UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2015, poz. 1774 ze zm.) – dalej ustawa, przekazało sprzeciw (...) Sp. z o.o. w T. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 marca 2016r. w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w T. przy ul. (...) oznaczonej jako działki nr (...) o powierzchni 52.624 m², dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą Kw (...).

Orzeczenie SKO w myśl art. 80 ust. 3 ustawy, na skutek wniesienia sprzeciwu w terminie utraciło moc. W myśl art. 80 ust. 2 ustawy wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew.

Powód wniósł o ustalenie, że opłata roczna jest nieuzasadniona ewentualnie ustalenie, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w niższej wysokości oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podał, że rzeczoznawca dokonując wyceny nie dokonał rzetelnej analizy przedmiotowej nieruchomości podobnych oraz właściwego ich doboru, a także wycena zawiera liczne sprzeczności i pomyłki. Dokonana na tej podstawie aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona.

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta T. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany podniósł, że wartość nieruchomości i wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej zostało dokonane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podstawa wyceny był operat szacunkowy. Zarzuty powoda są nieuzasadnione i gołosłowne, nie zostały poparte żadnymi dowodami.

Sąd ustalił, co następuje:

Właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w T. przy ul. (...) oznaczonej jako działki nr (...) o powierzchni 52.624 m², dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą Kw (...) jest Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta T..

(...) Sp. z o.o. w T. jest użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości.

okoliczność bezsporna

Pismem z dnia 25 listopada 2015r., sygn. (...).P.6843/0255/03/88/15 Prezydent Miasta T. wypowiedział (...) Sp. z o.o. w T. dotychczasową opłatę roczną w kwocie 150.723 zł i zaproponował od 1 stycznia 2016r. nową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntów Skarbu Państwa w kwocie 168.433,65 zł., co stanowiło 3% wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości na kwotę 5.614.455 zł.

okoliczność bezsporna

(...) Sp. z o.o. w T. złożył wniosek o ustalenie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona i znacznie zawyżona.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 21 marca 2016r., sygn. SKO–710-82/15 oddaliło wniosek (...) Sp. z o.o. w T.. W uzasadnieniu organ administracyjny wskazał, że postępowanie administracyjne w przedmiocie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego było przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi zasadami i w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w szczególności lokalizację nieruchomości, powierzchnię, przeznaczenie, uzbrojenie oraz istniejące ograniczenia. Wycenie podległa jedynie grunt, jako przedmiot własności, a nie składniki gruntu, stanowiące własność współużytkowników wieczystych.

okoliczność bezsporna

Nieruchomość będąca przedmiotem spory mieści się w T. przy ul. (...) oznaczonej jako działki nr (...) o powierzchni 52.624 m². Nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest pod usługi i obiekty produkcyjne. Dopuszczalne przeznaczenie: zieleń urządzona, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna. Nieruchomość nie jest obciążona służebnościami. Trwale zabudowana jest obiektami typowymi dla produkcji przemysłowej i składowej. Przedmiotowa nieruchomość ma dość korzystne położenie względem dróg (wyjazd na O., B., W.), łatwy jest dojazd do autostrady (...). Dojazd do nieruchomości nie jest skomplikowany. Blisko znajduje się składowisko węgla elektrociepłowni (...) (ok. 600 m), w odległości ok 300 m działa sklep (...), do najbliższego osiedla domów jednorodzinnych jest ok 400 m. Nieruchomość nie jest widoczna z głównych tras komunikacyjnych. Nieruchomość ma dostęp do sieci ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, sieci wodociągowej sieci telekomunikacyjnej. Nie ma w pobliżu sieci gazowej.

Wartość nieruchomości wycenianej wynosi 6.436.000 zł

Dowód: opinia biegłego k. 76-93v, 117-117v

Sąd zważył, co następuje:

Okoliczności faktyczne istotne dla niniejszego postępowania Sąd ustalił na podstawie zgodnych oświadczeń stron, przedłożonych dokumentów, opinii biegłego oraz na podstawie art. 230 k.p.c.

Sąd w pełni dał wiarę dowodom w postaci dokumentów zgromadzonych w toku procesu, albowiem były kompletne i jasne, wraz z pozostałymi dowodami tworzyły dokładny stan faktyczny sprawy. Ich prawdziwość nie budziła w ocenie Sądu jakichkolwiek wątpliwości.

Kwestia sporna w niniejszym postępowaniu sprowadzała się do ustalenia wartości spornej nieruchomości, co przekładało się na wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości na okoliczność wartości spornej nieruchomości, ponieważ rozstrzygnięcie problemu wymagało wiadomości specjalnych.

Wyjaśnić należy, iż przepis art. 278 § 1 k.p.c. uprawnia Sąd do wezwania jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Sąd nie jest związany opinią biegłych i ocenia ją na równi z innymi środkami dowodowymi w ramach swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 233 § 1 k.p.c., zgodnie z którym Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. Ocenę opinii biegłych odróżniają jednak szczególne kryteria. Stanowią je: zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłych, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonej w niej wniosków. Przedmiotem opinii nie jest bowiem przedstawienie faktów, lecz ich ocena na podstawie wiedzy fachowej (wiadomości specjalnych). Nie podlega ona zatem weryfikacji jak dowód na podstawie kryteriów prawdy i fałszu. Nie chodzi tu bowiem o kwestię wiarygodności lecz o pozytywne lub negatywne uznanie wartości zawartego w opinii i jej uzasadnieniu rozumowania. Sąd ocenia dowód z opinii biegłego nie tylko przez pryzmat jej wniosków końcowych, ale również w oparciu o dokumentację, na podstawie której została wydana.

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał za przekonywującą opinię biegłego, ponieważ była ona logiczna i spójna oraz udzielała w wystarczającym stopniu odpowiedzi na pytanie ujęte w tezie postanowienia dopuszczającego ten dowód. Nie można także pominąć tego, że sporządzona została przez osobę posiadającą niepodważalną wiedzę dotyczącą dziedziny objętej zakresem przedmiotowym opinii. Biegły posiadał zatem wystarczającą wiedzę i doświadczenie, by móc w prawidłowy sposób odpowiedzieć na pytanie zawarte w tezie dowodowej. Należy też podkreślić, że biegły wskazał na podstawie jakiej metody przeprowadził opinię i wyjaśnił dlaczego zastosował właśnie tę metodę. Biegły uwzględnił wszystkie istotne okoliczności mające znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości, szczegółowo opisał każdy z czynników cenotwórczych. W tym stanie rzeczy należało uznać, że opinia jest konkretna i przekonywująca.

Po uzupełnieniu przez biegłego opinii na piśmie ostatecznie żadna ze stron nie kwestionowała opinii biegłego, tym samym wezwanie biegłego na rozprawę było zbędne.

Przechodząc na grunt rozważań prawnych, należy wskazać, że podstawą aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Należy podkreślić, że Sąd rozpoznający sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (patrz. wyrok SN z dnia 18 września 2003r., I CK 66/02, OSNC 2004/11/177). Oznacza to, że jeżeli Sąd uzna, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu jest nieuzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) Sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości. Jeżeli uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona to oddala powództwo. Jeżeli natomiast uzna, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowana w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala.

Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że zaoferowana wysokość opłaty za wieczyste użytkowanie jest uzasadniona w wysokości wskazanej w piśmie z dnia 25 listopada 2015r., sygn. (...).P.6843/0255/03/88/15, w którym to Prezydent Miasta T. wypowiedział (...) Sp. z o.o. w T. dotychczasową opłatę roczną w kwocie 150.723 zł i zaproponował od 1 stycznia 2016r. nową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntów Skarbu Państwa w kwocie 168.433,65 zł. Ustalając wysokość opłaty Prezydent Miasta T. przyjął niższą wartość nieruchomości (5.614.455 zł), niż jej wartość faktyczna (6.436.000 zł). Od ostatniej aktualizacji opłaty rocznej wartość nieruchomości uległa zmianie – zwiększyła się.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 189 k.p.c. i art. 77 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami orzekł jak w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Pozwany wygrał sprawę. W skład kosztów poniesionych przez pozwanego wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika 4.800 zł.

Na podstawie art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U.2014. poz. 1025 ze zm.) Sąd nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Pastwa (Sądu Rejonowego w T. kwotę 1.067,46 zł tytułem nieuiszczonych wydatków (poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy w Toruniu wydatki związane z wypłatą biegłemu wynagrodzenia za sporządzenie opinii w sprawie).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE