UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. pozwem z dnia 06 września 2016 r. skierowanym przeciwko A. N. wniosła o nakazanie pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ulicy (...), z jednoczesnym ustaleniem, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, a także o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania strona powodowa wskazała, że jest właścicielem zajmowanego przez pozwanego lokalu mieszkalnego. W dniu 30 września 1994 r. powódka zawarła umowę najmu z matką pozwanego, która zmarła w dniu 01 stycznia 2014 r. Również brat pozwanego, który wstąpił w stosunek najmu lokalu po matce, zmarł w dniu 30 stycznia 2015 r. Powódka podniosła, że pozwany z rodziną na przestrzeni lat wielokrotnie zalegali z zapłatą czynszu. Obecnie zaległości te znacznie przekraczają trzy okresy płatności. Wezwania do zapłaty w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Na skutek dokonanego w trybie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wypowiedzenia umowy, do rozwiązania stosunku najmu doszło w dniu 31 maja 2016 roku. Pozwany, pomimo otrzymania wezwania, nie wydał lokalu powódce.

( pozew k. 2-4).

Na rozprawie w dniu 16.02.2017r pozwany oświadczył, że nie zgadza się z pozwem. Wniósł o lokal socjalny, wskazał, że będzie spłacał zadłużenie.

(protokół rozprawy z dn.16.02.2017r k. 39 i V akt, płyta k. 41 akt)

Sąd ustalił co następuje:

Lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się w budynku położonym w G. przy ulicy (...) stanowi własność Gminy M. G.. Wskazany lokal był przedmiotem umowy najmu zawartej 30 września 1994 r. z T. N.. T. N. zmarła 01 stycznia 2014 r., zaś w stosunek najmu w miejsce zmarłej najemczyni wstąpili jej synowie A. N. i Z. N.. Z. N. zmarł 30 stycznia 2015 r. Po śmierci brata wyłącznym najemcą lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w G. został pozwany A. N..

( dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 30.09.1994r. wraz z aneksem z dnia 04 11.2014r. oraz aneksem z dnia 17.11.2015r. k. 6-12; wydruk elektronicznej treści księgi wieczystej nr (...) k. 13; odpis skrócony aktu zgonu Z. N. k. 14; odpis skrócony aktu zgonu T. N. k. 15).

Pozwany A. N. wraz z rodziną nie uiszczali opłat czynszowych za najmowany lokal mieszkalny. Po śmierci pozostałych najemców powódka kilkakrotnie wzywała A. N. do zapłaty zaległych należności w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu. I tak:

- pismem z dnia 16 września 2015 r. pozwany został wezwany do uiszczenia na rzecz powódki zaległej kwoty 6 744,98 zł wraz z odsetkami ustawowymi w kwocie 542,41 zł;

- pismem z dnia 08 lutego 2016 r. pozwany został wezwany do uiszczenia na rzecz powódki zaległej kwoty 7 797,43 zł wraz z odsetkami ustawowymi w kwocie 773,59 zł.

( dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 16.09.2015r. wraz z dowodem doręczenia k. 17-17v; wezwanie do zapłaty z dnia 08.02.2016r. wraz z dowodem doręczenia k. 18-18v).

Pozwany A. N. nie uregulował zaległości czynszowych. W związku z tym pismem z dnia 15 marca 2016 r. Gmina M. G. wypowiedziała pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego. Rozwiązanie stosunku prawnego nastąpiło z dniem 31 maja 2016 roku. Pismem tym powódka jednocześnie zobowiązała pozwanego do przekazania właścicielowi lokalu w terminie 7 dni od daty rozwiązania umowy. Do skutecznego wydania lokalu nie doszło.

( dowód: pismo z dnia 15.03.2016r. wypowiadające umowę najmu wraz z dowodem doręczenia k. 19-19v; pismo Administracji (...) z dnia 12.08.2016r. k. 21).

A. N. ma 51 lat. W 2015 roku korzystał z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. w postaci zasiłku celowego na zakup leków. W 2016 roku pozwany został skierowany przez pracownika Dzielnicowego Ośrodka Pomocy (...) do otrzymywania stałej pomocy żywnościowej z Banku (...), z której korzysta do dnia dzisiejszego. A. N. w dniu 06 lutego 2017 roku podjął zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na okres próbny w charakterze malarza w przedsiębiorstwie remontowo-budowalnym. Do chwili wyrokowania nie otrzymał jeszcze żadnego wynagrodzenia za świadczoną pracę. Wcześniej pozwany przez okres około trzech - czterech lat nie posiadał stałego zatrudnienia i utrzymywał się z prac dorywczych. Ponadto, po śmierci najbliższych członków rodziny, pomagała mu kuzynka. Pozwany od dnia 22 listopada 2016 r. figurował w ewidencji osób bezrobotnych bez prawa do zasiłku. Został wykreślony z rejestru z uwagi na podjęcie zatrudnienia.

A. N. nie posiada orzeczenia o stopniu niepełnosprawności. Od trzech lat leczy się dermatologicznie. Opłaca rachunki za gaz i prąd w wysokości około 300 zł miesięcznie oraz kupuje leki za kwotę około 60-70 zł na miesiąc. Pozwany nie posiada innego lokalu, do którego mógłby się wyprowadzić. Pozwany, poza wyżej wskazaną ekspektatywą wynagrodzenia, nie miał w chwili wyrokowania innych źródeł dochodów.

( dowód: pismo z PUP z dnia 09.01.2017r. k. 36; pismo z MOPS z dnia 11.01.2017r. k. 37; zeznania pozwanego A. N. k. 39-39v, płyta CD k. 41).

Sąd zważył co następuje:

Powyższy stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił w oparciu o dokumentację przedstawioną przez stronę powodową, informacje udzielone przez PUP i MOPS oraz dowód z przesłuchania pozwanego.

Zebrany materiał dowodowy, w ocenie Sądu, zasługuje na miano wiarygodnego – dokumenty zostały sporządzone przez właściwe podmioty w przewidzianej dla nich formie, strony ich nie kwestionowały, zaś Sąd również nie znalazł podstaw do odmowy im waloru wiarygodności.

Sąd nie miał wątpliwości, że również zeznania pozwanego A. N. w zakresie, w jakim odnosiły się do jego sytuacji zdrowotnej i majątkowej, polegały na prawdzie. Podkreślić trzeba, że w ich treści pozwany odwoływał się między innymi do okoliczności, które Sąd zdołał ustalić również na podstawie dowodów obiektywnych, których z kolei wiarygodność nie była w sprawie podważana.

Z uwagi na brak wątpliwości co do prawdziwości zaoferowanych Sądowi dokumentów oraz biorąc pod uwagę, iż złożone przez pozwanego zeznania znajdują odzwierciedlenie w zebranym materialne dowodowym, Sąd dał w całości wiarę zebranemu w toku postępowania materiałowi dowodowemu, czyniąc na jego pod-stawie powyżej opisane ustalenia faktyczne. Podkreślić przy tym należy, że po-zwany nie kwestionował twierdzeń strony powodowej, a strona powodowa nie kwestionowała okoliczności wynikających z zeznań pozwanego. Nadto, wskazane dowody nie pozostają z sobą w sprzeczności i uzupełniają się wzajemnie, tworząc jasny obraz sytuacji, jaka zaistniała między stronami niniejszego postępowania. Sytuacja ta wskazuje na zasadność żądania przez powódkę eksmisji pozwanego z przedmiotowego lokalu.

Żądanie powódki podlegające ocenie w niniejszym postępowaniu opierało się na art. 222 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, z tym jednakże zastrzeżeniem, iż prawo takie właścicielowi nie przysługuje, jeśli osoba ta legitymuje się skutecznym względem właściciela uprawnieniem do władania rzeczą. Tym samym koniecznymi przesłankami roszczenia windykacyjnego jest nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, ale także okoliczność, że rzeczą tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona (por. wyrok SN z dnia 23 września 1992 r., sygn. akt II CRN 99/92, LEX nr 9086). W razie ustalenia bowiem, że powódka nie byłaby właścicielem nieruchomości bądź też, że pozwanym przysługiwałoby skuteczne względem powódki roszczenie do rzeczy, żądanie powódki opuszczenia i opróżnienia lokalu socjalnego przez pozwanych oraz jego wydania powódce podlegałoby oddaleniu odpowiednio jako bezzasadne bądź przedwczesne.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy bezsporne było, że Gmina M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w budynku położonym w G. przy ulicy (...), którego dotyczy niniejsze postępowanie. Powódce przysługuje zatem status właściciela nieruchomości objętej powództwem windykacyjnym. Podobnie dla Sądu było pewne, że Gmina M. G. nie włada swoim lokalem, albowiem jest on zajmowany przez pozwanego. Ustalenia wymagało zatem, czy pozwanemu przysługuje skuteczny wobec właściciela tytuł prawny do dysponowania lokalem mieszkalnym.

Sąd, mając na uwadze zgromadzony materiał dowodowy, doszedł do prze-konania, iż w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy najmu pozwany utracił prawo do zajmowania lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ulicy (...).

Zgodnie z brzmieniem art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 roku nr 31 poz.266 z późn. zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 tego artykułu oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W myśl natomiast ust. 2 pkt 2 przywołanego powyżej przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności

Z powyższego wynika, iż przesłankami warunkującymi skuteczne wypowiedzenie umowy najmu jest zatem: pozostawanie przez najemcę w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności, uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych należności oraz wypowiedzenie dokonane na piśmie z podaniem przyczyny je uzasadniającej.

Strona powodowa dokumentami dołączonymi do pozwu wykazała, iż doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zaległości pozwanego przekraczały bowiem trzymiesięczną wysokość opłat za korzystanie z lokalu. Powódka kilkakrotnie wzywała pozwanego do zapłaty zaległych należności w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu. Wreszcie, wypowiedzenie umowy dokonane zostało na piśmie z podaniem przyczyny uzasadniającej rozwiązanie stosunku prawnego. W związku z powyższym umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 31 maja 2016 r., zaś pozwany zobowiązany był w terminie 7 dni od tej daty dokonać przekazania właścicielowi wskazanego lokalu.

Podsumowując, Sąd – po przeanalizowaniu materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie – nie znalazł podstaw, które wskazywałyby na istnienie po stronie pozwanego uprawnienia do zajmowania lokalu mieszkalnego stanowiącego własność Gminy M. G.. Zważyć należy, że również A. N. nie podnosił, jakoby dysponował skutecznym względem powódki uprawnieniem do władania lokalem. Pomimo tego, pozwany w niniejszej sprawie nadal przedmiotowy lokal zajmuje.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd doszedł do przekonania, że żądanie powódki jest usprawiedliwione i winno zasługiwać na uwzględnienie, o czym orzekł w punkcie I sentencji wyroku, nakazując pozwanemu opróżnienie, opuszczenie i wydanie stronie powodowej lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w G..

W tym miejscu podkreślić trzeba, że na gruncie analizowanej sprawy Sąd nie dopatrzył się nadto okoliczności uzasadniających uznanie, że zachowanie powódki w stosunku do pozwanego, polegające na domaganiu się wydania lokalu stanowiącego jej własność, nosiło znamiona działania z naruszeniem zasad współżycia społecznego. Wobec tego brak było podstaw do pozbawienie powódki - właściciela roszczenia wynikającego z treści art. 222 k.c. w oparciu o art. 5 k.c.

Wobec uwzględnienia żądania powódki o nakazanie pozwanemu opróżnienia i opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego, Sąd – zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. l ustawy o ochronie praw lokatorów (…) – zobligowany był również rozstrzygnąć w przedmiocie uprawnienia pozwanego do lokalu socjalnego.

Wyżej wskazany obowiązek Sądu wynika z faktu, że pozwanemu A. N. przysługiwał status lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) z uwagi na wcześniejsze posiadanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego objętego powództwem eksmisyjnym. Zgodnie z treścią art. 2 ust 1 pkt 1 analizowanej ustawy, lokatorem jest bowiem najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Przepis art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) stanowi, że Sąd badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w art. 14 ust. l, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może jednocześnie orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełno-prawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, póz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego i osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…)).

Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie w stosunku do pozwanego zachodzą podstawy do obligatoryjnego orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, gdyż spełnia on przesłankę o której mowa w pkt 6 art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Zważyć bowiem należy, że A. N. pozostaje w zatrudnieniu od dnia 06 lutego 2017 r. i nie otrzymał jeszcze żadnego wynagrodzenia. W chwili wyrokowania przysługuje mu zatem jedynie tymczasowe prawo podmiotowe (ekspektatywa prawa do wynagrodzenia), czego nie można utożsamiać z ostatecznym jego nabyciem. Niepewność sytuacji finansowej pozwanego potwierdza nadto okoliczność, że podstawę jego zatrudnienia stanowi umowa na okres próbny. Wskazać trzeba, że Sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Ustalony w sprawie stan faktyczny nakazuje zaś przyjąć, że w chwili wyrokowania pozwany nie uzyskuje żadnych dochodów. Powoduje to, iż wobec A. N. aktualizuje się przesłanka określona w uchwale Rady Miasta G. nr XIII/255/15 z dnia 28 października 2015 r. (§ 5 ust. 1 i 3). Jednocześnie ustalony stan faktyczny nie pozwala na stwierdzenie, że pozwany może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowany, a w szczególności, aby dysponował możliwościami zaspokojenia we własnym zakresie swoich potrzeb mieszkaniowych, poprzez wynajęcie lokalu na wolnym rynku. Przed podjęciem zatrudnienia A. N. nie miał stałej pracy przez okres około trzech – czterech lat i utrzymywał się z dochodów uzyskiwanych z prac dorywczych, które wystarczały jedynie na pokrycie najpilniejszych potrzeb. Z powodu trudnej sytuacji materialnej pozwany korzysta z pomocy MOPS oraz Banku (...). Uniemożliwiło to pozwanemu poczynienie jakichkolwiek oszczędności oraz spowodowało powstanie znacznych zaległości czynszowych.

Z wyżej wskazanych powodów i na podstawie przywołanych przepisów prawa Sąd przyznał A. N. uprawnienie do lokalu socjalnego, o czym rozstrzygnięto w punkcie II wyroku.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III wyroku Sąd oparł na treści art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Z uwagi na trudną sytuację majątkową pozwanego, Sąd w punkcie IV wyroku na mocy art. 102 k.p.c. odstąpił od obciążania go kosztami procesu. Rozstrzygając w przedmiocie kosztów Sąd miał zwłaszcza na względzie specyficzną sytuację zawodową pozwanego oraz okoliczność, że w chwili wyrokowania nie posiadał on faktycznie żadnych dochodów, a także dość znaczną sumę zaległości czynszowych za zajmowany lokal.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE