UZASADNIENIE

Wyrokiem wydanym dnia 21 kwietnia 2016 r. pod sygn. akt I C 386/15 Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie po rozpoznaniu sprawy z powództwa (...) S.A. z siedzibą w S. przeciwko K. F. i S. F. o zapłatę w punkcie 1. oddalił powództwo, w punkcie 2. zasądził od powódki na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 242 zł tytułem kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

Stwierdził, iż w dniu 25 lutego 2011 r. (...) Spółka z o.o. w S. oraz S. F. i K. F. zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., oznaczonego w projekcie wykonawczym numerem (...). W paragrafie 8 punkcie 8 umowy strony postanowiły, iż ciężary i ryzyka związane z lokalem przechodziły na kupujących z chwilą wydania lokalu w posiadanie kupującym, a jeżeli kupujący nie stawili się celem dokonania odbioru technicznego - z chwilą, w której odbiór techniczny powinien zostać dokonany i z tą chwilą kupujący ponoszą pełną i wyłączną odpowiedzialność za ewentualne szkody wyrządzone swym działaniem lub zaniechaniem w budynku i nabytym lokalu (…). Stwierdzono, iż od dnia wydania lokalu kupujących będą obciążały wszelkie koszty związane z lokalem, jego eksploatacją, a także związane z częściami nieruchomości wspólnej przyznanymi do wyłącznego korzystania przez właściciela tego lokalu i zarządem nieruchomością wspólną, a w szczególności: podatek od nieruchomości, ogrzewanie, pobór energii elektrycznej i wody, wywóz nieczystości stałych, odprowadzanie ścieków, ochrona, koszty sprzątania, administrowania oraz inne wydatki dotyczące części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Kupujący oświadczyli, że koszty związane z eksploatacją lokalu i zarządem nieruchomością wspólną zobowiązują się uiszczać administratorowi budynku w kwotach wynikających z miesięcznych rozliczeń dokonanych przez administratora budynku, w terminie określonym w treści faktury, a po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej w treści noty obciążeniowej.

Sąd ustalił kolejno, iż w dniu 30 listopada 2012 r. pozwanym został wydany lokal nr (...) przy ul. (...) w W.. Umową z dnia 1 marca 2013 r. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowo - akcyjna w S. ustanowiła odrębną własność lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. i sprzedała ten lokal K. F. i S. F.. W paragrafie 5 punkcie 1 umowy strony oświadczyły, że wydanie stronie kupującej w posiadanie przedmiotowego lokalu wraz z częściami nieruchomości wspólnej przyznanymi do wyłącznego korzystania nastąpiło przed zawarciem tej umowy i z dniem wydania przeszły na stronę kupującą korzyści i ciężary, a w tym w szczególności obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd pierwszej instancji stwierdził dalej, iż w dniu 28 lutego 2013 r. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowo - akcyjna w S. wystawiła fakturę VAT nr (...) z terminem płatności w dniu 28 lutego 2013 r., wskazując w sposobie płatności „kompensata”, na kwotę 414,86 zł za „prace dodatkowe w mieszkaniu, porozumienie aranżacyjne z 3.01.2011 r.", wskazując w treści faktury jako nabywców S. F. i K. F.. W dniu 9 maja 2013 r. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowo - akcyjna w S. wystawiła zaś fakturę VAT nr (...) z terminem płatności w dniu 23 maja 2013 r., na kwotę 1.696,86 zł za „zarządzaniem nieruchomością - okres 18.01.2013 r. do 31.03.2013 r.”, wskazując w treści faktury jako nabywców S. F. i K. F.. W dniu 9 sierpnia 2013 r. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowo - akcyjna w S. wystawiła wezwanie do zapłaty nr 1/08/13/wcz/siw kwoty 1.696, 86 zł, wynikającej z faktury VAT nr (...). Wezwanie to zostało skierowane do S. F. listem poleconym na adres ul. (...) W. i zostało zwrócone do nadawcy nie odebrane. W dniu 12 listopada 2013 r. (...) Spółka z o.o. Spółka komandytowo - akcyjna w S. wystawiła wezwanie do zapłaty nr 12/11/2013 kwoty 1.111,72 zł, wskazując w treści wezwania, iż podstawa jego wystawienia jest dokument o numerze RS-8/13/ (...)/05 i FS-8/13/ (...)/05, wystawiony w dniu 9 maja 2013 r. z terminem zapłaty 23 maja 2013 r., kwota płatności to 1.696,86 zł, a kwota zaległa to 1.111,72 zł. Wezwanie to zostało skierowane do S. F. i odebrała je K. F..

Sąd Rejonowy ustalił również, iż pozwana nigdy nie przedstawiła pozwanym miesięcznych rozliczeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od 18 stycznia do 31 marca 2013r. Stwierdził nadto, że (...) Spółka z o.o. w S. jest następcą prawnym (...) Spółki z o.o. w S., przekształconej wcześniej w (...) Spółka z o.o. Spółkę komandytowo - akcyjną w S..

Bazując na tych ustaleniach Sąd pierwszej instancji wywiedzione w niniejszej sprawie powództwo uznał za nieuzasadnione.

Sąd zwrócił uwagę, iż powódka wskazywała na umowę z dnia 1 marca 2013 r. i umowę z dnia 25 lutego 2011 r. jako podstawę swoich roszczeń, a żądanie pozwu wywodzone było przede wszystkim z zapisu umowy z dnia 25 lutego 2011 r. zawartego w § 8 pkt 8 tej umowy.

Wskazał, iż pozwani podnieśli zarzut braku legitymacji czynnej, braku udowodnienia wysokości roszczenia, przedwczesności żądania zapłaty, a z ostrożności procesowej zarzut potrącenia. Sąd stanął na stanowisku, iż powódka wykazała swoje uprawnienie do dochodzenia od pozwanych zapłaty w oparciu o § 8 pkt 8 umowy z dnia 25 lutego 2011 r., gdyż wykazała wypisami z Krajowego Rejestru S., iż jest następcą prawnym (...) Spółki z o.o. w S., przekształconej wcześniej w (...) Spółkę z o.o. Spółkę komandytowo - akcyjną w S..

Stwierdził nadto, że w dalszej kolejności powódka winna udowodnić wysokość żądania kierowanego pod adresem pozwanych, gdyż pozwani podnieśli zarzut nieudowodnienia żądania co do wysokości, z powołaniem się na § 8 pkt 8 umowy z dnia 25 lutego 2011 r., który obligował powódkę do przedstawiania pozwanym miesięcznych rozliczeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sąd wskazał, iż przeprowadził w niniejszym procesie wszystkie dowody wnioskowane przez strony, pomimo tego powódka nie wykazała faktów prawotwórczych w odniesieniu do wysokości zgłoszonego roszczenia. Zauważył, iż powódka wywodzi swoje roszczenie z faktu zarządzania nieruchomością wspólną w okresie od 18 stycznia do 31 marca 2013 r. Pozwani nie zaprzeczyli, iż powódka w tym czasie zarządzała nieruchomością wspólną przy ul. (...) w W., wskazali jednak, iż powódka nigdy nie przedstawiła im rozliczenia kosztów zarządu, kwotę wskazaną w fakturze VAT nr (...) ustaliła dowolnie i nie wyjaśniła, co składa się na powyższą kwotę, tymczasem powoływany § 8 pkt 8 umowy z dnia 25 lutego 2011 r. obligował powódkę do przedstawiania pozwanym miesięcznych rozliczeń. Sąd podzielił stanowisko pozwanych.

W ocenie Sądu Rejonowego załączone do pozwu dokumenty w postaci faktur VAT i wezwań do zapłaty nie stanowiły dowodu potwierdzającego wysokość należnego powódce świadczenia z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż strona pozwana zakwestionowała sposób naliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zauważył, że wszelkie dowody co do wysokości zgłoszonego żądania to dokumenty wystawione przez powódkę, mają charakter dokumentów prywatnych i mogą stanowić wyłącznie dowód tego, że powódka oświadcza, że wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną wyraża się kwotą w nim wskazaną (art. 245 k.p.c.). Wskazał, że nie wiadomo na tej podstawie, jakie były rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną i co w ogóle na te koszty się składało. Okoliczność ta nie została udowodniona przez powódkę mimo wiążącego strony zapisu o konieczności przedstawienia miesięcznego rozliczenia kosztów zarządu. Zdaniem Sądu pierwszej instancji z powyższych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu jako nieudowodnione.

Uzasadniając rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd wskazał, iż stroną wygrywającą postępowanie są pozwani, stosownie zatem do zasad przewidzianych w art. 98 k.p.c. powódka winna zwrócić im koszty procesu, na które składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł przed Sądem pierwszej instancji, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 45 zł w postępowaniu zażaleniowym oraz oplata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego pozwanych Sąd określił zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Apelację od tego wyroku wywiodła powódka, zaskarżyła go w całości zarzucając mu:

1. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegająca na przyjęciu:

-: że 8 pkt 8 umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 25 lutego 2011 r. obligował powódkę do przedstawienia pozwanym miesięcznych rozliczeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w sytuacji gdy do przedstawiania tych rozliczeń zobligowany jest administrator budynku po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, nie zaś powódka, że powódka ustaliła dowolnie i nigdy nie wyjaśniła co składa się na kwotę wskazaną w fakturze VAT nr (...) w sytuacji, gdy powódka przedstawiła pozwanym rozliczenie załączone do wiadomości e-mail z dnia 9 maja 2013 r. wysłanej na adres poczty elektronicznej pozwanego wskazany przez niego do korespondencji z powódką, z którego wynika sposób wyliczenia kwoty z faktury VAT,
-: że powódka nie wykazała wysokości należnego jej świadczenia w sytuacji, gdy w świetle zapisów § 8 pkt 8 umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 25 lutego 2011 r. oraz zapisów protokołu wydania lokalu z dnia 30 listopada 2012 r., strony umówiły się, iż pozwani będą ponosić koszty związane z lokalem i jego eksploatacją w zryczałtowanej wysokości 0,25 zł/brutto/m2 za dzień i w taki sposób powódka określiła należne jej świadczenie,

2. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia, tj.:

-: art. 245 oraz 232 i 233 § 1 k.p.c. wskutek przyjęcia, że powódka nie udowodniła dochodzonego roszczenia, albowiem dowody co do wysokości zgłoszonego żądania stanowią dokumenty prywatne wystawione przez powódkę, będące jedynie oświadczeniem powódki co do wysokości należnych kosztów, w sytuacji gdy wysokość tych kosztów (sposób wyliczenia) został przez strony obopólnie ustalony na podstawie zapisów § 8 pkt 8 umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 25 lutego 2011 r. oraz zapisów protokołu wydania lokalu z dnia 30 listopada 2012 r., a tym samym dokumenty te pochodzą od obu stron procesu,
-: art. 98 § 1 k.p.c. wskutek zasądzenia na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym w sytuacji, gdy stroną wygrywającą to postępowanie była powódka, a tym samym zwrot tych kosztów należał się powódce, względnie o ich wysokość winny zostać pomniejszone koszty zasądzone na rzecz pozwanych.

Skarżąca wniosła o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, obejmujących także postępowanie zażaleniowe,

2. zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania za postępowanie przed Sądem Odwoławczym w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych,

ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Uzasadniając apelację powódka stwierdziła, że nie podziela zapatrywania Sądu pierwszej instancji, iż w niniejszej sprawie nie została wykazana wysokość należnego powódce świadczenia wskazanego w fakturze VAT (...). Zwróciła uwagę, iż Sąd pierwszej instancji w sposób zupełnie dowolny przytoczył jedynie w części za pozwanymi treść zapisu § 8 pkt 8 umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 25 lutego 2011 r., pomijając zapis, iż kupujący zobowiązali się uiszczać Spółce koszty związane z eksploatacją lokalu, w tym koszty wywozu śmieci budowlanych (związanych z wykończeniem lokalu) do czasu powołania administratora oraz, że opłaty wymienione w tym ustępie nie stanowią składnika ceny, o której mowa w § 3 ust. l niniejszej umowy. Zdaniem powódki przytoczony powyżej fragment § 8 umowy jasno wskazuje, iż do czasu powołania administratora koszty należne są powódce, a miesięczne rozliczenia mają być wykonywane jedynie przez administratora budynku.

W ocenie skarżącej całkowicie błędna jest interpretacja zapisu § 8 pkt 8 umowy przestępnej sprzedaży lokalu co do tego, iż powódka miała przedstawiać pozwanym comiesięczne rozliczenia kosztów oraz faktury. Z treści tegoż zapisu umowy wynika wyraźnie, iż to administrator budynku a nie powódka dokonuje comiesięcznych rozliczeń i na tej podstawie wystawia faktury, które następnie przedkładane są właścicielom lokali. Płatność na rzecz powódki miała być zatem dokonywana na podstawie faktur, a nie zaś dodatkowo po przedstawieniu rozliczenia. Taki obowiązek przedstawienia rozliczenia na powódce nie spoczywał.

Skarżąca uznała, iż w zakresie wykazania wysokości i sposobu obliczenia kosztów eksploatacji lokalu pozwanych należnych powódce wskazać należy dodatkowo na zapis protokołu wydania lokalu z dnia 30 listopada 2012 r. Na stronie 3 tegoż protokołu widnieje zapis, iż strony umówiły się, iż pozwani będą ponosić koszty związane z lokalem, jego eksploatacją w zryczałtowanej wysokości 0,25 zł/brutto/m² za dzień. Zauważyła, iż w treści tej informacji w protokole wydania lokalu omyłkowo użyto sformułowania, iż „kupujący zostali poinformowani o tym, że nie będą ponosić kosztów (...)”. Zdaniem skarżącej z analizy całego zapisu wynika jednak, że użycie słowa „nie” nastąpiło na skutek omyłki pisarskiej, skoro w dalszej jego części zostały szczegółowo określone zasady wyliczenia kosztów obciążających pozwanych. O tym, że koszty te pozwani mieli uiszczać świadczą dodatkowo zapisy umów wiążące strony.

Powódka podniosła, iż w oparciu o ustalenie pomiędzy stronami pozwani mieli obowiązek uiszczać koszty związane z lokalem, jego eksploatacją w zryczałtowanej wysokości 0,25 zł/brutto/m² za dzień. W oparciu o to ustalenie zostało sporządzone rozliczenie załączone do wiadomości e-mail z dnia 9 maja 2013 r. wysłanej na adres poczty elektronicznej pozwanego tj. szymon_frank@tlen.pl (wskazany przez niego do korespondencji z powódką) a stanowiące podstawę do wyliczenia należności zawartej w fakturze VAT nr (...). Stwierdziła, iż rozliczenie to znajduje się w aktach niniejszej sprawy jako załącznik do pisma procesowego z dnia 7 kwietnia 2015 r. Stwierdziła, iż taki sposób doręczania korespondencji przewidziano w § 6 pkt 3 umowy rezerwacyjnej z dnia 14 stycznia 2011 r.

Skarżąca kolejno wskazała, iż należne powódce świadczenie zostało wyliczone w oparciu o ustaloną pomiędzy stronami wysokość ryczałtu 0,25 zł brutto/m² za dzień za okres od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia 31 marca 2013 r., zaś kwota dochodzona w niniejszym postępowaniu w wysokości 1.111,72 zł została pomniejszona o kwotę 585,14 zł wynikającą z rozliczenia kaucji wpłaconej przez pozwanych na podstawie 5 pkt 1 ww. umowy rezerwacyjnej w wysokości 1.000 zł. Stwierdziła, iż kwota kaucji została pomniejszona o pozostałą należność pozwanych wobec powódki wynikającą z porozumienia aranżacyjnego z dnia 3 października 2011 r. na kwotę 414,86 zł. W ten sposób z kaucji tej pozostała kwota 585,14 zł, o którą pomniejszono należność wynikającą z faktury VAT nr (...).

W dalszej kolejności powódka wskazała, uzasadniając zarzut naruszenia art. 245 oraz 232 i 233 § 1 k.p.c., iż wysokość kosztów (sposób ich wyliczenia) został przez strony obopólnie ustalony na podstawie zapisów § 8 pkt 8 umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 25 lutego 2011 r. oraz zapisów protokołu wydania lokalu z dnia 30 listopada 2012 r., a tym samym dokumenty te pochodzą od obu stron procesu. Stwierdziła, że przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 25 lutego 2011 r. sporządzona w formie aktu notarialnego posiada walor dokumentu urzędowego, natomiast zapisy protokołu wydania lokalu stanowią umowę pomiędzy stronami. Trudno zatem kwestionować walor dokumentu prywatnego, jakim jest faktura VAT i wezwania do zapłaty w sytuacji, gdy strony umówiły się na wysokość zryczałtowanej opłaty eksploatacyjnej związanej z korzystaniem z lokalu, a wysokość tej opłaty jak i sposób jej wyliczenia został przez strony uzgodniony. Zwróciła uwagę, iż pozwani po otrzymaniu faktury VAT oraz rozliczenia będącego podstawą wyliczenia kwoty na niej widniejącej, nie kwestionowali jej. Pozwanym zostało doręczone wezwanie do zapłaty nr 12/11/13 obejmujące należność wynikającą z ww. faktury VAT, wezwanie zostało odebrane osobiście przez pozwaną w dniu 29 listopada 2013 r. Tym samym w taki także sposób powódka przedstawiła pozwanym zobowiązanie i wskazała na istnienie faktury i jej wysokość. Pozwani w żaden sposób nie odnieśli się do tego wezwania.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 98 § 1 k.p.c. wskutek zasądzenia na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym, skarżąca stwierdziła, iż to powódka wniosła zażalenie na postanowienie Sądu z dnia 10 września 2014 r. i postanowieniem z dnia 25 listopada 2014 r. Sąd Okręgowy uwzględnił w całości to zażalenie w ten sposób, że zmienił zaskarżone postanowienie i je uchylił. Dodała, że pozwani nie wnosili w niniejszej sprawie żadnego zażalenia, zaś w powyższym postępowaniu niewątpliwie byli stroną przegrywającą. Tym samym zwrot kosztów związanych z postępowaniem zażaleniowym należał się powódce nie zaś pozwanym - jak zdaniem skarżącej błędnie w tym zakresie orzekł Sąd pierwszej instancji.

W odpowiedziach na apelację powódki pozwani wnieśli o jej oddalenie w całości i zasądzenie od na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wywiedziona przez powódkę w niniejszej sprawie okazała się nieuzasadniona.

Wydając zaskarżony wyrok Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Odwoławczy przyjął za własne i powołuje się na nie bez potrzeby ich ponownego przytaczania. Ustalenia te wymagają jedynie uzupełnienia, w związku z treścią zarzutów podniesionych w apelacji powódki, o fakt, któremu Sąd Rejonowy nie dał wyrazu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, a wynikał on z treści dokumentu w postaci przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z 25 lutego 2011 r. załączonego do pozwu, iż w § 8 pkt 8 tej umowy, prócz tego co opisano w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku na stronie 2 i 3, powodowie, jako kupujący, zobowiązali się uiszczać Spółce koszty związane z eksploatacją lokalu, w tym koszty wywozu śmieci budowlanych (związanych z wykończeniem lokalu) do czasu powołania administratora oraz, że opłaty wymienione w tym ustępie nie stanowią składnika ceny, o której mowa w § 3 ust. l niniejszej umowy. W istocie faktu tego, zasadniczo istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem stanowiącego źródło zobowiązania pozwanych względem powódki, z którego wywodziła ona roszczenie dochodzone w niniejszej sprawie, Sąd Rejonowy nie ustalił i nie opisał w pisemnych motywach zaskarżonego wyroku. Dostrzeżenie powyższego zaniechania nie miało jednakże znaczenia dla uznania, iż ostateczna ocena wywiedzionego powództwa była zasadna.

Pomimo bowiem wykazania zasady odpowiedzialności pozwanych wobec powódki z tytułu dochodzonego roszczenia, jak również wykazania, iż przesłanką wymagalności roszczenia powódki z tego tytułu nie było doręczanie pozwanym miesięcznych rozliczeń, powódka nie udowodniła przesłanek pozwalających określić wysokość dochodzonego roszczenia, co słusznie zauważył Sąd Rejonowy i na czym prawidłowo oparł się oddalając powództwo.

W ocenie Sądu Odwoławczego ani na etapie postępowania pierwszoinstacyjnego ani również apelacyjnego powódka nie naprowadziła dowodów pozwalających stwierdzić, w jakiej wysokości powstały koszty związane z eksploatacją budynku, w którym powodowie nabyli oznaczony w pozwie lokal, w okresie objętym powództwem (a więc od 18 stycznia 2013 r. do 31 marca 2013 r.). Co więcej z żadnego z dowodów nie wynika, jakiego rodzaju koszty złożyły się na te objęte powództwem. W fakturze VAT z dnia 9 maja 2013 r., którą załączono do pozwu, ograniczono się jedynie do ogólnikowego stwierdzenia, iż dotyczy ona kosztów zarządzania nieruchomością we wspomnianym okresie. Nie jest wiadome, czy na te koszty faktycznie złożyły się koszty wywozu śmieci budowlanych wymienione wprost w § 8 pkt 8 przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z 25 lutego 2011 r., ani również Sąd nie jest w stanie stwierdzić, by na dochodzoną pozwem kwotę złożyły się takie koszty, które faktycznie w realiach niniejszej sprawy można byłoby określić kosztami zarządzania nieruchomością.

Wbrew zarzutom apelacji Sąd pierwszej instancji nie uchybił regulacji zawartej w art. 245 k.p.c., bowiem prawidłowo uznał, iż dokumenty, na których oparła się powódka, stanowiły dokumenty prywatne w rozumieniu tegoż przepisu, a więc dowodziły wyłącznie tego, że osoby, które je podpisały, złożyły zawarte w nich oświadczenia. Taki walor posiadały przede wszystkim faktury, których odpisy zostały załączone do pozwu. Stosownie do art. 2 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają co prawda charakter dokumentu urzędowego. Moc dowodowa dokumentu urzędowego, wynikająca z art. 244 § 1 k.p.c. polega na domniemaniu zgodności z prawdą oświadczenia uprawnionego organu, zawartego w pochodzącym od niego dokumencie. Dotyczy to jednak dokumentów o charakterze sprawozdawczym (informującym, zaświadczającym, zawierającym oświadczenie wiedzy), a nie dokumentów o charakterze konstytutywnym (stanowiącym, rozporządzającym), zawierających oświadczenia woli; do tych drugich zalicza się zaś notarialna umowa sprzedaży (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 stycznia 2016 r., I ACa 963/15 i orzecznictwo tam przywołane). Co więcej - w dokumentach sporządzonych przez notariusza, których odpisy powódka załączyła do pozwu, dokumentujących takiego właśnie rodzaju czynności, nie zawarto podstaw świadczących o tym, w jakiej wysokości pozwani mieli obowiązek uiszczać na rzecz powódki koszty związane z eksploatacją budynku wskazane w § 8 pkt 8 umowy z dnia 25 lutego 2011 r. Te bowiem podstawy zdaniem powódki de facto zostały określone dopiero w sporządzonym już po zawarciu umowy z 25 lutego 2011 r. protokole wydania pozwanym mieszkania z 30 listopada 2012 r. Ten zaś dokument niewątpliwie był tego rodzaju, o którym mowa w art. 245 k.p.c.

Moc dowodową powyższego dokumentu w postaci protokołu wydania mieszkania z 30 listopada 2012 r. należało w ten sposób ocenić, by przyjąć, że oświadczenia tam zawarte pochodziły od osób, które się pod nim podpisały.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie przedstawiono okoliczności wynikających z powyższego dokumentu, na które powołała się powódka w apelacji, Sąd Odwoławczy, jako obowiązany do ponownej merytorycznej oceny powództwa i dokonania niezbędnych ku temu własnych ustaleń, ustalenia Sądu Rejonowego tym samym uzupełnia i stwierdza, że na podstawie powyższego dokumentu należało przyjąć, że w dniu 30 listopada 2012 r. pozwani K. F. i S. F. oświadczyli, że zostali poinformowani o tym, że nie będą ponosić kosztów związanych z lokalem, jego eksploatacją, a także kosztów związanych z częściami nieruchomości wspólnej przyznanymi do wyłącznego korzystania przez właściciela tego lokali i zarządem nieruchomością wspólną przejętego tym protokołem w zryczałtowanej wysokości 0,25 zł/brutto/m2/dzień do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie odniósł się do poruszonej kwestii, zasadnym mógłby co najwyżej okazać zarzut dokonania niepełnych ustaleń faktycznych. Sąd ten nie odmówił przy tym wiary wiarygodnym dowodom ani nie oparł swych ustaleń na dowodach, których wiarygodność należałoby zakwestionować, a zatem nie sposób przypisać temu Sadowi naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. zarzuconego w apelacji.

Sąd pierwszej instancji nie uchybił również art. 232 k.p.c., bowiem słusznie uznał, pomimo niedostrzeżenia wspomnianej okoliczności, iż powódka uchybiła przewidzianemu w tym przepisie obowiązkowi wskazania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodziła skutki prawne. Wbrew stanowisku apelującej ze wspomnianego dowodu nie wynika bowiem podstawa do uznania, iż strony procesu umówiły się na to, że pozwani będą pokrywali koszty zarządzania nieruchomością w zryczałtowanej wysokości, na którą powołała się powódka.

Do zawarcia umowy cywilnoprawnej niezbędna jest niewątpliwie wymiana zgodnych oświadczeń stron takiej umowy, w których wyrażaliby wolę ułożenia danego stosunku prawnego w określony sposób. W protokole wydania mieszkania z 30 listopada 2012 r. nie zawarto żadnych takich zapisów, z których można byłoby odczytać, że pozwani zgadzają się na ułożenie stosunku zobowiązaniowego łączącego ich z powódką w sposób, na który powołała się w apelacji. Gdyby nawet przyjąć, iż użycie w zacytowanym zapisie protokołu z 30 listopada 2012 r. sformułowania „nie zostali poinformowani” nastąpiło przecz oczywistą omyłkę pisarską, a faktycznie powinno być tam wskazane, że pozwani zostali poinformowani o oznaczonej tam kwestii, w protokole brak jakiegokolwiek stwierdzenia, by pozwani wyrażali zgodę na ułożenie ich zobowiązania względem powódki z tytułu opłacania kosztów zarządzania nieruchomością według wskazanej tam zryczałtowanej wysokości. Oświadczenie pozwanych zawarte w tym dokumencie stanowiło zatem wyłącznie - co słusznie zauważyli w odpowiedzi na apelację - oświadczenie wiedzy, nie sposób przypisać mu cech oświadczenia woli, albowiem brak w nim elementu wyrażenia zgody pozwanych na opisany w oświadczeniu stan rzeczy.

Powyższe oświadczenie wiedzy pozwanych wyrażone w protokole z 30 listopada 2012 r., w kontekście uregulowania - niewątpliwie umownego - zawartego w § 8 pkt 8 umowy z 25 lutego 2011r., mogłoby świadczyć o umówieniu się stron - w sposób konkludentny - co do sposobu określenia wysokości obciążających pozwanych kosztów zarządzania nieruchomością, gdyby pozwani, po uzyskaniu wiedzy o wspomnianej wysokości, przystąpili do realizowania płatności według tej wysokości.

Brak bowiem podstaw do przyjęcia, że istniał wymóg co do formy porozumienia się stron w kwestii ustalenia wysokości, w jakiej pozwani będą opłacali na rzecz powódki świadczenia z tytułu kosztów zarządzania nieruchomością. Porozumienie to mogło nastąpić również poprzez przystąpienie pozwanych do zaproponowanego im przez powódkę sposobu realizacji płatności. Wymóg formy aktu notarialnego umowy, którą strony zawarły 25 lutego 2011 r., nie obejmował - zdaniem Sądu - kwestii zobowiązania kupujących do pokrywania na rzecz sprzedającego kosztów związanych z zarządzeniem nieruchomością. Porozumienie się stron co do sposobu określania wysokości świadczeń z tego tytułu nie musiało nastąpić zatem w takiej formie, jak zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, a więc uzupełnienie zapisu zawartego w § 8 pkt 8 umowy z 25 lutego 2011 r. w formie ustnej czy w drodze czynności dorozumianych nie naruszałoby więc wymogu wynikającego z art. 77 § 1 k.c.

Aby stwierdzić, iż do takiego porozumienia stron doszło, powódka winna była wykazać, iż pozwani kiedykolwiek dokonywali na jej rzecz płatności kosztów związanych z zarządzeniem nieruchomością według zryczałtowanej wysokości wskazanej im w protokole z 30 listopada 2012 r. Żadnych dowodów na tę okoliczność powódka nie naprowadziła.

Dowodem takim nie jest również wydruk korespondencji e-mail wysłanej do pozwanych dnia 9 maja 2013 r. załączony do pisma procesowego powódki z 7 kwietnia 2015 r. Stanowi on jedynie powielenie stanowiska samej powódki. Brak jest dowodów, aby pozwani udzielili na tę korespondencję jakakolwiek odpowiedzi, by oświadczyli, że zgadzają się na to, że koszty zarządzania nieruchomością będą uiszczali w określonej tam zryczałtowanej wysokości. Brak również dowodów pozwalających stwierdzić, że przed zażądaniem od nich kosztów za okres objęty powództwem pozwani pokryci - według wspomnianej zryczałtowanej wysokości - koszty zarządzania nieruchomością za poprzednie okresy płatności.

Kierując się ogółem powyższych okoliczności Sąd Odwoławczy uznał apelację powódki w zakresie dotyczącym meritum powództwa za bezzasadną.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 98 § 1 k.p.c. wskutek zasądzenia na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym. Sąd Okręgowy stwierdził, iż jedyne zażalenie, które zostało wywiedzione w toku procesu, pochodziło do powódki (zawarte w piśmie z dnia 22 września 2014 r.) i zostało ono uwzględnione postanowieniem tutejszego Sądu z 25 listopada 2014 r. W trakcie postępowania zażaleniowego pozwani, reprezentowani przez różnych pełnomocników, w pismach z dnia 13 października 2014 r., wnieśli o zasądzenie od powoda na ich rzecz kosztów postępowania zażaleniowego. W postanowieniach rozstrzygających kwestie incydentalne, a takim było postanowienie tutejszego Sądu z 25 listopada 2014 r., nie orzeka się w ogóle o zwrocie kosztów tych postępowań, następuje to dopiero w orzeczeniu kończącym całe postępowanie, koszty postępowania incydentalnego ponosi zaś strona, która ostatecznie przegrała sprawę (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2016 r., I UZ 40/15 i orzeczenia przywołane w jego uzasadnieniu). Aczkolwiek zażalenie powódki zostało uwzględnione, w ostatecznym wyniku przegrała ona niniejszy proces. Z tego względu na powódce ciążył obowiązek zwrotu na rzecz pozwanych nie tylko kosztów postępowania przed Sądem pierwszej instancji, ale również kosztów postepowania zażaleniowego przez Sądem Odwoławczym.

Mając to wszystko na względzie Sąd, uznając apelację powódki za bezzasadną, oddalił ją, o czym na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł w punkcie 1. wyroku

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego zawarte w punkcie 2. wyroku Sąd wydał na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. Powódka przegrała proces przed Sądem Odwoławczym w całości, zatem obciążał ją obowiązek zapłaty na rzecz pozwanych w całości poniesionych przez nich w związku z tym kosztów. Na koszty te złożyły się wyłącznie wynagrodzenia reprezentujących ich profesjonalnych pełnomocników, które należało obliczyć w oparciu o § 10 pkt 1) w zw. z art. § 2 pkt 2) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800), w związku z § 21 tego rozporządzenia, a więc ustalić na kwoty po 180 zł jako 50 % stawki minimalnej należnej w wysokości 360 zł. Zważywszy bowiem, iż apelacja powódki została złożona po dniu 1 stycznia 2016 r. a przed dniem 27 października 2016 r., w niniejszej sprawie miał zastosowanie przepis § 2 pkt 2) ww. rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 3 października 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1668) - co wynika z § 2 rozporządzenia z dnia 3 października 2016 r.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Marzenna Ernest SSR (del.) Szymon Pilitowski

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE