UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 czerwca 2015 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od A. G. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą A. G. w S. kwoty 7.156 złotych z ustawowymi odsetkami naliczanymi:

- od kwoty 3.066,72 od dnia 1 lutego 2015 rok do dnia zapłaty,

- od kwoty 1.022,24 zł od dnia 28 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 1.022,24 zł od dnia 10 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 1.022,24 zł od dnia 18 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 1.022,24 zł od dnia 1 maja 2015 roku do dnia zapłaty i kosztami procesu. W uzasadnieniu powódka wskazała, że dochodzi kwoty należnej jej tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z rzeczy tj. tych części garaży wielostanowiskowego, do których pozwana nie posiada tytułu prawnego, a z których samowolnie korzystała od października 2014 roku do kwietnia 2015 roku. Miejsca te pozwana wykorzystuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i może ona korzystać z nieruchomości w ramach wyznaczonych miejsc postojowych, których granice określają linie na posadzce garażu oraz uchwała Zarządu Spółdzielni. Pozwana zgromadziła jednak poza wyznaczonymi miejscami postojowymi, tj. w nieruchomości wspólnej i na ciągach komunikacyjnych różnego rodzaju przedmioty. Zdaniem powódki pozwana pozostaje w złej wierze, bowiem z uwagi na treści umów, na podstawie których nabyła spółdzielcze własnościowe prawa do miejsc postojowych, a także jasnego i jednoznacznego stanowiska powodowej Spółdzielni w tym zakresie, musiała, a przynajmniej powinna zdawać sobie sprawę z zakresu jej uprawnień tj. faktu, że nabyła jedynie spółdzielcze własnościowe prawa do miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym i w związku z tym prawa te winna wykorzystywać w ich granicach i zgodnie z jego przeznaczeniem tj. do parkowania pojazdów. Ustalając wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie powódka wzięła pod uwagę wielkość zajętej przez pozwana powierzchni nieruchomości oraz stawkę za m2 czynszu najmu powierzchni obowiązującego na terenie S..

Nakazem zapłaty z w postępowaniu upominawczym z dnia 27 lipca 2015 r. Sąd uwzględnił żądanie pozwu.

W sprzeciwie wniesionym w dniu 4 września 2015 roku pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów procesu. Nadto pozwana wniosła o zawieszenie postępowania na podstawie art. 177§1 pkt. 1 k.p.c. w związku z toczącym się postępowaniem, którego rozstrzygniecie będzie miało wpływ na wyniki niniejszego postępowania. W uzasadnieniu pozwana zaprzeczyła wszelkim twierdzeniem strony powodowej. Pozwana wskazała, że przysługuje jej uprawnienie do korzystania z nieruchomości w ramach należących do niej miejsc postojowych, które nabyła 18 kwietnia 2008 roku aktem notarialnym od małżeństwa D. i J. Z.. Podniosła, że na skutek podjętej przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. uchwały z dnia 18 września 2014 roku nabyte przez nią spółdzielcze własnościowe prawo do miejsc postojowych zostało przez powódkę ograniczone, a w wyniku dokonanego podziału powierzchnia należnych do pozwanej miejsc postojowych została pomniejszona. Nadto pozwana zakwestionowała także wielkość wskazanej przez stronę powodową powierzchni miejsc postojowych a także stawek zastosowanych przez powódkę do wliczenia należności za rzekomo bezumowne korzystanie z tej powierzchni.

Pismem procesowym z dnia 3 listopada 2015 roku powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wniosła o oddalanie wniosku o zawieszenie postępowania wskazując, że postępowanie zawisłe przed Sądem Okręgowym nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Powódka podkreśliła, że uchwała z dnia 18 września 2014 roku ani inne uchwały podejmowane przez spółdzielnie nie decydują o zakresie uprawnień. Decyduje o tym treść umów, na podstawie których pozwana nabyła prawo do miejsc postojowych. Nadto przywołana powyżej uchwała określała jedynie sposób korzystania z garażu sześciostanowiskowego stanowiącego cześć nieruchomości zlokalizowanej w S.. Uchwała ta miała charakter porządkujący, a podejmując ją zarząd uwzględnił zakres praw przysługujących uprawnionym na podstawie zawartych przez nich umów. Konieczność podjęcia tej uchwały powstała z uwagi na nieprawidłowe działanie poprzedniego zarządu.

Pismem procesowym z dnia 10 listopada 215 roku pozwana podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana jest uprawniona z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do miejsc postojowych nr 1,2,5,6 znajdujących się w garażu wielostanowiskowym stanowiącym część hali handlowo-usługowej przy ul. (...) w S..

Niesporne, nadto - kopie aktów notarialnych k. 12-13,14-15,16-17,18-19.

-zaświadczenia SM (...) k. 138-145,155

W latach 1998-200 Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) zawarła z I. G. (1), B. W. (1), M. M. oraz W. Z. umowy, na podstawie których zobowiązała się do wybudowania miejsc postojowych na rzecz nabywców. Członkowie spółdzielni określeni w umowach mieli nabyć miejsca postojowe na zasadach własnościowego spółdzielczego prawa, po ich wybudowaniu, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Przyszli nabywcy dokonali także wpłaty stosownego wkładu. Wszystkie wkłady były równe, umowy nie określały powierzchni miejsc postojowych.

Dowód: umowy z aneksami k. 75-93

rozliczenia wkładu budowlanego k.94-97

Po wybudowaniu miejsc postojowych nastąpiło przydzielenie ich osobom, z którymi zawarto umowy. Miejsca były wyznaczone w ten sposób, że na powierzchni podłogi wymalowano prostokąty z numerami miejsc, przy czym miejsca były mniej więcej tej samej powierzchni. Początkowo wszyscy uprawnieni korzystali z miejsc zgodnie z ich wyznaczeniem. Jeśli były składowane jakieś rzeczy, to tylko w obrębie miejsca postojowego.

Dowód: protokół k. 131

zeznania B. W. k. 150v-151

zeznają C. D. k. 259

zeznania J. D. k. 259v-260

W dniu 18 lipca 2005 roku Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę ustalającą sposób korzystania z garażu sześciostanowiskowego zlokalizowanego w hali –usługowej Centrum 2000 przy ulicy (...) w S..

Dowód: uchwała z dnia 18 lipca 2005 roku wraz z załącznikiem k.98,99

W dniu 26 lipca I. G. (1) (mąż pozwanej) złożył do Rady Nadzorczej Spółdzielni wniosek o uchylenie uchwały z dnia 18 lipca 2005 roku, zarzucając, iż, wyznaczone miejsca postojowe mają zbyt małą powierzchnię.

Dowód: pismo k.100

W następstwie powyższego wniosku zlecono dwóm rzeczoznawcom majątkowym sporządzenie opinii dotyczącej miejsc postojowych w obiekcie Centrum 2000 w S.. Rzeczoznawcy uznali, że szkic, stanowiący załącznik do uchwały z 18.07l.2005 r. jest zgodny z przepisami prawa budowlanego, a wniosek I. G. nie ma uzasadnienia prawnego.

Dowód: opinia rzeczoznawców k.101-107

Zeznania I. F. k. 151

W 2007 r. rozpoczęły się starania Spółdzielni, by przekształcić prawa do miejsc postojowych w odrębną własność. W tym celu starano się uzyskać zaświadczenia o samodzielności lokali – miejsc postojowych. Starosta (...) postanowieniem z 5.06.2007 r. odmówił wydania zaświadczenia, stwierdzając, że miejsca postojowe nie spełniają wymogów wynikających z ustawo o własności lokali. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało to postanowienie w mocy.

W dniu 7 lutego 2011 r. Starosta (...) wydał zaświadczenie o samodzielności lokalu – garażu sześciostanowiskowego.

Dowód: wniosek k. 132 z załącznikiem k. 133, postanowienie k. 134, 135, zaświadczenie k. 137

W piśmie z dnia 28 września 2015 roku Starosta (...) stwierdził, że przedmiotowy garaż w sposób oczywisty jest lokalem niesamodzielnym, a znajdujące się w nim miejsca postojowe są miejscami niesamodzielnymi.

Dowód: pismo starosty (...) k.156

W dniu 30 października 2008 roku, kiedy funkcję prezesa pełnił I. G. (1) Rada Nadzorcza Spółdzielni na posiedzeniu ponownie zajęła się rozpatrzeniem w/w wniosku, w trakcie posiedzenia Rady Nadzorczej I. G. (1) zadeklarował przeniesienie na własny koszt infrastruktury energetycznej, znajdującej się w pomieszczeniu przyległym do jego miejsc postojowych (nr 1 i 2), wskutek czego doszło do uchylenia uchwały z dnia 18 lipca 2005 roku.

Dowód: protokół z posiedzenia Rady Nadzorczej k.109-115

Uchwała z dnia 30 października 2008 roku k.116

W dniu 9 września 2010 roku Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę określającą sposób korzystania z garażu sześciostanowiskowego. Na mocy tej uchwały wyznaczono sześć miejsc postojowych: dwa o powierzchni 12,89 m2 ( miejsce postojowe 1 i 2), dwa o powierzchni 14,15 m2 ( miejsce postojowe 3 i 4), jedno o powierzchni 65,26 m2 ( miejsce postojowe nr 5) oraz jedno o powierzchni 46,16 m2 (miejsce postojowe nr 6). Jednocześnie pomieszczenia techniczne, które wcześniej nie stanowiły części garażu włączono w jego obręb czyniąc z nich pomieszczenia przynależne do miejsc postojowych i tak rozdzielnia elektryczna stała się pomieszczeniem przynależnym do miejsca postojowego nr 2, pomieszczenie z wodomierzami zasilania zapasowego- popieszczeniem przynależnym do miejsca postojowego nr 5, natomiast wentylatorownia - pomieszczeniem przynależnym do miejsca postojowego nr 6. Nadto uchwałą usunięto nieruchomość wspólną i zmieniono przebieg drogi dojazdowej.

Dowód: protokół Rady Nadzorczej SM (...) wraz z uchwała Zarządu nr 1/21/2010 z dnia 09.09.2010 roku k.117-121

Zaświadczenia k. 138-145

Od 2010 lub 2011 r. I. G. (1), zarządzający miejscami postojowymi w imieniu żony, zaczął składować materiały budowlane wokół miejsc postojowych 5 i 6. Zajął też pomieszczenia określane jako przynależne – rozdzielnię elektryczną, pomieszczenie z wodomierzami i wentylatorownię (pomieszczenia o nr 1/66, 1/68 i 1/69 na mapie k. 22). Do dnia wniesienia pozwu zajęte przez pozwaną i jej męża były powierzchnie zgodne z uchwałą z 9.09.2010 r.

Dowód: zeznania I. G. k. 149v-150v

opinia biegłego k. 174-217

18 września 2014 roku nowo powołany Zarząd SM (...) podjął uchwałę uchylającą uchwałę z dnia 9 września 2010 roku (uchwała nr 5/21/8/2014)

Tego samego dnia podjęto uchwałę nr 6/22/9/2014 , w treści której wyznaczono miejsca postojowe nr 1,2,3,4,5,6 wraz z drogami komunikacyjnymi, o powierzchni wskazanej na szkicu. Zgodnie z tym szkicem miejsca postojowe nr 1 i 2 miały powierzchnię 15,30 m2, miejsca 3 i 4 14,25 m2, a miejsca 5 i 6 – 15,15 m2. Uchwałę wysłano pozwanej.

Dowód: uchwała nr 5/21/2014 k .112

Uchwała nr 6/22/9/2014 z załącznikiem k. 21,22, dowód nadania k. 23

Pozwana zaskarżyła uchwałę nr 6/22/9/2014, wyrokiem z 25 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie ustalił nieważność tej uchwały, wskazując w uzasadnieniu, że zakres ograniczonego prawa rzeczowego może być ustalony i zmieniany tylko umową stron, a nie decyzją zarządu.

Dowód: wyrok z uzasadnieniem k. 267, 307-331

Pismem z dnia 26 września 2014 roku powódka poinformowała pozwaną o podjętej w dniu 18 września 2014 roku uchwale przesyłając pozwanej jej odpis. W piśmie tym powódka wezwała pozwaną do uprzątnięcia zgromadzonych poza wyznaczonymi miejscami postojowymi przedmiotów tj. znajdujących się zgodnie z w/w uchwałą na ciągach komunikacyjnych, wentylatorowni oraz pomieszczeniach elektrycznych będących częścią wspólną.

Dowód: pismo powódki k.20

Pismem z dnia 6 października 2014 roku powódka ponownie wezwała pozwana do uprzątnięcia zgromadzonych poza wyznaczonymi miejscami postojowymi przedmiotów, wskazując jednocześnie, że pozwana nie mogła nabyć praw do pomieszczeń wspólnych.

Dowód: pismo powódki wraz z dowodem nadania k 24-25,26

Pismem z 8 stycznia 2015 r. pozwana poinformowała powódkę o „penetrowaniu” przez osoby postronne przedmiotów złożonych w garażu wielostanowiskowym, stanowiących własność pozwanej i jej męża i wniosła o uregulowanie tej kwestii pod rygorem kierowania roszczeń cywilnoprawnych.

Dowód: pismo k. 27

Powódka wystawiła pozwanej faktury VAT: z 31.12.2014 r. na kwotę 3066,72 zł z terminem płatności 31.01.2015 r. tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej garażu o pow. 83,13m2 za okres od października do grudnia 2014 r.; z 13.01.2015 r. na kwotę 1022,24 zł z terminem płatności 27.01.2015 r. za korzystanie z tej samej powierzchni w styczniu 2015 r.; z 16.02.105 r. na kwotę 1022,24 zł z terminem płatności 16.02.2015 r. za korzystanie z tej samej powierzchni w lutym 2015 r.; z 3.03.105 r. na kwotę 1022,24 zł z terminem płatności 17.03.2015 r. za korzystanie z tej samej powierzchni w marcu 2015 r.; z 16.04.105 r. na kwotę 1022,24 zł z terminem płatności 30.04.2015 r. za korzystanie z tej samej powierzchni w kwietniu 2015 r. Faktury były pozwanej wysyłane listami poleconymi.

Dowód: faktury z potwierdzeniami nadania k. 31-39

Wezwaniem do zapłaty z dnia 9 stycznia 2015 roku doręczonym pozwanej w dniu 28 stycznia 2015 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 3 066 ,72 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej w garażu wielostanowiskowym przy ul. (...) tj za okres od października 2014 roku do grudnia 2014 roku.

Dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 40-41,42

Wezwaniem do zapłaty z dnia 28 kwietnia 2015 roku doręczonym pozwanej w dniu 29 kwietnia 2015 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 7 155,68 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy - nieruchomości wspólnej w garażu wielostanowiskowego przy ul. (...) tj. za okres od października 2014 r do kwietnia 2015 roku.

Dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru. 44,45

Powierzchnia zajmowana przez pozwaną w garażu wielostanowiskowym ponad przypadającą powierzchnię miejsc postojowych nr 1,2, 5 i 6 wynosi 81,13 m2. Średnia miesięczna stawka najmu za 1 m2 powierzchni będącej przedmiotem sporu obowiązującej w S. w okresie od października 2014 roku do kwietnia 2015 roku wynosi 3,54/m2/miesiąc, przy czym jest to czysty zysk, wyliczony na podstawie cen sprzedaży miejsc postojowych. Możliwy do uzyskania czynsz w okresie od października 2014 r. do kwietnia 2015 r. , z uwzględnieniem transakcji dokonywanych przez powódkę to 8,73 zł/m2/m-c netto.

Dowód: opinia biegłego k. 175-217, 269, 275-287, 332-333, umowy z fakturami k. 234-239

Sąd Rejonowy zauważył, co następuje

Powództwo okazało się w przeważającej części zasadne.

Podstawą roszczeń powódki jest przepis art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 225 k.c. i w związku z art. 230 k.c. Z treści przytoczonych przepisów wynika, iż samoistny posiadacz w złej wierze jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, przy czym przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy stosuje się również odpowiednio w stosunkach pomiędzy właścicielem a posiadaczem zależnym.

Za posiadacza zależnego w rozumieniu art. 230 k.c. należy uważać posiadacza, który włada rzeczą m.in. jak najemca czy dzierżawca nie mając do tego odpowiedniego prawa skutecznego względem właściciela albo też prawo takie miał, lecz je następnie utracił. Za posiadacza zależnego należy uznać także osobę używającą rzeczy na podstawie spółdzielczego prawa do miejsca postojowego – jak w niniejszej sprawie. W każdej takiej sytuacji posiadacz – w braku postanowień umownych – obowiązany jest do zapłaty właścicielowi za korzystanie z lokalu. Nie ma przy tym znaczenia czy zajęcie lokalu nastąpiło samowolnie, czy też posiadacz zajmuje go bezprawnie po zakończeniu stosunku umownego.

Niezbędną przesłanką skuteczności roszczeń właściciela o zapłatę za korzystanie z rzeczy jest istnienie po stronie posiadacza złej wiary. W złej wierze jest ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności wie albo wiedzieć powinien, że nie przysługuje mu tytuł prawny do korzystania z rzeczy. Przepis art. 7 k.c. stanowi, iż jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Jest to domniemanie, wzruszalne, a ciężar dowodu przeciwnego spoczywa na właścicielu (art.6 k.c.). Jednak domniemanie to może być obalone także przez same okoliczności faktyczne, wskazujące niewątpliwie na istnienie złej wiary posiadacza.

W niniejszej sprawie spór ogniskował się przede wszystkim wokół kwestii, jak daleko sięgają uprawnienia pozwanej z tytułu spółdzielczych praw do miejsc postojowych nr 1, 2 ,5 i 6. Pozwana wywodziła bowiem, że zajmuje powierzchnie odpowiadające miejscom ustalonym w 2010 roku. Fakt ten był niemal przez cały proces poza sporem – zeznający w charakterze świadka mąż pozwanej potwierdził, że zajmuje cały obszar, przyznany mu uchwałą z 2010 r., a więc miejsca postojowe nr 5 i 6 o powierzchni odpowiednio 65 i 46 m2 oraz pomieszczenia, nazwane w tej uchwale przynależnymi. Dopiero przed zamknięciem rozprawy pełnomocnik pozwanej oświadczył, że pozwana nie ma legitymacji biernej, gdyż osobą korzystającą z powierzchni spornych jest mąż pozwanej, a nie pozwana. W ocenie Sądu twierdzenie to jest po pierwsze spóźnione (art. 207 § 6 k.p.c.), po drugie niewiarygodne i podniesione wyłącznie na użytek procesu. Mąż pozwanej oświadczył bowiem, że „zarządza” miejscami postojowymi, co należy rozumieć w ten sposób, że decyduje o sposobie ich wykorzystania w imieniu żony, do której prawa te należą. Korzystanie ze spornych powierzchni potwierdza też pismo pozwanej, w którym informuje spółdzielnię o „penetrowaniu” rzeczy należących do niej i do jej męża i zawiadamia o możliwości skierowania przeciwko spółdzielni roszczeń cywilnoprawnych. Pismo to, jak również treść odpowiedzi na pozew potwierdza, że pozwana czuje się uprawnioną do tego, by zajmować sporne powierzchnie i że znajdują się tam przedmioty należące do pozwanej. Wobec tego nie budzi wątpliwości, że pozwana jest posiadaczem zależnym powierzchni, których sprawa dotyczy. Samo wyliczenie tejże powierzchni także nie budzi wątpliwości. Spór bowiem sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy pozwana ma prawo użytkować miejsca postojowe w takim kształcie, jak określone uchwałą z 2010 r. (k. 120 i szkic k. 121), a więc miejsca postojowe nr 5 i 6 o powierzchni odpowiednio 65,27 m2 i 46,16m2, czy też jej prawo ogranicza się do powierzchni, wyznaczonych uchwałą z 2014 r., a wynoszących po 15,15m2 dla obu tych miejsc postojowych. Odjęcie powierzchni z roku 2014 r. od powierzchni z 2010 r. daje powierzchnię wskazaną w pozwie i potwierdzoną przez biegłego – 81,13 m2, co oznacza, że niniejsza sprawa dotyczy wyłącznie wynagrodzenia za „nadmetraż” miejsc postojowych nr 5 i 6, a powódka nie obciążyła pozwanej za zajmowanie pomieszczeń tzw. przynależnych (nr 1/66, 1/68 i 1/69).

Charakter prawny prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym budził kontrowersje. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 27.10. (...)., IV CK 271/04, OSP 2005/5/62) stwierdził, że jest to ograniczone prawo rzeczowe, wywodząc to z treści art. 244 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Spotkało się to jednak z krytyką w literaturze. Jak podkreślono, spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym nie jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, chociaż może (ale nie musi) być z nim powiązane i razem z nim zbyte. W konsekwencji nie stanowi ono ograniczonego prawa rzeczowego (zob. np. S. Rudnicki, w: Komentarz..., 2006, s. 424; J. Naworski, Glosa do postanowienia SN z 27 października 2004 r., IV CK 271/04, Rej. 2005, nr 12, s. 124; S. Rudnicki, Glosa do orzeczenia SN z 27 października 2004 r., IV CK 271/04, OSP 2005, nr 5, poz. 62). Nie jest też tak nazwane przez ustawodawcę (por. J. Naworski, Glosa..., s. 124). Przepis art. 1 ust. 2 pkt 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych uchylono z dniem 31.07.2007 r. Nie rozstrzygając charakteru omawianego prawa, stwierdzić należy, że już z jego nazwy można wyprowadzić treść uprawnienia spółdzielcy, związanego z ustanowieniem takiego prawa. Ponadto wskazówkę interpretacyjną co do zakresu uprawień spółdzielni daje art. 17¹⁵ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia jest obowiązana przenieść na te osoby ułamkowy udział we współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady, jeżeli statut spółdzielni nie stanowi inaczej, że udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe, po dokonaniu przez nich spłat (…). Zarówno zatem z zacytowanego przepisu, jak i z samej nazwy prawa należy wyprowadzić wniosek, że spółdzielcze prawo do miejsca postojowego to prawo do używania takiej powierzchni, jaka jest potrzebna do zaparkowania jednego pojazdu, przy czym miejsca te co do zasady powinny być równe, ewentualne różnice powierzchni mogą być uwarunkowane elementami architektonicznymi (np. filary konstrukcyjne podpierające strop), które w danej sytuacji nieco zmniejszą powierzchnię miejsca postojowego. Potwierdzeniem tego, że tak było w niniejszej sprawie, jest treść umów, jakie spółdzielnia zawierała ze spółdzielcami – wszystkie umowy przewidywały jednakowy wkład spółdzielcy w zamian za prawo do miejsca postojowego, zatem wszystkie ustanowione prawa powinny dotyczyć zbliżonej powierzchni. Sąd nie dał wiary zeznaniom P. Ś., że uchwała z 2010 r. przywracała pierwotny podział miejsc postojowych. Zeznania te są sprzeczne z materiałem dowodowym, odmiennie zeznały obecne członkinie zarządu powódki, ale także J. T., który wskazał, że jedynym powodem, dla którego powiększono powierzchnię miejsc 5 i 6 były starania o uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Ponadto nie da się logicznie wyjaśnić, dlaczego za te same pieniądze (wartość wkładu wskazana w umowie i rozliczona po zakończeniu budowy) jedni spółdzielcy mieliby otrzymać miejsce o powierzchni około 15 m 2, a inni o powierzchni 3 lub 4 razy większej. Taki sposób podziału pozostaje w sprzeczności z istotą miejsca postojowego, a więc przyznaniem takiej powierzchni, jaka jest potrzebna do zaparkowania jednego pojazdu – około 15 m2. Z zeznań większości przesłuchanych osób (odmiennie zeznał wyłącznie zainteresowany rozstrzygnięciem I. G. oraz P. Ś.) wynika, że spółdzielcy, na rzecz których ustanowiono wskazane prawo, tak właśnie rozumieli jego istotę i zakres – zgodnie ze wskazanymi zeznaniami miejsca były wyznaczone poprzez wyrysowanie prostokątów i miejsca były użytkowane zgodnie z tym wyznaczeniem. Podjęcie przez zarząd spółdzielni w 2010 r. naruszyło tę zasadę. Należy jednak odpowiedzieć na pytanie, jaki wpływ uchwała ta miała na ocenę dobrej lub złej wiary pozwanej, jeśli idzie o zakres jej uprawnień.

W ocenie Sądu sposób użytkowania miejsc postojowych zanim podjęto uchwałę z 2010 r. oraz rola męża pozwanej w całym przedsięwzięciu muszą prowadzić do wniosku, że pozwana była w złej wierze, a więc wiedziała, że tak, jak uchwała zarządu nie może pozbawić jej części uprawnień nabytych mocą umowy, tak samo uchwała ta nie może być źródłem powiększenia tych uprawnień, w taki sposób, jak na nastąpiło to w niniejszej sprawie - pozwanej przyznano powierzchnię 3- i 4-krotnie większą niż pozostałe miejsca postojowe, bez żadnego ekwiwalentu finansowego na rzecz spółdzielni lub pozostałych uprawnionych z tytułu miejsc postojowych, z których każdy zapłacił taką samą kwotę za swoje miejsce, mógł więc oczekiwać, że uprawnienia wszystkich nabywców będą takie same. Taka zmiana sprzeczna jest z istotą tego rodzaju praw i z mocy prawa nieważna. Należy mieć na uwadze, że wkład budowlany pokrywa koszty budowy danego lokalu, co wynika z przepisów, zarówno obecnie obowiązujących (art. 4 ust 3 i art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i przed 24 kwietnia 2001 r. (art. 213 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 1989 r. (sygn. akt III CZP 47/89, OSNCP 1990, nr 4-5, poz. 59) „wkład budowlany stanowi ekwiwalent uzyskanego od spółdzielni lokalu. O wysokości wkładu decyduje wyłącznie koszt budowy lokalu”. Oczywistym jest, iż odnosi się to również do miejsc postojowych. Tym samym, od początku było wiadome, że spółdzielcze prawo do poszczególnych miejsc postojowych ma taką samą treść dla wszystkich uprawnionych, co odnosi się także do jego powierzchni. Pozwana nie wykazała, aby w późniejszym czasie dokonywała stosownych dopłat do wkładu budowlanego w związku ze zwiększeniem powierzchni zajmowanych miejsc postojowych 5 i 6. Pozwana nie mogła być w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje jej więcej, niż pozostałym członkom spółdzielni w zakresie miejsc postojowych. Należy zwrócić uwagę, że I. G. (1) przez pewien czas był prezesem spółdzielni, a więc znał zasady funkcjonowania tego podmiotu; skoro zaś „zarządzał” miejscami postojowymi w imieniu żony, to jego stan świadomości jako pełnomocnika przekłada się też na ocenę dobrej lub złej wiary pozwanej. W ocenie Sądu obie te osoby wiedziały lub – z racji sprawowania przez jakiś czas przez I G. funkcji prezesa zarządu spółdzielni – powinny wiedzieć, że uchwały o zwiększeniu powierzchni miejsc postojowych nr 5 i 6 nie rodzą dla pozwanej rzeczywistego uprawnienia do nieodpłatnego użytkowania owych zwiększonych powierzchni. Ponadto, nawet gdyby uznać, że pozwana uprawniona była do użytkowania dodatkowych powierzchni wyłącznie w oparciu o uchwałę z 2010 r., to w 2014 r. zarząd podjął uchwałę (nr 5/21/8/2014), którą uchylił uchwałę z 2010 r. Natomiast odrębną uchwałą z tegoż roku (nr 6/22/9/2014) zostały przywrócone powierzchnie tych miejsc określone uchwałą z 2005 r. Pozwana zaskarżyła jedynie tę drugą uchwałę, natomiast nie wniosła zastrzeżeń co do uchwały uchylającej uchwałę z 2010 r. To zaś oznaczało powrót do stanu sprzed 2010 r., kiedy to powierzchnie miejsc postojowych były co do zasady równej wielkości. Uchwała ta została skutecznie pozwanej doręczona i znana była jej treść. Tym samym w październiku 2014 r. (początek okresu naliczanego wynagrodzenia) bez wątpienia miała ona świadomość, iż nie przysługuje jej tytuł prawny do zwiększonej powierzchni miejsc postojowych, a więc była wówczas już w złej wierze.

Pomiędzy stronami postępowania sporna była nadto wysokości należnego pozwanej wynagrodzenia. Przepisy o ochronie własności nie określają wysokości wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza bez tytułu prawnego z rzeczy, ani też sposobu jego ustalenia. Powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, iż powinno ono odpowiadać zwykłemu dochodowi, jaki właściciel (odpowiednio wieczysty użytkownik) mógłby uzyskać, gdyby rzecz nie była we władaniu posiadającego bez tytułu prawnego. Miernikiem wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości jest czynsz, jaki właściciel (użytkownik wieczysty) uzyskałby z tytułu najmu albo dzierżawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984r., II CZP 20/84, OSNCP 1984/12/209; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975r., II CR 208/75: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000r., IV CKN 5/00, LEK nr (...); wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1980r. II CR 501/80, OSNC 1981/9/171; wyrok Sadu Najwyższego z dmą 23 maja 1975, II CR 208/75, LEK nr 770). Prowadzi to do wniosku, iż dochodzący należności z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy musi wykazać, jaki okres korzystania z rzeczy objęty jest żądaniem pozwu, a także udowodnić, jaka jest wysokość należnego powodowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Określenia powierzchni zajmowanej w garażu wielostanowiskowym przy ul. (...) w S. ponad przypadającą powierzchnię miejsc postojowych nr 1, 2, 5 i 6 oraz średniej miesięcznej stawki za najem powierzchni takich jak będące przedmiotem sporu obowiązujące w S. w okresie od października 2014 roku do kwietnia 2015 roku dla potrzeb niniejszego postępowania dokonał biegły z zakresu szacowania nieruchomości. W ocenie Sądu opinia biegłego była wiarygodna. Została ona opracowana zgodnie z treścią postanowienia Sądu i w sposób rzetelny. Rozumowanie biegłego oraz sposób wyciągnięcia wniosków końcowych zostały prawidłowo uzasadnione, a na rozprawie biegły odniósł się do wszelkich zgłaszanych przez strony zastrzeżeń. Błąd w postanowieniu dowodowym (pominięcie jednego miejsca postojowego) nie wpływał na ostateczny kształt opinii, gdyż jak wskazano powyżej, żądanie pozwu dotyczy wyłącznie zawyżonej powierzchni miejsc postojowych nr 5 i 6. Tym samym Sąd uznał sporządzoną przez biegłego w sprawie opinię za całkowicie przekonywającą i posiłkując się wyliczeniami w niej przedstawionymi poczynił istotne w sprawie ustalenia w zakresie stanu faktycznego. Jeśli idzie o wysokość możliwego do uzyskania czynszu, to w pierwszej opinii biegły wskazał kwotę 3,54/m2/miesiąc, jednakże zastosowana metodologia – co wyjaśniono na rozprawie – umożliwia wyłącznie wyliczenie czystego dochodu z rzeczy, przy założeniu jej wynajmowania, nie uwzględnia natomiast kosztów utrzymania rzeczy, które – co oczywiste – składają się na wysokość czynszu, jakim obciążany jest najemca. Wobec tego biegły dokonał ponownego wyliczenia czynszu z uwzględnieniem czynszów stosowanych przez powódkę i wskazał, że czynsz z uwzględnieniem opłat eksploatacyjnych winien wynosić 8,73 zł/m2/m-c netto. Tę właśnie kwotę przyjęto do wyliczenia należnego powódce wynagrodzenia. W ocenie Sądu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatkowi temu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Organy podatkowe uzależniają obowiązek uiszczania tego podatku od tego, czy właściciel wyraża zgodę na bezumowne korzystanie z rzeczy, czy nie. W niniejszej sprawie bezspornym jest, że powódka nie wyraża zgody na korzystanie przez pozwaną z miejsc postojowych w taki sposób, jak czyni to pozwana (świadczą o tym pisma wzywające do usunięcia rzeczy), zatem wynagrodzenie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uwzględniając powyższe Sąd ustalił wartość należnego powódce od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z objętej sporem części nieruchomości za okres 1 miesiąca poczynając od października 2014 roku na kwotę 708,27 zł. Ponieważ dochodzone było wynagrodzenie za 7 miesięcy, łączna kwota należna powódce to 4957,89 zł. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Podstawą prawną orzeczenia o odsetkach od powyższej kwoty stanowią przepisy art. 481 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 455 k.c. Zważyć należy, że zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy ma charakter tzw. zobowiązania bezterminowego, albowiem termin spełnienia świadczenia przez dłużnika nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania. Z tego względu - zgodnie z dyspozycją art. 455 k.c. – powyższe świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do jego wykonania. W niniejszej sprawie rolę takich wezwań do zapłaty spełniały faktury, zawierające terminy płatności i wysłane przez powódkę do pozwanej w okresie umożliwiającym ich otrzymanie przed nadejściem terminu. Pozwana nie kwestionowała otrzymania faktur w czasie umożliwiającym zapłatę. Wobec tego odsetki zasądzono od dnia następnego po dniu płatności faktur (pierwsza faktura obejmowała okres 3 miesięcy, zatem zgodnie z powyższymi rozważaniami winna opiewać na kwotę 2124,81 zł, pozostałe na 708,27 zł), z tym, że w przypadku faktury za marzec powódka żądała zasądzenia odsetek od dnia wcześniejszego niż koniec miesiąca, toteż odsetki zasądzono od 1.04.2015 r., przyjmując, że żądanie zapłaty za cały miesiąc mogło stać się wymagalne dopiero w ostatnim dniu tego miesiąca.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z art. 98 i 100 k.p.c. Powódka wygrała proces w 70%, jej koszty to wynagrodzenie pełnomocnika z opłatą skarbową – 1217 zł, opłata od pozwu – 358 zł i zaliczka na biegłego, wydatkowana w całości – 2000 zł, łącznie 3575 zł. 70% z tej kwoty to 2502,50 zł. Koszt pozwanej to wynagrodzenie pełnomocnika z opłatą skarbową – 1217 zł i koszt stawiennictwa świadka – 16 zł, łącznie 1233 zł, 30% z tej kwoty to 369,90 zł. Stosunkowe rozdzielenie kosztów oznacza, że pozwana winna zwrócić powódce 2132,60 zł

W sprawie pozostały nieuregulowane koszty sądowe – nie pokryty zaliczką koszt opinii biegłego w wysokości 154,34 zł. Koszt ten, stosownie do art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych rozdzielono pomiędzy strony stosownie do wyniku procesu – powódka winna go pokryć w 30% czyli w kwocie 46,30 zł, pozwana w pozostałej części, o czym orzeczono w punkcie IV i V wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE