UZASADNIENIE

P. S.A. z siedzibą w W. wniosła przeciwko A. B. pozew o zapłatę kwoty 88.767,73 zł, wraz z odsetkami ustawowymi od poszczególnych kwot na nią się składających, tytułem należności wynikających z zajmowania przez pozwaną lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości jako pozbawionego podstaw faktycznych i prawnych.

Wyrokiem z 23 marca 2015 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 34.298,46 zł z odsetkami ustawowymi od 7 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz ustalił, że powódka wygrała sprawę w 39%, a pozwana – w 61% i w takim stosunku rozdzielił stosunkowo koszty postępowania, szczegółowe ich wyliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu.

Sąd Okręgowy ustalił, że 17 października 1995 r. powódka zawarła z pozwaną, prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...) Handel i Usługi, umowę najmu wydzielonej części o powierzchni 290 m² w lokalu użytkowym, stanowiącym własność powódki, położonym w W. przy Placu (...). Umowa zawarta została od 1 października 1995 r. na czas nieokreślony. Wynajęty lokal przeznaczony został na prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych. Strony ustaliły, że najemca płacił będzie miesięcznie czynsz najmu w wysokości iloczynu stawki 13,50 zł za 1m² powierzchni, co łącznie dało kwotę 3.915 zł plus podatek VAT. Czynsz miał być płatny z góry, do 10-ego dnia każdego miesiąca, na podstawie rachunku wynajmującego, w terminie 7 dni od daty otrzymania rachunku przez najemcę. 3 stycznia 2005 r. strony dokonały zmiany umowy w formie aneksu nr (...), polegającej na podwyższeniu stawek. Czynsz za wynajem ustalono na kwotę 12.383 zł, za centralne ogrzewanie – 2.954,23 zł, zaliczkę na zimną wodę – 100 zł, zaliczkę na ciepłą wodę – 150 zł oraz za użytkowanie powierzchni na elewacji budynku – 610 zł. 31 sierpnia 2007 r. powódka wypowiedziała umowę najmu, wzywając jednocześnie pozwaną do przygotowania przedmiotu najmu do protokolarnego odbioru 1 października 2007 r. Pozwana, pomimo odebrania wypowiedzenia umowy, nadal prowadziła działalność gospodarczą w przedmiotowym lokalu.

Na zlecenie powódki, 27 stycznia 2009 r. sporządzony został operat szacunkowy, określający wartość rynkową czynszu za wynajem 1 m² powierzchni handlowo-usługowej położonej w W., dzielnicy P., przy Placu (...) oraz określający wartość rynkową czynszu za wynajem miejsca pod reklamę w tym miejscu. Operat określił wartość czynszu na 27 stycznia 2009 r. na kwotę 50 zł za 1 m², zaś wartość czynszu za wynajem miejsca pod reklamę w odniesieniu do 1 m² reklamy – na kwotę 27 zł. 3 marca 2009 r. na zlecenie powódki sporządzona została opinia o wartości rynkowej czynszu za wynajem miejsca pod reklamę na dachu na budynku przy Placu (...) w W., w której wartość rynkowa czynszu miesięcznego za wynajem 1 m² dachu, jako miejsca pod reklamę, określono na kwotę 23 zł.

Pismem z 9 marca 2009 r. pozwana zwróciła się do powódki o wyjaśnienie rozbieżności kwot wynikających z wystawionych not księgowych oraz faktur VAT w stosunku do stawek przyjętych w dotychczasowej umowie i aneksach, jednocześnie informując, iż co miesiąc dokonuje należnych wpłat. Pismem z 29 września 2009 r. pozwana wezwała powódkę do przedłożenia umowy, na podstawie której wystawione zostały noty i faktury VAT opiewające na inne kwoty w przedmiocie wysokości czynszu najmu. Pismem z 25 stycznia 2010 r. pozwana wezwała powódkę do przedłożenia dokumentów, z których wynikałaby wysokość przyjętej stawki czynszu, do zapłaty której została wezwana.

29 stycznia 2010 r. pozwana dokonała wpłaty na rachunek powódki kwoty 12.210 zł z tytułu zapłaty za czynsz za miesiąc styczeń i reklamę oraz kwoty 3.244,23 zł z tytułu zapłaty za fakturę nr (...).

Powódka wystawiła pozwanej faktury VAT z tytułu opłaty za ciepłą wodę i zimną wodę, a także noty księgowe z tytułu odszkodowania za bezprawne użytkowanie lokalu przy Pl. (...) w okresie styczeń 2010 r., tj. fakturę VAT nr (...) z 31 stycznia 2010 r. na kwotę 3.244,23 zł oraz notę nr(...) z 29 stycznia 2010 r. na kwotę 14.500 zł.

Pismem doręczonym powódce 3 lutego 2010 r. pozwana poinformowała, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Rejowego dla Warszawy Pragi-Północ w Warszawie, uznającym wypowiedzenie umowy najmu z 17 października 1995 r. za skuteczne, zobowiązała się opuścić lokal najmu do 30 kwietnia 2010 r., natomiast termin opuszczenia i odbioru lokalu miał nastąpić dnia 4 maja 2010 r.

26 lutego 2010 r. pozwana dokonała wpłaty na rachunek powódki kwoty 11.600 zł z tytułu zapłaty za czynsz za luty, a 1 marca 2010 r. dokonała wpłaty kwoty 2.900 zł z tytułu zapłaty 1 raty za fakturę VAT nr (...) z 31 stycznia oraz kwoty 344,23 zł z tytułu zapłaty 2 raty za fakturę VAT nr (...).

Powódka wystawiła pozwanej faktury VAT z tytułu opłaty za ciepłą oraz zimną wodę, a także noty księgowe z tytułu odszkodowania za bezprawne użytkowanie lokalu przy Pl. (...) w okresie od lutego 2010 r. do marca 2010 r., tj.: fakturę VAT nr (...) z 26 lutego 2010 r. na kwotę 3.244,23 zł, notę nr(...) z 26 lutego 2010 r. na kwotę 810 zł, notę nr(...) z 26 lutego 2010 r. na kwotę 14.500 zł, fakturę VAT nr (...) z 31 marca 2010 r. na kwotę 4.244,23 zł, notę nr (...) z 31 marca 2010 r. na kwotę 810 zł oraz notę nr(...) z 31 marca 2010 r. na kwotę 14.500 zł.

31 marca 2010 r. pozwana dokonała wpłaty na rachunek powódki kwoty 3.244,23 zł z tytułu zapłaty za ciepłą i zimną wodę za miesiąc marzec, a także za ogrzewanie oraz kwoty 610 zł z tytułu zapłaty za reklamę za marzec, jak również kwoty 8.700 zł z tytułu wpłaty czynsz za marzec, a 1 kwietnia 2010 r. dokonała wpłaty na rachunek powódki kwoty 2.800 zł z tytułu zapłaty 2 raty za czynsz za marzec.

20 kwietnia 2010 r. pozwana poinformowała powódkę, iż według jej salda księgowego na 22 kwietnia 2010 r. do dopłaty na rzecz powódki pozostają kwoty 12.200 zł za rok 2010 i 35,77 zł za rok 2009. Jednocześnie poinformowała, iż wskazane kwoty zostaną zapłacone 5 maja, po zdaniu lokalu.

Powódka wystawiła pozwanej faktury VAT z tytułu opłaty za ciepłą oraz zimną wodę, a także noty księgowe z tytułu odszkodowania za bezprawne użytkowanie lokalu przy Pl. (...) za kwiecień 2010 r., tj.: fakturę VAT nr (...) z 30 kwietnia 2010 r. na kwotę 3.244,23 zł, notę nr (...) z 30 kwietnia 2010 r. na kwotę 810 zł oraz notę nr (...) z 30 kwietnia 2010 r. na kwotę 14.500 zł.

4 maja 2010 r. lokal przy ul. (...). S. 1 w W. był przygotowany do przekazania powódce, jednakże do jego odbioru nie doszło.

5 maja 2010 r. pozwana dokonała wpłaty na rzecz powódki kwoty 8.600 zł z tytułu opłaty 1 raty za czynsz za kwiecień oraz kwoty 3.510 zł z tytułu zapłaty 2 raty za czynsz i reklamę, a także kwoty 125 zł z tytułu wyrównania salda za 2009 i 2010 r. za czynsz.

Powódka wystawiła pozwanej faktury VAT z tytułu opłaty za ciepłą oraz zimną wodę, a także noty księgowe z tytułu odszkodowania za bezprawne użytkowanie lokalu przy Pl. (...) za maj 2010 r., tj.: fakturę VAT nr (...) z 30 maja 2010 r. na kwotę 290 zł, notę nr (...) z 30 maja 2010 r. na kwotę 14.500 zł oraz notę nr(...) z 30 maja 2010 r. na kwotę 810 zł.

Pismem z 18 maja 2010 r. pozwana poinformowała powódkę, iż po rozmowie telefonicznej z tego dnia zdanie lokalu użytkowego przy Pl. (...) w W. nastąpi 21 maja 2010 r. o godz. 11:00. 21 maja 2010 r. spisany został protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, w którym ustalono zakres prac przywracających lokal do stanu pierwotnego do wykonania przez użytkownika na dzień 31 maja 2010 r. Dnia 31 maja 2010 r. protokołem zdawczo-odbiorczym przekazano powódce przedmiotowy lokal.

15 czerwca 2010 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 73.406,92 zł w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania.

Powódka zaliczała wpłaty otrzymywane od pozwanej niezgodnie ze wskazaniem zawartym w tytule przelewu, księgując je według swego uznania na starsze należności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, dodatkowo przyjmując wyższą stawkę niż wynikająca z umowy a także ustalona przez biegłego w niniejszym postępowaniu.

22 lipca 2010 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 89.006,92 zł w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania do zapłaty, a pismem z 26 maja 2011 r. złożyła do Sądu Rejonowego wniosek o zawezwanie do próby ugodowej o zapłatę tej kwoty.

Rozliczenie stron powinno uwzględniać okoliczność, iż wyliczona przez biegłego kwota czynszu za lokal to 12.180 zł miesięcznie (42,00 zł x 290 m²= 12.180 zł), należność za szyld 610 zł, a za opłaty z tytułu ciepłej i zimnej wody - 3.244,23 zł.

W takim stanie faktycznym, ustalonym na podstawie złożonych przez strony do akt dokumentów, a także zeznań świadków i przesłuchania pozwanej, jak również opinii biegłego, Sąd pierwszej instancji stwierdził, że powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

Sąd Okręgowy odwołał się do przepisów Kodeksu cywilnego, regulujących umowę najmu, w szczególności art. 659 i nast. k.c. Wskazał, że treścią najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy do używania rzeczy, a ekwiwalentem świadczenia wynajmującego jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Sąd pierwszej instancji wskazał, że powódka wynajęła pozwanej przedmiotowy lokal przy Pl. (...) w W., naliczając z tego tytułu czynsz, wyrazem czego stały się faktury VAT wystawione przez powódkę. Powódka pobierała również opłaty z tytułu usług związanych z najmem lokalu, tj. opłat za centralne ogrzewanie w kwocie 2.954,23 zł, zaliczkę na wodę zimną w kwocie 100 zł, zaliczkę za wodę ciepłą w kwocie 150 zł, a także opłatę za użytkowanie powierzchni reklamowej na elewacji budynku w kwocie 610 zł. Wypowiedzenie umowy nastąpiło 31 sierpnia 2007 r., a pozwana korzystała z lokalu w okresie od 1 stycznia do 31 maja 2010 r. bez tytułu prawnego. Pozwana uiszczała opłaty za czynsz oraz za ciepłą i zimną wodę zgodnie z wysokością ustaloną w obowiązującej wcześniej umowie. Powódka jednostronnie w notach obciążała pozwaną wyższą wysokością opłat za czynsz i reklamę, co nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy. Dodatkowo z powodu rozbieżności w kwotach wpłacanych przez pozwaną tytułem czynszu i opłat eksploatacyjnych a naliczanymi przez powódkę, pogłębiała się rozbieżność w obliczeniach stron, co do wysokości należnych jeszcze opłat. Powódka zaliczała wpłaty otrzymywane od pozwanej niezgodnie ze wskazaniem zawartym w tytule przelewu, księgując je według swego uznania na starsze należności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, dodatkowo przyjmując wyższą stawkę niż wynikająca z umowy, a także ustalona przez biegłego w niniejszym postępowaniu. Pozwana zakwestionowała wysokość opłat, które naliczała powódka, podnosząc, iż są one rozbieżne z tymi, które określone zostały w umowie najmu. Pozwana nie kwestionowała faktu korzystania ze spornego lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu, zakwestionowała natomiast wysokość ustalonej stawki czynszu w okresie od stycznia 2010 r. do końca maja 2010 r., dodatkowo wskazując, iż nie ze swojej winy zdała lokal dopiero 31 maja 2010 r.

Sąd pierwszej instancji przyjął, iż relewantny jest okres dla rozliczenia stron od stycznia do maja 2010 r. Pozwana już w 2009 r. powinna liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu, nie potwierdziło się uzyskanie przez pozwaną zgody na dłuższe zajmowanie lokalu, powódka konsekwentnie żądała opłat za bezumowne korzystanie i wyższego czynszu, zatem pozwana powinna mieć świadomość, iż za każdy miesiąc z góry zajmowania lokalu naliczone zostanie odszkodowanie. Mimo, że lokal opróżniony został 4 maja 2010 r., to zdaniem Sądu powódce należne jest wynagrodzenie za ten rozpoczęty miesiąc; ponadto, ostatecznie odbiory przeprowadzone 21 maja i 31 maja zakończyły się dopiero z końcem tego miesiąca.

Sąd Okręgowy ustalił, po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego, iż wysokość czynszu za wynajem 1 m² powierzchni handlowo-usługowej w spornym lokalu powinna wynosić 42 zł, a nie 50 zł, jak przyjęła powódka, a tym samym łączna wysokość czynszu za sporny okres winna wynieść 60.900 zł. Sąd wskazał, że nie mógł zweryfikować rozliczeń dokonywanych przez strony za okres nieobjęty powództwem i podkreślił, iż powódka nieprawidłowo rozliczała należności za okres sprzed dnia wniesienia pozwu, przyjmując kwoty wyższe niż określone uprzednio umową stron i ustalone przez biegłego w niniejszym postępowaniu. Ponadto, zarachowując wpłaty niezgodnie ze wskazaniem pozwanej i z naruszeniem art. 451 k.c.

Biorąc pod uwagę dokonane przez pozwaną wpłaty na rzecz powódki i zarachowując je zgodnie ze wskazaniami pozwanej, przy uwzględnieniu ustalonej przez biegłego stawki za wynajem, Sąd pierwszej instancji stwierdził, że zasadne jest powództwo co do kwoty 34.298,46 zł, wraz z odsetkami ustawowymi od 7 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty. Wskazał, że kwota za media to 3.244,23 zł, a za umieszczenie szyldu – 610 zł, przyjęta zgodnie z rozliczeniami stron. O odsetkach orzeczono w oparciu o przepis art. 482 § 1 k.c.

Powództwo w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu postanowiono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.

Apelacje od powyższego wyroku wniosły obie strony.

Powódka zaskarżyła wyrok w zakresie pkt 2 i 3, tj. w części, w jakiej Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo co do kwoty przekraczającej 34.298,46 zł, a zatem co do kwoty 54.469,27 zł, oraz stosunkowo rozdzielił koszty postępowania w sprawie ustalając, iż powódka wygrała sprawę w 39%, zaś pozwana w 61%. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 451 § 1 i 3 k.c., polegające na błędnym przyjęciu, iż powódka nie miała prawa do zaliczenia dokonywanych przez pozwaną wpłat na poczet zalegających świadczeń głównych, nawet pomimo wskazywania przez pozwaną długów, które chce zaspokoić. Powódka wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i wydanie wyroku zasądzającego od pozwanej na rzecz powódki kwotę 54.469,27 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 7 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty oraz zasądzającego od pozwanej na rzecz powódki koszty postępowania w pierwszej instancji według norm przepisanych, a ponadto zasądzenie na rzecz powódki kosztów postępowania w drugiej instancji.

Pozwana zaskarżyła wyrok w całości oraz wniosła o jego uchylenie i zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości. Wyrokowi zarzuciła naruszenie przepisów: art. 321 § 1 k.p.c. – poprzez wskazanie w uzasadnieniu, iż okres najmu i związany z tym obowiązek zapłaty stawki najmu należnej powódce obejmuje okres od 01.01.2010 do 31.05.2010 r., podczas gdy powództwo obejmowało okres od 01.02.2010 do 30.06.2010 r., co jest zasądzeniem roszczenia ponad żądanie; art. 233 k.p.c. w zw. z art. 229 k.p.c. – poprzez nierozważenie wszystkich zebranych w sprawie dowodów poprzez pominięcie części dokonanych wpłat, a przez to uznanie, iż zobowiązanie nie zostało przez pozwaną wykonane w zakresie uregulowania kwoty zapłaty za media, a także wskazywanie, iż dokonywane przez pozwaną przelewy, pomimo przyznania, nie dotyczą niniejszej sprawy; art. 659 k.c. – poprzez wadliwe zastosowanie w sprawie i wskazanie, iż pomimo faktu niekorzystania bezumownego z lokalu w miesiącu maju 2010 r. przez pozwaną, nieprzejęcia lokalu przez powoda z przyczyn leżących po jego stronie, roszczenie o opłatę za kolejny rozpoczęty miesiąc za korzystanie oraz opłatę za media mają uzasadnione podstawy faktyczne i prawne, podczas gdy stron nie łączyła umowa najmu; a także dowolną, a nie swobodną, ocenę materiału dowodowego i stwierdzenie, iż materiał dowodowy zebrany w sprawie, pomimo, iż potwierdził gotowość pozwanej do przekazania lokalu pod koniec kwietnia 2010 r. i drugi raz na początku maja 2010 r., nie jest wystarczający do uznania, iż pozwana nie korzystała z lokalu w miesiącu maj 2010 r.; jak również naruszenie przepisu art. 355 k.c. – poprzez rozstrzygnięcie w zakresie braku należytej staranności w prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie wynajmu; a ponadto – art. 6 k.c. – poprzez zasądzenie należności za miesiąc maj 2010 r., pomimo nieudowodnienia przez powoda zasadności tego roszczenia, przy wykazaniu dowodami przez samego powoda, iż zwłoka w odbiorze lokalu w miesiącu kwietniu 2010 r. nastąpiła z jego winy.

Apelacja pozwanej, w zakresie obejmującym rozstrzygnięcie o oddaleniu powództwa, została odrzucona (k. 553).

Obie strony wniosły o oddalenie apelacji strony przeciwnej (k. 603).

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej okazała się uzasadniona częściowo, zaś apelacja powódki – mimo w pewnym zakresie słusznych zarzutów – podlegała oddaleniu w całości.

Podstawowe okoliczności faktyczne sprawy, w szczególności, treść wiążących strony umów najmu a następnie zajmowanie przez pozwaną lokalu użytkowego powódki o powierzchni 290 m² przy Pl. (...) w W. po ustaniu stosunku najmu, w sposób bezumowny, a także wysokość obciążających pozwaną opłat za media, czyli 3.244,23 zł podczas siedmiu miesięcy w roku oraz 290 zł – podczas pozostałych pięciu, były pomiędzy stronami bezsporne. W toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji przeprowadzono dowód z opinii biegłego na okoliczność wynagrodzenia za korzystanie z lokalu w okresie po ustaniu stosunku najmu, a także wysokości opłat z tytułu korzystania przez pozwaną z elewacji w związku z reklamą. Ustalona przez biegłego kwota 12.180 zł miesięcznie, czyli 42 zł za 1 m², z tytułu korzystania z całego lokalu, ostatecznie nie była przez żadną stron podważana, w szczególności w apelacji. Podobnie, stawkę 610 zł za korzystanie z elewacji w związku z reklamą, wobec nieprzedstawienia przez powódkę jakichkolwiek dowodów na zasadność wyższej stawki, w kwocie 810 zł z tego tytułu, również należało uznać za prawidłowo określoną. Ustalenia Sądu pierwszej instancji w powyższym zakresie należało w pełni podzielić.

Okolicznością sporną pomiędzy stronami była wysokość zaległości pozwanej z tytułu opłat za korzystanie z lokalu. Spór w tym zakresie wynikł pomiędzy stronami z faktu, iż powódka obciążała pozwaną wyższymi opłatami z tego tytułu niż uważała i wpłacała pozwana, a ponadto – nie zaliczała dokonywanych przez pozwaną wpłat zgodnie z jej wskazaniami.

Materiał dowodowy sprawy wykazał, że istotnie powódka w sposób nieuprawniony domagała się zapłaty od pozwanej kwoty po 14.500 zł miesięcznie z tytułu korzystania z lokalu użytkowego oraz kwoty po 810 zł miesięcznie za korzystanie z elewacji na reklamę. Stawki te, co potwierdziła opinia biegłego, były zawyżone, a właściwe obciążenia stanowiły, odpowiednio, sumy 12.180 zł oraz 610 zł. Stąd też, mimo dokonywania przez pozwaną wpłat, stosowne zadłużenie według powódki narastało.

Pozwana kwestionowała możliwość zaliczania przez powódkę wpłat na poczet innych należności niż przez nią wskazane. Powódka zaś, odwołując się do art. 451 § 1 i 3 k.c., twierdziła, iż miała prawo do zaliczenia dokonywanych przez pozwaną wpłat na poczet zalegających świadczeń głównych, nawet pomimo wskazywania przez pozwaną długów, które chce zaspokoić.

Sąd pierwszej instancji podzielił w powyższym zakresie stanowisko pozwanej, naruszając powyższy przepis prawa materialnego, co słusznie zarzuca w apelacji powódka. Użyte w art. 451 k.c. pojęcie „długu” oznacza świadczenie, jakie powinien spełnić dłużnik (art. 353 § 1 k.c.). Dług stanowi ogólną powinność spełnienia świadczenia obciążającego dłużnika na podstawie jednego stosunku zobowiązaniowego, obejmującą całość jego obowiązków wynikających z tego stosunku (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2005 r., I CK 140/05, Legalis 76123). Sąd Okręgowy błędnie ocenił charakter dochodzonego przez powódkę roszczenia. Nie było ono bowiem czynszem najmu, o którym mowa w art. 669 k.c., lecz wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy, stanowiącym roszczenie uzupełniające właściciela, przewidziane art. 224 i 225 w zw. z art. 230 k.c. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy odpowiada pod względem wartości temu, co właściciel uzyskałby, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania. Wynagrodzenie to obejmuje cały okres, przez który posiadacz rzecz posiadał i nie dzieli się na świadczenia okresowe, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania. Okresowy bowiem charakter takiego świadczenia nie wynika z ustawy, ani z umowy (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z 22 września 2005 r., IV CK 105/05, Legalis nr 92764; z 23 maja 1975 r., II CR 208/75; 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNC 1973/6/102). Zatem argumentacja strony pozwanej odnośnie okresowego charakteru dochodzonego przez powódkę roszczenia głównego jest całkowicie chybiona.

Powyższe oznacza, że zgodnie ze stanowiskiem powódki, wpłacane przez pozwaną kwoty mogły być zaliczane przez powódkę na poczet wcześniejszych zaległości z tego tytułu, jednakże nie w pełnym dokonywanym przez powódkę zakresie z uwagi na ich częściowe zawyżenie przez powódkę.

Biorąc pod uwagę powyższe należało częściowo uzupełnić ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i zmodyfikować dokonaną na ich podstawie ocenę zasadności powództwa. Słusznie bowiem zarzuciła pozwana, iż Sąd Okręgowy nie rozważył ogółu okoliczności sprawy (art. 233 w zw. z art. 229 k.p.c.), nie mając jednak racji w pełnym zarzucanym zakresie, gdyż nie wszystkie wpłaty, co do których twierdziła, iż zostały dokonane na rzecz powódki, zostały udowodnione zgromadzonym w sprawie materiałem.

Pozwana korzystała z przedmiotowego lokalu w sposób bezumowny od 1 października 2007 r. Z tą datą został skutecznie wypowiedziany stosunek najmu, co potwierdził stosowny wyrok sądowy. Cała należność za korzystanie z lokalu od tego czasu do jego zwrotu powódce ma charakter jednorazowy. Jest jednym długiem, płaconym przez pozwaną w częściach, a powódka mogła zaliczać dalsze wpłaty pozwanej na należności wcześniejsze, jednak nie w dokonywanej przez siebie wysokości. Powyższe wymagało ustalenia, jakich konkretnie wpłat dokonywała pozwana przez cały okres trwania bezumownego korzystania z lokalu, pod jakim tytułem i jak konkretne wpłaty zaliczała powódka.

Jak wynika z zestawienia złożonego przez stronę powodową przed Sądem Apelacyjnym, niekwestionowanego w tym zakresie przez pozwaną, do 2008 r. nie było zaległości w zakresie rozliczenia lokalu, ani sporu co do wysokości i sposobu zaliczania wpłat pozwanej. Powódka wystawiała pozwanej faktury, które pozwana płaciła. Powstała nawet w tym okresie wskazana przez powódkę nadpłata w wysokości 3.854,23 zł (k. 592).

Przedstawione przez powódkę, na zarządzenie Sądu drugiej instancji, zestawienie przedstawiające dokonywane przez pozwaną na rzecz powódki wpłaty w okresie bezumownego korzystania, należy potraktować jako twierdzenie strony co do istotnych w sprawie okoliczności, w szczególności dokonania przez pozwaną określonych wpłat (k. 591-593). Obie strony zobowiązano na etapie postępowania apelacyjnego do przedstawienia stosownych twierdzeń w tym zakresie (k. 581). Pozwana nie zaprzeczyła zestawieniu powódki odnośnie faktycznie dokonanych przez siebie wpłat, nie zgadzając się jedynie z wysokością wskazanych przez powódkę obciążeń i sposobem ich zaliczania. Fakt dokonania określonych wpłat na poczet określonych należności, sprecyzowanych w tytule przelewu, należało zatem uznać za przyznany (art. 229 i 230 k.p.c.).

Od 2009 r. pojawiły się w rozliczeniach stron, według strony powodowej, zaległości. Powódka obciążała bowiem pozwaną opłatą za korzystanie z lokalu w wysokości 14.500 zł oraz należnością za korzystanie z elewacji – w wysokości 810 zł. Pozwana zaś takich opłat nie uiszczała, płacąc z tytułu opłat za lokal kwoty po 11.500-11.600 zł miesięcznie oraz po 610 zł za korzystanie z elewacji, jednak nie w każdym miesiącu.

Z opinii biegłego wynika, że w okresie korzystania przez pozwaną z przedmiotowego lokalu po ustaniu stosunku najmu rynkowa wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tego lokalu wynosiła: po 12.180 zł miesięcznie, czyli 146.160 zł rocznie; z tytułu korzystania z elewacji pod reklamę – jak strony ustaliły umownie, tj. po 610 zł miesięcznie, czyli 7.320 zł rocznie. Ponadto, pozwaną obciążały należności za media, w miesiącach styczeń-kwiecień oraz październik-grudzień, czyli przez siedem miesięcy w roku – w niekwestionowanej przez strony wysokości, ustalonej umownie, tj. po 3.244,23 zł, zaś przez pozostałe pięć miesięcy, tj. od maja do września – po 290 zł, czyli 24.159,61 zł rocznie.

Biorąc pod uwagę powyższe uzasadnione obciążenia pozwanej i oceniając je w kontekście złożonego przez powódkę na etapie postępowania apelacyjnego zestawienia przedstawiającego faktycznie dokonane w tym okresie przez pozwaną wpłaty, należało wskazać, że w 2009 r. pozwana dokonała dwunastu wpłat kwoty po 610 zł, zatem z tytułu korzystania z elewacji nie było zaległości. W tym okresie za media dokonała wpłat po 3.244,23 zł w okresie styczeń-kwiecień i październik-grudzień oraz po 290 zł w okresie lipiec-wrzesień, ale tych kwot nie uiściła za miesiące maj i czerwiec, co spowodowało zaległość z tego tytułu w łącznej wysokości 580 zł. Z tytułu korzystania zaś z lokalu użytkowego zapłaciła po 11.600 zł miesięcznie w okresie styczeń-lipiec oraz po 11.500 zł w okresie wrzesień, listopad i grudzień a ponadto 11.545,77 zł – w miesiącu październiku, czyli łącznie kwotę 138.745,77 zł. Z tego tytułu niedopłata wyniosła zatem 7.414,23 zł. Łącznie zatem na koniec 2009 r. pozwana posiadała niedopłatę w wysokości 7.994,23 zł, jednak należało uwzględnić nadpłatę na koniec 2008 r. (3.854,23 zł) oraz nierozliczoną przez powódkę wpłatę 125 zł za zaległość (k. 593v.). Podsumowując, na koniec 2009 r. pozwana nie uiściła na rzecz powódki tylko kwoty 4.015 zł z tytułu uzasadnionych należności związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu. Zatem powódka, powołując się na fakt zaliczania wpłat pozwanej sprzed 2010 r. na wcześniej wymagalne zadłużenie, mogła dokonać zaliczenia wyłącznie na poczet tej sumy, a w pozostałym zakresie powinna dokonywać zaliczeń na poczet należności bieżących, zgodnie ze wskazaniami pozwanej, wobec braku wymagalnego wcześniej wyższego długu. Jednocześnie także brak jest podstaw do uznania, by okoliczności uwzględnienia powyższego zadłużenia sprzeciwiał się zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwaną. Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony w maju 2012 r., a powódka nie dochodzi roszczeń powstałych przed trzema laty od wytoczenia pozwu (art. 118 k.c.).

W 2010 r. pozwana korzystała z lokalu powódki do 4 maja 2010 r. Jak wynika z niekwestionowanego przez stronę powodową ustalenia Sądu pierwszej instancji w tym względzie, przedmiotowy lokal był opróżniony i przygotowany do dokonania jego przekazania w tej dacie (k. 523, 527 i 530). Powódka lokalu nie odebrała, z przyczyn nie leżących po stronie pozwanej. Zatem wyłącznie do tej daty można obciążać pozwaną należnością za bezumowne korzystanie z lokalu, albowiem wynagrodzenie z tego tytułu nie należy się z góry, miesięcznie, ale za czas faktycznego posiadania rzeczy, zaś odmowa przyjęcia przez wierzyciela nie ma w takiej sytuacji znaczenia prawnego (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z 18 września 2015 r., I CSK 752/14, Legalis nr 1341793 oraz z 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97, Legalis nr 31784). Nie stosuje się przy tym nieprawidłowo powołanych przez Sąd Okręgowy przepisów o najmie, w szczególności regulacji odnoszących się do terminów płatności czynszu, określonych w art. 669 § 2 k.c. W powyższym zakresie słuszne były zarzuty apelacji pozwanej, także w zakresie nieprawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, jak również art. 6 k.c. i art. 355 k.c.

Niezasadne były zatem roszczenia powódki dotyczące należności za cały ten miesiąc, a kwalifikacja prawna należności w tym zakresie została zarówno przez powódkę, jak i Sąd pierwszej instancji, dokonana niewłaściwie. Jak wskazano wyżej, powódka w niniejszej sprawie nie dochodziła bowiem zapłaty czynszu, lecz należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz towarzyszących opłat (art. 224 i 225 w zw. z art. 230 k.c.).

Pozwana dysponowała lokalem do 4 maja 2010 r. Za okres korzystania od 1 stycznia 2010 r. do tej daty powinna uiścić na rzecz powódki: 50.291,60 zł – z tytułu korzystania z lokalu (48.720 zł [tj. 4 miesiące x 12.180 zł] – za okres styczeń-kwiecień plus 1.571,60 zł [tj. 12.180 zł / 31 dni w miesiącu maju x 4 dni faktycznego korzystania] – za cztery dni maja, a zatem proporcjonalnie do okresu korzystania); 13.014,32 zł – z tytułu należności za media (12.976,92 zł [tj. 4 miesiące x 3.244,23 zł] – za okres styczeń-kwiecień oraz 37,40 zł [tj. 290 zł należne za miesiąc maj / 31 dni w miesiącu maju x 4 dni faktycznego korzystania] – za cztery dni maja); oraz 2.518,72 zł – z tytułu należności za reklamę (2.440 zł [tj. 4 miesiące x 610 zł] – za okres styczeń-kwiecień oraz 78,72 zł [tj. 610 zł / 31 dni w miesiącu maju x 4 dni faktycznego korzystania] – za cztery dni maja). Strony ustaliły miesięczne obciążenia związane z korzystaniem przez pozwaną z mediów, niezależne od faktycznego zużycia, co było bezsporne między stronami. Stąd irrelewantne były zarzuty pozwanej odnośnie braku zużycia mediów w maju.

Nie zostało udowodnione twierdzenie pozwanej, jakoby zawsze płaciła całość należności za media czy reklamę, w szczególności w 2010 r. zabrakło z tego tytułu płatności w jednym miesiącu, do końca kwietnia. Nie została też dokonana jakakolwiek zapłata za miesiąc maj, mimo niekwestionowanego i przyznanego przez powódkę dysponowania lokalem do 4 maja 2010 r. Przedmiotowych zapłat nie dowodzą, w szczególności, dokumenty załączone do sprzeciwu od nakazu zapłaty.

Pozwana w tym okresie, tj. 2010 r., dokonała faktycznej zapłaty następujących kwot: 46.200 zł – z tytułu należności za korzystanie z lokalu (tj. w styczniu i lutym po 11.600 zł, zaś w marcu i kwietniu – po 11.500 zł); 9.732,69 zł – z tytułu należności za media (tj. trzy razy po 3.244,23 zł, bez wpłaty za miesiąc kwiecień); oraz 1.830 zł – z tytułu należności za reklamę (tj. trzy razy po 610 zł, bez wpłaty za luty). Łącznie niedopłata pozwanej z tytułu należności związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu w 2010 r. wyniosła kwotę 8.061,95 zł. Zatem, biorąc pod uwagę jednorazowy charakter wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu i zgodne z opinią biegłego obciążenie pozwanej opłatami z tego tytułu, sumując tę kwotę z nieopłaconą należnością za okres wcześniejszego bezumownego korzystania (4.015 zł) uzyska się z tego tytułu łączną sumę 12.076,95 zł. Tylko co do tej kwoty powództwo zatem było uzasadnione.

W pozostałym zakresie, tj. co do kwoty 22.221,51 zł, stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą zasądzoną przez Sąd Okręgowy, tj. 34.298,46 zł, a kwotą należną powódce od pozwanej, powództwo podlegało oddaleniu, wraz z odsetkami zasądzonymi od tej sumy.

Sąd pierwszej instancji nie naruszył art. 321 § 1 k.c. i prawidłowo wskazał, że powódka dochodziła w niniejszym postępowaniu należności za okres od 1 stycznia do 31 maja 2010 r. Wynika to jednoznacznie z treści pozwu i załączonych do niego dokumentów, w szczególności faktur i not obciążających pozwaną (k. 68-89).

Zważywszy na powyższe, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. należało orzec jak w punkcie pierwszym sentencji, częściowo modyfikując także zgodnie z wynikiem postępowania – w myśl zastosowanej przez Sąd pierwszej instancji zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów z art. 100 zdanie pierwsze k.p.c. – rozstrzygnięcie w zakresie proporcji kosztów obciążających strony.

Wobec bezzasadności apelacji pozwanej w pozostałym zakresie oraz apelacji powódki w całości, na podstawie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w punkcie drugim sentencji.

Wobec przegrania w całości postępowania apelacyjnego przez powódkę brak było podstaw do uwzględnienia jej wniosku o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego (art. 98 k.p.c.). Pozwana zaś, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, stosowego wniosku w tym zakresie w ogóle nie złożyła, co skutkowało wygaśnięciem roszczenia (art. 109 § 1 k.p.c., por. orzeczenie Sądu Najwyższego z 14 września 2012 r., I UZ 86/12, Legalis nr 606396).

SSA Marta Szerel SSA Robert Obrębski SSA Roman Dziczek

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE