UZASADNIENIE

wyroku z dnia 3.06.2015 roku

Pozwem inicjującym przedmiotowe postępowanie powódka I. M. domagała się stwierdzenia nieważności aktów notarialnych z dnia 1.12.2010 roku - umowy sprzedaży (...) części nieruchomości obj KW (...) i z dnia 20.11.2013 roku - umowy sprzedaży (...) części nieruchomości obj KW (...) oraz nakazania wydania pozwanym nieruchomości obj. KW (...), nakazania opuszczenia tej nieruchomości przez pozwanych. Powódka wniosła też o zasądzenie od pozwanych na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych prawem oraz kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (k.1-12).

Powódka podniosła, że w/w umowy są nieważne, a pozwani dokonali wpisu własności na swoją rzecz w w/w kw, nie posiadając ku temu żadnych podstaw prawnych. Powódka zaznaczyła, że tłem zwarcia spornych umów było powstanie spółki cywilnej (...), w której wspólniczkami była ona, pozwana oraz D. P.. Warunkiem wniesienia przez pozwaną A. B. (1) kapitału obrotowego do tej spółki w kwocie 82.500 zł było zabezpieczenie tego wkładu przez powódkę. Zabezpieczenie miało nastąpić przez spisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości P. w gminie Ł. obj. KW (...), własności powódki. Powódka zaznaczyła, że w dniu 30.12.2004 roku wraz z pozwanym W. B. (1) podpisała notarialną przedwstępną umowę sprzedaży udziału 9/10 w tej nieruchomości za kwotę 67.000 zł. W dniu 1.12.2004 roku pozwany udzielił małżonkowi powódki pożyczkę na kwotę 37.500 zł na okres od grudnia 2010 roku pod warunkiem udzielania zabezpieczenia zarówno pożyczki jak i całości wniesionego przez jego żonę A. B. (1) do spółki (...) s.c. wkładu. W dniu 21.12.2005 roku A. B. (1) zobowiązała się przejąć zobowiązana powódki I. M. z tytułu trzech faktur wystawionych dla spółki (...) s.c. Powódka przystała na to z uwagi na trudną wówczas sytuację materialną oraz niespłaconą jeszcze wtedy pożyczkę, której pozwany udzielił jej mężowi. W celu zrealizowania tych ustaleń, celem udzielenia zabezpieczania na rzecz pozwanych, dnia 21.12.2005 roku I. M. oraz W. i A. B. (1) rozwiązali notarialną umowę przedwstępną z dnia 30.12.2004 roku oraz podpisali u notariusza nową umowę przedwstępną sprzedaży ustalając cenę za udział 9/10 w kwocie 123.800 zł. Zdaniem powódki oba te akty notarialne były jedynie symulowanymi oświadczeniami woli i w rzeczywistości miały na celu zabezpieczenie interesów pozwanych. Powódka nie miała zamiaru sprzedaży udziałów w nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, a pozwani w rzeczywistości nie mieli zamiaru nabycia udziałów w tej nieruchomości. Strony wspólnie ustaliły, że zabezpieczą pozwanych, podpisując umowę przedwstępną sprzedaży, w rzeczywistości nie mając zamiaru wywołania skutków prawnych objętych treścią podpisanych aktów notarialnych. Czynności te miały charakter pozorny, na co strony umówiły się przed podpisaniem aktów notarialnych. Wbrew treści aktu notarialnego, powódka nigdy nie otrzymała od pozwanych żadnych pieniędzy tytułem sprzedaży nieruchomości. W latach 2004 i 2005 pozwani mieli mnóstwo większych wydatków. Pozwana wstąpiła do spółki (...) s.c. i wzięła na siebie część jej zobowiązań. Pozwani nie mieli środków finansowych wystarczających na przekazanie powódce kwoty 123.800 zł na rzekomo zakupywaną nieruchomość, co potwierdza pozorność złożonych przed notariuszem oświadczeń woli. W dniu 1.12.21010 roku pozwani pomimo faktycznej umowy sporządzili u notariusza umowę sprzedaży nieruchomości należącej do powódki bez jej wiedzy, przenosząc na siebie udział 9/10 spornej nieruchomości. O sporządzaniu tej umowy pozwana dowiedziała się w dniu 2.03.2011 roku. Po dowiedzeniu się o tym pozwani obiecali powódce zwrócić jej nieruchomość po uregulowaniu zaległości finansowych względem nich. W tym czasie powódka cały czas znajdowała się w posiadaniu nieruchomości, rozbudowywała ją i remontowała w niezbędnym zakresie. Wyremontowała dach, gdyż była przekonana, że odzyska tą nieruchomość gdy tylko spłaci ciążące na niej zobowiązania. Pozwani w żadnym stopniu nie partycypowali w kosztach utrzymania tej nieruchomości. Do wydania nieruchomości kupującemu w współposiadanie według par 3 aktu notarialnego nie doszło, ponieważ strony miały świadomość pozorności symulowanych oświadczeń woli z aktu notarialnego z dnia 21.12.2005 roku. Strony celowo ustaliły tak długi termin realizacji pozornie zawartej umowy sprzedaży, ponieważ do dnia 1.12.2010 roku oraz spłaty zaciągniętego przez Z. M. (1) od W. B. (1) kredytu, aby umożliwić powódce rzeczywistą spłatę wszelkich zobowiązań względem pozwanych. Wobec jednak istnienia po tej dacie części zobowiązania, dnia 31.10.2012 roku pozwani umówili się z powódką na udzielnie kolejnego zabezpieczenia poprzez spisanie umowy sprzedaży pozostałej części udziału 1/10 w spornej nieruchomości za cenę 15.000 zł. Pozwani jednocześnie zapewniali powódkę, iż nieruchomość zostanie jej zwrócona, gdy ureguluje wszystkie należności. Powódka wyraziła zgodę na udzielenie zabezpieczenia, ponieważ miała zaufanie do pozwanych i wierzyła w ich zapewnienia. Pozwani nie dotrzymali jednak warunków rzeczywistej umowy, podobnie jak za pierwszym razem wbrew ustaleniom i wiedzy powódki sporządzili u notariusza umowę sprzedaży udziału 1/10. Wszystkie opisane przez powódkę czynności prawne, będące przedwstępnymi umowami sprzedaży udziałów miały charakter pozorny i były w rzeczywistości zabezpieczeniem kapitału pozwanych. Mimo faktycznych ustaleń stron, pozwani sporządzili u notariusza umowy sprzedaży nieruchomości i ukryli ten fakt przed nią.

Pozwani w osobnych odpowiedziach na pozew wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych (k. 86-98 i k. 166-178).

Pozwani zaprzeczyli twierdzeniom powódki, iż nie mieli zamiaru nabycia udziału 9/10 i 1/10 w nieruchomości w P., zaś powódka nie miała zamiaru sprzedaży tych udziałów. Przedwstępne umowy sprzedaży nie były pozornymi oświadczeniami woli i w rzeczywistości miały na celu zabezpieczanie interesów pozwanej, a w późniejszym czasie także jej męża. Zawarcie tych umów nie miało żadnego związku z wstąpieniem powódki do spółki (...). Pozwani podkreślili, że w 2004 roku powódka z mężem Z. M. (1) miała problemy finansowe, potrzebowała środków finansowych na spłatę zobowiązań. Z uwagi na długoletnią znajomość i konieczność uzyskania gotówki powódka zaproponowała pozwanym sprzedaż zbudowanej domkiem letniskowym, nieruchomości gruntowej położonej w P., która stanowiła jej majątek odrębny. Pozwani zaakceptowali tą propozycję, taktując ją jak inwestycję. Ustalenia stron do przeniesienia udziału 9/10 w prawie własności wynikały z faktu, że powódka nadal chciała korzystać z tej nieruchomości. Pozwani ustalili z powódką, że w przyszłości przeniesie ona na ich również udział 1/10. Strony ustaliły też, że w sytuacji poprawy kondycji finansowej powódki, pozwani przeniosą na nią z powrotem prawo własności nabytych udziałów za cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe wynikało stąd, że pozwani nie posiadali jeszcze w 2004 roku określonych planów co do spornej nieruchomości, dlatego m.in. wyrazili zgodę na odstąpienie powódki od przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem zwrotu ceny sprzedaży z odstępnym. Przyczyną rozwiązania pierwszej umowy przedwstępnej z dnia 30.11.2004 roku nie było zwiększenie zobowiązań powódki wobec A. B. z tytułu przejęcia przez nią zobowiązań powódki wobec (...) sp. z o.o. czy też udzielenia pożyczki przez W. B. (1) Z. M. (1). Rozwiązanie tej umowy wynikało z uzyskania przez pozwanych wiedzy o rzeczywistych cenach rynkowych podobnych nieruchomości. Pozwani obawiali się też kontroli US i ustalenia wyższej podstawy opodatkowania, co wiązałoby się z koniecznością uregulowania dodatkowej kwoty podatku wraz z odsetkami. Pozwani nie chcieli również wzbogacać się kosztem wieloletniej znajomej. Nowa umowa przedwstępna z grudnia 2005 roku odpowiadała cenie rynkowej takich samych nieruchomości. Zobowiązania wobec spółki (...) sp. z o.o. nie były zobowiązaniami powódki, ale (...) s.c., a tym samym pozwana odpowiadała za nie solidarnie wraz z powódką. Pozwana wyraziła gotowość uregulowania tych zobowiązań, wobec wyrażenia zgody przez D. P. uregulowania części zobowiązań spółki cywilnej. Z uwagi na upływ terminu do którego miała zostać zawarta umowa przyrzeczona 1.12.2010 pozwany W. B. (1) legitymując się udzielonym przez powódkę nieodwołalnym pełnomocnictwem zawarł z samym sobą i żoną umowę przyrzeczoną. Pozwani zaprzeczyli też aby zabezpieczeniem zwrotu wkładu do spółki (...) s.c. miały być przedmiotowe umowy przedwstępne. Wszystkie warunki wstąpienia pozwanej do spółki (...) zostały opisane w aneksie. Ponadto pozwana A. B. (1) podała, że wstąpiła do spółki w dniu 16.06.2004, wpłacając 50.000 zł kapitału obrotowego. Pozostała część kapitału obrotowego została wpłacona już po wstąpieniu do spółki, pierwsza umowa przedwstępna została natomiast podpisana w listopadzie 2004 roku, a w dniu 28.10.2004 roku A. B. (1) wypowiedziała swój udział w tej spółce, a spółka została rozwiązana w dniu 2.11.2004 roku. Nielogicznym byłoby zatem zawieranie porozumienia według, którego warunkiem wstąpienia pozwanej do spółki (...) i wniesienia wkładu było zabezpieczenie zwrotu jej wkładu przez powódkę, bez jednoczesnego ustanowienia takiego zabezpieczenia. Strony chcą się zabezpieczyć przed zawarciem umowy w wyniku, której powstają wierzytelności, a nie po upływie kilku miesięcy od podpisania umowy. Zdaniem pozwanych jeśli umowy miały wedle twierdzeń powódki zabezpieczać ich wierzytelności, bardziej celowym byłoby ustanowienie hipoteki na spornej nieruchomości, która w pełni zabezpieczałaby ich interesy i związana byłaby z mniejszymi kosztami. Pozwani przywołali również, że nielogicznym byłoby ustanawiane przez powódkę na ich rzecz ogólnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie stanowiło to bowiem obligatoryjnego elementu zabezpieczenia wierzytelności. Ponadto jeśli umowy przedwstępne rzeczywiście miały służyć jedynie zabezpieczeniu wierzytelności pozwanych wobec powódki to miała ona możliwość spłacenia rzekomych zobowiązań bez ryzyka utraty własność przedmiotowej nieruchomości. Fakt udzielenia przez powódkę pozwanym pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej świadczy, iż powódka wiedziała i liczyła się z tymże dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, a tym samym, że pozwani nabędą własność nieruchomości. Potwierdza to, że wolą stron było przeniesienie udziałów w spornej nieruchomości na rzecz pozwanych, nie zaś zabezpieczenie wierzytelności. Pozwani zaprzeczyli też, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 1.12.2010 roku odbyła się bez wiedzy powódki. Powódka uczestniczyła w zawarciu umowy przedwstępnej, odebrała cenę sprzedaży, znała termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz udzieliła pozwanym pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej, miała zatem pełną świadomość tego, że po upływie terminu wyznaczonego w umowie przedwstępnej pozwani w jej imieniu zawrą umowę przyrzeczoną. Powódka nie kwestionując też ważności umowy z dnia 1.12.2010 roku, w dniu 31.10.2012 roku zawarła z pozwanymi kolejną umowę przedwstępną sprzedaży udziału 1/10. Pozwani podkreślili, że przed podpisaniem każdej przedwstępnej umowy powódka informowała ich o trudnej sytuacji materialnej, przez co była zmuszona zbyć udziały w spornej nieruchomości. Nigdy nie informowała pozwanych o tym, że nie chce przenieść udziałów w nieruchomości, ani nie uzgadniała tego z nimi. Pozwani zaprzeczyli też, aby czynili z powódką ustalenia co do pozorności składanych oświadczeń woli. Pozwani podali, że gdyby umowy kwestionowane przez powódkę były pozorne, nie doszłoby do przekazania ceny sprzedaży, co potwierdziła powódka składając oświadczenie do aktu notarialnego. Do zawarcia umowy przedwstępnej wystarczyłoby określenie ceny spornych udziałów. Ponadto gdyby zamiarem stron nie było przeniesienie własności udziałów, powódka nie udzieliłaby pozwanym pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej. Z ostrożności procesowej pozwani podnieśli, że nawet gdyby uznać, że wskazane przez powódkę czynności prawne miały charakter pozorny, celem zabezpieczenia zobowiązań pozwanych, to zabezpieczenie zapłaty zobowiązania poprzez podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest dopuszczalne przez prawo. Doktryna i orzecznictwo SN dopuszcza zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości celem zapieczenia spłaty zobowiązań. Skoro zgodnie z twierdzeniami powódki zamiarem stron zawarcia umowy przedwstępnej było zabezpieczenie m.in. wkładu wniesionego przez A. B. (1) do spółki (...) s.c, spłaty pożyczki udzielonej przez pozwanego W. B. (1) mężowi powódki oraz spłaty innych zobowiązań powódki, to strony zgodnie z powyższym podpisały umowę o charakterze zabezpieczającym. Umowy sprzedaży, których stwierdzania nieważności powódka się domaga nie były pozornymi, skoro powódka wyrażała na nie zgodę jako formę zabezpieczenia spłaty swoich zobowiązań. Ponadto nie wywiązała się ze spłaty wobec pozwanych, a zatem mogli oni dochodzić swoich wierzytelności poprzez realizację roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych. Pozwani podważyli też twierdzenia powódki, iż w 2004-2005 roku nie byli w stanie zapłacić pełnej ceny sprzedaży udziałów, gdyż W. B. (1) osiągał znaczne dochody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (...) oraz był (...) sp. z o.o. z których uzyskiwał i uzyskuje dywidendy. Pozwana A. B. posiada natomiast dochód z renty i dywidend w spółce (...) sp. z o.o. Pozwani podkreślili również, że umowa sprzedaży ma charakter konsensualny i dla jej ważności nie wymagane jest wydanie przedmiotu umowy.

W piśmie z dnia 18.01.2015 roku (k.302-307) powódka zaprzeczyła okolicznościom towarzyszącym zawarciu spornych umów podawanych przez pozwanych w odpowiedziach na pozew. Jej zdaniem strony otwarcie ujawniały wobec siebie brak zamiaru wywołania takich skutków prawnych, które stanowią immanentną cechę umowy sprzedaży nieruchomości. Jedynym celem stron było zabezpieczenie długu, a nie przeniesienie własności na pozwanych za określoną cenę. Zarówno powódka jak i pozwani wiedzieli, że oświadczenie o otrzymaniu przez powódkę ceny sprzedaży jest fikcyjne oraz, że w istocie umowa ta miała wywrzeć na powódce i jej mężu presję dotyczącą zwrotu długu. Pozorność dotyczyła samych estentialia negotii umowy sprzedaży. Zdaniem powódki nawet jeśli sporna umowa nie była pozorną jest ona nieważna z uwagi na jej sprzeczność z prawem art. 58 par 1 k.c. Wszystkie czynności prawne zawarte między stronami były połączone ze względu na funkcję zabezpieczenia wierzytelności pozwanej do powódki. Takie ukształtowanie stosunków prawnych pomiędzy stronami stanowi naruszenie zakazu zastrzeżenia w umowie przepadku rzeczy zabezpieczającej wierzytelność, co sprawia, że w wyniku tych czynności czynność prawna przenosząca własność jest nieważna. Zakaz ten jest wyrażony w art. 312 kc i 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wskazane czynności prawne tj. umowy przedwstępne, pełnomocnictwo, umowa przenosząca własność nawet jeśli uznać je za dozwolone prowadziły do skutku zakazanego tj. ominięcia zakazu przepadku przedmiotu zabezpieczenia.

W piśmie z dnia 3.02.2014 (k.321-325) pozwani podnieśli, że A. B. (1) nie posiadała w stosunku do powódki wierzytelności z tytułu wniesionego wkładu do spółki (...) s.c. W sytuacji rozwiązania spółki wspólnikom zwraca się wkłady wniesione do spółki z majątku pozostałego po zapłaceniu długów spółki. Powódka nie posiadała zatem wobec pozwanej zobowiązania w kwocie 82.500 zł, bo na dzień 2.11.2004 roku spółka nie posiadała żadnego majątku i nie przysługiwały jej żadne prawa majątkowe. W dniu rozwiązania spółki posiadała ona jedynie pasywa. Nie można zatem zgodzić się z powódką, że umowa przedwstępną z dnia 30.11.2004 roku miała na celu zabezpieczyć zwrot wkładu wniesionego przez pozwaną do spółki (...). Pozwani zarzucili, że W. B. (1) prowadził z powódką rozmowy na temat zabezpieczenia wierzytelności z narzucaniem sposobu tego zabezpieczenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Z. M. (1) w 2004 roku miał problemu finansowe. Nie posiadał zatrudnienia i szukał pomocy wśród znajomych. Sytuacja rodzinna powódki i jej męża była bardzo trudna. Z. M. (1) miał wizję dotyczącą stworzenia nowej firmy, która zajęłaby się promowaniem rynku sprzedaży nieruchomości, poprzez wydawanie czasopisma pt: (...). Na prowadzenie tego biznesu nie posiadał jednak środków. Swoją koncepcję Z. M. (1) przedstawił swojemu dobremu znajomemu M. P. (1). M. P. (2) chciał pomóc Z. M. (1), sam jednak również nie posiadał środków na utworzenie nowej firmy. Skontaktował go zatem z W. B. (1). W. B. (1) będąc osobą dobrze sytuowaną postanowił poprzeć finansowo wizje Z. M. (1). Panowie Z. M. (1), M. P. (2) i W. B. (1) postanowili wspólnie prowadzić działalność według projektu Z. M. (1), formalnie jednak spółkę miały utworzyć ich żony tj. I. M., A. B. (1) i D. P.. Wkład finansowy w kwocie 82.700 zł miał pochodzić od W. B. (1). Z. M. (1) i M. P. (2) do spółki mieli wnieść jako wkład własną pracę, wartości intelektualne, know-how.

(dowód: zeznania świadka M. P. (2) k. 337/2 0:25:21, częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06, częściowo zeznania pozwanego W. B. k. 337/2 1:10:32, częściowo zeznania pozwanej A. B. k. 338 1:38:35)

W dniu 1.05.2004 roku spółkę cywilną (...) według ustaleń małżonków utworzyły D. P. i I. M.. Celem działalności tej spółki była działalność reklamowa poprzez wydawanie czasopisma dotyczącego obrotu nieruchomościami na terenie Polski. W związku z realizacją celu spółki, wspólnicy wnosili swoją pracę. Według par 13 umowy spółki wspólnik mógł wypowiedzieć swój udział na trzy miesiące na przód. Udziały w spółce były równe po 50%. W dniu 16.06.2004 roku pozwana A. B. (1) wstąpiła do spółki (...) s.c., wnosząc do niej kapitał obrotowy w wysokości 82.500 zł. Aneksem do tej umowy stwierdzono, że A. B. (1) przysługuje prawo wystąpienia z spółki cywilnej, a w przypadku zakończenia działalności spółki kapitał przez nią wniesiony podlega zwrotowi z majątku spółki w pierwszej kolejności. W dniu 16.06.2004 roku pozwana A. B. (1) dokonała przelewu kwoty 50.000 zł na rachunek spółki (...) s.c. jako części kapitału obrotowego. Z kwoty tej Z. M. (1) zakupił m.in. samochód firmowy na potrzeby prowadzenia tej spółki. Zamówił w drukarniach egzemplarze kuriera.

(dowód: umowa spółki cywilnej k. 101-102 i k. 181-182, aneks do umowy spółki k. 32 i k. 103 i k. 183, potwierdzenie przelewu k. 104 i k. 184, zeznania świadka M. P. (2) k. 337/2 0:25:21, częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06, częściowo zeznania pozwanego W. B. k. 337/2 1:10:32, częściowo zeznania pozwanej A. B. k. 338 1:38:35)

Jesienią 2004 roku okazało się, że spółka nie generuje żadnych dochodów, poosiada jedynie zobowiązania. Czasopismo przez nią wydawane nie cieszy się popularnością, nie ma rynku zbytu. W październiku 2004 roku inicjatorzy utworzenia spółki cywilnej (...) tj. W. B. (1), M. P. (2) i Z. M. (1) na zwołanym zebraniu, podjęli decyzję o zakończeniu jej działalności. Cały ograniczony majątek spółki przejął W. B. (1). W majątku tym nie było już zakupionego przez Z. M. (1) samochodu, który według jego oświadczeń został skradziony. Spółka posiadała zaległe zobowiązania m.in. w drukarniach. Część tych zobowiązań uregulował M. P. (2) a część W. B. (1). Formalnie część zobowiązań na rzecz (...) sp. z o.o. w K. uregulowała wspólniczka spółki (...) pokrywając: fakturę (...) z dnia 27.07.2004 roku na kwotę 3.100 zł, nr (...) z dnia 11.08.2004 na kwotę (...),80 i nr (...) z dnia 24.08.2004 roku na kwotę 6222 zł.

(dowód: oświadczenie z dnia 21.12.2005 roku k. 37, zeznania świadka M. P. (2) k. 337/2 0:25:21, częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06, częściowo zeznania pozwanego W. B. k. 337/2 1:10:32, częściowo zeznania pozwanej A. B. k. 338 1:38:35)

W związku z powyższymi ustaleniami formalnie pismem z dnia 28.10.2004 roku pozwana A. B. (1) wytapiała ze spółki (...) s.c. W dniu 2.11.2004 roku wspólniczki spółki (...) s.c. rozwiązały ją.

(dowód: oświadczanie z dnia 28.10.2004 roku k. 105 i k. 185, rozwiązanie umowy spółki k. 106 i k. 186)

Z. M. (1) mąż powódki, pertraktował z W. B. (1) o możliwości prowadzenia ustalonej działalności wydawniczej w okrojonym zakresie na terenie Ł., tak aby spłacić zobowiązania spółki (...). Do tego celu potrzebował jednak dodatkowych środków. Pozwany W. B. (1) wyraził aprobatę dla proponowanego przez Z. M. (1) rozwiązania i w dniu 1.12.2004 roku pożyczył mu kwotę 37.500 zł na okres do grudnia 2010 roku. Pozwany W. B. (1) w związku z niepowodzeniem działalności pierwszej spółki postanowił zabezpieczyć jednak się finansowo. Zgodził się na propozycję Z. M. (1), ale zażądał zabezpieczenia zainwestowanego kapitału. Wobec braku jakiegokolwiek majątku, powódka zgodziła się zabezpieczyć rozliczenie działalności spółki (...) i pożyczki udzielonej przez W. B. (1) swojemu mężowi, posiadaną przez siebie nieruchomością położoną w P.. Taki warunek postawił W. B. (1). Z uwagi na koleżeńskie kontakty pozwani wyznaczyli długi termin rozliczenia wskazując na grudzień 2010 roku. Powódka miała nadzieję, że w tym czasie uda się jej zgromadzić środki na spłatę.

(dowód: oświadczenie z dnia 1.12.2004 roku k. 36, zeznania świadka M. P. (2) k. 337/2 0:25:21, częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06)

W związku z w/w ustaleniami w dniu 30.12.2004 roku I. M. zwarła z pozwanym W. B. (1) umowę przedwstępną sprzedaży udziału 9/10 zabudowanej domem letniskowym nr (...) nieruchomości stanowiącej dz. (...)o pow. 4,1100 ha, poł. w P. obj. Kw. (...) za kwotę 67.000 zł. Nieruchomość ta stanowiła jej majątek odrębny. W. B. (1) oświadczył, że pieniądze na zakup nieruchomości pochodzą z majątku dorobkowego jego i żony A. B. (1). Powódka w akcie notarialnym potwierdziła odbiór kwoty 67.000 zł. Strony umowy ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 1.12.2010 roku. Wydanie nieruchomości w współposiadanie kupującego miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódce wg par 6 przysługiwało prawo odstąpienia od tej umowa do dnia 1.12.2010 roku poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego pod warunkiem zwrotu na rzecz kupującego kwoty 67.000 zł oraz pod warunkiem równoczesnego zapłacenia odstępnego w kwocie 16.000 zł.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 30.12.2004 roku k. 33-35)

Przy zawieraniu tej umowy przedwstępnej powódka I. M. udzieliła A. B. (1) i W. B. (1) notarialne pełnomocnictwo do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lub też warunkowej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność nieruchomości położonej w P. obj. KW (...) na warunkach określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 30.11.2004 roku. Powódka ustanowiła to pełnomocnictwo nieodwołalnym z uwagi na zawarcie w/w umowy przedwstępnej sprzedaży. Powódka w tym pełnomocnictwie wyraziła też zgodę na to, że pełnomocnicy mogą być drugą stroną opisanej czynności prawnej.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 30.11.2004 roku k. 107-108 i k. 187-188)

Pozwani A. i W. B. (1) posiadali środki na inwestycje prowadzone z powódką i jej mężem. W. B. (1) prowadzi od wielu lat działalność gospodarczą pod firmą (...) i jest wspólnikiem spółek: (...) sp. z o.o. i Rywal R. S. W. B. (1) sp.j. W 2001 roku pobrana przez pozwanego dywidenda ze spółki (...) wynosiła 78.200 zł, w 2002 roku wyniosła 96.050 zł, za 2003 wyniosła 204.000 zł, za 2004 wyniosła 163.296 zł. W 2000 roku dochód W. B. (1) wyniósł 89.916,69 zł, w 2001 roku dochód ten wyniósł 117.095,46 zł, za 2002 rok wyniósł 99.433 zł z prowadzeni spółki (...), W. B. (1). Za 2003 rok dochód pozwanego wyniósł 88.295,35 zł, a za 2004 roku z samej działalności s.j. R. pozwany osiągnął dochód 137.769,41 zł, w 2005 roku dochód pozwanego wyniósł 131.792,89 zł, a w 2006 roku 258.612,89 zł.

(dowód: lista wypłat dywidend k. 114-127 i k. 194-219, zeznania o wysokości osiągniętego dochodu k. 128-164 i k. 220-228)

W dniu 21.12.2005 roku przed notariuszem I. M. oraz W. B. (1) i A. B. (1) rozwiązali przedwstępną umowę sprzedaży udziału 9/10 nieruchomości stanowiącej dz. (...)o pow. 4,1100 ha, poł. w P. obj. Kw. (...) ze zwolnieniem się ze wszystkich zobowiązań wynikających z tej umowy i zrzeczeniem się wszelkich roszczeń jakie mogły z niej wyniknąć. W tej samej umowie powódka zobowiązała się sprzedać małżonkom A. i W. B. (1) do ich majątku wspólnego udział 9/10 w wyżej wymienionej nieruchomości za kwotę 123.800 zł. Powódka potwierdziła odbiór kwoty 123.800 zł, z czego odbiór kwoty 67.000 zł potwierdziła w umowie z dnia 30.12.2004 roku Rep A. (...) Strony umowy ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 1.12.2010 roku. Wydanie nieruchomości w współposiadanie kupujących miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódce wg par 8 przysługiwało prawo odstąpienia od tej umowy do dnia 1.12.2010 roku poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego pod warunkiem zwrotu na rzecz kupującego kwoty 123.800 zł oraz pod warunkiem równoczesnego zapłacenia odstępnego w kwocie 25.000 zł.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 21.12.2005 roku k. 38-42)

Umowa przedwstępna z dnia 30.11.2004 roku została rozwiązana w związku z pojawieniem się dalszych zobowiązań spółki (...), których rozliczenia domagali się pozwani. Zmianie uległa zatem wysokość wierzytelności pozwanych, którą ujęto w cenie sprzedaży nieruchomości.

( dowód: częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06)

Powódka I. M. udzieliła też w dniu 21.12.2005 roku w formie notarialnej pozwanym A. i W. B. (1) pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lub też warunkowej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność nieruchomości położonej w P. obj. KW (...) na warunkach określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 21.12.2005 roku. Powódka ustaoawiła to pełnomocnictwo nieodwołalnym z uwagi na zawarcie w/w umowy przedwstępnej sprzedaży. Powódka w tym pełnomocnictwie wyraziła też zgodę na to, że pełnomocnicy mogą być drugą stroną opisanej czynności prawnej.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 21.12.2005 roku k. 109-110 i k. 189-190)

Powódka ani jej mąż nie spłacili całego uznanego przez siebie zobowiązania pozwanym W. B. (1) i A. B. (1). Próbowali spłacać ratalnie uznany dług, lecz pozwani nie wyrażali zgody na częściowe spłaty, domagając się zapłaty całości. Z. M. był od 2004 roku do 2012 roku osobą bezrobotną, przebywającą na utrzymaniu powódki.

(dowód: częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06, częściowo zeznania pozwanego W. B. k. 337/2 1:10:32, częściowo zeznania pozwanej A. B. k. 338 1:38:35)

Wobec braku zapłaty w dniu 1.12.2010 roku, po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej W. B. (1), nie informując powódki a legitymując się udzielonym przez nią nieodwołalnym pełnomocnictwem, działający jako pełnomocnik w imieniu I. M. oraz w imieniu własnym oraz A. B. (1) zawarli umowę sprzedaży udziału 9/10 nieruchomości stanowiącej dz. (...) o pow. 4,1100 ha, poł. w P. obj. Kw. (...) za cenę w kwocie 123.800 zł w wykonaniu umowy z dnia 21.12.2005 roku. W. B. (1) jako pełnomocnik powódki oświadczył, że cała cena sprzedaży została już zapłacona.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 1.12.2010 roku k. 44-50)

W marcu 2011 roku powódka dowiedziała się o podpisaniu umowy przyrzeczonej przez pozwanych. Cały czas zależało jej na utrzymaniu własności nieruchomości w P., nie posiadała jednak wraz z mężem środków na spłatę pozwanych. Próbowała zaciągnąć kredyt, ale bank wymagał zabezpieczenia hipotecznego nieruchomości w P., na którą pozwani jako formalni współwłaściciele się nie godzili. Stosunki między stronami bardzo się wtedy pogorszyły. Powódka poprosiła pozwanych jeszcze o rok czasu na spłatę całego zobowiązania. Pozwani uwarunkowali to podpisaniem kolejnej umowy przedwstępnej sprzedaży 1/10 udziału w nieruchomości w P.. Powódka w związku z podjęciem przez siebie pracy zawodowej oraz aktywności zarobkowej Z. M. (1) liczyła na zgromadzanie środków na spłatę pozwanych w całości i odzyskanie pełnej własności tej nieruchomości, dlatego zgodziła się na podpisanie kolejnej umowy przedwstępnej.

W dniu 31.10.2012 roku I. M. zwarła z pozwanymi przedwstępną umowę sprzedaży udziału 1/10 zabudowanej domem letniskowym nr (...) nieruchomości stanowiącej dz. (...) o pow. 4,1100 ha, poł. w P. obj. Kw. (...) za kwotę 15.000 zł. Strony ustaliły termin umowy przyrzeczonej na 31.10.2013 rok. Powódka potwierdziła odbiór kwoty 15.000 zł. Powódce przysługiwało do dnia 20.10.2013 roku prawo odstąpienia od tej umowy w formie pisemnego oświadczenia wysłanego na adres kupujących. Strony ustaliły, że odstąpienie będzie skuteczne za zwrotem kwoty 15.000 zł wpłaconej na poczet ceny zakupu.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 31.10.2012 roku k. 51-56)

Jednoczenie w tym samym dniu powódka I. M. udzieliła w formie notarialnej pozwanym A. i W. B. (1) pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży 1/10 udziału nieruchomości położonej w P. obj. KW (...) na warunkach określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 31.10.2012 roku. Powódka ustanawiała to pełnomocnictwo nieodwołalnym. Powódka w tym pełnomocnictwie wyraziła też zgodę na to, że pełnomocnicy mogą być drugą stroną opisanej czynności prawnej.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 31.10.212 roku k. 111-113 i k. 191-193)

Mimo zawarcia w/w umów przedwstępnych powódka cały czas była w posiadaniu spornej nieruchomości. Czyniła na niej nakłady w postaci m.in. wymiany dachu w lipcu 2012 roku. Za wymianę dachu zapłacił J. M. przelewem bankowym na kwotę 10.083 zł. Wymieniła deskowanie domu letniskowego. Nasadzała kwiaty. Powódka ponosiła też bieżące koszty utrzymania tej nieruchomości.

(dowód: potwierdzenie przelewu k. 43, częściowo zeznania B. K. k. 337/2 0:5:39, częściowo zeznania G. P. k. 337/2 0:13:11, częściowo zeznania świadka L. B. k. 337/2 0:17:23)

Ostatecznie powódce nie udało się jednak zgromadzić środków finansowych na pełną spłatę pozwanych, a nie akceptowali oni spłat częściowych.

(dowód: częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06)

Po upływie wyznaczonego terminu do spłaty, umową z dnia 20.11.2013 roku W. B. (1) jako pełnomocnik I. M. sprzedał do majątku wspólnego sobie i A. B. (1) udział wynoszący 1/10 nieruchomości stanowiącej dz. (...) o pow. 4,1100 ha, poł. w P. obj. Kw. (...) za cenę w kwocie 15.000 zł. W akcie notarialnym znalazło się oświadczenie o zapłaceniu kwoty 15.000 zł przy zawarciu umowy przedwstępnej.

(dowód: kserokopia wypisu aktu notarialnego z dnia 31.10.2012 roku k. 57-63)

Pod koniec 2013 roku powódka wydała klucze do spornej nieruchomości pozwanym.

(dowód: częściowo zeznania świadka Z. M. (1) k. 326 0:19:40, częściowo zeznania powódki k. 337/2 0:38:06)

Obecnie jako właściciele dz. ewid(...)o pow. 4,1100 ha poł w P., powiecie (...) obj KW (...) są pozwani A. i W. B. (1).

(dowód: odpis Kw (...) k. 16-31)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dokumenty przedłożone przez strony.

Ustaleń faktycznych w zakresie okoliczności towarzyszących zawarciu spornych umów przedwstępnych sprzedaży udziałów oraz umów przyrzeczonych Sąd ustalił na podstawie osobowych źródeł dowodowych tj. zeznań stron i świadków wymienionych niżej. Dowodem z zeznań świadków nie objęto kwestii uiszczenia przez pozwanych ceny nabycia udziałów, którą powódka potwierdziła składając oświadczenia do aktu notarialnego. Zgodnie z art. 244 § 1 kpc dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Akt notarialny zgodny z prawem, stanowiący czynność notarialną (art. 79 ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy z 1991 r. - Prawo o notariacie) ma charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Wypis aktu notarialnego, podobnie jak oryginał, korzysta z domniemań prawnych, o jakich mowa w art. 244 § 1 k.p.c., a które mogą być wzruszone w trybie art. 252 k.p.c. Samo wyrażenie przypuszczenia, że dokument urzędowy może być niezgodny z prawdą, nie stanowi zaprzeczenia jego prawdziwości i nie podważa jego mocy dowodowej. Strona powinna bowiem udowodnić, że dokument ten nie pochodzi od organu, który go wystawił lub, że zawarte w nim oświadczenie jest niezgodne z prawdą- por. post SN z dnia 8.01.2003 II CKN 247/01. Dokument urzędowy, korzystający z mocy art. 244 k.p.c. z domniemania prawdziwości i zgodności z prawdą tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone, nie stanowi dowodu niepodważalnego. Określone w art. 244 kpc domniemanie może zostać wzruszone za pomocą wszelkich środków dowodowych, co wynika chociażby z art. 252 k.p.c. Art. 247 kpc wprowadza jednak ograniczenia dowodowe. Oświadczenie woli zawarte w akcie notarialnym, co do tego że przedmiotem zbycia była cała działka (opisana w akcie), a nie jej część, jak i oświadczenie dotyczące wysokości ceny i jej uiszczenia, jako składowe elementy treści dokonanej przez strony czynności prawnej - której ważność ustawa (art. 158 k.c.) uzależnia od zachowania formy aktu notarialnego - nie mogą być podważane w drodze prowadzenia dowodów z przesłuchania świadków czy stron, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 k.p.c.-por. wyr SN z dnia 19.22.2002 IV CKN 1464/00.

Zeznania świadków G. S., B. I., B. K., G. P., L. B. Sąd uznał za niewiarygodne na okoliczność stosunków umownych jakie łączyły strony. Świadkowie posiadali informacje dotyczące sprzedaży spornej nieruchomości tylko od tej strony postępowania z którą są zaprzyjaźnione. Sami nie brali udziału w pertraktacjach stron i ich wzajemnych ustaleniach. Informacje posiadali tyko ze słyszenia, które przed Sądem powtarzali. Nie były to zatem wiadomości obiektywne. Świadkowie nie znali szczegółów dotyczących rozliczeń między stronami. Zeznania świadków B. K., G. P., L. B. na okoliczność nakładów czynionych na spornej nieruchomości przez powódkę po 2004 roku Sąd uznał za wiarygodne. Świadkowie opisywali remonty spornej nieruchomości na podstawie własnych informacji. Ich zeznania w tym zakresie wzajemnie się uzupełniają.

Zeznania świadka M. P. (2) Sąd uznał za wiarygodne. Świadek jako mąż trzeciej wspólniczki spółki cywilnej (...), czynnie biorący udział przy jej tworzeniu i likwidacji wiarygodnie i bezstronnie opisał proces założenia tej spółki, cel wspólnej działalności, sposób wniesienia wkładu finansowego do spółki oraz przejęcie zobowiązań finansowych po likwidacji tej spółki przez państwo B. i siebie. Świadek wiarygodnie opisał też, kwestię zabezpieczenia się przez pozwanych odnośnie zobowiązań powódki związku z prowadzaniem spółki cywilnej.

Zeznania świadka Z. M. (1) oraz powódki I. M. Sąd uznał za wiarygodne częściowo. Wiarygodnością Sąd obdarzył zeznania świadka i powódki na okoliczność zawierania umowy spółki cywilnej przez powódkę, pozwaną i D. P.. Wiarygodnością Sąd obdarzył również zeznania świadka i powódki, iż sporna nieruchomość miała stanowić zabezpieczenia spłaty przez powódkę zobowiązań wynikających z rozliczenia spółki i pożyczki udzielonej przez pozwanego W. B. (1) jej mężowi Z. M. (1). Sąd nie podzielił zeznań świadka i powódki w zakresie zamiaru stron przy zawieraniu spornych umów przedwstępnych oraz fikcyjności tych umów. Zeznania powódki i świadka w tym zakresie pozostają nielogiczne. Powódka zawierając umowy przedwstępne posiadła zastrzeżone prawo odstąpienia od tych umów ze zwrotem pełnej ceny sprzedaży oraz zapłaty odstępnego. Podpisała także nieodwołalne pełnomocnictwo do sprzedaży sporej nieruchomości pozwanemu W. B. (1). W żaden racjonalny sposób powódka ani świadek nie potrafili uzasadnić w czym upatrywali fikcyjności umów przedwstępnych sprzedaży. Powódka potwierdziła, iż rozumiała zapisy umowy przedwstępnej oraz konsekwencje braku spłacenia zobowiązania w stosunku do pozwanych w terminie do grudnia 2010 roku tj. przeniesienie własności spornej nieruchomości na ich rzecz. Powódka ani świadek poza poprzestaniu na stwierdzeniu, że pozwani utwierdzali ich w przekonaniu „dogadania się” poza zapisami umownymi co do spłaty zobowiązania, nie wskazali żadnego rozsądnego ukrytego porozumienia stron w tym zakresie. Został im wyznaczony długi kilkuletni termin na spłatę zobowiązania pieniężnego, po upływie którego liczyli się z możliwością utraty własności spornej nieruchomości.

Zeznania pozwanych na okoliczność zapoznania stron, zawiązania spółki cywilnej Sąd uznał za wiarygodne. Niewiarygodne były zeznania pozwanych, iż umowy przedwstępne sprzedaży były oderwane od rozliczeń związanych z likwidacją spółki cywilnej, udzielonej pożyczki, zapłaty zobowiązań zlikwidowanej spółki w drukarni. W tym zakresie Sąd dał wiarę powódce oraz świadkowi Z. M. (1), które potwierdził niezależny od stron świadek M. P. (2), mąż trzeciej wspólniczki spółki cywilnej. O tym, że umowy przedwstępne związane były z wcześniejszymi rozliczeniami stron świadczy przede wszystkim zbieżność czasowa, duże trudności finansowe powódki i jej męża oraz sama forma zawartych umów przedwstępnych z możliwością odstąpienia powódki od nich za zwrotem ceny sprzedaży odstępnego. Sama możliwość weryfikacji przez US ceny sprzedaży, wcale nie musiała wiązać się z koniecznością zmiany umowy przedwstępnej. US w przypadku stwierdzania nieprawidłowości nalicza różnicę i zobowiązuje do jego zapłaty, bez potrzeby zmiany notarialnej ceny sprzedaży. Okoliczności opinii w relacjach koleżeńskich miały również poboczne znaczenie dla zawarcia umowy przedwstępnej w 2005 roku z rozwiązaniem wcześniej zawartej w grudniu 2004 roku. Sąd za niewiarygodne uznał też zeznania pozwanego W. B. (1), iż nie udzielał pożyczki Z. M. (1). Okoliczność ta wynika z oświadczania z k. 36, którego nie kwestionował pozwany.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powódka podważyła ważność umów przeniesienia własności: udziału 9/10 nieruchomości poł. w P. obj KW (...) z dnia 1.12.2010 roku i udziału 1/10 nieruchomości poł. w P. obj KW (...) z dnia 20.11.2013 roku z uwagi na pozorność umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży udziałów tych nieruchomości z dnia 30.12. (...), z dnia 21.12.2005 r i z dnia 31.10.2012 r. Przy czynnościach kauzalnych, a taką jest umowa przeniesienia własności nieruchomości zachodzi zależność pomiędzy istnieniem niewadliwej przyczyny prawnej a ważnością dokonanej czynności prawnej. Brak przyczyny prawnej lub jej wadliwość powoduje nieważność czynności prawnej. W świetle bowiem art. 156 kc jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Zatem samo podważanie ważności umowy przedwstępnej ma znaczenie dla istnienia umowy przyrzeczonej w tym przypadku przenoszącej własność. W myśl zasady kauzalności zobowiązanie do przeniesienia własności powinno istnieć w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność.

Stosownie do art. 83 kc „nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”. Oświadczenie woli złożone jest dla pozoru wtedy, gdy brak woli stron do wywołania jej skutków prawnych. Strony więc udają, że dokonują jakiejś czynności prawnej. Istnieje więc pomiędzy nimi tajne porozumienie o którym nie wiedzą osoby trzecie, że złożone oświadczenia woli będą bezskuteczne. Zwykła pozorność ma miejsce wtedy, gdy pod pozorowaną czynnością prawną poza tym nic się nie kryje. Natomiast z pozornością kwalifikowaną mamy do czynienia, gdy dana czynność ma na celu ukrycie innej - rzeczywistej i zamierzonej - czynności prawnej.

Pozorność oświadczenia woli potraktowana została przez ustawodawcę jako poważna wada tegoż oświadczenia, skutkująca uznaniem czynności prawnej za bezwzględnie nieważną. Jest to jednak wada szczególnego rodzaju, bo dotycząca oświadczenia złożonego świadomie i swobodnie dla pozoru drugiej stronie, która o takim charakterze oświadczenia wie i na to się zgadza. Wobec tego nieważność czynności prawnej z powodu pozorności oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta oraz w pełni się z tym zgadzała. Pozorność wyraża się więc w braku zamiaru wywołania skutków prawnych i jednoczesnym zamiarze stworzenia okoliczności mających na celu zmylenie osób trzecich.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że poczynione przez Sąd ustalenia faktyczne prowadzą do wniosku, iż zakwestionowane umowy przedwstępne powiązane kazualnie z umowami sprzedaży, których stwierdzenia nieważności domaga się powódka nie miały charakteru pozornego. Przeprowadzone w sprawie dowody w szczególności w postaci zeznań powódki i świadka Z. M. (1) oraz M. P. (3) jak też gruntowa analiza załączonych dokumentów wskazują na to, że umowy te nie były fikcyjne. Stanowiły wprawdzie jak wykazało postępowanie zabezpieczenie dla zapłaty innego zobowiązania obciążającego powódkę i jej męża. W żaden sposób nie można ich jednak uznać za pozorne. Powódka i jej mąż będąc w dużych trudnościach finansowych, nie mogąc spłacić pozwanym, uznanych przez siebie zobowiązań wynikających z likwidacji spółki cywilnej (...), zdecydowali się na zawarcie kwestionowanych umów przedwstępnych sprzedaży udziałów w nieruchomości poł. w P.. Właścicielką tej nieruchomości była powódka i to ona przystępowała do czynności prawnych przed notariuszem. Strony wspólnie ustaliły, że powódka zwróci pozwanym środki pieniężne wynikające z rozliczenia spółki cywilnej w terminie do grudnia 2010 roku. Zabezpieczeniem spłaty uznanego zobowiązania z rozliczenia spółki cywilnej była jednak nieruchomość własności powódki. Według zamiaru stron w przypadku nie spełnienia zobowiązania pieniężnego przez powódkę w terminie, własność udziału 9/10 miała przejść na pozwanych. Uzupełnieniem tych ustaleń stron była umowa przedwstępna sprzedaży 1/10 udziału w spornej nieruchomości z 2012 roku. Strony tego postępowania nie zawarły przy okazji umów przedwstępnych sprzedaży żadnej umowy fikcyjnej, która miała być ukrywana przed innymi odbiorcami. Umowy przedwstępne w intencji stron miały tworzyć stan swoistego zabezpieczenia prawidłowego wykonania zobowiązania przez powódkę wobec pozwanych jako wierzycieli i nie były sprzeczne z prawem. Zabezpieczenie jest udzielane po to, aby wierzyciel miał pewność zapłaty, zaspokojenia, jeżeli dłużnik nie spełni świadczenia. Taka funkcja zabezpieczenia jest jasna dla każdego uczestnika obrotu i nie nasuwała wątpliwości powódce. Umowa zabezpieczenia znalazła precyzyjne odzwierciedlenie w umowach przedwstępnych, gdzie przewidziano możliwości odstąpienia od tych umów przez powódkę z zapłatą ceny sprzedaży i odstępnego. Dodatkowym zabezpieczeniem wykonania przez powódkę zobowiązania polegającego na spłacie rozliczenia wynikającego z likwidacji spółki cywilnej, było udzielnie przez nią pozwanemu W. B. (1) nieodwołalnego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości. Przyjęty przez strony sposób zabezpieczenia przez zawarcie umów przedwstępnych przeniesienia prawa własności i porozumienie łączące datę zawarcia umowy przyrzeczonej z datą zwrotu zobowiązania pieniężnego wynikającego z rozliczenia spółki cywilnej wskazują, że strony w chwili ustanowienia zabezpieczenia zdecydowały ponadto o sposobie zaspokojenia pozwanych jako wierzycieli w związku z rozliczeniem zlikwidowanej spółki cywilnej przez przeniesienie na nich własności spornej nieruchomości, w przypadku braku spłaty. Według ugruntowanego orzecznictwa SN umowa przedwstępna może stanowić zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z innego stosunku prawnego łączącego strony. Ten inny stosunek prawny stanowi przyczynę prawną (causa) dla umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia ( por. wyrok SN z dnia 12.10.2011 r. II CSK 690/10, z dnia 14.01.2010 r. IV CSK 432/09).

Ponadto na pozorność muszą się składać oba elementy łącznie tj. wywołanie wobec osób trzecich rzeczywistego, prawdziwego przeświadczenia, że ich zamiarem jest wywołanie skutków prawnych, objętych treścią ich oświadczeń woli oraz akt konfidencji. Brak któregokolwiek z tych elementów, np. brak tego tajnego porozumienia albo ujawnienie na zewnątrz zamiaru wywołania skutków prawnych innych niż objęte treścią oświadczeń woli wyłącza zaistnienie pozorności. Oba akty - pozorna czynność prawna i akt konfidencji muszą być ze sobą intelektualnie i czasowo powiązane; jedno zdarzenie musi zawierać w sobie dokonanie czynności prawnej pozornej, jawnej dla osób trzecich i zawarcie aktu konfidencjonalnego. Nie można zatem przyjąć w tejże sprawie, że czynnością pozorną jest czynność prawna, którą strony zawarły w rzeczywistym zamiarze wywołania skutków prawnych umowy zabezpieczenia.

Skoro powódka nie wywiązała się z zobowiązania, które na siebie przyjęła zapłaty na rzecz pozwanych, określonej sumy pieniężnej w określonym terminie, co było w tej sprawie niesporne, zostało zrealizowane zabezpieczenie w postaci przejęcia przez pozwanych własności spornej nieruchomości. Ze skutków braku spełniania świadczenia pieniężnego powódka przy podpisywaniu spornych umów zdawała sobie doskonale sprawę. W okolicznościach niniejszej sprawy nie podnoszono czy wartość zabezpieczenia i następnie zaspokojenia, rażąco i trwale przekraczała wysokość chronionej w ten sposób wierzytelności, zagadnieniem tym zatem się nie zajmowano.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie nie zachodzi również nieważność kwestionowanych umów w oparciu o art. 58 § 1. k.c. Zwarcie spornych umów nie miało na celu obejście ustawy co sugerował pełn. powódki. Umowy przedwstępne mieściły się w granicach swobody kontraktowej (art. 353(1) k.c.). Strony wykorzystały charakterystyczne dla danego typu umowy instrumenty, dążąc do celu odmiennego od tego, dla którego dana umowa została ukształtowana. Nie prowadzi to jednak do obejścia przepisów prawa. Zabezpieczenie nie zmierza do obejścia przepisów regulujących formy zabezpieczenia rzeczowego. Zabezpieczenie, którego w formie umów przedwstępnych dokonały strony ma charakter osobisty (a nie rzeczowy), mimo że w wykonaniu uprawnienia wynikającego z umowy przedwstępnej możliwe byłoby uzyskanie własności nieruchomości przez uprawnionego (beneficjenta zabezpieczenia). Zobowiązany z takiej umowy (ustanawiający zabezpieczenie) odpowiada bowiem wobec uprawnionego osobiście, a nie tylko określonymi przedmiotami majątkowymi.

Stworzony przez strony umowy stan zabezpieczenia odnosił się do wierzytelności przysługującej pozwanym wobec powódki i jej męża. Strony umów przedwstępnych uzgodniły także mechanizm ewentualnego skorzystania przez pozwanych z przewidzianego dla niech zabezpieczenia. Możliwość takiego skorzystania aktualizowała się w razie niespełnienia wierzytelności objętej zabezpieczeniem. Obie te przesłanki ostatecznie wystąpiły i pozwani uzyskali definitywnie własność nieruchomości na podstawie przewidzianej w umowie przedwstępnej umowy przyrzeczonej. Strony zawarły zatem umowę przedwstępną, zachowując postanowienie art. 389 k.c., przy czym nadały jej również funkcję zabezpieczenia wierzytelność.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 kpc. Powódkę obciążono kosztami zastępstwa prawnego pozwanych wg norm przepisanych prawem.

SSO Monika Świerad

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE