Sygn. akt III Ca 820/17
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 14 marca 2017 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi:
1) zasądził od pozwanej A. J. na rzecz powódki K. Z. kwotę 27.433,82 zł w tym od:
a) kwoty 27.305,82 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 kwietnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
b) kwoty 128 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 31 lipca 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
2) oddalił powództwo w pozostałej części;
3) zasądził od pozwanej A. J. na rzecz powódki K. Z. kwotę 473,20 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
4) nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi - Widzewa w Łodzi od pozwanej A. J. kwotę 2.651,53 zł tytułem zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionej części powództwa;
5) nieuiszczonymi kosztami sądowymi od oddalonej części powództwa obciążył Skarb Państwa.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 12 czerwca 2012 roku K. Z. zawarła z A. J. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na poddaszu budynku frontowego w Ł. przy ulicy (...).
§ 6 umowy stanowił, iż lokal nr (...) wyposażony jest w instalację elektryczną, wodno – kanalizacyjną, okna, ściany, podłogi i drzwi wejściowe. Lokal miał być przeznaczony wyłącznie na cele mieszkalne.
W § 7 umowy najemca oświadczył, że lokal obejrzał, stan techniczny jest mu znany i nie wnosi do niego zastrzeżeń.
W myśl § 8 najemca zobowiązał się płacić wynajmującemu co miesiąc czynsz według stawki 6 złotych za m 2 powierzchni użytkowej. Oprócz czynszu najemca obowiązany był do uiszczania opłat zaliczkowych za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków oraz odbiór nieczystości stałych (śmieci). Opłaty miesięczne na dzień podpisania umowy wynosiły łącznie 380,10 złotych.
W myśl § 9 umowy, należności z tytułu czynszu i świadczeń dodatkowych
za wynajmowany lokal, najemca był obowiązany uiszczać miesięcznie z góry bez uprzedniego wezwania w terminie do dnia 10-go każdego miesiąca kalendarzowego, za który przypada należność na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego. W przypadku opóźnień w płaceniu czynszu lub świadczeń dodatkowych wynajmujący miał prawo doliczać odsetki za zwłokę zgodnie z obowiązującymi przepisami.
W myśl § 11 umowy obowiązkiem wynajmującego było zapewnienie sprawnego działania urządzeń technicznych /bez urządzeń odbiorczych/ w tym urządzeń technicznych budynku, dokonywanie napraw lub modernizacji pionów instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, telefonicznej bez urządzeń odbiorczych znajdujących się w budynku oraz dokonywanie napraw lub modernizacji pionów instalacji ogrzewania bez urządzeń odbiorczych w tym zmiana sposobu ogrzewania lokalu.
Z kolei do obowiązków najemcy w myśl § 12 należało naprawa i konserwacja: ścian, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych, wykładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych) podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, umywalek i zlewozmywaków wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej wyposażenia technicznego lokalu, etażowego centralnego ogrzewania, a wypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego także jego wymiana, malowanie lub tapetowanie ścian oraz naprawa tynków - ścian i sufitów znajdujących się w lokalu. Poza naprawami, o których mowa powyżej najemca zobowiązany był do naprawienia wszystkich szkód powstałych z jego winy. Odpowiedzialność najemcy i pełnoletnich osób z nim zamieszkujących za powstałe szkody była solidarna.
§ 13 umowy przewidywał, że żadne zmiany budowlane, adaptacje, przeróbki i modernizacje oraz ulepszenia w przedmiocie najmu nie są dopuszczalne bez uzyskania uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego. Koszty adaptacji, przeróbek i modernizacji lokalu mieszkalnego ponosi całkowicie najemca bez prawa roszczeń wobec wynajmującego w chwili rozwiązania umowy najmu.
Natomiast w myśl § 14 po zakończeniu najmu najemca zobowiązany był zwrócić przedmiot najmu w stanie nie pogorszonym, a koszty remontu obciążały najemcę. Jeżeli po opuszczeniu lokalu przez najemcę w lokalu tym pozostałyby rzeczy wniesione przez najemcę wynajmujący miał prawo przenieść je w inne miejsce na koszt i ryzyko najemcy.
Powódka zapoznała się z treścią podpisanej umowy, nie zgłaszała do niej żadnych zastrzeżeń.
Pozwana nie pobrała od powódki kaucji za wynajęcie przedmiotowego lokalu.
Powódka znalazła przedmiotowy lokal za pośrednictwem biura nieruchomości.
Lokal mieszkalny nr (...), zlokalizowany jest na strychu w części frontowej budynku przy ulicy (...). Strych znajduje się nad trzecim, mieszkalnym piętrem budynku. Wejście klatką schodową prowadzi z bramy. Klatka jest konstrukcji staloceramicznej, na ostatnim piętrze, fragment prowadzący na strych konstrukcji drewnianej. Stolarka okienna na klatce schodowej w ramach drewnianych, w złym stanie technicznym. Klatka schodowa do gruntownego remontu. Na klatce wykwity zasiarczeń z kominów. Wejście do lokalu z korytarza na strychu. W sąsiedztwie lokale mieszkalne, powstałe z zaadoptowanych pomieszczeń strychowych.
W dacie zawarcia umowy najmu przez strony lokal nr (...) nie nadawał się do zamieszkania, nie był wyposażony w media - wodę, gaz i prąd. Nie miał założonego centralnego ogrzewania. Okna były stare z powybijanymi szybami. W pomieszczeniu tym panował bałagan, przebywały tam gołębie.
Lokal nr (...) przed adaptacją stanowił pierwotnie jedno, otwarte pomieszczenie strychowe. Pomieszczenie wydzielone było w obrysie zewnętrznym ścianami nośnymi budynku. Od wewnątrz pomieszczenie było wydzielone lekkimi ściankami z desek oraz w dwóch fragmentach ścianami murowanymi ciągów kominowych. Strych oświetlały okna położone na poziomie podłogi strychu. Okna strychowe konstrukcji drewnianej wychodziły na stroną wschodnią - na ulicę (...). Konstrukcja dachowa wsparta na drewnianych krokwiach i słupach. Połać dachowa była z pełnym deskowaniem, bez ocieplenia. Dach był kryty papą na lepiku. Podłogi na strychu były z desek na legarach drewnianych. Przez pomieszczenie strychowe przechodził pion kanalizacji, umożliwiający podłączenie kanalizacji w lokalu. Instalacja wodociągowa umożliwiająca podłączenie znajdowała się na korytarzu strychu, przy ścianie działowej. Na strychu rozprowadzona była prowizoryczna instalacja elektryczna uniemożliwiająca jej wykorzystanie. Gaz doprowadzony był do poziomu strychu na korytarzu.
W pomieszczeniu strychowym należało wykonać niezbędne prace adaptacyjne, wraz z zakupem koniecznych materiałów budowlanych.
Prace remontowo – adaptacyjne w lokalu rozpoczęły się od oczyszczenia strychu z zalegających tam przedmiotów. Chodziło głównie o wywiezienie pogniłych desek podłogowych, starych okien. Gruz i przedmioty usunięte ze strychu wysypywane były na podwórku w miejscu wskazanym przez P. J..
Prace remontowo – adaptacyjne dotyczyły:
1. wymiany 6 okien o wymiarach 0,80 m. x 0,47 m. w ścianie nośnej od strony ulicy,
2. zamontowania dwóch okien dachowych o wymiarach 1,40 m. x 0,68 m,
3. wykonania ocieplenia połaci dachu i sufitu na powierzchni 60,10 mkw, przez położenie dwóch warstw folii, warstwy ocieplenia z wełny mineralnej o grubości 15 cm, oraz pokrycia z płyt karton - gips, opartej na krokwiach i stelażach metalowych,
4. wykonania podłogi z płyt D. na powierzchni 57,23 mkw, z wyrównaniem podłoża, położeniem warstwy folii izolacyjnej i nabiciem płyty D. o grubości 18 mm,
5. budowy ścian działowych z płyt kartonowo - gipsowych na stelażu stalowym w celu wydzielenia pomieszczeń, łazienki, przedpokoju oraz rozdzielenia pokoju od kuchni z jadalnią. Oblicowania całości ścian zewnętrznych płytami karton - gips na stelażu metalowym, wzmocnienie ścian zewnętrznych (deski) płytami D. na powierzchni 8,50 mkw,
6. zamontowania drzwi zewnętrznych,
7. zamontowania instalacji wodnej ZW z rur PCV na długości 22 m,
8. zamontowania instalacji wodnej CW z rur PCV, izolacja z pianki na długości 14 m,
9. zamontowania instalacji kanalizacyjnej CW z rur PCV, na długości 10 m,
10. zamontowania przyłącza gazowego i rozprowadzenie z rur miedzianych na długości 18 m,
11. rozprowadzenia CO (bez pieca i grzejników) długości 31 m x 2 (powrót) z rur PCV z otuliną z pianki z przyłączem do 6 punktów grzejnych,
12. zamontowania instalacji elektrycznej do 6 włączników, 10 punktów świetlnych, 14 gniazdek, 2 gniazd telewizyjnych. Przyłącze z korytarza wraz z rozprowadzeniem. Razem 160 mb kabla 2,5. Otulina perforowana kabli 80 m,
13. wykonanie posadzek z terakoty na powierzchni 18,90 mkw. z warstwą wyrównującą, folią przeciwwilgociową i siatką,
15. położenie glazur na powierzchni 14,50 mkw,
16. zamontowanie sedesu z dolnopłukiem,
17. wykonanie dwóch przebić wentylacyjnych na dach,
18. malowanie jednokrotne ścian i sufitów.
Zakres prac związnych z wyminą 6 zwykłych okien w ścianie nośnej obejmuje całość tych prac, włącznie z usunięciem starych okien. Prace te nie wiązały się z koniecznością poszerzania i przebudowy otworów okiennych lub przebudowy nadproży, a jedynie wymagały usunięcia odparzonych tynków. W przypadku okien dachowych zakres prac zwianych z osadzeniem okien obejmuje całość tych prac, włącznie z przebiciem przez płaszczyznę dachu, które ograniczało się do wycięcia otworów
w przerwie międzykrokwiowej, w pojedynczej warstwie desek i warstwie papy na płaskiej połaci dachowej. Czynność ta, bez konieczności zmian konstrukcji nośnej dachu, nie była na tyle pracochłonna ani uciążliwa aby stosować do niej oddzielną kalkulację czasową. Stara posadzka nie została zerwana, a przestrzeń pod warstwą desek nie zastała oczyszczona gruntownie z wieloletniej, zalegającej pod nią warstwy śmieci, pyłów i odchodów gołębich. Stara podłoga z desek została przekryta warstwą folii i płyt D., pozostawione pod podłogą zanieczyszczenia i alergenty stwarzają duże zagrożenia epidemiologiczne.
W wyniku prac adaptacyjnych w lokalu nr (...) wydzielono pokój z wydłużoną wnęką o powierzchni podłogi - 19,47 mkw, łazienkę z WC o pow. podłogi - 4,70 mkw, przedpokój o powierzchni podłogi - 7,26 mkw, jadalnię z aneksem kuchennym o powierzchni podłogi - 25,80 mkw. Powierzchnia sufitów wraz z częściami ukośnymi wynosi łącznie - 60,10 mkw.
Prace te są użyteczne dla właściciela.
Znacząca część robót, w tym prace związane z instalacją elektryczną, instalacją gazową, piecem gazowym CO, konieczną instalacją kominową i wentylacyjną, były wykonywane bez niezbędnej dokumentacji projektowej, przez osoby nieuprawnione, bez fachowego nadzoru i końcowego odbioru. W lokalu nie dokonano badań instalacji oraz sposobu ich wykonania pod względem zabezpieczenia przeciwpożarowego. Przebywanie stałe w pomieszczeniach uzyskanych w wyniku tak przeprowadzonej adaptacji części strychu, może zagrażać życiu lub zdrowiu osób.
Łączna wartość całości prac koniecznych do doprowadzenia strychu od stanu pierwotnego do stanu w jakim powódka opuściła lokal w dniu 31 marca 2015 roku wynosi 17.709 zł netto.
Wartość poszczególnych robot budowlanych określono na podstawie: cennika B. z II kwartału 2105 roku, dla instalacji liniowych, wody, gazu, CO i kanalizacji oraz aktualnych ofert pracy firm budowlanych, wartość robót montażowych, powierzchniowych oraz elektryczności, określono na podstawie aktualnych ofert pracy firm budowlanych, wartość prac montażowych dla stolarki, instalacji sanitarnych oraz prac dodatkowych określono na podstawie kalkulacji czasu pracy niezbędnego dla wykonania danych prac oraz stawki roboczogodziny, wartość roboczogodziny określono na podstawie średniej miesięcznej płacy netto dla branży budowanej na rynku (...) i przeciętnego czasu pracy w skali miesiąca.
Na zlecenie P. J. powódka także ociepliła ścianę sąsiedniego lokalu, który graniczył z lokalem powódki, używając do tego wełny mineralnej i poniosła z tego tytułu koszt 128 zł.
Prace remontowe trwały do grudnia 2012 roku.
Powódka do przeprowadzenia remontu nie wynajmowała firmy remontowej. Wszystkie prace wykonał jej partner T. S. i jego znajomi - S. N., J. J., J. K. i P. T. (1). Robili to nieodpłatnie w ramach koleżeńskiej przysługi, choć zdarzało się, że powódka zwracała im pieniądze za paliwo.
Mąż pozwanej P. J. ani jego brat M. J. (1) nie wykonywali żadnych prac przy remoncie lokalu powódki. P. J. pomaga pozwanej w administrowaniu nieruchomością przy Targowej 27 w Ł..
P. J. mówił P. T. (1), że na pracach remontowych się nie zna i wszelkie remonty w kamienicy na zlecenie P. J. wykonywał P. T. (1). W przypadku wystąpienia jakiejkolwiek awarii P. J. wzywał P. T. (1).
P. J. przychodził do powódki w czasie remontu, oglądał postęp prac remontowych i podpowiadał co można dodatkowo zrobić.
Zakupu materiałów niezbędnych do remontu dokonywała powódka z T. S..
Łączna wartość zakupionych materiałów budowlanych koniecznych do doprowadzenia strychu od stanu pierwotnego do stanu w jakim powódka opuściła lokal w dniu 31 marca 2015 roku wynosi 11.168 zł netto i 13.737 zł brutto.
Koszty zakupu niezbędnych materiałów budowlanych zostały określone na podstawie aktualnych cen materiałów oferowanych w sieci sklepów (...). Ceny płyt D. wycofanych z oferty sklepu (...) określono na podstawie oferty innych składów budowlanych. Zakres zakupów części materiałów budowlanych powiększono od 5% do 10%, ze względu na ubytek odpadów, występujący podczas prac budowlanych.
Koszt zakupu 6 sztuk okien o wymiarach 0,80 x 0,47 wraz z materiałami do obróbki, pianką i zaprawą wynosił 1.340 zł brutto koszt zakupu 2 sztuk okna dachowego V. o wymiarach 1,40 x 0,68 wraz z materiałem do obróbki, papą i pianką wynosił 1.531 zł brutto natomiast koszt zakupu drzwi zewnętrznych wraz z pianką wynosił 495 zł brutto. Cena katalogowa za metr ściany odpowiada szeregom czynności koniecznych do jej prawidłowego postawienia a w przypadku prac powódki w sposób istotny zredukowano te czynności, dlatego wartość metra ściany jest inna niż wynikająca z cen katalogowych. Również ściany wewnętrzne z uwagi na to co znajduje się w tych ścianach wymagały indywidualnego przeliczenia ich wartości. Koszt wykonania cokołów w łazience nie został oddzielony od dalszej części glazury i mieści się w metrze położonej glazury.
Powódka z pozwaną nie ustaliła zakresu remontu ani kosztorysu prac remontowych. Powódka nie sporządziła projektu na wykonanie prac i instalacji. Powódka nie uzyskała pisemnej zgody pozwanej na wykonanie prac remontowych.
Strony ustaliły jedynie aby nie podcinać legarów w podłodze.
Nadto, zgodnie z ustaleniami pomiędzy stronami koszt wymiany okien i drzwi wejściowych miał zostać rozliczony w czynszu. Przez okres do kiedy „wyzerują się” faktury powódka miała płacić połowę czynszu i całość opłat za media. Powódka nie uzgodniła z pozwaną zasad rozliczenia pozostałych materiałów budowlanych oraz prac adaptacyjnych w lokalu.
Pozwana zgodnie z ustaleniami pomiędzy powódką i P. J. rozliczyła w czynszu kwotę 1.707,76 zł brutto objętą fakturą VAT nr (...) i dotyczącą zakupu 6 sztuk okien pcv, kwotę 1.808 zł brutto objętą fakturą VAT nr (...) i dotyczącą zakupu 2 sztuk okien dachowych oraz kwotę 548 zł objętą fakturą VAT nr (...) i dotyczącą zakupu drzwi wejściowych do lokalu.
P. J. przekazał powódce dane pozwanej konieczne do wystawienia faktur za zakup okien i drzwi.
Powódka zwróciła się do rzeczoznawcy majątkowego Z. S. o oszacowanie wartości nakładów poniesionych przez nią na przedmiotowy lokal. Z kosztorysu z dnia 20 marca 2015 roku wynika, że wartość prac remontowych obejmujących zabudowę sufitową, zabudowę ścian i oblicowanie płytkami, położenie podłóg i posadzek, instalację elektryczną, grzewczą, gazową oraz wodno - kanalizacyjną a także prace malarskie, przygotowawcze, osiatkowanie, gruntowanie, narożniki, szpachlowanie oraz prace dodatkowe (stolarka okienna drzwiowa) wyniosły łącznie 47.548 zł. Wartość tych prac szacowana była na podstawie cennika z grudnia 2014 roku. W momencie dokonywania wyceny prace nadal były kontynuowane.
W prywatnym kosztorysie dokonano wyceny ścianki innej niż w lokalu powódki, czyli zbudowanej z 2 stron z odpowiednią izolacją akustyczną, przeciwpożarową, cieplną. W lokalu nr (...) nie wybudowano prawidłowej ściany, którą uwzględniono w kosztorysie prywatnym.
Środki finansowe na wykonanie remontu powódka miała z pieniędzy otrzymanych po podziale majątku z byłym mężem.
Powódka zamieszkała w lokalu nr (...) przy ulicy (...) w październiku 2012 roku.
W dniu 4 czerwca 2012 roku A. T. będący członkiem Okręgowej Izby (...) przeprowadził próbę szczelności instalacji gazowej w lokalu nr (...). Zalecono wymianę instalacji gazowej.
Kolejną próbę szczelności instalacji gazowej w lokalu nr (...) A. T. przeprowadził w dniu 22 czerwca 2012 roku przy nowej instalacji gazowej. Próba szczelności była pozytywna.
Wykonując próbę szczelności istotnym jest aby móc podpiąć się pod instalację dlatego dokonujący przeglądu instalacji gazowej nie musi być fizycznie w lokalu, może być na korytarzu.
W dniu 22 października 2012 roku J. G. przeprowadził główną próbę szczelności instalacji gazowej w lokalu nr (...). Próbie poddano przewody rozprowadzające oraz przewody w mieszkaniu wraz z kurkami odcinającymi przed aparatami gazowymi w kuchni. Próba szczelności zakończyła się wynikiem dodatnim, nie stwierdzono także spadku ciśnienia.
W dniu 17 listopada 2012 roku powódka zleciła (...) Zakładowi Usług (...) ekspertyzę urządzeń grzewczo – kominowych przy kuchni gazowej. Z opinii nr (...) sporządzonej w dniu 17 listopada 2012 roku przez M. J. (2) wynika, że wentylacja dla kuchni gazowej jest prawidłowa.
W dniu 19 listopada 2012 roku powódka wystąpiła do (...) Spółki (...) o przyłączenie lokalu do sieci gazowej.
W dniu 20 listopada 2012 roku powódka zawarła z (...) umowę kompleksowego dostarczania paliwa gazowego nr (...).
Po wyprowadzeniu się z lokalu powódka zabrała z niego drzwi zewnętrzne, rury do pieca CO, piec CO, kaloryfery, gniazdka, przełączniki, krany, zlewy, kabinę prysznicową. Zostały płytki na ścianach i podłodze, okna dachowe, 6 sztuk małych okien, ściany działowe, ocieplenie i wykończenie sufitu.
Na dzień zdania lokalu przez powódkę jej zadłużenie z tytułu opłat czynszowych wynosiło 3.245,56 zł.
Po rozwiązaniu umowy najmu przedmiotowego lokalu przez powódkę pozwana zawarła kolejną umowę najmu dotyczącą przedmiotowego lokalu.
W piśmie z dnia 17 lutego 2014 roku powódka reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata J. M. wezwała pozwaną do zapłaty na swoją rzecz kwoty 35.000 zł tytułem zwrotu kosztów nakładów poniesionych przez nią na przedmiotowy lokal.
W odpowiedzi na powyższe wezwanie P. J. pismem z dnia 21 kutego 2014 roku działając jako pełnomocnik pozwanej odmówił spełnienia świadczenia w uzasadnieniu powołując się na zapis § 7 umowy, z którego wynika, że powódka obejrzała lokal i nie wnosiła zastrzeżeń co do jego stanu technicznego. Nadto powołując się na treść § 13 umowy wskazywał, że niedopuszczalne są jakiekolwiek zmiany budowlane, adaptacje, przeróbki i modernizacje oraz ulepszenia a nadto, że ich koszty ponosi najemca bez prawa roszczeń wobec wynajmującego.
Pismem z dnia 15 stycznia 2015 roku P. J. działając w imieniu pozwanej wezwał powódkę do zapłaty zaległości czynszowych oraz odsetek ustawowych w wysokości 6.999,39 zł w terminie miesiąca od dnia doręczenia niniejszego wezwania.
W piśmie z dnia 28 kwietnia 2015 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 45.562,81 zł
Pozwana zawierając umowy najmu z innymi lokatorami kamienicy przy ulicy (...) w przypadku pobierania od nich kaucji sporządza pokwitowanie jej pobrania.
Pozwana zawierała z lokatorami wynajmowanych przez siebie lokali w kamienicy przy ulicy (...) w Ł. umowy sprzedaży integralnych części wyposażenia danego mieszkania. W umowach tych ich strony ustalały wartość elementów wyposażenia, za które pozwana płaciła, a w zamian lokatorzy przekazywali jej na wyłączną własność elementy zakupionego bądź wykonanego wyposażenia.
Określenie wartości dokonanych nakładów zgodnie z zapisami § 35 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, na tak rozbudowanej nieruchomości (wartość nieruchomości przed i po dokonaniu nakładów) biorąc również pod uwagę: brak dokumentacji projektowej wykonanych prac, brak gwarancji jakości wykonanych prac i idące za tym zagrożenie dla osób przebywających w zaadoptowanym pomieszczeniu oraz znikomą wartość nakładów w odniesieniu do wartości całej nieruchomości, nie jest w rozpatrywanym przypadku właściwe.
W niniejszej sprawie określenie wartości nakładów zgodnie z zapisami § 35 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w odniesieniu ich do lokalu nr (...) również nie jest możliwe ze względu na fakt, że zaadoptowana na cele mieszkalne część strychu, nie stanowiła i nie stanowi samodzielnego lokalu mieszkalnego. Prace adaptacyjne zostały wykonane na części pomieszczeń strychowych kamienicy, bez jakiejkolwiek dokumentacji projektowej pozwalającej stwierdzić poprawność (prawną i techniczną) wykonanych prac oraz powierzchnię użytkową pomieszczeń powstałych w trakcie adaptacji pomieszczeń. Wydzielenie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz w dalszym etapie utworzenie nieruchomości lokalowej musi być poprzedzone wykonaniem pełnej, kosztownej dokumentacji projektowej, odbiorem technicznym lokalu oraz inwentaryzacją całej nieruchomości (kamienicy).
Określenie wartości dokonanych nakładów przy zastosowaniu zapisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 roku w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, również nie może znajdować zastosowania w rozpatrywanym przypadku, gdyż zapisy Rozporządzenia precyzują sposób określania wartości zamówienia na roboty publiczne. Nadto zgodnie z § 3 ust 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia podstawą do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego jest dokumentacja projektowa i specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych. W niniejszej sprawie żaden z powyższych zapisów Rozporządzenia nie został spełniony. Powódka nie była wykonawcą tych prac z zamówienia publicznego. Prace adaptacyjno - remontowe zostały wykonane metodą gospodarczą, w warunkach faktycznej samowoli budowlanej, przez osoby nieuprawnione, bez potwierdzonego fachowego przygotowania, nie dokonano również odbioru robót i potwierdzenia ich jakości.
Gdyby do prac wykonanych w lokalu zajmowanym przez powódkę sporządzić kosztorys ich wartość byłaby wyższa. Jednakże przyjęcie metody kosztorysowej jest niezasadne bowiem prace zostały wykonane metodą gospodarczą, bez wymaganych projektów, zezwoleń oraz profesjonalnego odbioru prac.
Pozwana jest właścicielką kamienicy, w której znajduje się lokal nr (...). W kamienicy tej znajduje się 40 lokali. Generalnie wszystkie lokale są przeznaczone pod wynajem za wyjątkiem tego który zajęty jest przez pozwaną i jej męża P. J.. Pozwana dokonuje bieżących remontów w kamienicy od około siedmiu lat non stop. Często kupuje materiały budowlane na zapas w promocjach. Pozwana posiada pieczątkę z napisem Administracja (...), (...)-(...) Ł., ulica (...). Pozwana umawia się ustnie z lokatorami na temat sposobu rozliczenia ewentualnych inwestycji.
W czasie kiedy powódka mieszkała w lokalu nr (...) wszystkich lokali przeznaczonych do wynajmu było łącznie około 18. Część lokali była w remoncie – z przeznaczeniem na późniejsze wynajęcie.
Pozwana nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali mieszkalnych, nie jest płatnikiem podatku VAT.
Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy i odnosząc się do przesłuchania pozwanej, zeznań świadków P. J. i M. J. (1), Sąd Rejonowy nie dał wiary ich twierdzeniom, że to P. J. i M. J. (1) przeprowadzili prace adaptacyjne w lokalu zajmowanych przez powódkę i jej rodzinę. Sąd Rejonowy nie dał także wiary ich twierdzeniom co do tego także, iż to pozwana z P. J. dokonywała zakupu materiałów budowlanych wykorzystanych do prac adaptacyjnych w wynajętym powódce lokalu. Nadto Sąd Rejonowy nie dał wiary również ich zeznaniom wskazującym, iż w wynajętym pomieszczeniu był prąd, kanalizacja i gaz. Z zeznań świadków w osobie S. N., J. J., K. B., J. K., M. M., T. S. i P. T. (2) jednoznacznie wynika, że prace adaptacyjne w lokalu nr (...) prowadziła powódka przy pomocy swojego partnera i znajomych. Nadto z zeznań P. T. (1) wynika, że świadek M. J. (1), brat P. J. rzadko przebywał w kamienicy przy ulicy (...). Z zeznań tego świadka wynika także, że to on właśnie wykonywał wszelkie remonty w kamienicy na zlecenie P. J., a także był wzywany do usunięcia awarii w przypadku, gdy takowa się pojawiła. Nadto z zeznań świadków J. K., K. B., M. M., S. N., J. J. oraz T. S. wynika, że zakupu wszystkich materiałów niezbędnych do prac adaptacyjnych dokonywała powódka z własnych środków oraz to, iż w pomieszczeniu tym nie było ani prądu ani gazu ani kanalizacji co najwyżej znajdowały się one na korytarzu kamienicy w której znajdował się lokal. Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw by odmówić wiarygodności zeznaniom tych wszystkich świadków. Ich zeznania korespondowały ze sobą i wzajemnie się uzupełniały. Świadkowie znali szczegóły wykonanych przez siebie prac, potrafili wskazać, jakich materiałów użyli oraz w jakiej ilości, potrafili wyjaśnić co konkretnie wykonali. Przy czym Sąd Rejonowy wziął przy tym pod uwagę fakt, iż świadkowie mogli nie pamiętać dokładnego okresu kiedy te prace prowadzili z uwagi na znaczny upływ czasu od tego momentu do chwili w której byli przesłuchiwani.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za częściowo zasadne.
Sąd Rejonowy wskazał, że K. Z. wnosiła w niniejszym postępowaniu o zasądzenie od pozwanej A. J. na swoją rzecz kwoty 45.456,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu. Dochodzona pozwem kwota stanowi równowartość nakładów poczynionych przez powódkę na przedmiotowy lokal w okresie od 12 czerwca 2012 roku do 20 marca 2015 roku, w tym koszt ocieplenia wełną mineralną ściany między lokalem powódki a lokalem sąsiednim oraz kwotę 5.000 zł tytułem kaucji którą powódka miała uiścić na rzecz pozwanej w chwili zawierania umowy najmu.
Strona pozwana nie uznała powództwa podnosząc, że prace adaptacyjno – remontowe w przedmiotowym lokalu zostały wykonane za środki pozwanej przez jej męża P. J. i osoby przez niego wskazane. Zakupu okien i drzwi do lokalu miała dokonać powódka za zgoda pozwanej a jego koszty pozwana rozliczyła w czynszu. Pozwana kwestionowała aby prowadziła działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.
Idąc dalej Sąd Rejonowy wskazał, że § 13 umowy najmu zawartej pomiędzy stronami w dniu 12 czerwca 2012 roku przewidywał, że żadne zmiany budowlane, adaptacje, przeróbki i modernizacje oraz ulepszenia w przedmiocie najmu nie są dopuszczalne bez uzyskania uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego. Strony ustaliły, iż koszty adaptacji, przeróbek i modernizacji lokalu mieszkalnego ponosi całkowicie najemca bez prawa roszczeń wobec wynajmującego w chwili rozwiązania umowy najmu.
W ocenie Sądu Rejonowego powyższe postanowienie umowy nie wiąże jednak powódki bowiem stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2004 roku wydanym w sprawie sygnatura akt XVII Amc 112/03 Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał zapisy postanowień statuujących, iż wszelkie prace remontowe, adaptacyjne, modernizacyjne najemca wykonywać będzie na własny koszt po uprzednim uzyskaniu zgody wynajmującego bez prawa do zwrotu nakładów po zakończeniu stosunku najmu za niedozwolona klauzulę umowną i wpisał ją do rejestru wyroków pod numerem 342.
Brak związania powódki treścią § 13 przedmiotowej umowy najmu uzasadniony jest treścią art. art. 385
1 § 1 - 4 k.c. zgodnie z którym postanowienie umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa
i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
W § 4 dodano zapis, iż ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.
Zatem by określone postanowienie umowy mogło zostać uznane za niedozwolone w rozumieniu ww. przepisu, spełnione muszą zostać cztery warunki:
– umowa musi być zawarta przez przedsiębiorcę z konsumentem,
– postanowienie umowy nie zostało uzgodnione indywidualnie,
– postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy,
– postanowienie sformułowane w sposób jednoznaczny nie dotyczy głównych świadczeń stron.
Pierwszym niezbędnym warunkiem do zastosowania art. 385 1 k.c. jest to, by jedną ze stron umowy był przedsiębiorca. Dopiero po jego spełnieniu ma sens rozpoznawanie pozostałych objętych tym przepisem przesłanek. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy nie ma wątpliwości, iż powódka działała jako konsument. Zatem rozstrzygnięcia wymaga kwestia w jakim charakterze występują pozwana jako strona przedmiotowej umowy najmu.
W niniejszej sprawie nie ulega w ocenie Sądu Rejonowego wątpliwości fakt, iż umowa z dnia 12 czerwca 2012 roku została zawarta pomiędzy K. Z. jako konsumentką a A. J. jako przedsiębiorcą.
Sąd Rejonowy wskazał, że w polskim prawie funkcjonuje kilka definicji działalności gospodarczej.
W ustawie z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2004, nr 173, poz. 1807 z późn. zm.) w art. 2 wskazuje się że działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż a także działalność zawodowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.
Z kolei ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991, Nr 80, poz. 350 z późn. zm.) w art. 5a punkt 6 stanowi, iż działalność gospodarcza to działalność zarobkowa (wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych) prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych art. 10 ust 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Nadto z ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004, nr 54, poz. 535 z późn. zm.) wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na rozmiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W związku z powyższym działalność gospodarczą prowadzi się w celu osiągnięcia przychodu, gdzie ważny jest zamiar jego osiągnięcia bowiem nawet jeśli przedsiębiorca poniesie stratę wykonywane czynności nie tracą statusu działalności gospodarczej, w sposób ciągły, gdzie znaczenie ma zamiar dokonywania pewnych czynności, które stanowią cel do osiągnięcia przychodu, w sposób zorganizowany, gdzie podejmowane działania są zależne od obowiązujących reguł i norm oraz mają służyć osiągnięcie ustalonego celu, ponadto mają wpływ na dysponowanie posiadanymi środkami a także uczestnictwo podmiotu w obrocie gospodarczym.
Zwrócił Sąd Rejonowy również uwagę, że żaden z przepisów powołanych wyżej ustaw zawierając definicję działalności gospodarczej nie uzależnia uznania danych czynności za działalność gospodarczą od jej rejestracji we właściwych urzędach, czy też od uznania, że dana osoba jest płatnikiem podatku VAT. W związku z tym, jeśli dane czynności spełniają definicję działalności gospodarczej to mimo tego, że nie zostały zarejestrowane jako działalność gospodarcza to według przepisów uznawane są za taką działalność.
Za takim szerokim rozumieniem działalności gospodarczej przemawia fakt, iż art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poddaje opodatkowaniu nawet jednorazowo dokonane czynności, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. Przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można zatem abstrahować od zamiaru podmiotu prowadzącego działalność.
W konsekwencji wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i w celu zarobkowym. Sąd Rejonowy wskazał, że w pełni podziela linię orzeczniczą, iż uznanie wynajmowania lokali za działalność gospodarczą albo pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy zależy od skali przedsięwzięcia i aktywności związanej z pobieraniem pożytków cywilnych, a także od kontekstu prawnego. Przywołał stanowisko Sądu Najwyższego, iż wynajmowanie przez właściciela trzech lokali mieszkalnych
i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania najmu lokali za działalność gospodarczą. Zatem do uznania wynajmu lokali mieszkalnych za działalność gospodarczą nie jest wymagane, aby najem był prowadzony w znacznym rozmiarze. Przywołał również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który stwierdził, że profesjonalne wynajmowanie własnych nieruchomości jest taką samą działalnością, jak chociażby produkcja i sprzedaż określonych wyrobów. W ocenie Sądu Rejonowego działalność zawodową wykonywaną zarobkowo w sposób zorganizowany i ciągły należy uznać za rodzaj działalności gospodarczej. Zauważył wreszcie Sąd Rejonowy, iż podlega zgłoszeniu do ewidencji także taka działalność osoby fizycznej, która stanowi dodatkowe źródło jej dochodu (uboczne zajęcie zarobkowe), chyba że chodzi o rodzaje działalności wymienione w art. 9 ust. 2 ustawy o działalności gospodarczej (art. 9 ust. 1 tej ustawy). Działalność uboczna, z istoty rzeczy prowadzona w niewielkim rozmiarze (bo stanowi dodatkowe źródło dochodu) jest zatem co do zasady kwalifikowana jako działalność gospodarcza, gdyż podlega wpisowi do ewidencji.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Sąd Rejonowy wskazał, że w jego ocenie działalność pozwanej w zakresie wynajmu lokali położonych w kamienicy przy ulicy (...) w Ł. spełnia wszystkie powyższe kryteria pozwalające jej na nadanie im przymiotu działalności gospodarczej.
Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że A. J. wynajmuje lokale znajdujące się w kamienicy przy ulicy (...) w Ł., której jest właścicielką. W kamienicy tej znajduje się 40 lokali. Generalnie wszystkie lokale są przeznaczone pod wynajem za wyjątkiem tego który zajęty jest przez pozwaną i jej męża P. J.. W czasie, kiedy powódka mieszkała w lokalu nr (...) wszystkich lokali przeznaczonych do wynajmu było łącznie około 18 a pozostałe znajdowały się w remoncie z przeznaczeniem na wynajęcie. Jest to w ocenie Sądu Rejonowego wystarczająca skala przedsięwzięcia, aby określić je, jako działalność gospodarczą. Trzeba mieć bowiem na uwadze także fakt, iż zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej już samo podjęcie działalności gospodarczej wymaga zgłoszenia do ewidencji, a nie da się wówczas przewidzieć, w jakim stopniu rozwinie się ta działalność. Dla pozwanej jest to niewątpliwie działalność zarobkowa, gdyż wiąże się z pobieraniem czynszów. Środki finansowe otrzymywane od najemców stanowią jej źródło utrzymania, a pozwana prowadzi działalność w sposób zorganizowany i ciągły. Pozwana przygotowuje lokale pod najem, korzysta z pomocy biura nieruchomości w poszukiwaniu potencjalnych najemców, wynajmuje tak jak w przypadku powódki lokale kolejnym osobom po rozwiązaniu stosunku najmu z poprzednim najemcą. Pozwana posiada pieczątkę z napisem: Administracja (...), (...)-(...) Ł. ul. (...)”, ma ustanowionego pełnomocnika w osobie P. J., który decyduje o remontach lokali, o wystawieniu oferty najmu lokali w biurze nieruchomości. W świetle powyższych wywodów Sąd Rejonowy uznał, że wieloletnia działalność pozwanej polegająca na wynajmie nieruchomości w stałych celach zarobkowych jest formą działalności gospodarczej, a pozwanej przysługuje status przedsiębiorcy.
Przechodząc do kolejnej spornej przesłanki wskazał, iż nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym kto się na to powołuje.
Warunkiem zatem powołania się na niedozwolone postanowienie umowne jest z jednej strony okoliczność, iż postanowienie takie dotyczy umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem oraz z drugiej strony okoliczność, iż postanowienie to nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem przy czym w przypadku tej przesłanki obowiązuje domniemanie wzruszalne, że postanowienie umowy zawartej z udziałem konsumenta nie zostały uzgodnione indywidualnie.
Sąd Rejonowy przyjął, iż powódka nie miała rzeczywistego wpływu na treść § 13 zawartej umowy najmu. Umowa została bowiem przygotowana przez stronę pozwaną, która ustaliła jej treść korzystając z przygotowanego wcześniej wzorca. Pozwana nie zdołała przy tym obalić domniemania, iż zapis tej treści został uzgodniony indywidualnie z powódką co obciążało ją w myśl art. 385 1 § 4 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c.
Dalej wskazał Sąd Rejonowy, że w myśl art. 662 § 1 k.p.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Nadto w myśl art. 663 k.c., jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy ustalił, iż lokal w dniu zawarcia umowy najmu nie nadawał się do wykorzystania go w umówionym celu to jest na cele mieszkalne i że w związku z tym wymagał przeprowadzenia prac adaptacyjnych. Przesłuchana w sprawie powódka i zeznający świadkowie w osobie J. K., K. B., M. M., D. K., S. N., J. J. oraz świadka T. S. jednoznacznie potwierdzili, iż lokal nie nadawał się do zamieszkania, że stanowił tylko i wyłącznie zaniedbane pomieszczenie strychowe, ze starymi oknami i powybijanymi szybami w oknach, w którym nie było mediów. Okoliczność złego stanu pomieszczenia wynajętego powódce potwierdził również mąż pozwanej P. J. i M. J. (1), spór bowiem koncentrował się ostatecznie nie na konieczności wykonania prac adaptacyjnych ale na tym kto te prace wykonał. Zły stan lokalu odzwierciedlają również zdjęcia załączone przez powódkę do pozwu. Okoliczność, iż lokal nie nadawał się do zamieszkania potwierdziła również sama pozwana z której przesłuchania i informacyjnych wyjaśnień wynika, że lokal wymagał przygotowania w tym naprawy podłóg, wstawienia ścian działowych, przygotowania ścian do pomalowania, wstawienia okien dachowych i zwykłych pcv, przygotowania elektryki i instalacji wodno - kanalizacyjnej. Nadto zły stan lokalu przed adaptacją potwierdził w swej opinii biegły rzeczoznawca majątkowy E. K., który wskazał, iż lokal ten wymagał przeprowadzenia niezbędnych prac adaptacyjnych wraz z zakupem koniecznych materiałów budowlanych.
Powódka dokonała remontu we własnym zakresie, systemem gospodarczym i przedstawiła dowody na tę okoliczność. Nakłady poczynione na przedmiot umowy najmu miały charakter nakładów koniecznych w związku z czym jest uprawniona na podstawie art. 662 § 1 k.c. i 663 k.c. do żądania zwrotu poniesionych z tego tytułu kosztów.
Na marginesie Sąd Rejonowy zaznaczył, iż w zakresie ustalenia, na podstawie zeznań świadków i przesłuchania stron, że stan lokalu wbrew zapisom zawartej umowy nie nadawał się do umówionego użytku - nie obowiązywał zakaz dowodowy z art. 247 k.p.c. W myśl powołanego przepisu dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Osnowę dokumentu stanowi jego treść. Dowód przeciwko osnowie dokumentu zmierza do wykazania oświadczeń woli sprzecznych z treścią dokumentu. Niedopuszczalny jest pomiędzy uczestnikami czynności prawnej dowód ze świadków (przesłuchania stron) przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu; dowodami tymi nie mogłaby więc żadna strona dowodzić, że danego oświadczenia nie złożyła albo że złożone przez nią oświadczenie miało inną treść; natomiast kwestia, czy to, co strona oświadczyła w dokumencie jest prawdą, jest zagadnieniem, którego art. 247 k.c. w ogóle nie dotyczy. Przyjmuje się, iż ograniczenia wynikające z omawianego przepisu nie znajdują zastosowania w kwestii badania zgodności z prawdą oświadczenia ujętego w dokumencie.
W związku z powyższym, mając również na względzie, iż przepisy kodeksu cywilnego regulujące najem lokalu nie przewidują dla zawarcia umowy najmu formy pisemnej pod rygorem nieważności, Sąd Rejonowy był uprawniony do prowadzenia postępowania dowodowego w zakresie ustalenia prawdziwości twierdzeń stron odnośnie stanu lokalu nr (...) w dacie jego wydania powódce. Nadto ze względu na okoliczności przedmiotowej sprawy Sąd Rejonowy uznał to za konieczne.
Odnosząc się do kolejnej podstawy wskazanej przez powódkę Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W umowie z dnia 12 czerwca 2012 roku strony postanowiły, że wszelkie zmiany budowlane, adaptacje, przeróbki i modernizacje, ulepszenia poczynione przez najemcę na przedmiot najmu wymagają pisemnej zgody wynajmującego a ich koszt ponosi najemca bez prawa roszczeń wobec wynajmującego. Należy wskazać, że przepis art. 676 k.c. ma charakter dyspozytywny. Strony umowy najmu mogą odmiennie od regulacji art. 676 k.c. określić w umowie konsekwencje dokonania i los prawny ulepszeń rzeczy najętej. Strony w umowie najmu mogą umówić się, że po wygaśnięciu najmu nakłady dokonane przez najemcę przypadną wynajmującemu. Jednakże w relacjach między przedsiębiorcą a konsumentem takie postanowienie w przyczyn wskazanych powyżej stanowi niedozwoloną klauzulę umowną.
Dalej Sąd Rejonowy wskazał, że w rozumieniu art. 676 k.c. ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Nie chodzi przy tym ani o drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę
(art. 662 § 2 k.c.), ani nakłady konieczne i inne nakłady, które zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 k.c. obciążają wynajmującego.
Sąd Rejonowy uznał, że w okolicznościach sprawy, nakłady poczynione przez powódkę nie miały charakteru nakładów ulepszających, a nawet w przypadku uznania, iż częściowo taki charakter miały (co powinna wykazać pozwana) powódka jako najemca – konsument ma prawo żądać zwrotu wszelkich nakładów o charakterze użytecznym i ulepszającym niezależnie od treści § 13 umowy najmu.
Do dochodzenia roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu, z tytułu nakładów koniecznych poczynionych na przedmiot najmu, winny mieć zastosowanie przepisy normujące stosunek najmu, a nie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić zwrotu nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ale wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu. Przepisy art. 662 k.c., 663 k.c., 676 k.c. wyłączają stosowanie do zwrotu nakładów dokonanych przez najemcę przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Roszczenie o zwrot nakładów powstaje z chwilą dokonania nakładu.
W odniesieniu do nakładów koniecznych roszczenie o ich zwrot staje się wymagalne z chwilą powstania, a roszczenie o zwrot innych nakładów w tym nakładów o charakterze ulepszającym staje się wymagalne z chwilą wydania rzeczy właścicielowi. Ponadto można również przyjąć, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wynajmującego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi
w powołanym wyżej przepisie art. 676 k.c., a wybór ten możliwy jest od momentu zwrotu wynajmowanej rzeczy. Z uwagi zatem na fakt, że pozwana jako wynajmujący nie żądała przywrócenia stanu poprzedniego, a zatrzymała nakłady dokonane przez najemcę, powódce należy się zwrot nakładów w wysokości odpowiadającej ich wartości najpóźniej w chwili zwrotu (nakłady ulepszające) bądź z chwili i wykonania (przy nakładach koniecznych).
Ustalając wysokość nakładów poczynionych przez powódkę na przedmiotowy lokal Sąd Rejonowy w całości oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego E. K.. Sąd Rejonowy podzielił stanowisko biegłego, iż skoro powódka dokonywała remontu systemem gospodarczym wartość prac remontowych powinna być ustalona w kwocie netto z uwzględnieniem powyższej okoliczności a nie zgodnie z rynkową wartością tych prac ustaloną w oparciu o metodę kosztorysową.
W konsekwencji Sąd Rejonowy opierając się na opinii biegłego E. K. przyjął wartość prac remontowych na kwotę 17.709 zł netto. W przypadku kosztów materiałów budowlanych Sąd Rejonowy przyjął iż powódce należy się zwrot tych kosztów w wysokości 13.737 zł brutto bowiem powódka jako osoba fizyczna ponosiła koszty materiałów w wartości brutto. Ustalając wysokość kosztów materiałów budowlanych Sąd Rejonowy oparł się na opinii biegłego bowiem przedstawione przez powódkę faktury i rachunki zakupu materiałów budowlanych są niepełne i nie obejmują wszystkich wydatków poniesionych przez powódkę w związku z remontem lokalu co wynika z opinii biegłego i twierdzeń samej strony powodowej. Z uwagi na fakt, iż strony zgodnie podnosiły, iż koszty zakupu drzwi wejściowych i okien zostały rozliczone w czynszu od wskazanej wartości materiałów Sąd Rejonowy odjął wskazany w opinii biegłego koszt ich zakupu. Sąd Rejonowy odjął wartość kosztów zakupu drzwi wejściowych i okien w wysokości ustalonej przez biegłego nie zaś w oparciu o kwotę wynikającą z przedstawionych przez stronę powodową faktur VAT, z których wynikały faktycznie poniesione koszty z tytułu zakupu drzwi wejściowych, okien oraz materiałów do ich montażu uznając, że skoro ustalenie wysokości należnych powódce kosztów robocizny i kosztów zakupu materiałów budowlanych następuje – wobec niepełności złożonej przez powódkę dokumentacji w tym zakresie – w oparciu o hipotetyczne koszty wskazane w opinii biegłego to również koszt zakupu okien i drzwi powinien być rozliczony tym systemem. W ocenie Sądu Rejonowego ustalanie wartości poszczególnych materiałów budowlanych raz według istniejącego rachunku/faktury VAT raz według wartości hipotetycznej, szacunkowej jaka wynika z opinii biegłego tworzyłaby niespójny obraz wysokości należnych powódce kosztów z tego tytułu.
Reasumując Sąd Rejonowy przyjął, iż poniesione przez powódkę koszty remontu obejmujące zwrot kosztów prac budowlanych i materiałów budowlanych stanowią kwotę 27.305,82 zł, na którą to kwotę składa się koszt prac remontowych w wysokości 17.709 zł netto oraz koszt materiałów w wysokości 13.737 zł brutto pomniejszony o ustalony przez biegłego koszt zakupu okien i materiałów do ich obróbki oraz koszt zakupu drzwi i pianki do ich montażu w łącznej wysokości 4.140,18 zł
Nadto z ustalonego stanu faktycznego wynikało, że powódka dokonała również na zlecenie P. J. ocieplenia ściany lokalu sąsiedniego graniczącego z lokalem wynajmowanym przez powódkę i z tego tytułu poniosła wydatek w wysokości 128 zł obejmujący zakup wełny służącej do wykonania tych prac.
Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził od pozwanej A. J. na rzecz powódki K. Z. łącznie kwotę 27.433,82 zł (27.305,82 zł +128 zł) oddalając powództwo w pozostałej części.
W ramach dochodzonej kwoty powódka żądała również zasądzenia na swoją rzecz kwoty 5.000 zł którą miała uiścić na rzecz pozwanej tytułem kaucji przeznaczonej na remont dachu nad lokalem wynajętym powódce.
Powódka i T. S. twierdzili że wręczyli P. J. przed podpisaniem umowy najpierw kwotę 1.000 zł a przy podpisywaniu umowy kwotę 4.000 zł. Z kolei pozwana i P. J. zaprzeczyli aby pobrali od powódki kwotę 5.000 zł tytułem kaucji.
W myśl art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie która z tego faktu wywodzi skutki prawne.
W ocenie Sądu Rejonowego powódka zaniechała temu obowiązkowi i nie udowodniła iż faktycznie przekazała pozwanej kwotę 5.000 zł. Powódka nie przedstawiła bowiem na tę okoliczność poza dowodem ze swojego przesłuchania i dowodem z przesłuchania świadka T. S. żadnego innego dowodu w szczególności pokwitowania przyjęcia tej kwoty wystawionego przez pozwaną bądź P. J.. Dowód w postaci zeznań powódki i świadka T. S. na tę okoliczność jest niewystarczający w kontekście zeznań pozwanej i P. J., którzy zaprzeczyli aby taka kwotę od powódki pobrali. Dowodem na wręczenie pozwanej kwoty 5.000 zł tytułem kaucji nie mogą być również zeznania świadka M. M. który miał pożyczyć powódce na prośbę T. S. powyższą kwotę. Z faktu pożyczenia kwoty 5.000 zł nie można wywieść twierdzenia iż kwota ta została faktycznie przekazana pozwanej. Z kolei pozwana wskazała, że pobierając kaucje sporządza zawsze dokument potwierdzający fakt jej przyjęcia. W ocenie Sądu Rejonowego kłóci się z zasadami doświadczenia życiowego fakt, iż powódka zdecydowała się dokonać przedmiotowej, wysokiej wpłaty bez żadnego potwierdzenia ze strony pozwanej.
W tej sytuacji Sąd Rejonowy uznał powództwo co do żądania zapłaty kwoty 5.000 zł za nieudowodnione i podlegające oddaleniu.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 100 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w części tj. w zakresie punktów 1., 3. i 4. wywiodła pozwana.
Skarżąca podniosła następujące zarzuty:
I. naruszenia przepisów prawa materialnego tj. :
1) art. 43 1 k.c. w związku z art. 385 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na tym, że Sąd I instancji uznał, że pozwana jest przedsiębiorcą, który prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych, podczas, gdy pozwana jest osobą prywatną, która jest właścicielem nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, która zgodnie z art. 53 § 2 k.c. pobiera pożytki cywilne ze swojego prawa, zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa;
2) art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 roku poprzez jego błędną wykładnię polegające na tym, że Sąd I instancji uznał, że pozwana poprzez wykonywanie swojego prawa własności spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z treścią wskazanego przepisu, podczas, gdy pozwana nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie czerpie zgodnie z art. 53 § 2 k.c. pożytki cywilne z przysługującego jej prawa własności;
3) art. 385 1 § 1 k.c. w związku z art. 385 2 k.c. w związku z art. 65 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na tym, że Sąd I instancji uznał, że już sam wpis danego postanowienia umownego do rejestru klauzul niedozwolonych jest wiążący dla podmiotów trzecich i automatycznie daje podstawę do stwierdzenia, że postanowienie § 13 umowy stron kształtuje prawa i obowiązki powódki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy, podczas, gdy wpis danego postanowienia umownego do rejestru klauzul niedozwolonych nie wiąże stron w przedmiotowej sprawie, co powoduje, że koniecznym jest zbadanie przez Sąd czy w konkretnej sprawie doszło do ukształtowania prawa i obowiązków powódki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interes;
4) art. 676 k.c. poprzez jego niezastosowanie, polegające na tym, że Sąd I instancji uznał, że wobec wyłączenia obowiązywania pomiędzy stronami § 13 umowy najmu, powódka nie realizowała żadnych ulepszeń w zakresie lokalu nr (...), podczas, gdy powódka bez zgody wynajmującego realizowała w przedmiotowym lokalu ulepszenia w postaci położenia glazury sedesu z dolnopłukiem, których koszt zgodnie z zawartą przez strony umową obciążał wyłącznie powódkę;
II. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść wydanego orzeczenia:
1) art. 233 § 1 k.p.c. polegające na tym, że Sąd I instancji bez wszechstronnej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, sprzecznie z zasadami doświadczenia życiowego ustalił, że:
- postanowienie § 13 umowy z dnia 12 czerwca 2012 roku nie zostało z powódką uzgodnione indywidualnie (powódka nie miała na nie rzeczywistego wpływu), podczas, gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powódka godziła się na pokrycie kosztów adaptacji lokalu nr (...), przy ul. (...) w Ł. na własny koszt, bez prawa zwrotu tych kosztów w chwili rozwiązania umowy najmu i miała wpływ na treść umowy stron, a ewentualne rozliczenia wynikające z dokonanej adaptacji lokalu nr (...) miały być realizowane w odpowiednio mniejszej wysokości czynszu;
- pozwana przez wykonywanie czynności takich jak: wynajmowanie lokali w kamienicy stanowiącej jej własność, remontowanie tej kamienicy, prowadzenie bieżącego zarządu nieruchomością z pomocą pełnomocnika - w ocenie Sądu I instancji prowadzi działalność gospodarczą na nieruchomości, przy ul. (...) w Ł. podczas, gdy pozwana realizuje w zakresie wskazanych czynności przysługujące jej uprawnienie wynikające z prawa własności i pobiera wynikające z tego prawa pożytki cywilne;
- pozwana jest przedsiębiorcą podczas, gdy pozwana oprócz ubocznych dochodów z nieruchomości świadczy usługi księgowe na podstawie umów cywilnoprawnych, co stanowi jej główne źródło utrzymania, a Sąd I instancji nie uwzględnił wskazanej okoliczności w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych mimo, że okoliczności te zostały zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 26 stycznia 2016 roku i nie były kwestionowane przez powódkę;
- powódka dokonała zakupu wszystkich materiałów budowlanych na poczet remontu lokalu nr (...) za własne środki, podczas, gdy powódka nie udowodniła wskazanej okoliczności, nadto okoliczności tej nie potwierdzili również przesłuchiwani w sprawie świadkowie, a dokumenty w postaci faktur VAT na materiały budowlane wskazują na to, że pozwana dokonywała płatności za wskazane materiały budowlane, a w zakresie pozostałych faktur VAT wystawionych na G. T. nie udowodniła, że przedłożone przez nią faktury VAT na materiały budowlane służyły przeprowadzeniu remontu w lokalu nr (...);
- wszystkie nakłady na lokal nr (...) stanowiły nakłady konieczne podczas, gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powódka bez zgody i wiedzy wynajmującego dokonała ulepszeń na lokal w postaci położenia glazury i wymiany sedesu we wskazanym lokalu i w tym zakresie zgodnie z § 13 umowy koszty tych ulepszeń obciążają powódkę;
- malowanie lokalu nr (...) stanowiło nakład konieczny obciążający wynajmującego podczas, gdy zgodnie z § 12 umowy stron malowanie lokalu (koszty materiałów i robocizna) obciąża najemcę;
- P. J. i M. J. (1) nie realizowali żadnych prac w lokalu nr (...) podczas, gdy P. J. i M. J. (1) nie wykonywali jedynie prac w postaci położenia glazury i wymiany sedesu z dolnopłukiem, które to prace wykonywała powódka bez zgody wynajmującego;
- lokal nr (...) nie był wyposażony w instalacje wodno - kanalizacyjną i prąd podczas, gdy do lokalu wskazane instalacje były doprowadzone, a istniała jedynie potrzeba ich modernizacji i rozprowadzenia po lokalu nr (...);
- powódka poniosła koszty robocizny związane z remontem lokalu nr (...), podczas, gdy prace we wskazanym lokalu były wykonywane przez P. J. i M. J. (1);
a powyższe błędne ustalenia okoliczności faktycznych sprawy spowodowały błędne uznanie przez Sąd I instancji, że powódka z wyłączeniem § 13 umowy łączącej strony na podstawie art. 662 i 663 k.c. jest uprawniona do zwrotu poniesionych z tego tytułu kosztów;
2) art. 328 § 2 k.p.c. polegające na tym, że Sąd I instancji nie wskazał w uzasadnieniu wydanego wyroku w jaki sposób postanowienie umowy zawartej pomiędzy stronami miałoby naruszać prawa powódki, a wskazał jedynie numer klauzuli niedozwolonej, która jest podobna do postanowienia zawartego w umowie stron, jednak nie jest wiążące dla stron w przedmiotowej sprawie, co daje podstawę do stwierdzenia, że Sąd I instancji wydał rozstrzygnięcie z pominięciem ustalenia, czy postanowienie § 13 umowy stron rażąco narusza prawa powódki, a brak wskazania argumentacji Sądu I instancji we wskazanym zakresie uniemożliwia odtworzenie rozumowania Sądu I instancji i kontrolę instancyjną.
Przy tak sformułowanych zarzutach skarżąca wniosła o:
1) zmianę wydanego wyroku w pkt 1. poprzez oddalenie powództwa, nadto w zakresie pkt 3. i 4. wyroku zmianę postanowienia o kosztach postępowania za pierwszą instancję poprzez zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych i obciążenie powódki obowiązkiem zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych;
2) zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania odwoławczego w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna i podlega oddaleniu.
W pierwszej kolejności podkreślić należy, że art. 378 § 1 k.p.c. nakłada na sąd odwoławczy obowiązek ponownego rozpoznania sprawy w granicach apelacji, co oznacza nakaz wzięcia pod uwagę wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków. Granice apelacji wyznaczają ramy, w których sąd odwoławczy powinien rozpoznać sprawę na skutek jej wniesienia, określają je sformułowane w apelacji zarzuty i wnioski, które implikują zakres zaskarżenia, a w konsekwencji kognicję sądu apelacyjnego (np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 2015 r., V CSK 677/14, nie publik.). Jednocześnie w świetle uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55).
Najpierw zatem należy rozpoznać zarzuty naruszenia prawa procesowego, gdyż jedynie w przypadku uznania, że postępowanie dowodowe nie było dotknięte wadami, można przyjąć, że prawidłowo został ustalony stan faktyczny w sprawie. Ponieważ zaś prawna kwalifikacja stanu faktycznego jest pochodną ustaleń, o prawidłowym zastosowaniu bądź niezastosowaniu prawa materialnego można mówić dopiero wówczas, gdy ustalenia stanowiące podstawę wydania zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę tej kwestii (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2002 r. IV CKN 1532/00. Lex nr 78323). Prawidłowe zastosowanie prawa materialnego może mieć z kolei miejsce jedynie do niewadliwie poczynionych ustaleń faktycznych.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy dokonał ustaleń stanu faktycznego znajdujących oparcie w zebranym materiale dowodowym, ocenionym bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów zakreślonej przepisem art. 233 § 1 k.p.c.. Ocenę tę Sąd Okręgowy aprobuje i przyjmuje za własną.
Na wstępie należy zauważyć, że o bezzasadności niektórych z zarzutów dotyczących ustaleń stanu faktycznego przesądza sama treść tych zarzutów.
Bezspornym bowiem było, że pozwana w stosunku do przedmiotowej nieruchomości prowadzi czynności takie jak wynajmowanie lokali w kamienicy stanowiącej jej własność, remontowanie tej kamienicy, prowadzenie bieżącego zarządu nieruchomością z pomocą pełnomocnika. Bezsporny był również zakres i rozmiar tych czynności. Niekwestionowany był również fakt, że pozwana świadczy usługi księgowe na podstawie umów cywilnoprawnych, aczkolwiek Sąd Rejonowy nie poczynił w tym zakresie ustaleń w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.
Skoro zaś tak, to kwestie związane z oceną czy przy tak ustalonym stanie faktycznym pozwana prowadzi działalność gospodarczą na nieruchomości, przy ul. (...) w Ł. i czy w związku z tym może być traktowana, jako przedsiębiorca nie należą do sfery ustaleń faktycznych lecz do sfery prawa materialnego. Tym samym ocena dokonana w tym zakresie przez Sąd Rejonowy nie może być skutecznie zwalczana poprzez podniesienie zarzutu naruszenia prawa procesowego, w postaci art. 233 § 1 k.p.c..
Niewątpliwie również do sfery prawa materialnego należy kwestia ocena charakteru nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal (tego, czy mają one charakter nakładów koniecznych). Także więc ocena Sądu Rejonowego dokonana w tej sferze nie może być skutecznie kwestionowana poprzez zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c..
Wobec powyższych uwag, na etapie postępowania apelacyjnego, spór w zakresie ustaleń faktycznych koncentrował się na kwestii tego kto dokonał prac adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu.
Oceniając prawidłowość oceny dowodów dokonanej przez Sąd Rejonowy należy przypomnieć, że w ocenie materiału dowodowego sądowi przysługuje swoboda zastrzeżona przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Skuteczne kwestionowanie tej swobody może mieć miejsce tylko w szczególnych okolicznościach. Dzieje się tak w razie pogwałcenia reguł logicznego rozumowania bądź sprzeniewierzenia się zasadom doświadczenia życiowego. Okoliczności takie w niniejszej sprawie nie miały miejsca. Sąd Rejonowy w sposób obszerny, wyważony i przekonywujący dokonał oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Ocena ta była swobodna i jako taka nie może być skutecznie zakwestionowana. Nie była ona natomiast w żadnej mierze dowolna. W tej sytuacji Sąd Okręgowy nie odnajduje sugerowanej przez skarżącą dowolności w ocenie zebranych w sprawie dowodów, ani też naruszenia przepisu art. 233 k.p.c.. Biorąc nadto pod uwagę, że zgodnie z utrwalonym i podzielanym przez Sąd Okręgowy, w składzie rozpoznającym sprawę, poglądem Sądu Najwyższego, skuteczne postawienie zarzutu naruszenia zasad swobodnej oceny dowodów wymaga od strony odwołującej się do niego, aby wykazała, w odniesieniu do zindywidualizowanych dowodów, na czym polegała w odniesieniu do nich nieprawidłowość postępowania sądu w zakresie tej oceny i opartych na niej ustaleń, w szczególności, dlaczego przeprowadzonej przez sąd oceny nie da się pogodzić z zasadami logicznego rozumowania i/lub regułami doświadczenia życiowego. Nie jest wystarczającym dla uznania tego zarzutu za trafny, aby strona przeciwstawiła ocenie i ustaleniom faktycznym sądu własnej wersji tychże. W takiej sytuacji bowiem polemika z nimi musiałaby zostać uznana za dowolną, nie uwzględniającą, że swobodna ocena dowodów przynależy do podstawowych elementów składających się na jurysdykcyjną kompetencję sądu. Wobec tego skuteczne podważenie oceny i ustaleń może nastąpić wyjątkowo, gdy nieprawidłowości w tym zakresie po stronie sądu niższej instancji mają rangę oczywistych, takich, które daje się potwierdzić w sposób nie budzący wątpliwości (porównaj - postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r., sygn. akt IV CKN 970/00, opublikowane w zbiorze orzecznictwa LEX nr 52753, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r., sygn. akt II CKN 572/99, opublikowane w zbiorze orzecznictwa LEX nr 53136).
Tego rodzaju zasadniczych nieprawidłowości Sąd Rejonowy, w rozważanym zakresie, nie dopuścił się, co wyklucza uznanie tego zarzutu za usprawiedliwiony.
Zarzuty apelacji dotyczące ustaleń stanu faktycznego sprowadzają się do podnoszenia przez uczestniczkę postępowania tego, że Sąd Rejonowy winien dać wiarę wersji wydarzeń prezentowanych przez nią i zgłoszonych przez nią świadków i że Sąd Rejonowy mógł dać wiarę tym osobom, a nie wersji wydarzeń prezentowanej przez powódkę.
Tego rodzaju twierdzenia nie uzasadniają skutecznego postawienia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.. Na ogół bowiem w toku postępowania strony prezentują wzajemnie się wykluczające wersje stanu faktycznego. Istotą procesu oceny materiału dowodowego jest właśnie wybór przez sąd wersji, która w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego jawi się bardziej prawdopodobną.
Podzielić przy tym należy stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 listopada 2002 roku w sprawie V CKN 1408/00, zgodnie z którym sąd nie przekracza granic swobodnej oceny dowodów jeżeli przy odmiennych twierdzeniach stron odnośnie przebiegu zdarzeń daje wiarę twierdzeniom jednej strony i w sposób logiczny oraz przekonywujący to uzasadnia. Taka sytuacja zachodzi w przedmiotowej sprawie. Sąd Rejonowy uznał za wiarygodną wersję wydarzeń prezentowaną przez powódkę, w sposób prawidłowy analizując całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego i w sposób logiczny dokonując jego oceny.
Twierdzenia pozwanej nie czynią więc zadość wskazanym wyżej wymogom skutecznego postawienia zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c..
Jak wskazano już wyżej, Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy odmówił wiary twierdzeniom świadków zgłoszonych przez skarżącą i uznał za niewiarygodną wersję stanu faktycznego przedstawianą przez pozwaną. W swych rozważaniach w sposób wyczerpujący uzasadnił swoje stanowisko w tym zakresie. Powyższą ocenę, jak i jej motywy, Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własną, toteż nie zachodzi potrzeba jej ponownego przytaczania.
Dodatkowo, dla wsparcia argumentacji Sądu Rejonowego podnieść należy dwie kwestie, które w świetle zasad doświadczenia życiowego i logiki świadczą o prawidłowości dokonanej oceny materiału dowodowego.
Twierdzenia apelacji koncentrowały się na eksponowaniu stanowiska pozwanej zgodnie z którym prace remontowe zostały w przedmiotowym lokalu wykonane lecz finansowane były nie przez powódkę a przez stronę pozwaną, zaś były wykonywane przez P. J. i M. J. (1). Poza przyczynami wskazanymi przez Sąd Rejonowy twierdzenia te nie zasługują na wiarę z tej również przyczyny, że są one niekonsekwentne i wzajemnie sprzeczne. Nie może bowiem budzić wątpliwości, że pozostają ze sobą w sprzeczności: twierdzenie, że prace zostały wykonane przez powódkę lecz z uwagi na zapisy umowy łączącej strony nie należy jej się zwrot poniesionych kosztów z twierdzeniem, że prace te były wykonane i finansowane przez stronę pozwaną. Taka właśnie sprzeczność zachodzi zaś w twierdzeniach strony pozwanej prezentowanych w toku procesu jak i na etapie postępowania przed wszczęciem niniejszego postępowania.
Jak bowiem wskazano wyżej, obecnie pozwana twierdzi, że prace remontowe w przedmiotowym lokalu zostały wykonane i finansowane nie przez powódkę a przez stronę pozwaną (finansowane przez pozwaną zaś wykonywane przez P. J. i M. J. (1)).
Tymczasem w okresie wcześniejszym stanowisko strony pozwanej było diametralnie odmienne. I tak w piśmie z dnia 21 lutego 2014 roku (k. 61 akt) pełnomocnik pozwanej twierdził, że wobec brzmienia § 13 umowy najmu lokalu, powódce nie służą żadne roszczenia z tytułu wykonanych w lokalu prac wobec pozwanej. W odpowiedzi na pozew (k. 51) pozwana po pierwsze wskazała, że z umowy najmu stron wynika niemożność dochodzenia przez powódkę kosztów prac remontowych, a nadto zakwestionowała wskazaną przez powódkę wartość tych prac.
W żadnym więc z powyższych pism nie wskazywano na fakt wykonywania i finansowania prac w przedmiotowym lokalu przez pozwaną. Wersja ta pojawiła się w dalszym toku procesu i jest dla Sądu Okręgowego całkowicie niewiarygodna, będąc jedynie konsekwencją przyjętej przez pozwaną linii obrony przed roszczeniami powódki.
Nadto wersja ta pozostaje w całkowitej sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego i zasadami rządzącymi wynajmem lokali mieszkalnych na wolnym rynku. Nie ma bowiem racjonalnego wytłumaczenia dlaczego pozwana, według swoich twierdzeń, miałaby ponieść koszty remontu przedmiotowego lokalu w kwocie co najmniej kilkunastu tysięcy złotych, wiedząc, że wynajmie go powódce, a następnie wynająć go powódce za stawkę czynszu w kwocie 270 złotych miesięcznie. Przy takiej stawce, jeśli dać wiarę twierdzeniom pozwanej o finansowaniu przez nią remontu, same jego koszty zwróciłyby się po upływie 4 - 8 lat, nie dając pozwanej jakiegokolwiek zysku. Wobec powyższego, gdyby okoliczności wskazywane przez pozwaną polegały na prawdzie, przedmiotowa umowa nie miałaby dla niej jakiegokolwiek sensu ekonomicznego.
Odnosząc się do dalszych kwestii dotyczących ustalenia stanu faktycznego sprawy wskazać trzeba, że Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, że postanowienie § 13 umowy najmu łączącej strony nie było indywidualnie uzgodnione z powódką.
Wskazać bowiem trzeba, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W piśmiennictwie przyjmuje się, że nie są postanowieniami indywidualnie negocjowanymi („uzgodnionymi") klauzule sporządzone z wyprzedzeniem, w sytuacji gdy kontrahent nie miał wpływu na ich treść. Tak więc okoliczności faktyczne związane z zawarciem umowy rozstrzygające są dla wykazania, czy postanowienie było, czy też nie było uzgodnione indywidualnie.
Zgodnie z poglądami doktryny dla wykazania, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, nie jest wystarczające wykazanie, że między stronami toczyły się negocjacje. Jeśli postanowienie umowy nie uległo zmianom w trakcie negocjacji, to przepis art. 385 1 § 3 k.c. znajdzie zastosowanie także mimo przeprowadzonych negocjacji, chyba że to przedsiębiorca wykaże, iż zaakceptowanie klauzuli przez strony było oparte na rzetelnych i wyrównanych negocjacjach (zob. M. Jagielska, Nowelizacja, s. 698 i n.).
W sprawie niniejszej pozwana, która była obciążona obowiązkiem wykazania, że kwestionowane postanowienie umowne zostało indywidualne uzgodnione (art. 385 1 § 3 k.c.) nie przedstawiła dowodu co do tego.
Niezasadny jest również zarzut naruszenie prawa procesowego w postaci art. 328 § 2 k.p.c..
Zgodnie z tym przepisem uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie wyżej wskazane elementy. Wbrew zastrzeżeniom apelacji Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie szczegółowo wyjaśnił z jakich powodów i w oparciu o jakie dowody wyprowadził wnioski, które przesądziły o rozstrzygnięciu. Pisemne motywy zaskarżonego orzeczenia umożliwiają odtworzenie rozumowania Sądu pierwszej instancji, które znalazło wyraz w jego sentencji i pozwalają na dokonanie kontroli instancyjnej przez sąd odwoławczy.
Należy również przypomnieć, że z
arzuty naruszenia przepisów postępowania, których skutkiem nie jest nieważność postępowania, wtedy mogą być skutecznie podniesione, gdy strona skarżąca wykaże, że zarzucane uchybienie miało wpływ na treść rozstrzygnięcia.
Sąd Okręgowy w pełni podziela przy tym stanowisko, że skoro uzasadnienie wyroku, mające wyjaśnić przyczyny, dla których orzeczenie zostało wydane, jest sporządzane już po wydaniu wyroku, to wynik sprawy nie może zależeć od tego, jak zostało ono napisane i czy zawiera wszystkie wymagane elementy. W konsekwencji zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. może być usprawiedliwiony tylko w tych wyjątkowych przypadkach, w których treść uzasadnienia orzeczenia Sądu całkowicie uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z: 27 czerwca 2001 r., II UKN 446/00, OSNP 2003, nr 7, poz. 182; 5 września 2001 r., I PKN 615/00, OSNP nr 15, poz. 352; 24 lutego 2006 r., II CSK 136/05; 24 sierpnia 2009 r., I PK 32/09; 16 października 2009 r., I UK 129/09; 8 czerwca 2010 r., I PK 29/10). W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja jednak z całą pewnością nie zachodzi.
Nadto nie jest prawdą, iż Sąd I instancji ograniczył się do twierdzenia, że już sam wpis danego postanowienia umownego do rejestru klauzul niedozwolonych jest wiążący dla podmiotów trzecich i automatycznie daje podstawę do stwierdzenia, że postanowienie § 13 umowy stron kształtuje prawa i obowiązki powódki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy. Sąd Rejonowy wskazał bowiem ustawowe przesłanki uznania danego postanowienia umowy za klauzulę niedozwoloną. Kwestia ta będzie przedmiotem dalszych rozważań Sądu Okręgowego.
Przy prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy nie naruszył również Sąd Rejonowy przepisów prawa materialnego.
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że w realiach przedmiotowej sprawy, w zakresie wynajmu lokali w przedmiotowej kamienicy powódka musi być traktowana jako przedsiębiorca. Sąd Rejonowy swój powyższy pogląd w sposób niezwykle szczegółowy i dokładny, odwołując się do przepisów prawa, poglądów doktryny oraz orzecznictwa sądów powszechnych i administracyjnych, uzasadnił. Zarzuty apelacji w tym zakresie nie zawierają żadnych nowych twierdzeń, powtarzają argumentację prezentowaną już uprzednio w postępowaniu przed Sądem Rejonowym i stanowią jedynie nieuprawnioną polemikę z prawidłowym i wyczerpująco uzasadnionym poglądem tegoż Sądu. Z tej przyczyny nie zachodzi konieczność przytaczania ponownie argumentów które wyartykułował już uprzednio Sąd Rejonowy.
Dodać jedynie można, że wbrew stanowisku pozwanej przedstawionemu w apelacji, fakt, że poza dochodami z wynajmu lokali w przedmiotowej kamienicy uzyskuje dochody z tytułu świadczenia usług księgowych na podstawie umów cywilnoprawnych, co stanowi jej główne źródło utrzymania pozostaje bez znaczenia dla oceny czy pozwana jest przedsiębiorcą we wskazanym wyżej rozumieniu, o czym zresztą wbrew tezie apelacji wspomniał również Sąd Rejonowy.
Idąc dalej, prawidłowo Sąd Rejonowy uznał, że postanowienie § 13 umowy najmu łączącej strony stanowi niedozwoloną klauzulę umowną. Zgodzić należy się z Sądem Rejonowym, że przesłankami, by określone postanowienie umowy mogło zostać uznane za niedozwolone są następujące warunki:
1) umowa musi być zawarta przez przedsiębiorcę z konsumentem;
2) postanowienie umowy nie zostało uzgodnione indywidualnie;
3) postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy;
4) postanowienie sformułowane w sposób jednoznaczny nie dotyczy głównych świadczeń stron.
Jak wskazano we wcześniejszej części rozważań dwie pierwsze z tych przesłanek zostały w sposób prawidłowy wyłożone i ocenione przez Sąd Rejonowy.
Co się tyczy warunku aby oceniane postanowienie kształtowało prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, to istotnie Sąd Rejonowy w swym uzasadnieniu nie dokonał jego pogłębionej analizy. Należy jednak stwierdzić, że i ta przesłanka została w realiach przedmiotowej sprawy spełniona.
Zgodnie z przepisem art. 385 1 § 1 k.c., kryterium oceny decydującym o uznaniu klauzuli za niedozwoloną jest kształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Uznanie konkretnej klauzuli umownej za niedozwolone postanowienie umowne wymaga więc stwierdzenia łącznego wystąpienia obu przesłanek - "sprzeczności z dobrymi obyczajami" oraz "rażącego naruszenia interesów konsumenta" (por. wyrok SN z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 660/12, LEX nr 1408133). W piśmiennictwie oraz judykaturze dominuje pogląd, że klauzula dobrych obyczajów, podobnie jak klauzula zasad współżycia społecznego, nakazuje dokonać oceny w świetle norm pozaprawnych, przy czym chodzi tu o normy moralne i obyczajowe, powszechnie akceptowane albo znajdujące szczególne uznanie w określonej sferze działań, na przykład w obrocie profesjonalnym, w określonej branży, w stosunkach z konsumentem itp. W stosunkach z konsumentami szczególne znaczenie mają te oceny zachowań podmiotów w świetle dobrych obyczajów, które odwołują się do takich wartości jak: szacunek wobec partnera, uczciwość, szczerość, zaufanie, lojalność, rzetelność i fachowość. Im powinny odpowiadać zachowania stron stosunku, także w fazie przedumownej. Postanowienia umów, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta, nie pozwalając na realizację tych wartości, będą uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami. Tak w szczególności kwalifikowane są wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku, nierównomiernie rozkładając uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy. W wyroku z dnia 3 lutego 2006 r. (I CK 297/05, Wokanda 2006, nr 7-8, s. 18) SN stwierdził, że przepis art. 385 1 § 1 zdanie pierwsze k.c. jest odpowiednikiem art. 3 ust. 1 dyrektywy nr 93/13/WE, stanowiącym, że klauzulę umowną, która nie została uzgodniona indywidualnie, należy uznać za niedozwoloną, jeżeli naruszając zasadę dobrej wiary, powoduje istotną i nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków kontraktowych na niekorzyść konsumenta, przy czym rzeczą sądu jest ocena, czy nierównowaga jest "istotna", czyli "rażąca" w rozumieniu odpowiedniego przepisu prawa polskiego.
Dla uznania klauzuli za niedozwoloną, zgodnie z przepisem art. 385 1 § 1 k.c., poza kształtowaniem praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, musi ona rażąco naruszać jego interesy. Przyjmuje się, że postanowienia umowy rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie, znacząco odbiegają od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. W wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04, Pr. Bank. 2006, nr 3, s. 8) SN stwierdził, że "rażące naruszenie interesów konsumenta" oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym.
W realiach przedmiotowej sprawy powyższe przesłanki zostały spełnione. Objęcie przedmiotowym postanowieniem wszelkich kosztów adaptacji, przeróbek i modernizacji oznacza de facto wszystkie nakłady na lokal, co w konsekwencji oznacza, że powódka, jako konsument miałaby obowiązek poniesienia wszelkich nakładów na rzecz, zarówno dokonanych przez siebie nakładów koniecznych, jak ulepszeń rzeczy oraz nakłada na nią obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Nałożenie na konsumenta obowiązku ponoszenia wszelkich kosztów, bez prawa do ich zwrotu po zakończeniu stosunku najmu rażąco niekorzystnie kształtuje sytuację ekonomiczną konsumenta i powoduje jego nierzetelne traktowanie.
Wreszcie omawiane postanowienie umowy najmu w sposób oczywisty nie dotyczyło głównych świadczeń stron.
Reasumując, Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że postanowienie to stanowi niedozwoloną klauzulę umowną.
Niezrozumiałym jest zarzut naruszenia art. 676 k.c.. Zgodnie z tym przepisem jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Skoro sama pozwana twierdzi, że powódka w okresie trwania najmu dokonała ulepszeń przedmiotowego lokalu w postaci położenia glazury sedesu z dolnopłukiem, zaś pozwana po zwrocie przedmiotu najmu nie zażądała od powódki przywrócenia stanu poprzedniego to przepis ten kreuje po jej stronie obowiązek zwrotu powódce wartości poczynionych przez powódkę ulepszeń w lokalu. Przepis ten nie wymaga również aby ulepszenia w lokalu miały być dokonywane za zgodą wynajmującego.
Z tych wszystkich względów apelacja podlegała oddaleniu, a to na podstawie art. 385 k.p.c..
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł z mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z § 2 pkt 5 oraz § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U.2015.1800), obciążając nimi pozwaną, jako stronę przegrywającą. Na koszty te złożyła się kwota 1.800 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego powódki w postępowaniu apelacyjnym.
Biorąc pod uwagę stopień zawiłości sprawy oraz nakład pracy pełnomocnika powódki i jego wkład pracy w przyczynienie się do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności fakt, iż postępowanie apelacyjne zakończyło się na pierwszym terminie rozprawy, zaś w jego toku nie było prowadzone postępowanie dowodowe, brak było podstaw do ustalenia wysokości wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości innej niż minimalne, przewidziane przepisami wyżej wskazanego rozporządzenia.