UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem w sprawie z powództwa W. M. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B. o stwierdzenie nieważności uchwały
z dnia 06 maja 2014 r., numer (...) Rady Nadzorczej pozwanej, ewentualnie o jej uchylenie Sąd Okręgowy w Katowicach ustalił, że uchwała jest nieważna (punkt 1), zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (punkt 2) oraz nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Katowicach kwotę 4 561,47 zł (punkt 3).

Sąd I instancji ustalił, że powódka zajmuje lokal mieszkalny wchodzący w skład zasobów pozwanej spółdzielni, na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Powódka nie uiszcza regularnie opłat związanych z zajmowaniem lokalu – tak bieżących, jak i zaległych, co stało się przyczyną dochodzenia przez pozwaną ich zapłaty na drodze kilku postępowań sądowych. W toku jednego z prowadzonych przeciwko powódce postępowań egzekucyjnych, wszczętych z wniosku innego wierzyciela, doszło do zajęcia wkładu mieszkaniowego wniesionego przez powódkę do pozwanej spółdzielni w wykonaniu umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
W wyniku zajęcia, pozwana przekazała równowartość wkładu – w kwocie 45 682,32 zł
– komornikowi sądowemu prowadzącemu egzekucję przeciwko powódce. Z uwagi na rosnące zadłużenie powódki wobec pozwanej, a także utratę wkładu, pozwana wszczęła procedurę zmierzającą do wykluczenia powódki z grona jej członków. W dniu 6 maja
2014 r. odbyło się posiedzenie Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B., podczas którego miała być rozpatrywana sprawa zadłużenia powódki wobec spółdzielni oraz sprawa wniosku o wykluczenie powódki z członkostwa. Na posiedzeniu stawiła się zaproszona na nie powódka wraz z pełnomocnikiem, którą ponownie – poza informacją zawartą w zaproszeniu na posiedzenie – poinformowano o porządku obrad i ich przedmiocie. Powódka złożyła wniosek o przesunięcie posiedzenia, który nie został uwzględniony. Ostatecznie, w wyniku przeprowadzonego głosowania Rada Nadzorcza pozwanej podjęła uchwałę w sprawie wykluczenia powódki z grona członków spółdzielni, jako jej uzasadnienie powołując istnienie zaległości w zapłacie wymagalnych opłat z tytułu zajmowania lokalu w spółdzielni, nieregulowanych mimo wezwań oraz brak wkładu mieszkaniowego utraconego przez powódkę w następstwie jego zajęcia w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Pozwana zawiadomiła powódkę na piśmie
o podjętej w dniu 6 maja 2014 r. uchwale, nie doręczając jednak ani odpisu uchwały, ani jej uzasadnienia, mimo stosownego wniosku powódki. W treści pisma pozwana wskazała podstawę prawną podjęcia uchwały, tj. § (...) ust. (...) pkt (...) i § (...) ust.(...)pkt (...)i (...) Statutu spółdzielni oraz art. 24^{(

2)} ustawy - Prawo spółdzielcze (uchylanie się od wykonywania zobowiązań wobec spółdzielni – pkt 4; utracenie wkładu lub prawa do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym – pkt 8).

Sąd I instancji wskazał, iż swoje ustalenia oparł przede wszystkim na dowodach
z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, którym przydał moc dowodów jako wiarygodnym i rzetelnym, i w kontekście których dokonywał oceny pozostałych dowodów. Za wiarygodne w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd I instancji uznał zeznania stron – powódki w części, w której potwierdziła, że uczestniczyła w posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 6 maja 2014 r. i że komornik sądowy zajął jej wkład mieszkaniowy oraz pozwanej, za którą przesłuchany został prezes Rady Nadzorczej. Dowody z przesłuchania stron Sąd I instancji potraktował jednak jako dowody posiłkowe, gdyż z jednej strony nie wnosiły niczego istotnego do sprawy (przesłuchanie złożone za pozwaną), a z drugiej – nie korespondowały z treścią dokumentów składających się na materiał dowodowy, były częściowo niespójne i nielogiczne (przesłuchanie powódki). W toku postępowania Sąd dopuścił nadto dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości na okoliczność ustalenia zadłużenia (nadpłaty) powódki z tytułu opłat związanych z zajmowanym przez nią lokalem spółdzielczym, ostatecznie nie traktując tego dowodu jako decydującego. Za taką konstatacją, zdaniem Sądu I instancji, przemawiał fakt jego związania wydanymi dotychczas prawomocnymi już wyrokami przesądzającymi istnienie zadłużenia powódki wobec pozwanej z tytułu opłat związanych z zajmowaniem lokalu pozostającego w zasobach spółdzielni.
W ramach postępowania dowodowego Sąd Okręgowy częściowo oddalił wnioski dowodowe stron – z jednej strony z uwagi na ich spóźnienie, a z drugiej z uwagi na nieprzydatność dla wyjaśnienia okoliczności spornych sprawy, ostatecznie pomijając je także w tej części,
w której prowadzenie zawnioskowanego dowodu przyczyniłoby się do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania.

W ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji doszedł do przekonania, że zgłoszone przez powódkę żądanie stwierdzenia nieważności uchwały numer (...) Rady Nadzorczej pozwanej z dnia 6 maja 2014 r., zasadniczo zasługiwało na uwzględnienie, aczkolwiek nie zgodził się w pełni z argumentacją przedstawioną przez powódkę. W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy zbadał kwestię uchybień, których pozwana dopuściła się w procedurze zmierzającej do wykluczenia powódki z grona jej członków. Sąd uznał, że powódka została prawidłowo zawiadomiona o terminie posiedzenia w przedmiocie jej wykluczenia z członkostwa w spółdzielni, którego konsekwencją było stawiennictwo powódki na tymże posiedzeniu. O prawidłowości zawiadomienia świadczył fakt wyraźnego wskazania w jego treści przedmiotu, co do którego posiedzenie miało się odbyć. Bez wpływu na prawidłowość zawiadomienia pozostawał natomiast, w ocenie Sądu Okręgowego, brak przedstawienia przez pozwaną szczegółowego rozliczenia kosztów związanych z używaniem lokalu przez powódkę, albowiem obowiązek taki nie wynikał z żadnego przepisu prawa. Sąd nie uznał także, by o wadliwości procesu wykluczania powódki z grona członków spółdzielni miało świadczyć nieuwzględnienie wniosku powódki o przesunięcie terminu posiedzenia rady. Jeśli chodzi o postępowanie pozwanej po podjęciu skarżonej uchwały, to Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że zarówno niedoręczenie powódce zawiadomienia o podjętej uchwale, jej uzasadnienia czy też brak bądź błędne pouczenie nie rzutowały na ważność podjętej uchwały, a skutkowały wyłącznie przesunięciem momentu, od którego należało liczyć termin do jej zaskarżenia. Sąd podkreślił, że sześciotygodniowy termin do wystąpienia przez członka z powództwem o uchylenie uchwały rady nadzorczej wykluczającej go ze spółdzielnie nie dotyczy tych uchwał, które są sprzeczne z ustawą. W takim bowiem przypadku zapadła uchwała jest nieważna co oznacza, że każdy kto ma w tym interes prawny może w każdym czasie żądać ustalenia, w trybie powództwa opartego na art. 189 k.p.c., iż nie wywiera ona skutków prawnych. Rozważając kolejne zarzuty powódki Sąd Okręgowy wskazał, że z przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wynika obowiązek członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, wniesienia wkładu oraz uiszczania opłat związanych z korzystaniem z lokalu, określonych w ustawie i statucie spółdzielni. Z kolei w przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze uregulowana została kwestia rozwiązania stosunku członkostwa, które ustać może wyłącznie w drodze wykluczenia albo wykreślenia członka, zaś samo wykluczenie możliwe jest wówczas, gdy z winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa pozostawanie przez członka w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami, przy czym to statut określa szczegółowe przyczyny wykluczenia. Takie przyczyny zostały przewidziane również w statucie obowiązującym u pozwanej, który w swym § (...) ust. (...) pkt(...) stwierdzał, że wykluczeniu podlega członek, który utracił wkład lub prawo do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym. W niniejszej sprawie, zarówno treść skarżonej przez powódkę uchwały Rady Nadzorczej pozwanej, jak i protokół z posiedzenia odbytego w siedzibie pozwanej w dniu 6 maja 2014 r. wyraźnie wskazywały, że w przypadku powódki istniały dwa powody ku jej wykluczeniu z członkostwa, t.j. niewykonywanie zobowiązań pieniężnych wobec pozwanej w związku z istnieniem zadłużenia w opłatach za używanie lokalu i ich nieregulowaniem oraz utrata wkładu mieszkaniowego zajętego w trybie egzekucji komorniczej. Jeśli chodzi o pierwszą z przyczyn wykluczenia, to w przekonaniu Sądu I instancji, niewątpliwie po stronie powódki istniało zadłużenie w należnych opłatach, które ta była zobowiązana uiszczać pozwanej z tytułu zajmowania lokalu spółdzielczego, i które narosło za okres nieregulowania tych opłat od dnia 1 stycznia 2006 r. do dnia 6 maja 2014 r. Istnienie tego zadłużenia potwierdzała nie tylko sporządzona w toku postępowania opinia biegłego sądowego (w tym opinia uzupełniająca), ale i fakt wydania wobec powódki prawomocnego wyroku zasądzającego na rzecz spółdzielni kwotę 3 488,73 zł tytułem należności w opłatach za lokal powstałych w okresie od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 30 kwietnia 2014 r. Jak wyjaśnił Sąd I instancji, opisany wyrok zasądzający wydany przeciwko powódce jest prawomocny, a zatem wiąże on nie tylko strony i sąd, który go wydał, lecz również inne sądowy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Z tych przyczyn Sąd I instancji uznał, że określona w statucie pozwanej w § (...) ust. (...) pkt (...) przesłanka umożliwiająca wykluczenie powódki ze spółdzielni, została spełniona. Kończąc ten wątek rozważań Sąd Okręgowy wskazał, że w toku postępowania nie potwierdziły się zarzuty powódki, jakoby jedynym powodem wykluczenia powódki z grona spółdzielców, który przedstawiła jej w czasie posiedzenia Rada Nadzorcza pozwanej, była utrata przez powódkę wkładu. Zdaniem Sądu słuszne okazały się natomiast wywiedzione przez powódkę zarzuty odnoszące się do drugiej przesłanki wykluczenia powódki z grona członków spółdzielni wynikającej z uzasadnienia skarżonej uchwały, t.j. utraty przez powódkę wkładu. Sąd I instancji uznał, że komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne przeciwko powódce nie mógł skutecznie egzekwować należności pochodzących z wkładu mieszkaniowego wniesionego przez powódkę do pozwanej w sytuacji, w której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w tamtym czasie istniało i przysługiwało powódce. Sąd wskazał, że co do zasady przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie dają możliwości prowadzenia egzekucji z wkładu mieszkaniowego. Taką możliwość przewidują przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, stosowane do spółdzielczych stosunków mieszkaniowych w zakresie nieuregulowanym ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, przy czym jest to możliwe wyłącznie przy spełnieniu warunków opisanych w art. 27 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze Sąd stwierdził, że aby zajęcie wkładu mieszkaniowego w postępowaniu egzekucyjnym było możliwe, w pierwszej kolejności postępowanie egzekucyjne musi być przeprowadzone w stosunku do pozostałych składników majątku dłużnika – uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Dopiero w sytuacji wydania przez komornika postanowienia o umorzeniu postępowania z uwagi na bezskuteczność egzekucji, na stosowny wniosek wierzyciela może ona zostać skierowana do wkładu mieszkaniowego, który komornik zajmuje. Od chwili tego zajęcia wyłączona jest możliwość jego zwrotu (wypłaty wartości rynkowej lokalu) dłużnikowi w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu. Co także istotne, roszczenie o zwrot wkładu, a tym samym jego zajęcie, jest skuteczne dopiero po upływie 6 miesięcy od dnia zajęcia. Dopiero wówczas dojść może do fizycznej realizacji zajęcia. Tymczasem, jak podkreślił Sąd Okręgowy, pozwana niezwłocznie po zajęciu wkładu mieszkaniowego powódki przekazała jego równowartość komornikowi. Zatem, mimo że na skutek tego działania doszło do fizycznego przekazania równowartości wkładu komornikowi, to jednak z uwagi na sprzeczność tego działania z przepisami obowiązującego prawa, okoliczność ta nie mogła stanowić podstawy wykluczenia powódki z członkostwa w spółdzielni według stanu z dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, gdyż powódka – z prawnego punktu widzenia – w tej dacie wkładu nie utraciła. Dalej Sąd I instancji poddał ocenie sformułowane przez powódkę żądania procesowe wskazując, że dotyczyły one przede wszystkim stwierdzenia nieważności skarżonej uchwały, zaś roszczenie o jej uchylenie stanowiło jedynie roszczenie ewentualne, podlegające rozpoznaniu wyłącznie w razie nieuwzględnienia roszczenia głównego. Zważając na całokształt okoliczności sprawy Sąd doszedł do przekonania, że w oparciu o art. 42 § 2 w zw. z art. 24 § 6 pkt 2 ustawy Prawo spółdzielcze, a także przy zastosowaniu art. 189 k.p.c. i art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, zachodziły podstawy do stwierdzenia nieważności uchwały Rady Nadzorczej pozwanej, numer (...), a w konsekwencji braku potrzeby badania okoliczności zachowania przez powódkę terminu do zaskarżenia tej uchwały. Sąd I instancji podzielił zarzuty powódki sformułowane wobec skarżonej uchwały, a wynikające z jej podjęcia w trybie sprzecznym z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 11 ust. 1 tej ustawy, który przewidywał obowiązek pozwanej uprzedzenia powódki na piśmie o zamiarze jej wykluczenia z grona spółdzielców z uwagi na istniejące zadłużenie w zapłacie należnych opłat za lokal i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty ewentualnych zaległych i bieżących należności z powyższego tytułu. Wdrożenia te procedury pozwana jednak zaniechała, a przynajmniej w toku postępowania przed Sądem I instancji, nie wykazała. Podał Sąd, że pozwana podejmując obronę przed zarzutem powódki starała się zwalczyć go mylnym twierdzeniem, iż w drodze podjęcia uchwały o wykluczeniu powódki z grona członków spółdzielni nie rozwiązywała z nią stosunku prawnego, ale wykluczyła na podstawie art. 24 ustawy Prawo spółdzielcze, w konsekwencji czego w niniejszej sprawie nie znajdował zastosowania reżim przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów (…). Sąd wyjaśnił, że wobec opisanej w ustawie definicji „lokatora”, którym jest najemca lokalu lub osoba używająca go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, nie powinno budzić wątpliwości, że powódce przysługiwał status lokatora, a tym samym pozwana winna wobec niej zastosować tryb opisany w art. 11 tejże ustawy. Stanowisko te Sąd oparł także na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2005 r. (III CZP 32/05), w której wskazano, że nie może być wątpliwości co do tego, że osoba fizyczna uprawniona z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu jest lokatorem w rozumieniu wskazanej ustawy, albowiem stwierdzenie takie zostało zawarte wprost w art. 2 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy. Sąd zaznaczył, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (…) mają charakter przepisów szczególnych, dlatego nie uchylają pozostałych przesłanek wykluczenia członka spółdzielni wynikających ze statutu i przepisów prawa, jakie muszą być spełnione, by do wykluczenia członka doszło. Skoro zatem z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej związane jest trwanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, to w świetle art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż wynika to z treści tego przepisu. Sąd Okręgowy swoją argumentację wsparł również stanowiskiem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 r. (III CZP 81/04) wskazując, że wykluczenie członka ze spółdzielni prowadzące do wygaśnięcia jego prawa do lokalu nie może nastąpić z innych przyczyn, niż wymienione w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów(..). Gdy przyczynę wykluczenia członka stanowi zaleganie z opłatami za używanie lokalu, spełnione muszą być wymogi określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, tj. lokator – spółdzielca musi być w zwłoce z zapłatą opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a spółdzielnia powinna wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze podjęcia takiej uchwały oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Sąd I instancji uznał, że okoliczność bezsporną w niniejszej sprawie stanowiło to, że pozwana nie dopełniła procedury określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów(..), do przeprowadzenia której była zobowiązana, a niewątpliwie uprzedzenie powódki o zamiarze podjęcia uchwały o jej wykluczeniu z powodu zaległości płatniczych i wyznaczenie jej dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności miało istotne znaczenie, gdyż w zależności od ówczesnej reakcji powódki mogło wpływać nie tylko na konieczność podjęcia, ale i treść uchwały. Z uwagi zatem na postępowanie pozwanej, polegające na niedopełnieniu obowiązków wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów (…) przed podjęciem uchwały, Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała o wykluczeniu powódki, jako niezgodna z ustawą, była bezwzględnie nieważna, a stwierdzenie jej nieważności Sąd oparł na dyspozycji art. 189 k.p.c. w zw. z art. 24 § 2 i § 6 pkt 2 przy zastosowaniu art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze i art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów(..). Zaznaczył przy tym Sąd I instancji, że prócz istnienia podstawy do stwierdzenia nieważności uchwały, druga z przyczyn, które legły u podstaw jej podjęcia, t.j. dotycząca utraty wkładu mieszkaniowego przez powódkę, stanowiła podstawę jej uchylenia. Zważając jednak na sekwencję roszczeń powódki, przy niemożliwości stwierdzenia nieważności uchwały w części, orzekł Sąd o jej nieważności.
O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., rozliczając przy tym koszty wydatkowane tymczasowo przez Skarb Państwa na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Apelację od wyroku Sądu I instancji wywiodła pozwana, zaskarżając go w całości
i domagając się jego zmiany przez oddalenie powództwa i orzeczenie o kosztach postępowania za obie instancje. Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez „błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie” przez przyjęcie, iż do skutecznego wykluczenia członka spółdzielni mieszkaniowej ma zastosowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów(..), szczególnie w sytuacji 10 – letniego stałego i uporczywego zalegania powódki z opłatami wobec spółdzielni, potwierdzonego prawomocnymi orzeczeniami sądowymi.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelację należało uznać za nieuzasadnioną. Na wstępie należy wskazać, że skarżąca nie zgłosiła zarzutów dotyczących ustaleń faktycznych. Nadto Sąd Apelacyjny nie przeprowadzał postępowania dowodowego, a ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego uznał za własne. Dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne są bowiem wynikiem właściwej i odpowiadającej kryteriom z art. 233 § 1 k.p.c. swobodnej oceny dowodów. Z tych względów rozważania ograniczone będą do wyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonego orzeczenia – art. 387 § 2¹ k.p.c. Zaznaczyć przy tym należy, iż także argumentację prawną Sądu I instancji zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku jako trafną, wspartą przywołaniem stosownych przepisów prawa oraz poglądów orzecznictwa Sąd Apelacyjny w pełni podziela.

Jedyny sformułowany w apelacji zarzut dotyczył naruszenia prawa materialnego, a to art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1610, dalej : u.o.p.l.), który zdaniem apelującej, nie mógł znaleźć zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż ;

- pozwana nie rozwiązała z powódką stosunku prawnego, o którym mowa w powołanym przepisie, ale wykluczyła ją z członkostwa na podstawie art. 24 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze(t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 21 z póź. zm.; dalej u.p.s), co oznacza, że dokonała tego w odmiennym reżimie prawnym niż przyjął to Sąd I instancji,

- podstawą wykluczenia z członkostwa były sześciomiesięczne zaległości powódki
w opłatach za zajmowany przez nią lokal, o których mowa w art. 11 ust. 1¹ pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych(t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 z póź. zm., dalej : u.s.m.), a nie jak stanowi art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. zaległości trzymiesięcznie,

- zaległości powódki wobec pozwanej mają charakter wieloletni, a pozwana każdorazowo przed wszczęciem toczących się z jej inicjatywy przeciwko powódce postępowań sądowych, wzywała ją – bezskutecznie – do zapłaty zaległych należności.

Zarzut skarżącej jest jednak chybiony, gdyż - jak już zaznaczono - argumentacja prawna Sądu Okręgowego, która legła u postaw wydania zaskarżonego orzeczenia jest poprawna. W szczególności trafnie Sąd ten przyjął, że o nieważności zaskarżonej uchwały przesądza fakt, iż pozwana przed wykluczeniem powódki nie wdrożyła procedury określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2 – 5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ustęp 2 pkt 2 przepisu stanowi zaś, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Z kolei ustęp 8 wskazuje, że w wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisu art. 11 ustawy. Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest zatem to, kto na gruncie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…) jest lokatorem. To pojęcie wyjaśnia art. 2 ust. 1 tejże ustawy, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

W doktrynie i judykaturze jednolicie uznaje się, że lokatorem w rozumieniu omawianej ustawy jest osoba używająca lokalu mieszkalnego na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego, z wyłączeniem prawa własności. Oznacza to, że poza zakresem pojęcia „lokator" pozostają dwie grupy osób. Pierwszą z nich stanowią osoby używające lokalu ze względu na służące im prawo własności do nieruchomości, tzn. prawo własności budynku, w którym znajduje się lokal, także wówczas, gdy budynek posadowiony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, albo odrębna własność lokalu. Do drugiej grupy osób niebędących lokatorami należą osoby używające lokalu bez tytułu prawnego. Wszystkie inne osoby używające lokalu na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego są lokatorami w świetle przepisów omawianej ustawy (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 2004 roku, V CA 1/2004, Lexis.pl, nr 405210). Wyłączenie tych dwóch grup osób z grona podmiotów objętych działaniem ustawy o ochronie praw lokatorów (…), jako wyjątek od ogólnie przyjętej przez ustawodawcę reguły, że lokatorem jest każdy używający lokalu mieszkalnego, podlega wykładni zawężającej. Gdyby przy tym wskazać wszystkie tytułu prawne przesądzające o byciu lokatorem należałoby wymienić najem, podnajem, dożywocie, użyczenie, służebność osobistą, użytkowanie lokalu (jako odrębnego przedmiotu prawa własności), użytkowanie nieruchomości z ograniczeniem do korzystania z danego lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ponadto za lokatorów uważa się osoby wywodzące swój tytuł prawny do korzystania z lokalu od tytułu innego lokatora (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 37).

W świetle zaprezentowanego stanowiska nie może budzić wątpliwości, że powódka, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobów pozwanej, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.o.p.l. Z tej przyczyny, do łączącego ją z pozwaną stosunku prawnego, w pełni znajdują zastosowanie przepisy omawianej ustawy, kształtując jego treść. Oznacza to zatem, że pozwana, zmierzając do wykluczenia powódki z grona członków spółdzielni, winna była zastosować rygory przewidziane w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. O zasadności tego stanowiska świadczy także to, że art. 11 ust. 8 u.o.p.l. wprowadza minimalny standard praw, które winny zostać zapewnione lokatorowi przy zakańczaniu spółdzielczego prawa do lokali wprost stanowi, iż ich ustanie nie może nastąpić w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż wynika to z art. 11 ustawy. W świetle zaprezentowanych uwag należy stwierdzić, że zarzut apelującej jakoby nie była ona zobowiązana do wdrożenia procedury wykluczenia członkostwa powódki ze spółdzielni w trybie art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. z uwagi na procedurę wykluczenia, a nie wypowiedzenia (rozwiązania) stosunku prawnego, był niezasadny. Zaznaczyć w tym miejscu także trzeba, że ustanie członkostwa(w tym i na skutek wykluczenia) skutkuje jednoczesnym wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – art.11 ust. 1 u.s.m. Dla osoby posiadającej tytuł prawny w postaci spółdzielczego lokatorskiego prawa skutki uchwały o wykluczeniu z członkostwa są więc tożsame ze skutkami wypowiedzenia najmu dla najemcy czyli pociągają za sobą utratę tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Uzasadnia to więc udzielenie jednakowej ochrony prawnej najemcom i osobom, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Oba te prawa wykazują zresztą wiele podobieństw.

Niewiele natomiast wnosi argumentacja pozwanej, że o braku konieczności stosowania w relacji z powódką reżimu ustawy o ochronie praw lokatorów (…) świadczy to, że pozwana zgodnie z art. 11 ust. 1¹ pkt 2 u.s.m., mogła rozwiązać łączący ją z powódką stosunek spółdzielczy dopiero po stwierdzeniu istnienia sześciomiesięcznych zaległości w opłatach za lokal, a nie trzymiesięcznych, jak wynika z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. W tym miejscu ponownie należy zwrócić uwagę, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zapewniają minimalny standard postępowania wobec lokatorów posiadających ten status z uwagi na dysponowanie spółdzielczym prawem do lokalu. Oznacza to, że zakończenia tego stosunku nie można dokonać wcześniej aniżeli po stwierdzeniu istnienia trzymiesięcznych zaległości w płatności należnych opłat. Jeśli pozwana, za ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, ustaliła dłuższy okres niezbędny do zakończenia stosunku spółdzielczego, to oczywiście jest on obowiązujący i należy go stosować, lecz w połączeniu z procedurą opisaną w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.

Nie jest sporne, iż powódka od lat pozostaje dłużnikiem pozwanej i nie reguluje terminowo należnych opłat związanych z zajmowaniem lokalu. Niemniej ten fakt nie zwalniał pozwanej od konieczności wdrożenia procedury wykluczenia z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l, ze wszystkimi tego konsekwencjami, tj. uprzedzeniem powódki na piśmie o zamiarze podjęcia uchwały o wykluczeniu jej z grona spółdzielców i wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Niezależnie od przedstawionej kwestii, która zaważyła na stwierdzeniu nieważności zaskarżonej uchwały nie sposób tracić także z pola widzenia całokształtu postępowania pozwanej, która naruszało prawa powódki. W tym, należy mieć na uwadze, wadliwe zachowanie spółdzielni wobec dokonanego przez komornika sądowego zajęcia wkładu mieszkaniowego powódki. Pomijając w tym miejscu spory doktrynalne co do prawnej możliwości prowadzenia egzekucji z wkładu mieszkaniowego, nawet gdyby uznać jej dopuszczalność, to należy ją rozpatrywać przez pryzmat art. 27 u.p.s., znajdującego zastosowanie do spółdzielczych stosunków mieszkaniowych w zakresie, w jakim kwestia ta nie została uregulowana w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a poprzez normę wyrażoną w art. 1 ust. 7 u.s.m. Otóż zgodnie z treścią przepisu art. 27 § 2 u.p.s., wierzyciel członka może uzyskać zaspokojenie z jego udziałów dopiero z chwilą ustania członkostwa, przy czym skierowanie egzekucji do tych udziałów, zgodnie z § 3 tego artykułu, możliwe jest wyłącznie na zasadzie subsydiarności, tj. w sytuacji, jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej. W niniejszej sprawie ostatecznie zbędne było badanie, czy w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko powódce, w ramach którego doszło do zajęcia wkładu mieszkaniowego, dotychczas prowadzona przeciwko niej egzekucja z innych składników majątku była bezskuteczna, gdyż pozwana tak długo jak powódka jest członkiem spółdzielni, w ogóle nie mogła przekazać komornikowi równowartości wniesionego przez nią wkładu mieszkaniowego. Przytoczony przepis wskazuje wprost, że wierzyciel członka może uzyskać zaspokojenie z jego udziałów (wkładów) dopiero z chwilą ustania członkostwa. W okolicznościach sprawy bezspornie do ustania członkostwa powódki w spółdzielni w dacie podjęcia czynności związanych z przekazaniem równowartości wkładu organowi egzekucyjnemu nie doszło. Fakt ten nie mógł więc uzasadniać wykluczenia powódki, a którą to podstawę(utratę wkładu) pozwana także wskazała w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały.

Zauważyć również można, że mimo, iż powódka jest dłużniczką pozwanej, która nie reguluje terminowo obciążających ją zobowiązań to ta okoliczność nie usprawiedliwia zachowań pozwanej naruszających prawa powódki, które wynikają dla niej z faktu bycia członkiem spółdzielni. Pozwana podejmuje wobec powódki szereg działań (zaniechań), które świadczą o negatywnym nastawieniu do powódki. I tak świadczy o tym, oprócz zasadniczych omówionych już wadliwości zaskarżonej uchwały, chociażby fakt, iż skarżąca w ogóle nie doręczyła powódce zaskarżonej uchwały wraz z jej uzasadnieniem. Natomiast w odpowiedzi na wniosek powódki o doręczenie odpisu tych dokumentów, pozwana poprzestała na lakonicznym przywołaniu przepisów(wyłącznie przez podanie ich numerów) w oparciu, o które podjęła uchwałę. Niewątpliwie zaś powódka miała prawo wiedzieć, co ostatecznie legło u podstaw wykluczenia, nawet jeżeli była obecna na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Postawa powódki, zalegającej z płatnościami na rzecz spółdzielni, niewątpliwie naganna, nie uzasadnia nierespektowania jej praw przez pozwaną i utrudniania ich realizacji w ramach dozwolonych działań prawnych.

Z przedstawionych przyczyn, w całości podzielając stanowisko Sądu Okręgowego, Sąd Apelacyjny z mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako pozbawioną uzasadnionych podstaw.

SSO del. Tomasz Tatarczyk	SSA Piotr Wójtowicz	SSA Małgorzata Wołczańska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE