Sygn. akt I C 271/15
Dnia 9 czerwca 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie :
Przewodniczący : SSR del. Michał Jank
Protokolant : sekr. sąd. Magdalena Szulta
po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2016 r. w Gdańsku, na rozprawie
sprawy z powództwa D. M. i W. M.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul.(...) w G.
o uchylenie uchwał
I.uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. z dnia
2 lutego 2015 r. nr (...) w przedmiocie obciążenia powodów koszami demontażu klimatyzatorów;
II.oddala powództwo o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. z dnia 11 lutego 2015 r. nr (...) w przedmiocie odstąpienia od obciążania powodów kosztami czynszu;
III.znosi wzajemnie koszty postępowania między stronami.
Powodowie D. M. i W. M. domagali się uchylenia uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w G. tj. uchwały nr (...) z 11 lutego 2015 r. w przedmiocie zwrotu na rzecz powodów 3 - miesięcznej opłaty za zdemontowany szyld gabinetu oraz uchwały nr (...) z 2 lutego 2015 r. w przedmiocie obciążenia powodów kosztami demontażu klimatyzatorów.
W uzasadnieniu wskazali, iż uchwały są sprzeczne z prawem, naruszają zasady prawidłowego zarządu oraz naruszają interesy powodów. Uchwała nr (...) nie uwzględnia faktu, iż szyld gabinetu stomatologicznego powodów był zdjęty przez 7 miesięcy i za cały ten okres powodom należy się zwolnienie z obowiązku uiszczania czynszu.
Odnośnie uchwały (...) powodowie wskazywali, że klimatyzatory usunięto bez ich zgody i wiedzy, nie było także konieczności ich zdejmowania, gdyż były one zabezpieczone i odsunięte od ściany na odległość wystarczającą do wykonania remontu elewacji. Nadto przy demontażu klimatyzatorów nastąpiło ich uszkodzenie, a jednocześnie skażenie środowiska. W tej sytuacji obciążania powodów kosztami usunięcia klimatyzatorów było nieuzasadnione.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu wskazał, iż zaskarżone uchwały są zgodne z prawem, zasadami prawidłowego zarządu oraz nie naruszają interesów powodów. Wskazała, iż prace remontowe uniemożliwiające zamontowanie szyldu trwały tylko 3 miesiące, stąd też tylko za ten okres powodowie nie musieli uiszczać czynszu za korzystanie z fragmentu elewacji pod czynsz. Odnośnie kosztów usunięcia klimatyzatorów wskazywali, że powodowie byli wzywani do ich usunięcia, jednakże nie uczynili zadość tym wezwaniom. Klimatyzatory uniemożliwiały zaś prawidłowe wykonanie prac elewacyjnych. Wobec powyższego Wspólnota zleciła wykonanie demontażu podmiotowi trzeciemu, który za swą usługę wystawił rachunek.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 7 maja 2014 r. w budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej rozpoczęły się prace remontowe związane z położeniem nowej elewacji na ścianach budynku.
Decyzja o przeprowadzeniu remontu podjęta została w 2012 r.
/dowód: zeznania członków zarządu pozwanej - k. 254- 255, dziennik budowy - k. 198- 210/
Na ścianie budynku wisiał szyld informacyjny o gabinetach stomatologicznych prowadzonych i należących do powodów.
Powodowie uiszczali na rzecz Wspólnoty tytułem czynszu za najem fragmentu ściany pod ten szyld pierwotnie 50 zł miesięcznie.
W dniu 18 lutego 2009 r. pozwana podjęła uchwałę ustalającą wysokość tego czynszu na poziomie 60 zł miesięcznie.
Pomiędzy stronami nie doszło nigdy do podpisania umowy najmu fragmentu ściany budynku pod szyld informacyjny. Mimo tego czynsz był uiszczany przez powodów regularnie za zgodą Wspólnoty.
W dniu 1 lipca 2014 r. przedmiotowy szyld zdjęty został ze ściany budynku.
/okoliczności bezsporne/
Pismem z 23 kwietnia 2014 r. zarządca nieruchomości wspólnej wezwał powodów do usunięcia klimatyzatorów w terminie do 30 kwietnia 2014 r.
/dowód: pismo z 23.05.2014 r. - k. 87/
W dniu 7 maja 2014 r. rozpoczęte zostały prace dociepleniowe.
/dowód: dziennik budowy - k. 77; zeznania powodów - k. 250-253;/
W dniu 10 czerwca 2014 r. na zlecenie zarządu pozwanej Wspólnoty zewnętrzna firma zdemontowała bez wiedzy powodów zawieszone na ścianach budynku klimatyzatory powodów.
Koszt zdjęcia klimatyzatorów wyniósł 1968 zł.
/okoliczność bezsporna; nadto dowód: faktura - k. 23/
W dniu 22 lipca 2014 r. Wspólnota podjęła uchwałę w przedmiocie m.in. rozmieszczenia na elewacji budynku czterech klimatyzatorów. W uchwale wskazano, że koszt utrzymania klimatyzatorów ponoszą powodowie. W związku z umieszczeniem na elewacji budynku elementów należących do gabinetu stomatologicznego powodów ci zobowiązali się do uiszczania comiesięcznej opłaty w wysokości 160 zł Wspólnota udzieliła jednocześnie powodom rekompensaty za koszt przeniesienia klimatyzatorów w kwocie 3840 zł
/dowód: uchwała z 22.07.2014 r. - k. 26/
Prace remontowe związane z elewacją zakończyły się ostatecznie w dniu 2 grudnia 2014 r.
/dowód: dziennik budowy - k. 197-212/
W dniu 2 lutego 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę, zgodnie z którą właściciele lokali wykupionych w budynku Wspólnoty obciążają powodów kosztami demontażu klimatyzatorów.
/dowód: uchwała z 2.02.2015 r. - k. 21-22/
W dniu 11 lutego 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę powodom na zwrot 3 - miesięcznej opłaty za zdemontowany szyld gabinety tj, łącznie 180 zł. W treści uchwały wskazano, iż prace remontowe trwały od 1 lutego 2014 r. do 30 września 2014 r. i za ten okres pozwana nie będzie pobierać opłaty.
W treści uchwały znalazła się omyłka co do daty rozpoczęcia prac remontowych.
/dowód: uchwałą z 11.02.2015 r. - k. 89/
Sąd zważył, co następuje:
Stan faktyczny w zakresie wyżej opisanym, niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy, jest w istocie niesporny.
Poza sporem pozostaje bowiem treść zaskarżonych uchwał, data rozpoczęcia prac remontowych, zdjęcia szyldu gabinetu stomatologicznego powodów oraz klimatyzatorów. Niekwestionowana była treść wzajemnej korespondencji stron wysyłanej przed wszczęciem niniejszego postępowania. Dokumenty złożone przez strony w tym zakresie Sąd uznał za wiarygodne, jako niekwestionowane i spójne z całym materiałem dowodowym.
Z treści art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali ( t.j. Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 ze zm.) wynika, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Rozstrzygając o uchwale z 11 lutego 2015 r. w przedmiocie zwrotu 3 - miesięcznej opłaty za zdemontowany szyld Sąd miał na uwadze, iż treść tej uchwały nie narusza przepisów prawa. Żaden bowiem przepis nie zabrania Wspólnotom dokonać zwrotu części opłat pobranych od właściciela lokalu. Zarząd Wspólnoty mógłby de facto dokonać takiego zwrotu nawet bez konieczności podejmowania uchwały. Uchwała nie jest również sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, czego zresztą w istocie powodowie nie podnosili. 3- miesięczny okres, o którym mowa w uchwale, to okres, w którym bezspornie nie było możliwości zamontowania szyldu informacyjnego. Zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki było więc dokonanie zwrotu czynszu za ten czas. Uchwała nie narusza też interesów powodów - właścicieli lokalu, skoro jej treść rozstrzyga jedynie co do trzech miesięcy niepobierania czynszu. Uchwała w swej treści nie rozstrzyga ani pozytywnie ani negatywnie co do pozostałych miesięcy, za które zdaniem powodów należy im się zwrot uiszczonego czynszu. Powodowie w dalszym więc ciągu mogą ewentualnie domagać się zwrotu kosztów wynajmu za pozostałe miesiące, za które zgodnie z ich twierdzeniami należy im się zwrot. Z tego tez względu Sąd uznał, iż nie ma podstaw do uchylenia przedmiotowej uchwały.
Odnośnie uchwały w przedmiocie obciążenia powodów kosztami demontażu klimatyzatorów Sąd miał na uwadze, iż obowiązujące przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewidują podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał. Istotne jest, iż uchwały dotyczyć mogą wyłącznie kwestii bezpośrednio związanych z nieruchomością wspólną. Art. 25 ust. 1a u.w.l. ogranicza, jako przepis odnoszący się do kwestii zarządzania wspólną nieruchomością właścicieli, zarówno w dochodzeniu praw organizacyjno-wspólnotowych właścicieli, wynikających z - powstającej z mocy prawa - obligatoryjnej przynależności do wspólnoty mieszkaniowej, jak i praw majątkowych w takim znaczeniu, w jakim zapadające uchwały określają obowiązki majątkowe wszystkich lub poszczególnych kategorii właścicieli (skonkretyzowany obowiązek wnoszenia zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, zmiana jego praw związanych z lokalem, np.: udział w nieruchomości wspólnej, rozbudowa lub nadbudowa nieruchomości wspólnej, wyłączenie możności korzystania z nieruchomości wspólnej na skutek podziału quoad usum). Właściciele lokali nie mają prawa podejmować uchwał w sprawach cywilno - majątkowych, wykraczających poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną (R. Dziczek, Komentarz do art.25 ustawy o własności lokali).
Przedmiotowa uchwała dotyczy obciążania powodów kosztami wykonania określonej pracy, która jedynie pośrednio związana była z samą nieruchomością wspólną. Nie dotyczyła ona bezpośrednio zarządu nieruchomością wspólną, a jedynie nałożenia określonego obowiązku finansowego na członka zarządu. Zdaniem Sądu, w takiej sytuacji Wspólnocie Mieszkaniowej przysługiwać może jedynie ewentualnie droga sądowa o zapłatę należności wynikającej z demontażu klimatyzatorów. Obowiązek zapłaty nie może zostać nałożony na powodów w drodze jednostronnej czynności Wspólnoty jaką jest podjęcie stosownej uchwały.
Skutkiem powyższego jest konieczność uchylenia uchwały z 2 lutego 2015 r. Jeżeli bowiem w takiej sprawie tj. wykraczającej poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota podejmie jednak uchwałę, to nie obowiązuje ona właścicieli jako członków wspólnoty. W razie zaskarżenia w trybie przewidzianym w art. 25 u.w.l. uchwała taka podlega uchyleniu, jako niemająca oparcia w przepisach ustawy (R. Dziczek, Komentarz do art.25 ustawy o własności lokali).
Mając na uwadze powyższe Sąd nie dokonywał ustaleń faktycznych co do zasadności zdjęcia klimatyzatorów, konieczności poniesienia tego kosztu przez powodów ani tez daty, w której była faktyczna możliwość zawieszenia szyldu informacyjnego, co obligowałoby powodów do uiszczania czynszu. Zbędna była więc ocena dowodów w tym zakresie.
Z uwagi na powyższe Sąd orzekł jak w pkt I i II wyroku
W pkt III wyroku Sąd rozstrzygnął na mocy art. 100 kpc o kosztach postępowania mając na uwadze, iż powództwo zostało uwzględnione tylko co do jednej uchwały, Strona powodowa wygrała więc spór w połowie . Koszty sądowe należne powodom, przy uwzględnieniu stopnia, w jakim wygrali spór, wynoszą 200 zł, co jest kwotę zbliżoną do kosztów należnych pozwanej (koszty zastępstwa procesowego powiększone o opłatę od pełnomocnictwa .