UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2015 roku powodowie Z. L., H. S., J. J., A. S., M. C., K. K., L. B. wystąpili do Sądu Okręgowego w Gliwicach przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) położonej w G. przy ulicy (...) z powództwem o uchylenie uchwały nr (...)podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów jako niezgodnej z prawem ewentualnie o ustalenie jej nieistnienia lub stwierdzenie nieważności. Nadto wnieśli o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali ,że uchwała została podjęta z rażącym naruszeniem prawa albowiem głosy nad uchwałą nie były zbierane przez zarząd wspólnoty ani przez osoby do tego upoważnione. Sama treść uchwały nie została przygotowana przez zarząd a została przygotowana przez właścicieli lokalu nr (...). Zbieranie głosów odbyło się bez powiadomienia wspólnoty o przygotowanej uchwale z brakiem możliwości oddania głosów przez wszystkich zainteresowanych właścicieli lokali. Zbieranie głosów przez osoby bezpośrednio zainteresowane mogło mieć wpływ na głos oddany przez Gminę G. czego dowodem jest zmiana decyzji w podjętej uchwale nr(...) o tożsamej treści z głosu wstrzymującego na głos popierający uchwałę nr (...) Nadto w pozwanej wspólnocie występują błędy w wielkości udziałów w częściach wspólnych (lokal nr (...) o powierzchni 95 m2 ma udział w częściach wspólnych 6% podczas gdy lokal nr (...) o powierzchni 70 m2 ma udział w częściach wspólnych wysokości 7%) co oznacza, że Gmina G. w rzeczywistości nie posiada udziału w wysokości 38 % a podjęta uchwała uzyskała 51 % głosów przy błędnie naliczonych udziałach w częściach wspólnych. Argumentowali również, że członkowie wspólnoty głosując nad uchwalą nr (...) oraz uchwalą nr (...) podjętą w trybie jeden właściciel-jeden głos głosowali przeciw zmianie sposobu użytkowania lokalu nr (...) z mieszkalnego na użytkowy oraz wykonaniu drzwi wejściowych do lokalu bezpośrednio z ulicy (...).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) położonej w G. przy ulicy (...) potwierdziła, że zaskarżona uchwała nr (...) została podjęta głosami, które nie były zbierane przez zarząd wspólnoty ani przez osoby do tego upoważnione. Sama treść uchwały nie została przygotowana przez zarząd a została przygotowana przez właścicieli lokalu nr (...). W głosowaniu brali udział właściciele lokalu nr (...) oraz Gmina G.. Nadto wynik głosowania został uzyskany na podstawie błędnie wyliczonych udziałów Gminy. W pozwanej wspólnocie wysokość naliczonych udziałów nie równa się 1. W następstwie tego ,że suma udziałów nie równa się 1 członkowie wspólnoty przyjmowali w drodze uchwały formułę głosowania w trybie 1 właściciel-1 głos.

Na rozprawie w dniu 14 czerwca 2016 roku powodowie wnieśli o uchylenie ewentualnie o ustalenie nieistnienia, stwierdzenie nieważności uchwały numer (...) albowiem uchwała narusza przepisy ustawy o własności lokali:

1) głosów nie zbierał zarząd ani osoba upoważniona a jedynie zainteresowani, co miało wpływ na zmianę decyzji Gminy z neutralnej na popierającą,

2)uchwała numer (...) nie została przygotowana ani przez zarząd ani przez zarządcę,

3) uchwała nie jest opatrzona datą,

4) we wspólnocie występują nieprawidłowości w zakresie wielkości udziałów, nie wynoszą one jeden i głosowanie powinno przebiegać według mechanizmu na każdego właściciela przypada jeden głos.

Powodowie podkreślili ponadto, że w dniu 27 maja 2015 roku na zebraniu podjęli uchwałę numer (...) przedmiotowo tożsamą z zaskarżoną uchwałą w której członkowie wspólnoty nie wyrazili zgody na wykonanie drzwi wejściowych od ulicy (...) oraz zmianę sposobu użytkowania lokalu nr (...) z mieszkalnego na użytkowy.

Na rozprawie w dniu 14 czerwca 2016 roku pełnomocnik pozwanej S. K. nie sprzeciwił się uchyleniu uchwały i potwierdził, że ani zarząd ani zarządca nie zbierali głosów pod uchwałą numer (...). Uchwała numer (...) nie była przygotowana ani przez zarząd ani przez zarządcę. Przyznał, że we wspólnocie występują nieprawidłowości w zakresie wielkości udziałów w częściach wspólnych i częściach użytkowania wieczystego. Podkreślił, że obecnie we wspólnocie głosowanie odbywa się według formuły, że na każdego właściciela przypada jeden głos albowiem zgodnie z ustawą żądają tego właściciele lokali. Ostatecznie pozwana uznała powództwo w zakresie uchylenia uchwały numer (...) w trybie art. 213 § 2 kc.

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowie są właścicielami lokali mieszkalnych stanowiących część nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...). Nieruchomość ta jest zabudowana budynkiem ,w którym wyodrębniono lokale mieszkalne. Ich właściciele z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową. Udziały w częściach wspólnych nieruchomości i prawie użytkowania wieczystego zostały błędnie obliczone i nie stanowią 1.

/ dowód odpis z księgi wieczystej ( k.14-19), okoliczność bezsporna/

Uchwała (...) dotyczyła zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu nr (...) z mieszkalnego na użytkowy oraz na wykonanie drzwi wejściowych do lokalu bezpośrednio z ulicy (...). Została podjęta większością głosów 51 % w drodze indywidulanego zbierania głosów.(głosowało 3 właścicieli) Zarząd ani zarządca nie zbierali głosów pod uchwałą numer (...). Uchwała numer (...) nie była przygotowana ani przez zarząd ani przez zarządcę. Powodowie w ustawowym terminie wystąpili do Sądu z powództwem o uchylenie uchwały ewentualnie o ustalenie jej nieistnienia lub stwierdzenie nieważności.

/okoliczność bezsporna/

We wspólnocie występują nieprawidłowości w zakresie wielkości udziałów w częściach wspólnych i częściach użytkowania wieczystego. Obecnie we wspólnocie głosowanie odbywa się według formuły, że na każdego właściciela przypada jeden głos albowiem zgodnie z ustawą żądają tego właściciele lokali.

/okoliczność bezsporna/

Członkowie wspólnoty głosując nad uchwalą nr (...) oraz uchwalą nr (...) (podjętą w trybie jeden właściciel-jeden głos) głosowali przeciw zmianie sposobu użytkowania lokalu nr (...) z mieszkalnego na użytkowy oraz zgodzie na wykonanie drzwi wejściowych do lokalu bezpośrednio z ulicy (...).

/okoliczność bezsporna/

Sąd ustalił powyższe okoliczności faktyczne w oparciu o spójne i w pełni przekonujące wskazane wyżej dowody, a w szczególności dokument urzędowy, sporządzony przez uprawniony organ w granicach jego kompetencji, który w ocenie Sądu był w pełni wiarygodny. Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przede wszystkim okoliczności niesporne

Wniosek o przesłuchanie stron został cofnięty przez stronę powodową.

Sąd zważył ,co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Żądanie uchylenia zaskarżonej w niniejszej sprawie uchwały powodowie konstruowali w oparciu o art.25 ust.1 ustawy z dnia 23 czerwca 1994r. o własności lokali ( tekst jedn. Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz.903 z późn. zm. ), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ciężar udowodnienia wymienionych przesłanek spoczywa na stronie powodowej.

Uchwała jest niegodna z prawem mając na względzie wadliwość postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Należy podkreślić ,że przepisy z ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali. W sytuacji, kiedy za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli nie ma żadnych przekonywujących podstaw do wnioskowania, że omawiane uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały (wyrok s.apel. 2006.12.13w Poznaniu LEX nr 271385)

W rozpoznawanej sprawie zarzuty formalne stanowią podstawę do uchylenia uchwały albowiem wadliwość postępowania miała wpływ na treść uchwały. Zgodnie z art. 23 . 1 ustawy, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Oznacza to ,że właściciele lokalu nr (...) nie mieli uprawnień do zbierania głosów nad zaskarżoną uchwałą oraz do zredagowania uchwały. Należy stwierdzić ,że nieobecność właściciela lokalu podczas podejmowania uchwały może stanowić podstawę jej uchylenia tylko wtedy gdy mogła mieć wpływ na treść uchwały. Mając na względzie, że udziały w częściach wspólnych nieruchomości i prawie użytkowania wieczystego zostały błędnie obliczone i nie stanowią 1 a członkowie wspólnoty podejmowali już decyzję w trybie art. 23 2a. ustawy to należy przyjąć ,że uchybienia w podejmowaniu uchwały miały wpływ na jej treść. Zgodnie z art. 23 2a ustawy jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie budzi wątpliwości ,że gdyby treść uchwały była znana wszystkim to wówczas mieli by możliwość podjęcia decyzji w trybie art. 23 2a i głosować w trybie 1 właściciel-1 głos.

Nie bez znaczenia jest również fakt ,że członkowie wspólnoty głosując nad uchwalą nr (...) oraz uchwalą nr (...) (podjętą w trybie jeden właściciel-jeden głos) głosowali przeciw zmianie sposobu użytkowania lokalu nr (...) z mieszkalnego na użytkowy oraz zgodzie na wykonanie drzwi wejściowych do lokalu bezpośrednio z ulicy (...).

Analizując uchwałę nr(...) roku podlega ona uchyleniu na mocy wyżej powołanych przepisów.

W pewnych wyjątkowych okolicznościach dopuszczalne jest skorzystanie z art. 58 k.c. w związku z art. 189 k.p.c. W myśl przywołanego przepisu czynność prawna (uchwała wspólnoty) sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście jest bezwzględnie nieważna chyba ,że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Oznacza to ,że osoba zainteresowana może w każdym czasie żądać ustalenia przed sądem nieważności uchwały. W orzecznictwie przyjmuje się, że dotyczy to naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego. Reasumując jednak należy podać ,że w orzecznictwie nie ma pełnej zgody co do skorzystania z alternatywnego sposobu wyeliminowania rażąco wadliwej uchwały z obrotu prawnego w trybie ustalenia jej nieważności lub nieistnienia a nadto uwzględnienie powództwa o uchylenie uchwały powoduje ,że Sąd nie ocenia roszczeń ewentualnych. Sąd orzeka o żądaniu ewentualnym tylko wtedy gdy oddali żądanie zgłoszone na pierwszym miejscu, jeśli natomiast uwzględni żądanie wymienione w pierwszej kolejności, to o żądaniu ewentualnym nie będzie orzekał.

Art. 213§ 2 k.p.c. statuuje zasadę ,że Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Uznanie pozwu, jako odnoszące się zarówno do podstawy prawnej, jak i faktycznej zgłoszonego żądania, stanowi akt dyspozycyjny, lecz o ograniczonym znaczeniu, mianowicie podlega kontroli co do jego zgodności z obowiązującym stanem prawnym i obiektywnie istniejącym stanem faktycznym. Spełnienie tego wymogu kontroli powinno być poprzedzone wyjaśnieniem w niezbędnym zakresie elementów stanu faktycznego i właściwej w świetle przepisów prawa materialnego podstawy zgłoszonego i uznanego żądania.

Po przeprowadzeniu tego procesu oraz uwzględnieniu tego ,że pozwana zgodziła się na wydanie wyroku uwzględniającego żądanie i przesądzeniu ,że uznanie nie jest sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie zmierza do obejścia prawa Sąd na mocy art. 25 ustawy uchylił uchwałę nr (...)

Na podstawie art.102 k.p.c. Sąd odstąpił od obciążania pozwanej kosztami mając na względnie charakter roszczenia. Jak przyjmuje się w judykaturze, podstawę do zastosowania art. 102 k.p.c. mogą stanowić jedynie obiektywne lub racjonalnie zobiektywizowane okoliczności sprawy, w szczególności jeśli wskazują na usprawiedliwione przekonanie strony o przysługującym jej roszczeniu lub słuszności zarzutów. Do wypadków szczególnie uzasadnionych w rozumieniu art. 102 k.p.c. można także zaliczyć sytuacje wynikające z charakteru żądania poddanego rozstrzygnięciu sądu. Taki zaś szczególny charakter ma powództwo o uchylenie uchwały w sytuacji uznania powództwa przez pozwaną .

SSR del. Żaneta Bloma-Wojciechowska

Przewodnicząca:	SSR del. Żaneta Bloma-Wojciechowska
Protokolant:	Monika Blacha

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE