Sygn. akt XVI C 2222/14
W pozwie z dnia 30 lipca 2014 r. (według daty stempla pocztowego), powód miasto stołeczne W. Zakład (...) w D. M. wnosił o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. – reprezentowanej przez Zarząd w osobach T. D. i H. D. do przejęcia od powoda zarządu i administrowania nieruchomością położoną przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. Wydział VII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym – poprzez podpisanie protokołu przejęcia – przekazania zarządu i administracji oraz odebranie od powoda dokumentacji technicznej tego budynku. Nadto wnosił o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (pozew k. 2-6).
W uzasadnieniu powód wskazał, że zarząd i administrowanie opisanej w pozwie nieruchomości są wykonywane przez Zarząd Gospodarowania (...) w dzielnicy M. miasta stołecznego W., podczas, gdy posadowiony na przedmiotowej nieruchomości budynek o nr. ew. 58 stanowi odrębną nieruchomość i jest własnością następców prawnych poprzednich właścicieli hipotecznych, na rzecz których decyzją nr (...) z dnia 15 stycznia 2007 r. sprostowaną postanowieniem z dnia 20 czerwca 2007 r., Prezydent m. st. W. ustanowił prawo użytkowania wieczystego do udziału części gruntu zabudowanego, oznaczonego jako działka ew. nr 58 w obrębie(...). Jak podniósł powód, Uchwałą nr (...)z dnia 20 grudnia 2006 r. został powołany Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w osobach T. D. i H. D.. W związku z powyższym, brak jest podstaw prawnych oraz faktycznych do dalszego wykonywania zarządu i administracji przez Zakład (...) w D. M. m. st. W., powód nie jest bowiem właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem przy ul. (...) ani też samego budynku. Wszystkie podejmowane ze strony powoda działania zmierzające do przekazania zarządu i administrowania przedmiotową nieruchomością na rzecz spadkobierców jej dawnych właścicieli okazały się bezskuteczne.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W., reprezentowana przez Zarząd w osobach T. D. i H. D., wnosiła o odrzucenie pozwu podważając prawidłowość powołania Zarządu Wspólnoty, albowiem został uchwalony pod nieobecność przedstawiciela Gminy, która posiada 80 % udziału w przedmiotowej nieruchomości. T. D. i H. D. wskazywali, iż są jedynie lokatorami wyodrębnionego spośród ośmiu lokali mieszkania przy ul. (...), natomiast jedynym właścicielem tego lokalu jest ich syn D. D. (1), który upoważnił ww. do reprezentowania go we Wspólnocie Mieszkaniowej, istniejącej od 1995 r. Według pozwanej Wspólnoty, protokolarne odebranie przez Zarząd Wspólnoty przedmiotowej nieruchomości może dojść do skutku, o ile ZGN (...) ureguluje i wykona zaległe sprawy związane z nieruchomością przy ul. (...), tj. wybudowanie studzienek odwadniających, zabezpieczenie posesji przed wilgocią, eksmitowanie lokatora zajmującego bezprawnie dwa lokale oraz wykonanie aktualnego audytu budynku . (odpowiedź na pozew k. 125-130).
Na rozprawie w dniu 30 stycznia 2015 r. członkowie Zarządu pozwanej wspólnoty wnosili o oddalenie powództwa, wskazując, że przejęcie zarządu przez pozwaną Wspólnotę możliwe jest pod warunkiem sporządzenia przez powoda protokołu odzwierciedlającego stan nieruchomości na datę jej przekazania oraz usunięcia przez poprzedniego zarządcę wszystkich wad, które były wykazywane w poprzednich kontrolach odbywających się co 5 lat. (k. 187 protokół z rozprawy). Podczas rozprawy w dniu 15 maja 2015 r. członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty zaprzeczyli, aby w istocie byli członkami Zarządu albowiem sam Zarząd Wspólnoty jako taki nie istnieje i nie działa, stąd też nie składali rezygnacji z funkcji członków Zarządu. W ocenie pozwanej strony właścicielem budynku przy ul. (...) jest powód, jedynie lokal nr (...) został wykupiony i obecnym jego właścicielem jest D. D. (1). Zeznający oświadczyli, że są wyłącznie członkami Wspólnoty Mieszkaniowej nie zaś członkami jej Zarządu. Powód do zamknięcia rozprawy popierał powództwo, podkreślając w piśmie procesowym z dnia 15 czerwca 2015 r. iż podstawą do funkcjonowania zarządu pozwanej jest uchwała nr (...)z dnia 2 stycznia 2007 r., która została podjęta większością głosów wynoszącą 0,978 i nie została zaskarżona. ( k. 238-240 protokół rozprawy, k. 247 pismo procesowe powoda)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość położona w W. przy ul. (...) objęta była działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50 poz. 279). Z dniem 21 listopada 1945 r. tj. z dniem wejścia w życie ww. dekretu grunty nieruchomości (...), w tym grunt przedmiotowej nieruchomości, na podstawie art. 1 tego dekretu przeszły na własność gminy m. st. W., później Skarbu Państwa. Powyższy grunt stał się z dniem 27 maja 1990 r. z mocy prawa własnością D. Gminy W.-M.. Zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju Miasta Stołecznego Warszawy (Dz.U. z 2002 r. Nr 41, poz. 361, z późn. zm.) przedmiotowy grunt stanowi własność Miasta S. W.. Co do własności budynków znajdujących się na gruntach (...), zgodnie z przepisami dekretu z dnia 26 października 1945 r., budynki przechodziły na własność gminy tylko wówczas, gdy dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni nie złożyli w terminie wniosków o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub gdy wnioski takie zostały oddalone. Decyzją Nr (...) z dnia 15 stycznia 2007 r. Prezydent m. st. W. ustanowił prawo użytkowania wieczystego do udziału części gruntu zabudowanego, oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie(...)przy ul. (...) w W. na rzecz spadkobierców dawnych właścicieli hipotecznych, tj. K. Ł. w 0, (...) częściach, D. D. (1) w 0, (...) częściach, H. D. w 0, (...) częściach, D. D. (2) w 0, (...) częściach, M. Z. w 0, (...) częściach. Decyzja powyższa, sprostowana postanowieniem Prezydenta m. st. W. w dniu 20 czerwca 2007 r., uprawomocniła się w dniu 12 lutego 2007 r.
(okoliczności niesporne, dowód: decyzja nr (...) k. 29-34, postanowienie nr 64/GK/DW/07 z dnia 20 czerwca 2007 r. k. 35-36)
Obecnie nieruchomość przy ul. (...) w W. składa się z działki o nr ewidencyjnym 58, o powierzchni 188 m ( 2) zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym wybudowanym przed 1945 r., dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. Wydział VII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz nieruchomość stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 360 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. Wydział VII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). W budynku posadowionym na działce o numerze (...) znajduje się 8 lokali, w tym jeden lokal wyodrębniony o nr 7, którego właścicielem jest D. D. (1).
(odpisy ksiąg wieczystych: KW nr (...), KW nr (...) – k. 8-26, Kw nr (...) k. 37-50, wykaz lokali k. 51)
Uchwałą nr 5/2006 z dnia 20 grudnia 2006 r., na podstawie art. 20 ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jt. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) został powołany Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w osobach T. D. i H. D., którym D. D. (1), jako właściciel mieszkania nr (...) udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania go przed Wspólnotą Mieszkaniową. Uchwała o powołaniu Zarządu nie została zaskarżona ani uchylona. Osoby powołane w skład Zarządu, tj. T. D. i H. D., nigdy nie zrzekły się członkostwa w Zarządzie Wspólnoty. (uchwała nr 5/2006 k. 134, 135, zeznania T. D. k. 239-240)
Ustalenia w sprawie zostały oparte na treści dokumentów złożonych do akt sprawy, których prawdziwość i rzetelność nie była kwestionowana, a także zeznaniach H. i T. D. w zakresie, w jakim relacje te korespondowały z zebranym w sprawie dokumentarnym materiałem dowodowym
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Powód w niniejszej sprawie żądał zobowiązania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentowanej przez Zarząd w osobach T. D. i H. D. do przejęcia od powoda zarządu i administrowania nieruchomością położoną przy ul. (...) w W. - poprzez podpisanie protokołu przejęcia – przekazania zarządu i administracji oraz odebranie od powoda dokumentacji technicznej budynku posadowionego na ww. nieruchomości.
Strona pozwana reprezentowana przez Zarząd w osobach T. D. i H. D. od początku postępowania kwestionowała istnienie Zarządu Wspólnoty, wskazując na nieprawidłowe jego powołanie. Powyższe stanowisko, jak również wystosowany w odpowiedzi na pozew wniosek o odrzucenie pozwu wywołały zarzut braku legitymacji biernej w sprawie. Ponieważ posiadanie przez strony legitymacji czynnej i biernej w procesie jest przesłanką zasadniczą, od której istnienia uzależniona jest możliwość uwzględnienia powództwa, a jej brak, zarówno w postaci czynnej jak i biernej, prowadzi do wydania wyroku oddalającego powództwo, zarzut strony pozwanej w przedmiocie braku legitymacji biernej po stronie pozwanego należało rozstrzygnąć w pierwszej kolejności.
Wskazać należy, że legitymacja procesowa to uprawnienie do poszukiwania ochrony prawnej w konkretnej sprawie, przy czym literatura przedmiotu rozróżnia legitymację procesową czynną i bierną. Pierwsza z nich dotyczy strony powodowej i oznacza uprawnienie do wszczęcia i prowadzenia procesu, druga zaś dotyczy strony pozwanej i uzasadnia występowanie w procesie w charakterze pozwanego. Legitymacja procesowa to zatem uprawnienie konkretnego podmiotu (legitymacja czynna) do występowania z konkretnym roszczeniem przeciwko innemu oznaczonemu podmiotowi (legitymacja bierna) wypływające z prawa materialnego.
W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w W. reprezentowana przez Zarząd w osobach T. D. i H. D. jest reprezentowana prawidłowo.
Zauważyć należy, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jt. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota mieszkaniowa powstaje zatem z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.
Na gruncie niniejszej sprawy w budynku posadowionym na należącej do powoda nieruchomości przy ul. (...), znajduje się 8 lokali, z których jeden, o nr 7 został wyodrębniony i stanowi własność D. D. (1), który udzielił swym rodzicom pełnomocnictwa do reprezentowania jego interesów we Wspólnocie Mieszkaniowej.
Jak wynika z art. 20 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy)
Uchwałą nr 5/2006 został powołany Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach H. D. i T. D.. Osoby te zeznając przed Sądem podważały prawidłowość powołania Zarządu, aczkolwiek przyznali, że nigdy nie zaskarżyli Uchwały, nigdy też formalnie nie zrezygnowali ze swojej funkcji. W rezultacie nie było żadnych podstaw, aby podważać prawidłowość powołania składu Zarządu pozwanej Wspólnoty.
W świetle powyższego brak jest jakichkolwiek wątpliwości co do istnienia legitymacji biernej procesowej po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. reprezentowanej przez Zarząd w osobach T. D. i H. D..
Sformułowane w pozwie żądanie nakazania pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przejęcia od powoda zarządu i administrowania przedmiotową nieruchomością – poprzez podpisanie protokołu przejęcia oraz odebrania od powoda dokumentacji w istocie sprowadza się do nakazania pozwanej podjęcia określonych czynności faktycznych wynikających właściwych dla sprawowania Zarządu.
Zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Nie może być stosowany do innych oświadczeń nić oświadczenie woli w rozumieniu prawa cywilnego, np. oświadczeń wiedzy i czynności procesowych (P. Machnikowski Kodeks cywilny red. Gniewek s. 150, A Wypiórkiewicz (w:) H. Ciepła (i in) Kodeks cywilny s. 167). Podkreślić także należy, że wskazany wyżej przepis nie stanowi jedynej i wystarczającej podstawy do wydania orzeczenia w zawnioskowanym zakresie, gdyż przedmiotem roszczenia z art. 64 k.c. może być jedynie żądanie złożenia określonego woli, a nie wykonanie czynności faktycznych (technicznych) (vide wyrok Sądu Najwyższego z 16 czerwca 2004 r. w sprawie III CK 158/03, Lex nr 174177). Podobnie wypowiedział się także Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 23 lutego 2006 r. w sprawie o sygn. II CSK 117/05, wskazując, że „art. 64 k.c”. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej do domagania się stwierdzenia określonego w nim obowiązku.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że żądanie wykonania czynności wskazanych w pozwie nie może być przedmiotem roszczenia z art. 64 k.c.
Art. 40 ust 1 ustawy o własności lokali (jt. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) stanowi, iż państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów. Natomiast do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej (ust 2).
Wskazać należy, że Zarząd pozwanej Wspólnoty, jako organ został powołany mocą uchwały nr 5/2006 i z mocy wskazanych powyżej przepisów (art. 21 ustawy o własności lokali) spoczywa na nim obowiązek zarządzania nieruchomością, a ponieważ przepisy nakładały obowiązek przekazania zarządu nieruchomością (art. 40 ustawy), nie możliwości dalszego zarządzania przedmiotową nieruchomością przez gminę. Tym samym nie jest możliwe dalsze prowadzenie zarządu w oparciu o prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia – jak wnosiła strona pozwana.
W świetle powyższych rozważań oczywistym pozostaje, że to nowi właściciele lokali mieszkalnych w budynku posadowionym na nieruchomości przy ul. (...) w W. zobowiązani są do bezwarunkowego przejęcia zarządu przedmiotową nieruchomością. Podnoszone przez stronę pozwaną okoliczności związane z uzależnieniem przejęcia zarządu od wykonana nią przez m. st. W. określonych zadań związanych z remontem nieruchomości, czy też wyeksmitowaniem danego lokatora jest zupełnie pozbawione podstaw prawnych. Same zaś okoliczności związane ze stanem, technicznym budynku, czy też bezprawnym zajmowaniem lokalu nie było przedmiotem osądu w niniejszej sprawie, nie miało wszak żadnego znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia sporu. Jedynie na marginesie warto zaznaczyć, że za stan techniczny nieruchomości odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa. Z zasad ogólnych Kodeksu cywilnego wynikają wszak nie tylko prawa, ale też zobowiązania właściciela (współwłaścicieli) nieruchomości do ponoszenia ciężarów związanych z jej utrzymaniem. Z całą pewnością wiąże się to z odpowiedzialnością właściciela za użytkowanie i utrzymanie stanu technicznego budynku, na warunkach określonych w przepisach prawa.
Wobec ustalenia, iż po stronie pozwanej nie istniał obowiązek złożenia oświadczenia woli, oraz mając na względzie wszystkie powyższe rozważania, sąd uznał, że powództwo należało oddalić, o czym orzekł jak w wyroku z dnia 5 maja 2016 r.
Mając na względzie powyższe, orzeczono jak w sentencji.
(...)
Z. (...)
(...)