UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 1 czerwca 2016r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w R., powód S. T. wniósł o uchylenie uchwały tejże Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) w sprawie przyjęcia „Regulaminu udostępniania dokumentów członkom Wspólnoty Mieszkaniowej, podjętej w trybie mieszanym, częściowo na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 9 września 2015r., częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach 10-30 września 2015r. z powodu jej niezgodności z prawem (k. 3-5). Precyzując swoje ostateczne stanowisko procesowe powód wskazał, iż nie kwestionuje trybu podjęcia zaskarżonej uchwały, tylko treść tej uchwały jako sprzecznej z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali (k. 61-verte, k. 62).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w R., reprezentowana w toku procesu przez pełnomocnika adwokata W. B., nie uznała żądania pozwu i wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (k. 19-22).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód S. T. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Jest on właścicielem lokalu nr (...) położonego w R. przyl. ul. (...).

Powód był członkiem zarządu od momentu powstania wspólnoty do października 2014r., kiedy zrezygnował z pełnienia tej funkcji. Od tego czasu istnieje konflikt pomiędzy powodem a pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową

(okoliczność bezsporna)

Powód nie uczestniczy w zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej. Na ostatnim takim zebraniu był w dniu 29 września 2014r., od tego czasu zaistniał konflikt pomiędzy pozwanym a członkami zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powód kilkanaście razy występował do zarządu o udostępnienie dokumentów dotyczących funkcjonowania wspólnoty, w tym dokumentów finansowych oraz uchwał podejmowanych na zebraniach wspólnoty. Nie otrzymał żadnego dokumentu.

Powód otrzymał zaproszenie na zebranie w dniu 9 września 2015r. wraz z projektem uchwały nr 8/2015r. w sprawie „Regulaminu udostępniania dokumentów członkom Wspólnoty Mieszkaniowej i projektem regulaminu udostępniania dokumentów.

Powód nie był obecny na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 9 września 2015r.

(dowód: zeznania powoda, k. 62-verte, min. 00:23:01-00:24:16, nagranie przebiegu rozprawy, k. 64, kopia zaproszenia, k. 7)

Zgodnie z treścią załączonego do zaproszenia na zebranie w dniu 9 września 2015r. projektu „Regulaminu udostępniania dokumentów”, tj. zapisem § 2 każdy właściciel ma prawo otrzymania odpisów regulaminów oraz kopii uchwał i protokołów z zebrań (...) Wspólnoty, rocznych sprawozdań finansowych, faktur i umów zawieranych z osobami trzecimi. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów pokrywa właściciel wnioskujący o ich otrzymanie.

Zgodnie z zapisem § 3 wniosek o udostępnienie dokumentów winien być kierowany do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (§ 3 ust. 1 ). Po analizie złożonego wniosku zarząd:

- przekaże kopie stosownych dokumentów za pobraniem stosownej opłaty wyliczonej w następujący sposób: - 1 (pierwsza) strona formatu A4 – 0,80 zł brutto, każda następna strona formatu A4 – 0,50 zł brutto, koszt wysyłki – 9 zł brutto (§ 3 ust. 2 pkt 2.1.),

- udostępni do wglądu dokumenty w terminie do 14 dni od złożenia wniosku za pobraniem opłaty na pokrycie kosztów pracownika firmy zarządzającej, oddelegowanego do siedziby Zarządu, wyliczonej w następujący sposób: 1 roboczogodzina pracownika – 35,00 zł brutto (§ 3 ust. 2 pkt 2.2.).

Zaznajamianie się właściciela z dokumentami Wspólnoty objętymi wnioskiem odbywać się będzie w obecności i przy udziale pracownika firmy (...) (§ 3 ust. 4).

(dowód: kopia projektu „Regulaminu udostępniania dokumentów”, k. 6)

Powód po otrzymaniu projektu uchwały nr 8 wraz z załączonym projektem regulaminu wniósł zastrzeżenia do treści projektowanych regulacji, wskazując w jakim zakresie w jego ocenie są one niezgodne z prawem.

(dowód: kopia pisma powoda z dnia 2 września 2015r., k. 7)

Przedmiotowa uchwała nr 8/2015 został podjęta w trybie mieszanym, częściowo na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 9 września 2015r., częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach 10-30 września 2015r. W głosowaniu wzięli udział właściciele lokali posiadający udziały wynoszące (...), za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający (...) udziały, przeciw – (...) udziały. Wymagana większość do podjęcia uchwały wynosiła (...).

(dowód: kopia uchwały nr 8/2015, k. 25, kopia protokołu zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, k.27)

Zgodnie z przyjętym w drodze uchwały nr 8/2015r Regulaminem udostępniania dokumentów - zapisem § 3 wniosek o udostępnienie dokumentów winien być kierowany do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (§ 3 ust. 1 ). Po analizie złożonego wniosku zarząd:

(dowód: kopia Regulaminu udostępniania dokumentów, k. 43)

W dniu 23 października 2015r. powód został poinformowany przez Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej o podjęciu przez tę Wspólnotę uchwały nr 8/2015 w sprawie Regulaminu udostępniania dokumentów oraz o podjęciu chwały nr 9. Do powyższej informacji nie została załączona treść uchwały ani stanowiącego jej integralną część załącznika w postaci Regulaminu udostępniania dokumentów.

Powyższe dokumenty nie zostały powodowi udostępnione, wobec czego wystąpił on w dniu 19 października 2015r. do Sądu Rejonowego w Radomsku z powództwem o udostępnienie powyższych dokumentów.

(dowód: kopia zawiadomienia, k. 28, k. 60, zeznania powoda, k. 62-verte, min. 00:21:40-00:23:01, nagranie przebiegu rozprawy, k. 64)

W toku zainicjowanego przez powoda postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym w Radomsku w sprawie sygn. akt I C 863/15 doszło do zawarcia w dniu 25 kwietnia 2016r ugody pomiędzy powodem a pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową, na mocy której pozwana zobowiązała się udostępnić powodowi do wglądu: protokół z zebrania właścicieli w dniu 9 września 2015r. wraz z listą obecności i treścią uchwał oraz kartami do głosowania w dniu 16 maja 2016r. o godz. 12.00 w siedzibie zarządu Wspólnoty.

(dowód: protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2016r. w sprawie I C 863/15, k. 47 załączonych akt Sądu Rejonowego w Radomsku sygn. I C 863/15)

W dniu 16 maja 2016r., zgodnie z treścią powyższej ugody, pozwana udostępniła powodowi do wglądu dokumenty, tj. protokół z zebrania w dniu 9 września 2015r., treść uchwały nr 8/2015 nie została udostępniona powodowi. Treść uchwały została udostępniona powodowi w toku niniejszego procesu wraz z doręczeniem odpowiedzi na pozew.

(dowód: zeznania powoda, k. 61-verte, min. 00:07:07-00:10:23, nagranie przebiegu rozprawy, k. 64,)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na czesiowe uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2015r., poz. 1892 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powyższe powództwo, jak stanowi norma art. 25 ust. 1a w/w ustawy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżona przez powoda uchwała nr 8/2015 został podjęta w trybie mieszanym, częściowo na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 9 września 2015r., częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach 10-30 września 2015r. Taką formę podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową dopuszcza art. 23 ustawy o własności lokali, który to przepis w ust. 1 stanowi, iż uchwały właścicieli lokali podejmowane są bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Musi być jednakże spełniony następujący wymóg proceduralny, iż o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu winien zostać zawiadomiony na piśmie.

W przypadku mieszanej formy głosowania nad uchwałą początkową datę biegu sześciotygodniowego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, w odniesieniu do konkretnego członka należy utożsamić nie z datą, w które uchwała została podjęta a z dniem powiadomienia danego członka o fakcie podjęcia uchwały oraz o treści tej uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20 maja 2014r., I ACa 232/14).

W niniejszej sprawie powód jako członek wspólnoty mieszkaniowej został w dniu 23 października 2015r. poinformowany przez Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej o podjęciu przez tę Wspólnotę uchwały nr 8/2015 w sprawie Regulaminu udostępniania dokumentów oraz o podjęciu chwały nr 9. Do powyższej informacji nie została załączona treść uchwały ani stanowiącego jej integralną część załącznika w postaci Regulaminu udostępniania dokumentów. Wobec powyższego w żadnej mierze nie można uznać, aby sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały nr 8/2015 rozpoczął swój bieg od powyższej daty zawiadomienia o podjęciu uchwały, gdyż zawiadomienie to nie obejmowało informacji o treści podjętej uchwały.

Chcąc zapoznać się z treścią uchwały nr 8/2015 powód wystąpił do pozwanej Wspólnoty o udostępnienie treści uchwały, protokołu z zebrania właścicieli w dniu 9 września 2015r. wraz z listą obecności. Powyższe dokumenty nie zostały powodowi udostępnione, wobec czego wystąpił on powództwem do w dniu 19 października 2015r. do Sądu Rejonowego w Radomsku o udostępnienie powyższych dokumentów. W toku zainicjowanego przez powoda postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym w Radomsku w sprawie sygn. akt I C 863/15 doszło do zawarcia w dniu 25 kwietnia 2016r, ugody pomiędzy powodem a pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową, na mocy której pozwana zobowiązała się udostępnić powodowi do wglądu: protokół z zebrania właścicieli w dniu 9 września 2015r. wraz z listą obecności i treścią uchwał oraz kartami do głosowania w dniu 16 maja 2016r. o godz. 12.00 w siedzibie zarządu Wspólnoty. W dniu 16 maja 2016r., zgodnie z treścią powyższej ugody, pozwana udostępniła powodowi do wglądu dokumenty, tj. protokół z zebrania w dniu 9 września 2015r., treść uchwały nr 8/2015 nie została udostępniona powodowi. Treść uchwały została udostępniona powodowi w toku niniejszego procesu wraz z doręczeniem odpowiedzi na pozew.

Powód złożył pozew w niniejszej sprawie w dniu 1 czerwca 2016r. zatem z zachowaniem sześciotygodniowego terminu określonego normą art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Powód przyjął jako początek biegu powyższego terminu datę 16 maja 2016r., tj. datę wykowania ugody zawartej w sprawie I C 863/15 Sądu Rejonowego w Radomsku.

W ocenie Sądu przedstawiona przez powoda argumentacja i zarzuty dotyczące niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały należy podzielić. Wobec sprecyzowania przez powoda stanowiska w sprawie i wskazania, iż nie kwestionuje trybu podjęcia zaskarżonej uchwały, tylko treść tej uchwały jako sprzecznej z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, Sąd nie dokonywał analizy trybu podjęcia powyższej kwestionowanej uchwały. Cała sprecyzowana ostatecznie argumentacja powoda opiera się na zarzutach materialnoprawnych dotyczących treści podjętej uchwały, która w ocenie powoda jest niezgodne z prawem i w istotny sposób narusza interesy powoda. Wobec powyższego Sąd pominął analizę formalnej poprawności podjętej uchwały. Należy przy tym podkreślić, iż zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały, co winno być dowiedzione w toku procesu.

Dokonując analizy zakwestionowanej przez powoda uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej należy podzielić zarzuty, iż jeden zapis uchwały należy uznać za niezgodny z prawem. Jest to zapis § 3 ust. 2 pkt 2.2. stanowiącego integralną część uchwały Regulaminu udostępniania dokumentów. Zgodnie z powyższym zapisem po analizie złożonego przez właściciela lokalu wniosku o udostępnienie dokumentów zarząd udostępni do wglądu dokumenty w terminie do 14 dni od złożenia wniosku za pobraniem opłaty na pokrycie kosztów pracownika firmy zarządzającej, oddelegowanego do siedziby Zarządu, wyliczonej w następujący sposób: 1 roboczogodzina pracownika – 100,00 zł brutto (§ 3 ust. 2 pkt 2.2.).

W ocenie Sądu powyższy zapis w istotny sposób narusza przepis art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Art. 27 ustawy o własności lokali stanowi, iż każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Gdy właściciel lokalu jest członkiem zarządu wspólnoty, to jego współdziałanie winno polegać na sprawnym i rzetelnym wykonywaniu tej funkcji. Gdy natomiast właściciel lokalu nie należy do zarządu, obciąża go ogólny obowiązek polegający na czuwaniu nad poczynaniami zarządu i pozostałych właścicieli lokali, na występowaniu z odpowiednimi wnioskami, na udziale w akcjach mających na celu doprowadzić do podjęcia zamierzonej uchwały, na występowaniu z odpowiednimi żądaniami do sądu. Inaczej mówiąc właściciel lokalu nie może być jedynie biernym obserwatorem tego, co dzieje się we wspólnocie, powinien on w każdym przypadku, gdy zachodzi tego potrzeba wykazywać postawę czynną (por. „Najem i własność lokali. Przepisy i Komentarz” A. Gola, J. Suchecki, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 2000r.)

Powyższe uprawnienie dopełnia kolejne uprawnienie, które statuuje norma art. 29 ust. 3 w/w ustawy, zgodnie z którą prawo kontroli zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Należy przez to rozumieć prawo wglądu do ksiąg, dokumentów oraz sprawozdań, a także prawo żądania informacji i sprawozdań dotyczących stanu majątku wspólnoty i wyjaśnień w kwestiach związanych z zarządem wspólną nieruchomością. Omawianemu prawu odpowiada więc obowiązek umożliwienia właścicielowi wykonywania tego prawa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006r., IV CSK 110/06).

Służące właścicielowi prawo kontroli nie może być realizowane w sposób, który utrudniałby lub uniemożliwiał prawidłowe zarządzenie nieruchomością wspólną.

Za dopuszczalne a nawet pożądane należy zatem uznać wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych. Dla zakreślenia ram realizowania prawa kontroli przez właściciela lokalu zasadnym jest stworzenie regulaminu określającego procedurę udzielania przez zarząd informacji i udostępniania dokumentów, z uwagi na to, iż ustawa o własności lokali w żaden sposób tych szczegółowych kwestii nie reguluje. Przyjęte w regulaminie zasady udostępniania dokumentów nie mogą jednakże prowadzić do ograniczania służącego właścicielowi lokalu prawa kontroli zarządu. Za prowadzącą do takiego istotnego ograniczenia prawa kontroli należy natomiast uznać kwestionowaną regulację zwartą w § 3 ust. 2 pkt 2.2. Regulaminu udostępniania dokumentów. Przepis ten uzależnia bowiem udostępnienie do wglądu dokumentów od uiszczenia opłaty na pokrycie kosztów pracownika firmy zarządzającej, oddelegowanego do siedziby Zarządu, wyliczonej w następujący sposób: 1 roboczogodzina pracownika – 100,00 zł brutto. Przepis ten z uwagi na wprowadzoną niczym nie uzasadnioną barierę finansową, w istotny sposób ogranicza możliwość realizowania przez członka wspólnoty zagwarantowanego mu ustawowo prawa kontroli. Wątpliwości budzi sama zasada wprowadzenia odpłatności za udostępnienie dokumentów, jak i bardzo znacząca wysokość ustalonej opłaty. Taki kształt wprowadzonej regulacji wskazuje, iż jej celem jest jedynie istotne ograniczenie korzystania przez właścicieli lokali ze służącego im prawa wglądu do dokumentów wspólnoty. Zapis prowadzi zatem do istotnego ograniczenia możliwości realizowania przez właściciela lokalu prawa kontroli zarządu wspólnoty, przez co narusza art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Wątpliwości takich nie budzą pozostałe zapisy Regulaminu, które uporządkowują i precyzyjnie określają tryb występowania z wnioskiem o udostępnianie informacji i procedurę udzielania żądanych informacji i udostępniania dokumentów. Także zapis zawarty w § 3 ust. 2 pkt 2.1., zgodnie z którym zarząd przekaże kopie stosownych dokumentów za pobraniem stosownej opłaty wyliczonej w następujący sposób: - 1 (pierwsza) strona formatu A4 – 0,80 zł brutto, każda następna strona formatu A4 – 0,50 zł brutto, koszt wysyłki – 9 zł brutto, nie narusza prawa ani interesów właścicieli lokali. Wprowadzone opłaty nie są bowiem na tyle wysokie, aby stanowić barierę dla żądania udostępniania dokumentów, służą natomiast pokryciu kosztów związanych z wykonaniem kopii dokumentów, które to koszty musiały być przeniesione na wszystkich właścicieli w ramach kosztów funkcjonowania zarządu wspólnoty.

Mając powyższe na uwadze Sąd uwzględnił częściowo żądanie pozwu i uchylił zaskarżoną uchwałę w części, tj. w zakresie uregulowania zawartego w § 3 ust. 2 pkt 2.2. Regulaminu udostępniania dokumentów jako niezgodnego z prawem, tj. z przepisem art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali.

W pozostałym zakresie kwestionowana uchwała nie jest w ocenie Sądu dotknięta wadliwości, nie jest niezgodna z przepisami prawa, umową właścicieli, nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani też w inny sposób nie narusza interesu powoda jako właściciela lokalu. Z uwagi na powyższe powództwo w pozostałym zakresie zostało oddalone jako nie znajdujące prawnego ani faktycznego uzasadnienia.

Na podstawie art. 100 k.p.c. Sąd zniósł wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu z uwagi na to, iż każda ze stron częściowo przegrała proces.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE