UZASADNIENIE

Pozwem z 14 lipca 2014 r. powód T. B. domagał się wydania przeciwko pozwanej K. K. (1) nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i orzeczenie, że pozwana ma w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia nakazu zapłacić powodowi kwotę 62.991,96 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od dnia następnego po dniu wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz z kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego w wysokości według norm przepisanych i kosztami opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. W przypadku skutecznego wniesienia sprzeciwu powód domagał się zasądzenia od pozwanej powyższej kwoty wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania. Uzasadniając swój pozew T. B. wskazał, że nabył od pozwanej nieruchomość położoną w G. przy ul. (...), która – wbrew zapewnieniom pozwanej – nie miała możliwości podłączenia do zewnętrznej sieci kanalizacyjnej. Niemożność ta wynikała z faktu, iż na wysokości tej nieruchomości brak było zewnętrznej sieci kanalizacyjnej. O sytuacji tej, jak twierdził powód, pozwana wiedziała przed sprzedażą nieruchomości, a wiedzę tę zataiła twierdząc wręcz, że na granicy działki znajduje się zewnętrzna sieć kanalizacyjna. Powód o tej sytuacji dowiedział się dopiero po nabyciu przedmiotowej nieruchomości. T. B. twierdził dalej, że mimo podejmowanych prób polubownego rozwiązania zaistniałej sytuacji pozwana nie była nimi zainteresowana.

Powód powołał się na treść art. 556 § 1 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Zdaniem powoda powyższa regulacja znajduje zastosowanie w sprawie niniejszej, gdyż pozwana podała nieprawdziwe informacje dotyczące specyfikacji sprzedawanej przez nią nieruchomości, w szczególności w zakresie zewnętrznej sieci kanalizacyjnej znajdującej się rzekomo na granicy działki. Dalej powód argumentował, iż na sumę dochodzoną w niniejszym postępowaniu składała się kwota 40.000,- zł stanowiąca różnicę między ceną nieruchomości nie obarczonej wadą (494.000,- zł) a wartością tej nieruchomości obarczonej wadą (454.000,- zł) oraz kwota 22.991,96 zł stanowiąca koszty wynajmu mieszkania przez powoda w związku z niemożliwością korzystania z nabytej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz deklaracjami pozwanej – do poniesienia której zmusiła powoda pozwana poprzez – jak twierdził – podstępne zatajenie faktu braku doprowadzenia instalacji kanalizacyjnej do przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Rejonowy w Gdyni uznał, iż brak jest podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i skierował sprawę do rozpoznania w postępowaniu zwykłym.

Pozwana K. K. (1) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Jednocześnie złożyła wniosek o zawiadomienie M. B., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...), o toczącym się sporze i wezwanie jej do wzięcia udziału w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego. Uzasadniając swe stanowisko w sprawie pozwana przyznała, że 11 lipca 2013 r. zawarła z powodem umowę sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) za wskazaną w tej umowie cenę. Zaprzeczyła jednak, aby zataiła przed powodem jakąkolwiek okoliczność faktyczną bądź prawną dotyczącą tej nieruchomości. K. K. (1) twierdziła, iż nie zapewniała powoda o istnieniu wszystkich przyłączy, w tym również kanalizacyjnych. Okazała natomiast powodowi przed zawarciem umowy nieruchomość, a także całość dokumentacji, która tej nieruchomości dotyczyła. W konsekwencji, zdaniem pozwanej, w realiach niniejszej sprawy nie może być mowy o odpowiedzialności za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (art. 556 § 1 k.c.), gdyż powód miał pełną świadomość odnośnie braku przyłącza kanalizacyjnego. Ponadto pozwana wskazała, że wbrew twierdzeniom pozwu pierwszy kontakt (korespondencja mailowa) w sprawie braku kanalizacji miał miejsce dopiero w marcu 2014 r., a nie – jak twierdził powód – „mniej więcej miesiąc po zawarciu umowy sprzedaży”. W konsekwencji pozwana podniosła zarzut nie dochowania przez powoda tzw. aktów staranności kupującego wynikających z treści art. 563 § 1 k.c. Dodatkowo, zdaniem pozwanej, uprawnienie powoda z tytułu rękojmi wygasło, gdyż nie zostało zgłoszone w wymaganym przez art. 568 § 1 k.c. terminie. Ustosunkowując się z kolei do zawartej w ogłoszeniu biura (...) informacji, jakoby kanalizacja znajdowała się na granicy działki, pozwana zaprzeczyła, aby taką informację przekazała pracownikowi tego biura. Jej zdaniem zapis ten był wynikiem omyłki pracownika biura obrotu nieruchomościami, który wprowadzał dane do szablonu ogłoszenia. W konsekwencji pozwana domagała się zawiadomienia M. B. o toczącym się procesie i wezwania jej do udziału w nim w charakterze interwenienta ubocznego.

Sąd zawiadomił M. B. o toczącym się procesie, jednak ta w zakreślonym terminie nie złożyła oświadczenia o przystąpieniu do udziału w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana K. K. (1) była właścicielką nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadził księgę wieczystą (...). Nieruchomość ta składała się z dwóch działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (...), arkusz mapy 31 o powierzchni 256 m² (położonej przy ul. (...)) i (...), arkusz mapy 31 o powierzchni 2 m² (przy ul. (...)).

Na działce (...) pozwana prowadziła budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, o powierzchni użytkowej 203,30 m².

okoliczności bezsporne

W związku z prowadzoną budową domu na zlecenie pozwanej w sierpniu 2011 r. przygotowane zostało opracowanie „Projektu budowlanego kanalizacji sanitarnej w ulicy (...) i przyłączy wody i kanalizacji sanitarnej na działkach nr (...) km 31 obręb G.”. Projekt ten sporządził inż. J. W., posiadający uprawnienia budowlane w specjalności sieci i instalacje sanitarne. Z opracowania tego jednoznacznie wynikało, że na wysokości posesji przy ul. (...) brak jest zewnętrznej, miejskiej sieci kanalizacyjnej i konieczne będzie jej poprowadzenie we własnym zakresie, aby możliwe było odprowadzenie ścieków z budynku.

Wiedzę o braku sieci kanalizacyjnej uzyskała pozwana już wcześniej, bo z wydanych przez (...) sp. z o.o. 10 czerwca 2010 r. „Warunków przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i/lub kanalizacyjnej”. W dokumencie tym zawarto informację, że na wysokości posesji przy ul. (...), działka nr (...), brak jest zewnętrznej sieci kanalizacji ściekowej, a przyłączenie posesji do zbiorczego systemu kanalizacyjnego możliwe będzie po wybudowaniu w rejonie ulicy (...) (na wysokości nieruchomości) kanału ściekowego. Jednocześnie zaznaczono, iż w planie inwestycyjnym na lata 2010 – 2012 nie przewidziano realizacji tego zadania. W konsekwencji brak było – na tę chwilę – możliwości wydania warunków technicznych przyłączenia do kanalizacji ściekowej.

dowody: „Warunki przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i/lub kanalizacji ściekowej” (k. 95); „Projekt budowlany kanalizacji sanitarnej w ulicy (...) i przyłączy wody i kanalizacji sanitarnej na działkach nr (...) km 31 obręb G.” (k. 73 – 78)

Pozwana podjęła decyzję o sprzedaży powyższej nieruchomości przed ukończeniem budowy domu jednorodzinnego, w związku z czym zawarła umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości między innymi z biurem (...) mieszczącym się w B. przy ul. (...), a prowadzonym przez M. B..

Pozwana spotkała się z M. B. i pracownicą (...) M. D. na przedmiotowej posesji. Pracownica biura pośrednictwa nieruchomości zebrała od pozwanej informacje o tej nieruchomości i budowanym na niej domu, które następnie wpisywała do umowy pośrednictwa oraz tzw. karty domu. Karta domu zawierała szczegółowe informacje o budynku, podstawowych instalacjach, elementach, z których dom jest zbudowany itp. Pozwana okazała granice działki i powiedziała, że budynek wprawdzie nie jest podłączony do kanalizacji, ale nie ma z tym żadnych problemów i zna osobę, która wykona to podłączenie za kwotę maksymalnie 10.000,- zł netto. Dom generalnie znajdował się wówczas w stanie surowym, zamkniętym. Nie były w nim rozprowadzone żadne instalacje.

Na podstawie tych ustaleń sporządzona została przez pracowników (...) oferta sprzedaży tej nieruchomości, która została zamieszczona w różnych portalach ogłoszeniowych. W ofercie tej wskazano między innymi, że budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym, ogrzewanie jest gazowe, „prąd”, „gaz” i „woda” są w budynku, natomiast kanalizacja jest „na granicy działki”. Zaproponowano również cenę sprzedaży w wysokości 510.000,- zł.

dowody: zeznania świadka M. D. (k. 211-212); oferta nr (...) (k. 13-14)

Powyższą ofertą zainteresował się między innymi powód T. B., który wraz z partnerką L. S. od dłuższego czasu poszukiwali mieszkania lub domu na terenie G..

okoliczności bezsporne

W dniu 26 marca 2013 r. pozwana okazała powodowi i jego partnerce przedmiotową nieruchomość. W trakcie tego spotkania nie rozmawiano o kwestii przyłącza kanalizacyjnego. Natomiast pozwana poinformowała powoda, że doprowadzone są do domu wszystkie „przyłącza”, które jedynie trzeba rozprowadzić wewnątrz budynku. Pozwany widział również rury, które w jego ocenie stanowiły element kanalizacji sanitarnej w domu. Pozwana zapewniała również, że rozprowadzenie instalacji w domu to koszt rzędu 150 – 200 tysięcy złoty w zależności od wybranego sposobu jej rozprowadzenia.

Powód zdecydował się na zakup tej nieruchomości i skontaktował się telefonicznie z pozwaną proponując cenę 480.000,- zł. Pozwana na taką cenę się nie zgodziła. Za pośrednictwem (...) prowadzone były negocjacje cenowe, które ostatecznie doprowadziły do ustalenia ceny nieruchomości na poziomie 490.000,- zł. Powód nie został poinformowany, z jakiej przyczyny pozwana zdecydowała się na obniżenie ceny z pierwotnie żądanej kwoty 510.000,- zł.

dowody: zeznania świadka L. S. (k. 213 – 215); zeznania pozwanego T. B. słuchanego w charakterze strony (k. 240 – 242, płyta k. 243 akt)

W dniu 11 kwietnia 2013 r. strony zawarły umowę przedwstępną. Dopiero po zawarciu tej umowy pozwana przesłała powodowi pocztą elektroniczną skany rzutów poszczególnych kondygnacji budowanego domu oraz odpisu z księgi wieczystej nieruchomości.

Po trzech miesiącach, dnia 11 lipca 2013 r. przed notariuszem w G. M. M. powód i pozwana stanęli do aktu notarialnego zapisanego w repertorium A za numerem (...). W akcie tym strony zawarły umowę sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) za łączną kwotę 494.000,- zł (490.000,- zł za działkę przy ul. (...), a 4.000,- zł za działkę przy ul. (...)). Sprzedająca wyraziła również zgodę na przeniesienia na nabywcę wszelkich uprawnień i zobowiązań wynikających z ostatecznej decyzji wydanej w imieniu Prezydenta Miasta G. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przy ul. (...), dz. nr 1554/5. Pozwana zobowiązała się w tym akcie również w dniu zawarcia umowy wydać nieruchomość powodowi w posiadanie wraz z dziennikiem budowy, dokumentacją projektową i uzyskanymi zezwoleniami. Dokumenty te powód faktycznie otrzymał w dniu zawarcia umowy, tuż przed podpisaniem aktu notarialnego. Przejrzał je i nie wzbudziły one w nim żadnych podejrzeń.

dowody: zeznania świadka L. S. (k. 213 – 215); zeznania świadka A. U. (k. 235 – 236v., płyta k k. 237); zeznania powoda T. B. słuchanego w charakterze strony (k. 240 – 242, płyta k. 243);

Po około trzech tygodniach od nabycia nieruchomości, działając na zlecenie powoda ekipa budowlana, która między innymi miała rozprowadzić kanalizację sanitarną w budynku, podjęła próbę podłączenia tej kanalizacji do sieci miejskiej. Ponieważ jednak woda, którą wlano do rur spustowych nie odpływała, postanowiono wykorzystać kamerę termowizyjną celem ustalenia przyczyny takiego stanu rzeczy. Okazało się, że rura kanalizacyjna wychodząca z budynku nie ma połączenia z siecią miejską, tylko na granicy działki jest zaślepiona.

Powód skontaktował się wówczas telefonicznie z pozwaną i dopiero wówczas dowiedział się, że pozwana dysponuje jeszcze projektem kanalizacji, jednak jest gotowa ten projekt powodowi odsprzedać za kwotę 1.500,- zł, jaką sama musiała za jej sporządzenie zapłacić. Dopiero dzięki pośrednictwu pracownicy (...) M. D. projekt ten został nieodpłatnie przekazany powodowi przez pozwaną.

Powód dostarczył tę dokumentację na budowę i wówczas dowiedział się, że w ulicy (...), na wysokości nieruchomości nabytej przez niego, nie ma sieci kanalizacyjnej. Konieczne byłoby poprowadzenie tej sieci na odcinku około 40 metrów. Koszt wykonania tych prac wstępnie oszacowano na 45.000,- zł.

T. B. ponownie skontaktował się z pozwaną chcąc dowiedzieć się, dlaczego nie poinformowała go o konieczności wykonania tych prac. Wówczas pozwana powiedziała, że zna fachowca, który obiecał wykonać te prace za 10.000,- zł i przekazała powodowi dane kontaktowe tej osoby. Po spotkaniu z tym specjalistą powód dowiedział się, że prace mogą zostać wykonane przez niego za 67.000,- zł. Powód wówczas jeszcze raz skontaktował się z pozwaną, która powiedziała mu, że będzie szukać innego fachowca oraz, że powód powinien także we własnym zakresie poszukiwać wykonawcy tych robót. Powód analizował również możliwości alternatywne, jednak ani na budowę szamba, ani oczyszczalni ścieków nie uzyskał zgody w Urzędzie Miasta G..

dowody: zeznawania świadka M. D. (k. 211 – 212); zeznania powoda T. B. słuchanego w charakterze strony (k. 240 – 242, płyta k. 243); informacja o możliwości przyłączenia do zewnętrznej sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej nieruchomości z 24.09.2013 (k. 118)

Mimo kolejnych prób nawiązania kontaktu z pozwaną i negocjacji w sprawie obniżenia ceny nieruchomości, stronom nie udało się dojść do porozumienia.

Powód do dnia złożenia pozwu nie wykonał przedmiotowej sieci kanalizacyjnej ze względu na wysokość kosztów tych prac. W konsekwencji nie mógł zamieszkać na zakupionej nieruchomości i musiał wynajmować mieszkanie. Koszt tego najmu do dnia złożenia pozwu wynosił 22.991,96 zł.

dowody: zeznania powoda T. B. słuchanego w charakterze strony (k. 240 – 242, płyta k k. 243); umowa najmu lokalu mieszkalnego (k. 119 – 122); aneks nr (...) z 9.07.2012 r. (k. 123); aneks nr (...) (k. 124); potwierdzenia wykonania przelewów (k. 127 – 137)

Koszt robót budowlanych koniecznych do doprowadzenia kanalizacji do nieruchomości powoda przy ul. (...) w G. zgodnie z wymogami (...) sp. z o.o. wynosił 49.698,03 zł brutto (uwzględniając podatek VAT w stawce 23%) według poziomu cen z I kwartału 2016 r.

dowód: opinia biegłego sądowego mgr inż. W. S. z 16.09.2016 r. (k. 260 – 275)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny w zakresie, który był sporny między stronami, został ustalony na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez strony postępowania, jak również w oparciu o opinię biegłego sądowego do spraw budownictwa dopuszczoną postanowieniem z 15 kwietnia 2016 r. (k. 245).

Opinię tę Sąd uznał za w pełni wiarygodny środek dowodowy, gdyż została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę i kwalifikacje w dziedzinie będącej przedmiotem opinii. Ponadto biegły w sposób wyczerpujący i przekonywujący odpowiedział na przedstawione mu w postanowieniu dowodowym zagadnienie. W pisemnej opinii uzupełniającej ustosunkował się do zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną w sposób kompletny, merytoryczny i przekonywujący. Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że dochodzona w niniejszym procesie kwota 40.000,- zł tytułem różnicy między wartością nabytej przez powoda od pozwanej nieruchomości w stanie nie obarczonej wadą (494.000,- zł) a wartością tej nieruchomości w stanie obarczonym wadą w postaci braku dostępu do kanalizacji miejskiej (454.000,- zł) z pewnością nie przewyższa kosztów doprowadzenia tej nieruchomości do stanu niewadliwego, to znaczy z dostępem do sieci kanalizacyjnej. Biegły wyliczył bowiem ten koszt na 49.698,03 zł brutto.

Za w pełni wiarygodne źródła dowodowe uznał również Sąd dokumenty złożone do akt sprawy czy to w oryginałach, czy też uwierzytelnionych kopiach. Dokumenty te nie noszą bowiem znamion podrobienia czy przerobienia; strony nie zgłaszały żadnych wątpliwości co do ich autentyczności, jak również Sąd takich wątpliwości nie powziął. Wartość dowodową dokumentów prywatnych ocenił Sąd zgodnie z zasadą określoną w art. 245 k.p.c., natomiast dokumentów urzędowych – w art. 244 k.p.c.

Przechodząc do oceny wiarygodności i mocy dowodowej osobowych źródeł dowodowych (zeznań świadków i powoda) należy stwierdzić, że Sąd nie wszystkim zeznaniom świadków dał w pełni wiarę. Jednak przeciwko uznaniu za wiarygodne nie przemawiały nieistotne nieścisłości i rozbieżności między tymi zeznaniami. Szczególnie dotyczy to zeznań świadków M. D. i A. U., które to osoby są obce dla stron postępowania, nie zaangażowane emocjonalnie w niniejszy spór, a z racji wykonywanych zawodów (pracownik biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz broker kredytowy) mają kontakt z wieloma osobami każdego dnia, pośredniczą w wielu transakcjach, przekazują wiele dokumentów oraz oglądają wiele nieruchomości. W tym kontekście zrozumiałe jest, że takie szczegóły, jak ilość osób uczestniczących w poszczególnych spotkaniach stron niniejszego sporu, daty i miejsca tych spotkań, mogły nie zostać przez te osoby szczegółowo zapamiętane. Nie wpływa to jednak na ocenę zeznań tych świadków jako wiarygodnych, gdyż w sposób rzeczowy odtwarzały przebieg wydarzeń, zeznania te są spójne wewnętrznie oraz korespondują co do zasady z pozostałymi dowodami uznanymi przez Sąd za wiarygodne.

Zeznania świadka L. S., w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu, zostały przez Sąd uznane również za wiarygodne. Oczywiście, oceniając te zeznania Sąd wziął pod uwagę fakt, że świadek S. pozostaje w bardzo bliskich relacjach z powodem i jest żywotnie zainteresowana wynikiem niniejszego postępowania. Jednak w zakresie istotnym dla niniejszego sporu zeznania L. S. znalazły potwierdzenie w treści uznanych za wiarygodne zeznań pozostałych świadków i powoda słuchanego w charakterze strony, jak również w zebranych w sprawie dokumentach, których wiarygodności nie kwestionowała żadna ze stron.

Jako jedynie częściowo wiarygodne uznane zostały zeznania świadka R. K. (k. 212 – 213). Niewiarygodne były jego zeznania w zakresie, w jakim twierdził, że obniżenie ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z pierwotnie żądanych 510.000,- zł do 490.000,- zł związane było z koniecznością doprowadzenia kanalizacji do posesji za kwotę około 12.000,- zł. W tym zakresie bowiem zeznania te pozostają w sprzeczności z zeznaniami uznanych za wiarygodne świadków L. S. i M. D., jak również z zeznaniami powoda przesłuchanego w charakterze strony. Z tych spójnych i wzajemnie się uzupełniających zeznań wynikało bowiem, że obniżenie ceny sprzedawanej nieruchomości nie miało związku z brakiem kanalizacji lecz było związane z niemożnością sprzedaży przez dłuższy okres tej nieruchomości za żądaną pierwotnie kwotę oraz normalnymi negocjacjami cenowymi (powód zaproponował cenę 480.000,- zł). Wszyscy pozostali świadkowie, poza R. K., przeczyli aby kwestia doprowadzenia kanalizacji była w jakiś szczegółowy sposób omawiana przed zawarciem umowy, wobec czego – w świetle zasad doświadczenia życiowego – mało prawdopodobne jest, aby pozwana właśnie ze względu na tę kanalizację zdecydowała się obniżyć cenę nieruchomości aż o 20.000,- zł. Tym bardziej, że – jak wynikało z zamieszczonej oferty – kanalizacja znajdowała się „na granicy działki”. Zresztą sam świadek K. akcentował w swych zeznaniach, że jego małżonka chciała jak najszybciej sprzedać ten dom ze względu na inne zobowiązania finansowe.

Niewiarygodne były również zeznania świadka R. K. w zakresie, w jakim twierdził, że wszelką dokumentację związaną z budowanym domem (w tym projekt podłączenia kanalizacji) pozwana przekazała powodowi przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. W tym zakresie zeznania świadka K. były bowiem sprzeczne nie tylko z zeznaniami pozostałych słuchanych w sprawie świadków oraz powoda słuchanego w charakterze strony, ale także z treścią samego aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, z którego wprost wynika, że dopiero w dniu zawarcia tej umowy pozwana miała przekazać powodowi dziennik budowy, dokumentację projektową i uzyskane zezwolenia. Natomiast z zeznań świadków L. S., M. D. i A. U., jak również samego powoda słuchanego w charakterze strony, wynika jednoznacznie, że do posiadania „Projektu budowlanego kanalizacji sanitarnej […]” pozwana przyznała się już po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości i dopiero wówczas – nie bez problemów – przekazała ten projekt powodowi.

Przeciwko uznaniu, że faktycznie powód już przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości dysponował powyższym projektem, jak również miał świadomość rozmiaru prac koniecznych do wykonania celem podłączenia instalacji kanalizacyjnej do miejskiej sieci kanalizacyjnej, przemawia również „Plan realizacji inwestycji i zakres finansowania robót” (k. 63-65) stanowiący załącznik do wniosku kredytowego. Wprawdzie jest to swego rodzaju brudnopis, a w każdym razie dokument ten nie został przez nikogo podpisany, jednak – jak można z jego treści wywnioskować – stanowił on podstawę do ustalenia przez pracownika A. Banku wysokości kredytu, jaki miał zostać powodowi udzielony na zakup przedmiotowej nieruchomości i dokończenie koniecznych prac (być może była to jedynie robocza wersja tego dokumentu, albo została sporządzona jedynie na potrzeby wewnętrzne banku kredytującego i nie wymagała żadnego podpisu). W każdym razie z dokumentu tego jednoznacznie wynika, że osoba go sporządzająca uzyskała informację (zapewne od powoda lub osoby go reprezentującej), że uzbrojenie terenu (m.in. przyłącza kanalizacyjne, do sieci elektrycznej, do sieci gazowej, do sieci telekomunikacyjnej itd.…) zostało już w pełni wykonane, natomiast na wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej konieczna będzie kwota 10.000,- zł, która miała pochodzić z wnioskowanego przez powoda kredytu. W ocenie Sądu świadczy to jednoznacznie o tym, że powód składając wniosek kredytowy musiał być przekonany, że faktycznie podłączenie do sieci kanalizacyjnej jest wykonane, a jedynie „rozprowadzenie” instalacji wodno-kanalizacyjnej w budynku będzie wymagało wykonania przez niego (jedynie bowiem na takie prace wystarczająca byłaby kwota 10.000,- zł). Nielogiczne byłoby bowiem, w świetle doświadczenia życiowego i zasad prawidłowego rozumowania, gdyby powód mając świadomość konieczności poniesienia znacznych nakładów na wybudowanie odcinka publicznej sieci kanalizacyjnej (którą po wybudowaniu musiałby nieodpłatnie przekazać na własność (...) sp. z o.o.) nie wnioskował o przyznanie kredytu na ten cel i informował pracownika banku, że przyłącze kanalizacyjne jest w 100% wykonane.

Uwzględniając powyższe, Sąd doszedł do wniosku, że również zeznania powoda słuchanego w charakterze strony w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu zasługiwały na uwzględnienie. W szczególności wiarygodne były jego twierdzenia, że przed zawarciem umowy nie wiedział, że instalacja kanalizacyjna nie jest podłączona do sieci publicznej, że pozwana zataiła przed nim rozmiar prac koniecznych do wykonania w tym zakresie, mimo że posiadała taką wiedzę. Wiarygodne w ocenie Sądu były również zeznania powoda co do tego, iż dopiero po zawarciu umowy pozwana przekazała mu „Projekt budowlany kanalizacji sanitarnej […]”, jak również co do tego, że obniżenie ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie miało związku z zakresem koniecznych do wykonania robót ziemnych celem podłączenia instalacji kanalizacyjnej.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że Sąd nie mógł ocenić wiarygodności zeznań pozwanej K. K. (1), gdyż mimo prawidłowego wezwania na rozprawę celem przesłuchania w charakterze strony nie stawiła się na wyznaczony termin, nie usprawiedliwiając jednocześnie swej nieobecności, Sąd pominął dowód z jej przesłuchania. Natomiast wysłuchanie informacyjne pozwanej, które miało miejsce na rozprawie 3 listopada 2014 r. (k. 160 – 161), nie stanowiło dowodu w sprawie.

Biorąc pod uwagę tak oceniony materiał dowodowy i ustalony na tej podstawie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu, Sąd doszedł do przekonania, że roszczenie powoda T. B. skierowane przeciwko pozwanej K. K. (1) o zapłatę kwoty 62.991,96 zł zasługiwało w pełni na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 556 § 1 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w czasie zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. 11 lipca 2013 r.) „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).”

Mając ten przepis na uwadze należy stwierdzić, że w realiach niniejszej sprawy sprzedawczyni (pozwana) zapewniała kupującego (powoda) o właściwościach, których rzecz sprzedana (nieruchomość przy ul. (...) w G.) nie miała, to jest o sieci kanalizacyjnej doprowadzonej do granicy działki. Tymczasem, w rzeczywistości publiczna sieć kanalizacyjna kończyła się około 40 metrów od granicy działki i sprzedająca miała tego świadomość. Informacje zawarte w ofercie sprzedaży nieruchomości (...) (k. 13) o treści:

„Stan techniczny: Surowy zamknięty

Ogrzewanie: Gazowe

Siła/prąd: W budynku

Gaz: W budynku

Woda: W budynku

Kanalizacja: Na granicy działki

Szambo: Nie”

jednoznacznie mogą być odczytane jako zapewnienie o doprowadzaniu wszystkich instalacji do budynku, za wyjątkiem kanalizacji, która znajduje się na granicy działki i wymaga jedynie doprowadzenia do budynku.

Taka informacja nie mogła zostać przez omyłkę zamieszczona przez pracownika biura obrotu nieruchomościami, jak twierdziła pozwana, gdyż byłoby to nielogiczne – z jakiej przyczyny właśnie „Na granicy działki” miałby ten pracownik wskazać jako miejsce, gdzie znajduje się sieć kanalizacyjna? Gdyby działał przez omyłkę, czy też odruchowo, to napisałby albo – jak powyżej „W budynku”, albo też – jak poniżej (...), bądź też, gdyby w ogóle nie wiedział nic o kanalizacji to wpisałby najpewniej (...). Informacja „Na granicy działki” jest zupełnie inna treściowo niż pozostałe i aby taką informację zamieścić musiał mieć pozytywną wiedzę o doprowadzeniu sieci kanalizacyjnej do granicy działki. Taką wiedzę mógł ten pracownik uzyskać jedynie od osoby zlecającej pośrednictwo w sprzedaży tej nieruchomości.

Odległość około 40 metrów, w jakiej faktycznie znajdowała się sieć kanalizacyjna, w żadnym razie nie może być uznana „na granicy działki”. Pozwana, aby uniknąć podejrzenia o wprowadzaniu w błąd potencjalnego nabywcy, winna była wprost i jednoznacznie tę kwestię wyjaśnić, tym bardziej, że posiadała dokładną wiedzę o rozmiarze prac koniecznych do wykonania celem podłączenia sprzedawanej nieruchomości do publicznej sieci kanalizacyjnej.

Wobec powyższego, zdaniem Sądu, przedmiotowa nieruchomość posiadała wadę fizyczną w postaci braku podłączenia do sieci kanalizacyjnej mimo, że sprzedawczyni zapewniała kupującego o istnieniu tej sieci na granicy działki. Niewątpliwie brak ten w sposób istotny obniżał wartość sprzedawanej nieruchomości i jej użyteczność ze względu na cel jej nabycia, to znaczy dokończenie budowy domu jednorodzinnego i zamieszkanie w nim.

Ponieważ, jak to powyżej już ustalono, powód nie wiedział o tej wadzie w chwili nabywania nieruchomości, pozwana nie mogła się powoływać na zwolnienie od odpowiedzialności przewidziane w art. 557 § 1 k.c.

Zgodnie natomiast z treścią art. 560 § 1 k.c. powód był uprawniony do żądania obniżenia ceny i to o kwotę stanowiącą różnicę między wartością nieruchomości w stanie wolnym od wad (czyli z doprowadzoną kanalizacją „do granicy działki”) a wartością tej nieruchomości obarczoną przedmiotową wadą (art. 560 § 3 k.c.). W praktyce sprowadza się to do ustalenia kosztów doprowadzenia sieci kanalizacyjnej „do granicy działki”. Powód domagał się z tego tytułu kwoty 40.000,- zł. Tymczasem biegły ustalił te koszty na kwotę 49.698,03 zł brutto.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 566 § 1 k.c., powód miał prawo – w przypadku domagania się obniżenia ceny – wnosić również o naprawienie szkody, jaką poniósł wskutek istnienia tej wady. Szkoda ta była bowiem w realiach niniejszej sprawy następstwem okoliczności, za które sprzedawczyni odpowiadała, to znaczy błędnego poinformowania o istnieniu kanalizacji „na granicy działki”.

Wobec faktu, że w rzeczywistości doprowadzenie sieci kanalizacyjnej do granicy przedmiotowej nieruchomości wymagało znaczących, a co najważniejsze nie przewidzianych przez powoda, nakładów finansowych (ponad 40.000,- zł), powód nie mógł zamieszkać na tej nieruchomości i był zmuszony wynająć mieszkanie. Koszt tego najmu został przez powoda udokumentowany załączonymi do pozwu potwierdzeniami wykonania przelewów (k. 127 – 137) na łączną kwotę 22.991,96 zł. Taka też kwota została przez Sąd uznana za wartość szkody, której naprawienia na podstawie art. 566 § 1 k.c. mógł się powód domagać od pozwanej.

Jak wynika z całości zebranego w sprawie materiału dowodowego powód niezwłocznie po wykryciu wady nabytej nieruchomości skontaktował się z pozwaną zawiadamiając ją o tym fakcie. Wobec czego nie doszło do utraty przez niego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (art. 563 § 1 k.c. a contrario).

Gdyby jednak uznać, że powód powyższego terminu nie dochował, gdyż nie zawiadomił o wykrytej wadzie w formie listu poleconego (art. 563 § 3 k.c.), to i tak nie miało to w świetle treści art. 564 k.c. znaczenia, gdyż pozwana zataiła przez powodem podstępnie istnienie tej wady. Za podstępnością zatajenia przemawia to, że w zamieszczonym ogłoszeniu wskazano, iż kanalizacja jest „na granicy działki”, mimo że pozwana wiedziała, że sieć kanalizacyjna znajduje się w odległości około 40 metrów od tej granicy. Ponadto pozwana, mimo wielu spotkań z powodem przed zawarciem umowy, nie powiedziała mu o tym fakcie, ani też nie przekazała posiadanego przez siebie „Projektu budowy kanalizacji sanitarnej […]”. Wszystkie te okoliczności, w ocenie Sądu Rejonowego, jednoznacznie przemawiają za tym, iż pozwana podstępnie zataiła przed powodem fakt istnienia wady przedmiotowej nieruchomości, w postaci braku połączenia z publiczną siecią kanalizacyjną. Jednocześnie można uznać, że pozwana zapewniała powoda (na co wskazuje treść zamieszczonego ogłoszenia) o połączeniu nieruchomości z siecią kanalizacyjną, czyli że wada nie istnieje.

Powód dochował również wskazanego w art. 568 § 1 k.c. (w brzmieniu obowiązującym wówczas) trzyletniego terminu na złożenie pozwu (wada budynku), wobec czego jego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nie wygasły.

Reasumując, należy stwierdzić, że roszczenie powoda o zapłatę kwoty 62.991,96 zł zasługiwało na uwzględnienie na podstawie art. 556 § 1 w zw. z art. 560 § 1 i art. 566 § 1 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w lipcu 2013 r.), wobec czego orzeczono jak w punkcie 1. wyroku.

Powód domagał się również zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od dochodzonej kwoty głównej od dnia następnego po wniesieniu pozwu (czyli od 15.07.2014 r.) do dnia zapłaty. Co prawda zgodnie z treścią art. 481 § 1 k.c. „jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia […]”, to jednak zgodnie z treścią art. 476 k.c. „dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela.” Ponieważ powód w sprawie niniejszej nie wykazał, aby przed złożeniem pozwu wzywał pozwaną do zapłaty dochodzonej w niniejszym postępowaniu kwoty, dlatego też odsetki ustawowe za opóźnienie mogły zostać zasądzone dopiero od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pozwu, czyli od 12 września 2014 r. do dnia zapłaty.

Wobec tego w punkcie 2. Sąd oddalił powództwo w zakresie roszczenia o zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie za okres od 15.07.2014 r. do 11.09.2014 r.

Konsekwencją uwzględnienia roszczenia powoda w całości (oddalone roszczenie o odsetki ustawowe jest w tym kontekście pomijalnie małe) było orzeczenie o kosztach postępowania sądowego zawarte w punktach 3. i 4. wyroku.

Zgodnie z treścią art. 98 § 1 i 3 k.p.c. strona przegrywająca sprawę jest zobowiązana zwrócić stronie przeciwnej na jej wniosek koszty procesu. W przypadku, gdy strona wygrywająca jest reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem na wysokość tych kosztów składa się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.

Koszty sądowe – zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 623 z późn. zm.) – to opłaty i wydatki sądowe. Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 i art. 13 ust. 1 tej Ustawy od pozwu w sprawie o prawa majątkowe pobiera się całą opłatę stosunkową wynoszącą 5% wartości przedmiotu sporu, czyli w tym przypadku 3.150,- zł (5% z kwoty 62.991,96 zł zaokrąglone do pełnych złotych w górę zgodnie z treścią art. 21 Ustawy). Taką też kwotę uiścił powód tytułem opłaty od pozwu.

Natomiast wydatki sądowe to – zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 3 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – między innymi wynagrodzenie i zwrot kosztów biegłego. W sprawie niniejszej biegły sporządził pisemną opinię, za którą przyznano mu tytułem wynagrodzenia kwotę 778,42 zł, oraz pisemną opinię uzupełniającą, za którą przyznano mu kwotę 235,94 zł tytułem wynagrodzenia (łącznie 1.014,36 zł). Powód wpłacił tytułem zaliczki na koszty opinii biegłego kwotę 800,- zł (dowód wpłaty k. 244).

Poza zwrotem powyżej wskazanych kwot (3.150,- zł i 800,- zł) powód mógł się domagać od pozwanej, jak już wyżej wskazano, także wynagrodzenia ustanowionego w sprawie adwokata i zwrot wydatków przez niego poniesionych (koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17,- zł). Zgodnie z treścią § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (w brzmieniu obowiązującym w dacie złożenia pozwu; Dz.U. z 2002 r., nr 163, poz. 1348 z późn. zm.) wysokość stawki minimalnej wynagrodzenia adwokata przy wartości przedmiotu sprawy powyżej 50.000,- zł do 200.000,- zł wynosi 3.600,- zł.

Mając powyższe zasady i wyliczenia na uwadze orzeczono jak w punkcie 3. wyroku.

Ponieważ całość wynagrodzenia biegłego w sprawie niniejszej wynosiła 1.014,36 zł, a powód uiścił tytułem zaliczki na koszty opinii biegłego jedynie kwotę 800,- zł, to Skarb Państwa – Sąd Rejonowy w Gdyni tymczasowo wyłożył pozostałą część kosztów opinii biegłego, czyli 214,36 zł. Zgodnie z treścią art. 113 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych kosztami sądowymi (w tym wydatkami), których strona nie miała obowiązku uiścić Sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.

Z tej przyczyny orzeczono jak w punkcie 4. wyroku nakazując ściągnięcie od pozwanej K. K. (1) na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Sąd Rejonowy w Gdyni kwoty 214,36 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE