UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2016 roku powód Miasto Ł. - Administracja Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. (obecnie Miasto Ł. – Zarząd Lokali Miejskich), reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wytoczył przeciwko pozwanemu J. B. powództwo o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ulicy (...) oraz wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podniósł, że w dniu 12 kwietnia 1996 r. zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ulicy (...). W okresie od 4 lutego 2014 r. do 31 października 2014 r. J. B. był zameldowany czasowo w lokalu mieszkalnym nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...). Pozwany jest współwłaścicielem powyższego lokalu mieszkalnego w 3/5 razem ze swoją siostrą E. L. (1), na podstawie dziedziczenia po ojcu, C. B.. Wobec zamieszkiwania przez pozwanego w innym lokalu powód dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r.

(pozew k. 2-3)

Postanowieniem z dnia 5 maja 2016 r. Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi ustanowił dla J. B. pełnomocnika z urzędu.

(postanowienie k. 40)

W odpowiedzi na pozew, J. B. reprezentowany przez pełnomocnika będącego adwokatem, wniósł o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu pozwany wskazał, że nie może używać lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ponieważ pozostaje w sporze z drugim współwłaścicielem lokalu, swoją siostrą.

(odpowiedź na pozew k. 72- 73)

Na rozprawie w dniu 5 września 2016 roku pełnomocnik pozwanego podtrzymał stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew, a ponadto wniósł o zasądzenie kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu.

(protokół rozprawy k. 75- 76)

Na rozprawie w dniu 2 lutego 2017 roku pełnomocnik pozwanego wnosząc o oddalenie powództwa podniósł również, że wypowiedzenie umowy najmu nie wskazywało przyczyny wypowiedzenia, a ponadto dotyczyło lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...), gdy tymczasem pozwany mieszka w lokalu położonym w budynku przy ul. (...).

(protokół rozprawy k. 99)

W piśmie złożonym na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r. pełnomocnik powoda wyjaśnił, że w następstwie oczywistej omyłki pisarskiej wskazano w wypowiedzeniu umowy najmu nr budynku (...), zamiast prawidłowego 67.

(pismo powoda k. 105)

W piśmie złożonym również na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r. pełnomocnik pozwanego poza przytoczeniem dotychczasowych zarzutów podniósł, że strona powodowa nie wykazała, aby pozwany posiadał samodzielny tytuł do innego lokalu. Poza tym wskazana przez powoda podstawa wypowiedzenia umowy najmu może się odnosić wyłącznie w do lokalu, w którym czynsz jest niższy od 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a powód nie wykazał, aby lokal zajmowany przez pozwanego spełniał to kryterium.

(pismo pełn. pozwanego k. 106- 107)

Do zamknięcia rozprawy stanowisko stron nie uległo zmianie, przy czym na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r. pełnomocnik pozwanego na wypadek uwzględnienia powództwa, wniósł o orzeczenie, że pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

(protokół rozprawy k. 108- 109)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 12 kwietnia 1996 roku J. B. zawarł z poprzednikiem prawnym powoda umowę o najem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Przedmiotowa umowa, zawarta na czas nieoznaczony, upoważniała najemcę do korzystania z tego lokalu w zamian za opłacanie czynszu oraz opłat zaliczkowych za świadczenia związane z jego eksploatacją.

(umowa najmu lokalu mieszkalnego k. 24- 25, zeznania pozwanego k. 108 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego k. 75, okoliczności bezsporne)

Postanowieniem z dnia 16 lutego 2005 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi stwierdził, że spadek po C. B. na podstawie testamentu nabył J. B. w 3/5 części i E. L. (1) w 2/5 części.

(postanowienie k. 17)

W skład spadku po C. B. wchodzi lokal mieszkalny nr (...) położony w Ł. przy ul. (...), składający się z kuchni, łazienki oraz dwóch pokojów.

(bezsporne, zeznania pozwanego k. 108 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego k. 75)

W okresie od 5 kwietnia 2013 r. do 31 stycznia 2014 r. J. B. był zameldowany na pobyt czasowy w lokalu mieszkalnym nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...).

(potwierdzeniem zameldowania na pobyt czasowy k. 18)

Pismem z dnia 19 listopada 2014 r. Administracja Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. wypowiedziała J. B. umowę o najem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...) ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2014 roku. Jako podstawę wypowiedzenia powód wskazał art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

(wypowiedzenie umowy najmu k. 20, zwrotne potwierdzenie odbioru k. 20 v.- 21)

Pismami z dnia 11 lutego 2015 r. i 20 kwietnia 2015 r. Administracja Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. wezwała J. B. do opróżnienia zajmowanego lokalu mieszkalnego.

(pismo k. 14 i 15)

J. B. nie jest obciążany opłatą za wywóz śmieci, na skutek złożenia przez pozwanego oświadczenia o nie zamieszkiwaniu w lokalu. J. B. nie jest obciążany również opłatą za wodę.

(zeznania świadka E. L. (2) k. 102)

Do dnia wyrokowania pozwany nie zdał i nie opuścił przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

(okoliczność bezsporna)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości, co do prawidłowości ani rzetelności ich sporządzenia, nie były także kwestionowane przez żadną ze stron procesu. Ponadto Sąd oparł swoje ustalenia na podstawie dowodów z zeznań świadków M. K., A. R. i E. L. (2), a częściowo także na podstawie zeznań pozwanego.

Natomiast Sąd nie dał wiary zeznaniom T. W. w części, w której podała, że widywała J. B. codziennie od kilku lat. Relacja świadka jest sprzeczna z zeznaniami świadków M. K., A. R. i E. L. (2).

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i zasługuje na oddalenie w całości.

W przedmiotowej sprawie Miasto Ł. - Administracja Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. (obecnie Miasto Ł. – Zarząd Lokali Miejskich) wniósł o nakazanie J. B. opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ulicy (...).

Podstawą żądania nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W myśl zaś przepisu art. 675 § 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Treścią roszczenia opisanego w treści art. 222 k.c., jest żądanie wydania rzeczy, które wypływa z prawa własności.

Jako podstawę wypowiedzenia umowy najmu strona powodowa wskazała z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz. 150), zgodnie z którym właściciel może rozwiązać umowę o najem lokalu mieszkalnego z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wnosząc o oddalenie powództwa strona powodowa podniosła szereg zarzutów, a mianowicie, że nie może używać lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ponieważ pozostaje w sporze z drugim współwłaścicielem lokalu, swoją siostrą, że wypowiedzenie umowy najmu nie wskazywało przyczyny wypowiedzenia, a ponadto dotyczyło lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...), gdy tymczasem pozwany mieszka w lokalu położonym w budynku przy ul. (...). Dodatkowo zdaniem pozwanego strona powodowa nie wykazała, aby pozwany posiadał samodzielny tytuł do innego lokalu. Poza tym wskazana przez powoda podstawa wypowiedzenia umowy najmu może się odnosić wyłącznie w do lokalu, w którym czynsz jest niższy od 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a powód nie wykazał, aby lokal zajmowany przez pozwanego spełniał to kryterium.

Odnosząc się do pierwszego z wymienionych zarzutów, w ocenie Sądu należy uznać, że jest on chybiony. J. B. twierdził, że nie może używać lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ponieważ pozostaje w sporze z drugim współwłaścicielem lokalu, swoją siostrą. Nie jest wykluczone, że relacje pozwanego z są niepoprawne, jednak nie zmienia to faktu, że pozwany mieszkał w lokalu odziedziczonym po swoim ojcu. M. K., która mieszka w budynku położonym w Ł. przy ul. (...) na tym samym piętrze , co lokal J. B. zeznała, że w okresie sprzed 4- 5 miesięcy przed rozprawą w dniu 2 lutego 2017 r. widywała pozwanego rzadko, raz w miesiącu, raz do roku. Co prawda świadek pracuje od poniedziałku do piątku w godzinach od 8- 19 oraz w sobotę od godziny 8 do 16, jednak w ocenie Sądu M. K. mogła zauważyć, że pozwany nie mieszka w sąsiednim lokalu, a jedynie do niego przychodzi. Podobnie zeznała A. R., której mieszkanie jest również położone na tym samym piętrze co lokal pozwanego. Świadek stwierdził, że widywał J. B. 2 lub 3 razy w miesiącu. Również przesłuchany pracownik powoda, E. L. (2) jasno zeznała, że pomimo wielu wizyt pod drzwiami lokalu J. B., nigdy pozwanego w lokalu nie zastała. Administratorka nieruchomości przychodziła na nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...) od stycznia lub lutego 2016 r. w celu doręczenia pism informujących o podwyżkach czynszów lub rozliczeniach opłat za media. Ponadto E. L. (2) w związku z tym, że otrzymała polecenie ustalenia, czy J. B. zajmuje przedmiotowy lokal, rozmawiała z jego sąsiadami, od których dowiedziała się, że pozwany tam nie mieszka. Poza tym z zeznań administratora nieruchomości wynika, że J. B. nie jest obciążany opłatą za wywóz śmieci, na skutek złożenia przez pozwanego oświadczenia o nie zamieszkiwaniu w lokalu. Zeznania wymienionych świadków znajdują również umocowanie w potwierdzeniu zameldowania na pobyt czasowy, z którego jasno wynika, że w okresie od 5 kwietnia 2013 r. do 31 stycznia 2014 r. J. B. był zameldowany na pobyt czasowy w lokalu mieszkalnym nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...). Co prawda zameldowanie jest czynnością administracyjną, jednak w sposób pośredni w zestawieniu z innymi dowodami, wskazuje na to, że J. B. zamieszkiwał w lokalu odziedziczonym po swoim ojcu, a do lokalu nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...) przychodził jedynie sporadycznie. Zresztą sam J. B. potwierdził fakt przebywania w lokalu mieszkalnym nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...), najpierw w związku z opieką nad swoim chorym ojcem, a następnie w celu gotowania posiłków oraz kąpieli. Ponadto pozwany stwierdził, że w powyższym lokalu nikt nie przebywa, posiada do niego klucze oraz trzyma tam swoje rzeczy.

Również drugi zarzut dotyczący braków formalnych wypowiedzenia umowy najmu Sąd ocenił, jako niezasadny. Nie można się zgodzić, że pismo powoda zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu nie wskazywało przyczyny. Należy zwrócić uwagę, że w piśmie z dnia 19 listopada 2014 r. Administracja Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. wypowiedziała J. B. przedmiotową umowę ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2014 roku, a jako podstawę wypowiedzenia powód wskazał art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Co prawda w treści pisma nie wskazano konkretnie, że J. B. przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), jednak w piśmie z dnia 19 listopada 2014 r. strona powodowa przytoczyła treść przepisu będącego przyczyną wypowiedzenia, zatem nie mogło być w tym zakresie żadnych wątpliwości.

Akceptacji Sądu nie znalazł również zarzut, że doręczone J. B. wypowiedzenie umowy najmu dotyczyło zupełnie innego lokalu mieszkalnego, a mianowicie lokalu położonego w Ł. przy ul. (...), gdy tymczasem pozwany mieszka w lokalu położonym w budynku przy ul. (...). W ocenie Sądu powyższa okoliczność nie miała znaczenia dla skuteczności rozwiązania umowy najmy, gdyż tak jak wyjaśnił pełnomocnik powoda w złożonym na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r. piśmie, było to następstwem oczywistej omyłki pisarskiej.

Nie można się również zgodzić z kolejnym zarzutem, podniesionym w piśmie złożonym na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r., a mianowicie braku samodzielnego tytułu prawnego do lokalu. W ocenie Sądu przysługujący J. B. na podstawie dziedziczenia udział w wysokości 3/5 w prawie własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) spełnia w zupełności przesłankę posiadania tytułu prawnego do innego lokalu, o której mowa w art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Natomiast na uwzględnienie zasługuje podniesiony przez stronę pozwaną zarzut braku udowodnienia przez stronę powodową, że czynsz w lokalu nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...) jest niższy od 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Jest to istotna okoliczność, gdyż wskazana przez powoda podstawa wypowiedzenia umowy najmu, a mianowicie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz. 150), może się odnosić wyłącznie do lokali, w których czynsz jest niższy od wskazanej wartości. Obowiązek udowodnienia powyższej okoliczności po stronie powoda był wyraźnie podkreślony przez pełnomocnika pozwanego w piśmie złożonym na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r. Pełnomocnik pozwanego jasno podniósł, że powód nie wykazał, aby czynsz w lokalu zajmowanym przez pozwanego był niższy od 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Należy zauważyć, że wartość odtworzeniowa lokalu mieszkalnego na dzień złożenia wypowiedzenia umowy najmu jest możliwa do ustalenia w oparciu o treść obwieszczenia nr (...) Wojewody (...) z dnia 17 września 2014 r. w sprawie ustalenia wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa (...) z wyłączeniem miasta Ł. i dla miasta Ł., na okres półroczny: IV kwartał 2014 roku i I kwartał 2015 roku. Zgodnie z § 2 skazanego aktu prawa miejscowego ustalono na okres IV kwartału 2014 roku i I kwartału 2015 roku dla miasta Ł. wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w wysokości 4224 zł/m². Jednak strona powodowa nie przedstawiła żadnego dowodu potwierdzającego wysokość czynszu w przedmiotowym lokalu w dacie dokonania wypowiedzenia umowy najmu. Wysokość czynszu wynika jedynie z umowy zawartej pomiędzy stronami w dniu 12 kwietnia 1996 r., jednak jest ona z oczywistych powodów dawno nieaktualna.

Zgodnie zaś z treścią przepisu art. 6 k.c., ciężar udowodnienia twierdzenia faktycznego spoczywa na tej stronie, która z tego twierdzenia wywodzi skutki prawne. W przedmiotowej sprawie to powód winien udowodnić wszystkie przesłanki pozwalające na złożenie skutecznego oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Stosownie bowiem do treści art. 232 k.p.c. to strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Oznacza to, że obecnie Sąd nie jest odpowiedzialny za wynik postępowania dowodowego, a ryzyko nieudowodnienia podstawy faktycznej żądania ponosi powód. Wskazać przy tym należy, że obowiązujące przepisy (art. 207 § 6 k.p.c.) nakazują stronom postępowania przytaczanie okoliczności faktycznych i dowodów, co do zasady wraz z pierwszym pismem, w którym zajmuje stanowisko w sprawie (pozwie, odpowiedzi na pozew, sprzeciwie). Już zatem w treści pozwu powód winien niezwłocznie przedstawić wszelkie wnioski dowodowe i dowody na uzasadnienie swoich twierdzeń faktycznych (B. K., Rozważania o "braku zwłoki" jako podstawie uwzględnienia spóźnionego materiału procesowego na gruncie art. 207 § 6 oraz 217 § 2 k.p.c. Artykuł. S. P.. (...)-148), a nie zrobił tego. Wskazać bowiem należy, że § 2 art. 217 k.p.c. jasno wskazuje, że fakty i dowody winny być przytaczane „we właściwym czasie” pod rygorem ich pominięcia jako spóźnionych (por. Komentarz do art. 217 Kodeksu postępowania karnego: P. Telenga i inni, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. WKP, 2012; T. Żyznowski i inni, Kodeks postępowania karnego. Komentarz. Tom I. Artykuły 1-366. Lex, 2013; B. Karolczyk, Rozważania o "braku zwłoki" jako podstawie uwzględnienia spóźnionego materiału procesowego na gruncie art. 207 § 6 oraz 217 § 2 k.p.c. Artykuł. St.Prawn. 2012/1/123-148).

Mając na uwadze powyższe, Sąd oddalił żądanie o nakazanie J. B. opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Sąd chciałby jeszcze zwrócić uwagę na okoliczności, które pojawiły się w zeznaniach G. S., która opisała pozwanego jako spokojnego i bezproblemowego sąsiada. Nie może ujść uwadze również to, że pozwany nie zalegał z zapłatą czynszu i opłat związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu.

Pozwany wygrał proces w całości, a zatem należy mu się od powoda zwrot kosztów procesu – art. 98 k.p.c. – w myśl zasady odpowiedzialności stron za wynik procesu. Mając powyższe na względzie, Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 590,40 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, na które złożyły się: wynagrodzenie pełnomocnika - adwokata z tytułu zastępstwa procesowego w sprawie w stawce minimalnej - 480 złotych na podstawie par. 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie, powiększonej o 23 % z tytułu stawki podatku VAT.

Z tych względów, orzeczono jak w sentencji wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE