UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 25 sierpnia 2015 r. powódka K. J. wniosła o:

- uchylenie uchwały nr (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) jako niezgodnej z przepisami prawa, naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszającej interesy powoda na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz zasady współżycia społecznego,

- uchylenie uchwały (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) jako naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszającej interesy powoda, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz zasady współżycia społecznego.

oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu od strony pozwanej.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego, położonego w budynku przy ul. (...), w którym wyodrębnionych jest 11 lokali o przeznaczeniu mieszkalnym, garażowym i użytkowym oraz jeden lokal niewyodrębniony. Dnia 22 lipca 2015 r. powódka otrzymała od zarządcy wspólnoty zawiadomienie o jej uchwałach podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powódka zaskarżyła uchwały nr (...) i nr (...). W przypadku uchwały nr (...) powódka wskazała, że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także narusza jego interesy. Treścią tej uchwały jest korekta planu gospodarczego nieruchomości wspólnej na rok 2015. W ocenie powódki korekta jest bezzasadna. Różnica między przyjętym planem gospodarczym a uchwaloną korektą wynosi 11.000 zł, co stanowi znaczną kwotę dla wspólnoty, którą tworzą cztery rodziny, posiadające łącznie 11 lokali. Powódka wskazała, że uchwała ta została podjęta z ilością głosów „za” w wysokości (...) udziałów na (...). Wymienione udziały należą jedynie do rodziny K.. Rodzina ta posiada większość udziałów, co zapewnia im przyjęcie uchwały, pomimo częstego sprzeciwu reszty wspólnoty. Powyższe w ocenie powódki prowadzi do wniosku, iż zachowanie członków rodziny K. narusza zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. Powódka zarzuciła, że ujęty w uchwale dwukrotny wzrost kosztów energii elektrycznej w nieruchomości wspólnej nie został w żaden sposób uzasadniony. Nadto brak jest uzasadnienia dla wydatków na fundusz remontowy. Ponadto, dokonana korekta prowadzi do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej o ponad 300% na przestrzeni niecałego roku, w związku z czym uchwała ta jest sprzeczna również z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała ta została podjęta głosami Z. K. w celu realizacji jego interesu, w sposób sprzeczny z interesami pozostałych właścicieli lokali.

Zaskarżona została również uchwała nr (...) jako sprzeczna z prawem, zasadami prawidłowej gospodarki i interesem właścicieli lokali. Przedmiotem tej uchwały jest potwierdzenie aktualnego umiejscowienia ławki przed wejściem do budynku przy ul. (...) oraz ulokowanie pojemników na odpady „zaraz po prawej stronie wchodząc do budynku istniejącą furtką”. Uchwała jest w opinii powódki sprzeczna z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a konkretnie § 23 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym nie został spełniony wymóg zachowania co najmniej 10 metrów od okien i drzwi do budynków przeznaczonych na pobyt ludzi. W miejscu, gdzie wg projektu budynku powinien znajdować się śmietnik, wybudowano ławkę. Śmieci przesunięto obok, co wygląda nieestetycznie. Ponadto z pojemników na odpady wydobywa się przykry zapach, który dociera do mieszkań na parterze. Gdy odpadów jest zbyt dużo wypadają z pojemników na część garażową nieruchomości lub leżą na brukowanej ścieżce prowadzącej do budynku. Przewidziane projektem budowlanym miejsce na odpady zapewnia częściowe zamurowanie, które ma ułatwić utrzymanie czystości.

Powódka zarzuciła nadto, że odmówiono jej dostępu do pełnych protokołów z przeprowadzonych głosowań, bezpodstawnie powołując się na ochronę danych osobowych.

W złożonej w dniu 6 października 2015 r. odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

W odniesieniu do uchwały nr (...) strona pozwana wskazała, że nieprawdziwe są twierdzenia powódki, jakoby uchwała ta została opracowana bez udziału właścicieli lokali. Korekta planu gospodarczego odzwierciedla jedynie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które były każdorazowo konsultowane. Podniosła, że korekta planu gospodarczego obejmuje opłaty na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej oraz opłaty na pokrycie przyszłych remontów nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej. Opłaty te nie są przekazywane stronie pozwanej do swobodnego użytku i jest ona związana ustaleniami właścicieli lokali. Powódka, będąca właścicielką lokalu i będąc współwłaścicielką nieruchomości wspólnej nie poniesie nieuzasadnionych nakładów, ponieważ wszelkie opłaty zostaną przeznaczone na utrzymanie nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Strona pozwana zarzuciła też, że niezrozumiałe jest twierdzenie powódki, jakoby uchwała realizowała jedynie interesy Z. K.. Zaznaczyła, że koszty, które obejmuje zaskarżona uchwała, związane są z usunięciem usterek kominiarskich, odmalowaniem klatki schodowej i naprawą instalacji odgromowej, które to potrzeby realnie istnieją a wykonanie tych prac jest w interesie wszystkich współwłaścicieli.

W odniesieniu do uchwały nr (...) strona pozwana wskazała, że umieszczenie kubłów na śmieci jest wyznaczone w taki sposób, aby w optymalnym zakresie zrealizowane zostały postanowienia wskazanego w pozwie rozporządzenia, tj. aby kubły na śmieci znajdowały się maksymalnie daleko od okien i drzwi lokali. Dotychczasowe położenie kubłów jest sprzeczne z ww. rozporządzeniem, gdyż obecnie kubły umiejscowione są tuż przy oknach innego z właścicieli mieszkania na parterze. Z kolei w miejscu przeznaczonym na składowanie odpadów w projekcie budowlanym znajduje się ławka, której postawienie wiązało się z poniesieniem przez właścicieli lokali dodatkowych kosztów. Jej usunięcie będzie powodowało dalsze koszty.

Na rozprawie w dniu 11 stycznia 2017 r. (00:29:07 i nast.) pełnomocnik powódki oświadczył, że zaskarżona pozwem uchwała nr (...) to opisana w zawiadomieniu skierowanym do powódki uchwała nr (...)

Następujące okoliczności były w sprawie bezsporne:

Powódka jest właścicielką wyodrębnionego lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ul. (...) w K..

Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej posiadają następujące osoby: P. K. (1) – udział (...), M. i W. K. (1) – udział (...), I. K. – udział (...), P. K. (2) – udział (...), Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) – udział (...), pozwana – (...).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Zawiadomieniem z dnia 27 lipca 2015 r. powódka została poinformowana przez stronę pozwaną o treści podjętych przez nią w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwał, m.in. uchwała opisana w zawiadomieniu jako nr (...) i nr (...).

dowód: zawiadomienie z 27.07.2015 r. - k. 15-19

Uchwała opisana w zawiadomieniu jako nr (...) ma następującą treść:

„Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w K. zobowiązuje zarządcę, tj. Spółdzielnię Mieszkaniową (...) z siedzibą w K. przy ul. (...) reprezentowaną przez Zarząd Spółdzielni:

1. J. B. – Prezesa Zarządu,

2. D. Z. Prezesa Zarządu, Głównego Księgowego,

do a) pozostawienia ławki przed wejściem w obecnej postaci, bez zmian za wyjątkiem malowania, b) umiejscowienia kubłów na śmieci zaraz po prawej stronie wchodząc od budynku istniejącą furtką (…). Nowe umiejscowienie kubłów jest najlepszym kompromisem w myśl przepisów – zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku rozdział 4 Miejsca gromadzenia odpadów stałych, § 23 pkt 1, § 22 ust. 2 pkt 1 i 3.

Głosów (...)

Uchwała została podjęta – przyjęta do realizacji”.

dowód: zawiadomienie z 27.07.2015 r. - k. 15-19

Uchwała nr (...) ma następującą treść:

„Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w K. zatwierdza załączoną do niniejszej uchwały korektę do planu gospodarczego na rok 2015 dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K.. Niniejsza korekta do planu gospodarczego nieruchomości przy ul. (...) w K. jest wynikiem podjętych w 2015 r. uchwał właścicieli nieruchomości przy ul. (...) w K.. Na podstawie załączonej korekty do planu gospodarczego ulegają zmianie stawki opłat części wspólnej nieruchomości przy ul. (...) w K.:

- od dnia 1.08.2015 r. stawka na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej części wspólnej nieruchomości będzie wynosić: 0,40 zł /udział lokalu/ m-c,

- od dnia 1.10.2015 r. stawka zaliczkowa na pokrycie przyszłych remontów części wspólnej nieruchomości będzie wynosić: 4,00 zł/m² / m-c”.

Do uchwały załączono projekt planu gospodarczego na rok 2015 i korektę planu gospodarczego na rok 2015 oraz planu prac remontowych w roku 2015. Stawka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną została podwyższona z 0,20 zł/udział/m-c do 0,40 zł/udział lokalu/m-c ze względu na korektę zakresu rzeczowo-finansowego eksploatacji części wspólnej nieruchomości przy ul. (...). Plan prac remontowych po korekcie obejmuje następujące koszty: naprawa kanalizacji i chodnika – 2871,25 zł, likwidacja stopni + drabina – 1200 zł, usunięcie usterek kominiarskich – 11.686,68 zł, rezerwa na remont instalacji odgromowej – 4000 zł, malowanie klatki schodowej – 6900 zł. oraz realizacja uchwały nr (...) – 3788,49 zł. W projekcie planu gospodarczego na rok 2015 proponowano, by koszty prac remontowych w 2015 r. wyniosły 13.000 zł.

dowód: zawiadomienie z 27.07.2015 r. - k. 15-19, wymiar opłat – k. 20-25

Zarządca nieruchomości przy ul. (...) w K. informował współwłaścicieli nieruchomości wspólnej o potrzebie przeprowadzenia danych napraw i o związanych z tym kosztach. Ponadto informował o terminach odbiorów prac. Zarządca pozyskiwał oferty od wykonawców. Wykonanie prac remontowych potwierdzono protokołami odbioru, a koszty wykonanych robót zostały udokumentowane fakturami.

dowód: e-maile – k. 44, 47, 57, oferta cenowa – k. 45, faktura VAT – k. 46, protokół – k. 48, kosztorys ofertowy – k. 51-54, protokół odbioru – k. 56, 59, faktury – k. 55, 58, 60-64

Zgodnie z projektem budowlanym kubły na śmieci miały zostać posadowione przy wejściu po lewej stronie, tj. w miejscu, w którym obecnie znajduje się ławka. Kubły na śmieci nigdy nie były posadowione w miejscu wskazanym w projekcie. Poprzednio kubły na śmieci były posadowione w pomieszczeniu znajdującym się w rogu, po prawej stronie od wejścia. Następnie pomieszczenie to zostało wykupione przez Z. K., który wobec niewyrażenia przez stronę pozwaną zgody na zawarcie z nim umowy najmu zażądał usunięcia kubłów.

dowód: zeznania świadka M. K. – k. 208v-209, zeznania świadka W. K. (1) – k. 209-209v, zeznania świadka P. K. (2) – k. 209v-210

W nieruchomości wspólnej nie ma miejsca, które byłoby dostępne dla służb komunalnych i równocześnie znajdowało się w odległości co najmniej 10 metrów od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Umieszczenie kubłów na śmieci po prawej stronie od wejścia zawęża wejście, nie utrudnia przejścia. Umieszczenie ich po lewej stronie od wejścia za ławką sprawia, że znajdują się one w odległości 2 metrów od okien mieszkania należącego do P. K. (1). Z pojemników na śmieci wydobywa się fetor, a śmieci wysypują się, gdy są one przepełnione. Ponadto klapę kosza może otworzyć silny wiatr. Kubły na śmieci mogłyby zostać umieszczone w ogródku, jednak służby komunalne nie mogłyby tam wjechać.

dowód: e-maile – k. 66-69, zeznania świadka M. K. – k. 208v-209, zeznania świadka P. K. (2) – k. 209v-210

Istnieje potrzeba malowania klatki schodowej, ponieważ ostatni raz była ona malowana ponad 15 lat temu. Z kolei kanalizacja budynku została uszkodzona w wyniku burzy i tzw. cofki. Wadliwa jest instalacja odgromowa, konieczne jest również usunięcie usterek kominiarskich. Chodnik wymaga napraw ze względu na zapadnięcie się.

dowód: protokół przeglądu okresowego – k. 42-43, zeznania świadka M. K. – k. 208v-209, zeznania świadka W. K. (1) – k. 209-209v, częściowo zeznania świadka P. K. (2) – k. 209v-210, zeznania świadka Z. K. – k. 220-220v

Kwoty podane w kosztorysie są wyższe od średnich kwot rynkowych średnio o 11 do 26%. Roboty, które należy przeprowadzić na przedmiotowej nieruchomości są niewielkie i ich wykonanie nie podejmie się żadna średnia lub większa firma, lecz konieczne będzie skorzystanie z usług małych firm rzemieślniczych, które mają znacznie wyższe koszty jednorazowe. Przeciętnie koszty te są wyższe o ok. 20-25% od firm średnich i dużych wykonujących znacznie większy zakres robót. Publikacje statystyczne cen rynkowych dotyczą stawek na jakich umowy zawierają średnie i duże firmy budowlane. W związku z powyższym przedstawione przez stronę pozwaną koszty robót nie odbiegają od rynkowych cen.

dowód: opinia biegłego – k. 224-234

W nieruchomości przy ul. (...) w K. został zamontowany w przyziemiu dodatkowy grzejnik po to aby zapobiec występowaniu wilgoci. W przyziemiu są dwa lokale użytkowe oraz dwa garaże.

dowód: - zeznania świadka Z. K., k. 220

T. (...) wystawiała współwłaścicielom nieruchomości przy ul. (...) w K. faktury za energię elektryczną:

- na kwotę 561,02 zł. w lutym 2015 r.

- na kwotę 1086,75 zł. w kwietniu 2015 r.

- na kwotę 191,28 zł. w czerwcu 2015 r.

- na kwotę 138,71 zł. w sierpniu 2015 r.

dowód: - odpisy faktur, k. 61-64

Powódka mieszka na 2 piętrze.

dowód: zeznania świadka M. K. – k. 208v-209, zeznania świadka W. K. (1) – k. 209-209v, zeznania świadka P. K. (2) – k. 209v-210

Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w K. zapłaciła Z. K. kwotę 3788,49 zł. na podstawie niezaskarżonej uchwały (...) z tytułu zapłaty przez Z. K. sąsiedniej wspólnocie z tytułu korzystania z tego pomieszczenia na śmietnik.

dowód: - przesłuchanie powódki, k. 253

- przesłuchanie strony pozwanej, k. 254

Ustalenia stanu faktycznego zostały oparte na dowodach z dokumentów prywatnych co do których brak było przesłanek do kwestionowania ich autentyczności. Stanowiły one dowód na okoliczność treści oświadczeń woli w nich stwierdzonych.

Ustalając, czy koszty napraw wskazane w kosztorysie przez stronę pozwaną są cenami rynkowymi, Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego R. M.. Opinii tej Sąd dał wiarę w całości. Biegły wykonał opinię zgodnie z odezwą. Sporządzona opinia jest zrozumiała i nie wykazuje błędów logicznych a strony nie zgłosiły do opinii zarzutów.

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadków M. K., W. K. (1), P. K. (2) i Z. K., oraz zeznaniom stron. Zeznania te były spontaniczne i co do zasady spójne, opierały się na wiedzy i obserwacjach zeznających. Należy podkreślić, iż mimo pewnych rozbieżności pomiędzy treścią zeznań Sąd dał im wiarę w całości. Różnice te dotyczyły bowiem opinii świadków i stron dotyczących najkorzystniejszego posadowienia kosza na śmieci, zakresu potrzebnych remontów i jego kosztów, zatem nie obejmowały wypowiedzi świadków o faktach, lecz sprowadzały się do ich oceny. Ponadto wiedza świadków M. K., W. K. (1) i P. K. (2) na temat usterek nieruchomości wspólnej była stosunkowo niewielka i powierzchowna, zeznania te potwierdziły jednak, że wszystkie wskazane w kosztorysie naprawy są usprawiedliwione. Szczegółowe informacje dotyczące tego zakresu posiadał natomiast świadek Z. K., któremu Sąd dał wiarę w całości.

Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości, albowiem okoliczności, które miałyby zostać wykazane za jego pomocą zostały dostatecznie wykazane pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ust. 1a tego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Bezsporne w sprawie było, że powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku przy ul. (...) w K.. Z tego tytułu przysługuje jej legitymacja czynna do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Powódka dochowała również przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l. terminu do wytoczenia powództwa. Zaskarżona uchwała została bowiem podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, a powódka została powiadomiona o jej treści 22 lipca 2015 r. Pozew wysłano pocztą do sądu w dniu 2 września 2015 r. a zatem z zachowaniem 6-tygodniowego terminu, zgodnie z art. 165 § 2 k.p.c.

Powódka oparła żądanie uchylenia uchwały nr (...) na zarzutach niezgodności z prawem, naruszenia zasad prawidłowego zarządu i naruszenia praw powódki, a także zasad współżycia społecznego. Z kolei uchwale nr (...) powódka zarzuciła sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, naruszenie praw powódki oraz sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Odnosząc się do zarzutów powódki wobec uchwały nr (...) należy wskazać, że zostały one skierowane wobec zobowiązania zarządcy do posadowienia kubłów na śmieci zaraz po prawej stronie wchodząc od budynku istniejącą furtką. Powódka podniosła, że wskazane w uchwale miejsce posadowienia pojemników na odpady nie odpowiada wymogom określonym w § 23 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z powołanym przepisem, odległość miejsc na pojemniki i kontenery na odpady stałe powinna wynosić co najmniej 10 m od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Jak wykazało przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe, w przedmiotowej nieruchomości wspólnej brak miejsca, które byłoby dostępne dla służb komunalnych i równocześnie znajdowało się w odległości co najmniej 10 metrów od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Umiejscowienie kosza na śmieci w ogródku wymagałoby każdorazowego przewożenia go przez korytarz, ponieważ służby komunalne mają dostęp do nieruchomości wspólnej jedynie od strony wejścia. Z kolei posadowienie kosza na śmieci na podwórzu nie pozwala na zachowanie wymaganej w rozporządzeniu odległości 10 metrów od okien i drzwi budynków mieszkalnych. W ocenie Sądu posadowienie pojemników na odpady w ogródku wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami dla współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Wobec tego konieczne jest wybranie miejsca na podwórzu, które w największym stopniu pozwalałoby na realizację postanowień powołanego rozporządzenia. Należy uznać, że miejsce wskazane w treści zaskarżonej uchwały odpowiada temu warunkowi. Posadowienie koszy na śmieci po lewej stronie od wejścia, za ławką, prowadziłoby do umiejscowienia ich w odległości ok. 2 metrów od okien mieszkania należącego do P. K. (1). Najmniej obciążającymi dla właścicieli lokali mieszkalnych byłyby zatem miejsca przy wejściu, po prawej lub lewej stronie. Zważywszy, że po lewej stronie od wejścia posadowiona jest ławka, jako optymalne rozwiązanie jawi się umieszczenie koszy na śmieci naprzeciwko ławki, po prawej stronie od wejścia. W bliskim sąsiedztwie wybranego miejsca brak okien i drzwi lokali mieszkalnych. Wbrew twierdzeniom pozwu, żaden ze świadków nie potwierdził, jakoby kosz na śmieci znajdował się w tym położeniu w pobliżu okien lub drzwi zajmowanego mieszkania. W tym stanie rzeczy należy uznać, iż posadowienie pojemników na śmieci w miejscu wskazanym w uchwale pozwala na maksymalną realizację zasady wyrażonej w § 23 ust. 1 powołanego rozporządzenia.

Oprócz naruszenia przepisów prawa, powódka zarzuciła uchwale nr (...) sprzeczność z zasadami prawidłowej gospodarki i naruszenie praw powódki. Odnośnie do drugiego z powołanych zarzutów, należy zauważyć, że przesłanki naruszenia praw właścicieli nie należy rozumieć w ten sposób, że chroni ona wszelkie, nawet ściśle partykularne interesy właścicieli lokali, ale jedynie interesy godne ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli lokali. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że mieszkanie powódki znajduje się na drugim piętrze, wobec czego umiejscowienie kosza na śmieci wiąże się dla niej najwyżej z nieznaczną dolegliwością. Powódka nie wskazała przy tym, jakie konkretnie jej prawa naruszono, wydając zaskarżoną uchwałę. Wobec tego zarzut ten Sąd uznał za niezasadny. Co się zaś tyczy zarzutu naruszenia zasad prawidłowej gospodarski, trzeba wskazać, iż współwłaściciele nieruchomości wspólnej nie są zgodni co do uciążliwości obecnego posadowienia kosza na śmieci i co do miejsca, w którym kosz ten powinien zostać umieszczony. I tak świadkowie M. K. i W. K. (1) wskazują, że pojemniki na śmieci można umieścić w ogródku, jednak świadek P. K. (2) zaznaczył, że wywóz śmieci byłby wówczas znacznie utrudniony. Świadek W. K. (1) zwracał uwagę, że posadowienie kosza po prawej stronie sprawia, że jest on bardziej narażony na działanie wiatru, jednak tak zdecydowanej opinii nie wyrazili pozostali świadkowie. Zważywszy na fakt, iż kosze na śmieci znajdują się na podwórzu, gdzie dostęp wiatru jest ograniczony, okoliczność ta nie ma większego znaczenia dla wyboru miejsca posadowienia kosza. W toku postępowania powódka i świadkowie zwracali również uwagę, iż śmieci wysypując się z kosza, gdy jest on przepełniony i unosi się z niego fetor. Również i ta okoliczność nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, ponieważ niezależnie od tego, w którym miejscu kosz zostanie posadowiony, w wypadku jego przepełnienia będzie unosić się brzydki zapach, a śmieci będą się wysypywały. Powódka i świadkowie M. i W. K. (2) wskazywali też, że kosze powinny zostać umieszczone w miejscu przewidzianym w projekcie budowlanym, tj. tam, gdzie obecnie znajduje się ławka, ponieważ umiejscowienie koszy po prawej stronie utrudnia przejście. Bez wątpienia umieszczenie koszy na śmieci w pewnym stopniu ogranicza przestrzeń, jaką dysponują współwłaściciele nieruchomości wspólnej, jednak jest to nieuniknione niezależnie od wybranego miejsca. Z ustalonego stanu faktycznego nie wynika zaś, by postawienie koszy po prawej stronie od wejścia znacznie utrudniało przejście, co uzasadnia wniosek, że wiąże się to jedynie z typową dla takiej sytuacji uciążliwością. Co się zaś tyczy umieszczenia koszy na śmieci w miejscu wskazanym w projekcie budowlanym, należy zauważyć że kosze na śmieci nigdy nie były ustawione w tym miejscu. Zważywszy na fakt, że w miejscu tym znajduje się obecnie ławka, zgodnym z zasadami gospodarki jest umieszczenie kosza naprzeciwko ławki, co pozwoli uniknąć stronie pozwanej zbędnych wydatków.

Sąd nie dopatrzył się również racji, które przemawiałyby za uznaniem, że przedmiotowa uchwała jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Jest oczywistym, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może korzystać z przysługującego mu prawa głosu i o ile współwłaściciele dysponujący większością głosów nie podejmują decyzji służących realizacji wyłącznie swoich praw, to nie można im zarzucić, że działają w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. W przedmiotowym stanie faktycznym oczywistym jest, że posadowienie koszy służy realizacji interesów całej wspólnoty. Wskazane w uchwale miejsce stanowi kompromis, uwzględniający interesy wszystkich zainteresowanych.

Z uwagi na powyższe Sąd nie dopatrzył się okoliczności, które przemawiałyby za uznaniem, że uchwała nr (...) w zaskarżonym zakresie jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego, zasadami prawidłowego zarządu lub prawami powódki.

Zaskarżona uchwała nr (...) obejmuje korektę do planu gospodarczego nieruchomości wspólnej i jest wynikiem podjętych w 2015 r. uchwał współwłaścicieli nieruchomości, które nie zostały zaskarżone. Na podstawie korekty do planu gospodarczego zmianie uległa stawka opłat na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej części wspólnej nieruchomości będzie i od 1 sierpnia 2015 r. wynosi ona 0,40 zł /udział lokalu/ m-c. Zmianie uległa też stawka zaliczkowa na pokrycie przyszłych remontów i od 1 października 2015 r. stawka ta wynosi 4,00 zł/m^{(
2)} / m-c. Do uchwały załączono projekt planu gospodarczego na rok 2015 i korektę planu gospodarczego na rok 2015 oraz planu prac remontowych w roku 2015. Plan prac remontowych po korekcie obejmuje następujące koszty: naprawa kanalizacji i chodnika – 2871,25 zł, likwidacja stopni + drabina – 1200 zł, usunięcie usterek kominiarskich – 11.686,68 zł, rezerwa na remont instalacji odgromowej – 4000 zł, malowanie klatki schodowej – 6900 zł. oraz realizacja uchwały nr (...) – 3788,49 zł. W projekcie planu gospodarczego na rok 2015 proponowano, by koszty prac remontowych w 2015 r. wyniosły 13.000 zł.

Jak wykazało przeprowadzone postępowanie dowodowe, wydatki ujęte w przedmiotowym kosztorysie obejmowały koszty niezbędnych napraw nieruchomości wspólnej. W sprawie ustalono, że istnieje potrzeba malowania klatki schodowej, ponieważ ostatni raz klatka była malowana ponad 15 lat temu. Z kolei kanalizacja została uszkodzona w wyniku burzy i tzw. „cofki”, co skutkowało potrzebą jej naprawienia. Ponadto, wadliwa jest instalacja odgromowa, konieczne jest również usunięcie usterek kominiarskich, a chodnik wymaga napraw ze względu na zapadnięcie się. Powyższe prace bez wątpienia służą wszystkim współwłaścicielom i ich celem jest zapobiegnięcie dewastacji nieruchomości wspólnej. Jeśli chodzi zaś o koszty prac, to na podstawie przeprowadzonego w sprawie dowodu z opinii biegłego ustalono, iż kwoty podane w kosztorysie są wyższe od średnich kwot rynkowych średnio o 11 do 26%. Roboty, które należy przeprowadzić na przedmiotowej nieruchomości są jednakże niewielkie i ich wykonania nie podejmie się żadna średnia lub większa firma, lecz konieczne będzie skorzystanie z usług małych firm rzemieślniczych, które mają znacznie wyższe koszty jednorazowe. Przeciętnie koszty te są wyższe o ok. 20-25% od firm średnich i dużych wykonujących znacznie większy zakres robót. W związku z powyższym przedstawione przez stronę pozwaną koszty robót nie odbiegają od rynkowych cen.

Kwestia wzrostu kosztów energii elektrycznej również nie może stanowić podstawy do przyjęcia, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowej gospodarki. Fakt realnego wzrostu tych kosztów wynika z faktur przedstawionych przez stronę pozwaną. Sama powódka nie kwestionowała zresztą tego wzrostu, lecz zarzucała, że wynika on z zainstalowania w nieruchomości wspólnej dodatkowego grzejnika w przyziemiu wyłącznie w interesie jednego z właścicieli lokali. Podkreślić jednakże należy, że z zeznań świadka Z. K., którym brak jest podstaw do odmowy wiarygodności, wynika, że instalacja grzejników motywowana była chęcią zapobieżenia wilgoci w przyziemiu. Trudno zatem uznać, że instalacja grzejników (a w konsekwencji i koszty energii elektrycznej związane z ich eksploatacją) następowała wyłącznie w interesie Z. K., skoro zawilgocenie korytarza w przyziemiu negatywnie oddziaływałoby na całą nieruchomość wspólną, a zatem byłoby sprzeczne z obiektywnymi interesami wszystkich właścicieli lokali.

Również objęcie korektą planu wypłaty kwoty 3788,49 zł. nie mogło skutkować uchyleniem uchwały. Jak bowiem wynika z ustalonego stanu faktycznego wydatkowanie tej kwoty było skutkiem wykonania niezaskarżonej uchwały nr (...). Jeżeli powódka chciała kwestionować zasadność dokonania tej wypłaty na rzecz Z. K., to winna była zaskarżyć uchwałę nr (...). Jeżeli jednak uchwały tej żaden z właściciel nie zaskarżył, to nie można kwestionować prawidłowości korekty planu gospodarczego powołując się na niezasadność wypłaty przewidzianej wiążącą właścicieli lokali uchwałą nr (...).

Brak jest zatem okoliczności, które przemawiałyby za uznaniem, że uchwała nr (...) w zaskarżonym zakresie jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego, zasadami prawidłowego zarządu lub prawami powódki.

Bez znaczenia dla prawidłowości i skuteczności zaskarżonych uchwał jest eksponowana przez powódkę kwestia powiązań istniejących pomiędzy osobami, dysponującymi udziałami w nieruchomości, których łączna wielkość pozwala na skuteczne podejmowanie uchwał. Stan taki sam w sobie nie oznacza, że podejmowane uchwały naruszają kryteria przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l. w szczególności, że uchwały te są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Taką ocenę można opierać na niedopuszczalnej treści podjętych uchwał, jednakże z przyczyn powyższej wskazanych zaskarżonych uchwał tak ocenić nie można.

Nie uzasadnia również uchylenia zaskarżonych uchwał powoływany przez powódkę fakt odmowy powódce dostępu do pełnych protokołów z przeprowadzonych głosowań. Okoliczność ta nie została przez powódkę wykazana, ale nawet gdyby rzeczywiście miała miejsce, to jako mająca miejsce już po podjęciu zaskarżonych uchwał nie miałaby jakiegokolwiek wpływu na ich ważność czy skuteczność.

Mając powyższe na uwadze powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w pkt I sentencji na podstawie wyżej powołanych przepisów.

Na zasądzone w pkt. II sentencji od przegrywającej proces powódki na rzecz wygrywającej proces strony pozwanej na zasadzie art. 98 § 1 k.p.c. koszty procesu złożyły się wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej w kwocie 180 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE