UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wniosła o nakazanie pozwanemu T. K. wydania garażu nr (...) położonego w S. przy ul. (...), na działce nr (...), obręb (...), zaznaczonego na wyrysie mapy ewidencyjnej dla działki nr (...) obręb (...) oraz zasądzenia na swoją rzecz od pozwanego kwoty 2383,90 zł, tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie ze wskazanego garażu.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz m.in. zaprzeczył wszelkim twierdzeniom strony powodowej wyraźnie nieprzyznanym w odpowiedzi na pozew.

Wyrokiem z dnia 14 października 2014 roku Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie (sygn. akt II C 849/14):

I. umorzył postępowanie co do kwoty 200 złotych;

II. zwrócił powódce kwotę 5 złotych;

III. oddalił powództwo w pozostałej części.

Sąd zważył, że wobec wpłaty przez pozwanego kwoty 200 zł, strona powodowa cofnęła pozew co do kwoty 200 zł oraz zrzekła się roszczenia co do tej kwoty. W tym stanie rzeczy, na mocy art. 203 k.p.c. Sąd umorzył postępowanie co do kwoty 200 zł, o czym orzekł w pkt I wyroku.

Konsekwencją tego, iż cofnięcie nastąpiło jeszcze przez wdaniem się w spór, Sąd zwrócił stronie powodowej połowę opłaty sądowej od częściowo cofniętego pozwu, tj. kwotę 5 zł, o czym orzekł w pkt II wyroku na mocy art. 79 ustęp 1 punkt 3 lit. a) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W pozostałej części Sąd uznał powództwo za bezzasadne.

Zdaniem Sądu strona powodowa nie wskazała podstawy prawnej swoich żądań. Nadto, również przywołane twierdzenia zawarte w uzasadnieniu pozwu nie wskazują na żadną podstawę prawną zgłoszonych żądań. Skutkiem powyższego Sąd nie był w stanie ustalić, z jakiej przyczyny powódka domaga się wydania garażu. Nie zostało w toku procesu nawet zasygnalizowane, czy powódka żądania wydania rzeczy w oparciu o to, że jest właścicielem garażu, czy też z uwagi na to, że jest np. wynajmującym garaż. Nie zostały podane żadne okoliczności wskazujące wszystkie przesłanki jakiejkolwiek podstawy prawnej. To samo dotyczy żądania zasądzenia kwoty. Nie sposób ustalić w oparciu, o jakie przesłanki strona powodowa domagała się zapłaty kwoty. Nie jest bowiem wystarczające wskazane, że należności powódka domagała się z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, skoro strona powodowa nie wykazała, że aby miała jakikolwiek tytuł prawny do spornego lokalu.

Zdaniem Sądu wskazana argumentacja jest uzasadniona tym, że pozwany w swej odpowiedzi na pozew zaprzeczył wszelkim twierdzeniom strony powodowej wyraźnie nie przyznanym w odpowiedzi na pozew. Sąd zasygnalizował, że nawet bez tej formuły, Sąd i tak nie mógłby uwzględnić żądań pozwu, gdyż okoliczności faktyczne pozwu nie naprowadziły w sposób wyczerpujący na jakąkolwiek podstawę prawną. Podkreślił, że pozwany wyraźnie wskazywał, że nie jest prawdą, iż nie ma tytułu prawnego do garażu. Jednocześnie zaprzeczył okolicznościom pozwu, a zatem zaprzeczył, aby to powódka mogła zasadnie domagać się wydania garażu. Tym samym, to powódka, w myśl art. 6 kc, powinna przede wszystkim udowodnić, że ma prawo do spornego garażu. Strona powodowa nie sprostała jednak temu obowiązkowi.

Brak jest dowodów na to, że powódka ma prawo dysponowania garażem. W ocenie Sądu nie jest takim dowodem dokument w postaci protokołu przekazania garażu, albowiem nie sposób ustalić, dlaczego taki dokument w ogóle powstał, nie wiadomo również, co należy rozumieć pod pojęciem przekazania garażu przez (...), wreszcie Sąd zważył, że (...) nie ma zdolności prawnej, a zatem nie może niczego przekazywać. Zdaniem Sądu nie zostało także wykazane, czy owo przekazanie dokonane za pośrednictwem (...)’u było dokonywane w imieniu Gminy, a jeśli tak, to nie zostało wykazane, że osoby podpisujące ten dokument mogły skutecznie reprezentować (...), a tym bardziej Gminę. Powyższe doprowadziło sąd do wniosku, że nie ma jakiegokolwiek dowodu wskazującego na uprawnienie powódki do dysponowania garażem, którego wydania dla siebie się domagała.

Nie zostało wykazane ani to, że powódka jest właścicielem garażu ani to, że jest samoistnym posiadaczem. Powyższe uniemożliwiało przyjęcie podstawy z art. 222 § 1 kc. Zdaniem Sądu brak nadto podstaw do uznania, że zaistniała np. podstawa z art. 415 kc, czy z art. 224 i nast. kc.

Sąd pierwszej instancji miał również na uwadze zeznania reprezentanta powódki, które całkowicie podważyły zasadność żądań zgłoszonych w pozwie. Z treści tych zeznań wynikało bowiem, że pozwany miał korzystać ze spornego garażu, tak jak inni mieszkańcy powodowej wspólnoty na podstawie umowy najmu zawartej z Gminą (...). Zeznający przyznał, że pozwany również posiada umowę najmu. Nadto, powódka miała powiadomić wszystkich najemców, w tym pozwanego, że wstępują w prawa Gminy po stronie wynajmującego i niejako „powtórzono” wysokość czynszu z tytułu najmu garażu. Sąd zważył, że gdyby uznać te zeznania za wiarygodne to i tak żądania pozwu byłyby bezzasadne. Wynika to stąd, że wówczas pozwany byłby nadal najemcą garażu. Oznacza to, że miałby tytuł prawny do dalszego zajmowania garażu, skoro brak jest nie tylko dowodów, ale również twierdzeń, z których by miało wynikać, że powódka wypowiedziała jemu umowę najmu garażu.

Za bezzasadne Sąd uznał wreszcie żądanie zapłaty, gdyż żądanie takie powinno mieć swoje oparcie w umowie najmu, a nie na rzekomym bezumownym korzystaniu z lokalu, jak to wskazała w pozwie strona powodowa. Z tych względów sąd orzekł jak w pkt III wyroku.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła powódka i zaskarżając wyrok w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w jego punkcie III, wniosła o jego zmianę i wydanie wyroku zgodnie z żądaniem pozwu, tj. nakazanie pozwanemu wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy garażu nr (...) położonego w S. przy ul. (...), na działce nr (...), obręb (...), zaznaczonego na wyrysie mapy ewidencyjnej dla działki nr (...), obręb (...) oraz zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kwoty 2383,90 zł, jak również zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem II instancji, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji.

Orzeczeniu zarzucono:

- naruszenie prawa materialnego, a to:

a. art. 222 § 1 k.c. poprzez niezastosowanie w sprawie wskutek przyjęcia, iż powódce nie przysługuje

roszczenie o wydanie spornego garażu,

b. art. 225 k.c. poprzez niezastosowanie w sprawie wskutek przyjęcia, iż powódce nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy.

- naruszenie prawa procesowego, którego uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że powódka nie wykazała przysługującego jej prawa własności spornego garażu.

Zdaniem apelującej Sąd I instancji nieprawidłowo przyjął, iż powódka nie wykazała przysługującego jej prawa własności przedmiotowego garażu. Do pozwu dołączony został wydruk elektronicznej księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, która w zestawieniu z wyrysem z mapy ewidencyjnej wskazuje na numer działki, na którym posadowiony jest garaż oraz budynek powodowej wspólnoty. Garaże nie mają co prawda wyodrębnionych ksiąg wieczystych, niemniej jednak są one położone na tej samej działce, co nieruchomość powodowej wspólnoty. Skoro właścicielem działki jest powodowa wspólnota mieszkaniowa (Gmina (...) i osoby fizyczne będące członkami wspólnoty- w dziale I-O KW (...) widnieją wzmianki o wyodrębnionych lokalach), to nie można przyjąć, iż właścicielem garaży nie jest powodowa wspólnota mieszkaniowa. W ocenie powódki brak również podstaw do uznania, iż załączony do pozwu dokument - protokół przekazania garaży z dnia 30 września 2008 roku nie może stanowić podstawy do przyjęcia właściwego przekazania garaży przez Gminę na rzecz powodowej wspólnoty. O ile bowiem sam (...) nie może przekazać garaży we własnym imieniu, niemniej jednak działa na rzecz Gminy (...), która to co warto podkreślić posiada ok. 70 % udziałów w nieruchomości powodowej wspólnoty. Z załączonej księgi wieczystej wynika bowiem, iż lokali wyodrębnionych jest jedynie 5, pozostałe 17 lokali należy do Gminy (...). Powyższe koresponduje nadto z załączonym przez pozwanego protokołem z dnia 27 lutego 2004 roku, podpisanym przez przedstawiciela Gminy (...).

Skarżąca zasygnalizowała nadto, iż pozwany w odpowiedzi na pozew nie kwestionował wprost prawa własności wspólnoty do przedmiotowego garażu. W odpowiedzi na pozew pozwany przyznał nawet, iż zapłacił powódce 200 zł- czego z pewnością nie uczyniłby, gdyby nie świadomość pozwanego odnośnie prawa własności garażu należącego do powódki. W konsekwencji w ocenie powódki brak jest podstaw do przyjęcia, iż nie posiada ona prawa własności do przedmiotowego garażu. To z kolei powoduje, iż powódka może domagać się wydania garażu na zasadzie art. 222 § 1 k.c., a nadto zasadne jest żądanie zapłaty kwoty 2.283,90 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna w tym znaczeniu, że wobec nierozpoznania istoty sprawy, w rozumieniu art. 386 § 4 kpc, zaistniała podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku, w części objętej apelacją i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Po pierwsze niezrozumiałymi są wywody Sądu pierwszej instancji jakoby brak było podstaw do ustalenia treści powództwa i dalej reżimu prawnego, wedle którego powódka domaga się udzielenia jej ochrony prawnej. Powódka domagała się nakazania wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy garażu i zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kwoty 2383,90 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z garażu. W uzasadnieniu wprost powoływała się na swoje prawo własności i wskazywała, że pozwany nie ma tytułu prawnego do władania garażem. Wszystko to jednoznacznie wskazywało, zatem na windykacyjny charakter wytoczonego powództwa (art. 222 § 1 kc), w zakresie wydania garażu, oraz na oparcie drugiego roszczenia pozwu o przepisy regulujące roszczenia uzupełniające właściciela rzeczy (art. 224 i dalsze kc).

Zasadnicza i podstawową przesłanką obu tych żądań jest posiadanie przez powoda przymiotu właściciela rzeczy.

W tym przedmiocie powódka powoływała się na taki swój status, przedkładając odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której położony jest sporny garaż, z której wynika, że w obrębie tej nieruchomości doszło do wyodrębnienia lokali i ich zbycia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości – Gminę (...).

Gdyby zatem uznać, że przedmiotowy garaż stanowi składnik nieruchomości wspólnej, to nie mogłoby budzić wątpliwości, że powódce przysługuje w sprawie legitymacja procesowa czynna.

Kwesta ta całkowicie umknęła uwadze Sądu pierwszej instancji. Definicja nieruchomości wspólnej znajduje się w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który głosi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W odniesieniu do garaży mieć jeszcze na uwadze należy, że stosownie do art. 2 ust. 4 tej ustawy do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". W efekcie garaż może: stanowić część składową danego lokalu, być częścią składową nieruchomości wspólnej i wreszcie nie posiadając takiego statusu należeć do dotychczasowego właściciela nieruchomości.

W okolicznościach sprawy należało podjąć, oczywiście w granicy inicjatywy dowodowej stron, próbę ustalenia tej okoliczności, a przede wszystkim ustalić czy jest ona pomiędzy stronami sporna. W przeciwnym razie należało pod tym kątem przeanalizować treść księgi wieczystej i przesłuchać strony.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że Sąd Rejonowy bezpodstawnie i bez jakiegokolwiek uzasadnienia ograniczył dowód z przesłuchania stron tylko do przesłuchania przedstawiciela strony powodowej.

Zgodnie z art. 299 kpc jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, sąd dla wyjaśnienia tych faktów może dopuścić dowód z przesłuchania stron. Co istotne zgodnie z art. 302 § 1 kpc gdy z przyczyn natury faktycznej lub prawnej przesłuchać można co do okoliczności spornych jedną tylko stronę, sąd oceni, czy mimo to należy przesłuchać tę stronę, czy też dowód ten pominąć w zupełności. Sąd postąpi tak samo, gdy druga strona lub niektórzy ze współuczestników nie stawili się na przesłuchanie stron lub odmówili zeznań. Niczego nie zmienia tu okoliczność, że w pozwie powódka złożyła wniosek wyłącznie o przesłuchania swojego przedstawiciela. Sąd Okręgowy podkreśla, że sprawie nie zachodziły podstawy do pominięcia przesłuchania pozwanego, ze względu na jego niestawiennictwo na rozprawie w dniu 7 października 2014 roku, skoro pozwany nie został zobowiązany do osobistego stawiennictwa, celem jego przesłuchania.

Pozwany nie kwestionował, że zajmował, w okresie za który dochodzone jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie i zajmuje nadal, sporny garaż.

W takiej sytuacji, to na nim, zgodnie z ogólną regułą rozkładu ciężaru dowodu, normowaną w art. 6 kc, spoczywał ciężar wykazania, że przysługuje mu skuteczne względem powódki uprawnienie do władania tym garażem.

Ww. powoływał się na zawarcie umowy najmu z Gminą (...), czego powódka w istocie nie kwestionowała. Sąd jednakowoż nie ustalił żadnych okoliczności odnoszących się do treści tej umowy, jak choćby okres, na który została zwarta.

Podobnie w odniesieniu do okoliczności znaczenia prawnego protokołu przekazania z dnia 30 września 2008 roku Sąd nie zadał sobie trudu bliższego przesłuchania na tą okoliczność choćby przedstawiciela powodowej wspólnoty, który był jego sygnatariuszem.

Tymczasem kwestia ta może mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie, w kontekście okoliczności, że gdyby uznać, że powódka w następstwie tej czynności uzyskała status wynajmującego, w przypadku czego ocenić trzeba będzie także okoliczność zapłaty przez pozwanego z tytułu korzystania z garażu na jej rzecz kwoty 200 zł, to rozważenia wymagałoby, czy nie doszło do rozwiązania tej umowy w drodze wypowiedzenia, które jak przyjmuje się, może być dokonane w pozwie, czy piśmie procesowym.

Na uwagę zasługuje tu, że wbrew stanowisku pozwanego, wobec faktu, że do najmu garażu nie znajduje zastosowania ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do wypowiedzenia umowy nie jest koniecznym zachowanie szczególnego trybu, przewidzianego w art. 11 i dalszych tej ustawy i może być ono dokonane bez wcześniejszego uprzedzenia i bez podawania przyczyny – na podstawie art. 688 kc.

Mając na uwadze wszystko powyższe należało, na podstawie art. 386 § 4 kpc, orzec jak w sentencji wyroku.

Sąd winien w dalszym toku postępowania uzupełnić postępowanie dowodowe i dokonać ustaleń faktycznych, czego zupełnie zaniechał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Orzeczenie o kosztach postępowania zapadło na podstawie art. 108 § 2 kpc.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE