UZASADNIENIE

Powodowie E. S. i P. P. w pozwie przeciwko L. W. i Z. W. domagali się uzgodnienia treści księgi wieczystej KW nr (...) Sądu Rejonowego w Gdyni, prowadzonej dla stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) (dawniej L.) w G. poprzez wykreślenie z działu II tejże księgi wieczystej pozwanych jako właścicieli i wpisanie w to miejsce powodów w udziałach po 1/2.

W uzasadnieniu wskazali, iż na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 4 kwietnia 1980r. małżonkowie S. i K. P. nabyli od Skarbu Państwa własność wyżej wskazanego lokalu, dla którego została urządzona nowa księga wieczysta (...). Następnie wyjechali do Niemiec, jednak z uwagi na śmierć matki, S. P. wrócił do Polski i aby uzyskać paszport w dniu 6 sierpnia 1986r. zrzekł się własności wyżej wskazanej nieruchomości. Jego żona nigdy jednak nie potwierdziła tej czynności i pomimo tego, że w akcie notarialnym jest wymóg przedłożenia dokumentu ze zgodą żony, Skarb Państwa został wpisany jako właściciel do księgi wieczystej. Następnie wpis ten został przekreślony ołówkiem jako mylny, a w dniu 28.10.2005r. Sąd Rejonowy Gdyni oddalił wniosek o wpis Skarbu Państwa jako właściciela. Powodowie dodali, iż w dniu 13.11.1991r. zmarł S. P., zaś w dniu 15.02.2014r. K. P., a spadek po nich odziedziczyli po połowie powodowie jako ich dzieci. W dniu 25.02.2005r. przedstawiciele Gminy M. G. zawarli z pozwanymi umowę ustanowienia odrębnej własności spornego lokalu i jego sprzedaży na rzecz pozwanych oświadczając, iż nie toczy się żadne postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości, gdy tymczasem wniosek o wpis Skarbu Państwa jako właściciela nie został jeszcze rozpoznany. W konsekwencji zdaniem powodów pozwani nie mogą zasłaniać się rękojmią ksiąg wieczystych, gdyż w aktach księgi wieczystej była informacja, iż lokal ten został już wyodrębniony i sprzedany. Nabywcy działali zatem w złej wierze. Powodowie wskazali także, iż o powyższym fakcie dowiedzieli się z postanowienia Prezydenta Miasta G. w związku z zawieszeniem postępowania dotyczącego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdaniem powodów skoro istnieje tylko jeden lokal, a dwie księgi wieczyste przypisane do tego lokalu, a także nieważne oświadczenie S. P. o zrzeczeniu się własności, pozew jest zasadny.

(pozew k. 2 - 8).

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa wskazując, iż na podstawie umowy z dnia 25 lutego 2005r. nabyli od Gminy M. G. sporny lokal, dla którego została założona oddzielna księga wieczysta Kw nr (...). W związku z tym zdaniem pozwanych dla ich lokalu prowadzona jest tylko jedna księga wieczysta. Ponadto dodali, że mieli pełne zaufanie do jednostki samorządu terytorialnego, iż nabywany lokal stanowi własność Gminy M. G.. Również notariusz sprzedający lokal nie miał zastrzeżeń co do prawa własności Gminy.

(odpowiedź na pozew k. 161 – 163)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 4 kwietnia 1980r. małżonkowie S. P. i K. P. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nabyli od Skarbu Państwa nieruchomość w postaci lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) (obecnie H.). Dla przedmiotowej nieruchomości została założona w dniu 24 grudnia 1980r. oddzielna księga wieczysta Kw nr (...), którą prowadzi Sąd Rejonowy w Gdyni, a wzmianka o odłączeniu ujawniona została w macierzystej księdze wieczystej (...).

(okoliczność bezsporna: umowa k. 30 – 31, akta księgi wieczystej GD1Y/00015765/6 )

W dniu 6 sierpnia 1986r. S. P. w formie aktu notarialnego zrzekł się własności w/w nieruchomości w oparciu o art. 179 k.c. W akcie tym wniósł również o wpisanie jako właściciela Skarbu Państwa po otrzymaniu odpowiedniego dokumentu dotyczącego zgody jego żony na powyższą czynność. Do dnia śmierci K. P. nie złożyła jednak takiego oświadczenia.

(okoliczność bezsporna: akt notarialny k. 42)

Postanowieniem z dnia 28 października 2005r. Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił wniosek S. P. o wpisanie jako właściciela Skarbu Państwa z uwagi na nieprzedłożenie dokumentu potwierdzającego zgodę K. P. na powyższą czynność.

(okoliczność bezsporna: postanowienie k. 43)

S. P. zmarł w dniu 13 listopada 1991r., zaś K. P. w dniu 15 lutego 2014r. a spadek po nich nabyli po połowie powodowie.

(okoliczność bezsporna: akty dziedziczenia k. 44 - 47)

Pozwani zamieszkali w spornym lokalu w 1986r. na podstawie decyzji przydziału i mieszkają tam do chwili obecnej. W dniu 25 lutego 2005r. Gmina M. G. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego ustanowiła odrębną własność spornego lokalu i sprzedała go pozwanym L. W. i Z. W. oświadczając, iż nie toczy się przeciwko niej żadne postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia tego lokalu oraz o jego zwrot. Przedmiotowy lokal został ponownie wydzielony i założona została dla niego oddziela księga wieczysta Kw nr (...), którą prowadzi Sąd Rejonowy w Gdyni, a wzmianka o odłączeniu ujawniona została w macierzystej księdze wieczystej (...).

(okoliczność bezsporna: umowa k. 48 – 50, akta księgi wieczystej GD1Y/00015765/6, zeznania świadka B. S. płyta k. 198, 00:23:13 – 00:30:52, H. S. płyta k. 198 00:13:27 – 00:22:57)

Gmina M. G. w dniu zbycia lokalu posiadała dokumenty świadczące o istnieniu dla spornego lokalu oddzielnej księgi wieczystej.

(dowód: zeznania świadka J. J. (2) płyta k. 214 – 00:03:23 – 00:19:47)

Pozwani przed nabyciem spornej nieruchomości nie przeglądali akt księgi wieczystej macierzystej, ani też nie zażądali odpisów z tej księgi wieczystej odnośnie jej stanu prawnego. Również od Gminy M. G. nie zażądali żadnych dokumentów poprzestając na zapewnieniach, że istnieje możliwość wykupu lokalu.

(dowód: zeznania pozwanego Z. W. płyta k. 214 -00:59:04 – 01:07:23, zeznania pozwanej L. W. płyta k. 214 – 00:42:26 – 00:59:04)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny był w zasadzie bezsporny między stronami, a nadto Sąd ustalił go na podstawie wyżej powołanych dokumentów zgromadzonych w sprawie oraz znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych tutejszego Sądu (...), (...) oraz (...), których prawdziwość i autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron i nie budzą one wątpliwości co do swej wiarygodności, a zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary. Ponadto Sąd uznał również za wiarygodne zeznania świadków B. S., J. J. (2) i H. S. odnośnie włączenia spornego lokalu do zasobów Gminy M. G. i sposobu przygotowania dokumentów do zawarcia umowy z pozwanymi oraz wiedzy co do przysługującego prawa własności. Świadkowie zeznawali zdaniem Sądu w sposób szczery i zgodny z posiadaną wiedzą. Również zeznania stron nie budziły w ocenie Sądu wątpliwości, dlatego też Sąd uznał je za wiarygodne.

Powodowie E. S. i P. P. domagali się uzgodnienia treści księgi wieczystej KW (...), w ten sposób, aby wpisać ich w miejsce pozwanych jako właścicieli lokalu mieszkalnego położnego w G. przy ul. (...) z uwagi, że przedmiotowa nieruchomość lokalowa została już w 1980r. nabyta przez ich rodziców i prowadzona jest już dla tej nieruchomości księga wieczysta Kw (...). Powództwo zostało zatem oparte na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.01.124.1361 ze zm.), z którego wynika, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

W niniejszej sprawie niewątpliwie sporna nieruchomość lokalowa położona w G. przy ul. (...) (wcześniej ul. (...)) jest objęta zarówno księgą wieczystą KW (...), której jako właściciele wpisani są pozwani, jak i księgą wieczystą (...), w której z kolei jako właściciele widnieją poprzednicy prawni powodów. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, w tym analizy akt ksiąg wieczystych sporny lokal nr (...) przy ul. (...) został wydzielony i sprzedany rodzicom powodów tj. S. i K. P. na podstawie aktu notarialnego z dnia 4 kwietnia 1980r. Co więcej nieruchomość ta została wydzielona z księgi macierzystej (...) i założono dla niej w dniu 24 grudnia 1980r. oddzielną księgę wieczystą (...). Ponadto w księdze tej do chwili obecnej jako właściciele wpisani są S. i K. P. jako właściciele. Co prawda znajduje się tam również wpis, jako kolejny, iż właścicielem jest Skarb Państwa, jednakże wpis ten nie został nigdy podpisany przez sędziego. Ponadto został przekreślony, a ołówkiem uczyniona jest adnotacja treści „mylny wpis”. Nie ulega zatem wątpliwości, iż właścicielami tej nieruchomości wpisanymi do księgi wieczystej są S. i K. P..

Sąd zważył również, iż choć S. P. w dniu 6 sierpnia 1986r. podpisał akt notarialny zrzeczenia się własności w/w lokalu na rzecz Skarbu Państwa, to jednak czynność ta jest nieważna, albowiem na powyższe nie wyraziła zgody jego małżonka K. P.. Należy wziąć pod uwagę, że czynność zrzeczenia się własności lokalu należy niewątpliwie do czynności przekraczających zwykły zarząd, a zatem zgodnie z art. 36 k.r.o. w brzmieniu obowiązującym w dacie zrzeczenia do dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda drugiego małżonka wyrażona w formie wymaganej dla danej czynności prawnej. W myśl zaś art. 37 § 1 kro ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

W realiach niniejszej sprawy bezsporne było, że K. P. nigdy zgody takiej nie wyraziła. Dokumenty znajdujące się w posiadaniu Gminy M. G. wskazują co prawda, że prawdopodobnie ona jak i S. P. udzielili pełnomocnictwa w tym zakresie powódce jako swojej córce, jednak załączony dokument jest jedynie tłumaczeniem przysięgłym takiego upoważnienia, natomiast brak jest samego dokumentu upoważniającego. Ponadto E. S. nigdy nie zrzekła się w imieniu matki własności spornego lokalu w formie aktu notarialnego. Co więcej zaznaczyć należy, że powyższe upoważnienie i oświadczenie powódki miało miejsce w 1985r., zaś S. P. zrzekł się własności w 1986r. Wskazać w tym miejscu również należy, że w samym akcie notarialnym zrzeczenia się z dnia 6 sierpnia 1986r. znalazła się adnotacja notariusza, że do dokonania wpisu w księdze wieczystej prawa własności na rzecz Skarbu Państwa konieczne jest przedłożenie dokumentu zawierającego zgodę K. P. na powyższe. Mając na uwadze powyższe nie ulega wątpliwości, że Skarb Państwa nie nabył własności spornego lokalu, albowiem zrzeczenie się go jedynie przez S. P. bez umocowania od żony K. P. i bez zgody wyrażonej przez nią w odpowiedniej formie było czynnością nieważną.

Pozwani wskazali jednak, że nie wiedzieli oni, iż lokal ten został już wcześniej sprzedany i działali w dobrej wierze w zaufaniu do organów władzy publicznej tj. Gminy M. G., która była wpisana jako właściciel w księdze wieczystej macierzystej. Rozważyć zatem należało zastosowanie w niniejszej sprawie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece tj. zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która rozstrzyga kwestię nabycia własności nieruchomości na korzyść starannego nabywcy, który po sprawdzeniu księgi wieczystej nabył nieruchomość od osoby ujawnionej w niej jako właściciel.

Zważyć jednak należy, iż powyższa zasada, co podkreślił również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 października 2003r. (III CzP 70/03), jest wyłączona w przypadku gdy w chwili zbycia, dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Jej stosowanie prowadzi bowiem do utraty własności przez osobę, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, ale na skutek na ogół własnych zaniedbań nie doprowadziła do wpisania swojego prawa do księgi wieczystej oraz do uzyskania własności przez osobę, która nabyła nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem. Nie można jednak jej rozszerzać na przypadki, których wystąpienia ustawodawca w ogóle nie przewidział i których istnienie jest samo w sobie sprzeczne z istotą ksiąg wieczystych i celem ustawy. Zastosowanie rękojmi w takiej sytuacji mogłoby prowadzić do pozbawienia prawa własności rzeczywistego i wpisanego do księgi wieczystej właściciela nieruchomości, do czego brak jakichkolwiek podstaw, a doprowadzić do uzyskania własności tej nieruchomości przez osobę, która nabyła ją wprawdzie od podmiotu wpisanego do drugiej księgi jako właściciel, ale nieuprawnionego, którego wpis mógł wyniknąć z jego nieuczciwości lub niedbalstwa albo zwykłej pomyłki. Taki skutek zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych narusza cel instytucji i godzi w porządek prawny, stanowiąc nieuzasadnioną okolicznościami, a zatem niedopuszczalną ingerencję w prawo własności, nie pozostającą w związku z celami ustawy, dla których instytucję tą wprowadzono. Ponadto Sąd zważył, że pozwani choć zawarli umowę z osobą wpisaną do księgi wieczystej macierzystej jako właściciel to jednak nie zachowali należytej staranności przy jej nabyciu i nie sprawdzili wpisów w księdze wieczystej, z których ewidentnie wynika, że lokal nr (...) został już wydzielony z tej nieruchomości w 1980r. i prowadzona jest dla niego osobna księga wieczysta, gdzie wpisani jako właściciele są S. i K. P.. Poprzestanie na zapewnieniu Gminy M. G. nie stanowi zdaniem Sądu okoliczności zwalniającej pozwanych od sprawdzenia stanu księgi wieczystej prowadzonej dla spornego lokalu. Ponadto jak wynika z zeznań świadka J. J. (2) również Gmina M. G. wiedziała lub wiedzieć powinna na podstawie posiadanych dokumentów, iż istnieje dla spornego lokalu osobna księga wieczysta. Ponadto czyniła ona kroki w celu zamknięcia oddzielnej księgi wieczystej, co skutkowało jednak wydaniem w 2005r. postanowienia o oddaleniu wniosku S. P. o wpis do księgi wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela. Pomimo tego Gmina oświadczyła, że nie toczy się żadne postepowanie w przedmiocie prawidłowości nabycia spornego lokalu i doprowadziła do zawarcia umowy z pozwanymi.

W konsekwencji w ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie i Sąd w punkcie 1 wyroku na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 37 § 1 i 3 kro nakazał usunąć niezgodność w treści księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni Kw (...) poprzez wykreślenie z działu drugiego tej księgi jako właścicieli pozwanych a wpisanie w to miejsce powodów w udziale po ½ części jako następców prawnych S. i K. P..

O kosztach Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 102 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 6 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. 02.163.1349) i obciążył pozwanych jako stronę przegrywającą niniejsze postępowanie jedynie kosztami zastępstwa procesowego, zasądzając od nich na rzecz powodów kwotę 3634 zł. W odniesieniu natomiast do pozostałych kosztów, w tym kosztów sądowych Sąd odstąpił od obciążania nimi pozwanych. Sąd wziął bowiem pod uwagę, iż pozwani nie mieli wiedzy o istnieniu drugiej księgi wieczystej w związku z brakiem samodzielnego sprawdzenia tej kwestii. Zaznaczyć jednak należy, iż Gmina M. G. nie poinformowała ich o istnieniu drugiej księgi wieczystej, również notariusz sporządzający akt notarialny nie sprawdził w sposób należyty stanu ksiąg wieczystych i nie zauważył, istnienia dla spornej nieruchomości osobnej księgi wieczystej. Z tych też względów Sąd uznał, że zasady słuszności nie pozwalają na obciążanie pozwanych znacznymi kosztami opłaty sądowej od pozwu, od których powodowie zostali zwolnieni.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE