UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 15 września 2009 r., numer (...), wydaną po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko D. S. i Z. Ł. - wspólnikom prowadzącym działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) s.c. w W.:

1. na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej u.o.k.k.) w związku ze stosowaniem we wzorcach umów postanowień o treści:

A) „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych dotyczących zmiany stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w § 5 pkt 1, 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującym prawem” (§ 5 pkt 5a „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

B) „W przypadku wprowadzenia innych podatków i świadczeń publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli stron, cena lokalu wzrośnie proporcjonalnie do wzrostu tych świadczeń i opłat” (§ 5 pkt 5b „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

C) „Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie niniejszej umowy w określonym w niej terminie, z takich przyczyn jak: (…) decyzje władz (…). Decyzje właściwego Urzędu to decyzje wstrzymujące i opóźniające proces inwestycyjny, które są niezależne od Inwestora. (…)” (§ 8 pkt 5 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

D) „(…) W przypadku niestawienia się kupującego we wskazanym terminie, Inwestor dokona samodzielnego odbioru technicznego lokalu” (§ 9 pkt 2 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

E) „Strony uzgadniają, że w okresie 3 (trzech) lat od daty formalnego przekazania lokalu Kupującemu (…) administrację budynku będzie prowadzić Inwestor lub wskazany przez niego administrator. (…)” (§ 13 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

F) „Ewentualne spory powstałe na tle obowiązywania niniejszej Umowy, Strony będą rozwiązywać w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia, poddadzą je rozstrzygnięciu przed sąd miejsca jej wykonania” (§ 16 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

G) „Stawający zgodnie oświadczają, że: (…) zawarcie niniejszej umowy wyczerpuje wzajemne roszczenia stron wynikające z umowy realizacyjnej powołanej w § 3 niniejszego aktu z wyjątkiem przeniesienia własności udziału w nieruchomości stanowiącej lokal o innym niż mieszkanie przeznaczeniu, o którym mowa powyżej (§ 10 „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”),

H) „Co do obowiązku zapłaty na rzecz Podmiotu Zarządzającego nieruchomością wspólną, kwoty____ złotych miesięcznie (…) Stawający poddają się egzekucji wprost z tego aktu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. (§ 11 pkt 4 „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”),

w wyniku którego uznano, że ww. przedsiębiorcy stosowali praktykę, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powołanej ustawy i zaniechali jej stosowania w przypadku postanowień z punktów A-F z dniem 1 kwietnia 2009 r., zaś w przypadku postanowień z punktów G-H z dniem 24 sierpnia 2009 r.

2. na podstawie art. 26 ust. 1 u.o.k.k. w związku ze stosowaniem we wzorcach umów postanowień o treści:

A) „Inwestor zastrzega możliwość zmian powierzchni użytkowych, których dotyczy niniejsza umowa z przyczyn architektoniczno- konstrukcyjnych, co zostanie uwzględnione w ostatecznym rozliczeniu” (§ 3 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

B) „Inwestor zastrzega sobie prawo wnoszenia w Projekcie budowlanym (nie dotyczy zmian przedmiotowego lokalu) i zagospodarowania terenu, bez zgody Kupującego (…)” (§ 3 pkt 3 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

C) „W przypadku zwrotu pisma wysłanego do Kupującego na adres zamieszkania bądź na adres korespondencyjny podany w niniejszej umowie, z adnotacją „nie podjęte w terminie”, „adresat nieznany”, „adresat zmienił adres” lub inną równoznaczną, uznawać się będzie, że adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (§ 10 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

D) „Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie niniejszej umowy w określonym w niej terminie, z takich przyczyn jak: (…) warunki atmosferyczne, (…) Warunki atmosferyczne, o których mowa w niniejszym punkcie, to warunki odbiegające w znaczny sposób od przeciętnych warunków występujących w Polsce w danym rejonie” (§ 8 pkt 5 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

w wyniku którego uznano, że ww. przedsiębiorcy stosowali praktykę, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powołanej ustawy.

W punkcie III decyzji, na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego w zw. z art. 83 u.o.k.k. oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zw. z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie prowadzone przeciwko ww. przedsiębiorcom pod zarzutem stosowania praktyki określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 u.o.k.k, poprzez zamieszczenie w § 5 pkt 6 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym” postanowienia o treści: „W przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych, powyżej 3%- wysokość każdej z rat (…) ulega podwyższeniu na dzień jej wymagalności (tj. uzgodnionego niniejszą umową terminu zakończenia właściwego dla danej płatności etapu budowy- załącznik Nr 2) stosownie do wskaźnika cen rynkowych, towarów i usług budowlanych publikowanych przez S., w miesiącach poprzedzających wymagalność wpłaty. Podwyższenie naliczane będzie w stosunku do poziomu cen począwszy od dnia zawarcia niniejszej umowy”.

Zaś w punkcie IV ww. decyzji na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 u.o.k.k. oraz stosownie do treści art. 33 ust. 6 tej ustawy i § rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zw. z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Prezes UOKiK nałożył na D. S. kary pieniężne w pkt 1A w wysokości 93.157 złotych z tytułu naruszeń określonych w punkcie I sentencji niniejszej decyzji, w pkt 1B w wysokości 66.541 złotych z tytułu naruszeń określonych w punkcie II sentencji niniejszej decyzji za zapłatę, których odpowiada solidarnie z Z. Ł. i na Z. Ł. kary pieniężne w pkt 2A w wysokości 10.350 złotych z tytuły naruszeń określonych w punkcie I sentencji niniejszej decyzji oraz w punkcie 2B w wysokości 7.393 złotych z tytułu naruszeń określonych w punkcie II sentencji niniejszej decyzji za zapłatę, których odpowiada solidarnie z D. S..

Od powyższego rozstrzygnięcia, powodowie D. S. i Z. Ł. wnieśli odwołanie zaskarżając decyzję Prezesa UOKiK w części, to jest w zakresie pkt I,II i IV wnosząc o jej uchylenie względnie o jej zmianę w zakresie punktu IV i orzeczenie kary na podstawie przychodów osiągniętych przez skarżących w roku 2008. Powodowie wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 34 złotych. Zaskarżonej decyzji powodowie zarzucili:

1. naruszenie przepisów art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 83 u.o.k.k. oraz art. 24 ust. 2 u.o.k.k. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego zbadania materiału dowodowego, a w konsekwencji sprzeczność poczynionych ustaleń z treścią zebranego materiału i przyjęcie, iż analizowane postanowienia umowne stanowią przykład zbiorowego naruszenia interesów konsumentów,

2. naruszenie przepisów art. 4 pkt 15 u.o.k.k. poprzez jego pominięcie i nie uwzględnienie, iż za przychód w rozumieniu u.o.k.k. uznaje się przychód osiągnięty w roku poprzedzającym wszczęcie postepowania.

W uzasadnieniu odwołania, odnośnie zarzutu z punktu 1 powodowie wskazali, że w przypadku postanowień:

-: z punktu I A i B- nie naruszają one zbiorowych interesów konsumentów, gdyż prawdopodobieństwo rzeczywistych skutków cenotwórczych dla umów już zawartych jest znikome,
-: z punktu I C- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 882, ponadto dotyczy sytuacji od powodów niezależnych, ale i niezawinionych,
-: z punktu I D- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerami 364 i 365, ponadto w żadnym fragmencie nie odnosi się do kwestii związanej z wyłączeniem odpowiedzialności, a także nie powoduje zwolnienia Inwestora od obowiązku usunięcia wszelkich wad i usterek,
-: z punktu I E- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 863,
-: z punktu I F- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 445, ponadto jako, że pole działania powodów ograniczone jest do terenu W., przy uwzględnieniu faktu, iż w myśl zasad ogólnych- właściwość miejscowa ustalana jest w oparciu o siedzibę pozwanego, względnie położenia nieruchomości, jak i przy uwzględnieniu, że ewentualne roszczenia skarżących powstawałyby już w większości przypadków po zamieszkaniu przez nabywców właśnie w W.- w zdecydowanej większości przypadków sądem właściwym według zasad ogólnych będzie i tak sąd (...),
-: z punktu I G- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 1504, gdyż nie wyłącza roszczeń konsumentów związanych z ewentualnymi wadami czy usterkami ujawnionymi w trakcie używania, jak i nie stanowi formy zrzeczenia się tych uprawnień i nie potwierdza ich wygaśnięcia,
-: z punktu I H- z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 1253, gdyż postanowienie stosowane przez powodów dotyczy tylko obowiązku zapłaty na rzecz Podmiotu Zarządzającego nieruchomością.

Wszystkie ww. postanowienia zostały przez powodów usunięte.

W odniesieniu zaś do postanowień:

-: z punktu II A- jako tożsamego z klauzulą wpisaną w rejestrze pod numerem 227 powodowie wskazali, że dokonali zmiany owego postanowienia i nadali mu brzmienie:

„Strony zgodnie wspólnie ustalają, że Inwestor posiada możliwość zmian powierzchni podłogi których dotyczy niniejsza umowa (do 5% różnicy w powierzchni lokalu) z przyczyn architektoniczno- konstrukcyjnych, co zostanie uwzględnione w ostatecznym rozliczeniu, jednakże ewentualna zmiana wielkości powierzchni nie będzie miała wpływu na rozkład lokalu

W przypadku gdy różnica zmian powierzchni podłogi będzie wyższa niż 5% Kupującemu i Inwestorowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, które powinno być złożone w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Kupującego powiadomienia o zmianie”

wobec czego nie jest ono już niedozwolone, tym samym ewentualne ustalenie Organu winno odnosić się do aktualnego brzmienia. Natomiast w odniesieniu do zarzutu Prezesa UOKiK, że „tolerancja 5% jest za duża” powodowie wskazali, że odpowiada ona realiom branży budowlanej.

-: z punktu II B- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 1470, a ponadto postanowienie to służy obu stronom umowy,
-: z punktu II C- nie narusza ono zbiorowych interesów konsumentów z uwagi na brak tożsamości z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 1500,
-: z punktu II D- jako tożsamego z klauzulą wpisaną w rejestrze pod numerem 883 powodowie wskazali, że dokonali zmiany owego postanowienia i nadali mu brzmienie:

„Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie niniejszej umowy w określonym w niej terminie z takich przyczyn jak: siła wyższa (…) strajki, trzęsienie ziemi, powódź, tornado, trąba powietrzna oraz temperatury znacznie przekraczające średnie danej pory roku w danym regionie kraju, na którym znajduje się omawiana inwestycja, umożliwiające poprawne jej wykonanie, zgodnie z obowiązującym prawem w tym zakresie, a zwłaszcza budowlanym) niedopełnienie warunków niniejszej umowy przez Kupującego z przyczyn niezależnych od Inwestora”

wobec czego nie jest ono już niedozwolone, tym samym ewentualne ustalenie Organu winno odnosić się do aktualnego brzmienia.

Powodowie wnieśli również o zmianę rozstrzygnięcia w zakresie wymierzonej kary i oparcie jej na danych dotyczących przychodów skarżących za rok 2008, które kształtowały się odpowiednio:

- dla D. S.- (...) złotych,

- dla Z. Ł.- (...) złotych.

Zdaniem powodów kara nałożona przez Prezesa UOKiK powinna być oparta na przychodzie osiągniętym przez powodów za rok 2008 r. zgodnie z art. 106 u.o.k.k. w związku z art. 4 pkt 15 u.o.k.k., powodowie podkreślili również, że w sposób aktywny współpracowali z Organem, przychylali się do sygnalizowanych przez niego rozwiązań oraz pomimo istnienia ww. zapisów nie uzyskiwali jakichkolwiek korzyści finansowych z tego tytułu, ponieważ z nich nie korzystali.

W odpowiedzi na odwołanie, Prezes UOKiK podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie odwołania oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2013 r. poprzedzającej ogłoszenie wyroku stawili się prawidłowo zawiadomieni pełnomocnicy stron. Pełnomocnik powodów wskazał, że na stronie 12 odwołania powinna być kwota (...) złotych, która wynika z deklaracji podatkowych znajdujących się w aktach sprawy.

Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie - D. S. i Z. Ł. prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) s.c. w W. w zakresie świadczenia usług deweloperskich, to jest między innymi budowy budynków mieszkalnych oraz oferowania i sprzedaży położonych w nich lokali. W ramach prowadzonej działalności powodowie zawierają umowy z konsumentami z użyciem wzorców umów, które regulują prawa i obowiązki tak spółki, jak i konsumentów korzystających z ich usług. W ramach prowadzonej działalności powodowie wykorzystują wzorce umowy o nazwie:

-: „Umowa realizacyjna na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”,
-: „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”.

W związku z otrzymaniem zawiadomienia dotyczącego podejrzenia stosowania przez D. S. i Z. Ł. praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK postanowieniem numer (...) z dnia 11 marca 2009 r. wszczął postępowanie przeciwko ww. przedsiębiorcom pod zarzutem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polegających na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479^{(

45)} u.o.k.k. o treści:

1. „Inwestor zastrzega możliwość zmian powierzchni użytkowych, których dotyczy niniejsza umowa z przyczyn architektoniczno- konstrukcyjnych, co zostanie uwzględnione w ostatecznym rozliczeniu” (§ 3 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 227;

2. „Inwestor zastrzega sobie prawo wnoszenia w Projekcie budowlanym (…) i zagospodarowania terenu, bez zgody Kupującego (…)” (§ 3 pkt 3 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1470;

3. „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych dotyczących zmiany stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w § 5 pkt 1, 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującym prawem” (§ 5 pkt 5a „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1386;

4. „W przypadku wprowadzenia innych podatków i świadczeń publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli stron, cena lokalu wzrośnie proporcjonalnie do wzrostu tych świadczeń i opłat” (§ 5 pkt 5b „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1386;

5. „W przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych, powyżej 3%- wysokość każdej z rat (…) ulega podwyższeniu na dzień jej wymagalności (tj. uzgodnionego niniejszą umową terminu zakończenia właściwego dla danej płatności etapu budowy- załącznik Nr 2) stosownie do wskaźnika cen rynkowych, towarów i usług budowlanych publikowanych przez S., w miesiącach poprzedzających wymagalność wpłaty. Podwyższenie naliczane będzie w stosunku do poziomu cen począwszy od dnia zawarcia niniejszej umowy. (…)” (§ 5 pkt 6 wzorca umowy)- jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1385;

6. „Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie niniejszej umowy w określonym w niej terminie, z takich przyczyn jak: (…) decyzje władz, warunki atmosferyczne, (…)

- Warunki atmosferyczne, o których mowa w niniejszym punkcie, to warunki odbiegające w znaczny sposób od przeciętnych warunków występujących w Polsce w danym rejonie.

- Decyzje właściwego Urzędu, to decyzje wstrzymujące i opóźniające proces inwestycyjny, które są niezależne od Inwestora. (…)” (§ 8 pkt 5 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 883 i 882;

7. „(…) W przypadku niestawienia się kupującego we wskazanym terminie, Inwestor dokona samodzielnego odbioru technicznego lokalu” (§ 9 pkt 2 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”)- jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 364 i 365;

8. „W przypadku zwrotu pisma wysłanego do Kupującego na adres zamieszkania, bądź na adres korespondencyjny, podany w niniejszej umowie z adnotacją „nie podjęte w terminie”, „adresat nieznany”, „adresat zmienił adres” lub inną równoznaczną, uznawać się będzie, że adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (§ 10 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1500;

9. „Strony uzgadniają, że w okresie 3 (trzech) lat od daty formalnego przekazania lokalu Kupującemu (…) administrację budynku będzie prowadzić Inwestor lub wskazany przez niego administrator. (…) (§ 13 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 336;

10. „Ewentualne spory powstałe na tle obowiązywania niniejszej Umowy, Strony będą rozwiązywać w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia, poddadzą je rozstrzygnięciu umowy przed sąd miejsca jej wykonania (§ 16 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) - jest tożsamy z treścią postanowienia wpisanego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 445 (k. 1 - 10 akt adm.).

Pismem z dnia 11 marca 2009 r. Prezes UOKiK zawiadomił Z. Ł. i D. S. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz wezwał do przedstawienia stosownej dokumentacji (k. 21 - 23 oraz 24 - 26 akt adm.).

W odpowiedzi, pismem z dnia 2 kwietnia 2009 r. powodowie przedłożyli stosowane przez siebie wzorce umowne (stosowany od maja 2007 r. do 30 marca 2009 r. oraz wzorzec uwzględniający naniesione zmiany, a obowiązujący od 1 kwietnia 2009 r.) oraz poinformowali, że łączna liczba umów sprzedaży lokali mieszkalnych zawartych w oparciu o stosowany wzorzec umowny wynosi 180. Powodowie wskazali również, że postanowienie, o którym mowa w pkt 5 nie jest już stosowane od 13 sierpnia 2007 r. w obrocie z konsumentami i odnieśli się do sformułowanych względem nich zarzutów (k. 27 - 30 akt adm., wzorce umowne k. 31 - 38 i 39 - 45).

Pismem z dnia 21 lipca 2009 r. Prezes UOKiK wezwał Z. Ł. i D. S. do przekazania informacji i dokumentów:

-: dotyczących aneksowania umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowany przez Prezesa UOKiK wzorzec umowy,
-: dotyczących obowiązywania jeszcze umów zawartych z konsumentami przed dniem 13 sierpnia 2007 r., a zawierających postanowienie zakwestionowane w pkt 5,
-: dotyczących wysokości przychodów finansowych osiągniętych przez spółkę w 2008 r.

w terminie 14 dni od dnia jego otrzymania (k.48-51 akt adm. Wraz z dowodem nadania).

W odpowiedzi na ww. wezwanie powodowie pismem z dnia 11 sierpnia 2009 r. poinformowali, że nadal są na etapie wysyłania do wszystkich konsumentów będących stroną zakwestionowanego wzorca umowy pism dotyczących aneksowania umowy oraz przedstawili informację o przychodach za rok 2008. W odniesieniu zaś do postanowienia z pkt 5 wskazali, że umowy zawierające to postanowienie nadal obowiązują, niemniej jednak powodowie zmodyfikowali ten zapis, zgodnie z wytycznymi Prezesa UOKiK (k. 52 - 65).

Na skutek skargi konsumenckiej dotyczącej działalności powodów, po przeanalizowaniu załączonego do niej projektu wzorca umowy „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” Prezes UOKiK postanowieniem z dnia 4 grudnia 2009 r. (...) rozszerzył zakres prowadzonego postępowania, poprzez objęcie nim postanowień tożsamych do tych wpisanych do rejestru postanowień niedozwolonych o treści:

1) „Stawający zgodnie oświadczają, że: (…) zawarcie niniejszej umowy wyczerpuje wzajemne roszczenia stron wynikające z umowy realizacyjnej powołanej w § 3 niniejszego aktu z wyjątkiem przeniesienia własności udziału w nieruchomości stanowiącej lokal o innym niż mieszkanie przeznaczeniu, o którym mowa powyżej (§ 10 „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”),

2) „Co do obowiązku zapłaty na rzecz Podmiotu Zarządzającego nieruchomością wspólną, kwoty____ złotych miesięcznie (…) Stawający poddają się egzekucji wprost z tego aktu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. (§ 11 pkt 4 „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”).

Prezes UOKiK wezwał również powodów do wskazania daty wprowadzenia aktualnie stosowanego wzorca „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” oraz liczny umów zawartych z konsumentami w oparciu o zakwestionowany wzorzec (k. 66 - 70 oraz k. 73 - 78 akt adm.).

W odpowiedzi na powyższe, powodowie pismem z dnia 30 grudnia 2009 r. poinformowali Prezesa UOKiK, że postanowienia umowne, o które zostało rozszerzone postępowanie nie są już przez nich stosowane od dnia 22 czerwca 2009 r. w części dotyczącej postanowienia z pkt 1 oraz od dnia 24 sierpnia 2009 r. w części dotyczącej postanowienia z pkt 2 oraz że nowa umowa nie zawiera już tych postanowień - na dowód czego załączyli wzorzec do pisma. Ponadto poinformowali, że liczba umów zawartych w oparciu o zakwestionowany wzorzec umowy wynosi 25 spośród wszystkich 91 umów zawieranych od dnia 4 czerwca 2009 r. w części dotyczącej postanowienia oznaczonego w pkt 1 oraz 67 spośród 91 w części dotyczącej postanowienia z pkt 2 (k. 87 - 89 oraz 90 - 94 akt adm.).

Pismem z dnia 19 marca 2010 r. Prezes UOKiK wezwał powodów do udzielenia informacji i dokumentów:

-: wskazujących, czy proces aneksowania umów zawierających zakwestionowane postanowienia zawarte we wzorcu „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” został zakończony,
-: wskazujących treść pisma skierowanego do konsumentów i poinformować, czy pisma zawierające modyfikację postanowienia w brzmieniu: „W przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych, powyżej 3%- wysokość każdej z rat (…) ulega podwyższeniu na dzień jej wymagalności (tj. uzgodnionego niniejszą umową terminu zakończenia właściwego dla danej płatności etapu budowy- załącznik Nr 2) stosownie do wskaźnika cen rynkowych, towarów i usług budowlanych publikowanych przez S., w miesiącach poprzedzających wymagalność wpłaty. Podwyższenie naliczane będzie w stosunku do poziomu cen począwszy od dnia zawarcia niniejszej umowy” zostały wysłane do wszystkich konsumentów,
-: wszystkie stosowane wersje wzorca „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży” ze wskazaniem dat ich stosowania,
-: wysokość osiągniętych przychodów za rok 2009 r. (wezwania k.96-101 wraz dowodami ich nadania).

W odpowiedzi na powyższe wezwanie, powodowie wykonali wszystkie nałożone na nich przez Prezesa UOKiK obowiązki (k. 102 - 134 akt adm.).

Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje:

Odwołanie zasługiwało uwzględnienie w części, natomiast w pozostałym zakresie należało je oddalić.

Zgodnie z przepisem art. 24 ust. 1 i 2 u.o.k.k. zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479⁴⁵ k.p.c. Praktykami naruszającymi zbiorowe interesy konsumenta są zatem takie zachowania przedsiębiorców, które spełniają łącznie dwa warunki. Po pierwsze - są bezprawne, a po drugie - naruszają interes konsumentów. Bezprawność to sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa. Natomiast naruszenie interesu konsumentów odnosi się wyłącznie do interesu prawnego rozumianego jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Interes ekonomiczny konsumentów podlega bowiem ochronie przewidzianej przez przepisy prawa antymonopolowego.

Odnosząc się natomiast do wysuwanych przez powodów w odwołaniu zarzutów naruszenia przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przepisów w toku postępowania administracyjnego Sąd uznał je za bezzasadne. Zgodnie, bowiem z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem (por.: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 1991 roku sygn. akt III CRN 120/91 OSNC 1992 Nr 5, poz. 87; Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1998 roku sygn. akt I CKN 265/98 OSP 2000 Nr 5 poz. 68; Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 1999 roku sygn. akt 351/99 OSNC 2000 Nr 3 poz. 47; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2001 roku sygn. akt I CKN 1036/98 LEX Nr 52708; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2005 roku, sygn. akt III SZP 2/05 OSNP 2006/19-20/312) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie może ograniczyć sprawy wynikającej z odwołania od decyzji Prezesa Urzędu tylko do funkcji sprawdzającej prawidłowość postępowania administracyjnego, które poprzedza postępowania sądowe. Celem postępowania nie jest przeprowadzenie kontroli postępowania administracyjnego, ale merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy, której przedmiotem jest spór między stronami powstający dopiero po wydaniu decyzji przez Prezesa Urzędu. Postępowanie sądowe przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest postępowaniem kontradyktoryjnym, w którym uwzględnia się materiał dowodowy zebrany w postępowaniu administracyjnym, co nie pozbawia jednak stron możliwości zgłoszenia nowych twierdzeń faktycznych i nowych dowodów, według zasad obowiązujących w postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych. Sąd antymonopolowy jest sądem cywilnym i prowadzi sprawę cywilną, wszczętą w wyniku wniesienia odwołania od decyzji Prezesa Urzędu, w tym wypadku Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, według reguł kontradyktoryjnego postępowania cywilnego, a nie sądem legalności decyzji administracyjnej, jak to czynią sądy administracyjne w postępowaniu sądowo-administracyjnym. Tylko takie odczytanie relacji pomiędzy postępowaniem administracyjnym i postępowaniem sądowym może uzasadniać dokonany przez racjonalnego ustawodawcę wybór między drogą postępowania cywilnego i drogą postępowania sądowo-administracyjnego dla wyjaśnienia istoty sprawy.

W dalszej kolejności Sąd uznał, iż wszystkie wskazane w zaskarżonej decyzji postanowienia wzorców umów są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisane do rejestru, o którym mowa w art. 479⁴⁵ § 2 k.p.c. Fakt więc umieszczenia przez powodów postanowień, których treść jest tożsama z treścią postanowień wpisanych do rejestru, we wzorcach umownych zawieranych w stosunkach z konsumentami- jednoznacznie wskazuje, iż stosują oni (zaś w przypadku postanowień z punktów IA- H stosowali oni) praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.

Zgodnie zaś z art. 27 ust. 1 i 2 u.o.k. jeżeli przedsiębiorca zaniechał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 u.o.k.k. Prezes UOKiK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. Zgodnie zaś z art. 26 ust. 1 powołanej wyżej ustawy „Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazująca zaniechanie jej stosowania, jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art. 24”.

W świetle powyższego oraz zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji, niezbędne jest dokonanie oceny, czy w istocie postanowienia stosowane przez powodów są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień umownych. Wskazać przy tym należy, że Sąd dokonuje oceny nie tylko na podstawie kryterium identyczności postanowień, ale również na podstawie ich tożsamości. Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. III SZP 3/06) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479⁴⁵§ 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.

Przechodząc do oceny bezprawności poszczególnych postanowień wskazanych w zaskarżonej decyzji Sąd zważył, iż:

- klauzule z punktu IA i IB decyzji Prezesa UOKiK o treści (odpowiednio):

„Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych dotyczących zmiany stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w § 5 pkt 1, 2 ulegnie zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującym prawem” (§ 5 pkt 5a „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”),

„W przypadku wprowadzenia innych podatków i świadczeń publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli stron, cena lokalu wzrośnie proporcjonalnie do wzrostu tych świadczeń i opłat” (§ 5 pkt 5b „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), są tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 1386, o treści „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca”, są tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 1386 o treści „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca”, albowiem podobnie jak zakwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis, przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, tym samym spełnia przesłanki z art. 385³ pkt 20 k.c. Postanowienie to jak słusznie wskazał Prezes UOKiK przewiduje możliwość ustalenia cen lokalu po zawarciu umowy przez przedsiębiorcę, nie uprawniając konsumenta w takim przypadku do odstąpienia od umowy. Zaburzona zostaje więc równowaga kontraktowa stron. Słusznie wskazali powodowie, że wzrost cen jest sytuacją od nich niezależną i niezawinioną, jednakże jest to również sytuacja niezależna od konsumentów, zaś w przypadku tak istotnej kwestii jak zakup mieszkania zmiana podatku czy innych danin publicznych nawet o jeden procent może skutkować wzrostem ceny nawet o kilka, czy kilkanaście tysięcy złotych. Konsument powinien mieć wówczas możliwość odstąpienia od umowy.

- klauzula z punktu I C o treści „Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie niniejszej umowy w określonym w niej terminie, z takich przyczyn jak: (…) decyzje władz (…). Decyzje właściwego Urzędu to decyzje wstrzymujące i opóźniające proces inwestycyjny, które są niezależne od Inwestora. (…)” (§ 8 pkt 5 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), jest tożsama z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 882, o treści „Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu”, gdyż wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Wyliczone w tym postanowieniu przesłanki wyłączenia odpowiedzialność pozwalają przedsiębiorcom na nieograniczone opóźnienie w realizacji zawartej z konsumentem umowy, spowodowane co prawda niezależnymi od przedsiębiorców przesłankami, ale zarówno tymi zawinionymi, jak i niezawinionymi. Jak słusznie wskazał Prezes UOKiK postanowienie to jest zbyt ogólne, obejmuje ono swym zasięgiem również sytuacje, w których decyzje zostały wydane na skutek zaniedbań ze strony przedsiębiorcy. Warto podkreślić, że wszystkie decyzje władz są decyzjami niezależnymi od powodów. Powodowie nie mają bowiem wpływu na proces decyzyjny, mają jedynie wpływ na przebieg procesu zajmując odpowiednie stanowisko w sprawie.

- odnośnieklauzuli z punktu I D o treści „(…) W przypadku niestawienia się kupującego we wskazanym terminie, Inwestor dokona samodzielnego odbioru technicznego lokalu” (§ 9 pkt 2 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) Sąd uznał za tożsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 364 o treści „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania Sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez
Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” oraz pod pozycją 365 o treści „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez sprzedającego zastępuje protokół odbioru” z uwagi na to, że przyznaje powodom prawo do sporządzenia jednostronnie, pod nieobecność konsumentów protokołu odbioru lokalu i uznania tak sporządzonego protokołu odbioru za równoważny z tym podpisanym przez obie strony. Wskazać należy przy tym, że postanowienie stosowane przez powodów jak również postanowienie wpisane do rejestru wskazywało na niestawienie się kupującego we wskazanym terminie, niezależnie od tego czy niestawiennictwo to było od konsumenta zawinione czy też nie i w tym też zakresie należy uznać je za tożsame.

- odnośnie klauzuli z punktu I E o treści „ Strony uzgadniają, że w okresie 3 (trzech) lat od daty formalnego przekazania lokalu Kupującemu (…) administrację budynku będzie prowadzić Inwestor lub wskazany przez niego administrator. (…)” (§ 13 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”) Sąd uznał za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 366 o treści „Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz.388)” , z uwagi na to że pozbawia konsumenta wpływu na wybór administratora budynku. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Powodowie stosując zakwestionowane postanowienie naruszyli przysługujące konsumentom (mieszkańcom) prawo do ustanowienia zarządu i wyboru zarządcy. Zgodzić się przy tym należy z Prezesem UOKiK, że pozbawia ono również konsumentów prawa wpływu na wysokość przysługującego zarządcy wynagrodzenia. W tym też zakresie postanowienia te są tożsame.

- w odniesieniu do postanowienia z punktu I F o treści „Ewentualne spory powstałe na tle obowiązywania niniejszej Umowy, Strony będą rozwiązywać w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia, poddadzą je rozstrzygnięciu przed sąd miejsca jej wykonania” (§ 16 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 445 o treści „Sądem właściwym dla rozpoznania sporów powstałych na tle niniejszej umowy jest sąd miejsca wykonania umowy”. Zgodnie z art. 46 § 1 k.p.c. „strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących w przyszłości wyniknąć z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten będzie wówczas wyłącznie właściwy, jeżeli strony nie postanowiły inaczej lub jeżeli powód nie złożył pozwu w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Strony mogą również ograniczyć umową pisemną prawo wyboru powoda pomiędzy kilku sądami właściwymi dla takich sporów”. Dla ważności tej umowy, zwanej umową prorogacyjną wymaga się zgodnego oświadczenia woli stron, wyrażonego na piśmie. Analizując tożsamość obydwu klauzul wskazać należy, że obydwie klauzule jednostronnie określają właściwość sądu. Brak jest więc przesłanki woli obu stron.

- w odniesieniu do postanowienia z punktu I G o treści „Stawający zgodnie oświadczają, że: (…) zawarcie niniejszej umowy wyczerpuje wzajemne roszczenia stron wynikające z umowy realizacyjnej powołanej w § 3 niniejszego aktu z wyjątkiem przeniesienia własności udziału w nieruchomości stanowiącej lokal o innym niż mieszkanie przeznaczeniu, o którym mowa powyżej (§ 10 „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”) Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 1504 o treści „Strony zgodnie oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy Spółka a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łącznego ich stosunku uznaje się za zaspokojone i wygasłe”, gdyż wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W ocenie Sądu obydwa postanowienia w identyczny sposób, pozbawiają konsumenta prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Postanowienia te przerzucają na konsumentów ciężar odpowiedzialności z tytułu zobowiązań związanych z prowadzoną przez powodów działalnością. Ponadto postanowienie to przyznaje powodom uprawnienie do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową, całkowicie pomijając w tym zakresie zdanie konsumenta, który jest przecież odbiorcą lokalu.

- w odniesieniu do postanowienia z punktu I H o treści „Co do obowiązku zapłaty na rzecz Podmiotu Zarządzającego nieruchomością wspólną, kwoty____ złotych miesięcznie (…) Stawający poddają się egzekucji wprost z tego aktu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. (§ 11 pkt 4 „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży”) Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 1253 o treści „Co do terminowego wykonania przyjętych na siebie obowiązków strony poddają się rygorowi egzekucji wprost z tego aktu po myśli art. 777 kodeksu postepowania cywilnego”, gdyż obydwa postanowienia godzą w równowagę kontraktową stron stosunku prawnego, albowiem nie przewidują podobnych uprawnień zastrzeżonych na rzecz konsumentów. Postanowienia te ukształtowane jednostronnie nie oddają woli obydwu stron.

- w odniesieniu do postanowienia z punktu II A o treści „Inwestor zastrzega możliwość zmian powierzchni użytkowych, których dotyczy niniejsza umowa z przyczyn architektoniczno- konstrukcyjnych, co zostanie uwzględnione w ostatecznym rozliczeniu” (§ 3 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 227 o treści „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie”, gdyż podobnie jak zakwestionowany przez Prezesa UOKiK zapis, przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Analizując tożsamość obydwu klauzul, Sąd uznał że prowadzą one do sytuacji, gdy konsument zobowiązany jest do zaakceptowania faktu, iż powierzchnia zakupionego lokalu różni się od powierzchni przewidzianej w umowie, a tym samym może powstać po stronie konsumenta obowiązek wykonania dopłaty w „ostatecznym rozliczeniu”. Wskazać również należy, że konsument w momencie podpisywania umowy nie jest w stanie oszacować całkowitych kosztów związanych z zakupem lokalu. Ponadto każda zmiana powierzchni lokalu, zarówno taka, która wiąże się z dopłatą jak taka, która powoduje zmniejszenie metrażu jest narusza prawa konsumenta. W tym też zakresie obydwie klauzule należy uznać za tożsame.

- w odniesieniu do postanowienia z punktu II B o treści „Inwestor zastrzega sobie prawo wnoszenia w Projekcie budowlanym (nie dotyczy zmian przedmiotowego lokalu) i zagospodarowania terenu, bez zgody Kupującego (…)” (§ 3 pkt 3 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 1470 o treści „ A. (...) zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych, a koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku”, gdyż przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia, zatem spełniają przesłanki z art. 385³pkt 19 k.c. W ocenie Sądu również w tym przypadku stanowisko Prezesa UOKiK nalży uznać za słuszne, ponieważ obydwie klauzule powodują, że konsument nie ma realnego wpływu na dokonywane zmiany. Ponadto w obydwu przypadkach przedsiębiorcy „zastrzegają sobie” prawo, a więc czynią to bez potrzeby uzyskania zgody konsumenta, znacząco osłabiając jego pozycję w ramach łączącego strony stosunku prawnego. Również w obydwu przypadkach mamy do czynienia ze zmianami projektu budowlanego i chociaż klauzule te nie dotyczą bezpośrednio konkretnego lokalu mieszkalnego, bądź niektórych tylko lokali to zgodzić się należy z Prezesem UOKiK, że zmiana projektu budowlanego odnosi się również do lokali mieszkalnych i w znacznym stopniu wpływa na warunki umowy.

- w odniesieniu do postanowienia z punktu II C o treści „W przypadku zwrotu pisma wysłanego do Kupującego na adres zamieszkania bądź na adres korespondencyjny podany w niniejszej umowie, z adnotacją „nie podjęte w terminie”, „adresat nieznany”, „adresat zmienił adres” lub inną równoznaczną, uznawać się będzie, że adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie” (§ 10 pkt 1 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 1500 o treści „W przypadku zwrotu pisma wysłanego na adres podany na wstępie niniejszej umowy bądź na adres korespondencyjny podany przez Nabywcę na piśmie z adnotacją: „nie podjęte w terminie”, „adresat nieznany”, „adresat zmienił adres” lub inną równoznaczną uznawać się będzie, że adresat został powiadomiony prawidłowo i prawnie skutecznie”, gdyż przyznają one kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy, zatem spełniają przesłanki z art. 385³ pkt 9 k.c. W ocenie Sądu zarówno zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienie umowne, jak i postanowienie wpisane do rejestru w jednakowy sposób zastrzegają przedsiębiorcom prawo do uznawania skuteczności doręczenia korespondencji konsumentom. Postanowienia te w sposób jednoznaczny zastrzegają takie prawo przedsiębiorcom, nie uwzględniając jednak okoliczności niezależnych i niezawinionych od konsumentów, takich jak chociażby pobyt w szpitalu przez co narażają konsumentów na negatywne skutki związane z niepodjęciem korespondencji, a ponadto zwalniają przedsiębiorcę od wszelkiej odpowiedzialności.

- odnośnie postanowienia z punktu II D o treści „Inwestor nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie niniejszej umowy w określonym w niej terminie, z takich przyczyn jak: (…) warunki atmosferyczne, (…) Warunki atmosferyczne, o których mowa w niniejszym punkcie, to warunki odbiegające w znaczny sposób od przeciętnych warunków występujących w Polsce w danym rejonie” (§ 8 pkt 5 „Umowy realizacyjnej na sprzedaż lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym”), Sąd uznał, że jest ono tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 883 o treści „W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej -5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód. Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące”, gdyż wyłączają one lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Analizując obydwie klauzule pod względem ich tożsamości, Sąd uznał że pomimo różnicy w treści przewidują ten sam skutek, a więc wyłączenie odpowiedzialności przedsiębiorcy ze względu na warunki atmosferyczne. W tym miejscu wskazać należy, że mimo, iż k.c. nie posługuje się pojęciem siły wyższej, to przez pojęcie to należy rozumieć (zgodnie z wyrokiem SN z 9 kwietnia 1952 r., CR 962/51, OSN 1954, poz. 2; wyrokiem SN z 7 lutego 1953 r. I C 60/53, OSN 1954, poz. 35 i wyrokiem SN z 9 lipca 1962 r., I CR 34/62, OSNCP 1963, nr 11, poz. 262) zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, a także niemożliwe do zapobieżenia nie tyle samemu zjawisku, ile szkodliwym jego następstwom przy zastosowaniu współczesnej techniki. Istotne jest, aby zdarzenie to spełniało łącznie wszystkie trzy przesłanki. Jest to więc zdarzenie niezależne zarówno od przedsiębiorcy jak i od konsumenta, niemniej jednak należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 471 k.c. „dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Dłużnik może się uwolnić od odpowiedzialności, jeśli wykaże, że wykonał zobowiązanie, albo że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło nie z jego winy. Tymczasem powodowie stosując zakwestionowane postanowienie jednostronnie wyłączyli swoją odpowiedzialność, bez koniczności wykazania przesłanek z art. 471 k.c.

Reasumując wskazać należy, że analiza porównawcza treści poszczególnych postanowień zakwestionowanych w toku niniejszej sprawy, zdaniem Sądu, jednoznacznie potwierdza, że wskazane postanowienia wzorców umowy stosowanych przez przedsiębiorcę w umowach z konsumentami są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru. Uprawdopodobniona została więc przesłanka bezprawności działania powodów.

W odniesieniu do zarzutu powodów, jakoby postanowienia z punktu II A i II D zostały przez nich zmienione, wobec czego ewentualne ustalenie Organu winno odnosić się do aktualnego brzmienia Sąd przychylił się do stanowiska Prezesa UOKiK i uznał, że dokonał on słusznej oceny, gdyż prowadzone przez niego postępowanie dotyczyło postanowień o treści sprzed dokonanej przez powodów zmiany. W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że powodowie nie wykazali, że w istocie zaprzestali stosowania tych postanowień. Sama zmiana ich treści nie eliminuje ich z obrotu. Uznać więc należy, że były one nadal stosowane przez powodów.

Odnosząc się natomiast do zarzutu powodów, iż nałożona na nich kara pieniężna oparta winna być na osiągniętym przez nich przychodzie w roku 2008, a nie w roku 2009 Sąd uznał, że również w tym przypadku Prezes UOKiK dokonał prawidłowej oceny. Zgodnie z art. 106 u.o.k.k. Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Już z samej analizy tego przepisu wynika, że karę nakłada się z uwzględnieniem przychodu osiągniętego za rok poprzedzający nałożenie kary. Nie ma tu więc zastosowania przywołany przez powodów art. 4 pkt 15 ww. ustawy zawierający definicję przychodu przyjętą na potrzeby ustawy. Przepis art. 106 u.o.k.k. zawiera w kwestii kar unormowanie kompletne, wyczerpujące i nie wymaga odnoszenia się do definicji legalnej zawartej w ustawie. Jako, że decyzja o nałożeniu kary została wydana w dniu 15 września 2009 r. podstawą do obliczenia wysokości kary był przychód osiągnięty przez powodów w roku 2008 r.

W punkcie I wyroku Sąd zmienił zaskarżoną decyzję w zakresie punktu IV w ten sposób, że uchylił punkt IA i 2A i odstąpił od nałożenia kary pieniężnej. W ocenie Sądu nałożone przez Prezesa UOKiK kary pieniężne z tytułu naruszeń określonych w punkcie I sentencji decyzji należy uznać za niesłuszne z następujących względów. Podkreślenia wymaga, że Prezes UOKiK wydając decyzję o nałożeniu kary działa w ramach tzw. uznania administracyjnego, powinien kierować się zasadą równości i proporcjonalności. Podnosi się także, iż kary nakładane powinny być w szczególności wówczas, gdy na skutek stosowania praktyki odniesione zostały korzyści finansowe, z powodu zaś rozproszenia podmiotów poszkodowanych tymi praktykami mało prawdopodobne jest wystąpienie przez nie z roszczeniami odszkodowawczymi.^.Pogląd ten znajduje swe potwierdzenie w orzecznictwie, w którym uznano, iż kara powinna pozostawać we właściwej proporcji do potencjału ekonomicznego sprawcy oraz korzyści, jakie osiągnął lub zamierzał osiągnąć. Niemniej jednak w niektórych przypadkach zasada proporcjonalności może uzasadniać także odstąpienie od nakładania kary pieniężnej na przedsiębiorcę - mimo dopuszczenia się przezeń zachowań wymienionych w art. 106 ust. 1 u.o.k.k. - zwłaszcza jeśli okoliczności sprawy przemawiać będą za nienakładaniem kary pieniężnej. W niniejszej sprawie Sąd odstąpił od nałożenia na powodów kary pieniężnej w części - z uwagi na to, że zaniechali oni stosowania zarzucanych im praktyk na rok przed wydaniem decyzji przez Prezesa, jak również z tego względu, że w toku postępowania przed Prezesem UOKiK podjęli współpracę, udzielając niezbędnych informacji, przesyłając dokumenty oraz podejmując próbę zmiany treści zakwestionowanych postanowień i kierując się przy tym udzielonymi im wytycznymi. Sąd uznał, że cele kontroli przez Prezesa UOKiK w zakresie tych postanowień zostały już osiągnięte, w związku z tym nałożenie kary pieniężnej nie jest konieczne. W odróżnieniu od postanowień, co do których powodowie stosowali nadal mimo trwającego postępowania Prezesa.

W zakresie kosztów Sąd zastosował art. 100 zd. 1 k.p.c. i wzajemnie zniósł koszty między stronami. Obie strony były reprezentowane przez pełnomocników profesjonalnych. Żądania powodów zostały uwzględnione w części, zatem słusznym, w ocenie Sądu, było wzajemnie zniesienie kosztów procesu.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji.

SSR (del.) Magdalena Kurc-Mazurkiewicz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE