UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 18 maja 2014 roku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. S. M. i A. M. wnieśli o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...) jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu kwestionowano poprawność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokość nowej opłaty rocznej.

/pismo zatytułowane „odwołanie” z dnia 18 maja 2014 roku k. 10/

Orzeczeniem z dnia 21 listopada 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w sprawie sygn. akt (...)oddaliło wniosek uznając, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wysokości nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został sporządozny zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie szacowania nieruchomości i nie zawiera wad które dyskwalifikowałby go jako skuteczny dowód dający podstawę do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego/

/orzeczenie SKO z dnia 21 listopada 2014 roku w aktach Urzędu Miasta Ł. załączonych do akt niniejszej sprawy/

W dniu 15 grudnia 2014 roku S. M. i A. M. złożyli sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnosząc o ustalenie, że dokonana przez Prezydenta Miasta Ł. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...) jest nieuzasadniona z uwagi na oparcie jej na operacie szacunkowym, który został sporządzony z rażącym naruszeniem przepisów.

/sprzeciw k.3-5/

W dniu 16 stycznia 2015 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. przekazało sprzeciw S. M. i A. M. do rozpoznania tut. Sądowi.

/pismo z dnia 15 stycznia 2015 roku k. 2/

W odpowiedzi na pozew Gmina M. Ł. – Prezydent Miasta Ł. reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów solidarnie na swoją rzecz kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W ocenie pozwanego spełnione zostały warunki uprawniające do dokonania z urzędu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przez powodów przedmiotowej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela.

/odpowiedź na pozew k. 22-23odwrót/

Na rozprawie w dniu 14 marca 2016 roku powód S. M. oświadczył, że zakresem sporu nie jest objęte ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste i wnosił o ustalenie, że dokonana aktualizacja jest bezzasadna. Pełnomocnik pozwanego wnosił o ustalenie opłaty na podstawie opinii biegłego, który składał opinię w niniejszej sprawie.

/elektroniczny protokół rozprawy z dnia 14 marca 2016 roku k. 91-93/

Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2016 roku powód S. M. w imieniu własnym jak i jako pełnomocnik powódki A. M. wnosił o umorzenie postępowania ze względu na jego bezprzedmiotowy charakter, podnosząc, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana z rażącym naruszeniem prawa ponieważ operat szacunkowy na chwilę wydawania decyzji był nieważny. Nadto wnosił o przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi Administracyjnemu na podstawie art. 21 Ustawy o Samorządowych Kolegiach Odwoławczych. Jako alternatywny złożył wniosek o odroczenie rozprawy z uwagi na nowe okoliczności jakie pojawiły się w sprawie. Pełnomocnik pozwanego wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Wnioski zgłoszone przez powoda pozostawił do uznania Sądu.

/elektroniczny protokół rozprawy z dnia 7 grudnia 2016 roku – zapis na płycie CD k. 141/

W piśmie procesowym z dnia 31 stycznia 2017 roku pełnomocnik pozwanego pozostawił do uznania sądu wniosek powodów o umorzenie postępowania, zaś odnośnie wniosku powodów o przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi Administracyjnemu wniósł o jego oddalenie z uwagi na brak podstaw faktycznych o prawnych. Nadto podtrzymał wniosek o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

/pismo procesowe z dnia 31 stycznia 2017 roku k. 143-144/

Postanowieniem z dnia 16 lutego 2017 roku Sąd oddalił wniosek powodów o umorzenie postepowania oraz wniosek o przekazanie sprawy do rozpoznania sądowi administracyjnemu.

/postanowienie k. 146, 146 odwrót/

Do zamknięcia rozprawy strony postepowania pozostały przy dotychczasowych stanowiskach.

/elektroniczny protokół rozprawy z dnia 24 maja 2017 roku – zapis na płycie CD k. 155/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina M. Ł. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni (...) położonej w obrębie (...) dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Podstawę nabycia tytułu własności przedmiotowej nieruchomości przez G. Miasto Ł. stanowi ostateczna decyzja Wojewody (...) z dnia 8 lipca 2010 roku wydana w sprawie sygn. akt GN.V. (...).

S. M. i A. M. są użytkownikami wieczystymi ww. nieruchomości gruntowej.

/bezsporne w tym, wydruk KW nr (...) k. 108, 108 odwrót, https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/pokazWydruk, decyzja Wojewody (...) z dnia 8 lipca 2010 roku k. 109-110/

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w D. W. na Osiedlu (...) I przy północnej stronie ulicy (...) w bliskości przelotowej ulicy (...). Ulica o nawierzchni asfaltowej z komunikacją miejską, od strony nieruchomości bez chodnika z urządzeniami infrastruktury technicznej. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajdują się budynki jednorodzinne, garaże i budynki działalności usługowej, po przeciwnej stronie trakt pieszy, miejsca postojowe i budownictwo wielorodzinne wysokie. W sąsiedztwie znajduje się dworzec kolejowy Ł..

Przedmiotowa działka powstała z podziału działki nr (...) na działkę numer (...), jest działką niezabudowaną. Ma kształt prostokąta, stanowi część frontową grodzonego parkingu. Przez część frontową działki przebiega napowietrzna linia energetyczna wieloprzewodowa nie stanowiąca istotnego utrudnienia w zagospodarowaniu nieruchomości. Wydzielenie dz. (...)wymagałoby ustanowienia na niej drogi koniecznej do dz. (...) Na działce brak jest wyraźnej linii podziały miedzy działkami i wyznaczonej drogi przejezdnej przez działkę.

Działka (...) użytkowana jest na działalność usługową z przeznaczeniem w przyszłości na poszerzenie ulicy (...) z uwagi na brak chodnika. Brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, a zgodnie ze Studium (...) są to tereny MW o przewadze zabudowy wielorodzinnej i usług podstawowych.

Biorąc pod uwagę istniejące możliwości wyceny trudno przyjąć do porównania wycenianej nieruchomości /174m² z ograniczeniami/ tereny budownictwa wielorodzinnego. Działka ta nie była wykorzystana pod budownictwo wielorodzinne, a użytkowanie jej na działalność usługową nie jest sprzeczne ze Studium i brak jest podstaw do przyjęcia w wycenie do porównania terenów budownictwa wielorodzinnego w miejsce wielofunkcyjnych.

Z obiektywnego punktu widzenia (punktu widzenia biegłego z zakresu szacunku nieruchomości) nie doszło do trwałej zmiany zagospodarowania nieruchomości w stosunku do celu na jaki została ona oddana w użytkowanie wieczyste. Parkingi, miejsca postojowe, drogi osiedlowe, tereny zieleni stanowią w planie zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy mieszkaniowej co nie oznacza, że są identycznej wartości.

/opinia biegłego z zakresu szacunku nieruchomości Z. S. k. 42-51 wraz z opinią pisemna uzupełniająca nr 1k. 75-77 i opinią pisemną uzupełniająca nr 2 k. 115-116 i opinią ustną uzupełniającą nr 3 – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 7 grudnia 2016 roku – zapis na płycie CD k. 141/

Na wniosek Prezydenta Miasta Ł. rzeczoznawca majątkowy B. L. w 20 listopada 2013 roku sporządziła operat szacunkowy dotyczący określenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem wieczystym powodów. Zgodnie z wyceną wartość rynkowa prawa własności ww. nieruchomości gruntowej na dzień 20 listopada 2013 roku wynosiła 79.000 zł.

/operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego B. L. z dnia 20 listopada 2013 roku w aktach Urzędu Miasta załączonych do akt niniejszej sprawy/

Na podstawie powyższego operatu Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia 16 kwietnia 2014 roku wypowiedział powodom jako użytkownikom wieczystym ww. działek gruntu wysokość dotychczasową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i ustalił nowa opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powyższego gruntu w wysokości 790 zł jako obowiązująca od 1 stycznia 2015 roku w wysokości w 2015 roku – 1,90 zł., w 2016 roku – 395,95 zł oraz w 2017 roku - w wysokości 790 zł. Opłata odpowiadała 1% wartości gruntu wynikającej ze sporządzonego operatu szacunkowego na kwotę 79.000 zł.

/wypowiedzenie z dnia 16 kwietnia 2014 roku w aktach administracyjnych załączonych do akt niniejszej sprawy sprawy/

W dniu 28 maja 2014 roku powodowie skierowali do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona z uwagi na opacie jej na błędnym operacie szacunkowym.

/pismo zatytułowane odwołanie k. 10/

Na rozprawie administracyjnej przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w dniu 5 września 2014 roku powód kwestionował wskazane w operacie przeznaczenie działki oraz nieuwzględnienie w operacie niedogodności co do możliwości zabudowy.

/protokół rozprawy z dnia 5 września 2014 roku w aktach administracyjnych załączonych do akt niniejszej sprawy/

Orzeczeniem z dnia 21 listopada 2014 roku wydanym pod sygn. akt (...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. oddaliło wniosek ustalając, że oszacowanie wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie zostało dokonane stosownie do obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

/orzeczenie SKO z dnia 21 listopada 2014 roku w aktach administracyjnych załączonych do akt niniejszej sprawy sprawy/

W dniu 15 grudnia 2014 roku S. M. i A. M. złożyli sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnosząc o ustalenie, że dokonana przez Prezydenta Miasta Ł. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...) jest nieuzasadniona z uwagi na oparcie jej na operacie szacunkowym który został sporządzony z rażącym naruszeniem przepisów.

/sprzeciw k.3-5/

W toku postępowania dowodowego w niniejszej sprawie biegły sądowy Z. S. dokonał oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...) – bez wartości naniesień budowlanych uwzględniając jej wielkość i cechy geometryczne oraz brak możliwości jej wywłaszczenia na datę 24 kwietnia 2012 roku wynosi kwotę około 17.000 zł. Oszacowana wartość rynkowa prawa własności gruntu odpowiada przeciętnym cenom jednostkowym uzyskiwanym na rynku lokalnym za grunty niezabudowane.

Każdy metr niezajęty, wolny może być traktowany jako teren na działalność usługową. Na tej działce stoi kiosk, ale nie jest to dowód, że cała działka może być uważana za zagospodarowanie na cele usługowe. Część działki może być przeznaczona na takie cele. Wskazana wartość uwzględnia ewentualną taką działalność usługową. Gdyby na tej działce nie można było prowadzić żadnej działalności to miałaby ona wartość tylko jako przejście do działki drugiej. Jej wartość byłaby równa wynagrodzeniu za służebność przejazdu i przechodu do działki na zapleczu. Przy wycenie nie można narzucić, że działka ma być wykorzystana na cele usługowe.

Sąd dokonał ustalenia stanu faktycznego na podstawie dowodów z dokumentów w tym na dokumentach znajdujących się w załączonych do sprawy aktach postępowania administracyjnego. Żaden z tych dokumentów nie budzi wątpliwości Sądu. Decydującym dowodem w sprawie był dowód z opinii biegłego sadowego z zakresu szacowania nieruchomości Z. S.. Opinia ta nie była ostatecznie kwestionowana przez żadną ze stron postępowania i nie budziła wątpliwości Sądu.

Sąd zważył co następuje:

Powodowie S. M. i A. M. wystąpili przeciwko Gminie M. Ł. – Prezydentowi Miasta Ł. z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, położonego w Ł. przy ulicy (...) oznaczonej w ewidencji jako działka nr (...) dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta Ł. z dnia 16 kwietnia 2014 roku jest nieuzasadniona z uwagi na to, iż operat szacunkowy nie odzwierciedlał aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651).- zwana dalej u.g.n.

W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 80 ust. 3 u.g.n w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 77 ust. 1 powołanej ustawy w brzmieniu obowiązującym w dniu zawiadomienia o zmianie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.

Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 roku, III CKN 239/01, Lex).

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, co następuje.

Z opinii biegłego sądowego z zakresu szacunku nieruchomości Z. S. wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień na dzień 24 kwietnia 2012 roku wynosi 17.000 zł. Biegły w swej opinii podstawowej i uzupełniających szczegółowo wyjaśnił jakie czynniki zostały przez niego wzięte pod uwagę do przyjęcia powyższej wartości w szczególności wskazując, że przyjęta wartość nieruchomości wynika z jej niewielkiej wielkości działki (174 m²) i szerokości (9m²), faktu że nie spełnia warunków działki budowlanej ani możliwości wywłaszczenia. Nadto wskazana wartość uwaględnia ewentualną działalność usługową na działce. Opinia biegłego po jej uzupełnieniu nie została ostatecznie zakwestionowana przez żadną ze stron postepowania.

Z powyższego wynika zatem że wartość przedmiotowej nieruchomości wskazana w dokonanym przez Prezydenta Miasta Ł. wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 16 kwietnia 2014 roku jest zawyżona, gdyż nie odzwierciedlała jej aktualnej wartości rynkowej.

Skoro zatem wartość przedmiotowej nieruchomości jest niższa niż przyjęta w dokonanym wypowiedzeniu i to znacznie, to wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę gruntu numer (...) oddane powodom w użytkowanie wieczyste dokonane w dniu 16 kwietnia 2016 roku, było nieuzasadnione.

O kosztach w punkcie 2 wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. statuującego zasadę odpowiedzialności stron za wynik procesu. Powodowie wygrali sprawę w całości zatem pozwany jest zobowiązany do zwrotu na ich rzecz solidarnie kwoty 190 zł. Na kwotę tę składa się opłata sądowa od pozwu – 40 zł oraz zaliczka na wynagrodzenie biegłego w wysokości 150 zł.

W toku procesu Skarb Państwa wydatkował tymczasowo ze swoich funduszy łącznie kwotę 514,28 zł tytułem wynagrodzenia biegłego. W związku z powyższym na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - t.j. Dz.U. za 2010 r., Nr 90, poz. 594 ze zm.) oraz w zw. z art. 98 § 1 i 3 Sąd obciążył pozwanego obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa – Sadu rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi powyższą kwotę (punkt 3 sentencji wyroku)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE