UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 czerwca 2014r. złożonym przeciwko: H. S., D. S. (1) i D. S. (2) powodowie S. K. i M. K. wnieśli o ustalenie nieważności umowy sprzedaży - zawartej w dniu 31 maja 2011 r., pomiędzy pozwanymi: H. S., D. S. (1), a pozwanym D. S. (2), I. B. i A. S. (1) - nieruchomości rolnej, objętej księgą wieczystą nr (...) repertorium (...) w części obejmującej udział pozwanego D. S. (2) - tj. (...) nieruchomości, stanowiącej przedmiot zawartej między powodami a pozwanym D. S. (2) umowy dzierżawy. Powodowie wnieśli również o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż w dniu (...). zawarli z pozwanym D. S. (2) - przedłużoną do końca 2017r. - umowę dzierżawy (...) nieruchomości rolnej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) położoną w (...)w gminie D., dla której Sąd Rejonowy w Ś. (...)prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). W związku z powyższym powodowie podnieśli, że zgodnie z art. 3 ust. l ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003r., nr 64, poz. 592) powodom przysługiwało prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości, skorzystanie z którego nie zostało im umożliwione, w związku z czym umowa sprzedaży w części obejmującej udział pozwanego D. S. (2) - (...)nieruchomości, stanowiącej przedmiot zawartej pomiędzy powodami a pozwanym D. S. (2) w dniu (...). umowy dzierżawy, winna zostać uznana za nieważną.

W odpowiedzi na pozew pozwani S. K. i M. K. wnieśli o jego oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania.

Pozwani wskazali, iż powództwo zasługuje na oddalenie w całości z uwagi na okoliczność nieprawidłowego i sprzecznego z przepisami prawa - a także z treścią umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 31 maja 2011 r.(...)- sformułowania żądania pozwu, nieprzysługiwania powodom prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. l ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, niewykazania przez powodów spełnienia przesłanek określonych w /w ustawie, przedawnienia roszczenia dochodzonego pozwem.

Strony podtrzymały swoje stanowiska w toku dalszego postępowania

Wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2015 r. Sąd Okręgowy w B.:

1. oddalił powództwo;

2. zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych: H. S. i D. S. (1) kwotę 3.617 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podjęte rozstrzygnięcie uzasadnił w następujący sposób:

(...)powodowie zawarli z pozwanym D. S. (2) umowę dzierżawy (...) nieruchomości rolnej, stanowiącej działkę numer (...) położonej w (...), gmina D., objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ś. księgą wieczystą numer (...). Całkowita powierzchnia nieruchomości wynosiła 06.10.24 ha.

Przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność w udziałach po (...) pozwanego D. S. (2), I. B. oraz A. S. (1). Umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej na czas oznaczony 5 lat, a następnie: w dniu 27 sierpnia 2008 r. przedłużona do 2012 r., w dniu 31 sierpnia 2009 r. przedłużono do 2013 r. oraz w dniu 15 stycznia 2011 r. przedłużona została do końca 2017 r.

W dniu 31 maja 2011 r. pozwani H. S. i D. S. (1) zawarli z pozwanym D. S. (2), I. B. i A. S. (1) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej objętej księgą wieczystą nr (...) umowie zawarto oświadczenie, że nieruchomość ta nie została wydzierżawiona.

Powodowie wspólnie prowadzą działalność rolniczą, zajmują się produkcją roślinną, posiadają wykształcenie rolnicze.

Dowody zebrane w sprawie były podstawą ustalenia powyższego stanu faktycznego, ponieważ nie zawierają sprzeczności, wzajemnie się uzupełniają, tworzą spójną logiczną całość, ich wiarygodność nie została zakwestionowana przez strony postępowania.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W ocenie strony powodowej jedyną okolicznością przemawiającą za nieważnością umowy „w części obejmującej udział pozwanego D. S. (2)- (...) nieruchomości” jest okoliczności przysługiwania powodom prawa pierwokupu dzierżawionej nieruchomości, z którego skorzystanie zostało im uniemożliwione.

Zdaniem Sądu a quo powodom nie przysługiwało prawo pierwokupu w odniesieniu do „części obejmującej udział pozwanego D. S. (2) tj. w (...) nieruchomości". Stosownie do jednoznacznej treści art. 3 ust. l ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803) - przedmiotem prawa pierwokupu nie może być udział we współwłasności nieruchomości rolnej. Umowa dzierżawy jaką powodowie zawarli z pozwanym D. S. (2) dotyczyła jedynie części nieruchomości rolnej, określonej jako działka nr (...). Pozwany D. S. (2) był współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości i miał udział (...) w prawie własności w/w nieruchomości. Natomiast umowa dzierżawy dotyczyła konkretnie wydzielonej fizycznie części nieruchomości tj. działki nr (...). Powstaje wiec wątpliwość, czy w ogóle pozwany D. S. (2) miał prawo - bez zgody pozostałych współwłaścicieli - zawrzeć skutecznie umowę dzierżawy, co do fizycznie wydzielonej części nieruchomości, która przecież nie jest częścią tożsamą z udziałem (...) w prawie własności i brak jest jakichkolwiek dowodów na istnienie umowy czy też orzeczenia Sadu, dotyczącego fizycznego podziału quoad usum. Ponieważ przedmiotem prawa pierwokupu nie może być udział we współwłasności nieruchomości rolnej, to nie sposób uznać, by powodom przysługiwało prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości.

Zaznaczyć bowiem należy – dodał Sąd meriti - iż żądanie strony powodowej sprowadzało się do ustalenia nieważności umowy w części obejmującej udział pozwanego D. S. (2). Udział pozwanego D. S. (2) nie stanowi jednak przecież fizycznie wydzielonej części (...) nieruchomości, a nadto przedmiotem umowy, której ustalenia nieważności domagała się strona powodowa była sprzedaż nieruchomości jako całości. Na podstawie zawartej umowy nie doszło do sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości. Zgodzić należy się z pozwaną, iż sformułowane przez stronę powodową żądanie odbiega od treści umowy, której przedmiotem nie były udziały współwłaścicieli.

Mając powyższe okoliczności na względzie, Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie 1 wyroku a contrario na podstawie przepisu art. 3 ust. l w/w ustawy.

O kosztach postępowania Sąd a quo orzekł jak w punkcie 2 wyroku na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. w zw. z 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 461).

Powyższe orzeczenie w całości zaskarżyli apelacją powodowie i zarzucając:

1. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, poprzez uznanie, że w niniejszej sprawie współwłaściciele nieruchomości nie dokonali podziału quoad usum,

2. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji ustalenie treści umowy dzierżawy z dnia 5 kwietnia 2005 r. w oparciu wyłącznie o jej dosłowne brzmienie, bez uwzględnienia, że w umowach badać należy raczej zgodny zamiar stron i cel umowy, niż opierać się na jej dosłownym brzemieniu, przez co w następstwie sąd uznał, iż przedmiotem dzierżawy miała być wydzielona część nieruchomości, a nie udział (...) w prawie własności nieruchomości,

3. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na błędnej wykładni treści umowy sprzedaży z dnia 31 maja 2011 r. i przyjęciu, iż w ramach tej umowy każdy ze współwłaścicieli sprzedał całą nieruchomości, skoro w ramach tej umowy każdy ze współwłaścicieli mógł zbyć tylko należący do niego udział (...) w prawie własności nieruchomości, a pozwani D. i H. S. nabyli całą nieruchomość w wyniku zbycia im wszystkich udziałów w prawie własności nieruchomości,

4. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, iż przedmiotem prawa pierwokupu nie może być udział w prawie własności nieruchomości;

wnieśli o:

1) ustalenie nieważności zawartej w dniu 31 maja 2011 r., przed Notariuszem A. S. (2), ul. (...), (...)-(...) G., pomiędzy pozwanymi H. S. i D. S. (1) a pozwanym D. S. (2), Panią I. B. i Panem A. S. (1), umowy sprzedaży nieruchomości rolnej objętej księgą wieczystą nr (...), repertorium A numer (...), w części obejmującej udział pozwanego D. S. (2), tj. (...) w prawie własności nieruchomości, stanowiący przedmiot zawartej pomiędzy powodami a pozwanym D. S. (2) w dniu 5 kwietnia 2005 r. umowy dzierżawy,

2) zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych;

3) zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych, ewentualnie o:

4) uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w B..

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja powodów okazała się uzasadniona.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (w wersji: Dz. U. z 2003 r., Nr 64, poz. 592 ze zm. – dalej: „ustawa”), w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Niewątpliwie powyższa norma prawna statuuje przypadek ustawowego prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 596 k.c. jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Przepisy regulujące prawo pierwokupu mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących i nie mogą być modyfikowane przez strony. W orzecznictwie wskazuje się, że mają one – jako regulujące prawo pierwokupu w sposób ogólny – zastosowanie do wszystkich przypadków pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie, w tym także np. do ustawowego prawa pierwokupu uregulowanego w art. 109 u.g.n. (postanowienie SN z dnia 10 listopada 2010 r., II CSK 198/10, LEX nr 737258 i II CSK 197/10, LEX nr 737257; a także red. Krzysztof Pietrzykowski, Kodeks cywilny, komentarz, Warszawa 2015, teza III.1 do art. 596).

W świetle powyższego nie powinno być wątpliwości, że przepisy art. 596-602 k.c. mają również bezpośrednie zastosowanie do prawa pierwokupu wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy, o ile oczywiście przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stanowią inaczej.

Art. 3 ust. 1 ustawy nawiązuje do „sprzedaży nieruchomości rolnej”. Zawęża zatem ogólny przedmiot prawa pierwokupu wskazany w art. 596 k.c., który stanowi o „rzeczy”. W literaturze przyjmuje się wobec tego, że przedmiotem prawa pierwokupu jest rzecz. Z tym, że w odniesieniu do nieruchomości prawo pierwokupu może zostać ustanowione na określonej jej części (fizycznej albo idealnej), jednakże jeśli odnosi się do całości nieruchomości, to nie może zostać wykonane jedynie w części (wyrok SN z 19 września 2002 r., II CKN 329/2001, LexisNexis nr 360548, OSNC 2003, nr 12, poz. 165) – por. Trzaskowski Roman, Żuławska Czesława (w:), Kodeks cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania, LexisNexis 2013, teza 6 do art. 596; red. Edward Gniewek, Piotr Machnikowski, Kodeks cywilny, komentarz, Warszawa 2016, teza II.1 do art. 596).

Art. 3 ust. 1 ustawy – jak już wskazano – wymienia nieruchomość rolną. Wskazano również, że w odniesieniu do nieruchomości prawo pierwokupu może zostać ustanowione na określonej jej części (fizycznej albo idealnej). Nie powinno być zatem wątpliwości, że skoro przepis szczególny nie stanowi inaczej, to pod pojęciem nieruchomości rolnej w art. 3 ust. 1 ustawy, należy również rozumieć jej część fizyczną bądź jej część idealną, czyli udział w prawie własności do tej nieruchomości. Na gruncie art. 3 ust. 1 ustawy wyrażono w nauce pogląd, że jeżeli na tej samej nieruchomości rolnej, ale na różnych jej częściach, dzierżawa wykonywana jest przez więcej niż jednego dzierżawcę, to w przypadku jej sprzedaży należy o tym powiadomić wszystkich dzierżawców, których umowa dzierżawy trwa przynajmniej 3 lata. Każdy z dzierżawców, w razie gdy spełnia wskazane w ustawie wymagania, ma wówczas prawo pierwokupu dzierżawionej przez siebie części nieruchomości (por. Górecki Jacek, Nowe ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, PIP 2003.10.5).

Wobec powyższego w ocenie Sądu Apelacyjnego nie powinno być spornym, że ustawowe prawo pierwokupu, o którym stanowi art. 3 ust. 1 ustawy, może obejmować całą nieruchomość rolną, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności tej nieruchomości. Oczywiście – jak już wskazano – jeżeli prawo pierwokupu odnosi się do całości nieruchomości, to nie może zostać wykonane jedynie w części. Z tym, że w niniejszej sprawie przypadek taki nie zachodził.

Pośrednim potwierdzeniem powyższego stanowiska jest treść art. 4a ustawy, wprowadzonego z dniem 3 grudnia 2011 r., który stanowi, że przepisy art. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przy przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego, z tym że prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 3 ust. 1, przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego. W tym przypadku, a więc gdy chodzi gospodarstwo rolne, ustawodawca jednoznacznie wskazał, że prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego. W odniesieniu do nieruchomości rolnych brak takiego zastrzeżenia.

Powyższa okoliczność, tj. aprioryczne, błędne założenie przez Sąd pierwszej instancji, że art. 3 ust. 1 ustawy wymaga aby prawo pierwokupu obejmowało całą nieruchomość rolną, sprawiło, że nie została rozpoznana istota sprawy, co z kolei stanowiło podstawę do uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Zakładając zatem, że art. 3 ust. 1 ustawy odnosi się do prawa pierwokupu obejmującego także część fizyczną nieruchomości rolnej, jak również udział w prawie jej własności, należało dokonać oceny przedmiotu umowy dzierżawy zawartej w dniu 5 kwietnia 2005 r. (k. 9 akt), zmienianej kolejnymi aneksami.

Z treści umowy wynika, że przedmiotem dzierżawy była działka o pow. 2,00 ha (k. 9 akt). Z kolei z umowy sprzedaży z dnia 31 maja 2011 r., idąc za wpisem w księdze wieczystej nr (...) wynika, że powierzchnia całej nieruchomości, której współwłaścicielem w (...) części był D. S. (2), wynosi 06.10.24 ha (k. 18 akt). W rezultacie bliższa jest koncepcja, że D. S. (2) wydzierżawił powodowi w 2005 r. fizyczną część przedmiotowej nieruchomości rolnej, która to część nie pokrywała w pełni przysługującego mu udziału.

Z punktu widzenia podziału quoad usum, który z pewnością miał miejsce, pozwany D. S. (2) miał prawo zawrzeć przedmiotową umowę dzierżawy. Jednakże z punktu widzenia prawa własności do przedmiotowej nieruchomości rolnej, wydzierżawiona działka o pow. (...) w dalszym ciągu była przedmiotem współwłasności D. S. (2), I. B. i A. S. (1) w (...) części każdego z nich.

W konsekwencji, skoro wydzierżawiona działka byłaby objęta prawem pierwokupu powodów, to chcąc wystąpić z powództwem o ustalenie nieważności umowy (art. 599 § 2 k.c.), winni oni pozwać wszystkich uczestników umowy sprzedaży z dnia 31 maja 2011 r., gdyż wydzierżawiona fizycznie część przedmiotowej nieruchomości rolnej pozostawała we współwłasności D. S. (2), I. B. i A. S. (1) w częściach równych.

W powyższej sytuacji zachodzi współuczestnictwo konieczne (art. 72 § 2 k.p.c.). W tym stanie rzeczy, zgodnie z art. 195 § 1 k.p.c. jeżeli okaże się, że nie występują w charakterze powodów lub pozwanych wszystkie osoby, których łączny udział w sprawie jest konieczny, sąd wezwie stronę powodową, aby oznaczyła w wyznaczonym terminie osoby niebiorące udziału w taki sposób, by ich wezwanie lub zawiadomienie było możliwe, a w razie potrzeby, aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kuratora.

Następnie w myśl § 2 cyt. przepisu, Sąd wezwie osoby niezapozwane do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. Osoby, których udział w sprawie w charakterze powodów jest konieczny, sąd zawiadomi o toczącym się procesie. Osoby te mogą w ciągu dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia przystąpić do sprawy w charakterze powodów.

Z powyższego wynika, że dopozwanie osób niezapozwanych, poprzedzone musi być pewnymi czynnościami Sądu orzekającego, o czym wprost stanowi art. 195 § 1 k.p.c. Nie powinno być z kolei wątpliwości, że zmiany podmiotowe w postępowaniu apelacyjnym są niedopuszczalne (art. 391 § 1 zd. 2 k.p.c.).

Powstała sytuacja była już przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego. Uznał on bowiem, że przekształcenie podmiotowe określone w art. 195 § 1 k.p.c., sąd powinien zainicjować z urzędu, a niesprostanie temu obowiązkowi, sąd odwoławczy bierze pod uwagę z urzędu w ramach badania naruszenia norm prawa materialnego. Skoro brak zbadania przez sąd merytorycznych zarzutów strony, uzasadnia wniosek o nierozpoznaniu istoty sprawy, to tym bardziej zachodzi taka sytuacja, gdy sąd zaniecha dokonania analizy merytorycznego aspektu dochodzonego roszczenia pod kątem przepisów, które jest zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu (szerzej postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2015 r., II CZ 103/14, niepublikowane).

W rezultacie również z powyższej przyczyny zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu a sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy ponownie rozpoznając sprawę powinien w pierwszej kolejności doprowadzić do tego, aby w sprawie brały udział wszystkie niezbędne osoby. Następnie powinien sprawdzić czy zostały wypełnione przesłanki wynikające z art. 3 ust. 1 ustawy w stosunku do obu powodów. Z kolei winien ponownie rozważyć co konkretnie było przedmiotem umowy dzierżawy. Dochodząc do wniosku, że była to fizyczna część przedmiotowej nieruchomości rolnej – na tym etapie jest to bliższa prawdzie koncepcja, choć nie są wykluczone inne rozwiązania – należy tę działkę jednoznacznie geodezyjnie wydzielić. Ostatnią czynnością winna być ocena zasadności żądania powodów z punktu widzenia przysługującego im prawa pierwokupu, oczywiście, jeżeli Sąd a quo uzna uprzednio, że zostały spełnione przesłanki z art. 3 ust. 1 ustawy.

Mając powyższe na względzie Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego rozstrzygnięto na podstawie art. 108 § 2 k.p.c.

WYROK

UZASADNIENIE