UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest w przeważającej mierze zasadna.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, szczegółowo opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku (k.42-43) i przyjmuje je za własne. Stan faktyczny jest zresztą w niniejszej sprawie niesporny.

Nie można się jednak zgodzić z dokonaną przez Sąd I instancji oceną prawną, która była podstawą częściowego oddalenia powództwa, w zakresie odsetek. Sformułowane na tej płaszczyźnie zarzuty apelacji są zasadne, co musiało skutkować zmianą zaskarżonego wyroku i uwzględnieniem powództwa w zakresie wskazanym w apelacji.

Właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w podjętej w dniu 31 stycznia 2005 r. uchwale nr 7/ (...) ustalili „od 1 stycznia 2005 r. odsetki za zwłokę we wnoszeniu opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 0,15% za każdy dzień zwłoki” (pkt 1. tej uchwały – k.7). Kluczowym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest więc rozstrzygnięcie, czy zebranie właścicieli lokali jest uprawnione do podjęcia uchwały, nakładającej na właścicieli odrębnych lokali obowiązek uiszczenia odsetek wyższych niż ustawowe w wypadku opóźnienia w zapłacie zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Na tak postawione pytanie Sąd Rejonowy udzielił odpowiedzi negatywnej. Sąd Okręgowy nie podziela jednak poglądu wyrażonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t.j. Dz.U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm. – dalej, jako: „u.w.l.”) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Rację ma Sąd I instancji wskazując, iż zgodnie art. 359 § 1 k.c. odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu. Rzecz jednak w tym, że odsetki za opóźnienie w spełnieniu świadczenia, w tym także w zapłacie zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, wynikają z ustawy. Stosownie bowiem do treści art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Nie może zatem budzić wątpliwości, że w wypadku opóźnienia w płatności zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota mieszkaniowa (wierzyciel) może żądać od właściciela lokalu (dłużnik) odsetek za opóźnienie.

Wymaga zatem rozważenia, w jakiej wysokości odsetki ma obowiązek uiszczać właściciel lokalu w wypadku opóźnienia w płatności zaliczki. Otóż zgodnie z art. 481 § 2 k.c. jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Oczywiste jest przy tym, że stopa odsetek przewyższająca odsetki ustawowe może być oznaczona w czynności prawnej, ustawie albo w orzeczeniu sądu (zob. art. 359 § 1 k.c.).

Konieczne jest zatem wyjaśnienie, iż – wbrew wątpliwościom Sądu Rejonowego (k.44) – uchwała właścicieli, określająca wyższą niż ustawowa stopę odsetek za opóźnienie w zapłacie zaliczki jest czynnością prawną. Jedynie bowiem uchwała, której treść nie wyraża woli wywołania skutków prawnych, nie może być zakwalifikowana do klasy czynności prawnych ( tak Z.Radwański w: System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna. Tom 2, Warszawa 2002, s.180). Innymi słowy, uchwały właścicieli lokali mogą mieć dwojaki charakter. Jeżeli nie są skierowane na wywołanie skutków prawnych, nie mogą być uznane za czynności prawne. Natomiast, każda uchwała właścicieli, która zmierza do wywołania skutków prawnych (zob. art. 56 k.c.) jest czynnością prawną ( por. Z.Radwański w: op.cit., s. 180-181, a także A.Wolter, J.Ignatowicz, K.Stefaniuk: Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1998, s. 262-264 i tam cyt. literatura).

Nie powinno zatem budzić wątpliwości, że uchwała, której celem jest ukształtowanie obowiązków właścicieli lokali wobec wspólnoty mieszkaniowej w wypadku opóźnienia w zapłacie zaliczki na koszty zarządu nieruchomością, zmierza do wywołania skutków prawnych (ukształtowania treści stosunku prawnego między wspólnotą i właścicielami) i jest wobec tego czynnością prawną. Z tego względu, brak przeszkód do uznania, iż dochodzone w niniejszej sprawie odsetki wynikają z czynności prawnej w rozumieniu art. 359 § 1 k.c. – uchwały właścicieli nr (...) z dnia 31 stycznia 2005 r. Zatem podniesiony w pkt 1. apelacji zarzut (k.48-48v) jest trafny.

Sąd Rejonowy przyjął, że „wspólnota mieszkaniowa nie mogła skutecznie nałożyć na członków wspólnoty zapłaty odsetek wyższych niż ustawowe” (uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k.44). Tym samym, Sąd I instancji odmówił skuteczności podjętej uchwale. Nie jest jednak jasne, czy Sąd Rejonowy uznał wobec tego uchwałę z dnia 31 stycznia 2005 r. za nieistniejącą, czy też bezwzględnie nieważną.

Trzeba przypomnieć, iż przy podejmowaniu uchwały przez właścicieli lokali mogą zostać popełnione różnorodne uchybienia, skutkujące odmiennymi postaciami wadliwości uchwały. I tak uchwała może zostać uznana za nieistniejącą ( zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, LEX nr 424423) albo za bezwzględnie nieważną, ewentualnie może zostać w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l. uchylona ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZ 43/08, LEX nr 523657). We wszystkich tych przypadkach uchwała nie będzie wiązać właścicieli (będzie nieskuteczna).

Uchwała nr 7/ (...) z dnia 31 stycznia 2005 r. nie została uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Brak również podstaw do uznania jej za nieistniejącą. Z uchwałą nieistniejącą mamy bowiem do czynienia wówczas, gdy przy jej podejmowaniu doszło do szczególnie drastycznych uchybień. W takiej sytuacji w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego ( tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05). Żadna ze stron nie podnosiła jednak w niniejszej sprawie tego rodzaju okoliczności, które mogłyby prowadzić do wniosku, iż przedmiotowa uchwała winna być uznana za nieistniejącą.

Pozostaje zatem do rozważenia, czy uchwała z dnia 31 stycznia 2005 r. może być uznana za bezwzględnie nieważną. Sąd Rejonowy wskazał, że: „wspólnota nie ma kompetencji nakładania na właścicieli lokali zobowiązania do zapłaty odsetek w wyższej wysokości skoro nie działa dla potrzeb osiągnięcia zysku. Takiej normy kompetencyjnej nie da się wywieść … z ustawy o własności lokali – nie mieści (się) bowiem w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną” (uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k.44). Sąd I instancji zdaje się zatem wywodzi nieważność spornej uchwały z faktu podjęcia jej w przedmiocie, który pozostaje poza zakresem uprawnień zebrania właściciel, ponieważ nie mieści się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.

Słusznie Sąd I instancji przyjął, że uchwała wykraczająca poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną jest nieważna ( tak R.Dziczek: Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2003, s.171, t.14). Nie można jednak zgodzić się z tezą, że określenie stopy odsetek za opóźnienie w płatności zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie mieści się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd (zarządzanie) nieruchomością wspólną polega na podejmowaniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących nieruchomości wspólnej. Nie może zatem ulegać wątpliwości, że ustalenie wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (zob. art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.), jak również ich pobieranie i dochodzenie mieści się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną ( por. R.Dziczek: op.cit., s.145-146, t.1,3).

Zdaniem Sądu Okręgowego, również podejmowanie decyzji co do sposobu uiszczania zaliczek, konsekwencji ich uiszczania przed lub po terminie określonym w art. 15 ust. 1 u.w.l. mieści się w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Nie chodzi tu bowiem – jak to ujął Sąd Rejonowy – o nakładanie na właścicieli lokali dodatkowych obowiązków nieprzewidzianych w przepisach u.w.l., ale o określenie skutków niewywiązywania się przez właścicieli z obowiązków wprost wyrażonych w art. 15 ust. 1 u.w.l. Dopuszczalne jest zatem podjęcie przez zebranie właścicieli uchwały określającej stopę odsetek, należnych wspólnocie za opóźnienie w zapłacie zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała taka mieści się bowiem w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Słuszny jest więc zarzut sformułowany w pkt 3. apelacji (k.48v).

Nie sposób przy tym dopatrzeć się w takim postanowieniu uchwały naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Wprost przeciwnie, to właściciel nieuiszczający w terminie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną narusza zasady współżycia społecznego. Właściciel taki nie partycypuje bowiem w kosztach ponoszonych przez wspólnotę, co w konsekwencji prowadzi do przerzucenia części jego obowiązków finansowych na pozostałych właścicieli, którzy wywiązują się ze swoich zobowiązań terminowo. Zasadnie więc skarżący podnosi zarzut naruszenia art. 5 k.c. (pkt 4. apelacji – k.48v).

Sąd Rejonowy zdaje się przy tym dostrzegać naruszenie zasad współżycia społecznego raczej w określeniu zbyt wysokiej stopy odsetek za opóźnienie w wysokości przekraczającej 54% w skali roku (zob. art. 359 § 2¹ k.c.), a nie w samym fakcie zastrzeżenia odsetek (uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k.44). Jednak wobec ograniczenia w apelacji dochodzonego przez powoda roszczenia do kwoty 2.505 zł 34 gr, czyli skapitalizowanych odsetek w wysokości nieprzekraczającej odsetek maksymalnych (k.48v-49), zagadnienie dopuszczalności zastrzeżenia w uchwale właścicieli lokali odsetek za opóźnienie w wysokości przekraczającej odsetki maksymalne uchyla się spod oceny Sądu Okręgowego.

Dlatego też, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w części, tj. w pkt II. i III. w ten sposób, że w pkt II. w oparciu o art. 481 § 1 k.c. oraz art. 359 § 1 k.c. w zw. z pkt 1. uchwały nr 7/ (...) z dnia 31 stycznia 2005 r. zasądził od K. P. i Ł. P. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 2.505 zł 34 gr, a w pkt II. zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 461) zasądził od K. P. i Ł. P. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 2.214 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, przyjmując, że powodowa wspólnota wygrała proces w około 2/3. Jednocześnie Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację w pozostałej części, jako bezzasadną.

Nadto, Sąd Okręgowy na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 3 ww. rozporządzenia zasądził od K. P. i Ł. P. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 426 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy orzekł, jak w sentencji.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE