UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 19 października 2015 r. strona powodowa Gmina W. wniosła o zasądzenie od pozwanych E. K., R. K., M. K., B. K., S. K. i J. K. kwoty 105.134,46 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 69.580,76 zł od dnia 2 września 2015 r. do dnia poprzedzającego dzień złożenia pozwu, a od kwoty 105.`34,46 zł od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu swojego żądania strona powodowa podała, że pozwani zajmują bez tytułu prawnego lokal mieszkalny położony we W. przy ul. (...), należący do zasobu mieszkaniowego powodowej gminy. Z tego tytułu strona powodowa naliczała odszkodowanie w wysokości czynszu (tj. w wysokości zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa miejscowego) wraz z opłatami eksploatacyjnymi niezależnymi od właściciela. Pozwani nie regulowali jednak tych świadczeń, a ich zadłużenie na dzień 1 września 2015 r. wynosiło 69.580,76 zł. Kwota dochodzona pozwem w wysokości 105.134,46 obejmuje wskazaną zaległość oraz skapitalizowane odsetki ustawowe wyliczone na dzień 1 września 2015 r. w wysokości 35.553,70 zł.

Na podstawie nakazu wydanego w postępowaniu upominawczym w dniu 16 grudnia 2015 r. (k. 26) tut. Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę dochodzoną pozwem wraz z odsetkami oraz kosztami procesu.

Pozwany R. K. wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, domagając się oddalenia powództwa w całości (k. 41). Pozwany podał, że od stycznia 2010 r. nie zamieszkuje w lokalu przy ul. (...), w związku z czym nie może odpowiadać solidarnie z najemcą lokalu za zapłatę czynszu oraz innych opłat naliczanych od stycznia 2010 r. Pozwany podniósł ponadto zarzut przedawnienia w stosunku do dochodzonych przez stronę powodową należności przypadających za okres zamieszkiwania pozwanego w lokalu, tj. od 30 kwietnia 2004 r. do 10 stycznia 2010 r. Pozwany podał nadto, że w okresie swojego zamieszkiwania spłacał „swoją” część należnych kosztów na rzecz głównego najemcy, B. K. i był przekonany, że czynsz jest płacony regularnie.

Również pozwani E. K., S. K., B. K., M. K. (reprezentowana przez swojego opiekuna prawnego B. K.) zaskarżyli nakaz zapłaty w całości i wnieśli o oddalenie powództwa (k. 43, 44 i n., 79). W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwani podali, że znajdują się w trudnej sytuacji materialnej oraz zdrowotnej. Wskazali, że przed wniesieniem powództwa powodowa gmina nie kierowała wobec nich wezwań do zapłaty ani też upomnień. Pozwani podnieśli zarzut przedawnienia części roszczenia, wskazując na obowiązywanie 3-letniego terminu przedawnienia. Podnieśli, że do roku 2009 lokal był zajmowany na podstawie umowy najmu, a zatem nie można w stosunku do tego okresu mówić o bezumownym korzystaniu z lokalu. Pozwana M. K. i J. K. wskazały nadto, że strona pozwana nie udowodniła swojego roszczenia co do wysokości.

W piśmie z dnia 7 czerwca 2016 r. (k. 96) strona powodowa doprecyzowała, że do dnia 30 czerwca 2009 r. obowiązywała umowa najmu, która została wypowiedzenia. W związku z tym podstawę roszczenia stanowi umowa najmu, a w okresie po jej wypowiedzeniu – art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Strona powodowa wskazała, że czynsz za mieszkania komunalne ma charakter regulowany, a jego wysokość wynika z przepisów prawa miejscowego. Podniosła ponadto, że pozwani byli każdorazowo informowani o wysokości należnych świadczeń, odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez podstawy prawnej jest równe czynszowi regulowanemu a niezależne od właściciela (tzw. media) były rozliczane przez stronę powodową według rzeczywistego zużycia, tj. przyjęte prognozy były korygowane zgodnie z rzeczywistym zużyciem mediów, co jest widoczne w kartotece zadłużenia pozwanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy z dnia 22 maja 2002 r. pozwany B. K. był najemcą lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W.. Do zamieszkiwania wraz z najemcą uprawnieni byli współpozwani M. K., E. K., S. K., R. K. i J. K..

Dowód:

- umowa najmu z dnia 22 maja 2002 r., k. 101 – 106

W piśmie z dnia 22 kwietnia 2009 r. powodowa Gmina złożyła pozwanemu B. K. oświadczenie o wypowiedzenie najmu ze skutkiem na dzień 30 czerwca 2009 r., powołując się na zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat, która przekroczyła trzy pełne okresy płatności.

Dowód:

- pismo z dnia 22 kwietnia 2009 r., k. 107

Z treści kartoteki zadłużenia lokalu przy ul (...) we W. wynika, że zadłużenie za okres od 30 kwietnia 2004 r. do 1 września 2015 r. wynosiło 69.580,76 zł tytułem należności głównej oraz 35.553,70 zł tytułem skapitalizowanych odsetek. Natomiast zadłużenie za okres od 18 października 2012 r. do 1 września 2015 r. wynosiło – wedle kartoteki – 28.585,52 zł tytułem należności głównej oraz 4.520,76 zł tytułem odsetek.

Dowód:

- kartoteka zadłużenia lokalu, k. 16 – 19, 108

Pozwany B. K. pracuje jako ochroniarz i uzyskuje z tego tytułu wynagrodzenie w wysokości 900-1.000 zł miesięcznie. Pozwany jest niepełnosprawny (w stopniu umiarkowanym) i może wykonywać pracę niewymagającą dużego wysiłku fizycznego. B. K. jest opiekunem prawnym oraz bratem pozwanej M. K., która choruje na schizofrenię i z tego powodu została ubezwłasnowolniona całkowicie już w 1978 r. W lokalu mieszka także córka M. K., pozwana J. K., brat B. i M. – pozwany S. K. oraz małżonka B. K., nie mająca statusu strony w niniejszym postępowaniu. J. K., podobnie jak jej matka boryka się z problemami psychicznymi i pozostaje pod stałą opieką poradni zdrowia psychicznego. Z kolei S. K. jest bezrobotny, a na co dzień zajmuje się zbieraniem odpadów mogących być przedmiotem recyklingu (m.in. puszek). M. K. pobiera rentę w wysokości 964 zł, a J. i S. pobierają świadczenia z MOPS-u.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego R. K., e-protokół rozprawy z dnia 21 czerwca 2016 r., 00:16:40 – 00:23:35

- przesłuchanie pozwanego B. K., e-protokół rozprawy z dnia 21 czerwca 2016 r., 00:23:35 – 00:29:50

- karta informacyjna leczenia szpitalnego, k. 48

- wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia z 27.04.2015 r, IVU 574/14, k. 49

- postanowienie Sądu Wojewódzkiego we Wrocławiu z 14 października 1978 r. wraz z uzasadnieniem, k. 23 akt. o sygn. I Ns 455/78

- zaświadczenie o statusie opiekuna, k. 50

- zaświadczenia lekarskie, k. 55 - 59

Pozwany E. K. wyprowadził się z lokalu przy ul. (...) w 2009 r., natomiast pozwany R. K. wyprowadził się z tego lokalu w 2010 r.

Dowód:

- przesłuchanie pozwanego R. K., e-protokół rozprawy z dnia 21 czerwca 2016 r., 00:16:40 – 00:23:35

- przesłuchanie pozwanego B. K., e-protokół rozprawy z dnia 21 czerwca 2016 r., 00:23:35 – 00:29:50

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszym postępowaniu powodowa gmina domagała się zapłaty należności z tytułu najmu oraz z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z lokalu należącego do gminy (za okres czasu po zakończeniu stosunku najmu). Podstawę prawną żądania stanowią zatem postanowienia umowy najmu oraz przepisu kodeksu cywilnego regulujące stosunek najmu, a w dalszej kolejności art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz 150 ze zm.). Zgodnie z treścią tego ostatniego uregulowania osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, a odszkodowanie to – co do zasady – odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Strona powodowa powoływała się na fakt wypowiedzenia umowy najmu pozwanemu B. K., skutkujący utratą tytułu prawnego przez B. K. oraz dalszych pozwanych, którzy na podstawie umowy mogli zamieszkiwać w lokalu razem z najemcą. Należy zatem zauważyć, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie może nastąpić między innymi wtedy gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący a jego jednoznaczne brzmienie nie pozwala na jakiekolwiek wątpliwości interpretacyjne.

W ocenie Sądu z zaoferowanych przez strony dokumentów wynika, że umowa najmu wiążąca powodową gminę z pozwanym B. K. w istocie nie została wypowiedziana ze względu na niezachowanie wymogów formalnych, o których mowa w przywoływanym art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Strona powodowa nie wykazała bowiem, żeby uprzedziła pozwanego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyła dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Brak jest przy tym podstaw aby domniemywać, że pozwany został powiadomiony o możliwości wypowiedzenia umowy najmu, zwłaszcza, że wskazane przepisy obowiązujące mają charakter bezwzględnie wiążący i jako normy chroniące najemców lokalu powinny podlegać ścisłej wykładni. Fakt dokonania przez Gminę opisanych czynności nie wynika z dołączonych do pozwu dokumentów, a pozwany B. K. w trakcie przesłuchania wskazywał, że nie przypomina sobie, żeby taki fakt miał miejsce.

Sąd miał na uwadze, że w okolicznościach niniejszej sprawy pozwani nie negowali samego faktu ustania stosunku najmu, co nie stanowi jednak w ocenie Sądu podstawy do uznania, że fakt ten został przyznany przez pozwanych. Zgodnie z art. 230 k.p.c., gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, sąd może uznać za przyznane przez stronę niezaprzeczone twierdzenia strony drugiej tylko w wypadku, gdy takie domniemane przyznanie jest uzasadnione wszechstronnym rozważeniem wszystkich okoliczności sprawy (por. orzeczenia przywoływane przez T. Demendeckiego, w: komentarz aktualizowany do art. 230 k.p.c., LEX 2015: wyrok SN z dnia 27 maja 1971 r., II CR 122/71, LEX nr 6935; uzasadnienie wyroku SN z dnia 18 czerwca 2004 r., II CK 293/03, LEX nr 174169; uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 października 2005 r., V CK 260/05, LEX nr 187090; wyrok SN z dnia 25 lutego 2010 r., I CSK 348/09, LEX nr 688851; wyrok SN z dnia 4 marca 2010 r., I CSK 456/09, LEX nr 688855; wyrok SN z dnia 18 lutego 2011 r., I CSK 298/10, LEX nr 950421). Samo zaś milczenie jednej ze stron co do twierdzeń strony przeciwnej nie może stanowić podstawy do uznania faktów za przyznane (por. T. Demendecki, w: komentarz …; wyrok SN z dnia 17 lutego 1975 r., II CR 719/74, LEX nr 7661). Przy tym przywoływany przepis statuuje domniemanie przyznania faktów, a nie ich oceny prawnej (zob. T. Demendecki, w: komentarz …; wyrok SN z dnia 19 kwietnia 2001 r., IV CKN 323/00, LEX nr 453653; wyrok SN z dnia 24 stycznia 2007 r., III CSK 280/06, LEX nr 457703; wyrok SN z dnia 29 marca 2007 r., II PK 224/06, LEX nr 375697; wyrok SN z dnia 8 lipca 2010 r., II CSK 84/10, LEX nr 621143).

W okolicznościach niniejszej sprawy pozwani nie negowali faktu złożenia przez stronę powodową oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, co nie może jednak stanowić podstawy do uznania, że akceptowali oni skutek prawny w postaci ustania stosunku najmu. Pozwani wnosili o oddalenie powództwa w całości – nie ograniczając się jedynie do podniesienia zarzutu przedawnienia części roszczenia powodowej gminy. Przy tym pozwany B. K. w toku swojego przesłuchania kwestionował fakt uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Natomiast pozostali pozwani nie byli w ogóle adresatami – w sensie prawnym – oświadczenia o wypowiedzeniu najmu. Brak zatem podstaw do przyjęcia, żeby pozwani przyznali fakt ustania stosunku najmu.

W konsekwencji, wobec braku skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, powodowa gmina mogła dochodzić co najwyżej zapłaty zaległych należności z tytułu czynszu oraz opłat dodatkowych obciążających lokatora. Strona powoda wskazywała, że dochodzi tych należności za okres obowiązywania umowy – tj. do końca czerwca 2009 r. Żądanie to nie mogło jednak zostać uwzględnione z uwagi na podniesienie przez pozwanych zarzutu przedawnienia, który okazał się uzasadniony. W przypadku należności o charakterze okresowym obowiązuje bowiem 3-letni termin przedawnienia roszczeń (art. 118 k.c.).

W zakresie nieprzedawnionych należności strona powodowa wyraźnie wskazała, że domaga się zapłaty z tytułu korzystania przez pozwanych z lokalu bez tytułu prawnego i z tych faktów wywodziła swoje roszczenie. Przy tak określonej przez stronę powodową podstawie faktycznej roszczenia Sąd nie był władny orzekać, czy stronie powodowej przysługuje wobec pozwanych wymagalne roszczenie z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Artykuł 321 § 1 k.p.c., określając granice wyrokowania, wskazuje, że nie może obejmować ono przedmiotu, który nie był objęty żądaniem. Jeżeli więc nawet z przytoczonych przez powoda okoliczności faktycznych wynika, że przysługuje mu jeszcze inne - poza żądanym - roszczenie, sąd nie może wyrokować co do tego roszczenia (tak J. Gudowski, M. Jędrzejewska, komentarz do art. 321 k.p.c. teza 3, LEX 2012; a także Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lutego 2016 r., I ACa 1677/15).

Sąd miał na uwadze, że roszczenie o czynsz najmu wykazuje wiele cech wspólnych z uprawnieniem do żądania odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (roszczenie o charakterze pieniężnym przysługujące wobec osoby władającej lokalem, 3-letni termin przedawnienia, analogiczna – co do zasady – wysokość roszczenia). Tym niemniej profesjonalny charakter prowadzonej przez Gminę działalności w zakresie najmu lokali komunalnych, wyraźna przewaga organizacyjna strony powodowej nad pozwanymi nie pozwalają Sądowi w sposób nadmiernie liberalny oceniać żądania strony powodowej – w oparciu o podstawę faktyczną, na którą powodowa gmina się nie powoływała (chociażby na zasadzie żądania ewentualnego).

Co więcej, z zaoferowanej przez stronę powodową dokumentacji nie wynika w sposób niebudzący wątpliwości, jaka jest wysokość dochodzonego roszczenia. W szczególności za okres ostatnich 3 lat (nieobjęty przedawnieniem) strona pozwana zaoferowała jedynie zawiadomienie datowane na dzień 17 lutego 2012 r. (k. 122), z którego wynika, że łączna wysokość opłat za bezumowne użytkowanie oraz media miała wynosić 707,28 zł, zawiadomienie o podwyższeniu odszkodowania za bezumowne korzystania z lokalu ze skutkiem na dzień 1 października 2012 r. (k. 125) oraz dalsze pisma o rozliczeniu kosztów mediów. Na podstawie treści tych dokumentów nie można jednak stwierdzić, z czego wynikały chociażby dalsze podwyżki opłat w 2013 r., uwidocznione w kartotece zadłużenia lokalu i czy rzeczywiście te podwyżki były zasadne.

Wobec niewykazania przez stronę powodową roszczenia skierowanego przeciwko wszystkim pozwanym bezprzedmiotowe byłoby przeprowadzanie dowodu z zeznań świadków wnioskowanych przez pozwanego R. K. na okoliczność niezamieszkiwania przez niego w lokalu należącym do strony pozwanej. Tym niemniej już zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy daje podstawę do przyjęcia, że pozwany nie zamieszkiwał w lokalu od 2010 r., a w szczególności w okresie, który nie był objęty skutecznym zarzutem przedawnienia. Spontaniczne wyjaśnienia pozwanego R. K. oraz pozwanego B. K. były w tym zakresie spójne, logiczne oraz przekonujące. Sąd dał wiarę wyjaśnieniom pozwanego R. K., który wskazywał, że fakt podpisania notatki służbowej z 28 marca 2011 r. (k. 109) przypuszczalnie był związany z niewiedzą pozwanego oraz nierozróżnianiem przez niego w tamtym czasie administracyjnego statusu zameldowania w lokalu oraz stanu faktycznego zamieszkiwania – stałego przebywania w lokalu. Nadto Sąd dał wiarę wyjaśnieniom stron, które wskazywały na fakt wyprowadzenia się z lokalu pozwanego E. K. w 2009 r., który to fakt jest dodatkowo uprawdopodobniony treścią wzmiankowanej notatki służbowej (k. 109).

Niezależnie od powyższego, w związku z trudną sytuacją rodzinną i osobistą pozwanych, przeciwko uwzględnieniu roszczenia w obecnym kształcie przemawia również jego sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W okolicznościach niniejszej sprawy w istocie wszyscy pozwani mają poważne problemy materialne bądź zdrowotne, co szczególnie jaskrawe jest w przypadku chorej na schizofrenię M. K. oraz jej córki J., która również cierpi na zaburzenia psychiczne. Natomiast pozwany B. K. (mający status najemcy lokalu) pełni funkcję opiekuna prawnego swojej ubezwłasnowolnionej siostry i musi wykonywać te zadania, pomimo że sam jest niepełnosprawny i osiąga rażąco niskie dochody. W tym kontekście niepozbawiony znaczenia jest również szczególny status Gminy jako podmiotu niedziałającego wyłącznie na zasadach rynkowych (w celu osiągnięcia zysku), lecz zobowiązanego ustawowo także do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej oraz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów).

W konsekwencji powództwo podlegało oddaleniu w całości, o czym orzeczono w punkcie I. sentencji wyroku. Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie II. sentencji wyroku znajduje podstawę, w art. 98 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty zasądzone od strony powodowej na rzecz pozwanych M. K. i J. K. składają się koszty zastępstwa procesowego zapewnionego przez profesjonalnego pełnomocnika w kwocie po 3.600 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE