POSTANOWIENIE

Dnia 21 grudnia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Mariola Wojtkiewicz
Sędziowie:	SO Zbigniew Ciechanowicz (spr.) SR del. Grzegorz Orlonek
Protokolant:	stażysta Anna Grądzik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2016 roku w S.

sprawy z wniosku J. M.

z udziałem W. M., R. M. (1), A. M., C. K., I. G., B. K.

o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu

na skutek apelacji uczestnika W. M. od postanowienia Sądu Rejonowego w Gryficach z dnia 17 lutego 2016 roku, sygn. akt I Ns 506/15

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w Gryficach do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSR del. Grzegorz Orlonek

Uzasadnienie postanowienia z dnia 21 grudnia 2016 r.:

Postanowieniem z dnia 17 lutego 2016 r. Sąd Rejonowy w Gryficach zezwolił uczestnikom postępowania J. M., R. M. (1), A. M., C. K., I. G. i B. K. na sprzedaż nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny numer (...), położony w miejscowości P. 15A, gmina G., o powierzchni 58,70 metra kwadratowego, składającego się z 3 pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki, dla którego Sąd Rejonowy w Gryficach prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), z którym związany jest udział w 756/10000 we wspólnych częściach budynku i terenu stanowiącego działkę numer (...), objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gryficach za numerem KW (...) (pkt I); następnie zobowiązał wnioskodawców do podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości pomiędzy nimi i uczestnikiem W. M., stosownie do wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości (pkt II), ustalił, iż wnioskodawcy ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie we własnym zakresie (pkt III) oraz przyznał kuratorowi r. pr. S. S. wynagrodzenie w wysokości 295,20 zł (pkt IV).

Powyższe rozstrzygnięcie oparto o następujące ustalenia:

J. M., I. G., C. K., B. K., R. M. (1), A. M. i W. M. są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...) położony w P. 15A, gmina G., dla którego Sąd Rejonowy w Gryficach prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Udziały przysługujące współwłaścicielom wynoszą 53/336, z wyjątkiem I. G., której udział wynosi 18/336. Współwłaściciele J. M., I. G., C. K., B. K., R. M. (1), A. M. i W. M. nabyli udziały w nieruchomości w wyniku spadkobrania po matce S. M. (1997r.), natomiast J. M., C. K., B. K., R. M. (1), A. M. i W. M. nabyli udziały w nieruchomości w wyniku spadkobrania po ojcu R. M. (2) (2008r.).

J. M. i A. M. udzielili dnia 17.09.2012 r. pełnomocnictwa swojej siostrze C. K. m.in. do zarządzania ich udziałami we wspólnej nieruchomości i sprzedaży udziałów.

Lokal mieszkalny stanowiący współwłasność uczestników postępowania przynależy do Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Sąd Rejonowy w Gryficach nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 18.02.2014r„ I Nc 645/13 zasądził solidarnie od współwłaścicieli lokalu mieszkalnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) kwotę 6.971,90 zł z odsetkami ustawowymi oraz kosztami procesu. Wysokość zadłużenia współwłaścicieli lokalu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu opłat na dzień 18.03.2015r. wynosiła 16.492,89 zł. Wspólnota Mieszkaniowa wszczęła postępowanie egzekucyjne przeciwko współspadkobiercom, w ramach którego komornik dokonał zajęcia lokalu mieszkalnego. J. M. i B. K. w 2015r. uregulowali należność przysługującą Wspólnocie Mieszkaniowej. W konsekwencji wierzyciel cofnął wniosek o wszczęcie egzekucji, którą komornik umorzył.

Lokal mieszkalny położony w P. 15A/4 nie jest zamieszkany. Współspadkobiercy J. M., I. G., C. K., B. K., R. M. (1) i A. M. mają zaspokojone potrzeby mieszkaniowe i nie wyrażają woli przejęcia udziałów pozostałych współspadkobierców w prawie własności nieruchomości lokalowej, ani też wynajęcia lokalu. Lokal mieszkalny jest w złym stanie technicznym, wymaga gruntownego remontu. Miesięczne opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oscylują wokół kwoty 500 zł. Współwłaścicielom nie udało się zbyć lokalu za cenę 70.000 zł. Aktualnie, oferta współwłaścicieli sprzedaży lokalu za kwotę 50.000 zł, została przyjęta.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał wniosek za zasadny, gdyż znajdujący oparcie w treści art. 199 k.c.

Sąd dostrzegł, że uczestnicy I. G., C. K., B. K., R. M. (1), A. M. w pismach przygotowawczych wyrazili zgodę na sprzedaż lokalu, zaś obecni podczas rozprawy dnia 17.02.2016r. podtrzymali stanowisko, iż popierają wniosek J. M.. W tej sytuacji, mając na uwadze sumę udziałów współwłaścicieli 283/336 (z wyjątkiem udziału W. M. 53/336), Sąd I instancji doszedł do przekonania, iż współwłaściciele J. M., I. G., C. K., B. K., R. M. (1), A. M. posiadają legitymację do wystąpienia z wnioskiem opartym o art. 199 kc. Dodatkowo wskazano, że odziedziczenie przez współspadkobierców nieruchomości lokalowej w okolicznościach przez nich przedstawionych, jawi się jako obciążenie dla nich. Nieruchomość lokalowa nie jest od lat zamieszkana, nie jest remontowana, a jej aktualny stan techniczny - zgodnie z oświadczeniem wszystkich obecnych podczas rozprawy współwłaścicieli z wyjątkiem W. M. - wskazuje na to, iż wymaga gruntownego remontu. Obecni podczas rozprawy współwłaściciele posiadają zaspokojone potrzeby mieszkaniowe i żaden z nich nie wyraził woli przejęcia udziałów w prawie własności nieruchomości. Nieruchomość nie przynosi dochodów, a wręcz generuje zadłużenie związane z brakiem regulowania opłat na potrzeby Wspólnoty Mieszkaniowej. Współwłaściciele, aby zapobiec narastaniu zadłużenia z tytułu opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej mogą i chcą zbyć nieruchomość za kwotę 50.000 zł i podzielić się ceną uzyskaną ze sprzedaży.

Poddając analizie powyższe okoliczności, mając jednocześnie na uwadze brak wykazania przez uczestnika W. M. sprzeczności z jego interesami czynności polegającej na sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz wygaszenie przez uczestnika więzi i kontaktów rodzinnych z rodzeństwem wskazujące na całkowity brak zainteresowania wspólnymi sprawami, Sąd I instancji uznał, że cel zamierzonej czynności, a nade wszystko interesy wszystkich współwłaścicieli przemawiają za wyrażeniem zgody na sprzedaż nieruchomości.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł uczestnik W. M., skarżąc je co do pkt I, II i III. Uczestnik reprezentowany przez kuratora zażądał zmiany orzeczenia i oddalenia wniosku, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie prawa procesowego mającego wpływ na treść orzeczenia, a mianowicie art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dokonanie swobodnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, że istnieją przesłanki do zezwolenia współwłaścicielom: J. M., R. M. (1), A. M., C. K., I. G., B. K. na sprzedaż nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny numer (...), położony w miejscowości P. 15a. Apelujący uznał, że Sąd z góry przyjął, że W. M. nie wyraziłby woli przejęcia udziałów w prawie własności nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...) położony w miejscowości P. 15a, a także, iż niezwykle trudno byłoby wynająć lokal mieszkalny w P. w celu pokrywania kosztów jego utrzymania. Nadto, nie wziął pod uwagę sytuacji W. M., który może chciałby zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe i przejąć udziały w prawie własności danej nieruchomości. Nieznana jest bowiem sytuacja mieszkaniowa uczestnika. Ponadto zwrócono uwagę, iż Sąd zbyt swobodnie ocenił kwestię braku możliwości wynajęcia spornego lokalu. Sąd kierując się doświadczeniem życiowym uznał, że wynajęcie lokalu mieszkalnego w tak małej miejscowości jak P. jest niezwykle trudne, a w ocenie skarżącego cena najmu w kwocie około 500-700 zł miesięcznie nawet w tak małej miejscowości jak P. za 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 58 m ² byłoby atrakcyjną ofertą i wzbudziłoby zainteresowanie.

Wnioskodawca J. M. i uczestniczka B. K. zażądały oddalenia apelacji, podnosząc, iż lokal mieszkalny opisany wnioskiem generuje jedyni koszty i ze względu na stan techniczny nie nadaje się do wynajęcia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Chociaż zarzuty apelacyjne trudno uznać za słuszne, gdyż operują one jedynie subiektywną, niepopartą jakimikolwiek przesłankami, oceną skarżącego co do możliwości wynajęcia lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w miejscowości P. 15A, bądź też co do ewentualnej, nigdy nieskonkretyzowanej chęci W. M. co do przejęcia prawa własności tego lokalu, to zaskarżone postanowienie należało wyeliminować z obrotu prawnego, uznając, iż Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy.

Aczkolwiek Sąd Rejonowy w pkt I zaskarżonego postanowienia zezwolił uczestnikom na sprzedaż nieruchomości lokalowej tam opisanej, a w pkt II zobowiązał ich do podziału sum uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pomiędzy nimi a W. M. stosownie do wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości, to jednak rozstrzygnięcia takie pozostaje w sprzeczności z istotą zgody sądowej na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu opisanej w treści art. 199 k.c.

Wskazać należy, że w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd rozstrzyga sprawę w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Sprawy te mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to trwałe, unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1993 r. w sprawie III CZP 36/93). Postanowienie wydane na podstawie art. 199 k.c. sąd wydaje w sprawie nieprocesowej z udziałem wszystkich współwłaścicieli nieruchomości badając zarówno cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działania, do których upoważnia, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (zob. uzasadnienie uchwał Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, oraz z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89).

Tymczasem analiza pkt I zaskarżonego orzeczenia oraz uzasadnienia postanowienia wskazuje na to, że chociaż Sąd I instancji zezwolił na postulowaną sprzedaż nieruchomości lokalowej, a więc na najbardziej radykalną czynność między współwłaścicielami przecinającą węzeł współwłasności, to nie podjął jakichkolwiek czynności które przełożyły by się na zakreślenie sprzedającym nieruchomość minimalnej ceny jej sprzedaży, tak aby każdy ze współwłaścicieli miał gwarancję otrzymania ekwiwalentu utraconego prawa i tak aby sprzedaż tego rodzaju nie była obarczone zarzutem pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli. Okoliczność ta wymagała od Sądu I instancji dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości prawa objętego wnioskiem, która to opinia sporządzona po uprzednich oględzinach lokalu mogła by stanowić element ram działania osób upoważnionych do sprzedaży lokalu. Sąd nie rozstrzygnął również o powinności złożenia części kwoty stanowiącej ekwiwalent udziału W. M. do depozytu sądowego.

Dodatkowo zwrócić należy uwagę na to, że treść twierdzeń i oświadczeń składanych przez uczestników w toku postępowania wzbudza wątpliwości, co do intencji związanych z istotą wniosku. Niewątpliwie wnioskodawca zażądał zezwolenia sądowego na sprzedaż prawa własności lokalu, ale już w treści wniosku zawarty został tekst dotyczący chęci pokrycia zadłużenia związanego z funkcjonowaniem lokalu (k. 5), a na rozprawie w dniu 17 lutego 2016 r. podał wprost, że z kwoty uzyskanej ze sprzedaży będzie chciał uregulować długi (k. 85). Skorelowanie tych dwóch celów zbycia lokalu (wyjścia ze współwłasności i pokrycia długów) świadczy raczej o zamiarze wnioskodawcy wszczęcia sprawy o dział spadku po zmarłych rodzicach S. M. i R. M. (2) i zniesienie współwłasności. Tym bardziej, że wnioskodawca i B. K. podali w trakcie powyższej rozprawy, iż ponieśli nakłady na nieruchomość i zamierzają je odzyskać. Takich możliwości nie daje zainicjowane postępowanie.

W takiej sytuacji Sąd Okręgowy uchylił orzeczenie i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu w Gryficach do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej. Orzeczenie oparte zostało o treść art. 386 § 4 k.p.c.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd I instancji przede wszystkim ustali intencje wnioskodawcy, który działa bez zawodowego pełnomocnika, co do charakteru jego wniosku inicjującego postępowanie nieprocesowe, tzn. czy jest to wniosek o dział spadku po zmarłych rodzicach S. M. i R. M. (2) i zniesienie współwłasności, czy też jak uprzednio przyjęto wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą.

Gdyby okazało się jednak, że wnioskodawca potwierdził swoją intencję kontynuowania sprawy określonej jako wniosek w trybie art. 199 k.c. Sąd I instancji ustali wartość lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w miejscowości P. 15A w oparciu o opinię biegłego sądowego i mając to na uwadze określi minimalną kwotę sprzedaży, bacząc jednocześnie na takie ukształtowanie losów uzyskanej kwoty, aby jej części przypadające poszczególnym uczestnikom i im przekazywane odpowiadały ich udziałowi w prawie własności powyższego lokalu.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSR del. Grzegorz Orlonek