UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 marca 2013 r., sygn. akt I C 132/11, Sąd Rejonowy w Ostrowcu Świętokrzyskim oddalił powództwo B. O. przeciwko Spółdzielni (...) w B. o zapłatę.

Sąd ten ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 29 sierpnia 1994 r. (...)w R.sprzedała S. P.i M. P. lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku wielomieszkaniowym nr (...)w B.wraz z udziałem do (...)części we własności części wspólnych budynku i własności gruntu. W § 9 aktu notarialnego postanowiono, iż do czasu sprzedaży wszystkich lokali zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie (...)w R..

W dniu 24 marca 1997 r. Spółdzielnia (...) w B. zawarła z W. Ś. umowę zarządu lokalem mieszkalnym nr (...) w B. wraz z częścią gospodarczą, na podstawie której pozwana zobowiązała się do dokonywania napraw zewnętrznych i prawidłowej eksploatacji oraz wywozu nieczystości związanych z całością zarządzania i nadzoru nad obiektami objętymi zarządem.

Na podstawie umowy darowizny i aktu ustanowienia służebności, sporządzonych w dniu 21 marca 2007 r. przed notariuszem A. P., prowadzącą Kancelarię Notarialną w O., W. Ś. darowała B. O. lokal mieszkalny nr (...), stanowiący odrębną nieruchomość, położony w domu wielomieszkaniowym wybudowanym na nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...), położonej w B..

Mieszkańcy bloku nr (...) położonego na Osiedlu (...)w B.utworzyli Wspólnotę Mieszkaniową.

W dniu 6 lutego 2010 r. B. O., wychodząc ze swojego mieszkania nr (...)w bloku nr (...)na osiedlu (...)w B., po zejściu ze schodów na chodnik, poślizgnęła się i doznała złamania obu kości przedramienia lewego w miejscu typowym z przemieszczeniem odłamów.

Odśnieżaniem chodnika położonego przy tym bloku zajmowali się palacze zatrudnieni w Spółdzielni (...) w B., którzy w pierwszej kolejności odśnieżali nieruchomości objęte zarządem Spółdzielni.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo jest niezasadne.

Spółdzielnia (...)w B.nie jest odpowiedzialna za szkodę, której doznała B. O., a zatem nie jest legitymowana biernie w niniejszym procesie, bowiem nie sprawuje zarządu nieruchomością wspólną. Z aktu notarialnego z dnia 29 sierpnia 1994 r. jednoznacznie wynika, iż do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych, zarząd nieruchomością wspólną, na której posadowiony jest blok nr (...), sprawować będzie (...)w R.. Skoro zatem nie wszystkie lokale w tym bloku zostały sprzedane, to na tym podmiocie ciąży obowiązek zarządu nieruchomością wspólną. Odpowiedzialność pozwanej nie wynika z umowy zarządu z dnia 24 marca 1997 r., gdyż dotyczy ona wyłącznie należącego do powódki lokalu mieszalnego wraz z jego częścią gospodarczą. Okoliczność, że pozwana bez podstawy prawnej zlecała swojemu pracownikowi także odśnieżanie i posypywanie chodnika znajdującego się przy bloku nr (...)nie oznacza sprawowania przez nią w tym zakresie zarządu. Grzecznościowe wykonywanie określonych czynności nie powoduje powstania stałego obowiązku, a tym samym nie rodzi roszczeń osób trzecich. Poza pozwaną, także mieszkańcy bloku samodzielnie i spontanicznie zajmowali się odśnieżaniem chodnika.

Apelację od tego wyroku wywiodła B. O., zaskarżając go w całości i zarzucając:

- błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu, iż powódka jest jedynie właścicielką nieruchomości lokalowej nr (...)w bloku nr (...), pomimo iż z aktu notarialnego nr (...)z dnia 21 marca 2007 r. wynika, iż jest ona właścicielką lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, z czym związany jest udział w nieruchomości gruntowej o powierzchni 0.1893 ha obejmującej także chodnik;

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez nieprawidłową ocenę umowy zarządu z dnia 24 czerwca 1997 r. oraz zeznań pozwanej i przyjęcie, iż Spółdzielnia nie ponosi odpowiedzialności za szkodę, mimo iż pozwana jest odpowiedzialna za nieruchomość powódki, a zatem także za nieruchomość gruntową, na której znajduje się chodnik, a ponadto zobowiązana była do odśnieżania tego chodnika i faktycznie dokonywała tego odpłatnie, a także nieprawidłową ocenę zeznań stron i przyjęcie, że nie łączyła ich umowa o odśnieżanie chodnika, mimo iż pozwana przyznała, że odśnieżała ten chodnik, co oznacza, że doszło do zawarcia umowy o administrowanie, zaś świadczeniem powódki za te czynności było opłacanie czynszu.

Wskazując na to, skarżąca wniosła o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo, z poszanowaniem reguł wskazanych w art. 233 § 1 k.p.c., ustalił stan faktyczny, który Sąd Okręgowy przyjmuje za własny.

Nie ma racji powódka, zarzucając, że Sąd Rejonowy ustalił, iż jest ona jedynie właścicielką nieruchomości lokalowej nr (...), położonej w bloku nr(...) w B.. Sąd ten wskazał bowiem, że na podstawie umowy darowizny i aktu ustanowienia służebności z dnia 21 marca 2007 r., W. Ś.darowała B. O. lokal mieszkalny nr (...), stanowiący odrębną nieruchomość, w domu wielomieszkaniowym na nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...), położonej w B.. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro zatem wskazany lokal mieszkalny stanowi odrębną nieruchomość, to oczywiste jest, iż B. O.przysługuje także odpowiedni, wynikający z treści art. 3 ust. 3 cyt. ustawy, udział w nieruchomości wspólnej.

Nie ulega wątpliwości, że wypadek, jakiemu uległa powódka, miał miejsce na chodniku przy klatce schodowej bloku nr(...)w B.. B. O.poślizgnęła się bowiem po zejściu ze schodów. Nie wykazała ona jednak w toku procesu, do kogo należy nieruchomość, na której znajduje się ten chodnik. Z przedstawionych przez pozwaną dowodów wynika zaś, że jest to działka nr (...), która należy do(...)w R.(pismo tej Agencji z dnia 3 sierpnia 2009 r. – k.117-119 i wyrys z mapy ewidencyjnej – k.120). Oznacza to zatem, że do wypadku miało dojść na drodze, która nie pozostaje w zarządzie Spółdzielni (...)w B..

Schody prowadzące z bloku nr (...)na chodnik znajdują się, jak twierdzi pozwana, na działce nr (...), co potwierdza wyrys z mapy ewidencji gruntów (k.120) i zdjęcia (k.63 i 65). Nieruchomość ta również nie pozostawała w zarządzie pozwanej. Z powołanego wcześniej aktu notarialnego z dnia 29 sierpnia 1994 r. wynika bowiem, iż do czasu sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych, zarząd nieruchomością wspólną, na której posadowiony jest blok nr (...), sprawować będzie (...)w R.. Ponieważ nie wszystkie lokale mieszkalne zostały sprzedane, co wynika z wypisu z rejestru gruntów (k.115-116), to na ostatnio wymienionym podmiocie ciąży obowiązek zarządu nieruchomością wspólną. Gdyby nawet wszystkie lokale mieszkalne w tym bloku zostały sprzedane, nie oznaczałoby to objęcia zarządu przez Spółdzielnię (...)w B., albowiem niezbędne byłoby zawarcie z pozwaną stosownej umowy w tym zakresie.

Niezależnie od tego, jeżeli mieszkańcy bloku nr (...)na Osiedlu (...)w B.utworzyli Wspólnotę Mieszkaniową, to można byłoby rozważać odpowiedzialność tej Wspólnoty za szkodę powstałą na nieruchomości wspólnej (art. 17 ustawy o własności lokali ). W uzasadnieniu uchwały z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6, Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości.

Nie zasługuje na uwzględnienie argumentacja apelującej, że odśnieżanie chodnika przez pracowników Spółdzielni (...)w B.spowodowało, iż doszło do zawarcia umowy o administrowanie tą nieruchomością. Palacze zatrudnieni w Spółdzielni odśnieżali bowiem chodnik przed blokiem nr (...) jedynie grzecznościowo, w pierwszej kolejności odśnieżając nieruchomości, które pozostawały w zarządzie pozwanej. Z faktu, iż mieszkańcy bloku, w którym mieszka powódka, korzystali z uprzejmości pracowników pozwanej nie można wywodzić istnienia obowiązku prawnego Spółdzielni w tym zakresie.

Skarżąca nie ma też racji, twierdząc, że z umowy zarządu z dnia 24 czerwca 1997 r. wynika obowiązek pozwanej odśnieżania nieruchomości gruntowej, na której znajduje się chodnik. Umowa ta dotyczy bowiem wyłącznie należącego do powódki lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z jego częścią gospodarczą. Nie odnosi się natomiast w żaden sposób do nieruchomości wspólnej (gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). Podkreślić przy tym należy raz jeszcze, że powódka nie wykazała, iż chodnik wchodzi w skład tej nieruchomości. Według twierdzeń pozwanej, nieruchomość wspólna obejmuje działkę nr (...), tj. pas zieleni przed blokiem i schody do tego bloku, ale już nie chodnik, znajdujący się w obrębie działki nr (...) (por. pismo pozwanej z dnia 21 września wraz z załącznikami – k.113-120 oraz zdjęcia – k.63 i 65). Nie można zatem w żaden sposób przyjąć, że wynikający z powołanej umowy zarząd, ograniczający się, jak stanowi § 2 tej umowy, do dokonywania napraw zewnętrznych i prawidłowej eksploatacji oraz wywozu nieczystości związanych z całością zarządzania i nadzoru obiektami objętymi tym zarządem, tj. lokalem mieszkalnym nr (...) w B. wraz z jego częścią gospodarczą, tak bowiem przedmiot zarządu został określony we wstępnej części umowy oraz w jej § 1 (k.9-10), obejmował także odśnieżanie chodnika przed blokiem mieszkalnym nr (...).

Mając to na uwadze, oddalono apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 oraz 99 k.p.c., w zw. z art. 108 § 1 zdanie pierwsze k.p.c., zasądzając od B. O. na rzecz Spółdzielni (...) w B. kwotę 600 zł, stanowiącą wynagrodzenie reprezentującego pozwaną pełnomocnika będącego radcą prawnym, obliczone zgodnie z § 6 pkt 4 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

SSO M. Broda SSO M. Boniecki SSO C. Klepacz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE