UZASADNIENIE

Zastępującym pozew wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa im. (...). (...) w W. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W., oznaczonego jako:

1) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

2) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

3) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

4) obręb (...), numer działki (...), adres (...)

5) obręb (...), numer działki (...), adres Al. (...) ,

6) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

7) obręb (...), numer działki (...) adres (...) ,

8) obręb (...), numer działki (...) adres (...),

9) obręb (...), numer działki (...) adres (...),

10) obręb (...), numer działki (...) adres (...) 16,

11) obręb (...), numer działki (...) adres (...) 14,

12) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

13) obręb (...), numer działki (...), adres Al. (...)

14) obręb (...), numer działki (...), adres (...) (...)

15) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

16) obręb (...), numer działki (...), adres (...),

17) obręb (...), numer działki (...) , adres (...)

będącej w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...). (...) jest uzasadniona w innej wysokości.

W uzasadnieniu wniosku powódka podała, że nie zgadza się w wyceną wartości gruntu na podstawie której dokonano aktualizacji opłaty, która w ocenie powódki nie uwzględnia obecnej sytuacji na rynku nieruchomości. Ponadto Spółdzielnia wskazała, ze działki o numerach (...), których dotyczyło wypowiedzenie w aktualnym stanie faktycznym włada gmina i mimo złożonego wniosku przez Spółdzielnię, pozwany nie dokonał zmiany gruntów według faktycznego ich władania, jak również nie wywłaszczył Spółdzielni z terenów zajętych na cele publiczne przez gminę (wniosek k. 124-128).

W toku postepowania przed Sądem powodowa Spółdzielnia wskazywała na nieważność wypowiedzenia z dnia 22.011.2010 r. wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, z uwagi na fakt, iż wypowiedzenie zostało wydane przez Urząd Dzielnicy (...) i podpisane przez Naczelnika Wydziału (...) dla Dzielnicy (...), a nie zostało wydane przez Prezydenta (...) W. i podpisane przez ww. albo osobę działającą na podstawie udzielonego pełnomocnictwa przez Prezydenta (...) W.. Ponadto wskazano, iż wycena nieruchomości na podstawie której dokonano aktualizacji opłat dotyczy również działek ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) oraz działki ewidencyjnej (...) których wypowiedzenie nie dotyczy, co tym samym daję podstawę do uznania, iż cena za 1 m^{(

2)} nie odpowiada rzeczywistej cenie jaka powinna być przyjęta przy dokonaniu wypowiedzenia. Zarzucono również, iż działki objęte wyceną przez rzeczoznawcę mają urządzone dwie oddzielne księgi wieczyste, zaś wypowiedzenie opłaty rocznej nie obejmuje działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) oraz działek ewidencyjnych (...) objętych również w/w księgami wieczystymi.

Strona powodowa wskazała ponadto, iż przysługuje 50% bonifikata w opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego a pozwany nie dokonał skutecznego jej wypowiedzenia (pismo procesowe z 06.04.2016 r. k. 209-212).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Podniesiono, iż wypowiedzenie z dnia 22.11.2010 r. zostało podpisane przez Naczelnika Wydziału (...) dla Dzielnicy (...) – J. K. na mocy pełnomocnictwa Prezydenta (...) W. z dnia 29.09.2009r., i nie powinno być wątpliwości, że J. K. reprezentowała właściciela nieruchomości tj. (...) W.. Odnośnie operatu szacunkowego na podstawie którego Miasto S. W. dokonało aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazano, iż jest ona opinią w pełni wartościowa i w sytuacji, gdy powodowa Spółdzielnia wnosi o ustalenie opłaty rocznej w kwocie wyliczonej na podstawie prywatnego operatu szacunkowego wniesiono o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw szacowania wartości nieruchomości. Nadto wskazano, iż ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie powinno uwzględniać 50% zniżki przewidzianej w § 4 aktu notarialnego Rep. (...) (...) z dnia 16.10.1968r. Na tę okoliczność odnoszono się sprawy o sygn.. akt II C 209/15 jaka toczy się z powództwa Spółdzielni o zwrot świadczenia nienależnego – uznania obowiązywania za lata 2-12-2014 bonifikaty 50% (odpowiedź na pozew k. 185-193). W piśmie procesowym z dnia 27 kwietnia 2016 roku (k. 284-291) strona pozwana odnośnie zarzutu braku objęcia wypowiedzeniem wszystkich działek ewidencyjnych objętych księgą wieczysta tj. działek o numerach ewidencyjnych (...) z obrębu (...) wskazano, że są to drogi natomiast dz. ew. nr (...) z obrębu (...) znajduje się ciągu komunikacyjnym łączącym P. M. a pomiędzy stronami toczą się rozmowy mające na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości zgodnie ze stanem władania. Odnośnie 50% bonifikaty uznano ich obowiązywanie powołując się na przesądzenie w tym zakresie przez prawomocny wyrok Sadu Okręgowego w Warszawie z dnia 25.09.2015 r. sygn. akt II C 209/15.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. o łącznej powierzchni 2,2682 ha składającej się działek ewidencyjnych nr: (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy M. prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (odpis zupełny księgi wieczystej (...) k. 258-281), która to księga wieczysta została założona w dniu 20 marca 2009 r. po odłączeniu części nieruchomości z innej księgi wieczystej. Użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości jest powodowa Spółdzielnia.

Miasto (...) W. jest także właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. o łącznej powierzchni 0,8223 ha składającej się działek ew. nr (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy M. prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (odpis zupełny księgi wieczystej k. 234-253), która to księga wieczysta zostało założona w dniu 28 lipca 2009 r. po odłączeniu części nieruchomości z innej księgi wieczystej. Powodowa Spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste gruntu zostało ustanowione na rzecz poprzednika prawnego powódki na mocy umowy z dnia 16 października 1968 roku nr Rep. (...) (umowa k. 105).

Wypowiedzeniem z dnia 22 listopada 2010 r. dokonanym z upoważnienia Prezydenta Miasta stołecznego W. przez J. K. - Naczelnika Wydziału (...) (...). W. Dzielnicy (...) działającej na podstawie pełnomocnictwa z 29 września 2009 r., pozwany wypowiedział powódce wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...). (...), W. w obrębie (...): nr działek (...) przy ul. (...) w W., (...) przy Al. (...), ul. (...),(...)przy ul. (...) w W.,, (...) przy ul. (...) w W. – doga wewnętrzna, (...)przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) W.,(...) przy ul. (...) w W., (...) przy Al. (...) w W., (...)przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W., (...) przy ul. (...) w W..

Od 1 stycznia 2011 roku opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego miała wynosić dla działki:

- (...) – 7 717,54 zł,

-(...) -83 243,92 zł,

- (...) – 2 968,29 zł

- (...) 175 788,46 zł

- (...) – 6 969,97 zł,

- (...) – 2 462,58 zł,

-(...) – 44 238,45 zł

- (...) – 43 249,02 zł

- (...) – 2 022,83 zł

- (...) – 24 291,74 zł

- (...)– 77 043,50 zł

- (...) – 9 718,39 zł

- (...) – 120 644,32 zł

- (...) – 33 994,48 zł

- (...) - 87,95 zł

- (...) – 285,83 zł

- (...) – 2 154,76 zł.

(wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego k. 117-117v, pełnomocnictwo k. 97).

Podstawę do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej przez pozwanego stanowiła wycena dokonana w operacie szacunkowym z dnia 22.10.2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. B., przy czym przedmiotem wyceny była nieruchomość o łącznej powierzchni 30905 m^{(

2 )}obejmującej działki ew. nr (...) z obrębu (...) oraz działki ew. nr (...) (...) (...),(...) z obrębu (...) ze wskazaniem, że nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą (...); w operacie tym rzeczoznawca wyceniła wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej na kwotę 67 951751 zł – wartość 1 m^{(

2 )}nieruchomości na kwotę 2 198,73 zł (operat- k. 88-94).

W dacie aktualizacji opłaty rocznej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) wchodziły dwie działki - działki nr ew. (...) została objęta w/w wypowiedzeniem opłaty rocznej, zaś druga działka nr ew. (...) nie została objęta wypowiedzeniem (odpis zupełny księgi wieczystej k. 234).

W dacie aktualizacji opłaty rocznej pozostałe działki ewidencyjne objęte w/w wypowiedzeniem wchodziły w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) – przy czym w skład tej nieruchomości poza działkami ewidencyjnymi objętymi wypowiedzeniem wchodziły również działki o nr ewidencyjnych nr (...), które nie zostały objęte wypowiedzeniem.

(odpis zupełny księgi wieczystej k. 258-281).

Wnioskiem z dnia 31 grudnia 2010r. złożonym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętych wypowiedzeniem za rok 2011 jest uzasadniona w innej wysokości (wniosek k. 112)

Orzeczeniem z dnia 27 maja 2014. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że za użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działki z obrębu (...) o nr (...) (...) opłata roczna wynosić będzie 615 533,31 zł. Do wyliczenia tej opłaty przyjęto średnią arytmetyczną wartości 1 m^{(

2)} z operatów szacunkowych sporządzonych na wniosek właściciela jak i użytkownika. Ustalając opłatę za niezasadne uznano zastosowanie 50% bonifikaty (orzeczenie (...)k. 76-77). Odpis orzeczenia został doręczony Spółdzielni Mieszkaniowej w dniu 04.06.2014r. (zpo k. 74)

Sprzeciw od powyższego orzeczenia w 16 czerwca 2014 r. złożyła powodowa Spółdzielnia (sprzeciw k. 3-9).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu wskazane powyżej dokumenty, których prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron,

Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego celem ustalenia wartości nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne objęte przedmiotowym wypowiedzeniem, gdyż wniosek ten należało uznać za bezprzedmiotowy w okolicznościach nin. sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Wskazać należy, iż wbrew zarzutom powódki wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 22 listopada 2010 r. zostało dokonane przez osobę upoważnioną do złożenia takiego oświadczenia woli, tj. przez J. K. - Naczelnika Wydziału (...) (...). W. Dzielnicy (...) działającego na podstawie pełnomocnictwa Prezydenta miasta stołecznego W. z dnia 29 września 2009 roku, w którym Prezydent miasta stołecznego W. udzielił jej jako Naczelnikowi Wydziału (...) (...). W. Dzielnicy (...) pełnomocnictwa do reprezentowania (...) W. w odniesieniu do nieruchomości położonych na terenie Dzielnicy (...), stanowiących własność (...) W., w tym do składania oświadczeń woli w sprawie określania lub zmiany stawki procentowej oraz wypowiadania i aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Tak więc oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia w imieniu właściciela złożył pracownik Urzędu(...). W. działający na podstawie pełnomocnictwa Prezydenta (...) W., jako organu wykonawczego, uprawnionego do reprezentowania (...) W..

Fakt, że w samym wypowiedzeniu nie powołano się na pełnomocnictwo Prezydenta (...) W. z dnia 29 września 2009 r. uprawniające pracownika Urzędu(...). W. do działania w imieniu (...) W., nie pozbawia tej osoby prawa do reprezentowania pozwanego w tym przedmiocie i nie powoduje bezskuteczności tego oświadczenia.

Zdaniem Sądu w sytuacji niniejszej sprawy aktualizacja opłaty przez pozwanego nie jest skuteczna albowiem dokonane wypowiedzenie odnosiło się wyłącznie do części działek ewidencyjnych wchodzących w skład dwóch nieruchomości.

Pozwany bowiem wypowiedział powódce opłatę za część działek ewidencyjnych objętych księgą wieczystą (...), choć przedmiotowa nieruchomość składała się również z działki nr (...), co do których nie dokonano wypowiedzenia oraz wypowiedzenie obejmowało działkę nr (...) zapisaną w księdze wieczystej KW (...), choć ta nieruchomość składa się z 2 działek (druga działka to nr ew. (...)).

W świetle art. 72 ust.1 w zw. z art. 67 u.g.n. aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej w sytuacji, gdy odnosi się ona jedynie do części nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, jest niedopuszczalna. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 15 maja 2013 roku sygn. akt III CZP 24/13 (OSNC 2013/12/138, LEX nr 1316041) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta, a nie tylko wybrane działki ewidencyjne, wchodzące w skład tej nieruchomości. Obciążenie prawem użytkowania wieczystego dotyczy bowiem nieruchomości gruntowych, zatem definicja legalna ,,nieruchomość gruntowa, zawarta w art. 4 pkt 1 u.g.n., pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 in principio k.c. oraz art. 24 ust.1 zdanie pierwsze u.k.w.h. Sąd Najwyższy stwierdził też, że definicja nieruchomości gruntowej we wskazanym znaczeniu ma charakter uniwersalny, przy czym jeżeli została założona księga wieczysta, obowiązuje zasada ,,jedna księga-jedna nieruchomość ’’(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, "Biuletyn SN" 2003, nr 8, s. 8, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24). Uzasadnia to stanowisko, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w poglądzie Sadu Najwyższego, że przewidziana w art. 72 ust. 3 u.g.n. opłata roczna dotyczy całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a nie wydzielonej w odpowiedni sposób części takiej nieruchomości (np. określonej działki ewidencyjnej) - ze wskazaniem, że przy ocenie czy doszło do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości należy brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie jej wyodrębnione części składowe – wyrażonym w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09 (OSNC 2010, nr 11, poz. 152).

Reasumując, wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej co do części działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą KW (...), podczas gdy nieruchomość ta obejmowała również 3 inne działki ewidencyjne, nie objęte wypowiedzeniem oraz wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej co do jednej działki ewidencyjnej, spośród dwóch działek wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) - było niedopuszczalne z uwagi na sprzeczność z istotą instytucji użytkowania wieczystego, jako prawa obciążającego całą nieruchomość i naruszenie zasady ,,jedna księga-jedna nieruchomość”. Nie sposób więc uznać, że pozwany zasadnie zażądał podwyższonej opłaty, dlatego powództwo należało uwzględnić.

Pozwany, jako strona przegrywająca obowiązany był zwrócić powódce, na jej wniosek, koszty procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego (art. 98 § 1 i 2 k.p.c.), na które składała się opłata od pozwu w wysokości 26 509zł oraz zastępstwa procesowego w kwocie 7200 zł (§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE