UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 grudnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Pabianicach, po rozpoznaniu sprawy z wniosku Przedsiębiorstwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem Gminy K. Ł. o zasiedzenie, stwierdził zasiedzenie prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w K. przy ul. (...), działka (...), o powierzchni 666 m kw. dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę o numerze (...) z dniem 7 stycznia 2011r.

Postanowienie zapadło na podstawie ustaleń faktycznych i rozważań prawnych Sądu Rejonowego, których najistotniejsze elementy są następujące:

Poprzednikiem prawnym wnioskodawcy jest Przedsiębiorstwo (...) w Ł., które wcześniej nosiło nazwy Zarząd Aptek (...) oraz Zarząd Aptek (...). W 1972 r. na nieruchomości położonej w K. poprzednik prawny wnioskodawcy wybudował budynek przeznaczony pod aptekę, w którym znajdują się także dwa lokale mieszkalne. Budowa apteki została sfinansowana ze środków własnych przedsiębiorstwa. W 1972 roku poprzednik prawny wnioskodawcy zawarł umowy najmu budynku mieszkalnego znajdującego się przy aptece. Zarząd Aptek (...) w 1973 r. nie wyraził zgody na przeprowadzenie prac przyłączeniowych na przedmiotowej nieruchomości, zaś w roku 1973 i 1975 wyraził zgodę na wykonanie innych prac. W wypisie z rejestru gruntów z 1 sierpnia 1986 r. Przedsiębiorstwo (...) jest wskazane jako użytkownik części działki położonej przy ul. (...). Przedsiębiorstwo (...) ponosiło wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, prowadziło remonty. W 2001 r. nieruchomość została przekazana nieodpłatnie gminie K. Ł.. Wnioskująca spółka została utworzona w dniu 1 maja 2004 r. przez Wojewodę (...), do której wniesiono w formie aportu roszczenie o nabycie przez zasiedzenie własności przedmiotowych działek. Wnioskodawca po powstaniu przejął posiadanie nieruchomości oraz znajdujących się na niej budynków. Od momentu powstania w 1972 roku, apteka nieprzerwanie prowadzi swoją działalność. Wszelkie pożytki płynące z nieruchomości pobiera wnioskodawca. Gmina nie partycypowała w kosztach remontu, nakładów, nie interesowała się stanem nieruchomości. W 2005 r. wnioskodawca zawarł umowy najmu lokali mieszkalnych na spornej nieruchomości ze swoim pracownikami. Wnioskodawca uiszczał podatki od nieruchomości, zajmował się bieżącą konserwacją i obsługą nieruchomości. Gmina nie interesowała się nieruchomością, nie uiszczała podatków. W 2013 roku wnioskodawca przeprowadził duży remont, wymianę dachu, instalacji. W księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale II jako właściciel ujawniona jest Gmina K. Ł..

Sąd Rejonowy na podstawie powyższych ustaleń faktycznych uznał, że w niniejszej sprawie do dnia 7 stycznia 1991 r., tj. w dnia wejścia w życie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o zmianie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych objęta postępowaniem nieruchomość, była własnością Skarbu Państwa i okres zasiedzenia nie biegł.

W ocenie Sądu Rejonowego nie jest też możliwe skrócenie terminu posiadania wymaganego do zasiedzenia na podstawie art. 19 ustawy z 1990 r. o zmianie kodeks cywilny o okres posiadania nieruchomości przez przedsiębiorstwo państwowe w czasie, gdy była przedmiotem własności państwowej. Dlatego też Sąd Rejonowy, rozpoznał sprawę stosując art. 172 k.c. w aktualnym brzmieniu.

Sąd pierwszej instancji za niesporne uznał fakt samoistnego posiadania przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawcę. Zdaniem Sądu, ewentualne działania wnioskodawcy zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości nie mogą przesądzać o utracie posiadania samoistnego charakteru.

Za kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd Rejonowy uznał uchwycenie momentu objęcia nieruchomości w posiadanie – od tego bowiem zależy ocena dobrej lub złej wiary wnioskodawcy. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę. W ocenie Sądu Rejonowego wnioskodawca nabył posiadanie przedmiotowej nieruchomości z dniem 7 stycznia 1991 r. Brak jest podstaw do przyjęcia, że do objęcia nieruchomość w posiadanie doszło wcześniej. Poprzednicy prawni wnioskodawcy mieli w tym czasie uzasadnione przekonanie, że korzystają z nieruchomości zgodnie z wolą właściciela, który znosząc jej wieloletnie obciążanie nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń. Posiadanie poprzedników prawnych wnioskodawcy było niezakłócone, utrwalone i nieprzerwane. Właściciel nieruchomości aż do 2004 roku, kiedy to Burmistrze Miasta K. zwrócił się z zapytaniem o możliwość sprzedaży budynków przez przedsiębiorstwo, nie interesowało się nieruchomością. Nie bez znaczenia jest także fakt, że od chwili zniesienia koncepcji jednolitego funduszu państwowego, a więc uzyskania osobowości prawnej przez przedsiębiorstwa państwowe, ani Skarb Państwa, ani też od dnia komunalizacji w 2001 roku Gmina K. Ł. nie zwracała się ani do przedsiębiorstwa państwowego, a następnie do wnioskodawcy o wydanie nieruchomości. Skoro zatem od 91 roku, a zatem „utraty” przez Skarb Państwa władztwa nad nieruchomością Skarb Państwa nie domagał się jej zwrotu, utwierdził w przekonaniu poprzednika prawnego wnioskodawcy, że jego posiadanie jest zgodne z prawem. Tym bardziej, że budynek apteki wybudowany został za zgodą właściciela nieruchomości i za pieniądze przedsiębiorstwa. Bez znaczenia przy tym pozostają podnoszone po 2004 roku przez uczestnika czynności zmierzające do odzyskania nieruchomości. Dla oceny dobrej bądź złej wiary ma bowiem znaczenie jedynie chwila wejścia w posiadanie. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę.

Sąd pierwszej instancji przyjął, że poprzednik prawny wnioskodawcy posiadał nieruchomość w dobrej wierze z dniem 7 stycznia 1991 r. Przemawia za tym fakt, że do tego momentu był przedsiębiorstwem państwowym i wykonywał faktyczny zarząd sporną nieruchomością. Brak jest dowodów na to, aby Skarb Państwa kwestionował uprawnienie poprzednika prawnego do wykonywania tych czynności po 7 stycznia 1991 r. Dodać należy, że nieruchomość ta została przekazana gminie dopiero w 2001 r, a więc już 10 lat po objęciu jej w posiadanie przez Przedsiębiorstwo (...). W ocenie Sądu Rejonowego dobra wiara poprzednika prawnego przynajmniej trwała do dnia przejęcia nieruchomości na własność Gminy, co nie miało jednak wpływu na długość okresu niezbędnego do zasiedzenia służebności z uwagi na zasadę „mala fides superveniens non nocet”. O kosztach Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o art. 520 §3 k.p.c.

Orzeczenie w całości zaskarżył apelacją uczestnik, który w ramach zarzutów apelacyjnych podniósł naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 172 § 1 k.c. poprzez wadliwą interpretację polegającą na przyjęciu, że są podstawy do stwierdzenia nabycia spornej nieruchomości przez zasiedzenie w postaci dobrej wiary i posiadania samoistnego wnioskodawcy.

Skarżący zarzucił też poczynienie błędnych ustaleń co do istnienia po stronie wnioskodawcy dobrej wiary i co do posiadania przymiotu posiadacza samoistnego w chwili objęcia w posiadanie tj. w dniu 7 stycznia 1991r. Wskazał również, że samoistne posiadanie nieruchomości nie było okolicznością niesporną.

Przy tak sformułowanych zarzutach apelujący wniósł o merytoryczną zmianę postanowienia i oddalenie wniosku. Oprócz tego skarżący na rozprawie apelacyjnej zwrócił się o przyznanie kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawca wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do kwestii charakteru posiadania przedmiotowej nieruchomości oraz oceny czy wnioskodawca posiadał nieruchomość w dobrej wierze.

Sąd Okręgowy stosownie do treści art. 382 k.p.c. orzekał na podstawie materiału dowodowego zebranego w postepowaniu w pierwszej instancji oraz postępowaniu apelacyjnym.

W pierwszej kolejności za niezasadne należy uznać zarzuty uczestnika kwestionujące samoistny charakter posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę. Jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, okoliczność samoistnego posiadania przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawcę znajduje poparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym (np. zawieranie umów najmu z pracownikami, bieżące utrzymywanie budynku, wykonywane remonty). Sąd Okręgowy podziela też pogląd, że działania wnioskodawcy zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości nie mogą przesądzać o utracie samoistnego charakteru posiadania.

W rozpoznawanej sprawie działka posiadana przez wnioskodawcę stanowiła część większej nieruchomości zajmowanej również przez Zespół (...) (nr 304/1). Działka zajmowana przez wnioskodawcę została geodezyjnie wyodrębniona w listopadzie 2001r. (nr 304/10). Z tej okoliczności apelujący wywodził brak możliwości samoistnego posiadania. W ocenie Sądu Okręgowego argumenty te nie są trafne. Trudno bowiem uzależniać posiadanie działki od jej geodezyjnego wyodrębnienia. W niniejszej sprawie przedmiot posiadania jest niesporny i jest to działka o nr (...). Natomiast to, że wcześniej stanowiła niewyodrębnioną geodezyjnie część większej nieruchomości nie wyklucza jej posiadania samoistnego przez wnioskodawcę.

Rację ma natomiast skarżący zarzucając Sądowi Rejonowemu poczynienie błędnych ustaleń co do istnienia po stronie wnioskodawcy dobrej wiary w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie.

Sąd Okręgowy akceptuje rozważania Sądu Rejonowego dotyczące braku możliwości skrócenia terminu o okres posiadania przez przedsiębiorstwo państwowe w czasie gdy nieruchomości była własnością Skarbu Państwa oraz konieczności stosowania aktualnego brzmienia art. 172 k.c.

Trzeba jednak zauważyć, że przekształcenie zarządu, w odniesieniu do budynków, innych urządzeń i lokali znajdujących się na tych gruntach - w prawo własności nastąpiło na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 - dalej: "u.g.g.w.n"), a co do innych składników majątkowych w prawo własności nastąpiło na podstawie ustaw określających ustrój majątkowy państwowych osób prawnych (por. uchwała siedmiu sędziów - zasada prawna z dnia 18 czerwca 1991 r., III CZP 38/91, OSNC 1991, nr 10-12, poz. 118).

Z kolei na mocy art. 2 ust. 1 u.g.g.w.n. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stawały się z tym dniem, z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego, przy czym nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa stwierdzał decyzją wojewoda (art. 2 ust. 3 u.g.g.w.n).

Skoro zatem przekształcenie zarządu w odniesieniu do gruntów w prawo użytkowania wieczystego, a w odniesieniu do znajdujących się na tych gruntach budynków, innych urządzeń i lokali w prawo własności nastąpiło w dniu 5 grudnia 1990 r. na podstawie przepisów art. 2 ust. 1 i 2 u.g.g.w.n, natomiast w odniesieniu do innych składników majątkowych w prawo własności z dniem 5 grudnia 1990 r. na mocy art. 2 u.g.g.w.n. ewentualnie z dniem 7 stycznia 1991 r. na podstawie przepisu art. 1 pkt 9 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o zmianie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. Nr 2, poz. 6), początkiem biegu terminu zasiedzenia nieruchomości powinna być data 5 grudnia 1990 r.

Dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w celu ustalenia czy poprzednik wnioskodawcy obejmował posiadanie nieruchomości w dobrej wierze warto przypomnieć, że dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

Konieczne jest w tym miejscu odwołanie się do treści dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Przy czym zauważyć trzeba, że brak jest dokumentacji z lat 90-tych świadczącej o świadomości poprzednika prawnego wnioskodawcy. Natomiast z wypisu z rejestru gruntów otrzymanego przez poprzednika prawnego wnioskodawcy w dniu 7.08.1986 r. wynika , że Przedsiębiorstwo (...) jest użytkownikiem części działki o nr (...) przy ul. (...) wraz z Ośrodkiem (...) (wypis k.66). Drugi bardzo istotny dokument to wniosek poprzednika prawnego wnioskodawcy z dnia 30 stycznia 2001 r. o podział nieruchomości przy ul.(...) w K. poprzez wydzielenie z działki (...) części działki zabudowanej budynkiem apteki oraz o zbycie w drodze bezprzetargowej tej części nieruchomości. W treści tego pisma zawarto sformułowanie „wnioskodawca włada przedmiotową nieruchomością bez tytułu prawnego a w chwili wznoszenia w/w naniesień zdawał sobie sprawę z tego że nie jest właścicielem gruntu”. Pismo podpisał w imieniu Przedsiębiorstwa (...) dyrektor J. O. (wniosek k.108).

Zawarte w tym piśmie oświadczenie należy potraktować jako oświadczenie wiedzy osoby reprezentującej poprzednika prawnego wnioskodawcy. W ocenie Sądu Okręgowego dowodzi ono złej wiary Przedsiębiorstwa (...) tj. poprzednika prawnego wnioskodawcy i obala domniemanie wynikające z art. 7 k.c. Nadto brak dobrej wiary potwierdzają dalsze starania poprzednika prawnego wnioskodawcy i samego wnioskodawcy o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

W tym miejscu należy też wskazać na błędne ustalenie w stanie faktycznym dotyczące treści aktu notarialnego na mocy którego utworzono wnioskującą spółkę (k.31-35). Wbrew ustaleniom Sądu Rejonowego do spółki wniesione nie „ roszczenia o nabycie przez zasiedzenie własności przedmiotowych działek” lecz „ roszczenia o stwierdzenie nabycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu i własności budynków” (k.33).

R. zdaniem Sądu Okręgowego, Sąd pierwszej instancji dokonał oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. a w konsekwencji dokonał wadliwej oceny przesłanek z art. 172 k.c.

Podkreślić trzeba, że Sąd Rejonowy nie dysponował żadnym dowodem uzasadniającym twierdzenie, że w grudniu 1990 czy też w styczniu 1991 r. poprzednik prawny wnioskodawcy pozostawał w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. Co więcej nawet sam wnioskodawca we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nie powoływał się na dobrą wiarę swoją lub swego poprzednika prawnego a upływu terminu zasiedzenia upatrywał w innych okolicznościach słusznie zakwestionowanych przez Sąd Rejonowy.

Z uwagi na powyższe, Sąd Okręgowy uznał, że okres 30 lat posiadania nieruchomości w złej wierze nie upłynął i dlatego też wniosek o zasiedzenie podlegał oddaleniu.

O kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego Sąd Okręgowy orzekł mając na uwadze, że interesy uczestników były sporne. Stąd, w oparciu o art. 520 §3 k.p.c. wnioskodawca musi zwrócić uczestnikowi poniesione przez niego koszty, niezbędne do obrony swoich praw. Koszty poniesione przez uczestnika to kwota 7.200 zł tytułem wynagrodzenia dla pełnomocnika ustalona na podstawie § 5 ust. 1 i § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804) w brzmieniu sprzed nowelizacji, która weszła w życie 27 października 2016r.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 520 §3 k.p.c. Koszty poniesione przez uczestnika to kwota 2700 zł tytułem wynagrodzenia dla pełnomocnika ustalona na podstawie § 5 ust. 1 i § 2 pkt 7 w zw. z § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804).