UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 2 lipca 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie III Wydział Cywilny, zasądził od pozwanej S. K. na rzecz powódki D. S. kwotę 1.400 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 marca 2011 r. do dnia zapłaty (I), w pozostałym zakresie powództwo oddalił (II) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki koszty procesu w kwocie 30 zł (III).

Z powyższym wyrokiem nie zgodziły się obie strony.

Pozwana w wywiedzionej apelacji, zaskarżyła wyrok w części tj. co do punktu I oraz III i wniosła o jego zmianę w zaskarżonym zakresie poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania w obu instancjach według norm przepisanych.

Z kolei powódka w swojej apelacji zaskarżyła wyrok w całości i wniosła o jego zmianę poprzez dodatkowe zasądzenie kwoty 1.428 zł, na którą składają się: kwota 900 zł za klucze, kwota 179 zł kosztów eksploatacyjnych oraz kwota 350 zł tytułem kaucji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Obie apelacje nie zasługiwały na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji prawidłowo jedynie częściowo uwzględnił powództwo.

Sąd Odwoławczy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, iż strony łączył stosunek najmu, na mocy którego pozwana jako najemca zobowiązała się wobec powódki jako wynajmującej do uiszczania czynszu najmu sensu stricto w kwocie 350 zł zgodnie z § 3 ust. 2 i 4 umowy najmu z dnia 1 października 2010 r. oraz opłat zmiennych wskazanych w § 4 tej umowy.

Zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c., w przypadku, gdy czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu w wypadkach w umowie określonych. Jak zaś wynika ze wskazanej wyżej umowy, strony przewidziały możliwość jej wypowiedzenia jedynie przez wynajmującego w przypadku zwłoki z zapłatą należnego czynszu przez najemcę, a także w wypadku naruszania postanowień umowy, dewastacji lokalu i naruszania porządku. Nie ulega zatem wątpliwości, iż pozwana nie miała możliwości wypowiedzenia umowy, a co za tym idzie opuszczenie przez nią lokalu, nie zwalniało ją z obowiązku uiszczania należności określonych w umowie przez okres objęty umową, tj. do dnia 30 czerwca 2011 r.

Sąd Okręgowy, odnosząc się najpierw do zarzutów apelacji pozwanej doszedł do przekonanie, iż Sąd I instancji trafnie zauważył, iż bezzasadne było powoływanie się przez pozwaną na art. 664 § 2 k.c., jako podstawę do wypowiedzenia przez nią umowy najmu. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż pozwana w żaden sposób nie wykazała, że przesłanki przywidziane w powyższym przepisie zostały spełnione, mimo że ciężar udowodnienia tych okoliczności w świetle art. 6 k.c. spoczywał właśnie na niej. Bezspornie bowiem pozwana nie udowodniła, że wynajmowane przez nią mieszkanie posiadało wady, które uniemożliwiały korzystanie z lokalu. Przedstawione przez nią środki dowodowe w postaci fotografii łazienki, dla wykazania, że w tej łazience występuje grzyb oraz własne zeznania, w szczególności wobec zaprzeczenia tym twierdzeniom przez powódkę, okazały się niewystarczające. Nadmienić należy, iż pozwana nie zawnioskowała o przeprowadzenie dowodu z oględzin przedmiotowego lokalu, ani też dowodu z opinii biegłego, na podstawie których możliwe byłoby ewentualne zweryfikowanie jej twierdzeń, tym bardziej, że przedłożone przez pozwaną zdjęcia – na co sąd Rejonowy zwrócił uwagę - nie są wystarczająco dokładne, by jednoznacznie stwierdzić czy w pomieszczeniu łazienki widnieje grzyb, jak twierdziła pozwana, czy też zaciek, jak utrzymywała powódka.

Wbrew także twierdzeniom pozwanej zawartym w apelacji, Sąd Rejonowy nie był zobowiązany do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z urzędu, bowiem naruszyłoby to zasadę kontraktdoryjności procesu.

Sąd II instancji zwraca uwagę, iż pozwana dla wykazania zasadności swojego roszczenia do apelacji dołączyła dokumentację medyczną na okoliczność, że powstały według niej w łazience grzyb i zapach pleśni powodowały u niej alergie i choroby. Należy jednak wskazać, iż z jednej strony powyższy dowód należy uznać za spóźniony albowiem winien on zostać zgłoszony w postępowaniu przed Sądem I instancji, zaś strona pozwana nie wykazała, że nie mogła się na niego powołać wcześniej. Poza tym należy stwierdzić, iż z dokumentów tych w żaden sposób nie wynika aby pozwana w czasie w którym przebywała w lokalu powódki nabawiła się alergii z powodu rzekomego zagrzybienia łazienki.

Sąd Rejonowy zasadnie także zauważył, iż wypowiedzenie umowy najmu na podstawie przepisu art. 664 § 2 k.c. może nastąpić po uprzednim zawiadomieniu wynajmującego o powstałej wadzie i wyznaczeniu mu przez najemcę odpowiedniego terminu do wykonania napraw. Jak zaś wynika z akt sprawy, pozwana nie wykazała, aby zawiadamiała powódkę o powstałej wadzie i wyznaczała jej termin do wykonania napraw, a jedynie opuściła najmowany lokal. Słusznie zatem Sąd I instancji przyjął, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez pozwaną w taki sposób było bezskuteczne, a co za tym idzie w dalszym ciągu była ona zobowiązana do uiszczania na rzecz powódki czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za okres pozostający do zakończenia umowy. Nie ulega też wątpliwości, iż z racji tego, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez pozwaną nie było skuteczne, do rozwiązania umowy doprowadziło wypowiedzenie jej przez powódkę w związku z zaprzestaniem uiszczania opłat przez pozwaną.

Sąd Rejonowy trafnie zatem uznał, iż obowiązek pozwanej do zapłaty czynszu najmu obejmował okres od lutego do czerwca 2011 r., w kwocie po 350 zł miesięcznie, co łącznie daje kwotę 1.750 zł, która następnie podlegała pomniejszeniu o wysokość wpłaconej przez pozwaną kaucji w kwocie 350 zł. Ostatecznie zatem pozwana winna zwrócić powódce z tytułu czynszu kwotę 1.400 zł. Odsetki od powyższej należności zostały prawidłowo zasądzone z żądaniem powódki od dnia wniesienia pozwu.

Okoliczności podnoszone w apelacji pozwanej w żaden sposób nie dają podstaw do przyjęcia, że odstąpienie przez nią od umowy najmu było zarówno dopuszczalne jak i skuteczne. Jak już bowiem wyżej wskazano, z jednej strony wypowiedzenia umowy nie przewidywała sama umowa, zaś z drugiej strony nie zostało wykazane zarówno faktyczne istnienie podnoszonej przez pozwaną wady, jak również poinformowanie o tym fakcie powódki i wyznaczenie jej terminu do usunięcia wady. Również twierdzenia o skutkach zdrowotnych po stronie pozwanej pozostały nie wykazane.

Sąd Okręgowy wskazuje, iż w pełni uzasadnione było również oddalenie powództwa w zakresie przekraczającym zasądzoną kwotę 1.400 zł.

Odnosząc się natomiast do twierdzeń zawartych w apelacji powódki, iż wpłacona przez pozwaną kaucja powinna ulec przepadkowi, a co za tym idzie również i ta kwota winna zostać zasądzona przez sąd od pozwanej na rzecz powódki, tak sformułowane zarzuty – w ocenie Sądu II instancji – okazały się chybione. Jak wskazano w § 3 umowy najmu (k. 6-8 akt), kaucja gwarancyjna w wysokości 350 zł została ustalona i pobrana na poczet ewentualnych roszczeń finansowych wynikających z tytułu szkód powstałych w trakcie użytkowania lokalu. Sąd Odwoławczy zwraca jednak uwagę, iż powódka w żaden sposób nie wykazała, iż w związku z opuszczeniem przez pozwaną lokalu poniosła szkody, których koszt usunięcia powinna pokrywać kaucja gwarancyjna. Sam zaś fakt nieprawidłowego zerwania umowy najmu w żaden sposób nie prowadzi do wniosku, iż tego tytułu kaucja powinna zostać zaliczona na poczet zaległego czynszu najmu, gdyż jest to niezgodne z zapisami umowy stron.

Na tej samej zasadzie nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie powódki przyznania jej od pozwanej kwoty 178 zł tytułem kosztów eksploatacyjnych. Słusznie bowiem przyjął Sąd I instancji, że twierdzenia w tym zakresie nie zostały poparte przez stronę powodową jakimikolwiek dowodami. Nie jest zatem wiadome, z czego wynika powyższa kwota i jakich kosztów i za jaki okres dotyczy. Powódka nie przedstawiła w tym przedmiocie żadnych rachunków czy też innych dowodów na poparcie swych twierdzeń.

Równie niezasadne okazało się żądanie zasądzenia kwoty 900 zł tytułem wymiany zamka i dorobienia kluczy w mieszkaniu powódki. Sąd Odwoławczy podzielił w tym zakresie stanowisko Sądu I instancji, że żądanie to również nie zostało w żaden sposób wykazane. Na tę okoliczność strona powodowa przedłożyła jedynie dokument prywatny sporządzony przez J. S., który prowadzi usługowy zakład ślusarski, w którym osoba ta oszacowała koszt wymiany i dorobienia kluczy na około 900 zł. Prawidłowo także Sąd przyjął, iż ponieważ pozwana zaprzeczyła tak ustalonej wysokości wymiany i dorobienia kluczy, powódka winna wnioskować o powołanie biegłego sądowego w celu ustalenia wysokości tych kosztów, czego nie zrobiła, a zatem wysokość roszczenia w tym przedmiocie nie została przez powódkę udowodniona. Wątpliwości budzi również fakt, że powódka domaga się kosztów wymiany zamka i dorobienia kluczy po blisko trzech latach od opuszczenia przez pozwaną przedmiotowego lokalu, przedstawiając jedynie przybliżony koszt takiej usługi. Jeśli bowiem w związku z niezwróceniem przez pozwaną kluczy zaistniała konieczność wymiany zamka i dorobienia większej ilości kluczy, niewątpliwie winna być dokonana w krótszym okresie niż ponad dwa lata od tego zdarzenia i w takiej sytuacji powódka dysponowałaby rachunkiem, z którego wyraźnie wynikałaby kwota należności z tego tytułu. W obecnej sytuacji uzasadnione jest zatem przyjęcie, że powódka domaga się od pozwanej nieponiesionego wydatku, co nie zasługuje na uwzględnienie.

Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c., orzekł jak w punkcie 1 wyroku.

Mając na uwadze, iż apelacje obu stron zostały oddalone, zaś każda ze stron poniosła koszty w podobnej wysokości, sprowadzające się do kosztu opłaty od apelacji, Sąd Odwoławczy uznał, iż uzasadnione jest wzajemne zniesienie pomiędzy stronami kosztów postępowania apelacyjnego na podstawie art. 100 k.p.c. i w związku z powyższym orzekł jak w punkcie 2 wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE