest więc nieważna jako sprzeczna z prawem (art. 58 § 1 k.c.).

Niezależnie od powyższego samodzielnym argumentem na rzecz nieważności umowy jest wreszcie fakt, iż w umowie nie uwzględniono obligatoryjnych w dacie jej zawierania składników, o jakich stanowił przepis art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. Ominięcie postanowień umownych, jakie z mocy ustawy winny wyrażone zostać w formie pisemnej, stanowi w ocenie sądu samodzielną przesłankę uznania nieważności zawartej umowy. Przywołać należy w tym zakresie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2013r. w sprawie IV CNP 78/12, wedle którego

„Jeżeli strony nie dochowały formy czynności prawnej, o której mowa w art. 180 ust. 3 u.g.n., to nie sposób przyjmować, że w ogóle mogło dojść między nimi do jakiejś postaci "umowy o świadczenie usług", obejmującej wykonywanie pośrednictwa w rozumieniu art. 180 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Przeczy temu cel tego przepisu i przepisu art. 180 ust. 3 u.g.n. W razie niezachowania wspomnianej formy nie można przyjmować swoistego rodzaju konwersji nieważnej umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w inne, w pełni skuteczne "porozumienie o świadczenie usług", odpowiadające treściowo tej pierwszej umowie.”

Konsekwencją nieważności zawartej z powódką umowy jest z kolei brak podstawy dla spełnionego przez nią świadczenia w postaci zapłaty na rachunek pozwanej kwoty 132 200zł. Zasadności żądania zwrotu zapłaconej przez powódkę należności nie niweczy przy tym fakt późniejszego rozdysponowania nią przez pozwaną, stosownie bowiem do brzmienia przepisu art. 409 kc.:

Obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.

Dokonując wykładni powyższego przepisu przywołać należy utrwalone w orzecznictwie stanowisko, wedle którego „powinność” (art. 409) oznacza zarówno sytuację, w której zobowiązany do zwrotu wiedział, że korzyść mu się nie należy, jak również sytuację, gdy co prawda był subiektywnie przekonany, iż korzyść mu się należy, lecz na podstawie okoliczności sprawy obiektywnie powinien się liczyć z możliwością obowiązku zwrotu (wyrok SN z 2 marca 2010 r., II PK 246/2009, Lexis.pl nr 2396930). Uzasadnienia dla prezentowanego wyżej stanowiska dostarczają względy słuszności wymagają one bowiem, aby nie nagradzać tego, kto, tracąc korzyść, powinien mieć świadomość, że mu się ona nie należy. Świadomość taka w ocenie sądu towarzyszyć winna pozwanej, rozporządzając bowiem uzyskaną od powódki korzyścią występująca jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego pozwana musiała liczyć się z tym, iż korzyść tę uzyskała w oparciu o umowę o pośrednictwo pozostającą w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi wówczas przepisami regulującymi prowadzenie tego typu działalności. Bez wątpienia przy zachowaniu wymaganej przepisem art. 355 par. 2 kc. staranności pozwana zdawałaby sobie sprawę z mankamentów przygotowanej przez siebie umowy skutkujących jej nieważnością, a tym samym brakiem podstawy prawnej do samodzielnego dysponowani otrzymanymi w jej wykonaniu środkami finansowymi.

W świetle wskazanej wyżej okoliczności, zarzuty strony pozwanej, iż powódka zdawała sobie sprawę z mechanizmu transakcji, w której przyszło jej uczestniczyć, i godziła się na niego, ocenić należało jako pozbawione znaczenia.

Nawet jednak nie podzielając stanowiska co do nieważności zawartej umowy zgłoszone przez powódkę żądanie pozwu ocenić należałoby jako zasadne. Stosownie do obowiązującego w dacie jej zawierania przepisu art. 181 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. pozwana jako pośrednik zobowiązana była kierować się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonywała te czynności, w tym zaś konkretnym przypadku – ochroną interesu powódki. Pozwana jako profesjonalny uczestnik obrotu winna być świadoma istnienia wskazanego obowiązku. Zdaniem sądu w sprzeczności z przedstawionym wyżej wymogiem pozostawało postawienie powódki w sytuacji, w której to obecnie ciąży na niej obowiązek podatkowy od przychodu w kwocie 101 014zł., którego jednak faktycznie powódka nie uzyskała. Okoliczność powyższa skłania do przekonania, iż w chociażby w ten sposób pozwana naruszyła obowiązek z art. 181 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r., czyli dopuściła się deliktu na szkodę powódki skutkującego powstaniem odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie pozwanej. Nie bez znaczenia wreszcie dla oceny zasadności żądania pozwu pozostaje fakt, iż aranżując nie tylko nieważną, ale również – ze wskazanego wyżej względu - niekorzystną dla powódki umowę z dnia 20 stycznia 2012r. pozwana pozbawiła powódkę korzyści związanych z posiadaniem prawa do wkładu mieszkaniowego w zwaloryzowanej wysokości, gdyby bowiem nie sporna umowa powódka – stosownie do art. 11 ust. 2 ¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych - również w przypadku wygaśnięcia służącego jej prawa lokatorskiego do lokalu zachowałaby jednocześnie roszczenie o wypłatę na jej rzecz wartości rynkowej lokalu, z którym wkład był związany. Oznacza to, iż nawet po pomniejszeniu owej wartości rynkowej o zadłużenie na rzecz spółdzielni mieszkaniowej powódka znajdowałaby się w daleko lepszej sytuacji, niż ma to miejsce obecnie, byłaby bowiem w stanie opłacić sobie kaucję mieszkaniową za wynajem lokalu jak również – uwzględniając wyliczoną dla potrzeb zamiany wartość opuszczanego lokalu – w momencie zasiedlenia nowego mieszkania dysponowałaby na starcie środkami znacznie wyższe od tych, które ostatecznie uzyskała w wykonaniu zawartej z pozwaną umowy o pośrednictwo.

Z uwagi na wszystkie podniesione wyżej okoliczności żądanie zasądzenia dochodzonej pozwem kwoty 101 014zł. ocenić należało jako zasługujące na udzielenie ochrony. Należne od podanej kwoty odsetki za opóźnienie w jej zapłacie zasądzeniu podlegały za okres od dnia 12 lutego 2015r., to jest od dnia następnego po doręczeniu pozwanej odpisu pozwu, dalej zaś idące żądanie pozwu podlegało oddaleniu jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw.

Rozstrzygnięcie o należnym stronie powodowej wynagrodzeniu pełnomocnika zapadło zgodnie z wyrażoną w oparciu o przepis art. 98 par. 1 kpc. zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania, wysokość zaś owego wynagrodzenia określono zgodnie z § 2 ust. 3 i § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2013.461).

Uwzględniając fakt, iż nieuiszczone w sprawie koszty sądowe w postaci opłaty od pozwu oraz kosztów opinii biegłych wyraziły się kwotą 5 794,74zł., orzeczono o pobraniu powyższej należności od pozwanej na zasadzie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z/ odpisy wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.