UZASADNIENIE

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. reprezentowana przez S. C. (...), zastępowana przez radcę prawnego T. P. wniosła o zasądzenie od pozwanego T. M. kwoty 21276,86 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu. W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. i mimo obowiązku uczestniczenia w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz remontów (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali) nie uiszcza należności.

W dniu 3 listopada 2015 r. Sąd Rejonowy dla Lublin-Zachód VI Wydział Cywilny, uwzględniając powództwo w całości, wydał nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem pozwu.

Od nakazu zapłaty, wydanego w elektronicznym postępowaniu upominawczym, pozwany, reprezentowany przez radcę prawnego S. M. wniósł sprzeciw, domagając się w nim oddalenia powództwa i zasądzenia kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa podtrzymała dotychczasowe stanowisko, podnosząc nadto, że wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, media oraz fundusz remontowy wynikają z podjętych przez członków powodowej wspólnoty uchwał nr (...) z 27.03.2014 .r i nr (...) z dnia 24.03.2015 r. o przyjęciu rocznego planu gospodarczego za lata 2014 i 2015 r. Nadto wyjaśniła, że na roszczenie objęte pozwem składają się zobowiązania pozwanego dotyczące okresu od 1 kwietnia 2014 r. do października 2015 r. w wysokości 21223,60 zł oraz kwota 153,17 zł która wynika ze zmiany wysokości zaliczki za okres od stycznia do marca 2014 r., która uległa podwyższeniu o 44,39 zł. W wysokości roszczenia powód ujął także kwotę 20 zł tytułem kosztów windykacyjnych w postaci wezwania do zapłaty z 11.02.2014 r.

Pozwany T. M. w piśmie z 26 sierpnia 2016 r., stanowiącym odpowiedź na pozew wniósł o jego odrzucenie zarzucając, że powód reprezentowany jest przez administratora, któremu nie było możliwości udzielenia pełnomocnictwa procesowego. Podniósł, że zgodnie z przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali sprawami powstałej z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz oraz w relacjach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Jak wskazał pozwany, w niniejszej sprawie uchwałą nr (...) powołano zarząd spośród osób fizycznych, co oznacza, iż wyłączenie te osoby są umocowane do reprezentowania wspólnoty w relacjach zewnętrznych w tym do występowania w procesie lub udzielania pełnomocnictwa procesowego. Powództwo zaś wytoczył administrator, który następnie udzielił pełnomocnictwa procesowego, nie będąc do tego uprawniony. Jak dalej wyjaśnił pozwany, pomiędzy powodową Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez jej zarząd a administratorem w 2012 r. została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. W odróżnieniu od zarządzania, administrowanie ma węższy charakter i sprowadza się wyłącznie do czynności faktycznych w przeciwieństwie do zarządzania, które uprawnia również do podejmowania czynności prawnych w imieniu zarządzanego. Co wątpliwe, w świetle art. 87 k.p.c., w umowie o administrowanie zawarto umocowanie do reprezentacji Wspólnoty przed sądami, lecz wytoczenie powództwo odbywać się może wyłącznie na podstawie uprzedniej uchwały (§ 3 ust. 4 lit. b i c), która w okolicznościach sprawy nie została przez wspólnotę podjęta. Reasumując, pozwany zarzucił brak należytego umocowania pełnomocnika strony powodowej.

W dalszej części pozwany wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając nieudowodnienie wysokości roszczenia. Zarzucił zwłaszcza, że część uchwał nie ma charakteru obowiązującego, albowiem nie zostały one podjęte wskutek nieosiągnięcia wymaganej większości. Za planem gospodarczym na rok 2014 r. głosowało, według pozwanego, 49,2582 % głosów. Wprawdzie z kompilacji kserograficznej wynika, iż K. S. oddał głos za planem gospodarczym, lecz dokument ten nie jest przez nikogo podpisany, ponadto pozwany zarzucił, iż członkowie wspólnoty nie mogą głosować elektronicznie. Ponadto pozwany podniósł, iż kartoteka zawiera koszty zawyżone, oraz koszty które nie mogą być objęte żądaniem pozwu, takie jak żądanie zapłaty za pozew, żądanie zapłaty zaliczki w egzekucji, które kwoty zasądzone zostałyby dwukrotnie, i jako takie mogłyby być dwukrotnie egzekwowane.

W piśmie procesowym z 26 września 2016 r. powód ograniczył żądanie co do kwoty 701,47 zł. podtrzymując żądanie w pozostałym zakresie. Podniósł, iż przepisy ustawy o własności lokali ani inne regulacje prawne nie przewidują obligatoryjnej formy dla oświadczenia członka wspólnoty w przedmiocie głosowania nad uchwałami. Do tego typu oświadczeń należy zatem stosować ogólne reguły dotyczące formy i wykładni oświadczeń woli. W konsekwencji czego głos za uchwałą może zostać oddany poprzez każde zachowanie, które ujawnia wolę osoby głosującej w sposób dostateczny.

Odnosząc się do żądanej kwoty, powód przyznał, iż na etapie formułowania pozwu doszło do pomyłki, na skutek której doliczono kwotę 264,68 zł tytułem opłaty za pozew oraz kwoty 261,31 zł i 175,48 zł stanowiące uiszczone przez powoda zaliczki na wydatki komornika, dlatego też w tym zakresie powód cofnął pozew i zrzekł się roszczenia. Powód nie zgodził się jednak z zarzutem bezpodstawności naliczenia pozwanemu kwoty 300 zł tytułem kosztów wynagrodzenia zarządcy za złożenie pozwu.

Prawomocnym postanowieniem z 28 października 2016 r. Sąd odmówił odrzucenia pozwu.

W piśmie z 16 listopada 2016 r. pozwany oświadczył, iż nie kwestionuje oddania głosu przez M. S. (1) i M. S. (2) w formie elektronicznej.

Pismem procesowym z 11 listopada 2016 r. (data stempla – 10.11.2016 r. powód rozszerzył żądanie pozwu, w ten sposób, że tytułem rozliczenia okresu kwiecień 2014 r. – październik 2015 r. domaga się zapłaty 18817,51 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 23.10.2015 r., zaś za okres od listopada 2015 r. do listopada 2016 włącznie w wysokości 10404,88 zł.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany T. M. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. o 113,85 m², dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą o nr (...), z którym wiąże się udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 8,2086 i członkiem wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) we W..

Okoliczność bezsporna, a nadto dowód wydruk z treści Księgi Wieczystej dot. księgi wieczystej nr (...), k. 69-71

Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) we W. uchwałą z 5 marca 2012 r. nr (...) dokonała wyboru trzyosobowego zarządu.

Dowód:

: Uchwała nr (...) wraz z kartami głosowania, k. 31-35

W dniu 4.10.2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. reprezentowana przez zarząd zawarła z S. C. (...) umowę o administrowanie, w której w § 3 pkt 2 upoważniono administratora S. C. zwanego dalej Zarządcą do składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej w sprawach zwykłego zarządu na podstawie umowy. W § 4 ust. 1 umowy wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarządcy wykonanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu. Zgodnie natomiast z § 4 pkt 5 tej umowy wspólnota udzieliła zarządcy pełnomocnictwa do występowania z pozwami o zapłatę, w przypadku, gdy zadłużenie wobec wspólnoty będzie równe lub przekroczy trzy okresy płatnicze.

Dowód:

: Umowa o administrowanie nieruchomością z 04.10.2012 r., k. 24-30

Strona powodowa – Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) we W. – podjęła uchwałę nr 3/2014 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2014 r. i ustalenie wysokości zaliczek miesięcznych na które składają się opłaty eksploatacyjne za media, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy. Uchwała obowiązywała od dnia 1 stycznia 2014 roku. Właściciele lokali w uchwale przyjęli plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na rok 2014 r., który stanowił załącznik do uchwały. W uchwale ustalono zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 3,68 zł na m² miesięcznie (choć w uchwale na skutek błędu rachunkowego wskazano 3,64 zł na m²), ustalono także zaliczkę na koszt ochrony – 2,61 zł na m²z zastrzeżeniem, iż kwota ta naliczana jest do kwietnia 2014 r. oraz koszt dostępu do e-kartoteki – 1,50 za lokal. Ustalono wpłatę na poczet funduszu remontowy w wysokości 2,00 zł na m² miesięcznie, ustalono także zaliczki za zimną wodę i ścieki – 9,30 zł za m³, zaliczkę na koszt podgrzania wody 15 zł za m³, oraz zaliczkę na opłatę stałą ogrzewania w wysokości 0,80 zł za m² oraz na opłatę zmienna ogrzewania – w wysokości 1,40 zł za m^3.

Na zaliczkę w wysokości 3,68 zł na m²składały się na stępujące pozycje:

a) utrzymanie czystości, zieleń – 0,82 zł,

b) energia elektryczna – 0,53 zł,

c) przegląd techniczny – 0,08 zł,

d) przegląd gazowy – 0,02 zł,

e) usługi kominiarskie (przegląd komina+ czyszczenie) – 0,04 zł,

f) ubezpieczenie nieruchomości – 0,20 zł,

g) opłaty bankowe – 0,02 zł,

h) konserwacja i awarie – 1,30 zł,

i) wynagrodzenie zarządcy – 0,60 zł,

j) pozostałe – 0,04 zł.

Na zebraniu w dniu 27.03.2014 r. za podjęciem uchwały głosowała 49,2582%, nadto mailem z 10 maja 2014 r. został przesłano kartę do glosowania wypełnioną elektronicznie ze wskazaniem, iż M. S. (2) posiadający w nieruchomości wspólnej udział 2,446 % oddał głos za uchwałą nr 3/2014 r.

Dowód:

: Uchwała nr 3/2014 z dnia 27 marca 2014 r. wraz z załącznikiem rocznym planem gospodarczym na 2014 rok i kartą głosowania, k. 36-38

Strona powodowa – Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) we W. – podjęła na zebraniu w dniu 24 marca 2015 r. uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2015 r. i ustalenie wysokości zaliczek miesięcznych na które składają się opłaty eksploatacyjne za media, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy. Uchwała obowiązywała od dnia 1 stycznia 2015 roku. Właściciele lokali w uchwale przyjęli plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na rok 2015 r., który stanowił załącznik do uchwały. W uchwale ustalono zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 3,59 zł na m² miesięcznie, ustalono także koszt dostępu do e-kartoteki – 1,50 za lokal. Ustalono wpłatę na poczet funduszu remontowy w wysokości 2,00 zł na m² miesięcznie, ustalono także zaliczki za zimną wodę i ścieki – 9,30 zł za m³, zaliczkę na koszt podgrzania wody 15 zł za m³, oraz zaliczkę na opłatę stałą ogrzewania w wysokości 0,80 zł za m² oraz na opłatę zmienna ogrzewania – w wysokości 1,40 zł za m^3. Na zaliczkę w wysokości 3,59 zł na m²składały się na stępujące pozycje:

a) utrzymanie czystości, zieleń – 0,85 zł,

b) energia elektryczna – 0,45 zł,

c) przegląd techniczny – 0,08 zł,

d) przegląd gazowy – 0,02 zł,

e) usługi kominiarskie (przegląd komina+ czyszczenie) – 0,04 zł,

f) ubezpieczenie nieruchomości – 0,15 zł,

g) opłaty bankowe – 0,03 zł,

h) konserwacja i awarie – 1,30 zł,

i) wynagrodzenie zarządcy – 0,63 zł,

j) pozostałe – 0,04 zł.

Na zebraniu w dniu 24.03.2015 r. za podjęciem uchwały głosowała większość odpowiadająca 53,6344% udziałów w nieruchomości wspólnej

Dowód:

: Uchwała nr(...)z dnia 24 marca 2015 r. wraz z załącznikiem rocznym planem gospodarczym na 2015 rok k. 39-40

Strona powodowa – Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) we W. – podjęła na zebraniu w dniu 22 marca 2016 r. uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2016 r. i ustalenie wysokości zaliczek miesięcznych na które składają się opłaty eksploatacyjne za media, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy. Właściciele lokali w uchwale przyjęli plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na rok 2016 r., który stanowił załącznik do uchwały. W uchwale ustalono zaliczkę na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 3,48 zł na m² miesięcznie, ustalono także koszt dostępu do e-kartoteki – 1,50 za lokal. Ustalono wpłatę na poczet funduszu remontowy w wysokości 2,00 zł na m² miesięcznie, ustalono także zaliczki za zimną wodę i ścieki – 10,79 zł za m³, zaliczkę na koszt podgrzania wody 20 zł za m³, oraz zaliczkę na opłatę stałą ogrzewania w wysokości 0,70 zł za m² oraz na opłatę zmienna ogrzewania – w wysokości 1,40 zł za m^3. Na zaliczkę w wysokości 3,48 zł na m²składały się na stępujące pozycje:

a) utrzymanie czystości, zieleń – 0,90 zł,

b) energia elektryczna – 0,35 zł,

c) przegląd techniczny – 0,11 zł,

d) przegląd gazowy – 0,02 zł,

e) usługi kominiarskie (przegląd komina+ czyszczenie) – 0,04 zł,

f) ubezpieczenie nieruchomości – 0,11 zł,

g) opłaty bankowe – 0,04 zł,

h) konserwacja i awarie – 1,25 zł,

i) wynagrodzenie zarządcy – 0,66 zł,

Na zebraniu w dniu 22.03.2016 r. za podjęciem uchwały głosowała większość odpowiadająca 50,8365% udziałów w nieruchomości wspólnej

Dowód:

: Uchwała nr(...) z dnia 22 marca 2016 r. wraz z załącznikiem rocznym planem gospodarczym na 2016 rok k. 105-106

W kwietniu 2014 roku miesięczna wysokość zaliczki za lokal pozwanego przy ulicy (...) we W. wynosiła łącznie 1218,88 zł (jako suma opłat za media w wysokości 273,53 zł, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym kosztów ochrony i dostępu do e- kartoteki - 717,62 zł, opłaty za fundusz remontowy 227,70 zł).

Od 1 maja 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku miesięczna wysokość zaliczki za lokal pozwanego przy ulicy (...) we W. wynosiła łącznie 921,73 zł (jako suma opłat za media w wysokości 273,56 zł, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym dostępu do e- kartoteki 405,47 zł, opłaty za fundusz remontowy 227,70 zł).

Za styczeń 2015 roku wysokość zaliczki za lokal pozwanego przy ulicy (...) we W. wynosiła łącznie 906,93 zł (jako suma opłat za media w wysokości 273,56 zł, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym dostępu do e- kartoteki 405,67 zł, opłaty za fundusz remontowy 227,70 zł).

Od 1 lutego 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku miesięczna wysokość zaliczki za lokal pozwanego przy ulicy (...) we W. wynosiła łącznie 925,93 zł (jako suma opłat za media w wysokości 292,26 zł, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym dostępu do e- kartoteki 405,67 zł, opłaty za fundusz remontowy 227,70 zł).

Od 1 stycznia 2016 roku do 30 listopada 2016 roku miesięczna wysokość zaliczki za lokal pozwanego przy ulicy (...) we W. wynosiła łącznie 892,50 zł (jako suma opłat za media w wysokości 267,10 zł, opłaty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym dostępu do e- kartoteki 397,70zł, opłaty za fundusz remontowy 227,70 zł).

Dowód:

: Naliczenia, k. 41-43, 104, 111-113, plan gospodarczy na 2014r., 2015 r., 2016 r., k. 38, 40, 106

Pozwany od kwietnia 2014 r. nie dokonuje jakichkolwiek wpłat tytułem należności za lokal.

Okoliczność bezsporna

Sąd zważył:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w części.

W pierwszej kolejności odnosząc się do najdalej idącego zarzutu podniesionego przez pozwanego, polegającego na niewłaściwej reprezentacji powoda przez (...), który udzielił pełnomocnictwa r. pr. T. P., podkreślić należy, iż postanowieniem z 28 października 2016 r. Sąd odmówił odrzucenia pozwu, zasadniczo przyjmując, iż nienależyte umocowanie pełnomocnika procesowego nigdy nie prowadzi do odrzucenia pozwu. Skutki procesowe nienależytego umocowania są przewidziane w art. 97 § 2 k.p.c. i mogą prowadzić do pominięcia czynności niezatwierdzonej przez stronę. Uzasadniają też w postępowaniu odwoławczym zarzut nieważności (art. 379 pkt 2 k.p.c.), powodującej uchylenie zaskarżonego wyroku, zniesienie postępowania w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazane sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego (vide wyrok Sądu Najwyższego z 25.02.1999, I CKN 1108/97). Powołując się na argumentację zawartą w pisemnym uzasadnieniu wspomnianego postanowienia Sądu z 28 października 2016 r. powtórzyć więc należy, że niewątpliwym w sprawie było, iż Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W., jest tzw. dużą wspólnotą, albowiem liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych wynosi więcej niż 7, a nadto uchwałą z 5 marca 2012 r. nr (...) w powodowej wspólnocie mieszkaniowej dokonano wyboru trzyosobowego zarządu, który to zarząd, jako organ reprezentujący wspólnotę mieszkaniową w dniu 4.10.2012 r. zawarł z S. C. (...) umowę o administrowanie, w § 4 ust. 1 umowy powierzając administratorowi wykonanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu. Zgodnie natomiast z § 4 pkt 5 tej umowy wspólnota udzieliła zarządcy pełnomocnictwa do występowania z pozwami o zapłatę, w przypadku, gdy zadłużenie wobec wspólnoty będzie równe lub przekroczy trzy okresy płatnicze. Jak wspomniano w uzasadnieniu postanowienia, powołanie i funkcjonowanie zarządu wspólnoty nie wyklucza równoległego funkcjonowania administratora, na którego delegowano całość lub część kompetencji zarządu. Jeżeli zarząd wspólnoty zlecił administrowanie nieruchomością wspólną innemu podmiotowi, to mógł jemu przekazać jako administratorowi tylko taki zakres uprawnień, jaki sam posiadał, a więc określony w art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jednocześnie wobec zmiany art. 87 k.p.c., należy uznać, iż administrator (zarządca) może być pełnomocnikiem strony. Jak bowiem wynika z treści tego przepisu pełnomocnikiem może być również osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy S. C. legitymował się pełnomocnictwem wspólnoty, co wynika wprost z treści § 4 ust. 5 umowy z 4.10.2012 r. Skoro z art. 91 pkt 3 k.p.c. wynika, że pełnomocnictwo procesowe obejmuje z samego prawa umocowanie do udzielenia dalszego pełnomocnictwa procesowego adwokatowi lub radcy prawnemu, tym samym S. C. uprawniony był do udzielenia pełnomocnictwa występującemu w procesie radcy prawnemu, a zarzut niewłaściwej reprezentacji powoda okazał się niezasadny.

Z uwagi na cofnięcie pozwu przez stronę powodową co do kwoty 701,47 zł, obejmującej kwoty: 264,68 zł tytułem opłaty za pozew oraz kwoty 261,31 zł i 175,48 zł wydatków powoda w postepowaniu egzekucyjnym Sąd umorzył postępowanie w tej części.

Zgodnie bowiem z art. 203 § 1 k.p.c. pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia - aż do wydania wyroku. Mając na uwadze, iż okoliczności sprawy nie wskazywały, ażeby czynność ta była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzała do obejścia prawa (art. 203 § 4 k.p.c.) Sąd, na podstawie art. 355 k.p.c., postępowanie w sprawie umorzył co do kwoty 701,47 zł, orzekając jak w punkcie I. wyroku.

Po ograniczeniu powództwa strona powodowa wnosiła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego następujących należności objętych pierwotnym żądaniem pozwu:

- 1218,88 zł tytułem zaliczki za kwiecień 2014 r.,

- 133,17 zł, stanowiącej trzykrotności kwoty 44,39 zł, co wynikało ze zmiany wysokości zaliczki za okres od stycznia 2014 r. do marca 2014 r., która uległa podwyższeniu o 44,39 zł.,

- 8295,57 zł tytułem dziewięciu (9) zaliczek za okres od maja 2014 r. do stycznia 2015 r. w wysokości po 921,73 zł (9 miesięcy x 921,73 zł),

- 8466,57 zł tytułem dziewięciu (9) zaliczek za okres od lutego 2015 r. do października 2015 r. w wysokości po 940,73 zł (9miesięcy x 940,73 zł),

- 320 zł tytułem należności naliczonych pozwanemu w oparciu o zapisu umowy o administrowanie za wezwanie do zapłaty (20 zł) i skierowanie pozwu do sądu (300 zł),

- 1265,28 zł tytułem skapitalizowanych na dzień złożenia pozwu tj. 23.10.2015 r. odsetek ustawowych za opóźnienie wynikających z nieuiszczania przez pozwanego zaliczek w terminie do 10 dnia każdego miesiąca.

Strona powodowa uwzględniła także korektę naliczeń za dostawę ciepła i wody za rok 2014 r. i powstałą z tego tytułu nadpłatę w wysokości 881,96 zł zaliczając ją na należności uboczne tj. odsetki ustawowe za opóźnienie urosłe od zaliczek wymagalnych w 2014 r. Według twierdzeń strony powodowej odsetki ustawowe na dzień 31.12.2014 r. wyniosły 435,59 zł, zaś pozostałą część nadpłaty strona powodowa zaliczyła na zaliczkę z kwietnia 2014 r. w wysokości 1218,88 zł, w konsekwencji czego z tego tytułu do zapłaty pozostała jedynie kwota 772,51 zł (1218,88 zł – 446,37 zł = 772,51 zł.)

Tym samym strona powodowa za okres kwiecień 2014- październik 2015 r. domagała się od pozwanego zapłaty kwoty 18817,51 zł (tj. sumy następujących kwot: 772,51 zł tytułem pozostałej do zapłaty zaliczki za kwiecień 2014 r., 133,17 zł + 8295,57 zł +8466,57 zł + 320 zł +829,68 zł odsetek skapitalizowanych za okres od 01.01.2015 r. do 23.10.2015 r.).

Jednocześnie w piśmie z 11.11.2016 r. strona powodowa dokonała rozszerzenia powództwa o dalsze należności:

- 940,73 zł tytułem zaliczki za listopad 2015 r.,

- 914,95 zł tytułem zaliczki za grudzień 2015 r.,

- 12,76 zł tytułem skapitalizowanych na dzień 31.12.2015 r. odsetek ustawowych za opóźnienie wynikających z nieuiszczania przez pozwanego zaliczek za listopad i grudzień 2015 r. w terminie do 10 dnia każdego miesiąca,

- 24,68 zł tytułem skapitalizowanych za okres od 1.01.2016 r. na dzień rozszerzenia powództwa (tj. 11.11.2016 r.) odsetek ustawowych za opóźnienie wynikających z nieuiszczania przez pozwanego zaliczki za grudzień 2015 r. w wysokości 412,47 zł,

- 9608,39 zł tytułem jedenastu (11) zaliczek za okres od stycznia 2016 r. do listopada 2016 r. w wysokości po 873,49 zł (11 miesięcy x 873,49 zł),

- 74,08 zł tytułem zaliczek na poczet kosztu wywozu nieczystości w wysokości 19 zł, za okres od stycznia 2016 r. do kwietnia 2016 r., przy czym za styczeń i luty 2016 r. zaliczki skorygowano do rzeczywistych kosztów po 18,04 zł miesięcznie,

- 285,26 zł tytułem skapitalizowanych na dzień rozszerzenia powództwa r. odsetek ustawowych za opóźnienie wynikających z nieuiszczania przez pozwanego zaliczek w terminie do 10 dnia każdego miesiąca.

Strona powodowa w tym okresie uwzględniła także korektę kosztów i powstałą z tego tytułu nadpłatę w wysokości 1455,97 zł zaliczając ją na należności uboczne tj. odsetki ustawowe za opóźnienie urosłe od zaliczek za listopad i grudzień 2015 r. do dnia 31.12.2015 r. (12,76 zł) oraz na zaliczkę za listopad 2015 r. w wysokości 940,73 zł i zaliczkę grudzień 2015 r. w wysokości 914,95 zł, w konsekwencji czego z do zapłaty pozostaje jedynie część zaliczki za grudzień 2015 r. w wysokości 412,47 zł (1455,97 zł – 12,76 zł – 940,73= 502,48 zł; 914,95zł - 502,48 zł= 412,47 zł.)

Tym samym strona powodowa za okres listopad 2015 - listopad 2016 r. ostatecznie domagała się od pozwanego zapłaty kwoty 10404,88zł (tj. sumy następujących kwot: 412,47 zł tytułem pozostałej do zapłaty zaliczki za grudzień 2015 r., 24,68 zł + 9682,47 zł + 285,26 zł).

Istota sporu sprowadzała się do ustalenia wysokości dochodzonego roszczenia przez stronę powodową od pozwanego, który z jednej strony zarzucał nieudowodnienie wysokości roszczenia podnosząc, iż część uchwał nie ma charakteru obowiązującego, a z drugiej strony zarzucał, że kartoteka zawiera koszty zawyżone.

Podstawę prawną roszczenia strony powodowej stanowiły przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. z dnia 30 października 2015 r. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). Zgodnie z art. 12 ust. 2 pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis ten nakłada na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, jakie nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach nieruchomości wspólnej. Każdy współwłaściciel lokalu zostaje zobowiązany do ponoszenia części tych wydatków – proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności ( w nieruchomości wspólnej).

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 14 ustawy, składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Oprócz praw i obowiązków, o których była mowa dotychczas, do praw i obowiązków właścicieli lokali należy również uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, polegającą na wpłacaniu comiesięcznie zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną art. 15 w/w ustawy. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne do 10 dnia każdego miesiąca. Wysokość zaliczki może być różna i wynika z wprost w uchwały właścicieli lokali albo z innych decyzji wspólnoty podejmowanych na podstawie art. 30 ust 2 pkt 1 w/w ustawy – z przewidywanych ogólnych rocznych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przyjętych w uchwale właścicieli o rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i z przypadających na poszczególnych właścicieli lokali rocznych opłat na pokrycie tych kosztów.

Podobnie jak art. 13 ust 1 w/w ustawy nakłada na właścicieli lokali obowiązek utrzymania swojej własności, tak art. 15 ust 1 nakłada na wszystkich bez wyjątku właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu, nie znajduje potwierdzenia zarzut, iż część uchwał nie ma charakteru obowiązującego, albowiem nie zostały one podjęte wskutek nieosiągnięcia wymaganej większości. Przepis art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, iż uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W imieniu zarządu głosy może zbierać ustanowiony zarządca wspólnoty. Ustawa nie wskazuje technicznego rozwiązania "indywidualnego zbierania głosów przez zarząd". Nie ulega jednak wątpliwości, że głosowanie nad uchwałą jest oświadczeniem woli, a zgodnie z treścią art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli) (por wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 27 marca 2013 r., V ACa 110/13, LEX nr 1344031). Skoro zatem bezspornym jest, iż M. S. (2) posiadający w nieruchomości wspólnej udział 2,446 % w formie elektronicznej, tj. przesyłając mailem wypełnioną kartę do głosowania, oddał głos za uchwałą nr 3/2014 r., to nie sposób uznać, by uchwała nr 3/2014 nie została podjęta z uwagi na brak wymaganej większości głosów.

Dla oceny zasadności pozostałych zarzutów pozwanego zmierzających do wykazania, iż dochodzone przez stronę powodową należności są zawyżone, istotne znaczenie miało przede wszystkim ustalenie jaka była w spornym okresie wysokość zaliczek.

I tak na podstawie zaoferowanych przez stronę powodową dowodów, a mianowicie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej i zestawienia naliczonych zaliczek dla lokalu mieszalnego położonego we W. przy ul. (...) oraz rozliczenia strony powodowej przedstawionego w piśmie z 11 listopada 2016 r. (k. 99-102) wynika, iż pozwany w zakresie pierwotnego żądania za 2014 r. obowiązany był uiścić następujące należności:

- kwotę 772,51 zł tytułem pozostałej do zapłaty części zaliczki za kwiecień 2014 r.,

- kwotę 7373,84 zł tytułem ośmiu (8) zaliczek za okres od maja 2014 r. do grudnia 2014 r. w wysokości po 921,73 zł (8 miesięcy x 921,73 zł = 7373,84 zł); odnośnie żądania zapłaty zaliczek za 2014 r.

Odnosząc się zaś do żądania zapłaty za 2015 r. należy podnieść, iż z przyjętego w uchwale (...) planu gospodarczego na 2015 r., obowiązującego od 1 stycznia 2015 r. wynika, iż zaliczka za energię elektryczną wynosiła 0,45 zł, a za ubezpieczenie nieruchomości 0,15 zł (k. 40). Tymczasem w stosownych naliczeniach za ten okres (k. 42-43) wskazywana jest zaliczka w wysokości 0,53 zł za energię elektryczną i 0,20 za ubezpieczenie, zatem w tym zakresie należności te uznać należy za odpowiednio zawyżone. Korygując tę nieprawidłowość Sąd przyjął, iż od stycznia 2015 r. podstawą obliczenia zaliczki jest wartość stawki eksploatacyjnej w wysokości 3,55 zł za 1 m kw., będąca sumą wynikających z naliczeń jak na k. 42 i 43 pomniejszona jednak o 0,13 zł., z tytułu zawyżenia niektórych stawek, o czym wspomniano wyżej. Nie umknęło też uwadze Sądu, iż zgodnie z planem gospodarczym stawka wynagrodzenia zarządcy wynosić powinna 0,63 zł, a opłaty bankowe to wartość 0,03 zł, niemniej jednak strona powodowa dochodzi ich w niższych wysokościach

– odpowiednio 0,60 i 0,02 zł, zatem Sąd kierując się treścią art. 321 § 1 k.p.c. nie mógł uwzględnić wyższych stawek w tym zakresie.

Jeśli zaś chodzi o należności za 2015 r. to pozwany obowiązany był uiścić następujące należności:

- kwotę 906,93 zł tytułem zaliczki za styczeń 2015 r., jako suma: mediów 273,56 zł, eksploatacji 405,67 zł (3,55 zł x 113,85 m kw. +1,50) i funduszu remontowego 227,70 zł.

- kwotę 8333,37 zł tytułem dziewięciu (9) zaliczek za okres od lutego 2015 r. do października 2015 r. w wysokości po 925,93 zł, jako suma: mediów 292,56 zł, eksploatacji 405,67 zł (3,55 zł x 113,85 m kw. +1,50) i funduszu remontowego 227,70 zł. (9 miesięcy x 925,93 zł = 8333,37 zł).

Sąd za stroną powodową uwzględnił korektę naliczeń za dostawę ciepła i wody za rok 2014 r. i powstałą z tego tytułu nadpłatę w wysokości 881,96 zł zaliczając ją na należności uboczne tj. odsetki ustawowe za opóźnienie narosłe od zaliczek wymagalnych w 2014 r. do 31.12.2014 r. w wysokości 435,59 zł (według obliczeń powoda skapitalizowane odsetki wyniosły 435,59 zł, zaś według obliczeń Sądu - 439,63 zł.) zaś pozostałą część nadpłaty zaliczył na zaliczkę z kwietnia 2014 r. w wysokości 1218,88 zł, w konsekwencji czego z tego tytułu do zapłaty pozostała jedynie kwota 772,51 zł.

Uwzględnieniu podlegały także skapitalizowane odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia wymagalności każdej z comiesięcznych zaliczek (począwszy od 11 – każdego miesiąca) do dnia wniesienia pozwu, tj. 23.10.2015 r. w łącznej wysokości 1265,28 zł (według obliczeń Sądu – kwota nieznacznie wyższa - 1271,19 zł, mimo naliczania ich od niższych niż to przyjmował powód kwot zaliczek), które po rozliczenia nadpłaty zgodnie z wolą powoda uwzględnić należało co do kwoty 829,69 zł (1265,28 zł (łączna suma odsetek skapitalizowanych na dzień 23.10.2015 r.) – 435,59 zł (odsetki skapitalizowane na dzień 31.12.2014 r. + 829,69 zł)).

Uwzględnieniu podlegała także kwota 320 zł mająca, w ocenie Sądu, charakter świadczenia odszkodowawczego należnego stronie powodowej od pozwanego. To bowiem zachowanie pozwanego, który nie reguluje jakichkolwiek należności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, której przecież jest członkiem, zmusiło administratora do skierowania najpierw wezwania do zapłaty, a następnie pozwu o zapłatę, za które to czynności administrator zgodnie z § 14 ust. 6 i 7 umowy z 4.10.2012 o administrowanie nieruchomością pobiera od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenie w wysokości odpowiednio 20 zł i 300 zł.

Za niewykazaną Sąd uznał kwotę 133,17 zł, tytułem zmiany (wzrostu) wysokości zaliczki za okres od stycznia do marca 2014 r. bowiem strona powodowa nie dowiodła, że była jakakolwiek podwyżka i o ile dokładnie kwota miesięcznej zaliczki wzrosła w stosunku do roku ubiegłego, w szczególności nie zostały na poparcie twierdzeń powoda przedłożone żadne dokumenty źródłowe, w konsekwencji czego w tym zakresie żądanie podlegało oddaleniu.

Reasumując, w zakresie pierwotnego żądania uwzględnieniu podlegała więc kwota 18536,34 zł, jako suma należności: 772,51 zł, 7373,84 zł, 906,93 zł, 8333,37 zł, 829,69 zł 320 zł.

Odnosząc się zaś do żądania pozwu w części rozszerzonego powództwa, tj. należności za okres od listopada 2015 r. do listopada 2016 r. Sąd zasądził kwotę 10385,42 zł. Na kwotę tę składają się następujące należności:

- kwotę 397,67 zł tytułem pozostałej do zapłaty części zaliczki za grudzień 2016 r.,

- kwota 9608,39 zł tytułem jedenastu (11) zaliczek za okres od stycznia 2016 r. do listopada 2016 r. w wysokości po 873,49 zł, zgodnie z żądaniem pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.),

- kwota 305,28 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za opóźnienie za okres od dnia wymagalności każdej z comiesięcznych zaliczek (począwszy od 11 – każdego miesiąca) do dnia rozszerzenia powództwa , tj. 11.11.2016 r.,

- kwota 74,08 zł tytułem należności za wywóz nieczystości za okres od stycznia 2016- do kwietnia 2016 r.

Nadmienić należy, iż zestawiając poszczególne przedłożone przez powoda naliczenia zaliczek (k. 104, 111, 112) z planem gospodarczym na 2016 r. (k.106), należy uznać, że strona powodowa mogłaby dochodzić od pozwanego wyższej kwoty z tytułu zaliczek niż 873,49 zł miesięcznie, dlatego też Sąd mając na uwadze zakaz orzekania ponad żądanie płynący z treści art. 321 § 1 k.p.c., zasądził należność zgodnie z żądaniem powoda. Według bowiem obliczeń Sądu, kierując się stawkami przyjętymi w planie gospodarczym na rok 2016 stawka eksploatacji bieżącej wynosiła 3,48 zł za 1 m. kw., a zatem dla pozwanego należność wyniosłaby łącznie 892,50 zł (tj. 396,20 zł + 1,50 zł opłaty za dostęp do e-kartoteki + 227,70 zł opłaty na fundusz remontowy oraz 267,10 opłaty za media -przy przyjęciu założonych wskazań dotyczących zużycia jak w naliczeniach za 2016 r.). Kwota ta wprawdzie uwzględnia opłatę za wywóz nieczystości w wysokości 19,00 zł, jednakże po jej pomniejszeniu o kwotę 19 zł (której powód domaga się odrębnie dochodząc z tego tytułu 74,08 zł za pierwsze cztery miesiące roku 2016 r. ) wyszłaby kwota 873,50 zł, a więc i tak nieznacznie wyższa od kwoty dochodzonej pozwem.

Sąd także za stroną powodową uwzględnił korektę i powstałą z tego tytułu nadpłatę w wysokości 1455,97 zł zaliczając ją na należności uboczne tj. odsetki ustawowe za opóźnienie narosłe od zaliczek wymagalnych za listopad i grudzień 2015 r. narosłe do 31.12.2015 r. w wysokości 12,76 zł (według obliczeń powoda skapitalizowane odsetki wyniosły 12,76 zł, zaś według obliczeń Sądu – 14,56 zł.) zaś pozostałą część nadpłaty zaliczył na zaliczkę z listopada 2015 (925,93 zł) i grudnia 2015 r. (914,95 zł ) w konsekwencji czego z tytułu zaliczki za grudzień 2015 r. do zapłaty pozostała jedynie kwota 397,67 zł (1455,97 zł – 12,76 zł – 925,93 zł = 517,28 zł.); 914,95zł -517,28 zł = 397,67 zł.

Za zasadną Sąd uznał także żądaną kwotę 74,08 zł tytułem opłat za wywóz nieczystości. Wprawdzie strona powodowa obciążała powoda kwotą 19 zł, za okres od stycznia 2016 r. do kwietnia 2016 r., przy czym za styczeń i luty 2016 r. zaliczki skorygowano do rzeczywistych kosztów po 18,04 zł miesięcznie. Podstawę obowiązku ponoszenia wskazanych kosztów stanowi uchwała nr VII/72/15 Rady Miejskiej W. z dnia 12 lutego 2015 r. w sprawie metod ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i stawek tej opłaty, która stanowi:

§ 1. 1. Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi w przypadku nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy, ustala się z zastrzeżeniem ust. 2, na podstawie powierzchni lokalu mieszkalnego.

2. Jeżeli na jednego mieszkańca danej nieruchomości przypada więcej niż 27 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego, opłatę za gospodarowanie odpadami ustala się na podstawie liczby osób zamieszkujących daną nieruchomość.

§ 2. 1. Stawka opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w zależności od znajdującego zastosowanie sposobu jej ustalania, o którym mowa w § 1, wynosi:

1) od metra kwadratowego powierzchni lokalu mieszkalnego:

a) 0,85 zł, jeżeli odpady komunalne są zbierane i odbierane w sposób selektywny,

b) 1,27 zł, jeżeli odpady komunalne nie są zbierane i odbierane w sposób selektywny;

2) za każdą osobę zamieszkującą daną nieruchomość:

a) 19,00 zł, jeżeli odpady komunalne są zbierane i odbierane w sposób selektywny,

b) 28,50 zł, jeżeli odpady komunalne nie są zbierane i odbierane w sposób selektywny.

Z powyższego wynika, iż strona powodowa obciąża pozwanego kwotą 19,00 zł, a zatem najniższą możliwą stawką za wywóz nieczystości.

Zasądzając na rzecz strony powodowej kwotę 28921,76 zł Sąd orzekł o obowiązku zapłaty odsetek w myśl art. 481 § 1 k.c. i art. 482 § 1 k.c. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z art. 482 § 1 k.c. od skapitalizowanych odsetek w stronie powodowej przysługują odsetki ustawowe od daty wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie, tj. odpowiednio od dnia 23 października 2015 r. i 12 listopada 2016 r. (mimo, iż pismo z rozszerzeniem powództwa zostało nadane w dniu 10 listopada 2016 r., odsetki Sąd zasądził od 12 listopada 2016 r., mając na uwadze, iż 11 listopada 2016 r. jest ustawowym dniem wolnym od pracy.

Orzeczenie o kosztach zawarte w pkt IV sentencji wyroku znajduje oparcie w art. 100 zd. 1. k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Strona powodowa żądała zasądzenia od pozwanego kwoty 31781,74 zł, z czego zasądzona została kwota 28921,76 zł, stwierdzić zatem należy, iż strona powodowa wygrała sprawę w 91 %.

Strona powodowa poniosła koszty w łącznej wysokości 2685 zł, na które składała się kwota 268 zł tytułem opłaty od pozwu oraz kwota 2400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, i 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Pozwany natomiast poniósł koszty w wysokości 2400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. Po stosunkowym rozliczeniu kosztów stronie powodowej należy się zwrot kosztów w wysokości 2227,35 zł ( (...)×0,91=2443,35zł) – (2400 × 0,09=216 zł, dlatego też Sąd zasądził taką kwotę od strony powodowej na rzecz pozwanych.

Na podstawie art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał stronom , uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu 521,00 zł tytułem zwrotu tytułem brakującej opłaty od rozszerzonego powództwa ( (...),88 x 5 % + 521 zł ) odpowiednio do proporcji do wyniku sprawy.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE