UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2011 r. powód J. K. wniósł pozew przeciwko spółce (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. o uznanie za niedozwolone postanowienia wzorca umowy stosowanego przez pozwanego o następującej treści: „Strona kupująca oświadcza, że (…) nie będzie zaskarżała, składała zażaleń i odwoływała się od decyzji wydanych w toku w/w procesu inwestycyjnego, a także nie będzie podejmować żadnych czynności, które utrudniałyby prowadzenie w/w procesu inwestycyjnego, a także zobowiązuje się w dniu zawarcia odpowiedniej Umowy Przyrzeczonej udzielić pełnomocnictwa każdoczesnemu Zarządcy przyszłej Wspólnoty Mieszkańców do reprezentowania jej we wszelkich sprawach związanych z procesem budowlanym na wyżej wymienionych działkach realizowanym przez stronę sprzedającą lub osobę przez nią wskazaną (w szczególności w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę), przy czym pełnomocnik uprawniony będzie do udzielania dalszych pełnomocnictw” oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Powód wskazał, że pozwany jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie budownictwa, który w zakresie swojej działalności posługuje się wzorcem umowy pt. „Umowa przedwstępna sprzedaży”. Zawarte we wzorcu postanowienie umowne, którego uznania za niedozwolone domaga się powód, jest w jego opinii sprzeczne z dobrymi obyczajami, w sposób rażący narusza interesy konsumentów, a także stanowi przejaw wykorzystywania uprzywilejowanej pozycji przedsiębiorcy. Powód wskazał, że nałożenie na konsumenta obowiązku udzielenia pełnomocnictwa każdoczesnemu zarządcy do reprezentowania konsumenta w postępowaniach związanych z procesem budowlanym ogranicza prawa konsumenta do wyboru swego pełnomocnika, podczas gdy stosunek pełnomocnictwa powinien być oparty na zaufaniu. Również narzucanie oświadczenia konsumentom, że zrezygnują oni ze składania odwołań, zażaleń czy wdrażania innych środków zaskarżenia jest w ocenie powoda przejawem nadużywania przewagi kontraktowej pozwanego.

W odpowiedzi na pozew z dnia 9 marca 2011 r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych oraz połączenie spraw do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Pozwany zarzucił, że powód nie działa w rzeczywistości w interesie własnym lub ogółu konsumentów, lecz jedynie w celu uzyskania korzyści majątkowej dla siebie lub swojego pełnomocnika, przez co dopuszcza się nadużycia prawa podmiotowego. Podniósł, że powód nie miał zamiaru negocjowania umowy, a następnie nabycia lokalu, lecz był on od początku zorientowany na zaskarżenie projektu umowy. Pozwany zarzucił również, że przesłany powodowi projekt miał być podstawą do uzgodnienia ostatecznej treści umowy, a nie wzorem narzucanym przez spółkę jej klientom. Wskazał również, że podobne postanowienie było przedmiotem postępowania przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który to sąd nie dopatrzył się abuzywnego charakteru przedmiotowej klauzuli. Na koniec podniósł, że proponowane postanowienie związane jest z koniecznością zapewnienia realizacji dalszych etapów inwestycji, a także że nie wyłącza możliwości odwołania pełnomocnictwa bądź wyznaczenia innego dodatkowego pełnomocnika.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny.

Pozwany prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się sprzedażą lokali mieszkalnych. W działalności tej posługuje się wzorcem umowy o nazwie „Umowa przedwstępna sprzedaży” (wzorzec umowy – k.6-15). W punkcie XI.3 lit. c wzorca znajduje się postanowienie o treści: „Strona kupująca oświadcza, że (…) nie będzie zaskarżała, składała zażaleń i odwoływała się od decyzji wydanych w toku w/w procesu inwestycyjnego, a także nie będzie podejmować żadnych czynności, które utrudniałyby prowadzenie w/w procesu inwestycyjnego, a także zobowiązuje się w dniu zawarcia odpowiedniej Umowy Przyrzeczonej udzielić pełnomocnictwa każdoczesnemu Zarządcy przyszłej Wspólnoty Mieszkańców do reprezentowania jej we wszelkich sprawach związanych z procesem budowlanym na wyżej wymienionych działkach realizowanym przez stronę sprzedającą lub osobę przez nią wskazaną (w szczególności w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę), przy czym pełnomocnik uprawniony będzie do udzielania dalszych pełnomocnictw”.

Powyższy stan faktyczny był bezsporny między stronami oraz został ustalony w oparciu o dokumenty złożone do akt sprawy, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron, jak również nie budziły wątpliwości Sądu co do swojej wiarygodności.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Powództwo jest zasadne.

Analizując abuzywność zakwestionowanego postanowienia umownego, wskazać należy, że w myśl art. 385¹ § 1 k.c. za niedozwolone uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Oznacza to, że dla uznania określonego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowania go z praktyki stosowania z konsumentami konieczne jest stwierdzenie, że spełnia ono łącznie następujące przesłanki:

1. nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem,

2. nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron,

3. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,

4. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta.

W toku postępowania pozwany podnosił, że istnieje możliwość negocjowania stosowanego przez pozwanego wzoru umowy przedwstępnej, a przesłany powodowi wzorzec był jedynie projektem umowy.

Okoliczność, czy w istocie strony mogły indywidualnie negocjować postanowienia umowy jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy gdyż w niniejszym postępowaniu następuje badanie abuzywności w sposób abstrakcyjny, na podstawie przepisów art. 479³⁶ – 479⁴⁵ k.p.c. Oznacza to, że ocenie podlegają jedynie postanowienia poddanego kontroli wzorca, bez względu na łączący strony stosunek zobowiązaniowy, jaki ostatecznie się ukształtował lub może się ukształtować między stronami . Potwierdzeniem powyższego jest stanowisko Sądu Apelacyjnego wyrażone w wyroku z dnia 21 października 2011 r. (sygn. VI ACa 420/11), zgodnie z którym: „ Ustawodawca upoważnił sądy orzekające w sprawach, o których mowa w art. 479[36] k.p.c., do abstrakcyjnej kontroli wzorca umowy, a więc kontroli dotyczącej wyłącznie treści postanowień zawartych we wzorcu, a ściślej do badania tego, czy są one niedozwolone czy nie, w oderwaniu od warunków ekonomicznych i gospodarczych działalności prowadzonej przez przedsiębiorcę. Nie mają żadnego znaczenia kwestie sposobu organizacji, czy specyfiki działalności prowadzonej przez przedsiębiorcę”, a także stanowisko Sądu Apelacyjnego wyrażone w wyroku z dnia.27 lutego 2003 r. (sygn. I Aca 834/02): „ Kontrola wzorca dokonywana w trybie postępowania w sprawach o uznanie wzorca umowy za niedozwolone (abuzywne), jest kontrolą abstrakcyjną, co oznacza, że dokonuje się jej niezależnie od tego, czy wzorzec był czy nie, zastosowany w jakiejś konkretnej umowie. Jest ona odmienna od kontroli incydentalnych dokonywanych w oparciu o klauzulę generalną z art. 385[1 ]§ 1 KC lub przez kontrolę treści umowy zaczerpniętej z użycia klauzuli abuzywnej, wymienionej w art. 385[3] KC ”. W niniejszej sprawie bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy konsument miał możliwość indywidualnej negocjacji poszczególnych postanowień umowy. Istotne jest to, że pozwany przedstawia konsumentowi do podpisu gotowy wzorzec zawierający określonej treści klauzulę.

Zakwestionowane postanowienie nie dotyczy także głównych świadczeń stron, bowiem reguluje jedynie obowiązki nabywcy lokalu związane z powstrzymywaniem się od zaskarżania jakichkolwiek czynności (w tym sądowych) mogących zakłócać sprawne prowadzenie procesu inwestycyjnego, jak i obowiązek udzielenia pełnomocnictwa wspólnocie mieszkaniowej.

Przedmiotem badania Sądu w zaskarżonej klauzuli stała się jej ewentualna sprzeczność z dobrymi obyczajami, jak również ustalenie, czy ukształtowane nią prawa i obowiązki stron nie naruszają rażąco interesów konsumenta.

Należy wskazać, że „dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą dobrych obyczajów jest szeroko rozumiany szacunek do drugiego człowieka. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać więc działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające na niekorzyść od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny. Mogą tu bowiem wejść w grę także inne aspekty, jak choćby zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp.

Należy także wskazać, że klauzula generalna wyrażona w art. 385¹ § 1 k.c. uzupełniona została listą niedozwolonych postanowień umownych zamieszczoną w art. 385³ k.c. Obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu.

Dokonując analizy zakwestionowanej klauzuli umownej, Sąd stwierdził, że pozostaje ona w sprzeczności z dobrymi obyczajami i w konsekwencji rażąco narusza interesy konsumentów.

W świetle zakwestionowanej klauzuli, każda wydana w toku procesu inwestycyjnego decyzja organu administracji, jak i każda czynność podjęta przez inwestora musiałaby zostać automatycznie zaakceptowana przez konsumenta, niezależnie od jej treści. Takie rozwiązanie narusza interes konsumenta w sytuacji, gdyby powyższa decyzja bądź czynność była dla niego nadmiernie uciążliwa i np. ograniczała konsumenta w wykonywaniu przysługującego prawa własności. Również z tego względu wyznaczenie jednego pełnomocnika do reprezentowania wszystkich właścicieli nieruchomości może okazać się dla konsumenta krzywdzące.

Bez znaczenia pozostaje fakt, że pełnomocnictwo udzielone przez konsumenta może zostać odwołane w każdym czasie. Z punktu widzenia badania abuzywności istotne jest, że takie postanowienie mogło zdezorientować konsumenta, wywołać błędne wrażenie, że skoro podpisał umowę o takiej treści, nie będzie uprawniony do odwołania pełnomocnictwa bądź do samodzielnego zakwestionowania decyzji organu administracji.

Sąd nie podzielił stanowiska pozwanego, że kwestionowane postanowienie jest uzasadnione koniecznością zapewnienia realizacji dalszych etapów planowanej inwestycji. Mimo iż rzeczywiście badane postanowienie nie wyłącza uprawnień do odwołania pełnomocnictwa bądź ustanowienia innego zarządcy, jest ono dla konsumenta krzywdzące z uwagi na wskazane powyżej względy.

Odnosząc się do wniosku pozwanego o połączenie sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, Sąd zwraca uwagę, że połączenie spraw do jednoczesnego rozpoznania w trybie art. 219 k.p.c. ma jedynie techniczny charakter, nie oznacza powstania jednej nowej sprawy, a każda z połączonych spraw zachowuje samodzielność, wymagającą odrębnego rozstrzygnięcia (tak Sąd Najwyższy w postanowienie z dnia 2 lipca 2009 r., sygn. III PZ 5/09).

W ocenie Sądu zarzut pozwanego co do nadużycia przez powoda prawa podmiotowego poprzez wytoczenie kilku odrębnych powództw dotyczących tego samego projektu umowy przedwstępnej jest nietrafny. Powód miał prawo wytoczyć więcej niż jedno powództwo w stosunku do jednego wzorca umowy, bowiem dotyczą one różnych postanowień tego wzorca, a każde żądanie uznania postanowienia umowy za niedozwolone stanowi oddzielne roszczenie. Wyłącznie w gestii powoda leży wybór, czy łączyć je w jednym pozwie, zwłaszcza, że abuzywność każdego z nich oceniana jest osobno.

O kosztach postępowania postanowiono na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. obciążając nimi stronę pozwaną stosownie do wyniku sporu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Na podstawie art. 98 § 3 do kosztów tych zaliczono koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł określonej w § 14 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r., nr 163, poz. 1349 ze zm.).

Opłatą sądową w wysokości 600 zł, od wniesienia której powód był zwolniony, Sąd postanowił obciążyć pozwanego na podstawie art. 26 ust 1 pkt 6 oraz art. 113 ust. 4 w zw. z art. 96 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 ze zm.).

Sąd postanowił obciążyć pozwanego kosztami zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 18 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1348 ze zm.)

O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zarządzono na podstawie art. 479⁴⁴ § 1 k.p.c., obciążając kosztami pozwanego.

SSO Małgorzata Perdion-Kalicka

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE