UZASADNIENIE

Powódka Gmina O. wniosła w o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kwoty 111.054,47 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 18 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swego żądania powódka podała, że w dniu 22 kwietnia 2010r. matka pozwanej nabyła od powódki prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w O. przy ul. (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, przy czym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpiła z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 80 %. Jak podała powódka, pozwana nabyła przedmiotową nieruchomość od matki w drodze umowy darowizny, a następnie w dniu 27 lutego 2015 r. zbyła go swojej siostrze W. T.. Uwzględniając okoliczność, że zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia pierwotnego nabycia od powódki przez matkę pozwanej (R. K.), pozwana obowiązana jest zwrócić udzieloną przy sprzedaży bonifikatę w kwocie 111.054,47 zł. To spowodowało, że powódka pismem z dnia 25 maja 2015 r. wezwała pozwaną do zwrotu udzielonej bonifikaty, co okazało się bezskuteczne. (k. 3-4 v.)

Nakazem zapłaty z dnia 24 listopada 2015 r., wydanym w postępowaniu upominawczym, Sąd nakazał pozwanej B. C., aby zapłaciła na rzecz powódki kwotę 111.054,47 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 18 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w terminie 14 dni lub w tym terminie wniosła sprzeciw (sygn. akt(...)). (k. 32)

Od wyżej wskazanego nakazu zapłaty pozwana B. C. wywiodła sprzeciw, w którym wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana przyznała, że zbyła przedmiotową nieruchomość na rzecz swojej siostry, wskazując, iż należy ona do grona osób bliskich zarówno dla niej, jak i dla pierwotnego nabywcy (matki). W tej sytuacji, zdaniem pozwanej, powódka powinna zastosować art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomości i nie żądać zwrotu udzielonej bonifikaty.

W toku postępowania strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. podnosząc, że cel bonifikaty w postaci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych został zrealizowany. Ponadto do upływu pięcioletniego okresu gwarantującego zachowanie udzielonej bonifikaty zabrakło jedynie dwóch miesięcy.

Podniosła też, iż przekonana była o braku konieczności ewentualnego zwrotu, o czym miała zapewniać ja notariusz, wskazała też na swą trudną sytuację majątkową. (k. 35-37 i k. 51)

Pismem z dnia 26 stycznia 2016 r. powódka zmodyfikowała żądanie pozwu w zakresie roszczenia odsetkowego, a mianowicie wniosła o zasądzenie odsetek ustawowych za okres od 18 sierpnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty. (k. 48-49)

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 22 kwietnia 2010 r. powodowa Gmina zawarła z R. K., w formie aktu notarialnego przed notariuszem M. S. (rep. (...)), umowę sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w O. przy ul. (...) o powierzchni 37 m² wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosiła 126.191 zł, przy czym po uwzględnieniu udzielonej 80-procentowej bonifikaty cena ta wynosiła 25.238,20 zł. Przy zawieraniu tej umowy, pouczono nabywcę o treści art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

(ok. bezsporne, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży lokalu z dnia 22 kwietnia 2010 r. – k. 6-12 v.)

Następnie w dniu 25 maja 2010 r. R. K. darowała wyżej opisaną nieruchomość swojej córce – pozwanej B. C. do majątku osobistego (akt notarialny zawarty przed notariuszem M. S. rep.(...)). Jednocześnie pozwana ustanowiła na rzecz R. K. służebność mieszkania.

( dowód: umowa darowizny – k. 13-16 v.)

W dniu 21 marca 2012 r. pozwana zawarła z Bankiem (...) S.A. w W. umowę pożyczki nr (...). W ramach zabezpieczenia spłaty tej pożyczki na mieszkaniu ustanowiona została na rzecz banku hipoteka umowna do kwoty 600.000 zł.

(dowód: zapis w akcie not. k. 18)

W dniu 8 grudnia 2014 r. matka pozwanej została umieszczona w (...) Szpitalu Pomocy (...) w W. Oddział w B., gdzie przebywała aż do śmierci (27 stycznia 2016 r.).

(bezsporne, skrócony akt zgonu – k. 65; zaświadczenie z dnia 18 stycznia 2016 r. – k. 64)

W dniu 27 lutego 2015 r., umową sporządzoną przed notariuszem I. K., pozwana darowała lokal swojej siostrze W. T., zamieszkałej w O. przy ul. (...). Zgodnie z treścią umowy pozwana zobowiązała się dokonywać spłaty zobowiązań zabezpieczonych hipoteką umowną. Ponadto obdarowana W. T. ustanowiła na rzecz swojej siostry B. C. służebność osobistą polegającą na prawie dożywotniego i nieodpłatnego zamieszkiwania w całym opisanym lokalu. Jak podano w akcie notarialnym, przedmiotowa umowa została zawarta w wykonaniu woli matki R. K., która wyraziła chęć odwołania darowizny przedmiotowego lokalu i przekazania go W. T. w zamian za opiekę.

( dowód: umowa darowizny i ustanowienia służebności z dnia 27 lutego 2015 r. – k. 17-19 v.)

W dniu 16 lipca 2015 r. pozwana odebrała pismo powódki, wzywające ją do zwrotu udzielonej bonifikaty w wysokości 111.054,47 zł w terminie 30 dni od daty otrzymania pisma. Powódka wzywała jeszcze pozwaną do zapłaty wyżej wskazanej kwoty, jednak bezskutecznie (przesyłki były odbierane przez pozwaną na adres: (...)).

( dowód: pismo powódki z dnia 25 maja 2015 r. – k. 20; wezwanie do zapłaty z dnia 7 sierpnia 2015 r. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 22-22 v.)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Na wstępie i dla porządku stwierdzić należy, iż wszystkie okoliczności sprawy dotyczące przedmiotu zawarcia kolejnych umów oraz relacji łączących strony tych umów były bezspornymi, tak jak nie był spornym zakres kwotowy udzielonej bonifikaty i sposób wyliczenia jej waloryzacji przez powodową Gminę.

Stanowisko pozwanej wspierało się natomiast na wyrażonym ostatecznie poglądzie, że dochodząc swego roszczenia i inicjując postępowanie powódka nadużyła swojego prawa do żądania zwrotu bonifikaty, skoro został osiągnięty ostateczny cel jej udzielenia, tj. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pozwanej. Ponadto strona pozwana podnosiła, że była przekonana o możliwości dokonania nieodpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz W. T. bez konieczności zwrotu bonifikaty (jak twierdziła, tak pouczyła ją notariusz, przed którą była zawierana umowa z dnia 27 lutego 2015 r.).

W ocenie Sądu jednakże okoliczności te same przez się nie mogły przesądzić o zastosowaniu art. 5 kc.

Przede wszystkim należy wskazać, iż niewątpliwie pogląd początkowo zaprezentowany w sprzeciwie nie mógł zyskać jakiejkolwiek akceptacji, co w świetle przepisów Ustawy znajduje zresztą oczywiste oparcie w dotychczasowym orzecznictwie, gdzie dano m.in. wyraz zapatrywaniu, iż przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. możliwość udzielenia przez gminę bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n., stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe. Udzielenie najemcy bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej. Te względy uzasadniają pogląd o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców z przyznanego im przywileju. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r. - IV CSK 265/14, Biul.SN 2015/4/12 - LEX nr 1663411)

Sąd oczywiście w tych warunkach, w szczególności w kontekście ostatecznego stanowiska pozwanej, obowiązany był rozważyć kwestię zastosowania innych przepisów, które pozwalają w wyjątkowych sytuacjach załagodzić zbyt surowe skutki prawne ( w tym finansowe) nałożone na podmioty zobowiązane do realizacji dochodzonych przed sądem praw podmiotowych w tym przywołane przez pozwaną klauzule generalne (art. 5 kc).

Tu jednakże na wstępie stwierdzić należy, że w przypadku roszczeń o zwrot bonifikaty możliwość zastosowania art. 5 k.c. jest znacznie ograniczona. Jak bowiem zauważył Sąd Najwyższy w jednym ze swych orzeczeń, uprawnienie z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu (nieruchomości) bonifikaty, jeśli nabywcy nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty zarzucając naruszenie art. 5 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 r., II CSK 640/10, Lex nr 964496).

Co prawda stanowisko to zostało częściowo zmodyfikowane w jednym z orzeczeń sądów powszechnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 stycznia 2015 r. - I ACa 695/14 gdzie uznano, iż ustawodawca nie wyłączył możliwości zgłoszenia zarzutu z art. 5 k.c. do stosunków prawnych dotyczących regulacji z art. 68 u.g.n. baza orz. LEX nr 1734670), to jednak orzeczenie zapadłe na tle stanu faktycznego powołanej sprawy dotyczyło nowelizacji tego przepisu w 2007 roku wyłączającej prawo dochodzenia zwrotu bonifikaty w sytuacji, jaka stanowiła podstawę żądania, co oczywiście nie przystaje do stanu faktycznego w sprawie niniejszej.

W rezultacie powoływana przez pozwaną okoliczność dotycząca nieodpłatnego zbycia lokalu swej siostrze nie mogła być skutecznie przeciwstawiona żądaniu powodowej Gminy o czym szczegółowo będzie mowa niżej.

W pierwszej kolejności warto wskazać, iż nie sposób w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego uznać, by czynność zbycia lokalu przez pozwaną faktycznie prowadzić by miała do zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych, przynajmniej w rozumieniu celów jakie przyświecały wprowadzeniu i przyświecają treści wzmiankowanych wcześniej przepisów.

Jest bowiem oczywistym, co zostało już powiedziane, iż bonifikata jest formą pomocy publicznej służącej określonemu celowi, mianowicie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, co jest rzeczą oczywistą.

Owo zaspokojenie jednakże jako pomoc przybiera tu konkretną formę i ściśle ukierunkowany cel, mianowicie stanowi dla nabywcy lokalu swego rodzaju przysporzenie majątkowe (poprzez efektywne pomniejszenie ceny nabycia) prowadzące do uzyskania własności posiadanego w ramach najmu lokalu. Pomoc ma tu zatem konkretną postać tj. umożliwienia swoistego uwłaszczenia się na lokalu będącego przedmiotem najmu.

Oznacza to, że celem jej zasadniczym jest nabycie własności (skoro potrzeby mieszkaniowe najemcy przed wykupem lokalu również z założenia są zaspokojone).

Stąd nie sposób uznać, by ustanowienie w przypadku pozwanej dożywotniej służebności mieszkania kreowałoby czy realizowałoby (choćby pojmowaną odpowiednio) pomoc i jej konkretny cel przewidziany art. 68 Ustawy.

Zaważyć przy tym należy, iż pozwana z mężem co najmniej do wiosny 2014 r. zamieszkiwali w S., którą to nieruchomość zbyli.

Darowizna niewątpliwie chroni pozwaną (i również jej sytuację bytową) o tyle, iż ewentualni wierzyciele osobiści pozwanej, obecnie nie będą mogli wszcząć egzekucji do darowanej nieruchomości lokalowej, względnie wpisać na niej hipoteki przymusowej, co jednak nie może być uznane za sytuację tożsamą z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu celów Ustawy.

Sama zaś darowizna na rzecz siostry pozwanej również nie zaspokajała jej potrzeb jako osoby bliskiej, zarówno pozwanej jak i matki pozwanej, skoro osoba ta (siostra pozwanej) bezspornie posiada swoje mieszkanie.

Trudno natomiast uznać, by wypełnienie woli matki pozwanej w postaci odwołania darowizny i przekazania lokalu innej osobie miałoby jakkolwiek zaważyć na zastosowaniu wprost art. 5 kc.

Jak bowiem wynika z bezspornych w sprawie okoliczności darowizna nie zmierzała do spowodowania powrotnego przeprowadzenia matki z Domu Pomocy do mieszkania i powrót jej do lokalu w żaden sposób nie został zrealizowany.

Co więcej, zawarowano w umowie służebność nie na rzecz matki, lecz na rzecz pozwanej.

Trudno w takiej zatem sytuacji doszukiwać się tu kierowanej nakazem moralnym, realizacji woli matki, spowodowanej jej negatywną reakcją na osadzenie przez powódkę w jednostce opiekuńczej, skoro w istocie ów stan sprawowania opieki w istocie po darowiźnie się nie zmieniał.

Nie sposób też uznać, by brak wiedzy , czy błąd co do przyszłych skutków dokonanej czynności miałby przesądzić o braku podstaw dla zwrotu bonifikaty.

Nieznajomość prawa, czy błędne co do jego treści i skutków przekonanie, nawet jeśli przyczyniły się do tego stanu osoby trzecie, nie może bowiem w ocenie Sądu niweczyć praw podmiotowych wierzyciela.

Ten bowiem nie przyczynił się do zaistniałej sytuacji ewentualnego błędu i trudno, by tym samym nadużywał swego prawa podmiotowego, tym bardziej, iż w czasie posiadania tytułu własności pozwana uzyskała możliwość pozyskania i pozyskała kredyt przekraczający wartość mieszkania, zabezpieczając go hipotecznie na tymże mieszkaniu.

W tym zatem zakresie pozwana skorzystała z prawa własności lokalu jako elementu realnie umożliwiającego uzyskanie kredytu.

Warto jedynie ubocznie wskazać, iż generalnie zastosowanie art. 5 kc nie może doprowadzić do nabycia ani trwałej utraty prawa podmiotowego (wyrok SN z 7 grudnia 1965 r., III CR 278/65, LexisNexis nr 314843, OSNCP 1966, nr 7, poz. 130, oraz wyrok SN z 8 listopada 1985 r., III CRN 343/85, LexisNexis nr 302018, OSNCP 1986, nr 10, poz. 161, z komentarzem S. Grzybowskiego, Przegląd orzecznictwa i piśmiennictwa z zakresu prawa spółdzielczego 1986, poz. 57, oraz z omówieniem E. Łętowskiej, NP 1987, nr 7-8, s. 87 i 90)

Co prawda Sąd Najwyższy w niektórych wyjątkowych sytuacjach uznawał za dopuszczalne oddalenie powództwa ze względu na okoliczności, które mają charakter trwały, a tym samym dopuścił trwałe wyłączenie możliwości realizacji roszczenia pieniężnego, co prowadzi faktycznie do utraty prawa – por. wyrok SN z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 663/2004, LexisNexis nr 377162), jednakże to ostatnie może mieć miejsce w sytuacjach skrajnie wyjątkowych, co z przyczyn wyłożonych wyżej nie zachodzi.

Niemniej jednak, mając na względzie sygnalizowaną w piśmie pozwanej i zresztą niekwestionowaną przez powodową Gminę trudną sytuację majątkową pozwanych udokumentowaną stosownymi zaświadczeniami (k.67-70), jak również całokształt omówionych wcześniej okoliczności, Sąd uznał, że w tak ustalonych okolicznościach sprawy można doszukać się szczególnie uzasadnionego wypadku, o którym mowa w art. 320 k.p.c., a na podstawie którego to możliwe jest rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty albo wyznaczenie odpowiedniego terminu do spełnienia świadczenia.

Takie wypadki zachodzą, jeżeli ze względu na stan majątkowy, rodzinny, spełnienie świadczenia przez pozwanego niezwłoczne lub jednorazowo byłoby niemożliwe lub bardzo utrudnione albo narażałoby jego lub jego bliskich na niepowetowane szkody (tak m. in. A. Jakubecki, pod redakcję H. Doleckiego [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I, wydanie 2, Lex 2013).

Dostrzec bowiem trzeba, że istnieje wysokie, jeśli nie graniczące z pewnością prawdopodobieństwo, iż konieczność uiszczenia przez pozwaną - obciążoną kredytem i posiadającą liczne, o znacznych rozmiarach zadłużenia - całej zasądzonej przez Sąd kwoty w sposób oczywisty skutkowałaby całkowitą utratą jej płynności finansowej, a dalej niechybnym dodatkowym wszczęciem egzekucji np. ze strony banku, która jeśli byłaby skierowana do przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego, mogłaby dodatkowo pozbawić pozwaną faktycznego prawa do dotychczasowego miejsca zamieszkania.

Jakkolwiek też wzmiankowana, niekwestionowana sytuacja życiowa pozwanej i jej męża, w ocenie Sądu sama przez się nie może prowadzić do oddalenia powództwa (o czym już było wzmiankowane), w tym nawet w części, to jednak mając na uwadze konieczność, czy potrzebę realnego umożliwienia wywiązania się przez nią z nałożonej wyrokiem powinności, uzasadnia w oparciu o treść art. 320 k.p.c. rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty.

W konsekwencji uznając, iż spełnienie świadczenia w sposób jednorazowy byłoby dla pozwanych zbyt dotkliwe i uciążliwe, należało dojść do przekonania, iż istnieje procesowa możliwość a nawet uzasadniona okolicznościami sprawy konieczność udzielenia pozwanej przez Sąd swoistej ulgi czy odciążenia w natychmiastowej realizacji orzeczenia.

W świetle powyższego Sąd uznał, że w niniejszej sprawie zaistniały podstawy do rozłożenia zasądzonej kwoty na pięć rat, jak w pkt I wyroku.

Przy określeniu terminów spłaty kolejnych rat, Sąd również miał na uwadze fakt, że konieczność zapłaty nie ma charakteru np. odszkodowawczego, zatem rozłożenie na raty faktycznie nie przysparza dodatkowego uszczerbku wymagającego niezwłocznej jego naprawy.

Jeśli zaś chodzi o wstrzymanie biegu odsetek od kwoty rozłożonego na raty świadczenia, tu Sąd miał na uwadze treść uchwały Sądu Najwyższego z dna 15 grudnia 2006r. wydanej sprawie III CZP 126/06 (publ. OSNC 2007/10/147), gdzie ponownie dano wyraz poglądowi, iż rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty na podstawie art. 320 k.p.c. ma ten skutek - wskazany w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1970 r., III PZP 11/70 (publ. OSNCP 1971, nr 4, poz. 61) - że wierzycielowi nie przysługują odsetki od ratalnych świadczeń za okres od daty wyroku do daty płatności poszczególnych rat.

Niemiej pamiętać należy, że wspomniana niemożność naliczania odsetek za czas od wydania wyroku w przypadku rozłożenia świadczenia na raty ustaje z chwilą nadejścia terminu płatności poszczególnych rat. Jeśli zatem pozwani opóźnią się z zapłatą poszczególnych rat, powodowi będą należały się odsetki, na chwilę orzekania ustawowe za opóźnienie.

O kosztach procesu orzeczono po myśli 98, 108 i posiłkowo art. 102 kpc, przy czym w tym zakresie należy powtórzyć w pełni argumentację przemawiającą za rozłożeniem należności na raty.

Przewodniczący:	SSO Wojciech Wacław
Protokolant:	sekr. sądowy Edyta Smolińska-Kasza

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE