WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 maja 2017 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSR Magdalena Łukaszewicz
Protokolant:	st. sekr. sądowy Anita Topa

po rozpoznaniu w dniu 27 kwietnia 2017 r. w Piszu

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. oraz (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

o ustalenie nieważności umowy

o r z e k a :

I.  Oddala powództwo.

II.  Zasądza od powoda K. S. na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

III.  Zasądza od powoda K. S. na rzecz pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt C 784/16

UZASADNIENIE

Powód K. S. wystąpił z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. oraz (...) Spółce z o.o. w G. o ustalenie nieważności umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zawartej w dniu 30.04.2016r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w B. a (...) Spółką z o.o. w G..

Uzasadniając pozew wskazał, że jest członkiem Wspólnoty i właścicielem lokalu przy ul. (...) w B.. W dniu 06.04.2016r. zarząd Wspólnoty wypowiedział umowę dotycząca administrowania nieruchomością wspólną (...) Spółka z o.o. w W. i pomimo braku upływu okresu wypowiedzenia w dniu 30.04.2016r. bez wiedzy i zgody właścicieli lokali zawarł kolejną umowę z innym podmiotem tj. pozwaną Spółką. Członkowie Wspólnoty nie zostali uprzedzeni o zamiarze podpisania umowy z nowym administratorem, nie podjęto również uchwały w sprawie wysokości wynagrodzenia nowego administratora. Zdaniem powoda posiada on interes prawny w ustaleniu nieważności umowy zawrtej przez zarząd bez zgody członków wspólnoty i bez stosownej uchwały, która w tym wypadku była konieczna albowiem zawarcie umowy z administratorem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Nadto powód podniósł, iż ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, stąd do ustalenia takiego wynagrodzenia konieczne jest podjęcie przez wspólnotę stosownej uchwały.

Pełnomocnik pozwanych na rozprawie w dniu 27.04.2017r. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Wskazał, iż w listopadzie 2016r. Wspólnota podjęła uchwałę nr (...)w przedmiocie akceptacji na zawarcie umowy o administrowanie z (...) Spółką z o.o. w G. oraz zawarcie aneksu. Nadto wyjaśnił, iż w dniu 18.07.2016r. przeprowadzone zostały konsultacje odnośnie wyboru administratora i że powodowi nie odpowiadał żaden z kandydatów.

Sąd ustalił, co następuje.

Powód jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

(niesporne)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w B. reprezentowana przez zarząd zawarła w dniu 08.03.2012r. umowę zlecenia - o administrowanie nieruchomością wspólną z (...) Spółką z o.o. w W..

W umowie wskazano obowiązki zleceniobiorcy polegające na czynnościach zwykłego zarządu.

W dniu 06.04.2016 r. Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wypowiedział umowę z dnia 08.03.2012r. z dniem 30.04.2016r.

W dniu 30.04.2016r. r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd zawarła umowę o administrowanie nieruchomością wspólną z (...) Spółką z o.o. w G.. Przedmiot umowy, a także obowiązki administratora nieruchomości polegały an czynnościach zwykłego zarządu. W §10 umowy zapisano, iż umowa obowiązuje od 01.08.2016r., natomiast wynagrodzenie administratora ustalono na 0,58 zł za m ² powierzchni użytkowej wyodrębnionych lokali. W dniu 25.07.2016r. strony umowy zawarły aneks ustalając wynagrodzenie na kwotę 0,50 zł za m ².

W dniu 18.07.2016 r. przeprowadzono konsultacje z członkami Wspólnoty odnośnie wyboru administratora.

W dniu 03.11.2016r. Wspólnota w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę nr (...)w sprawie akceptacji wypowiedzenia dotychczasowej umowy o administrowanie zawartej z (...) Spółką z o.o. w W. i akceptacji zawarcia umowy o administrowanie oraz aneksu z dnia 25.07.2016r. z (...) Spółką z o.o. w G..

(dowody: umowa k.12-16, wypowiedzenie umowy k.17, umowa i aneks k. 18-22, protokół konsultacji k.50-51, uchwała k.53-58)

Sąd zważył, co następuje.

Powód w oparciu o treść art. 189 kpc wnosił o ustalenie, iż umowa o administrowanie zawarta z (...) Spółką z o.o. w G. jest nieważna, albowiem Wspólnota nie wyraziła zgody i nie umocowała zarządu do zawarcia tejże umowy w formie uchwały.

Zauważyć należy, iż (...) Spółka z o.o. w G. nie jest zarządcą w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali, a jedynie administratorem nieruchomości, czyli podmiotem, z którym zarząd pozwanej Wspólnoty zawarł umowę zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną, na mocy której pozwana Spółka wykonywać miała w imieniu Wspólnoty czynności zwykłego zarządu nieruchomością .

Sąd nie ma wątpliwości, iż bieżące sprawy z zakresu zwykłej eksploatacji rzeczy opisane w przedmiotowej umowie o administrowanie są czynnościami zwykłego zarządu. Chybiona jest zatem argumentacja pozwu odwołująca się do treści art. 22 ust. 3 pkt 1 i 3 ustawy o własności lokali.

Żadna ze wskazanych w tych przepisach czynności przekraczających zwykły zarząd nie dotyczyła zawarcia umowy o administrowanie nieruchomością, w szczególności pojęcia zarząd i zarządca użyte w art. 22 ust. 3 pkt 1 nie odnoszą się do administratora.

W niniejszej sprawie pozwana Wspólnota uchwałą z dnia 03.11.2016r. potwierdziła czynności swego Zarządu polegające na wypowiedzeniu umowy o zarządzanie nieruchomością z dotychczasowym podmiotem i zawarciu takiej umowy z pozwaną Spółką.

Wypowiedzenie umowy jest czynnością prawną jednostronną.

Należy zatem w pierwszej kolejności rozważyć, czy wypowiedzenie przez zarząd pozwanej Wspólnoty umowy z dnia 08.03.2012r.r. stanowiło w realiach niniejszej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Sąd w całości podzielił pogląd Sądu Apelacyjnego w Poznaniu wyrażony w orzeczeniu z dnia 25.02.2010r. w sprawie I Aca 96/10, że odpowiedź na to pytanie winna być negatywna i w konsekwencji należy uznać, że dokonane przez zarząd pozwanej Wspólnoty wypowiedzenie było ważne i nie wymagało w związku z tym zatwierdzenia w drodze uchwały właścicieli.

Sama umowa, co wynikało jednoznacznie z jej treści, upoważniała administratora do zarządzania nieruchomością poprzez wykonywanie czynności zwykłego zarządu.

Umowa została zawarta na czas określony i mogła być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Zauważyć należy, iż Wspólnota nie musiała korzystać z usług administratora, a czynności wymienione w umowie o administrowanie mógł wykonywać sam zarząd.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie Wspólnota podjęła uchwałę w celu wyrażenia akceptacji co do działań Zarządu konieczne jest ustalenie, czy uchwała Wspólnoty podjęta po dokonaniu czynności przez Zarząd wywiera skutki prawne.

Co do dopuszczalności potwierdzenia przez właścicieli czynności prawnej dwustronnej polegającej na zawarciu umowy z 30.04.2016r. i aneksu do umowy zauważyć trzeba, że

Sąd Najwyższy opowiedział się za dopuszczalnością potwierdzenia na podstawie art. 103 k.c. umowy zawartej przez niemający wymaganej kompetencji organ osoby prawnej (wyrok SN z dnia 22 lipca 1998 r., I PKN 223/98, OSNAPUS 1998, nr 16, poz. 509).

Ostatecznie w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 14 września 2007r., III CZP 31/07 (OSNC 2008, nr 2, poz. 14) uznał, że do umowy zawartej przez zarząd spółdzielni bez wymaganej do jej ważności uchwały walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej ma zastosowanie w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 k.c.

Powyższe oznacza to, że potwierdzenie przez Wspólnotę zawarcia przedmiotowej umowy i aneksu z (...) Spółką z o.o. w G.. mogło nastąpić poprzez podjęcie uchwały z dnia 03.11.2016r. i nie można mówić, by potwierdzenie to naruszało przepisy art. art. 58 § 1 i 2 k.c., art. 103 § 1 k.c. oraz art. 38 k.c. w zw. z art. 33 ¹ k.c.

Jak wskazuje się w judykaturze przyjęty przez ustawodawcę model sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, tworząc określone ramy prawne jego funkcjonowania, jedynie konkretyzuje - na użytek przedmiotu regulacji - sposób realizacji konstytucyjnej zasady ochrony własności, w żadnej mierze zasady tej nie ograniczając; właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego (por. powołany w apelacji wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 lipca 2006 r. I ACa 183/06).

W nawiązaniu do tego poglądu należy przypomnieć, że przedmiotową uchwałą pozwana Wspólnota zaakceptowała również wypowiedzenie umowy o administrowanie dokonane w dniu 06.04.2016r.

Potwierdzenie takiej czynności zarządu Wspólnoty, która tego - stosownie do powyższych wskazań - nie wymagała, stanowi w istocie przejaw aprobaty właścicieli dla tej czynności.

Zgodnie z art. 104 k.c. jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu, zgodził się na działanie bez umocowania, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania.

Należy zatem uznać, że skoro dotychczasowy administrator nie sprzeciwiał się w okresie biegu wypowiedzenia umowy działaniu Zarządu pozwanej Wspólnoty bez umocowania przy wypowiedzeniu tej umowy (gdyby wbrew powyższym wskazaniom założyć, że była to czynność przekraczająca zwykły zarząd, to właściciele mogli zgodnie z analogicznie stosowanymi art. 104 zd. 2 k.c. w zw. z art. 103 § 1 k.c. potwierdzić także czynność polegającą na przedmiotowym wypowiedzeniu umowy.

Zatem także przy założeniu, że wypowiedzenie umowy o administrowanie było czynnością przekraczający zwykły zarząd, brak byłoby podstaw do uznania tego wypowiedzenia za nieważne bowiem wtedy należałoby przyjąć, że czynność ta została stosownie do wskazanych ostatnio przepisów skutecznie potwierdzona.

W niniejszej sprawie zdecydowana większość właścicieli lokali zaaprobowała czynności Zarządu pozwanej, które doprowadziły do zmiany administratora nieruchomości.

Patrząc na sprawę także przez pryzmat tej okolicznośc,i tym bardziej nie sposób znaleźć podstaw do ustalania nieważności zawartej umowy.

Właściciele lokali najlepiej wiedzą, czy dotychczasowy administrator wykonywał swoje obowiązki w sposób zadawalający, czy też wskazane byłoby dokonanie zmiany osoby administratora.

Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd powództwo oddalił.

W związku z wynikiem procesu Sąd, w oparciu o przepisy art. 98 kpc oraz § 2 pkt 5) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, zasądził od powoda na rzecz pozwanych reprezentowanych przez radcę prawnego kwoty po 3600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.