Sygn. akt V GC 49/17
Dnia 15 września 2017r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie V Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia SSO Wiesław Kasprzyk
Protokolant : st. sekr. sąd. Marzena Lewicka
po rozpoznaniu w dniu 15 września (...) w O. na rozprawie
sprawy z powództwa (...)w O.
przeciwko W. M.
o zapłatę
zasądza od pozwanego na rzecz powoda 196.800 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt sześć tysięcy osiemset złotych)
- z ustawowymi odsetkami od kwoty 49.200 zł od dnia 1 marca 2015r do 31 grudnia 2015r oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r do dnia zapłaty
- z ustawowymi odsetkami od kwoty 49.200 zł od dnia 16 kwietnia 2015r do 31 grudnia 2015r oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r do dnia zapłaty
- z ustawowymi odsetkami od kwoty 49.200 zł od dnia 31 lipca 2015r do 31 grudnia 2015r oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r do dnia zapłaty
- z ustawowymi odsetkami od kwoty 49.200 zł od dnia 31 sierpnia 2015r do 31 grudnia 2015r oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r do dnia zapłaty .
Sędzia
Wiesław Kasprzyk
Sygn. akt V GC 49/17
Powódka - (...) w O. wniosła o zasądzenie od pozwanego W. M. kwoty 234 312 zł 98 gr wraz z ustawowymi odsetkami.
Obszerne uzasadnienie stanowiska powoda daje się streścić w stwierdzeniu, że strony zawarły cztery umowy na podstawie, których powód przeniósł na pozwanego w dniach 25.04.2012, 20.02.2013, 18.04.2013 oraz 25.02.2014 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową. Następnie umową z dnia 26.11.2014 roku podwyższono cenę za nieruchomości przewidzianą w każdej z czterech w/w umów o 49 200 zł. Zatem łącznie cena wzrosła o 196 800 zł.
Zdaniem powoda podwyższenie ceny wynikało z uznania przez pozwanego nienależycie wykonanego zobowiązania. Zobowiązanie to określono w zawartej przez strony umowie przedwstępnej i polegać miało na prawie wyboru świadczenia przez powoda , pomiędzy zapłatą części ceny za działki a uzyskaniem na rzecz powodowej spółdzielni prawa własności pięciu budynków w zabudowie szeregowej, które to budynki miały zostać zbudowany przez pozwanego na zbywanych mu gruntach.
Kwota 196 800 zł stanowi części żądania powoda zaś pozostała część dotyczy odsetek za opóźnienie w zapłacie ceny za poszczególne nieruchomości.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa , nie kwestionując zawarcia zarówno umowy przedwstępnej jak i czterech umów przyrzeczonych. Pozwany zaprzeczył jednak twierdzeniom powoda, że formą rozliczenia za zbyte nieruchomości miało być przeniesienie na rzecz powoda prawa użytkowania wieczystego działek gruntu wraz z prawem własności wybudowanych domów jednorodzinnych. Pozwany potwierdził fakt podwyższenia ceny sprzedanych nieruchomości wynikało to jednak jego zdaniem, z faktu, że strony wydłużyły terminy płatności przewidziane przez poszczególne umowy, które były już wymagalne. Ponadto powód zrzekł się prawa dochodzenia od pozwanego odsetek ustawowych w związku z opóźnieniem w zapłacie przez pozwanego ceny umowy zawartej dnia 25.04.2012 roku. Dlatego też zwiększenie ceny sprzedaży miało ewentualnie rekompensować powódce brak możliwości dochodzenia od pozwanego odsetek od wymaganych płatności. Zwiększenie ceny nie było uznaniem odpowiedzialności z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania, o którym wspomina powód.
Sąd ustalił, co następuje:
Dnia 30.09.2011 roku strony zawarły umowę przedwstępną zbycia prawa użytkowania wieczystego 36 działek za kwotę 1 650 000 zł. Sprzedaż ta nastąpić miała w dwóch etapach. W I etapie przedmiotem sprzedaży miały być 24 działki o łącznej wartości 900 000 zł brutto w terminie do dnia 20.12.2011 roku a w II etapie planowano sprzedaż 12 działek za kwotę 750 000 zł nie później niż do dnia 15.09.2013 roku.
W § 2 ust. 2 pkt 4 umowy strony określiły zasady płatności.
W § 2 ust. 2 pkt 6 umowy strony zgodnie ustaliły, że powodowej spółdzielni przysługuje prawo wyboru pomiędzy zapłatą na jej rzecz części ceny wyrażonej w ustępie 2 pkt 4 lit. b,c,d a uzyskaniem na rzecz powodowej spółdzielni przeniesienia prawa użytkowania wieczystego 5 działek powstałych z podziału geodezyjnego nieruchomości wraz z prawem własności 5 budynków w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej około 140-160 m2 . Wybór świadczenia nastąpić miał w drodze pisemnego oświadczenia skierowanego przez spółdzielnię do W. M. do dnia 31.07.2012 roku zakresie pkt 2.7 (a), do dnia 31.07.2013 roku w zakresie punktu 2.7 (b) i do dnia 30.06.2014 roku w zakresie pkt 2.7 (c).
dowód
umowa przedwstępna sprzedaży i użytkowania wieczystego i prawa własności budynków k. 11-17 z dnia 30.09.2011 roku.
Do powyższej umowy strony zawarły cztery aneksy, z których jedynie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy znaczenie ma aneks nr (...) z dnia 27.11.2012 roku wraz z zapisem zawartym w § 1 tegoż aneksu.
dowód
Aneks nr (...) k. 18-24
Dnia 25.04.2012 roku strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek oznaczonych numerami (...) położonych przy ul. (...) w O. za kwotę 1 107 000 zł. Strony ustaliły następujące warunki płatności:
1. Przed zawarciem umowy pozwany wpłacił kwotę 226566 zł
2. Pozwany zobowiązał się zapłacić 6 równych rat w kwocie po 37 761 zł miesięcznie licząc od dnia 27.04.2012 roku
3. Pozwany zobowiązał się zapłacić kwotę 38 868 zł do dnia 27.10.2012 roku
4. Pozwany zobowiązał się zapłacić kwotę 307 500 zł do dnia 30.11.2012 roku
5. Pozwany zobowiązał się zapłacić kwotę 307 500 zł do dnia 31 sierpnia 2013 roku
dowód
umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z dnia 25.04.2012 roku k. 30-36
Dnia 26.11.2014 roku strony zawarły aneks do umów przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki i umowy sprzedaży i umów przeniesienia prawa oraz oświadczenie formie aktu notarialnego. W § 3 tegoż aktu notarialnego strony oświadczyły, że ich wolą jest zmiana umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umów przeniesienia prawa opisanych w § 2 niniejszego aktu w zakresie wysokości cen w ten sposób, że należność wynikająca z aktu notarialnego sporządzonego dnia 25.04.2012 roku przez Panią notariuszy A. U. prowadzącą kancelarię notarialną w O., wpisaną do repertorium A pod numerem(...) zostanie podwyższone o kwotę 49 200 zł brutto, która to należności w podwyższonej wysokości to jest 49200 zł brutto zostanie zapłacona przez W. M. w terminie do dnia 28 lutego 2015 roku na rachunek powodowej spółdzielni.
dowód
akt notarialny z dnia 26.11.2014 roku k. 62 odwr.
Kwota 49200 zł nie została przez pozwanego uiszczona powodowi.
Okoliczności przyznana przez pozwanego.
Dnia 20.02.2013 roku strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę na podstawie, której powodowa spółdzielnia przeniosła na rzecz pozwanego prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek oznaczonych numerami (...) za kwotę 307 500 zł płatną do dnia 31.10.2013 roku.
dowód
akt notarialny k. 43-47
Aktem notarialnym z dnia 26.11.2014 roku cena sprzedaży działek objętych umową z dnia 20.02.2013 roku została podwyższona o kwotę 49 200 zł brutto, która to kwota miała być zapłacona przez pozwanego terminie do dnia 15.04.2015 roku.
dowód
akt notarialny k. 63.
Kwota 49 200 zł nie została przez pozwanego uiszczona powodowi.
Okoliczność przyznawania przez pozwanego.
Dnia 18.04.2013 roku strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę na podstawie, której powodowa spółdzielnia przeniosła na rzecz pozwanego prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek oznaczonych numerami (...) za kwotę 307 500 zł. Powyższa ocena zapłacona miała być przez pozwanego na następujących warunkach: pierwsza rata w kwocie 57 500 zł do dnia 25.07.2013 roku zaś druga rata w wysokości 250 000 zł do dnia 31.08.2014 roku.
dowód
akt notarialny z dnia 18.04.2013 roku k. 48-52
Aktem notarialnym z dnia 26.11.2014 roku cena sprzedaży działek objęte umową z dnia 18.04.2013 roku została podwyższona o sumę 49 200 zł.
dowód
akt notarialny z dnia 26.11.2014 roku k. 63
Kwota 49200 zł nie została uiszczona przez pozwanego
Okoliczności przyznane przez pozwanego.
Dnia 25.02.2013 roku strony zawarły umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek oznaczonych numerami (...) za kwotę 307 500 zł . Strony ustaliły następujące warunki płatności: pierwsza rata w wysokości 57 500 zł płatna do dnia 20 kwietnia 2014 roku, druga rata w wysokości 250 000 zł miała być zapłacona przez pozwanego do dnia 31.08.2014 roku. W umowie tej zawarto jednocześnie zapis, że co do kwoty 250 000 zł strony dopuszczają możliwość rozliczenia reszty ceny w kwocie 250 000 zł na warunkach umowy przedwstępnej z dnia 30 września 2011 roku
dowód
akt notarialny k. 56-59
Aktem notarialnym dnia 26.11.2014 roku cena działek objęta umową z dnia 25.02.2014 roku została podwyższona o kwotę 492 00 zł brutto płatna do dnia 30.08.2015 roku.
dowód
akty notarialny k. 63
Kwota 49200 zł nie została uiszczona przez pozwanego
Okoliczność przyznana przez pozwanego
Sąd zważył co następuje:
Żądanie powoda jest uzasadnione co do kwoty 196 800 zł i w tym zakresie objęte zostało wyrokiem częściowym natomiast w pozostałym zakresie to jest co do żądania odsetkowego będzie przedmiotem dalszego postępowania . Kwota 196800 zł jest iloczynem kwot 49 200 zł , o które zwiększono, zgodną wolą obu stron, cenę zbycia pozwanemu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętych czterema umowami zawartymi w formie aktu notarialnego z dnia 25.04.2012 roku,12.02.2013 roku,18.04.2013 roku oraz z 25 lutego 2013 roku. Jednoznaczne i niebudzące wątpliwości i oświadczenia stron w tej materii zawarte zostały w akcie notarialnym z dnia 26.11.2014 roku. Tym samym żądanie powoda w omawianym zakresie ( co do kwoty 196 800 zł ) jest faktycznie żądaniem zapłaty ceny znajdującym oparcie w artykule 535 Kodeksu Cywilnego. Wynika to w sposób oczywisty z treści tego aktu. Przedstawione w aktach sprawy przez strony akty notarialne w tym także akt z 26.11.2014 roku jest dokumentem urzędowym , więc stosownie do treści art. 244 § 1 Kodeksu Cywilnego stanowi dowód tego co zostało w nich urzędowo zaświadczone. W akcie notarialnymi z 26.11.2014 roku urzędowo więc za świadczono podwyższenie ceny zbycia prawa użytkowania wieczystego o 49 200 zł co do każdej z umów. Strony złożyły zgodne oświadczenia woli a pozwany przyznał, że sumy te nie zostały przez niego uiszczone . Niewątpliwie cena za zbycia stanowi istotny składnik umowy stanowiąc obok określenia strony umowy i przedmiotu jej essentialia negoti.
W świetle treści tych dokumentów urzędowych obojętne dla Sądu są przesłanki, które sprawiły podwyższenie ceny zbycia prawa, tak często przywoływane w toku postępowania i w pismach procesowych przez obie strony.
Strony nie podnosiły kwestii pozorności czynności prawnych dokonanych w formie aktu notarialnego z 26.11.2016 r.
Powód w podwyższeniu ceny dopatruje się formy odszkodowania za niewykonanie jego zdaniem zobowiązania pozwanego wynikającego z umowy przedwstępnej pozwany zaś rekompensaty za odstąpienie powoda od naliczania odsetek. Pamiętać należy, o czym wyżej sąd już wspomniał w rozważaniach dowodowych, że istotą żądania powoda jest zapłata ceny a nie odszkodowanie co zdaje się umknęło uwadze stron.
Wobec zgodnych oświadczeń woli obu stron w przedmiocie podwyższenia ceny i oświadczenia pozwanego, że wynikającej z tej podwyżki kwoty ( 196 800 zł ) nie uiścił powodowi , żądanie pozwu w tym zakresie jest oczywiste. Prawna podstawa jest przepis art. 535 kc.
Ponieważ pozostała część żądania powoda , dotycząca odsetek, wymaga ,,uporządkowania materiału dowodowego’’ sąd za zasadne uznał wydanie wyroku częściowego co do przeważającej części roszczenia powoda , które w świetle dowodów zawartych w aktach sprawy w postaci dokumentów urzędowych , może już być przedmiotem orzeczenia. Względy celowościowe przemawiały za wydaniem wyroku częściowego.
Orzeczenie o kosztach procesu zapadnie w wyroku końcowym.
Sędzia
Wiesław Kasprzyk