UZASADNIENIE

Wnioskodawcy E. Ś. i M. Ś., po ostatecznym doprecyzowaniu wniosku, wnieśli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu poprzez upoważnienie do złożenia w imieniu uczestniczki postępowania W. Z., oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane – działką nr geod. 539, obręb 02, położoną przy ulicy (...) w W. w postępowaniu administracyjnym nr (...) 5160.02.B.2014 w przedmiocie legalizacji wiaty o konstrukcji drewnianej wybudowanej na działce zainteresowanych. Nadto wnioskodawcy domagali się obciążenia uczestniczki postępowania kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazali, że są właścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku mieszkalnym nr (...), znajdującym się w W. przy ulicy (...), a także współwłaścicielami w udziale ½ części elementów wspólnych budynku i działki gruntu, na której ten budynek się znajduje. Pozostały udział ½ w nieruchomości wspólnej przysługuje uczestniczce postępowania W. Z.. Podali, iż w 2012 r. na działce wspólnej wybudowali wiatę drewnianą stanowiącą schronienie samochodu. W tym czasie nie spotkali się ze sprzeciwem ze strony uczestniczki postępowania. Dalej wnioskodawcy podnieśli, iż na skutek zgłoszenia dokonanego przez uczestniczkę toczy się obecnie postępowanie w sprawie legalności przedmiotowej wiaty przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w W.. Wnioskodawcy podali, iż uczestniczka nie wyraziła zgody na złożenie w niniejszym postępowaniu oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane, które jest konieczne do stwierdzenia legalności wybudowanej wiaty.

Uczestniczka postępowania W. Z. wniosła o oddalenie wniosku i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W toku postępowania podnosiła, iż sporna wiata została posadowiona przez wnioskodawców na nieruchomości wspólnej bez jej zgody. Zdaniem uczestniczki wiata usytuowana jest zbyt blisko budynku, w związku z czym utrudnia do niego dostęp. Twierdziła, iż legalizacja wiaty leży wyłącznie w interesie wnioskodawców pogarszając jednocześnie jej sytuację.

Sąd ustalił, co następuje:

Wnioskodawcy E. Ś. i M. Ś. są właścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku mieszkalnym nr (...), znajdującym się w W. przy ulicy (...), a także współwłaścicielami w udziale ½ części elementów wspólnych budynku i działki gruntu, na której budynek się znajduje. Pozostały udział ½ w nieruchomości wspólnej przysługuje uczestniczce postępowania W. Z..

dowód: akt k. 6-8

odpis kw (...) k. 39-40

postanowienie k. 32

decyzja k. 33

Działka zainteresowanych została podzielona w zakresie wyłącznego korzystania w ten sposób, że część działki, granicząca z działką nr (...), oznaczona we wstępnym projekcie podziału – wersja nr 2, sporządzonym przez biegłego R. N. na k 185 numerem 539/2, obejmująca teren pomiędzy granicą z działką nr (...), a linią istniejącego wewnętrznego ogrodzenia pozostaje w wyłącznej dyspozycji uczestników postępowania małżonków Ś.. Z kolei druga część działki, położona pomiędzy linią istniejącego wewnętrznego ogrodzenia, a granicą z działką nr (...), mniej więcej w zakresie oznaczonym przez biegłego R. N. we wstępnym projekcie podziału – wersja nr 2 na k 185 jako działka nr (...) – pozostaje w wyłącznej dyspozycji wnioskodawczyni. Taki stan podziału działki trwa od przeszło 30 lat, a został przyjęty przez poprzedników prawnych zainteresowanych.

dowód: postanowienie k. 272, 323 akt I Ns 346/13

uzasadnienie k. 275-277, 332-335 akt I Ns 346/13

Na nieruchomości wspólnej, w części pozostającej w wyłącznym korzystaniu przez W. Z., znajduje się garaż typu „blaszak”, posadowiony tamże przez poprzedników prawnych uczestniczki postępowania i użytkowany obecnie przez nią.

dowód: bezsporne

Wiosną 2012 r. wnioskodawcy, nie pytając uczestniczki postępowania o zgodę, wybudowali na nieruchomości wspólnej wiatę drewnianą. Ani w trakcie budowy wiaty, ani po zakończeniu prac uczestniczka postępowania nie oponowała przeciwko istnieniu wiaty.

dowód: projekt k. 9-20

decyzja k. 21-23

analiza urbanistyczna k. 24

W dniu 10 marca 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. wszczął postępowanie administracyjne nr (...) 5160.02.B.2014 w sprawie legalności wiaty o konstrukcji drewnianej wybudowanej na działce nr ew. 539, obręb 02 W. przy ulicy (...). W toku postępowania, postanowieniem z dnia 28 marca 2014 r., wnioskodawcy zostali zobowiązani do przedłożenia między innymi oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego. Uczestniczka postępowania nie wyraziła zgody na złożenie przedmiotowego oświadczenia. Postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2014 r. postępowanie w sprawie zostało zawieszone z uwagi na toczące się postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowanie o zniesienie współwłasności przed tut. Sądem.

dowód: akta PINB 5160.02.B.2014

pismo k. 28-29, 30-31

Przed Sądem Rejonowym w Giżycku toczyło się postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej, nr ew. 539 z wniosku W. Z. z udziałem M. Ś. i E. Ś. w sprawie o sygn. akt I Ns 346/13. Prawomocnym postanowieniem z dnia 30 kwietnia 2015 r. wydanym w sprawie o sygn. akt IX Ca 10/15 Sąd Okręgowy w Olsztynie zmienił postanowienie Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 4 listopada 2014 r. i oddalił wniosek o zniesienie współwłasności.

dowód: postanowienie k. 272, 323 akt I Ns 346/13

uzasadnienie k. 275-277, 332-335 akt I Ns 346/13

Sąd zważył, co następuje:

Bezspornym pozostaje ustalony wyżej stan faktyczny sprawy, co wynika z jednej strony z twierdzeń samych zainteresowanych, a z drugiej – z niekwestionowanych dokumentów znajdujących się w aktach.

W tym kontekście należy podkreślić przede wszystkim istnienie pomiędzy zainteresowanymi podziału quoad usum, czyli podziału działki na części pozostające w wyłącznym, korzystaniu przez strony. Zakres korzystania z działki przez poszczególnych zainteresowanych obrazuje dokumentacja geodezyjna, znajdująca się w aktach I Ns 346/14. Co istotne stan taki trwa od ponad 30 lat i nie przeszkodziło to tymże stronom ani w bieżącej konserwacji budynku ani też w przeprowadzeniu jego remontu.

Drugą istotną kwestią, wyłaniającą się na tle poczynionych ustaleń faktycznych w sprawie, to fakt posiadania przez W. Z. garażu „blaszaka”, posadowionego na części działki, pozostającej we władaniu uczestniczki postępowania. Niewątpliwym przy tym jest, że posiadanie takiego garażu zewnętrznego, niezależnie nawet od dysponowania bądź niedysponowania własnym pojazdem mechanicznym, stanowi ogromne udogodnienie w życiu codziennym (choćby traktując go jako składzik narzędzi ogrodniczych). Proces samego powstania owego garażu blaszanego opierał się – jak przyznała sama uczestniczka postępowania – o swobodną decyzję jej mamy (ówczesnej współwłaścicielki nieruchomości), która samodzielnie wskazała miejsce posadowienia obiektu, nie pytając o zgodę pozostałych współwłaścicieli. Owi pozostali współwłaściciele zresztą (poprzednicy prawni wnioskodawców) nie protestowali przeciwko budowie garażu, a sama inwestorka również nie zgłaszała wzniesienia garażu do odnośnych władz administracyjnych (vide decyzja k 33).

Analogiczny sposób postępowania zastosowali wnioskodawcy w roku 2012 przy wznoszeniu wiaty drewnianej, ulokowanej na części działki, pozostającej do ich wyłącznej dyspozycji. Wnioskodawcy bowiem sami (nie pytając o zgodę W. Z.) wyznaczyli miejsce posadowienia budowli, po czym ją wznieśli, nie zgłaszając tego odnośnym władzom administracyjnym. Istotnym przy tym jest to, że uczestniczka postępowania miała wiedzę co do budowy owej wiaty, wszak zamieszkiwała w spornej nieruchomości w trakcie budowy i logicznym jest, że nie mogła nie zauważyć prowadzonych prac. Pierwszy zaś protest przeciwko wzniesieniu wiaty uczestniczka zgłosiła dopiero w roku 2014, kierując doniesienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W., co zresztą – jak się zdaje - było elementem narastającego konfliktu pomiędzy stronami. Ów konflikt pomiędzy stronami jest nie tylko bezsporny, ale przede wszystkim widoczny.

Jakkolwiek zatem wnioskodawcy nie prosili uczestniczki postępowania o zgodę na budowę wiaty, o tyle można przyjąć, że w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości stanowiło to swego rodzaju normę postępowania, a brak wyraźnego protestu przeciwko inwestycji drugiego ze współwłaścicieli oznaczał milczącą aprobatę. Tak bowiem jak wnioskodawcy nie mieli oficjalnej zgody W. Z. na wzniesienie wiaty, tak wcześnie poprzednicy prawni W. Z. nie mieli oficjalnej zgody pozostałych współwłaścicieli na posadowienie garażu „blaszaka”.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostaje również istnienie dwóch osobnych wjazdów na działkę zainteresowanych – jednego naprzeciwko garażu „blaszaka” uczestniczki postępowania oraz drugiego – naprzeciwko powstałej wiaty wnioskodawców. Takie rozwiązanie umożliwia bezkolizyjny dojazd do nieruchomości obu stron postępowania, a także jednoczesne, niekonfliktowe parkowanie pojazdów poszczególnych zainteresowanych.

Powyższe uwarunkowania faktyczne legły u podstaw decyzji Sądu, co do celowości posadowienia i wygody użytkowania wiaty, zbudowanej przez wnioskodawców na wspólnej działce. Owa wygoda użytkowania przy tym dotyczy nie tylko samych wnioskodawców, dla których wiata stanowi – co oczywiste – schronienie ich samochodu, ale również drugiego współwłaściciela czyli W. Z.. Nie trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację, w której wnioskodawcy zaczęliby parkować swój pojazd na wprost garażu uczestniczki i w bezpośrednim sąsiedztwie wejścia głównego do budynku, do czego wszak, gdyby nie podział quoad usum i wykonanie drugiej bramy wjazdowej, mieliby pełne prawo. Zastawienie możliwości wyjazdu z garażu W. Z. przez pojazd wnioskodawców bądź wyjścia z mieszkania niejednokrotnie stanowiłoby iskrę zapalną, potęgującą konflikt sąsiedzki stron, angażując do jego wyciszenia siły i środki odpowiednich organów państwowych. Umożliwienie posadowienia przez wnioskodawców wiaty i to w dodatku na części działki, pozostającej w ich wyłącznej dyspozycji, przyczyni się – zdaniem Sądu Rejonowego – do unormowania stosunków sąsiedzkich pomiędzy zainteresowanymi, zapewniając obu stronom wygodę korzystania ze wspólnej nieruchomości.

W tym miejscu oczywiście należy wspomnieć o bliskości feralnej wiaty w stosunku do ściany domu mieszkalnego. Nie ulega wątpliwości, że owa odległość (70-80 cm) nie jest najlepszym rozwiązaniem, w szczególności podczas jakichkolwiek prac konserwatorsko-modernizacyjnych, utrudniając choćby wzniesienie potrzebnych rusztowań. Tym niemniej wskazać należy, że przy obecnym postępie technologicznym normą stało się wykorzystywanie do prac elewacyjnych lub dachowych podnośników bądź wysięgników hydraulicznych, zastępujących tradycyjne rusztowania. Innym nowym rozwiązaniem pozostają rusztowania pomostowe, ustawiane ponad istniejącą zabudową. Nowatorskie rozwiązania nie tylko nie podnoszą kosztów remontu, ale niekiedy wręcz obniżają owe koszty, a to wobec ograniczenia czasu i ilości roboczogodzin pracowniczych, potrzebnych na ustawienie rusztowań. Jeszcze innym aspektem omawianych ewentualnych robót remontowych, jest konieczność współdziałania obu stron przy decydowaniu i prowadzeniu jakichkolwiek remontów, co powoduje, że w interesie wszystkich zainteresowanych będzie leżeć znalezienie takiego sposobu wykonania ewentualnych prac, aby był on najbardziej efektywny i zarazem najtańszy. Istnienie zatem spornej wiaty nie musi oznaczać ani niemożności przeprowadzenia remontu, ani nadmiernej kosztowności takich prac.

Sumując powyższe rozważania, Sąd doszedł do przekonania, że w interesie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości w W. przy ul. (...), a także dla wygody owych osób i łagodzeniu konfliktu pomiędzy nimi będzie istnienie spornej wiaty. Jedynym zaś tego warunkiem, oczywiście nie przesądzając wyniku trwającego postępowania administracyjnego w przedmiocie legalizacji owej budowy, będzie upoważnienie wnioskodawców do złożenia niezbędnego oświadczenia, również w imieniu uczestniczki postępowania W. Z.. To zaś skutkować musiało orzeczeniem jak w pkt I postanowienia.

W tym miejscu należy jeszcze odnieść się do zagadnień stricte prawnych, które legły u podstaw orzeczenia, a o których wspomniał w swym uzasadnieniu Sąd Okręgowy w Olsztynie. Otóż zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z 07.07.1994 Prawo Budowlane pod pojęciem prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. „Warunkiem legalnego procesu inwestycyjnego jest legitymowanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W art. 3 pkt 11 zawarta została legalna definicja tego pojęcia. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tytułem prawnym, który wynika z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, w którego treści przewidziano uprawnienie do wykonywania robót budowlanych … Inwestor może prowadzić roboty budowlane jedynie na terenie nieruchomości, do której posiada prawo do dysponowania nią na cele budowlane (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25 października 2006 r., (...) SA/Sz 267/06, LEX nr 901621). Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może, stosownie do art. 3 pkt 11, wynikać z różnych stosunków prawnych, które zawierają element korzystania z nieruchomości. Powstanie i ustanie tego prawa należy oceniać, mając na uwadze rodzaj stosunku prawnego, z którego ono wynika. Wszelkie spory związane ze stosunkiem cywilnoprawnym, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powinien rozstrzygać sąd cywilny (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2002 r., (...) SA/Gd 262/00, LEX nr 655063) … W związku z tym, że we współwłasności prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom, żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie rzeczą wspólną oraz inne czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Wymóg uzyskania jednomyślności współwłaścicieli co do czynności rozporządzających rzeczą wspólną jest jedną z naczelnych zasad władztwa nad rzeczą wspólną (wyrok TK z dnia 10 lipca 2012 r., P 15/12, OTK-A 2012, nr 7, poz. 77). Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością i w związku z tym podjęcie procesu inwestycyjnego na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli . Niczego w tej kwestii nie zmienia podział nieruchomości wspólnej quoad usum. Podział taki, który może nastąpić w drodze umowy zawartej między współwłaścicielami lub na podstawie orzeczenia sądu, rodzi jedynie skutki w sferze obligacyjnej, nie zmienia zaś stosunków własnościowych. Z samego faktu przyznania poszczególnym współwłaścicielom nieruchomości prawa do wyłącznego korzystania z określonych działek nie wynika, że mają oni prawo do ich zabudowy, podział taki bowiem nie daje prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wyrok NSA z dnia 18 maja 2007 r., II OSK (...), LEX nr 338967). Podział quoad usum i jego zakres jest uzależniony od zgody wszystkich współwłaścicieli i musi jednoznacznie wynikać z umowy lub z orzeczenia sądu, nie może być domniemywany ani dorozumiany. Jeśli zatem w orzeczeniu sądu nie sprecyzowano wyraźnie, że poszczególni współwłaściciele na przyznanych im do wyłącznego korzystania działkach mają prawo do zabudowy, to nie można takiego prawa domniemywać (wyrok NSA z dnia 18 lutego 2009 r., II OSK (...), LEX nr 540017)” [tak: P. A. (red.), W. M. (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, WK 2016].

Wracając na grunt niniejszej sprawy należy zatem wskazać, że oświadczenie o dysponowaniu gruntem do celów budowlanych, będące podstawą postępowania legalizacyjnego jest oświadczeniem właścicielskim, a przysługuje niewłaścicielom jedynie w drodze wyjątku. Nadto należy ujrzeć, że pomiędzy zainteresowanymi istnieje wprawdzie dorozumiany podział quoad usum, ale nie wynika z niego uprawnienie któregokolwiek ze współwłaścicieli do budowy. Co więcej – nie istnieje dotychczas orzeczenie sądowe, upoważniające którąkolwiek ze stron do prowadzenia budowy na gruncie pozostającym w wyłącznym korzystaniu. To zaś implikuje wniosek, że do dysponowania gruntem do celów budowlanych a w realiach niniejszej sprawy – do złożenia oświadczenia o dysponowaniu gruntem do celów budowlanych, wymagana jest zgoda umowna bądź zastępcza wszystkich współwłaścicieli, a zakres owej zgody objęty jest dyspozycją art. 199 kc.

O kosztach postępowania Sąd orzekł po myśli art. 520 § 1 kpc, uznając, iż brak jest przesłanek do zastosowania § 2 lub 3 tegoż artykułu. Podkreślić należy, że zainteresowani wprawdzie zajmowali odmienne stanowiska, ale sprawa dotyczyła ich wspólnego interesu jakim jest korzystanie ze wspólnej nieruchomości. „Zasada ujęta w art. 520 § 1 jest nienaruszalna w sytuacji, w której uczestnicy są w równym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania lub – mimo braku tej równości – ich interesy są wspólne” [tak: E. T. (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Postępowanie rozpoznawcze. Postępowanie zabezpieczające, wyd. V, WK 2016].

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE