UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 09 grudnia 2009 roku powód K. (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego (...) W. kwoty 6.970.944,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego ( pozew wraz z prezentatą potwierdzającą datę jego wniesienia – k. 2 – 3).

Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że w dniu 27 października 2000 roku zawarł Gminą (...), której następcą prawnym jest pozwane (...) W., umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna numer (...) z obrębu (...), będącej fragmentem Placu (...) w W., zgodnie z którą zobowiązał się do wybudowania na tej nieruchomości tymczasowego obiektu handlowego wraz z infrastrukturą niezbędną do jego obsługi. Podkreślił, że zgodnie z § 6 ust. 4 umowy, wydzierżawiający zobowiązał się odkupić od niego nie więcej niż 50% nakładów poniesionych na budowę obiektu handlowego udokumentowanych zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym, które stanowić będą kwotę nie większą niż 6.970.944,58 zł. Podniósł, że w 2003 roku złożył pozwanemu kosztorys dokumentujący nakłady poniesione na budowę zamykające się kwotą 17.847.239,35 zł, co oznacza, że pozwany miał obowiązek zwrócić mu połowę tej kwoty, jednak nie więcej niż 6.970.944,58 zł. Powód wskazał, że łącząca strony umowa wygasła z dniem 31 grudnia 2008 roku, co oznacza, iż w świetle postanowień umowy zobowiązanie pozwanego do zapłaty wyżej wskazanej kwoty stało się wymagalne w dniu 02 marca 2009 roku (60 dni od dnia wygaśnięcia umowy), jednak pomimo kierowanych do pozwanego wezwań, należna mu kwota nie została zapłacona,
co czyni jego powództwo zasadnym ( uzasadnienie pozwu – k. 3 – 6).

W odpowiedzi na pozew pozwany zakwestionował wywiedzione powództwo tak co do zasady, jak i co do wysokości, wnosząc o jego oddalenie w całości oraz zasądzenie na jego rzecz od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wskazał, że § 6 umowy dzierżawy wykreował pomiędzy stronami zobowiązanie mające charakter umowy wzajemnej, co oznacza, iż w świetle art. 488 § 1 k.c., świadczenia stron powinny być co do zasady spełnione jednocześnie. Podkreślił, że wykonanie przez dzierżawcę obowiązków nałożonych na niego w § 6 ust. 1 – 3 umowy dzierżawy, stanowiło warunek konieczny zaktualizowania się obowiązków wydzierżawiającego określonych
w § 6 ust. 4 umowy. W tym kontekście podniósł, że powód, pomimo upływu terminu na jaki umowa dzierżawy została zawarta, nie wydał wydzierżawiającemu przedmiotu tej umowy, zaś wydzierżawiający wszedł w jego posiadanie w dniu 21 lipca 2009 roku, w następstwie przeprowadzonego postępowania egzekucyjnego. W ocenie pozwanego, ewentualna konieczność weryfikacji kosztorysu powykonawczego powstała dopiero z chwilą przekazania obiektu na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Pozwany wskazał także, iż § 6 ust. 4 umowy dzierżawy odwoływał się do ceny ryczałtowej ustalonej pomiędzy powodem a wykonawcą robót, tymczasem powód nie przedstawił żadnych dokumentów pozwalających dokonać oceny wyliczeń zawartych w kosztorysie powykonawczym ( odpowiedź na pozew – k. 35 – 40).

Wyrokiem z dnia 07 listopada 2011 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I C 1227/09 Sąd Okręgowy w Warszawie w punkcie 1. zasądził od (...) W. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 6.970.944,58 zł
z odsetkami ustawowymi od 02 marca 2009 roku do dnia zapłaty, a w punkcie 2. zasądził od (...) W. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 125.962,24 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na skutek apelacji pozwanego, wyrokiem z dnia 10 sierpnia 2012 roku wydanym w sprawie o sygn. akt
I ACa 42/12, Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 07 listopada 2011 roku wydany w sprawie o sygn. akt I C 1227/09 i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania temu Sądowi, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wskazał w pierwszej kolejności, że w sprawie rysuje się spór co do rozumienia przez każdą ze stron § 6 ust. 4 umowy, który stanowiąc jedno rozbudowane zdanie, najpierw odwołuje się do pojęcia „nakładów”, następnie do „ceny ryczałtowej”, by w końcowym fragmencie wskazać na „udokumentowanie zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym”, które to sformułowanie wydaje się odnosić do „nakładów”, a nie do „ceny ryczałtowej”. W rezultacie, w ocenie tego Sądu, ustalając treść umowy, nie można poprzestać na wykładni językowej i konieczne staje się odwołanie do dyrektyw wykładni oświadczeń woli zawartych
w art. 65 k.c. Sąd Apelacyjny podniósł, iż na obecnym etapie postępowania analiza tekstu umowy prowadzi do wniosków, że umowny zakres zobowiązania gminy zawarty w § 6 ust. 4 umowy nie jest tożsamy z pojęciem „nakładów” rozumianych jako ogół kosztów poniesionych przez K. (...) na budowę obiektu handlowego, gdyż strony odwołały się do takich nakładów, które mają być udokumentowane zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym. Podkreślił, że pozostaje do wyjaśnienia, jak strony rozumiały znaczenie tak określonej weryfikacji, tj. czy oznaczało to, że wystarczająca dla powstania zobowiązania gminy była weryfikacja ograniczająca się do zgodności z obowiązującymi
w tym zakresie przepisami prawa budowlanego lub administracyjnego, czy też wolą stron było ustalenie nie tylko rzeczywiście poniesionych, ale i uzasadnionych treścią projektu kosztów. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, bez takiego ustalenia treści umowy przedwczesne było dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Sąd ten wskazał również, że teza dowodowa zawarta w postanowieniu z dnia 13 stycznia 2011 roku pomija kwestie rzeczywistej treści umowy i znaczenia, jakie ma konieczność weryfikacji kosztorysu i samego rozumienia znaczenia pojęcia „kosztorysu powykonawczego”. Sąd podniósł, że wykładnia treści umowy z dnia 27 października 2000 roku winna uwzględniać kontekst wynikający tak z pozostałych zapisów umowy i § 6 umowy, jak też treści umowy z 10 maja 2000 roku wraz z tak zwanym uzgodnieniem z dnia 05 września 2000 roku. W dalszej kolejności Sąd Apelacyjny podkreślił, że jak wynika z treści pism procesowych obu stron, każda z nich inaczej też rozumie pojęcie „kosztorysu powykonawczego”, co również winien wyjaśnić i ustalić Sąd Okręgowy. Sąd Apelacyjny stwierdził, że do ustalenia pozostaje, czy wolą stron było poprzestanie na formalnej weryfikacji – co należy rozumieć jako zaakceptowanie wszelkich rzeczywiście poniesionych kosztów budowy, czy też wolą stron była taka weryfikacja, która brała pod uwagę koszty niezbędne w ówczesnych realiach rynkowych do wybudowania takiego obiektu, jaki wynikał z treści umowy na prace projektowe i realizację obiektu budowalnego z 10 maja 2000 roku, znanej stronom umowy z dnia 27 października 2000 roku. Sąd Apelacyjny polecił, aby ustalając treść umowy, Sąd orzekający wziął pod uwagę nie tylko okoliczności jej zawarcia, ale także to, czy i w jakim zakresie przy ocenie zamiaru stron i celu umowy, a w rezultacie ustalenia treści umowy, można odwoływać się do przepisów administracyjnych regulujących sporządzenie dokumentów w trakcie wykonywania robót budowlanych, a obowiązujących tak w trakcie zawierania umowy jak i jej wykonywania. Sąd ten wyjaśnił przy tym, że przepisy obowiązujące w chwili zawierania umowy będą pomocne przy ocenie wykładni oświadczeń woli stron umowy, zaś przepisy obowiązujące w chwili wykonywania umowy mogą być pomocne przy ocenie, czy i w jakim zakresie strona powodowa wypełniała swoje zobowiązania umowne stosownie do treści przepisów
art. 354 k.c. i 355 k.c. Sąd Apelacyjny wskazał także, że wówczas, gdy wskutek stosownej inicjatywy dowodowej obu stron Sąd Okręgowy uzna za zasadne uzupełninie postępowania dowodowego, uzasadnione może wydać się dopuszczenie dowodu z innego biegłego lub zespołu biegłych ( wyrok Sądu Okręgowego wraz z uzasadnieniem – k. 1293, 1297 – 1304, wyrok Sądu Apelacyjnego wraz z uzasadnieniem – k. 1366, 1372 – 1386).

W piśmie procesowym z dnia 17 grudnia 2012 roku powód podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wskazał, że dokumentacja, którą przekazał pozwanemu w 2003 roku stanowiła zweryfikowany kosztorys powykonawczy oraz, że na dzień przekazania, nie obowiązywały żadne przepisy regulujące kwestę sporządzania kosztorysu powykonawczego. Podniósł, że pozwany już w 2003 roku miał możliwość zakwestionowania przekazanego mu kosztorysu, jednak uczynił to dopiero w 2010 roku. Zdaniem powoda istnieje możliwość zweryfikowania kosztorysu powykonawczego na podstawie dokumentacji projektowej, bez potrzeby dokonywania obmiarów, w sytuacji, gdy wybudowany obiekt nie zawiera istotnych odstępstw od projektu budowlanego, jak miało to miejsce w przedmiotowej sprawie. Powód wskazał także, iż pozwany miał swoich przedstawicieli we władzach spółki (...), a zatem miał możliwość bieżącego monitorowania inwestycji w postaci budowy hali targowej. W ocenie powoda, wykonanie zapisów § 6 ust. 1 – 3 umowy dzierżawy, nie stanowiło warunku koniecznego zaktualizowania się obowiązków pozwanego wskazanych w § 6 ust. 4 tej umowy, a zatem nie znajdzie tu zastosowania art. 488 § 1 k.c. ( pismo procesowe – k. 1400 – 1411).

W piśmie procesowym z dnia 17 grudnia 2012 roku pozwany także podtrzymał swoje stanowisko w sprawie, jak również dotychczas prezentowaną argumentację faktyczną
i prawną. Pozwany podkreślił, że w jego ocenie przedłożony przez powoda w 2003 roku dokument nie stanowił kosztorysu powykonawczego, gdyż nie opierał się dokumentacji technicznej, w tym na książce obmiarów, a tym samym nie określał rzeczywistych kosztów wykonania przedmiotu inwestycji, co oznacza, iż po jego stronie nie zaktualizował się obowiązek, o którym mowa w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy. Zdaniem pozwanego, użyte w umowie pojęcie kosztorysu powykonawczego należy definiować w takim sam sposób, w jaki uczyniono to w Zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku w sprawie metod kosztorysowania obiektów robót budowlanych ( pismo procesowe – k. 1422 – 1428).

W piśmie procesowym z dnia 22 listopada 2016 roku pełnomocnik powoda podtrzymał dotychczasowe żądania pozwu, wnosząc od zasądzenie na rzecz powoda od pozwanego kwoty 6.970.944,58 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku
do dnia 31 grudnia 2015 roku i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty (pismo procesowe – k. 1972).

Na rozprawie w dniu 07 marca 2017 roku strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie (protokół rozprawy – k. 1980).

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pod koniec lat 90 – tych Gmina (...) zamierzała uporządkować kwestię handlu prowadzonego przez różne podmioty w rejonie Placu (...)
i w ciągu ul. (...) w W.. W celu wypracowania porozumienia w tej sprawie Gmina przystąpiła do negocjacji z dwoma stowarzyszeniami utworzonymi przez około 1000 kupców, tj. (...) Stowarzyszeniem (...) Plac (...). Podczas rozmów, każde z tych Stowarzyszeń było reprezentowane przez 3 osoby. W rozmowach z ramienia kupców uczestniczył także adwokat J. U.. Z kolei z ramienia (...) negocjacje prowadzili pracownicy(...) – Referatu Przedsięwzięć (...), w tym L. C. – kierownik Referatu. W toku negocjacji ustalono, że kupcy zostaną przeniesieni do tymczasowego obiektu handlowego, który zostanie wzniesiony ze środków kupców na działce znajdującej się na Placu (...), która zostanie im wydzierżawiona. Następnie kupcy przy pomocy Gminy mieli znaleźć odpowiedni teren, na którym mieli wznieść stały obiekt handlowy. W pierwszej fazie negocjacji nie podejmowano tematu dotyczącego przejęcia obiektu tymczasowego przez Gminę, ani ewentualnego zwrotu kupcom części nakładów poniesionych na jej wybudowanie. Kwestia ta została podniesiona przez kupców w końcowej fazie negocjacji. Kupcy uważali bowiem, że wybudowanie obiektu tymczasowego będzie dla nich niekorzystne, gdyż poniosą duże koszty, a później będą jeszcze musieli sfinansować budowę obiektu stałego. Początkowo Gmina nie zgadzała się na jakąkolwiek partycypację w kosztach budowy obiektu tymczasowego, jednak później,
w różnych wydziałach Urzędu Gminy pojawiły się sugestie, że taki obiekt przydałby się Gminie w celu wykorzystania na obiekty sportowe lub halę widowiskową czy sportową (lodowisko) albo do rozwiązywania problemów z kupcami w innych częściach Gminy. Ostatecznie Gmina postanowiła, że przejmie obiekt tymczasowy po jego opuszczeniu przez kupców oraz zwróci kupcom połowę poniesionych kosztów rzeczywistych wzniesienia obiektu tymczasowego. Nie prowadzono szczegółowych rozmów dotyczących zasad, na jakich Gmina ma zwrócić kupcom część kosztów wybudowania obiektu tymczasowego, ani zasad, na jakich ma nastąpić rozliczenie pomiędzy nimi. Z uwagi na fakt, że Gmina zamierzała przejąć i wykorzystywać do własnych celów obiekt tymczasowy, postawiła warunek, aby planowany obiekt lokalizacji czasowej był tak skonstruowany, żeby istniała możliwość jego rozbiórki i przeniesienia w inne miejsce. W dniu 23 września 1999 roku Rada Gminy W. – (...) wyraziła zgodę na utworzenie wraz z kupcami prowadzącymi działalność w zakresie handlu detalicznego na terenie Placu (...)
i ul. (...) w (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w celu realizacji tymczasowego obiektu handlowego na Placu (...) oraz upoważniła Prezydenta (...) W. do zawarcia w tym przedmiocie stosownego porozumienia ( dowody : kserokopia uchwały Rady Gminy W. – (...) z dnia 23 września 1999 roku – k. 1613, zeznania świadków H. S. – k. 1491, J. U. – k. 1491 – 1493, J. G. – k. 1493 – 1494, L. C. – k. 1495 – 1496, A. S. – k. 1508 – 1509, D. W. – k. 1516 – 1519, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1510, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1655, 1656 – 1659 verte).

W dniu 04 października 1999 roku pomiędzy Gminą (...) reprezentowaną przez J. G. i A. S. – zastępców Prezydenta (...) W., a Kupcami prowadzącymi działalność gospodarczą obejmującą handel detaliczny w rejonie Placu (...) i w ciągu ul. (...) w W., reprezentowanymi przez T. L., D. P., A. K., B. Ś., H. S. i J. C., zawarte zostało porozumienie mające na celu uregulowanie problemu targowisk prowadzonych w wyżej wskazanych lokalizacjach poprzez przeniesienie działalności (...) z terenu obecnych targowisk do obiektu lokalizacji stałej. Przedmiotem porozumienia było określenie działań niezbędnych dla wybudowania czasowego obiektu handlowego, który miał powstać na obecnym targowisku na Placu (...), zapewnienia finansowania jego realizacji oraz wydzierżawienia Kupcom lokali na czas nie dłuższy niż czas obowiązywania umowy dzierżawy gruntu.
W porozumieniu ustalono, że Gmina (...) zawiąże spółkę, do której przystępować będą Kupcy zainteresowani udziałem w realizacji czasowego obiektu handlowego oraz pozyskaniem powierzchni handlowej w obiekcie lokalizacji stałej,
a następnie wydzierżawi spółce grunt niezbędny do realizacji tymczasowego obiektu handlowego. Zawiązana spółka miała zrealizować inwestycję polegającą na wzniesieniu czasowego obiektu handlowego. W porozumieniu ustalono także, że Gmina (...) po wygaśnięciu umowy dzierżawy czasowego obiektu handlowego, zwróci spółce 50% nakładów (tj. kosztów wzniesienia czasowego obiektu handlowego i urządzenia powierzchni wspólnych według systemu „pod klucz”, wydzielenia lokali i doprowadzenia do lokali podstawowych mediów umożliwiających prowadzenie działalności handlowej), udokumentowanych kosztorysem powykonawczym bądź weryfikacją tego kosztorysu przez osobę wybraną przez strony porozumienia, jakie spółka poniosła z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego, a spółka przeznaczy uzyskaną kwotę na finansowanie budowy obiektu lokalizacji stałej (punkt 2.2.4 porozumienia). Zgodnie z punktem 3.4. i 3.5 porozumienia, z chwilą przystąpienia do spółki kupców, jeden z członków zarządu spółki miał być mianowany przez gminę, a pozostali wybierani przez kupców, natomiast rada nadzorca miała składać się z 5 członków, w tym trzech mianowanych przez gminę i dwóch wybranych przez kupców ( dowody : odpis aktualny z rejestru przedsiębiorców KRS – k. 8 – 11, porozumienie z dnia 04 października 1999 roku – k. 305 – 310, zeznania świadków T. L. – k. 1490, J. G. – k. 1493 – 1494, A. S. – k. 1508 – 1509, dowód z przesłuchania stron ograniczony do przesłuchania członka zarządu strony powodowej W. N. – k. 1981 – 1983, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1510, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1655).

Decyzja o tym, że postanowienia porozumienia z dnia 04 października 1999 roku dotyczące przejęcia przez Gminę obiektu tymczasowego oraz zwrotu kupcom połowy kosztów poniesionych przez nich na jego wzniesienie (punkt 2.2.4 porozumienia) zostaną do niego wprowadzone, zapadła kilka godzin przed podpisaniem porozumienia. Decyzję tę podjęły władze Gminy, natomiast pomysł wprowadzenia zapisu dotyczącego obowiązku przedstawienia kosztorysu powykonawczego bądź dokonania weryfikacji tego kosztorysu przez osobę wybraną przez strony porozumienia, padł ze strony L. C.. Wprowadzenie tego zapisu miało na celu umożliwienie Gminie dokonania ustalenia rzeczywistych kosztów jakie zostały poniesione na budowę, a tym samym stwierdzenia czy koszty te nie były zbędne/zawyżone. W porozumieniu nie ustalono żadnych szczegółów dotyczących kosztorysu powykonawczego i jego weryfikacji, gdyż nie było na to czasu. Gmina uważała, że w świetle punktu 2.2.4. porozumienia kosztorys powykonawczy mógł być sporządzony przez profesjonalny podmiot zewnętrzny na zlecenie kupców, albo przez wykonawcę robót, przy czym w tym ostatnim przypadku konieczna miała być jego weryfikacja przez osobę trzecią wybraną przez strony umowy. W trakcie negocjacji nie było wiadome czy umowa
z potencjalnym wykonawcą obiektu tymczasowego będzie oparta o wynagrodzenie kosztorysowe czy ryczałtowe ( dowody : zeznania świadków J. G. – k. 1493 – 1494, L. C. – k. 1495 – 1496, D. W. – k. 1516 – 1519, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte).

W wyniku realizacji porozumienia z dnia 04 października 1999 roku Gmina (...) zawiązała (...) sp. z o.o., w której każdy
z zainteresowanych kuców obejmował 8 udziałów za kwotę 8.000,00 zł. Kwota uzyskana
z wpłat kupców miała zostać przeznaczona na sfinansowanie inwestycji w postaci budowy tymczasowej hali targowej. W skład zarządu spółki wchodzili przedstawiciele kupców
w osobach A. K. i D. P. oraz przedstawiciel gminy w osobie D. W.. W skład rady nadzorczej ze strony Gminy wchodzili m.in. W. N. i L. C., który pełnił funkcję przewodniczącego rady ( dowody : zeznania świadków A. K. – k. 1489, D. P. – k. 1489, T. L. – k. 1490, H. S. – k. 1491, L. C. – k. 1495 – 1496, D. W. – k. 1516 – 1519, dowód z przesłuchania stron ograniczony do przesłuchania członka zarządu strony powodowej W. N. – k. 1981 – 1983, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte).

W celu wyboru wykonawcy inwestycji polegającej na budowie tymczasowej hali targowej na Placu (...), ogłoszony został dwustopniowy konkurs ofert, w którym udział wzięło kilka firm. W komisji przetargowej zasiadali także członkowie rady nadzorczej powołani przez Gminę. Pierwotnie zakładano, że tymczasowa hala będzie oparta o tańszą konstrukcję słupową, jednak z uwagi na chęć wykorzystania hali przez Gminę w jeszcze innych celach, ostatecznie zdecydowano się na konstrukcję hali bez podpór, która była droższa. Jako najkorzystniejszą wybrano ofertę firmy (...) sp. z o.o. (uprzednio (...) sp. z o.o.), która zaoferowała najniższą cenę. Gmina nigdy nie kwestionowała prawidłowości tego wyboru i nie zgłaszała zastrzeżeń co do zaoferowanej przez wybranego wykonawcę ceny ( dowody : kserokopia ogłoszenia o konkursie ofert – k. 1615, zeznania świadków A. K. – k. 1489, D. P. – k. 1489, L. C. – k. 1495 – 1496, D. W. – k. 1516 – 1519, dowód z przesłuchania stron ograniczony do przesłuchania członka zarządu strony powodowej W. N. – k. 1981 – 1983, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte).

W dniu 10 maja 2000 roku pomiędzy (...) sp. z o.o. jako zamawiającym, reprezentowanym przez zarząd w osobach A. K., D. P. i D. W., a (...) sp. z o.o. (uprzednio (...) sp. z o.o.), jako wykonawcą zawarta została umowa na prace projektowe i realizację obiektu budowlanego
w postaci hali targowiskowej obejmującej stanowiska handlowe dla kupców z częścią ekspozycyjną i ograniczoną funkcją biurową i magazynową wraz z systemem instalacji, przyłączeń oraz parkingiem do obsługi hali, urządzeniami i elementami zagospodarowania działki gruntu, na której została posadowiona. Wykonawca zobowiązał się do wykonania opracowania projektowego obiektu budowlanego obejmującego Specyfikację techniczną robót obiektu budowlanego oraz projekt budowlany. Zgodnie § 5 pkt 2 umowy, Specyfikacja techniczna robót miała zawierać uzgodnione przez strony ilości i rodzaje robót wraz
z określeniem standardów uszczegóławiające założenia zawarte w projekcie koncepcyjnym, takie jak opis obiektu zawierający dane ogólne: gabaryty obiektu, powierzchnie, opis konstrukcji, kolorystyka obiektu, opis stanu wykończeniowego, rodzaje instalacji, standardy materiałów i urządzeń, urządzenia zewnętrzne. Uzupełnieniem Specyfikacji technicznej robót miał być uzgodniony przez strony Harmonogram rzeczowo – finansowy. Strony ustaliły wynagrodzenie ryczałtowe za cały przedmiot umowy na podstawie projektu koncepcyjnego na kwotę 10.484.200,00 zł, przy czym zastrzegły, że zmiana wynagrodzenia ryczałtowego zostanie określona w aneksie do umowy, po przyjęciu Specyfikacji technicznej robót. Ustalono, że do kwoty wynagrodzenia doliczany będzie podatek VAT. W dniu 05 września 2000 roku strony zawarły aneks numer (...) do umowy z dnia 10 maja 2000 roku, w którym,
w oparciu o przyjętą Specyfikację techniczną robót, ustaliły cenę ryczałtową obiektu
w wysokości 11.427.778,00 zł, która miała zostać powiększona o należny podatek VAT
(ust. 1 aneksu). Jednocześnie wykonawca zobowiązał się do tego, że po zakończeniu budowy przedłoży kosztorys powykonawczy dokumentujący nakłady poniesione przez K. (...) na wybudowanie hali targowej. Na podstawie aneksu numer (...) z dnia
30 marca 2001 roku strony umowy uzgodniły, że ustalona w tej umowie cena ryczałtowa będzie wynosić 12.777.778,00 zł i zostanie powiększona o należny podatek VAT. Zwiększenie wynagrodzenia było spowodowane m.in. wzrostem cen stali. Jednocześnie,
w aneksie numer (...) strony oświadczyły, że ustalone tym aneksem wynagrodzenie będzie mieć charakter ryczałtowy i będzie kwotą ostateczną, nie podlegającą negocjacji ani zwyżkom
z żadnego tytułu. W dniu 05 września 2000 roku, na podstawie przyjętej Specyfikacji technicznej robót, zgodnie z § 5 pkt 2 umowy z dnia 10 maja 2000 roku, strony ustaliły cenę ryczałtową obiektu na kwotę 13.941.889,16 zł brutto. Rada nadzorcza spółki (...) akceptowała treść umowy, w tym fakt ustalenia w niej ryczałtowego wynagrodzenia ( dowody : umowa z dnia 10 maja 2000 roku wraz z załącznikami – k. 210 – 249, uzgodnienie ceny ryczałtowej – k. 250, aneks numer (...) z dnia 05 września 2000 roku – k. 1277 – 1279, aneks numer (...) z dnia 30 marca 2001 roku – k. 1280 – 1281, zeznania świadków D. P. – k. 1489, J. U. – k. 1491 – 1493, L. C. – k. 1495 – 1496, D. W. – k. 1516 – 1519, dowód z przesłuchania stron ograniczony do przesłuchania członka zarządu strony powodowej W. N. – k. 1981 – 1983, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte).

Negocjacje ze spółką (...) odnośnie umowy dzierżawy prowadzili pracownicy Zarządu Terenów Publicznych, którzy przygotowali projekt umowy. Do podpisania umowy w imieniu Gminy ówczesny zarządca komisaryczny upoważnił K. R.. K. R. nie negocjował ze spółką warunków umowy dzierżawy, ale otrzymał gotowy projekt tej umowy od prawników Zarządu Terenów Publicznych ( dowody : zeznania świadków K. R. – k. 1494, L. C. – k. 1495 – 1496, D. W. – k. 1516 – 1519, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte).

W dniu 22 sierpnia 2000 roku Zarząd D. (...) podjął uchwałę w sprawie wydzierżawienia spółce (...) części działki numer (...) z obrębu (...) u zbiegu ul. (...) i ul. (...) w W., na mocy której, wyłączył z trybu konkursu ofert wyżej wskazaną nieruchomość oraz zobowiązał Dyrektora Zarządu Terenów Publicznych do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości ze spółką (...) w celu budowy i eksploatacji tymczasowego pawilonu handlowego. W dniu 20 września 2000 roku Zarząd D. (...) podjął uchwałę, na mocy której wyłączył z trybu konkursu ofert część działki numer (...)
z obrębu (...) u zbiegu ul. (...) i ul. (...) w W.
o powierzchni 1538 m^{(

2)} z przeznaczeniem na zaplecze budowy i zobowiązał Dyrektora Zarządu Terenów Publicznych do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości na czas realizacji obiektu tymczasowego. Uchwałą z dnia 21 września 2000 roku, zmienioną uchwałą z dnia 24 października 2000 roku, Zarząd Gminy W. – (...) wyraził zgodę na wydzierżawienie spółce (...) w trybie bezprzetargowym na okres 3 lat nieruchomości niezabudowanej o powierzchni 15.000 m^{(

2)}, położonej na Placu (...) w W. w rejonie ul. (...) i ul. (...), stanowiącej część działki ewidencyjnej numer (...) w obrębie (...), z przeznaczeniem pod budowę i eksploatację czasowego obiektu handlowego i upoważnił K. R. do zawarcia umowy dzierżawy ( dowody : kserokopie uchwał Zarządu D. (...)– k. 1617, 1619, kserokopie uchwał Zarządu Gminy W. – (...) – k. 1621 – 1622).

Dnia 05 października 2000 roku sporządzona została przez kancelarię adwokacką opinia prawna w sprawie umowy dzierżawy i porozumienia pomiędzy Gminą (...) i kupcami, w której wskazano m.in., że do zwrotu 50% nakładów na wybudowanie czasowego obiektu handlowego nie mają zastosowania postanowienia ustawy z dnia
10 czerwca 1994 roku o zamówieniach publicznych, ponieważ nie mamy tu do czynienia
z zamówieniem publicznym. Gmina nie zleca zamówienia na roboty budowlane, robi to prywatna spółka, w której Gmina ma tylko minimalny udział. Gmina zwróci tylko nakłady poczynione przez dzierżawcę na ulepszenie przedmiotu dzierżawy, ponieważ chce zatrzymać postawiony czasowy budynek ( dowód : kserokopia fragmentu opinii prawnej – k. 1626 – 1626 verte).

W dniu 27 października 2000 roku Gmina (...) reprezentowana przez K. R., jako wydzierżawiający i (...) sp. z o.o.
z siedzibą w W. reprezentowana przez zarząd w osobach A. K. i D. P., jako dzierżawca, zawarły umowę dzierżawy nieruchomości stanowiącej część działki o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) położonej w W. w rejonie ulic (...), będącej fragmentem Placu (...), z przeznaczeniem pod budowę i eksploatację tymczasowego obiektu handlowego (§ 2 umowy). Umowa została zawarta na okres 3 lat, przy czym okres dzierżawy miał rozpocząć się w dniu przekazania gruntu dzierżawcy i zakończyć po upływie 3 lat od dnia przekazania. W § 5 umowy dzierżawy, strony postanowiły, że dzierżawca będzie wykorzystywał przedmiot dzierżawy na cele wybudowania i używania tymczasowego obiektu handlowego wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi i funkcjonowania zaplecza technicznego. Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy dzierżawy, w ciągu 30 dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, dzierżawca miał przekazać wydzierżawiającemu czasowy obiekt handlowy na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Stosownie do treści § 6 ust. 2 umowy dzierżawy, dzierżawca zobowiązał się do usunięcia z obiektu oraz terenu dzierżawionego wszelkich urządzeń
i wyposażenia niestanowiących części składowej obiektu, zainstalowanych w obiekcie (pkt a), a nadto do naprawienia poważnych szkód powstałych w tymczasowym obiekcie handlowym wskutek usunięcia przez dzierżawcę wyżej wskazanych urządzeń i wyposażenia oraz wskutek niewłaściwego użytkowania obiektu (pkt b). W myśl § 6 ust. 3 umowy dzierżawy, czasowy obiekt handlowy po zakończeniu dzierżawy miał pozostać wraz z urządzeniami powierzchni wspólnej według systemu „pod klucz” z wydzielonymi lokalami i doprowadzeniem do lokalu podstawowych mediów bez wyposażenia znajdującego się w tych lokalach. W § 6 ust. 4 umowy dzierżawy postanowiono, że w terminie 60 dni od rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, wydzierżawiający odkupi nakłady poniesione przez dzierżawcę na budowę hali targowej za cenę nie większą niż 50% wartości nakładów, w tym podatek VAT (naliczonych od ceny ryczałtowej ustalonej pomiędzy (...) sp. z o.o. i wykonawcą robót, o której mowa w załączniku numer 3), jakie dzierżawca poniósł z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego w standardzie wykończenia opisanym w § 6 ust. 3 umowy, udokumentowanych zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym, które stanowić będą kwotę nie większą niż 6.970.944,58 zł. W świetle § 6 ust. 7 umowy, zwrot nakładów,
o których mowa w § 6 ust. 4 umowy nie będzie przysługiwał dzierżawcy, jeżeli rozwiązanie umowy nastąpi ze skutkiem natychmiastowym w przypadkach, o których mowa w § 7 ust. 1 umowy. Załącznik numer 3 do umowy stanowiło uzgodnienie ceny ryczałtowej dokonane
w dniu 05 września 2000 roku pomiędzy (...) sp. z o.o., a (...) sp. z o.o., który został, zgodnie z przepisem art. 46 ust. 3 ustawy z dnia 08 marca 1990 roku o samorządzie gminnym opatrzony kontrasygnatą skarbnika Gminy (...). Umowa dzierżawy była kilkukrotnie aneksowana. Na podstawie aneksu numer (...) z dnia 30 września 2005 roku, umowa dzierżawy została przedłużona do dnia 30 czerwca 2006 roku, zaś na podstawie aneksu numer (...) z dnia 23 października 2006 roku, okres obowiązywania umowy został przedłużony do dnia 31 grudnia 2008 roku ( dowody : umowa dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku wraz z aneksami – k. 12 –20 verte, załącznik numer 3 do tej umowy – uzgodnienie ceny ryczałtowej – k. 250, zeznania świadków J. U. –
k. 1491 – 1493, L. C. – k. 1495 – 1496, dowód z przesłuchania stron ograniczony do przesłuchania członka zarządu strony powodowej W. N. – k. 1981 – 1983, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653).

Wprowadzenie do § 6 ust. 4 umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku zastrzeżenia, że zwrot nakładów będzie ograniczony do 50% ich wartości, jednak nie więcej niż do kwoty 6.970.944,58 zł, nastąpiło z inicjatywy negocjatorów miasta, którzy powołując się na interes Gminy i dyscyplinę budżetową, chcieli zabezpieczyć Gminę przed ewentualnym celowym zawyżaniem kosztów budowy i uznali, że koniecznym jest ustalenie maksymalnej kwoty, w jakiej potencjalny zwrot wartości nakładów może być dokonany. Z uwagi na fakt, że była już znana wartość ustalonego jako ryczałtowe wynagrodzenia przysługującego wykonawcy tymczasowej hali targowej, postanowiono, że górna granica odpowiedzialności Gminy zostanie określona właśnie na połowę tego wynagrodzenia, czyli kwotę
6.970.944,58 zł (13.941.889,16 zł/2). W toku negocjacji przedstawiciele spółki (...) wyrażali wątpliwości co do nałożenia na spółkę obowiązku przedłożenia kosztorysu powykonawczego, w sytuacji, gdy umowa w wykonawcą przewidywała wynagrodzenie ryczałtowe, a więc nie zakładała sporządzania jakichkolwiek kosztorysów. Przedstawiciele Gminy wskazywali, że spółka powinna przedstawić dokumenty, obojętnie
w jakim standardzie, byleby tylko dokumentowały rzeczywiście poniesione koszty. Ostatecznie w umowie dzierżawy nie zawarto żadnych ustaleń w zakresie wymogów, jakie powinien spełniać kosztorys powykonawczy, o którym mowa w § 6 ust. 4 tej umowy, terminu przedstawienia kosztorysu oraz zasad jego weryfikacji. Spółka (...) uważała, że kosztorys powykonawczy ma stanowić jedynie potwierdzenie faktu wykonania robót, tj. wybudowania hali targowej oraz, że weryfikacja kosztorysu będzie odbywała się
w ten sposób, iż Gmina zgłosi do niego swoje ewentualne zastrzeżenia, a spółka się do nich ustosunkuje ( dowody : zeznania świadków D. P. – k. 1489, J. U. – k. 1491 – 1493, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653).

W dniu 07 grudnia 2000 roku wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę tymczasowej hali na Placu (...) w W., w której nałożono na inwestora, m.in., obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu po zakończeniu budowy, a przed przystąpieniem do eksploatacji. Budowa hali targowej na Placu (...) została w całości sfinansowana przez kupców za pośrednictwem spółki (...), która dysponowała zgromadzonymi przez kupców środkami finansowymi. Z uwagi na fakt, że wynagrodzenie przewidziane w umowie zawartej pomiędzy spółką (...), a (...) sp. z o.o. zostało określone ryczałtowo, w trakcie budowy nie inwentaryzowano poszczególnych czynności procesu inwestycyjnego, a po zakończeniu budowy nie dokonano obmiaru robót. Nie prowadzono też księgi obmiarów ( dowody : decyzja o pozwoleniu na budowę – k. 1623 – 1624, zeznania świadków A. K. – k. 1489, T. L. – k. 1490, H. S. – k. 1491, J. U. – k. 1491 – 1493, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653).

Budowa hali targowej pozostawała pod stałym nadzorem rady nadzorczej spółki (...). (...) na bieżąco kontrolowała postęp robót oraz wydatki spółki na budowę. Rada nadzorcza sprawdzała, czy środki finansowe płacone są wykonawcy zgodnie z umową, czy spółka nie płaciła wykonawcy za roboty, których jeszcze wykonano. Gdyby spółka dokonywała jakichkolwiek nieuzasadnionych wydatków, to rada nadzorcza podjęłaby odpowiednią interwencję ( dowody : zeznania świadków L. C. – k. 1495 – 1496, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653).

Roboty budowlane przy budowie tymczasowej hali targowej trwały od 02 kwietnia 2001 roku do dnia 14 listopada 2001 roku. W odbiorze końcowym uczestniczyli ze strony zamawiającego wszyscy członkowie zarządu oraz członkowie rady nadzorczej T. L. i W. N., a nadto inspektor nadzoru ze strony (...) A. Z.. W protokole odbioru końcowego, komisja odbiorowa stwierdziła, że roboty pod względem rzeczowym zostały wykonane zgodnie z zamówieniem wraz z wprowadzonymi zmianami
i uzupełnieniami udokumentowanymi wpisami do Dziennika Budowy oraz zgodnie
z przedstawioną dokumentacją techniczną. Zastosowane materiały są zgodne z dokumentacją projektową ( dowód : protokół odbioru końcowego – k. 350 – 353).

Po zakończeniu budowy, spółka (...) zleciła wykonawcy inwestycji, tj. (...) sp. z o.o. wykonanie kosztorysu, który miał dokumentować poniesione przez K. (...), rzeczywiste koszty budowy. (...) sp. z o.o. sporządził kosztorys zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy”, w którym zawarto zestawienie wykonanych robót w postaci: robót żelbetowych, konstrukcji stalowej, pokrycia dachowego, robót wykończeniowych, teletechniki, instalacji elektrycznych i instalacji sanitarnych wraz z oznaczeniem ich wartości. W kosztorysie wskazano, że łączna wartość robót budowlanych wykonanych przy wznoszeniu i wykańczaniu hali targowej wyniosła 17.847.239,35 zł. Kosztorys został wykonany na podstawie kosztorysów cząstkowych przygotowanych przez poszczególnych podwykonawców, którzy realizowali dane rodzaje robót. Spółka przekazała kosztorys do R. K., który posiadał uprawnienia inspektora nadzoru, w celu dokonania sprawdzenia i weryfikacji kosztorysu. W dniu 16 kwietnia 2003 roku R. K. sporządził notatkę, w której wskazał, że w przedstawionym przez (...) sp. z o.o. kosztorysie sprawdził obmiar robót oraz składniki cenotwórcze. Podkreślił, że obmiar robót jest zgodny z dokumentacją powykonawczą, a składniki cenotwórcze, tj. ceny robocizny, ceny materiałów, ceny pracy sprzętu, koszty ogólne, koszty zakupu i zysk, mieszczą się
w średnich wartościach II kwartału 2001 roku podanych w S.. Jednocześnie R. K. zaznaczył, że nie wnosi uwag do kosztorysu. W dniu 24 kwietnia 2003 roku spółka (...) złożyła w Urzędzie (...) W. kosztorys zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy”. Spółka (...) liczyła na to, że (...) W. dokona weryfikacji kosztorysu i jeżeli będzie miało jakiekolwiek zastrzeżenia to je zgłosi spółce, a ta przekaże je wykonawcy. (...) W. nie informowało spółki, aby kwestionowało jakość i rzetelność kosztorysu ( dowody : pismo z dnia 24 kwietnia 2003 roku – k. 21, notatka – k. 22, kosztorys – k. 23 – 31, 58 – 209, zeznania (...) P. – k. 1489, J. U. – k. 1491 – 1493, D. W. – k. 1516 – 1519, protokoły sporządzone za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk – k. 1497, 1520, pomocniczo transkrypcja – k. 1629 – 1653, 1656 – 1659 verte).

Na mocy aktu notarialnego z dnia 27 października 2006 roku (Rep. A nr 6760/2006), spółka (...) poddała się egzekucji wprost z tego aktu
(art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.) w zakresie obowiązku wydania (...) W. przedmiotu dzierżawy, tj. nieruchomości położonej w W. w rejonie ul. (...) będącej fragmentem Placu (...) stanowiącej część działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego (...),
w terminie 30 dni od dnia ustania stosunku dzierżawy ( dowód : kserokopia aktu notarialnego – k. 49 – 52).

(...) sp. z o.o. oraz (...) W. prowadziły negocjacje dotyczące ustalenia miejsca lokalizacji docelowej/stałej hali targowej dla kupców. W dniu
19 czerwca 2008 roku (...) W. przekazało spółce parafowany projekt umowy dzierżawy gruntu o powierzchni 5856 m² położonego przy ul. (...)
i ul. (...), na którym miała zostać wybudowana docelowa hala targowa.
W projekcie umowy dzierżawy nie zawarto żadnych postanowień dotyczących rozliczenia nakładów na tymczasową halę targową. Zgodnie z § 17 projektu umowy dzierżawy, po upływie okresu dzierżawy, jak również w przypadku rozwiązania umowy przed tym okresem (…) wydzierżawiający zwróci dzierżawcy nominalne nakłady poniesione przez dzierżawcę na budowę obiektu handlowego. Zwrot dotyczyć będzie wyłącznie zasadnych nakładów, bezpośrednio związanych z budową zaakceptowanych w trakcie budowy przez inspektora powołanego w myśl § 10 umowy, które nie obejmują kosztów finansowych (np. bankowych) wynikających z przepisów ustawowych (np. odsetki od nieterminowych wpłat) oraz kar umownych ( dowody : pismo z dnia 19 czerwca 2008 roku – k. 1596, projekt umowy dzierżawy – k. 1597 – 1612).

Pismem z dnia 19 grudnia 2008 roku (...) W. poinformowało spółkę (...), że z uwagi na wygaśnięcie w dniu 31 grudnia 2008 roku umowy dzierżawy, na dzień 02 lutego 2009 roku wyznaczony został termin protokolarnego odbioru obiektu. W protokole odbioru sporządzonym w dniu 02 lutego 2009 roku stwierdzono, że w hali towarowej nadal prowadzona jest działalność gospodarcza i, że hala nie jest przygotowana do przejęcia. Postanowieniem z dnia 09 lutego 2009 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 27 października 2006 roku, repertorium (...) nr (...), na mocy którego dłużnik (...) sp. z o.o. zobowiązał się do wydania przedmiotu dzierżawy – nieruchomości położonej w W. w rejonie ul. (...) będącej fragmentem Placu (...) stanowiącej część działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego (...), w terminie 30 dni od dnia ustania stosunku dzierżawy. W oparciu o wyżej wskazany tytuł wykonawczy zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne o wydanie przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 18 czerwca 2009 roku Komornik sądowy wezwał spółkę (...) do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia przedmiotu dzierżawy ( dowody : pismo z dnia 19 grudnia 2008 roku – k. 43, protokół odbioru terenu z dnia 02 lutego 2009 roku – k. 45 – 46, postanowienie z dnia 09 lutego 2009 roku – k. 47, zawiadomienie o wszczęciu egzekucji – k. 53).

W dniu 21 lipca 2009 roku (...) W. zostało wprowadzone
w posiadanie wydzierżawionej spółce (...) nieruchomości gruntowej oraz posadowionej na niej tymczasowej hali targowej. W dniu 16 września 2009 roku (...) W. – Zarząd terenów Publicznych ogłosiło przetarg pisemny na sprzedaż tymczasowej hali handlowej z dokonaniem jej rozbiórki i usunięcia z zajmowanego terenu, ustalając cenę wywoławczą na kwotę 10.000.000,00 zł. Wobec niewpłynięcia żadnej oferty, przetarg został unieważniony w dniu 08 października 2009 roku. W dniu 16 października 2009 roku ogłoszono kolejny przetarg na sprzedaż tymczasowej hali handlowej z dokonaniem jej rozbiórki i usunięcia z zajmowanego terenu, ustalając cenę wywoławczą na kwotę 7.000.000,00 zł. Wobec niewpłynięcia żadnej oferty, przetarg został unieważniony w dniu
03 listopada 2009 roku. Ostatecznie, przedmiotowa hala została zbyta na podstawie umowy
z dnia 04 grudnia 2009 roku za kwotę 103.000,00 zł. Nabywca zobowiązał się do dokonania rozbiórki hali i usunięcia jej elementów z zajmowanego terenu w terminie 200 dni od dnia zawarcia umowy. Nabywca oszacował koszt rozbiórki hali i usunięcia jej elementów na kwotę 2.400.000,00 zł. Tymczasowa hala targowa została rozebrana w połowie 2010 roku ( dowody : ogłoszenia o przetargu z dnia 16 września 2009 roku – k. 1546 – 1547, ogłoszenie
o unieważnieniu przetargu z dnia 16 września 2009 roku – k. 1548, protokół z przetargu
z dnia 16 września 2009 roku – k. 1550 – 1551, ogłoszenia o przetargu z dnia 16 października 2009 roku – k. 1552 – 1558, protokół z przetargu z dnia 16 października 2009 roku – k. 1559 – 1561, ogłoszenie o unieważnieniu przetargu z dnia 16 października 2009 roku – k. 1562, umowa z dnia 04 grudnia 2009 roku – k. 1573 – 1581, formularz ofertowy – k. 1581 – 1583).

Pismem z dnia 19 listopada 2009 roku, doręczonym w dniu 20 listopada 2009 roku, (...) sp. z o.o., powołując się na treść § 6 pkt 4 umowy dzierżawy
z dnia 27 października 2000 roku, wezwała (...) W. do zapłaty kwoty 6.970.944,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku ( dowód : pismo
z dnia 19 listopada 2009 roku – k. 32).

Ostatecznie docelowa hala targowa dla kupców nie została wybudowana ( okoliczność bezsporna).

Kosztorys przedstawiony (...) W. przez spółkę (...) w dniu 24 kwietnia 2003 roku zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy” dokumentuje budowę tymczasowego obiektu handlowego hali (...) na Placu (...) w W., w standardzie pod klucz, na kwotę 15.551.578,64 zł. Istnieje możliwość sporządzenia kosztorysu powykonawczego w oparciu o projekt budowlany, jeżeli w toku inwestycji nie wprowadzono w nim istotnych zmian ( dowody : pisemna opinia biegłego z zakresu budownictwa lądowego S. K. – k. 418 – 1239, ustna opinia uzupełniająca biegłego S. K. – k. 1282 – 1283, 1617 – 1620).

Udokumentowany koszt wybudowania tymczasowego obiektu handlowego – hali (...) przy placu (...) w W. w standardzie „pod klucz” z wydzielonymi lokalami
i doprowadzeniem do lokali podstawowych mediów, bez wyposażenia znajdującego się
w tych lokalach, na podstawie dokumentacji projektowej i dostępnej dokumentacji powykonawczej, bez uwzględnienia robót dotyczących zagospodarowania terenu oraz drzwi
i kurtyn do boksów, według średnich cen rynkowych z okresu jego wybudowania wynosi 18.242.466,59 zł brutto (14.952.841,47 zł netto), a według minimalnych cen rynkowych wynosi 13.337.739,67 zł brutto (10.932.573,50 zł netto). Uwzględnienie robót dotyczących zagospodarowania terenu oraz drzwi i kurtyn do boksów spowodowałoby wzrost ogólnego kosztu wybudowania hali tymczasowej. Istnieje możliwość ustalenia kosztu wybudowania tymczasowej hali (...), nawet w sytuacji, gdy nie została sporządzona książka obmiarów oraz pomimo faktu, że obiekt ten już nie istnieje ( dowody : pisemna opinia instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) – k. 1720 – 1724, ustne wyjaśnienia H. A., K. K. (2) i M. K. – członków zespołu opracowującego opinię instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) – k. 1770 – 1774, pisemna opinia uzupełniająca (kosztorys) instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) z dnia 04 kwietnia 2016 roku – k. 1827 – 1909, pisemna opinia uzupełniająca instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) z dnia 16 czerwca 2016 roku – k. 1946 – 1949, pisemna opinia uzupełniająca instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) z dnia 27 października 2016 roku – k. 1967 – 1968 oraz opinia biegłego z zakresu budownictwa lądowego S. K. – k. 418 – 1239, 1617 – 1620).).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów
z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą
w sprzeczności i których autentyczności i zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała skutecznie żadna ze stron niniejszego postępowania. Wobec niekwestionowania złożonych do akt kserokopii dokumentów brak było podstaw do żądania złożenia wyżej wymienionych dokumentów w oryginale. Podstawę ustaleń faktycznych
w sprawie stanowiły również zeznania świadków A. K. (k. 1489), D. P. (k. 1489), A. P. (k. 1490), T. L. (k. 1490), M. Ś. (k. 1490 – 1491), H. S. (k. 1491), J. U. (k. 1491 – 1493), J. G. (k. 1493 – 1494), K. R.(k. 1494), L. C. (k. 1495 – 1496), A. S. (k. 1508 – 1509), D. W. (k. 1516 – 1519), M. B. (k. 1588 – 1589) i W. K. (k. 1588 – 1590), a nadto dowód z przesłuchania stron ograniczony do przesłuchania członka zarządu strony powodowej W. N. (k. 1981 – 1983). Zeznania świadków i przesłuchanego w charakterze strony powodowej W. N. były co do zasady spójne i logiczne oraz korespondowały z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, a przy tym w żadnym zakresie nie zostały zakwestionowane przez którąkolwiek ze stron, stąd też Sąd uznał je za w pełni wiarygodne. Świadkowie, na ile pozwalała im pamięć starali się zrelacjonować okoliczności, w jakich doszło do próby rozwiązania konfliktu pomiędzy Gminą (...),
a kupcami prowadzącymi działalność handlową w rejonie Placu (...)
i w ciągu ul. (...) w W., w tym zawarcia porozumienia z dnia
04 października 1999 roku oraz umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku. Świadkowie biorący udział w negocjacjach poprzedzających zawarcie wyżej wskazanego porozumienia i umowy zgodnie wskazywali, że projekty tych dokumentów zostały przygotowane przez Gminę, a nadto, że pojęcie nakładów użyte w rzeczonych dokumentach do zwrotu wartości których zobowiązała się Gmina obejmowało nakłady rzeczywiste poniesione na budowę hali tymczasowej przez spółkę (...) oraz, że
w toku negocjacji nie prowadzono szczegółowych rozmów na temat wymagań jakie powinien spełniać kosztorys powykonawczy oraz sposobów jego weryfikacji.

Ustalenia faktyczne w zakresie wysokości kosztów wybudowania tymczasowego obiektu handlowego – hali (...) przy placu (...) w W. w standardzie „pod klucz” Sąd poczynił w oparciu o pisemną opinię instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) (k. 1720 – 1724), ustne wyjaśnienia H. A., K. K. (2) i M. K. – członków zespołu opracowującego opinię instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) (k. 1770 – 1774), pisemną opinię uzupełniającą (kosztorys) instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) z dnia 04 kwietnia 2016 roku (k. 1827 – 1909), pisemną opinię uzupełniającą instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) z dnia 16 czerwca 2016 roku (k. 1946 – 1949), pisemną opinię uzupełniającąinstytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...) z dnia 27 października 2016 roku (k. 1967 – 1968), a nadto pisemną opinię biegłego z zakresu budownictwa lądowego S. K. (k. 418 – 1239) i jego ustną opinię uzupełniającą złożoną na rozprawie w dniu 24 października 2011 roku i 15 kwietnia 2014 roku (k. 1282 – 1283, 1617 – 1621) . Wskazane opinie zostały sporządzone przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie zawodowe w oparciu o dokumenty zawarte w aktach sprawy oraz dostarczone przez stronę powodową. Opinie są rzeczowe,
w sposób dokładny odpowiadały na zadane pytania i nie budzą zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z zasadami logiki, wiedzy powszechnej, podstaw teoretycznych opinii i sposobu motywowania. Podkreślić przy tym należy, że opinia wydawana przez instytut naukowy ma szczególną wartość dowodową. Wyższa w stosunku do dowodu opinii biegłego ranga dowodu z opinii instytutu wynika stąd między innymi, iż jako opinia powstała kolegialnie w instytucie naukowym czy instytucie naukowo – badawczym korzysta ona z autorytetu naukowego tego instytutu. Osoby, spośród grona opiniujących, które udzielają wyjaśnień na posiedzeniu sądowym nie działają w imieniu własnym, lecz w imieniu instytutu. Wymagania prawne dowodu z opinii instytutu kształtują jego pozycję, jako kwalifikowanego dowodu z opinii biegłego, wykorzystywanego wyjątkowo, gdy rozstrzygany przez Sąd problem wymaga wyjaśnienia przez specjalistów o prezentujących najwyższy profesjonalny poziom wiedzy w określonej dziedzinie ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 sierpnia 2008 roku, III CSK 98/08, Legalis numer 127027). Zauważyć trzeba, że strona pozwana wyrażała zastrzeżenia do opinii uzupełniającej instytutu naukowego z dnia 04 kwietnia 2016 roku, która zawierała sporządzony kosztorys, jednak w ocenie Sądu, w opiniach uzupełniających z dnia 16 czerwca 2016 roku i z dnia 27 października 2016 roku Instytut skutecznie odparł zarzuty pozwanego, w sposób należyty wyjaśniając pojawiające się wątpliwości. Przede wszystkim Instytut wyjaśnił, że jedynie posiłkował się przedmiarem robót wykonanym przez biegłego K., przy czym wartość robót, których dotyczy ta sytuacja wynosiła zaledwie 8,92% kosztorysowej wartości końcowej robót przy zastosowaniu cen średnich. Nawet więc gdyby pominąć koszty oszacowane przez instytut w oparciu o przedmiar robót wykonany przez biegłego K. w kwocie 1.627.228,02 zł (18.242.466,59 złx 8,92%), to pozostała kwota – 16.615.238,57zł (18.242.466,59 zł – 1.627.228,02 zł) i tak znacznie przewyższa maksymalny limit zwrotu wartości nakładów wynikający z § 6 ust. 4 umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku. Instytut autorytatywnie stwierdził również, że istnieje możliwość oszacowania kosztu wybudowania tymczasowej hali (...) na podstawie dokumentacji przedstawionej przez stronę powodową w sytuacji, gdy w toku procesu budowlanego nie sporządzono książki obmiarów, nawet pomimo faktu, że przedmiotowy obiekt budowlany już nie istnieje, gdyż został rozebrany. Wskazane stwierdzenie pokrywa się z twierdzeniami biegłego S. K., który również dopuszczał taką możliwość. Z tych względów oraz z uwagi na brak jakichkolwiek przeciwdowodów skutecznie kwestionujących wywody instytutu naukowego, Sąd uznał wydane przez ten instytut opinie za pełnowartościowy materiał dowodowy. Warto również podkreślić, że po przedstawieniu przez instytut naukowy opinii uzupełniających, pozwany nie wnosił o przeprowadzenie dowodu z opinii innego instytutu naukowego czy biegłego, co pozwala przyjąć, że opinia Politechniki (...) nie została skutecznie podważona.

Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Sąd oddalił wniosek powoda o zobowiązanie pozwanego do złożenia całości opinii prawnej z dnia 05 października 2000 roku, gdyż strona pozwana oświadczyła, iż nie dysponuje przedmiotową opinią, a więc zobowiązywanie pozwanego do jej przedstawienia było bezcelowe. Ponadto, okoliczności na które został złożony przedmiotowy wniosek miały wtórne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Sąd pominął jako nieprzydatną pisemną opinię biegłego T. K.-beja (k. 311 – 312) oraz jego pisemną opinię uzupełniającą z dnia 27 lipca 2010 roku (373 – 375), gdyż pozostają one w sprzeczności z przeprowadzoną w niniejszej sprawie opinią instytutu naukowego. Biegły A. K.-bej, podnosząc fakt, że złożony przez powoda w dniu 24 kwietnia 2003 roku kosztorys nie spełniał wymogów formalnych, wskazał, iż niemożliwym jest oszacowanie na jego podstawie oraz w oparciu o inne dokumenty dostarczone przez powoda wartości nakładów poniesionych przez spółkę (...) na budowę hali tymczasowej. Twierdzenie to nie znajduje jednak oparcia w opinii instytutu naukowego. Ponadto biegły A. K.-bej przygotowując opinię, ja wynika z jej treści oraz jego relacji na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 roku, wyszedł poza granice tezy dowodowej i wszedł w kompetencje Sądu stwierdzając, że kosztorys przedstawiony w dniu 24 kwietnia 2003 roku nie może stanowić dowodu rzeczowego w sprawie. W tym kontekście podkreślić trzeba, że ocena, czy dany dokument może stanowić dowód w sprawie i czy jest przydatny dla jej rozstrzygnięcia, należy wyłącznie do Sądu.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo w całości zasługuje na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie, powód, powołując się na treść § 6 ust. 4 umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku, zawartej z Gminą (...), której następcą jest (...) W., domagał się zasądzenia na jego rzecz kwoty 6.970.944,58 zł tytułem zwrotu części nakładów poniesionych przez niego na budowę tymczasowej hali kupieckiej na wydzierżawionym od pozwanego gruncie.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 sierpnia 2012 roku wydanego w sprawie o sygn. akt I ACa 42/12 Sąd Apelacyjny zawarł wskazania co do dalszego postępowania, którymi stosownie do treści art. 386 § 6 k.p.c. związany jest Sąd Okręgowy. Sąd Apelacyjny nakazał przede wszystkim dokonanie wykładni § 6 ust. 4 umowyz dnia 27 października 2000 roku, zgodnie z dyrektywami zawartymi w art. 65 k.c., a następnie ustalenie co strony rozumiały pod pojęciem kosztorysu powykonawczego, tj. czy wolą stron było poprzestanie na formalnej weryfikacji kosztów – co należy rozumieć jako zaakceptowanie wszelkich rzeczywiście poniesionych kosztów budowy, czy też wolą stron była taka weryfikacja, która brała pod uwagę koszty niezbędne w ówczesnych realiach rynkowych do wybudowania takiego obiektu, jaki wynikał z treści umowy na prace projektowe i realizację obiektu budowalnego
z 10 maja 2000 roku oraz pod pojęciem weryfikacji kosztorysu, tj. czy wystarczająca dla powstania zobowiązania gminy była weryfikacja ograniczająca się do zgodności
z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa budowlanego lub administracyjnego, czy też wolą stron było ustalenie nie tylko rzeczywiście poniesionych, ale i uzasadnionych treścią projektu kosztów.

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W myśl art. 65 § 2 k.c., w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.W judykaturze dominuje stanowisko, że na gruncie art. 65 k.c. zastosowanie znajduje kombinowana metoda wykładni oparta na kryteriach obiektywnych i subiektywnych ( tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 czerwca 1995 roku, III CZP 66/95, OSNC 1995/12/168 oraz w wyroku z dnia
08 października 2004 roku, V CK 670/03, OSNC 2005/9/162). Kombinowana wykładnia obejmuje zasadniczo dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Na tym etapie wykładni priorytetową regułę interpretacyjną oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia, jak strony rozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej fazy wykładni (obiektywnej), w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten zrozumiał i rozumieć powinien. Przyjmuje się, że na podstawie
art. 65 § 2 k.c.możliwa i dopuszczalna jest sytuacja, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej jasnego znaczenia
w świetle reguł językowych ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 września 2011 roku,
V CSK 427/10, Legalis numer 461935). Wykładania umowy dokonywana jest na trzech poziomach. Pierwszy wyznaczony jest dosłownym brzmieniem umowy, drugi zdeterminowany jest przez jej treść odczytaną przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych wyrażonych w art. 65 § 1 k.c., trzeci zaś polega na ustaleniu znaczenia oświadczeń woli przez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Nie można jednak przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 31 stycznia 2008 roku,
II CSK 406/07, Legalis numer 416090). Tak więc przy wykładni oświadczenia woli należy – poza kontekstem językowym – brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji, dotychczasowe doświadczenie stron, ich status (wyrażający się przykładowo prowadzeniem działalności gospodarczej). Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Nie jest przy tym konieczne, aby był to cel uzgodniony przez strony, wystarczy cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 05 marca 2008 roku, V CSK 418/07, Legalis numer 313317). Dla ustalenia, jak strony rzeczywiście pojmowały oświadczenie woli
w chwili jego złożenia, może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu oświadczenia, np. sposób wykonania umowy. Należy przy tym podzielić pogląd, że także na gruncie prawa polskiego, i to nie tylko w zakresie stosunków z udziałem konsumentów
(art. 385 § 2 k.c.), wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę. Ryzyko wątpliwości wynikających z niejasnych postanowień umowy, nie dających usunąć się w drodze wykładni, powinna bowiem ponieść strona, która zredagowała umowę ( tak Sąd Najwyższy m.in. w wyrokach z dnia 05 marca 2010 roku, IV CSK 382/09, LEX Nr 852584, z dnia 09 października 2014 roku, IV CSK 10/14, LEX Nr 1552150, z dnia 29 maja 2015 roku, V CSK 446/14, Legalis numer 1331220).

Zgodnie z § 6 ust. 4 umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku, który stanowił materialnoprawną podstawę dochodzonego roszczenia, w terminie 60 dni od rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, wydzierżawiający odkupi nakłady poniesione przez dzierżawcę na budowę hali targowej za cenę nie większą niż 50% wartości nakładów, w tym podatek VAT (naliczonych od ceny ryczałtowej ustalonej pomiędzy (...) Sp. z o.o. i wykonawcą robót, o której mowa w załączniku numer 3), jakie dzierżawca poniósł z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego w standardzie wykończenia opisanym w § 6 ust. 3 umowy, udokumentowanych zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym, które stanowić będą kwotę nie większą niż 6.970.944,58 zł. Jak słusznie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w wydanym na gruncie niniejszej sprawy wyroku, lektura przytoczonego postanowienia umownego prowadzi do wniosku, że zostało ono zredagowane w sposób niestaranny, a przy tym w oderwaniu od realiów sprawy, mimo, że obie strony umowy są profesjonalistami zobowiązanymi do zachowania podwyższonego poziomu staranności. Przede wszystkim razi w powyższym zakresie fakt, że zastrzeżono sporządzenie kosztorysu powykonawczego w celu udokumentowania nakładów poniesionych przez K. (...) na budowę hali tymczasowej, w sytuacji, gdy wynagrodzenie wykonawcy hali wynikające z umowy z 10 maja 2000 roku na prace projektowe i realizację obiektu budowalnego, zostało określone jako wynagrodzenie ryczałtowe. Przy umowach o roboty budowlane opartych o wynagrodzenie ryczałtowe nie sporządza się zaś kosztorysów, w tym kosztorysu powykonawczego, gdyż jest to bezcelowe. Co istotne, w dacie zawarcia umowy dzierżawy, obie strony znały treść umowy na prace projektowe i realizację obiektu budowalnego z 10 maja 2000 roku, a zatem miały świadomość, że ustalono w niej wynagrodzenie ryczałtowe, co zresztą implicite wynika
z treści § 6 ust. 4 umowy dzierżawy. W ocenie Sądu, przyjęcie takiej, a nie innej formuły rzeczonego postanowienia umownego wynikało z faktu, że przy jego konstruowaniu oparto się na treści porozumienia zawartego pomiędzy Gminą (...) a Kupcami w dniu 04 października 1999 roku. W punkcie 2.2.4 porozumienia ustalono, że Gmina (...) po wygaśnięciu umowy dzierżawy czasowego obiektu handlowego, zwróci spółce (K. (...)) 50% nakładów (tj. kosztów wzniesienia czasowego obiektu handlowego i urządzenia powierzchni wspólnych według systemu „pod klucz”, wydzielenia lokali i doprowadzenia do lokali podstawowych mediów umożliwiających prowadzenie działalności handlowej), udokumentowanych kosztorysem powykonawczym bądź weryfikacją tego kosztorysu przez osobę wybraną przez strony porozumienia, jakie spółka poniosła z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego, a spółka przeznaczy uzyskaną kwotę na finansowanie budowy obiektu lokalizacji stałej. Należy zwrócić uwagę, że w przytoczonym postanowieniu w ogóle nie pojawia się kwestia wynagrodzenia ryczałtowego, co wynikało z faktu, że podówczas nie było jeszcze wiadome jak finalnie będzie wyglądała kwestia ustalenia wynagrodzenia potencjalnego wykonawcy hali tymczasowej. Od maja 2000 roku strony już wiedziały, że wynagrodzenie wybranego wykonawcy hali będzie miało charakter ryczałtowy, a nie kosztorysowy, jednak pomimo tego, w sposób mechaniczny przeniosły do umowy dzierżawy postanowienia zawarte
w punkcie 2.2.4 porozumienia, nie dostosowując ich do realiów. Okoliczność te potwierdzają zeznania świadka L. C., który z ramienia (...) negocjował porozumienie zawarte z kupcami w 1999 roku i który zaproponował wprowadzenie do porozumienia mechanizmu weryfikacji kosztów poniesionych na budowę hali przez spółkę (...) polegającego na obowiązku przedstawienia przez spółkę kosztorysu powykonawczego. Świadek ten wskazał, że „ problem wynikł już po wybudowaniu tej hali, że de facto umowa była ryczałtowa, więc trudno było robić jakiś kosztorys. Taki był zapis, bo tak żeśmy sobie wynegocjowali. Natomiast (…) później w inny sposób się rozliczano z tym wykonawcą”.
Z kolei świadek D. W., który był członkiem zarządu spółki (...) z ramienia pozwanego, wskazał, że „ Nie wiedzieliśmy wówczas (podczas negocjowania porozumienia z 1999 roku), w jaki sposób rozstrzygnie się sprawa formy zapłaty za wybudowana halę. To mogła być cena ryczałtowa, ale mógł być równie dobrze kosztorys powykonawczy, jak i każda inna forma (…). W tym wypadku była wybrana cena ryczałtowa. Ona była korzystniejszą formą. No i tutaj trudno o jakieś weryfikacje”. Nie ulega więc wątpliwości, że brak staranności w konstruowaniu umowy dzierżawy skutkował wystąpieniem pomiędzy stronami konfliktu co do rozumienia poszczególnych pojęć użytych w § 6 ust. 4 tej umowy. Nie bez znaczenia jest przy tym fakt, że autorem zarówno porozumienia z 1999 roku jak i samej umowy dzierżawy, w tym jej § 6 ust. 4 był pozwany,
co zostanie szerzej omówione w dalszej części rozważań.

Przechodząc do wykładni pojęcia „kosztorysu powykonawczego”, które zostało użyte w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy należy w pierwszej kolejności wskazać, że umowa, ani poprzedzające ją porozumienie z 1999 roku, jakkolwiek posługiwały się tym pojęciem, to jednak nie zawierały jego legalnej definicji. Co równie istotne, w toku negocjacji nad porozumieniem, a później nad umową dzierżawy w ogóle nie pojawiła się kwestia sposobu, w jaki kosztorys powinien zostać sporządzony oraz jakie elementy powinien zawierać, a także kwestia zasad i sposobu weryfikacji tego kosztorysu, co potwierdzają zeznania świadków biorących udział w negocjacjach, w tym D. P., J. U. i H. S., którzy działali z ramienia kupców oraz L. C., który działał z ramienia pozwanego. W zasadzie poza sporem jest, że ani w umowie dzierżawy, ani w toku negocjacji nie odwoływano się do wymogów jakie powinien spełniać kosztorys powykonawczy zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami. W toku niniejszego postępowania pozwany wskazywał, że skoro nie ustalono wymogów i jakości kosztorysu powykonawczego, który miała obowiązek przedstawić spółka (...) po wybudowaniu tymczasowej hali, to należy przyjąć, że kosztorys ten winien odpowiadać wymogom prawa budowlanego i administracyjnego. Sąd Okręgowy nie podziela tego stanowiska z kilku względów. W pierwszym rzędzie trzeba zwrócić uwagę, że na datę zawarcia przedmiotowego porozumienia z 1999 roku oraz na datę zawarcia umowy dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku, kwestię wymogów jakie winny spełniać kosztorysy obiektów budowlanych regulowało zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót budowlanych (M.P. z 1996 roku, Nr 48, poz. 461), a następnie, począwszy od 10 października 2001 roku, rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 13 lipca 2001 roku w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót budowlanych (Dz.U. Nr 80, poz. 867), które obowiązywało do 11 grudnia 2002 roku. Zgodnie z regulacjami wskazanych aktów prawnych, podstawy do sporządzenia kosztorysu powykonawczego stanowią m.in.: dokumentacja budowy, która obejmuje dokumentację projektową, dziennik budowy i księgę obmiarów, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, operaty geodezyjne, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu, protokół danych wyjściowych do kosztorysowania oraz ceny jednostkowe. W myśl § 5 ust. 5 zarządzenia z dnia 15 lipca 1996 roku, kosztorys powykonawczy stanowi podstawę do ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty i jest sporządzany przez wykonawcę po wykonaniu robót w celu ustalenia wynagrodzenia za te roboty. Stosownie natomiast do treści § 6 ust. 4 rozporządzenia z dnia 13 lipca 2001 roku, kosztorys powykonawczy stanowi kalkulację dla ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty, w przypadku, gdy nie jest opracowany kosztorys ofertowy, i jest sporządzany przez wykonawcę po wykonaniu robót. Z przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że celem sporządzenia kosztorysu powykonawczego zgodnie ze standardami i wymaganiami wskazanymi w zarządzeniu i rozporządzeniu było ustalenie wynagrodzenia należnego wykonawcy z wykonane prace budowlane. W okolicznościach przedmiotowej sprawy, ustalenie takiego wynagrodzenia nie było konieczne, gdyż umowa na prace projektowe i realizację obiektu budowalnego z 10 maja 2000 roku przewidywała wynagrodzenie ryczałtowe, a nie kosztorysowe, a w przypadku ustalenia wynagrodzenia wykonawcy w oparciu o ryczałt, nie sporządza się kosztorysu powykonawczego, ale także innych dokumentów, które w świetle przytoczonych wyżej przepisów stanowią podstawę opracowania takiego kosztorysu, w tym książki obmiarów. Powstaje zatem zasadnicza wątpliwość, czy w świetle przedstawionych rozważań, powód miał obowiązek przedstawić pozwanemu kosztorys powykonawczy odpowiadający wymogom powołanych aktów prawnych, czy też chodziło o przedstawienie jakiegokolwiek kosztorysu, który dokumentowałby wysokość nakładów poniesionych przez powoda na budowę tymczasowej hali. Z okoliczności sprawy, w tym przede wszystkim z dowodu z opinii instytutu naukowego oraz oceny Sądu wynika, że kosztorys przedstawiony przez powoda pozwanemu w dniu
24 kwietnia 2003 roku nie spełniał wymogów kosztorysu powykonawczego wskazanych w powołanych aktach prawnych.

W ocenie Sądu, rozważając przedstawioną kwestię, należy odwołać się przede wszystkim do celu, dla którego wprowadzono do postanowienia z 1999 roku oraz do umowy dzierżawy obowiązek przedstawienia kosztorysu dokumentującego wysokość nakładów. Jak już podkreślono, nie może budzić wątpliwości, że celem tym nie było ustalenie wynagrodzenia należnego wykonawcy, gdyż umowa na prace projektowe i realizację obiektu budowalnego z 10 maja 2000 roku przewidywała wynagrodzenie ryczałtowe. Z zeznań przesłuchanych w sprawie świadków, w tym przede wszystkim L. C., D. W. i J. U. wynika natomiast, że wskazany obowiązek został nałożony na powoda w celu zapobieżenia ewentualnym nadużyciom z jego strony, a tym samym, aby pozwany zrefundował zgodnie z formułą przyjętą w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, tylko koszty rzeczywiście poniesione, a nie koszty, które były zbędne. Świadek D. W. wskazał, że „ chodziło dokładnie o ustalenie faktycznie poniesionych kosztów i czy koszty te nie zostały zawyżone. I taka była intencja Miasta”. Z kolei świadek J. U. podkreślił, że w toku negocjacji nad treścią umowy dzierżawy pojawiła się wątpliwość dotycząca obowiązku powoda przedstawienia kosztorysu powykonawczego w sytuacji, gdy wynagrodzenie
z wykonawca zostało ustalone jako ryczałtowe. Świadek ten wskazał, że „ negocjatorzy ze strony miasta mówili przedstawcie jakiś taki wasz, jaki zrobicie, standard jest obojętny, ale żeby dokumentował rzeczywiście poniesione koszty, żebyśmy wiedzieli, że to co zostało wmurowane, to co zostało wydane na montażystów, na podwykonawców, przekracza tę kwotę uzasadniającą wypłatę wynagrodzenia w maksymalnej wysokości”. W dalszej kolejności świadek U. zeznał, że „ miasto było zainteresowane żeby (…) nie zostać oszukanym”, „ taka była intencja, że jeżeli poniesiecie koszty większe niż 13 milionów to wasz problem”, „ chodziło o przedstawienie rzeczywistych kosztów budowy, jeżeli te rzeczywiste koszty budowy dadzą się wykazać po jej wykonaniu (…) w sposób jasny i klarowny, to tego rodzaju dokument będzie wystarczającą podstawą, żeby miasto dokonało stosownej refundacji określonej w umowie dzierżawy”. Podkreślić przy tym trzeba, że zeznania wskazanych świadków, w tym świadka U. nie zostały w żaden sposób zakwestionowane przez stronę pozwaną, a zatem brak było podstaw do odmówienia im wiarygodności. Z powyższego wynika, że wprowadzając do porozumienia z 1999 roku oraz do umowy dzierżawy obowiązek przedstawienia przez powoda kosztorysu powykonawczego, pozwany nie miał na myśli kosztorysu odpowiadającego stricte wymogom wskazanym z zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku. Gdyby było inaczej, to pozwany, jako profesjonalista, winien był wyraźnie określić w umowie zakres i jakość kosztorysu, czego jednak co bezsporne nie uczynił, pomimo, że był autorem umowy, w tym zapisu będącego podstawą niniejszego powództwa. W takim zaś stanie rzeczy powód nie może ponosić negatywnych konsekwencji niejasno sformułowanych postanowień umownych, zawłaszcza, że w toku negocjacji podnosił tę kwestię na co wskazywał świadek J. U., jednak przedstawiciele pozwanego bagatelizowali sprawę i zapewniali, że wystarczającym będzie przedstawienie jakichkolwiek dokumentów wskazujących na poniesienie przez powoda nakładów na budowę hali tymczasowej. Nie można przy tym pominąć faktu, że w okresie sporządzania przez wykonawcę kosztorysu na zalecenie powoda, tj. w 2003 roku, nie obowiązywały już wyżej wskazane zarządzenie z dnia 15 lipca 1996 roku i rozporządzenie z dnia 13 lipca 2001 roku, ani jakikolwiek inny akt prawny, który w sposób wiążący regulowałby kwestię wymagań jakie powinien spełniać kosztorys powykonawczy.
W potocznym rozumieniu kosztorys powykonawczy jest dokumentem określającym rzeczywiste koszty wykonania i przysługujące wykonawcy wynagrodzenie, sporządzanym przez wykonawcę po wykonaniu robót, służącym do określenia wynagrodzenia wykonawcy.
W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę niedostatki umownych uregulowań dotyczących zasad sporządzania i wymogów co do jakości kosztorysu powykonawczego, o którym mowa w
§ 6 ust. 4 umowy dzierżawy oraz zeznania przesłuchanych w sprawie świadków, którzy uczestniczyli w negocjowaniu porozumienia z 1999 roku i samej umowy dzierżawy, zasadnym wydaje się przyjęcie, że stronom chodziło o przedstawienie takiego kosztorysu lub innych dokumentów, które pozwalałyby pozwanemu ustalić, że wartość rzeczywistych nakładów poniesionych przez spółkę (...) na budowę hali tymczasowej przekracza maksymalną kwotę określoną jako uzgodniona cena ryczałtowa w załączniku nr 3 do umowy z dnia 27 października 2000 roku, do którego odwołano się w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy. Nie chodziło zatem o dokładne, „co do złotówki” wyliczenie wartości rzeczywistych kosztów poniesionych na budowę przez spółkę, ale potwierdzenie, że nakłady zostały w ogóle poniesione, zaś wartość 50% tychże nakładów jest większa niż kwota 6.970.944,58 zł.

Na marginesie podnieść trzeba, że wprowadzenie do umowy dzierżawy zapisu dotyczącego obowiązku powoda udokumentowania kosztów poniesionych na budowę hali tymczasowej przy pomocy kosztorysu powykonawczego, stanowiło swoiste superfluum,
a więc regulację zupełnie zbyteczną, także z punktu widzenia zabezpieczenia interesów pozwanego miasta. Należy bowiem zwrócić uwagę, że spółka (...), która była inwestorem, została założona przez pozwanego, który posiadał nad spółką kontrolę. Z okoliczności wynika, że pozwany miał swojego reprezentanta w trzyosobowym zarządzie spółki, a nadto aż trzech przedstawicieli w pięcioosobowej radzie nadzorczej. Oznacza to, że pozwany był w posiadaniu wszelkich informacji dotyczących funkcjonowania spółki i czynionych przez nią wydatków, w tym wydatków na budowę hali tymczasowej. Pozwany, poprzez swoich przedstawicieli w spółce uczestniczył w procesie wyłaniania wykonawcy hali tymczasowej, a zatem doskonale zdawał sobie sprawę, jaka była wysokość wynagrodzenia ryczałtowego wykonawcy, co potwierdził świadek D. W.. Świadek A. K., która była członkiem zarządu spółki (...)
z ramienia kupców odnosząc się do kwoty wynagrodzenia wykonawcy hali wskazała, że „ kwota musiała być uzgadniana wspólnie z przedstawicielami miasta, którzy zasiadali
w radzie nadzorczej, że wszystko odbywało się jakby pod nadzorem miasta”. W podobnym tonie wypowiedział się świadek D. P. zeznając, że zarząd spółki wystąpił do rady nadzorczej o wyrażenie zgody na zawarcie umowy z wykonawcą hali i zgodę taką uzyskał. Świadek L. C., który był członkiem rady nadzorczej spółki z ramienia miasta zeznał, że „ rada nadzorcza (…) kontrolowała działalność zarządu. I myśmy weryfikowali na bieżąco (…) postęp robót. I gdyby tam były jakieś wydatki niestosowne (…) to na pewno byśmy reagowali. Bo myśmy pilnowali bardzo porządnie (…). Chodziło głównie o sprawy wydatków, czy pieniądze są płacone spółce (...) zgodnie z umową. Czy nie są płacone awansem na przykład, że spółka nie wykonała, a mimo to zapłacono. M. pilnowali finansów generalnie”. Pozwany poprzez swoich przedstawicieli w spółce (...) miał zatem pełną wiedzę i kontrolę nad wydatkowaniem przez spółkę środków finansowych na budowę hali tymczasowej. W rezultacie twierdzenia pozwanego jakoby nie uczestniczył
w procesie budowlanym hali tymczasowej nie polegają na prawdzie. Nie bez znaczenia pozostaje tu także okoliczność, że cena za którą wykonawca zobowiązał się zbudować halę była niewygórowana i bardzo korzystna, co potwierdzili świadkowie D. W. i D. P.. Warto przy tym podkreślić, że pozwany nigdy nie kwestionował przyjętej
w umowie o roboty budowlane ostatecznej ceny ryczałtowej w kwocie 13.941.889,16 zł, która zresztą stanowiła podstawę do ustalenia maksymalnego limitu zwrotu powodowi nakładów poniesionych na budowę hali. Trudno zatem zrozumieć przyczynę, dla której do umowy dzierżawy inkorporowano postanowienia porozumienia z 1999 roku dotyczące konieczności wykazania nakładów poniesionych przez spółkę (...) zweryfikowanym kosztorysem powykonawczym, skoro samo wynagrodzenie wykonawcy hali miało charakter ryczałtowy, jego wysokość została w pełni zaakceptowana przez pozwanego, który dodatkowo miał pełną kontrolę nad działaniami spółki, w tym nad wydatkami czynionymi na budowę hali. Wskazane okoliczności dawały pozwanemu pewność, że nakłady poniesione przez powodową spółkę na budowę hali tymczasowej nie zostaną zawyżone.

Nie można także pominąć faktu, że jak wskazał świadek D. W., wybór wynagrodzenia ryczałtowego nie był przypadkiem, gdyż taki model rozliczeń był znacznie korzystniejszy dla inwestora, czyli dla spółki (...), a tym samym dla samego pozwanego, niż model wynagrodzenia kosztorysowego. Istotne jest również to, że wymagania pozwanego co do parametrów technicznych hali, spowodowały, że koszty jej wzniesienia były wyższe. Jak zeznał świadek L. C., pierwotnie planowano bowiem budowę tańszej hali słupowej, jednak pozwane miasto zażądało, aby hala nie miała podpór,
co zwiększyło koszty.

Jak już wyżej podkreślono, z treści § 6 ust. 4 umowy dzierżawy wynikał dla powoda obowiązek udokumentowania nakładów poniesionych na budowę hali tymczasowej przy pomocy kosztorysu powykonawczego, przy czym strony różniły się co do interpretacji tego pojęcia, gdyż pozwany w toku niniejszej sprawy twierdził, iż winien to być kosztorys powykonawczy odpowiadający wymaganiom wskazanym z zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku, zaś powód wskazywał, że spełnienie tych wymagań nie było konieczne. W sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, że kosztorys zatytułowany „Tymczasowa hala kupców. Kosztorys powykonawczy”, który powód przedstawił pozwanemu w 2003 roku nie spełniał wymogów wyżej wskazanego aktu prawnego. Nawet jednak gdyby przyjąć, że przedmiotowy kosztorys owe wymogi winien spełniać, a powodowa spółka nie zadbała o to w odpowiedni sposób, to z okoliczności sprawy wynika, że pozwany miał swojego przedstawiciela w zarządzie spółki oraz aż trzech przedstawicieli w pięcioosobowej radzie nadzorczej i pozwany doskonale znał wszelkie decyzje podejmowane przez władze spółki, w tym te podejmowane na etapie realizacji procesu budowy hali tymczasowej. Okoliczność ta jest o tyle istotna, że w niniejszym postępowaniu pozwany zarzuca spółce niewłaściwe postępowanie polegające na nieprawidłowym wywiązaniu się z wynikającego z § 6 ust. 4 umowy dzierżawy obowiązku przedstawienia kosztorysu powykonawczego, ale nie dostrzega, że ewentualne zaniechania spółki w tym zakresie obciążają także jego samego, skoro sprawował nad spółką kontrolę.
W tej sytuacji, jeżeli pozwany utrzymuje, że powód miał obowiązek udokumentować nakłady na halę kosztorysem powykonawczym odpowiadającym wymogom wskazanym z zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 lipca 1996 roku, a zatem kosztorysem opartym m.in. na księdze obmiarów, to przedstawiciele pozwanego
w powodowej spółce, kierując się jej interesem, winni zadbać o to, aby taki dokument został sporządzony, co jednak nie nastąpiło. Fakt ten nie może pozostać bez wpływu na ocenę wywiedzionego powództwa. Ponadto, opisana bierna postawa przedstawicieli pozwanego we władzach powodowej spółki, w sprawie dotyczącej kwestii kosztorysu powykonawczego,
o którym mowa w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, pośrednio potwierdza sformułowaną powyżej tezę, że ów kosztorys powykonawczy nie musiał spełniać wymogów wskazanych we wspomnianym zarządzeniu z dnia 15 lipca 1996 roku.

Postanowienie umowne zawarte w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy kreowało określone obowiązki także po stronie pozwanego. Chodzi tu przede wszystkim o obowiązek weryfikacji przedstawionego przez powoda kosztorysu powykonawczego, na co wskazał Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku wydanego na gruncie niniejszej sprawy (strona 14 uzasadnienia).
Nie ulega wątpliwości, że w umowie dzierżawy nie określono zasad owej weryfikacji.
W ocenie Sądu Okręgowego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym przede wszystkim zeznania świadków pozwalają przyjąć, że weryfikacja kosztorysu, miała w istocie polegać na ustaleniu, czy spółka (...) rzeczywiście poniosła koszty wybudowania hali tymczasowej w standardzie „pod klucz” z wydzielonymi lokalami
i doprowadzeniem do lokalu podstawowych mediów bez wyposażenia znajdującego się w tych lokalach, w kwocie wyższej niż 13.941.889,16 zł. Jak już bowiem podkreślono, pozwany chciał mieć pewność, że wartość nakładów wskazywanych przez powoda nie została zawyżona. Przesłuchani w sprawie świadkowie jednoznacznie potwierdzili, że na pozwanym ciążył obowiązek weryfikacji kosztorysu, a przynajmniej ustosunkowania się do niego
i sformułowania pod jego adresem ewentualnych zastrzeżeń. Odnosząc się do zapisów § 6 ust. 4 umowy dzierżawy świadek D. P. wskazał, że „ jeżeli dostaje się kosztorys to ten kosztorys się weryfikuje, sprawdza. Dla mnie to było oczywiste, że to będzie sprawdzane
i weryfikowane. (...) Jeżeli będą jakiekolwiek obiekcje, to będą do nas kierowane pytania, będą kierowane zastrzeżenia. Nic takiego nie nastąpiło, dlatego uznaliśmy, że wszystko jest zrobione tak jak należy”. Z kolei świadek J. U. zeznał, że „ ponieważ nie zawarliśmy żadnego szczególnego sposobu weryfikowania tego dokumentu (...), przyjęliśmy takie założenie, że przedłożymy dokument o określonym standardzie, a jeżeli ten dokument będzie kwestionowany przez drugą stronę, to tego rodzaju zastrzeżenia do tego dokumentu druga strona wyrazi i powie, to nie jest dokument, który spełnia moje oczekiwania, proszę przygotować inny” oraz, że: „ skoro nie był przewidziany standard weryfikacji tego dokumentu, to jedynym sposobem weryfikacji mogły być zastrzeżenia złożone ze strony miasta”. Co istotne, w podobnym tonie wypowiedział się biegły T. K.-bej na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 roku wskazując, iż „ uważam, że kosztorys, który został przygotowany powinien być przez stronę pozwaną zweryfikowany. Po wysłaniu kosztorysu strona pozwana powinna ustosunkować się do niego”. Strona pozwana nie kwestionowała okoliczności, że przez szereg lat nie zgłaszała do przedstawionego jej przez powoda kosztorysu żadnych uwag i zastrzeżeń, w tym dotyczących tego, że nie odpowiada on wymogom prawa, gdyż nie jest oparty na książce obmiarów. Tego rodzaju zastrzeżenia pozwany sformułował dopiero w toku niniejszego postępowania, gdy hala tymczasowa już nie istniała, gdyż została rozebrana. Jest to o tyle istotne, że rozbiórka hali skutkowała bezpowrotną utratą możliwości dokonania ewentualnego obmiaru prac wykonanych przy jej budowie, a tym samym sporządzenia kosztorysu powykonawczego zgodnego w wymaganiami pozwanego zaprezentowanymi w toku rozpoznawanej sprawy. Zdaniem Sądu, takie a nie inne postępowanie pozwanego, stanowi jaskrawy przykład rażącej nielojalności kontraktowej, nie tylko w stosunku do powoda, ale także w stosunku do wszystkich kupców, którzy podjęli z pozwanym współpracę, inwestując w założoną wespół z pozwanym spółkę znaczne środki finansowe. Owa nielojalność jest tym bardziej znamienna, że pozwany jest jednostką samorządu terytorialnego i spełnia zadania władzy publicznej, a zatem jego postępowanie powinno opierać się na poszanowaniu praw obywateli. Nie ulega wątpliwości, że nielojalność kontraktowa pozwanego nie może powodować po stronie działającego
w dobrej wierze powoda jakichkolwiek negatywnych skutków. Powód, wobec faktu, że umowa dzierżawy przygotowana przez pozwanego nie zawierała żadnych wymogów dotyczących jakości kosztorysu powykonawczego, przedstawił pozwanemu taki kosztorys jaki uznał za wystarczający. Obowiązkiem zaś pozwanego było dokonanie jego weryfikacji
i wskazanie ewentualnych zastrzeżeń w czasie, gdy tymczasowa hala jeszcze istniała, aby powód miał możliwość uzupełnienia kosztorysu lub nawet sporządzenia zupełnie nowego kosztorysu, zgodnego z wymogami stawianymi przez pozwanego. Dokonanie owej weryfikacji było w okolicznościach sprawy istotne jeszcze z tego względu, że łącząca strony umowa dzierżawy nie zawierała żadnych wymogów dotyczących sposobu sporządzenia
i jakości kosztorysu powykonawczego, o którym mowa w § 6 ust. 4 tej umowy. Skoro jednak pozwany nie zweryfikował rzeczonego kosztorysu, to w ocenie Sądu, w obecnym stanie rzeczy, gdy hala tymczasowa już nie istnieje, a zatem nie jest możliwe dokonanie jej obmiaru, pozwany nie może domagać się, aby powód przedstawił kosztorys powykonawczy oparty
o obmiar hali tymczasowej, gdyż wykonanie takiego kosztorysu jest fizycznie niemożliwe.

W tej sytuacji uzasadnionym było oparcie się w pierwszej kolejności na kosztorysie, który powód przedstawił pozwanemu w 2003 roku. W przedmiotowym kosztorysie zawarto zestawienie wykonanych robót w postaci: robót żelbetowych, konstrukcji stalowej, pokrycia dachowego, robót wykończeniowych, teletechniki, instalacji elektrycznych i instalacji sanitarnych wraz z oznaczeniem ich wartości oraz wskazano, że łączna wartość robót budowlanych wykonanych przy wznoszeniu i wykańczaniu hali tymczasowej wyniosła 17.847.239,35 zł. Co istotne, przedmiotowy kosztorys został poddany sprawdzeniu przez R. K. – inspektora nadzoru ze strony K. (...), który
w sporządzonej na tę okoliczność notatce wskazał, że w kosztorysie sprawdził obmiar robót oraz składniki cenotwórcze, podkreślając, iż obmiar robót jest zgodny z dokumentacją powykonawczą. Jednocześnie R. K. zaznaczył, że nie wnosi uwag do kosztorysu. W toku niniejszego postępowania przedmiotowy kosztorys został zweryfikowany przez biegłego S. K.. Co oczywiste, dokonując weryfikacji biegły nie mógł oprzeć się na książce obmiarów, gdyż takowa nie została sporządzona. W takiej sytuacji biegły oparł się na dokumentacji projektowej, wskazując przy tym, że tego rodzaju dokumentacja, jeśli w toku inwestycji nie wprowadzono istotnych zmian, a tak było
w okolicznościach niniejszej sprawy, czego pozwany nie kwestionował (art. 230 k.p.c.), może stanowić podstawę sporządzenia kosztorysu powykonawczego, co zresztą potwierdził także w swojej opinii instytut naukowy – Wydział (...) Politechniki (...).
Sąd oczywiście miał na uwadze, że kosztorys powykonawczy sporządzany na podstawie książki obmiarów jest bardziej dokładny niż kosztorys oparty na dokumentacji projektowej, niemniej jednak w realiach niniejszej sprawy "dokładność" kosztorysu miała drugorzędne znaczenie. Jak już bowiem podkreślono, celem sporządzenia kosztorysu powykonawczego nie było ustalenie wynagrodzenia należnego wykonawcy, ale jedynie potwierdzenie, że poczynione na budowę hali tymczasowej nakłady przekroczyły oznaczony w umowie dzierżawy limit. Z pisemnej opinii biegłego K., który dokonał bardzo szczegółowej weryfikacji przedmiotowego kosztorysu wynika, że kosztorys dokumentuje budowę tymczasowego obiektu handlowego hali (...) na Placu (...) w W.,
w standardzie pod klucz, na kwotę 15.551.578,64 zł, a więc kwotę przekraczającą limit określony w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, uprawniający powoda do domagania się refundacji w maksymalnej wysokości 50% wartości nakładów, a więc w kwocie 6.970.944,58 zł.

Z uwagi na zastrzeżenia strony pozwanej pod adresem opinii biegłego K. oraz w celu definitywnego zweryfikowania i rozstrzygnięcia, czy koszt wzniesienia hali tymczasowej na Placu (...) w W. byłby wyższy niż wartość wynagrodzenia ryczałtowego wykonawcy hali, tj. kwota 13.941.889,16 zł, Sąd dopuścił dowód o szczególnej wartości dowodowej, a mianowicie dowód z opinii instytutu naukowego – Wydziału (...) Politechniki (...), który opierając się na zgromadzonej w aktach sprawy i dostarczonej przez powoda dokumentacji, w tym przede wszystkim dokumentacji projektowej i dostępnej dokumentacji powykonawczej, sporządził kosztorys dokumentujący koszt wybudowania rzeczonej hali tymczasowej. Z kosztorysu tego wynika, że udokumentowany koszt wybudowania tymczasowego obiektu handlowego – hali (...) przy placu (...) w W. w standardzie „pod klucz” z wydzielonymi lokalami
i doprowadzeniem do lokali podstawowych mediów, bez wyposażenia znajdującego się w tych lokalach oraz bez uwzględnienia robót dotyczących zagospodarowania terenu, a nadto drzwi i kurtyn do boksów, według średnich cen rynkowych z okresu jego wybudowania wynosi 18.242.466,59 zł brutto (14.952.841,47 zł netto). Zaznaczyć przy tym trzeba, że uwzględnienie robót dotyczących zagospodarowania terenu oraz drzwi i kurtyn do boksów spowodowałoby wzrost ogólnego kosztu wybudowania hali tymczasowej. W rezultacie, także kosztorys sporządzony przez instytut naukowy potwierdza, iż koszt wybudowania hali tymczasowej (...) na Placu (...) według cen rynkowych był wyższy niż kwota 13.941.889,16 zł, co aktualizowało po stronie pozwanego obowiązek refundacji spółce nakładów w kwocie 6.970.944,58 zł. Jeszcze raz podkreślić przy tym trzeba, że strona pozwana nie przedstawiła żadnych racjonalnych argumentów, które podważałyby prawidłowość przygotowanego przez instytut naukowy kosztorysu wybudowania (...). Oczywiście, jak już podniesiono, Sąd ma świadomość, że kosztorys powykonawczy oparty o dokumentację projektową nie jest tak dokładny jak kosztorys sporządzany w oparciu o książkę obmiarów, niemniej jednak w niniejszej sprawie kwestia dokładności nie miała pierwszorzędnego znaczenia. W tym kontekście warto zwrócić uwagę, że wartość nakładów poniesionych przez powodową spółkę na budowę hali tymczasowej oszacowana przez instytut naukowy wyniosła według cen średnich kwotę 18.242.466,59 zł brutto, podczas gdy ustalony w umowie dzierżawy limit wartości nakładów uprawniających spółkę do żądania refundacji maksymalnej kwoty wynosił 13.941.889,16 zł. Nawet więc jeśli oszacowana przez instytut kwota nakładów ma, jak twierdzi pozwany, charakter jedynie hipotetyczny, to nie sposób nie dostrzec, że jest ona wyższa od ustalonego limitu nakładów o kwotę ponad 4.300.000,00 zł, co biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego pozwala przyjąć, że kwota nakładów rzeczywiście poniesionych przez powodową spółkę była wyższa niż kwota 13.941.889,16 zł. W ocenie Sądu przedstawione okoliczności wskazują, że spełnione zostały przesłanki określone w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, uprawniające powoda do żądania od pozwanego zwrotu nakładów w maksymalnej kwocie 6.970.944,58 zł. Wywiedzione powództwo jest zatem usprawiedliwione tak co do zasady, jak i wysokości.

Zdaniem Sądu podniesiony przez pozwanego zarzut, że w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy strony umówiły się na odkupienie nakładów, a nie na ich zwrot, został zgłoszony jedynie na użytek niniejszego postępowania i nie ma oparcia w faktach. Rzeczywiście, użycie sformułowania „odkupienie nakładów” było nieprecyzyjne i mogło wywołać wątpliwości interpretacyjne, jednak w istocie wątpliwości takie nie istniały. Przesłuchani w sprawie świadkowie, także ci którzy pełnili funkcje we władzach powodowej spółki z ramienia pozwanego, jednoznacznie wskazywali, że w zapisie tym chodziło o zwrot przez pozwanego części wartości nakładów poniesionych przez powoda na budowę hali tymczasowej, a nie o zawarcie w przyszłości umowy sprzedaży tych nakładów. Trafność tej interpretacji potwierdza także treść punktu 2.2.4 porozumienia z 1999 roku, które stanowiło podstawę zawarcia późniejszej umowy dzierżawy. W postanowieniu tym wyraźnie ustalono, że Gmina (...) po wygaśnięciu umowy dzierżawy czasowego obiektu handlowego, zwróci spółce 50% nakładów, jakie spółka poniosła z tytułu wybudowania czasowego obiektu handlowego. Z treści pkt 4 § 6 umowy dzierżawy wynika, że pod pojęciem nakładów strony rozumiały określoną kwotę nie większą niż 6.970.944,58 zł, którą to kwotę wydzierżawiający w pkt 6 zobowiązał się zapłacić w formie przelewu. Jednocześnie w pkt 7 strony postanowiły, że zwrot nakładów nie przysługuje jeżeli rozwiązanie umowy nastąpiło z przyczyn enumeratywnie tam wskazanych. Analizując i oceniając całokształt postanowień umownych i okoliczności sprawy przyjąć, w ocenie Sądu należy, że nie ulega wątpliwości, iż strony nie zawierały porozumienia co do przyszłej umowy sprzedaży nakładów, lecz co do zwrotu ich równowartości w kwocie nie wyższej niż 6.970.944,58 zł.

Odnosząc się do roszczenia o zasądzenie odsetek ustawowych i odsetek ustawowych za opóźnienie wskazać należy, że zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. w jego obecnym brzmieniu nadanym ustawą z dnia 09 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty
w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw
(Dz. U. z 2015 roku, poz. 1830), która weszła w życie z dniem 01 stycznia 2016 roku, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych (§ 2). Przed dniem 01 stycznia 2016 roku, art. 481 § 1 i 2 k.c. stanowił, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§ 1). Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (§ 2). W myśl art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. W niniejszej sprawie powód domagał się odsetek ustawowych od dochodzonego roszczenia głównego począwszy od 02 marca 2009 roku, wskazując, że zobowiązanie pozwanego stało się wymagalne właśnie w tym dniu z uwagi na upływ 60 – dniowego terminu liczonego od dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy, o którym mowa w § 6 ust. 4 tej umowy. Wskazane postanowienie umowne przewidywało, że zwrot kwoty odpowiadającej wartości części nakładów poniesionych przez powoda na budowę hali tymczasowej nastąpi w terminie 60 dni od dnia wygaśnięcia umowy. Pomiędzy stronami nie było sporu co do tego, że łącząca je umowa dzierżawy wygasła z dniem 31 grudnia 2008 roku, co oznacza, że roszczenie powoda, oparte o § 6 ust. 4 umowy dzierżawy stało się wymagalne w dniu 02 marca 2009 roku, co w pełni uzasadniało zasądzenie odsetek ustawowych od tej właśnie daty. Sąd nie podziela przy tym stanowiska pozwanego, że wymagalność roszczenia, o którym mowa w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy była uzależniona od faktu dokonania przez powoda wydania pozwanemu przedmiotowej hali kupieckiej. Konstrukcja § 6 umowy dzierżawy nie pozostawia wątpliwości, że wykonanie przez powoda zapisów § 6 ust. 1 – 3 umowy dzierżawy, w tym wydanie pozwanemu hali targowej, nie stanowiło warunku koniecznego zaktualizowania się obowiązków pozwanego wskazanych w § 6 ust. 4 tej umowy. Z umowy nie wynika bowiem, aby strony umówiły się co do kolejności realizacji poszczególnych obowiązków wskazanych w jej § 6. Nie zawarły również zastrzeżenia, że wykonanie przez pozwanego obowiązku z § 6 ust. 4 będzie się aktualizowało dopiero po spełnieniu przez powoda obowiązków wykazanych w § 6 ust. 1 – 3 umowy. Wskazane okoliczności są o tyle istotne, że autorem umowy dzierżawy był w istocie pozwany. W tej sytuacji, podniesiony w tym zakresie zarzut pozwanego jest całkowicie chybiony. Ostatecznie zatem Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 6.970.944,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 marca 2009 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty.

Ubocznie, dla kompletności wywodu, dodać należy, że całkowicie nieuzasadnione są podniesione nie tyle przez pozwanego, co przez M. B. – będącego pracownikiem pozwanego, słuchanego niniejszej sprawie w charakterze świadka, twierdzenia co do nieważności przedmiotowej umowy dzierżawy, z uwagi na jej zawarcie w trybie bezprzetargowym, z pominięciem zapisów prawa zamówień publicznych. Podkreślić bowiem trzeba, że do 2003 roku ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami nie zawierała żadnych regulacji dotyczących sposobu wydzierżawiania nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, natomiast w 2004 roku wprowadzono do rzeczonej ustawy przepis art. 37 ust. 4, który przewidywał, że tryb przetargowy zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości dotyczy tylko umów zawieranych na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Tymczasem przedmiotowa umowa dzierżawy z dnia 27 października 2000 roku została pierwotnie zawarta na okres właśnie 3 lat. Ponadto, co równie istotne, uchwałą z dnia 21 września 2000 roku Zarząd Gminy (...) wyraził zgodę na wydzierżawienie powodowej spółce nieruchomości gruntowej stanowiącej część działki ewidencyjnej o numerze (...) z obrębu (...) o powierzchni 15.000 m² położonej na Placu (...), w trybie bezprzetargowym (k. 1621). Zdaniem Sądu, przy zawieraniu umowy dzierżawy strony nie były zobowiązane do stosowania regulacji dotyczących zamówień publicznych, gdyż zawarcie rzeczonej umowy nie stanowiło zamówienia publicznego w rozumieniu obowiązującej w dacie jej zawarcia ustawy z dnia 10 czerwca 1994 roku o zamówieniach publicznych, a ponadto pozwany nie może być w tym przypadku kwalifikowany jako zamawiający, gdyż zamawiającym jest ten, który płaci za usługi, dostawy lub roboty budowlane wykonywane przez dostawców lub wykonawców,
a pozwany nie ponosił żadnych kosztów związanych z zawarciem umowy dzierżawy.
To dzierżawca – powód opłacał czynsz dzierżawny na rzecz pozwanego, a nie odwrotnie. Wprawdzie pozwany w § 6 ust. 4 umowy dzierżawy zobowiązał się do zwrotu powodowi części wartości nakładów poniesionych na wybudowanie na wydzierżawionym gruncie hali targowej, jednak nie można przyjąć, że ów zwrot wartości nakładów stanowił zapłatę za usługi, dostawy lub roboty budowlane wykonane przez powoda, gdyż powód nie był ich wykonawcą. Trafność przedstawionego stanowiska potwierdza także opinia prawna z dnia
05 października 2000 roku w sprawie umowy dzierżawy i porozumienia pomiędzy Gminą (...) i kupcami sporządzona przez kancelarię adwokacką, w której wskazano, że do zwrotu 50% nakładów na wybudowanie czasowego obiektu handlowego nie mają zastosowania postanowienia ustawy z dnia 10 czerwca 1994 roku o zamówieniach publicznych, ponieważ nie mamy tu do czynienia z zamówieniem publicznym, gdyż Gmina nie zleca zamówienia na roboty budowlane, a robi to prywatna spółka, w której Gmina ma tylko minimalny udział. Nawet jednak gdyby przyjąć, że zawarta pomiędzy stronami umowa dzierżawy, byłaby z jakichś względów dotknięta wadą nieważności, np. z uwagi na pominięcie przy jej zawarciu trybu przetargowego, to przecież w świetle art. 58 § 3 k.c., nie skutkowałoby to nieważnością § 6 ust. 4 umowy, który nie zawierał essentialia negotii umowy dzierżawy, ale kreował pomiędzy stronami stosunek zobowiązaniowy oderwany od samej umowy dzierżawy.

Dodatkowo, wbrew odmiennym twierdzeniom świadka M. B., w umowie dzierżawy w żadnym wypadku nie uzależniono zwrotu wartości części nakładów poniesionych na budowę hali przez powoda, od rozpoczęcia budowy hali docelowej lub od jej wybudowania. W § 6 ust. 5 umowy dzierżawy wyraźnie wskazano, że dzierżawca zobowiązuje się przeznaczyć kwotę wymienioną w § 6 ust. 4 umowy na sfinansowanie budowy obiektu handlowego lokalizacji stałej. Racjonalna wykładnia tego postanowienia umownego prowadzi do wniosku, że aby móc przeznaczyć rzeczoną kwotę na budowę hali docelowej, powód winien ją otrzymać zanim jeszcze hala powstanie. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że obecnie strony nie prowadzą żadnych rozmów dotyczących wyznaczenia terenu lokalizacji stałej i budowy na nim obiektu docelowego, gdyż nie można jednoznacznie przesądzić, czy tego rodzaju rozmowy nie zostaną przez strony podjęte w przyszłości. Ponadto, nie jest wykluczone, że powodowa spółka, uzyskując środki finansowe od pozwanego na podstawie § 6 ust. 4 umowy dzierżawy, rozpocznie inwestycję polegającą na budowie hali czy innego docelowego obiektu handlowego, w którym będący wspólnikami spółki kupcy, mogliby prowadzić działalność handlową.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c., statuujący zasadę odpowiedzialności finansowej za wynik procesu, stosownie do której strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), obciążając nimi w całości przegrywającego sprawę pozwanego oraz na podstawie art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c. pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.

W tym stanie rzeczy, mając na uwadze powyższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne, Sąd na podstawie powołanych wyżej przepisów, orzekł jak w sentencji wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE