POSTANOWIENIE

K., dnia 17 stycznia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: S.S.O. Wojciech Vogt

Sędziowie: S.S.O. Barbara Mokras – spr.

S.S.O. Janusz Roszewski

po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2017 r. w Kaliszu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzycieli (...) Sp. z o.o. we W.

z udziałem dłużników M. G., T. G., P. A.
i R. A.

ze skargi na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Krotoszynie A. S. z dnia 18 maja 2015 r. w sprawie Km 2101/11 w postaci postanowienia o ukończeniu opisu i oszacowania nieruchomości

w przedmiocie zażaleń dłużników M. G. i T. G., oraz P. A. i R. A.

na postanowienie Sądu Rejonowego w Krotoszynie

z dnia 29 sierpnia 2016 r., sygn. akt I Co 853/15

postanawia:

oddalić oba zażalenia.

S.S.O. Barbara Mokras S.S.O. Wojciech Vogt S.S.O. Janusz Roszewski

Sygn. akt II Cz 829/16

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Krotoszynie oddalił skargi dłużników M. G. i T. G. oraz P. A.
i R. A. na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Krotoszynie A. S. z dnia 18 maja 2015 r. w sprawie Km 2101/11 w postaci postanowień o ukończeniu opisu i oszacowania nieruchomości, które to sprawy mocą postanowienia
z dnia 14 czerwca 2016 r. (k. 57) połączone zostały do wspólnego rozpoznania.

W uzasadnieniu wskazano, iż Sąd Rejonowy analizują opinie sporządzone przez biegłego celem określenia wartości egzekwowanych nieruchomości ocenił, iż nie budzą one zastrzeżeń, są całościowe i zupełne jak również prawidłowe z punktu widzenia zasad logiki
i doświadczenia życiowego. Sąd Rejonowy w oparciu o obowiązujące przepisy wskazał,
że biegły zasadnie dokonał wyceny każdej z nieruchomości osobno. W każdym z operatów ustalono wartość każdej z nieruchomości w oparciu o przeciętne ceny sprzedaży kilkunastu podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości
w dniu dokonania oszacowania. Z kolei dla wyceny ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość zastosowano metodę dochodową, z uwzględnieniem stawek czynszu ustalonych za wynajem lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy K.. Sąd Rejonowy zauważył także, iż bezzasadny jest zarzut dłużników,
co do pominięcia w operacie wyceny nakładów poczynionych na nieruchomość albowiem kwestia ta nie została objęta zleceniem organu egzekucyjnego a zadaniem biegłego było oszacowanie aktualnego stanu nieruchomości.

Zażalenia na powyższe orzeczenie wnieśli dłużnicy M. G. i T. G., oraz P. A. i R. A. zaskarżając je w całości i kwestionując jego zasadność z uwagi na pominięcie przez Sąd Rejonowy wartości nakładów poczynionych przez dłużników rzeczowych na przedmiotowej nieruchomości. Skarżący podnieśli również, iż Sąd Rejonowy błędnie ustalił udziały konkretnych dłużników w przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy, zważył co następuje:

Zażalenia nie zasługiwały na uwzględnienie.

Analizując zarzuty zażaleń, które w swej treści są tożsame, w pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że przepisy nie określają, według jakiej chwili i jakich kryteriów należy określać wartość świadczenia osoby trzeciej lub rzeczy wskazanej przez nią w majątku dłużnika w stosunku do korzyści uzyskanej przez osobę trzecią od dłużnika. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że górnym zakresem odpowiedzialności osoby trzeciej pozostaje jednak nie wysokość wierzytelności, która ma podlegać ochronie pauliańskiej, ale rzeczywista wartość korzyści, którą osoba trzecia uzyskała w wyniku skarżonej czynności prawnej. Wartość korzyści, w granicach której osoba trzecia ponosi odpowiedzialność, oceniana jest według stanu na dzień jej uzyskania, ale według cen z chwili spełnienia przez osobę trzecią świadczenia na rzecz wierzyciela pauliańskiego lub z chwili wskazania mienia dłużnika (M. Sychowicz, [w:] Bieniek, Komentarz. Zobowiązania, 2011, t. I, art. 533, pkt 4).

Mając na uwadze powyższe założenia nieuzasadnionym jest twierdzenie podnoszone w obu zażaleniach, iż wartością, za którą odpowiadają dłużnicy jest jedynie wartość egzekwowanej nieruchomości wskazana w umowie darowizny z dnia 22 grudnia 2003 r. Wartość ta musi bowiem być aktualna a zatem zostać określona na chwilę spełnienia przez osobę trzecią świadczenia na rzecz wierzyciela pauliańskiego lub z chwili wskazania mienia dłużnika.

Dłużnicy zarówno w toku wcześniejszych czynności egzekucyjnych, w treści skargi
na czynność komornika sądowego, ani w rozpoznawanym zażaleniu nie wskazali żadnych konkretnych nakładów jakie poczynili, czym w ich opinii zwiększyli wartość egzekwowanych nieruchomości. Z tej przyczyny nie sposób uznać tych zarzutów za znajdujące oparcie
w rzeczywistym stanie faktycznym.

Wskazania wymaga, że dla oceny merytorycznej zaskarżonego orzeczenia
nie ma żadnego znaczenia omyłka Sądu Rejonowego, w określeniu udziałów poszczególnych dłużników w przedmiotowych nieruchomościach. Z dokumentacji znajdującej się w aktach niniejszej sprawy oraz aktach komorniczych wynika jasno, iż M. G. i T. G. są obecnie właścicielami 1/10 wspomnianego udziału a P. A. i R. A. 9/10 części.

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy dokonał również dokładnej i wnikliwej oceny opinii biegłego stanowiącej podstawę dokonania zaskarżonej czynności Komornika Sądowego w postaci dokonania opisu i oszacowania nieruchomości będących przedmiotem postępowania egzekucyjnego.

Zauważyć trzeba, że Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r.,
Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – zwane dalej rozporządzeniem, wskazuje sposób określania wartości nieruchomości, które polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości,
w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Wskazać przy tym należy, iż podstawy do zastosowania poszczególnych przepisów zawartych w tym akcie prawnym pozostają w gestii biegłego, który posiada wiadomości specjalne, a w konsekwencji jest w stanie ocenić jaka metoda dokonania wyceny w danym stanie faktycznym jest możliwa do przeprowadzenia a także jaka będzie najbardziej miarodajna i obiektywnie wiarygodna.

Podkreślić także trzeba, że oparcie zażalenia na jedynie subiektywnym, bliżej niesprecyzowanym, twierdzeniu dłużników o zaniżeniu wartości wycenianych nieruchomości, przy braku wykazania przymiotu posiadania wiadomości specjalnych w tym zakresie, oceniane być może jedynie w kategoriach dowolnej polemiki z wyceną dokonaną przez biegłego. Tym samym w niniejszej sprawie również z tych względów nie ma żadnych podstaw do zakwestionowania zaskarżonego postanowienia.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

S.S.O. Barbara Mokras S.S.O. Wojciech Vogt S.S.O. Janusz Roszewski