Sygn. akt I C 1271/14
Dnia 21 kwietnia 2016 r.
Sąd Rejonowy w Gryficach I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Krystyna Murawka
Protokolant: st. sekr. sądowy Anna Łuszczak
po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2016 r. w Gryficach
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.
przeciwko M. M.
o zapłatę
I. zasądza od pozwanego na rzecz powoda 3.104,89 zł (trzy tysiące sto cztery złote
i osiemdziesiąt dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami liczonymi od niżej wskazanych kwot i terminów:
- 66,77 zł od dnia 11.11.2012r.,
- 66,77 zł od dnia 11.12.2012r.,
- 66,77 zł od dnia 11.01.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.02.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.03.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.04.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.05.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.06.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.07.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.08.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.09.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.10.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.11.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.12.2013r.,
- 66,77 zł od dnia 11.01.2014r.,
- 66,77 zł od dnia 11.02.2014r.,
- 66,77 zł od dnia 11.03.2014r.,
- 73,45 zł od dnia 11.04.2014r.,
- 73,45 zł od dnia 11.05.2014r.,
- 100,16 zł od dnia 11.11.2012r.,
- 100,16 zł od dnia 11.12.2012r.,
- 100,16 zł od dnia 11.01.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.02.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.03.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.04.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.05.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.06.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.07.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.08.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.09.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.10.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.11.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.12.2013r.,
- 100,16 zł od dnia 11.01.2014r.,
- 100,16 zł od dnia 11.02.2014r.,
- 100,16 zł od dnia 11.03.2014r.,
- 60,09 zł od dnia 11.04.2014r.,
- 60,09 zł od dnia 11.05.2014r.,
II. w pozostałym zakresie postępowanie umarza;
III. zasądza od pozwanego na rzecz powoda 782 zł (siedemset osiemdziesiąt dwa złote) tytułem kosztów procesu;
SSR Krystyna Murawka.
Sygn. akt I C 1271/14
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) w G. wniosła o zasadzenie od pozwanego M. M. 3.288,75 zł. z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot wskazanych w pozwie tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym kosztów eksploatacji oraz zaliczek na fundusz remontowy, należnych za okres od nabycia przez pozwanego odrębnej własności lokalu użytkowego nr (...) położonego w G.. W uzasadnieniu powódka wskazywała, że pozwany jest właścicielem wymienionego lokalu, który nabył 10. 10.2012 r., lecz nie uiszcza należnych opłat związanych z kosztami zarządu.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa podnosząc, że nie korzysta z części wspólnych nieruchomości albowiem do jego lokalu prowadzi odrębne wejście, niezależne od klatki schodowej użytkowanej przez innych współwłaścicieli. Ponadto pozwany powoływał się na okoliczność, iż do grudnia 2013 r. nie otrzymał żadnych monitów, ani informacji o wysokości należnych kosztów. Nie podpisał też umowy o zarządzanie nieruchomością, a w lokalu, którego jest właścicielem, brak jakichkolwiek wspólnych mediów, w tym również ogrzewania.
W toku procesu powódka ograniczyła żądanie domagając się ostatecznie zasądzenia od pozwanego 3.104,89 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od wskazanych kwot i terminów, z czego 1281,99 zł. tytułem eksploatacji i 1822,90 zł. tytułem należności na rzecz funduszu remontowego.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
M. M. w dniu 10.10.2012 r. nabył w drodze licytacji, odrębną własność lokalu użytkowego nr (...) o pow. 66,77 m 2 , położonego w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gryficach prowadzi księgę wieczystą nr (...) wraz z udziałem do 497/10.000 w częściach wspólnych budynku i działce gruntu objętych księgą wieczystą nr KW (...). W §3 umowy pozwany potwierdził, że zarówno stan prawny nieruchomości, jak i stan faktyczny jest stronie znany.
Bezsporne odpis aktu notarialnego z dnia 10.10..2012 r. k. 17-25
Pozwany odmówił podpisania projektu umowy z dnia 24.10.2012 r. o zarządzanie przez (...) spółkę z o.o. w G. umowy o zarządzanie nieruchomością. Pismem z dnia 18.12.2013 r. powódka skierowała do pozwanego informację o istniejącej zaległości w opłatach z tytułu kosztów zarządu oraz zaliczek na fundusz remontowy,
w łącznej kwocie 2.503,95 zł. W odpowiedzi, pismem z dnia 23 maja 2014 r., pozwany wyjaśniał, że lokal wymaga nakładów dlatego jest skłonny uczestniczyć w kosztach funduszu remontowego, lecz odmawia udziału w kosztach zarządu i dostawy mediów, proponując jednocześnie odbycie spotkania w celu omówienia szczegółów dotyczących zakresu partycypowania przez strony w pracach remontowych.
Dowód : odpis pisma z dnia 18.12.2013 r. k. 26-27
- kopia pisma pozwanego z dnia 23.05.2014 r. k. 41-42
Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położnej w G. przy ul. (...) w dniu 19.03. 2012 r. podjęła uchwałę dotyczącą wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w wysokości :
- 1 zł. za 1m 2 tytułem kosztów zarządu
- 1,50 zł. za 1 m 2 na fundusz remontowy
Stawki te zostały utrzymane również w roku następnym, na skutek podjęcia uchwały nr 4/2013 z dnia 28.03. 2013 r., a zmienione uchwałą z dnia 11.03. 2014 r. nr 4/2014 r. na następujące;
- 1,10 zł. za m 2 tytułem kosztów zarządu
- 0,90 zł. za 1 m 2 na fundusz remontowy
Dowód : odpis uchwały nr 4/2012 z dnia 19.03.2012 r. k. 78
odpis uchwały nr 4/2013 z dnia 28.03.2013 r. k. 79
odpis uchwały nr 4/2014 z dnia 11.03.2014 r. k. 80
Pozwany nie uregulował należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od 10.11.2012 do dnia 14. 05.2014 r. w wysokości dochodzonej pozwem.
Bezsporne ( fakt przyznany przez pozwanego M. M. oraz zestawienie zaległości i przedpłat za okres od 01.11.2012 r. – 29.02.2016 r k. 81-84. wydruk z kartoteki lokalu k. 85-96)
Sąd zważył, co następuje.
Żądanie powódki okazało się uzasadnione.
W sprawie bezspornym był fakt, iż pozwany jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) o pow. 66,77 m 2 położonego w G. przy ul. (...) od 10 .10.2012 r., a z własnością lokalu związany jest udział w częściach wspólnych gruntu oraz budynku. Pozwany nie przeczył również, że w okresie objętym żądaniem pozwu ( od 10.11.2012 r. do 14.05.2014 r.) nie uiszczał opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym na fundusz remontowy.
Prawa i obowiązki właścicieli wyodrębnionych lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. z dnia 30 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ), która w art. 13 stanowi, że właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z kolei nieruchomość wspólna, w świetle ust. 2 art. 3 w/w ustawy to: grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast w art. 14 ustawodawca wskazał, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
-opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Z kolei art. 15 analizowanej ustawy przewiduje, że na koszty zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Skoro przepisy przywołanej ustawy nakładają na każdego właściciela wyodrębnionego lokalu wchodzącego w skład nieruchomości, obowiązek partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną przez wnoszenie zaliczek na ich pokrycie i to w terminie wskazanym ustawą, to bezsporna okoliczność, iż pozwany jest właścicielem wyodrębnionego lokalu wchodzącego w skład nieruchomości, w której posiada udział określony umową sprzedaży, determinuje obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, niezależnie od okoliczności faktycznego korzystania, czy braku potrzeby korzystania, z niektórych części wspólnych, takich jak klatka schodowa, ogrzewanie, czy media. Przy czym, z uwagi na brak odmiennej regulacji podjętej przez Wspólnotę w drodze uchwały, co do ewentualnie innych stawek zaliczek na koszty zarządu wydatkowanych przez pozwanego
( co mogłoby być uzasadnionym choćby z uwagi na charakter lokalu, czy jego wyposażenie- czego przepisy nie wykluczają), w ustalonym stanie faktycznym, należało stosować przyjęte i obowiązujące wszystkich członków Wspólnoty.
Z uwagi na fakt, iż pozwany wnosił o oddalenie powództwa, na powódce spoczywał obowiązek wykazania wysokości i sposobu kalkulacji dochodzonych należności. W świetle przedłożonych odpisów uchwał podejmowanych rokrocznie przez Wspólnotę odnośnie obowiązujących stawek zaliczek wnoszonych na koszty zarządu, w tym fundusz remontowy, który odniesiono do powierzchni każdego lokalu, należało uznać, iż również wysokość dochodzonego roszczenia została przez powódkę wykazana.
Precyzyjne prześledzenie należności obciążających pozwanego uzasadniało ocenę dopuszczalności i zasadności oświadczenia o ograniczeniu żądania, a akceptacja pozwanego, w tym zakresie, skutkowała wydaniem postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania co do kwoty 183,86 zł. Zgodnie bowiem z art. 355 §1 kpc Sąd umorzy postępowanie, jeżeli wydanie wyroku stało się zbędne bądź niedopuszczalne. Dlatego ograniczenie żądania, w świetle powołanego przepisu, skutkowały rozstrzygnięciem jak w punkcie drugim wyroku.
W pozostałym zakresie, powyższe rozważania, oparte o przedstawione dowody, w związku z treścią przepisów przywołanych na wstępie, uzasadniały uwzględnienie żądania powódki, czemu Sąd dał wyraz z punkcie pierwszym wyroku.
Z uwagi na podstawę żądania i bezsporną okoliczność statusu strony pozwanej jako właściciela wyodrębnionego lokalu oraz współwłaściciela nieruchomości wspólnej, treści ewentualnych negocjacji pozwanego ze zbywcą, funkcjonalność lokalu, w kontekście bezspornie obowiązujących wszystkich współwłaścicieli, jednolitych stawek zaliczek na koszty zarządu, przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka T. W. na wskazane przez powódkę okoliczności było zbędnym. Teza dowodowa nakreślona przez powódkę nie dotyczyła faktów spornych. Wobec niekwestionowania przez pozwanego swego statusu, istotną i sporną okolicznością pozostawały bowiem stawki zaliczek. Z tych względów, Sąd oddalił wniosek powódki o przeprowadzenie dowodu z zeznań w/w świadka.
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zapadło na podstawie art. 98 kpc , który przewiduje, iż strona przegrywająca proces ma obowiązek zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Na koszty te składają się opłata od pozwu w wysokości 165 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powódki w stawce minimalnej określonej § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) tj. z dnia 25 lutego 2013 r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 490) wraz z opłatą kancelaryjną w wysokości 17 zł.
SSR Krystyna Murawka