UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 maja 2016 roku Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie: w punkcie pierwszym zasądził od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej Na (...) w S. przy ul. (...)-58B oraz przy ul. (...) kwotę 9.629,79 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od tej kwoty od dnia 5 lipca 2013 roku do dnia zapłaty; w punkcie drugim oddalił powództwo w pozostałym zakresie; w punkcie trzecim zasądził od pozwanej na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej Na (...) w S. przy ul. (...)-58B oraz przy ul. (...) kwotę 1.699 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach:

Powodową wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali położonych w S. przy ul. (...)-58b oraz ul. (...).

Dnia 31 lipca 2007 roku członkowie zarządu powódki zawarli z pozwaną umowę, której przedmiotem było zapewnienie sprawnego administrowania nieruchomością wspólną powódki w przedmiocie: kontroli rzetelności świadczenia usług przez dostawców usług komunalnych, zapewnienie obsługi administracyjno-technicznej, finansowo-księgowej i dokonywanie odrębnych rozliczeń dla wspólnoty zgodnie z obowiązującymi przepisami, prowadzenie dokumentacji sprawozdawczej w zakresie wymagającym od zarządu wspólnoty w sposób umożliwiający przedstawienie na bieżąco informacji na temat kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wywiązywania się przez właścicieli lokali z obowiązku uiszczania zaliczek na koszty zarządu oraz wszelkich innych wpływów i wydatków wspólnoty oraz przygotowanie stosownej dokumentacji sprawozdawczej na roczne zebranie wspólnoty. Szczegółowy przedmiot umowy określony został w § 4 tej umowy. Jednocześnie ustalono, że za wykonane usługi powódka będzie uiszczać pozwanej wynagrodzenie miesięczne w wysokości 0,50 złotych/m2 powierzchni użytkowej oraz należny VAT. Ustalono również, że stawka wynagrodzenia ulega corocznie waloryzacji z dniem 1 stycznia każdego roku począwszy od 2009 roku w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen detalicznych towarów i usług publikowany przez GUS, przy czym zmiana ta nie wymaga aneksu ani dodatkowej zgody powódki i może być dokonywana w formie notatki. Na zawarcie tej umowy powódka nie wyraziła zgody. Aneksem do tej umowy te same podmioty ustaliły, że dla celów wzajemnych rozliczeń przyjmuje się powierzchnię użytkową wszystkich lokali (...).840 m2 i zmiana umowy wchodzi w życie od 31 grudnia 2008 roku. Na zawarcie aneksu właściciele lokali również nie wyrazili zgody. Notatkami sporządzonymi przez prezesa zarządu pozwana ustaliła, że stawka wynagrodzenia obowiązująca w 2009 roku wynosi 0,52 złotych/m², w 2010 roku wynosi 0,54 złotych/m², w 2011 roku wynosi 0,55 złotych/m² oraz 0,57 złotych/m², zaś w 2013 roku wynosi ona 0,59 złotych/m². Począwszy od lipca 2008 roku do grudnia 2012 roku pozwana pobierała od powódki wynagrodzenia po 2.920 złotych miesięcznie na podstawie wystawianych przez siebie faktur, lecz w grudniu 2008 roku i styczniu 2009 roku pobrała kwoty po 5.840 złotych. W okresie od stycznia do czerwca 2013 roku pobierała wynagrodzenie w wysokości po 2.866,01 złotych miesięcznie. Pismem z dnia 29 kwietnia 2013 roku powódka złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem na 31 maja 2013 roku. Dnia 26 czerwca 2013 roku strony uzgodniły, że umowa rozwiązuje się z dniem 30 czerwca 2013 roku.

Pismem z dnia 7 czerwca 2013 roku powódka wezwała pozwaną do dokonania korekty rozliczenia wynagrodzenia zgodnie z faktycznym metrażem nieruchomości oraz do zwrotu nadpłaconej kwoty wynagrodzenia w wysokości stanowiącej iloczyn nadwyżki i stawki za 1 m² za cały czas trwania umowy. Dnia 13 czerwca 2013 roku pozwana wystawiła faktury korygujące przy przyjęciu, że należne jej wynagrodzenie należy liczyć przy przyjęciu powierzchni 5.732,02 m² w miejsce pierwotnej wartości 5.840 m². W fakturach tych stwierdziła nadpłaty w wysokości po 53.99 złotych miesięcznie w okresie od lipca 2008 roku do grudnia 2012 roku, zaś w odniesieniu do grudnia 2008 roku i stycznia 2009 roku w wysokości po 107,98 złotych. Jednocześnie wystawiła kolejne faktury korygujące, w których stwierdziła zobowiązanie powódki z tytułu wynagrodzenia w okresie od lipca do grudnia 2011 roku w wysokości po 3.152,61 złotych, tj. 232,61 złotych wyższej od pobranej przy uwzględnieniu poprzedniej korekty, w okresie od tycznia do grudnia 2012 roku w wysokości po 3.267,25 złotych, tj. o 347,25 złotych wyższej d pobranej przy uwzględnieniu poprzedniej korekty, zaś w okresie od stycznia do czerwca 2013 roku w wysokości po 3.381,89 złotych, tj. o 515,88 złotych wyższej od pobranej przy uwzględnieniu poprzedniej korekty.

Dnia 17 czerwca 2013 roku pozwana pobrała z rachunku bankowego powódki kwotę 6.606,36 złotych.

Pismem z dnia 19 czerwca 2013 roku powódka ponowiła wniosek o korektę wynagrodzenia oraz zwrot nadpłaconego wynagrodzenia. Pismem z dnia 20 czerwca 2013 roku pozwana wskazała, że dokonała korekt i rozliczeń wzajemnych i ich saldo przy uwzględnieniu zmiany powierzchni i waloryzacji stawek w okresie od lipca 2011 roku do czerwca 2013 roku wyniosło +12.338,37 złotych.

Pismem z dnia 14 maja 2014 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 9.629,79 złotych. Pismem z dnia 21 maja 2014 roku pozwana odmówiła zapłaty. Jednocześnie złożyła oświadczenie o potrąceniu wierzytelności przysługującej jej z tytułu waloryzacji wynagrodzenia w wysokości 9.629,79 złotych z wierzytelnością powódki z tytułu zwrotu nadpłaconego wynagrodzenia obliczonego niezgodnie z wielkością powierzchni użytkowej w wysokości 3.023,44 złotych.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione.

Sąd Rejonowy wskazał, że żądanie było oparte na dyspozycji wynikającej z art. 405 k.c. W ocenie sądu powódka udowodniła powyższe okoliczności w pełni. Bezsporne było to, że dnia 31 lipca 2007 roku została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Umowa ta wskazywała zarówno czynności, do podejmowania których zobowiązana była pozwana, jak również wysokość wynagrodzenia należnego jej z tego tytułu. Sąd Rejonowy rozważył, czy umowa ta została zwarta skutecznie. Sąd Rejonowy zaznaczył, że uprawnienie do podejmowania czynności przez wspólnotę mieszkaniową zależy od czynności, która ma być podjęta. Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali i zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 tej ustawy czynności te wykonuje samodzielnie. Niemniej jednak zgodnie z treścią art. 22 ust. 2 przywołanej ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustawodawca nie precyzuje pojęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazując jedynie w art. 22 ust. 3 przywołanej ustawy czynności, które zakres ten przekraczają. Lista ta nie ma charakteru enumeratywnego, zaś wskazane w niej czynności mają charakter przykładowy i nie tworzą zamkniętego katalogu. Niemniej jednak już w liście tej mieści się ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy. Wprawdzie w toku procesu pozwana podniosła, że umowa z dnia 31 lipca 2007 roku nie dotyczyła czynności zarządcy ani jego wynagrodzenia, lecz zapewnienia sprawnego administrowania nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu Rejonowego odmienna nazwa umowy oraz określenia funkcji pozwanej nie pozbawia takiej umowy konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 przywołanej ustawy, zwracając uwagę, na określone w § 2 i §4 tej umowy zadania pozwanej.

W ocenie Sądu Rejonowego czynności te odpowiadają zasadniczo czynnościom zarządcy, a wskazany w treści umowy „administrator” w rzeczywistości sprawuje czynności odpowiadające zarządcy.

Sąd Rejonowy zauważył nadto, że nawet gdyby wyciągnąć odmienne wnioski, to zakres ingerencji pozwanej w sprawy powodowej wspólnoty i prowadzenie wszelkich czynności związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, organizowanie dostaw usług komunalnych, obsługą administracyjno-techniczną czy prowadzenie dokumentacji sprawozdawczej nakazują uznać zawarcie umowy oraz ustalenia co do wysokości wynagrodzenia za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W takim stanie rzeczy zawarcie umowy z dnia 31 lipca 2007 roku wymagało zgody właścicieli lokali w formie uchwały wraz z udzieleniem zarządowi pełnomocnictwa do jej zawarcia. Bezsporne było to, że uchwała taka nie została nigdy podjęta. W ocenie sądu pozwana nie wykazała, by zawarcie umowy z 31 lipca 2007 roku zostało potwierdzone przez powódkę we właściwej formie. Nie sposób za takie potwierdzenie uznać późniejsze wypowiedzenie jej przez powódkę. Nie zmierzało do potwierdzenia samej umowy, lecz jej rozwiązania. Nadto nie sposób przyjąć, by takie oświadczenie miało potwierdzać wszelkie uregulowania umowne, w tym związane z wynagrodzeniem pozwanej.

Sąd Rejonowy wskazał również, że bezsporne było to, że w okresie od lipca 2008 roku do czerwca 2013 roku pozwana pobrała od powódki z tytułu wynagrodzenia kwotę 180.716,06 złotych, przy czym powódka żądała od niej kwoty 3.023,44 złotych, które stanowiły różnicę między wysokością wynagrodzenia pobranego przez pozwaną a wynagrodzeniem ustalonym w oparciu o wielkość powierzchni użytkowej, która wynosiła 5.732,02 m². Poza sporem było także i to, że dnia 17 czerwca 2013 roku pozwana pobrała od powódki kwotę 6.606,36 złotych. Wynikało to także z wykazu operacji bankowych. W toku procesu pozwana podniosła, że kwota ta stanowiła jej wynagrodzenie w wysokości zwaloryzowanej o wskaźnik wzrostu cen. Sąd Rejonowy wskazał, że bezskuteczność umowy z dnia lipca 2007 roku wykluczała przyjęcie skuteczności waloryzacji stawki, od której zależne wynagrodzenie pozwanej. Nawet gdyby było inaczej, to zgodnie z § 5 ust. 4 umowy nie ma automatycznego wzrostu stawki wynagrodzenia, lecz dopuszczał możliwość takiej podwyżki przez oświadczenie złożone przez pozwaną w formie notatki. Niemniej jednak Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że oświadczenie takie winno zostać złożone drugiej stronie i stawałoby się skuteczne z chwilą złożenia go w taki sposób, żeby mogła się ona zapoznać z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Pozwana nie przedstawiła dowodu, z którego wynikałoby, że złożyła powódce świadczenia o treści wskazanej w notatkach. Co więcej, w okresie od lipca 2011 roku do czerwca 2013 roku pobierała wynagrodzenie w wysokości wskazanej w umowie z 31 lipca 2007 roku. W takiej sytuacji zdaniem Sądu Rejonowego nie sposób przyjąć, by oświadczenie o podwyższeniu w wysokości wynagrodzenia zostało w istocie złożone powódce. W takiej sytuacji stwierdzić należało, że pozwana pobrała od powódki kwotę 6.606,36 złotych bez tytułu prawnego.

W toku procesu pozwana podniosła również, że dnia 20 maja 2014 roku złożyła powódce oświadczenie o potrąceniu jej wierzytelności z tytułu zwrotu nadpłaconego wynagrodzenia z wierzytelnością pozwanej z tytułu waloryzacji wynagrodzenia. Niemniej jednak oświadczenie o potrąceniu staje się skuteczne w razie istnienia dwóch wierzytelności. Jak wskazał Sąd Rejonowy, pozwana nie udowodniła, by przysługiwała jej jakakolwiek wierzytelność wobec powódki z tytułu waloryzacji wynagrodzenia. W konsekwencji na skutek złożenia oświadczenia z 20 maja 2014 roku nie mogło dojść do chociażby częściowego umorzenia wierzytelności powódki.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Rejonowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 9.629,80 złotych, o czym orzekł jak w pkt I sentencji. O roszczeniu odsetkowym orzeczono odpowiednio do treści art. 481 § 1 k.c. w związku z art. 455 k.c. Pismem z dnia 7 czerwca 2013 roku powódka wezwała pozwaną do dokonania korekty i zwrotu nadpłaconego wynagrodzenia. Nie udowodniła jednak, kiedy oświadczenie to dotarło do pozwanej. Niemniej jednak pismem z dnia 20 czerwca 2013 roku pozwana odniosła się do tego żądania, wobec czego pismo z dnia 7 czerwca 2013 roku dotarło do pozwanej nie później niż 20 czerwca 2013 roku. Żądanie zawarte w piśmie z dnia 7 czerwca 2013 roku nakazywało spełnienie świadczenia w terminie 14 dni. W takim stanie rzeczy winno zostać ono spełnione do dnia 04 lipca 2013 roku, a zatem z dniem 05 lipca 2013 roku pozwana popadła w opóźnienie.

W pozostałym zakresie żądanie powódki okazało się nieuzasadnione, wobec czego Sąd Rejonowy oddalił je, o czym orzekł jak w pkt II sentencji.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł odpowiednio do treści art. 100 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana zarzucając mu:

I. Naruszenie przepisów prawa procesowego, mające wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia tj.:

1. art. 3 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c., poprzez ich błędną wykładnię polegającą na oparciu rozstrzygnięcia wyłącznie na twierdzeniach powódki, które nie korelowały z materiałem dowodowym zebranym w niniejszej sprawie, jak również na bezpodstawnym pominięciu okoliczności podniesionych w toku procesu przez stronę pozwaną (zastrzeżenie do protokołu złożone na rozprawie w dniu 12.11.2016 roku oraz 16.04.2016 roku), co w konsekwencji doprowadziło do zasądzenia na rzecz powódki kwoty, którą pozwana pobrała z rachunku bankowego powódki zgodnie z umową o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 31.07.2007 roku;

2. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie przez Sąd w miejsce swobodnej oceny dowodów, dowolnej ich oceny, co polegało na:

- dokonaniu oceny umowy z dnia 31 lipca 2007 roku wyłączenie w oparciu o jej treść pomijając przy tym zeznania świadków oraz stron, co skutkowało uznaniem zawarcia wyżej wymienionej umowy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, w sytuacji gdy zamiarem i celem stron było zawarcie wyłącznie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną oraz pozostawianie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną zarządowi powodowej wspólnoty;

- nieprzeanalizowaniu przez sąd pierwszej instancji zeznań świadków oraz przesłuchania stron, z których wynikało, że celem umowy z dnia 31 lipca 2007 roku było zawarcie wyłącznie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną oraz pozostawienie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przy zarządzie powodowej wspólnoty i w konsekwencji nieprawidłowe uznanie przez sąd pierwszej instancji, że zawarcie umowy stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, którą powinna poprzedzać zgoda wspólnoty w formie uchwały;

- nieprzeanalizowaniu przez sąd pierwszej instancji zeznań świadków oraz przesłuchania stron, z których wynikało, że powodowej wspólnocie znana była treść umowy z dnia 31 lipca 2007 roku, żaden z właścicieli nie kwestionował jej treści, a przed zawarciem umowy zarząd powodowej wspólnoty konsultował z mieszkańcami kwestię jej zawarcia, co doprowadziło w konsekwencji do błędnych ustaleń faktycznych stanowiących podstawę zaskarżonego orzeczenia;

- pominięciu przez sąd dowodu z załączonego do sprzeciwu zaświadczenia o numerze identyfikacji REGON powódki, z którego wynika, że adres powodowej wspólnoty w okresie obowiązywania umowy z dnia 31 lipca 2007 roku był tożsamy z adresem pozwanej, dlatego też pozwana nie miała obowiązku w szczególny sposób doręczać powódce notatek w przedmiocie oświadczenia o waloryzacji wynagrodzenia;

- uznaniu przez sąd, że to na pozwanej spoczywał ciężar udowodnienia okoliczności podjęcia przez powodową Wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy z dnia 31 lipca 2007 roku, w sytuacji gdy, to na powódce spoczywał ciężar udowodnienia, że nie doszło do wyrażenia przez powodową wspólnotę zgody na taką uchwałę, bowiem owe twierdzenie stanowiło podstawę roszczenia powódki.

II. Błędne ustalenia faktyczne, stanowiące podstawę zaskarżonego orzeczenia. polegające na:

1. błędnym ustaleniu przez sąd, że umowa z dnia 31 lipca 2007 roku stanowiła umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, w sytuacji gdy przedmiotem umowy było sprawne administrowanie nieruchomością wspólną Wspólnoty (§ 1 umowy) nie zaś zarządzanie owymi nieruchomościami;

2. błędnym uznaniem jako bezsporną okoliczność jakoby uchwała o wyrażaniu zgody na zawarcie umowy z dnia 31 lipca 2007 roku nie została podjęta;

3. błędnym ustaleniu, że powódka nie złożyła oświadczenia o dokonaniu waloryzacji wynagrodzenia w sytuacji, w której owe oświadczenia były składane w formie notatek (załączonych przez samą powódkę do pozwu), które znajdowały się w siedzibie pozwanej, która to siedziba stanowiła również siedzibę powodowej Wspólnoty zgodnie z zaświadczeniem o numerze identyfikacji REGON.

III. Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1. art. 18 ust. 1 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r, o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że „zarządca nieruchomości wspólnej” o którym stanowi przepis art. 22 ust. 3 pkt 1 dotyczy zarządcy lub administratora ustanowionego na mocy umowy cywilnoprawnej przy jednoczesnym zachowaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji gdy przepis ten dotyczy zarządcy, o którym stanowi przepis art. 18 ust. 1, a za tego typu zarządcę nie może zostać uznana pozwana spółka;

2. art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego błędna wykładnie polegająca na ocenie przez Sąd umowy z dnia 31 lipca 2007 roku wyłącznie o jej literalną treść z pominięciem zgodnego zamiaru stron oraz celu umowy, co jest konieczne w odniesieniu do przeprowadzania wykładni umów.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania za I i II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Odpowiedź na apelację pozwanej złożyła strona powodowa wnosząc o oddalenie apelacji pozwanej oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać trzeba, że Sąd Okręgowy w zasadzie akceptuje ustalenia faktyczne poczynione przez sąd pierwszej instancji, które wynikają z prawidłowo zgromadzonego i ocenionego materiału dowodowego.

Za chybiony uznać trzeba zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w powyższym przepisie sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału", a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966 roku, II CR 423/66, OSNPG 1967/5-6/21; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 roku, I PKN 632/98, OSNAPiUS 2000, nr 10, poz. 382; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 roku, IV CKN 1218/00, Lex, nr 80266; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2002 roku, IV CKN 1256/00, Lex, nr 80267]. Jak ujmuje się w literaturze, moc dowodowa oznacza siłę przekonania uzyskaną przez sąd wskutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych na potwierdzenie prawdziwości lub nieprawdziwości twierdzeń na temat okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, zaś wiarygodność decyduje o tym, czy określony środek dowodowy, ze względu na jego indywidualne cechy i obiektywne okoliczności, zasługuje na wiarę. Przyjmuje się jednocześnie, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego [vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 roku, II URN 175/79, OSNC 1980/10/200; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 roku, II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000/17/655; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2000 roku, III CKN 1049/99, Lex nr 51627; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 roku, IV CKN 1097/00, Lex nr 52624; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2000 roku, V CKN 94/00, Lex nr 52589; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2000 roku, IV CKN 1383/00, Lex nr 52544; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2001 roku, II UKN 423/00, OSNP 2003, nr 5, poz. 137; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 roku, IV CKN 859/00, Lex nr 53923; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 roku, IV CKN 1050/00, Lex nr 55499; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, II CKN 817/00, Lex nr 56906; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, IV CKN 1316/00, Lex nr 80273].

Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 czerwca 2008 roku [I ACa 180/08, LEX nr 468598], jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia wyżej wymienionego przepisu nie wystarcza zatem stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może więc polegać li tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, lecz konieczne jest - przy posłużeniu się argumentami wyłącznie jurydycznymi - wykazanie, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wyrok sprawy [analogicznie Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 lipca 2008 roku, VI ACa 306/08].

W okolicznościach niniejszej sprawy, w tym w świetle zarzutów apelacji, nie sposób uznać, aby doszło do naruszenia przez sąd pierwszej instancji normy prawnej zawartej w art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Rejonowy zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenił bowiem dowody i na ich podstawie wyciągnął trafne wnioski. Pozwany formułując zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w żaden sposób tego zarzutu nie uzasadnił, w szczególnie nie wskazał, które z przeprowadzonych dowodów zostały wadliwie ocenione i jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie tych dowodów. Z tego względu brak podstaw do konstruowania na tej podstawie twierdzenia, że ocena dowodów dokonana przez sąd pierwszej instancji była wadliwa, jak również negowania prawidłowości wyprowadzonych z tak ocenionego materiału dowodowego ustaleń faktycznych

Sąd odwoławczy nie podziela jedynie stanowisko Sądu Rejonowego, iż umowa z dnia 31 lipca 2007 roku zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...)-b, K. 19,21,23 w S. reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty a (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. stanowi umowę o zarządzenie rozumianą jako umowę o powierzenie zarządu w myśl przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( DZ.U. z 2015 roku poz. 1982 ze zm.). Treść powyższej umowy w powiązaniu z przeprowadzonymi w tym zakresie dowodami z przesłuchania stron i zeznań świadków prowadzi do odmiennego wniosku. Zaznaczyć trzeba, że przedmiotem tejże umowy było ogólnie rzecz ujmując zapewnienie sprawnego administrowania nieruchomością wspólną Wspólnoty, w ramach której administrator zobowiązany był do kontroli rzetelności świadczenia usług przez dostawców komunalnych, zapewnienia obsługi administracyjno – technicznej, finansowo – księgowej i dokonywanie odrębnych rozliczeń dla wspólnoty zgodnie z obowiązującymi przepisami, prowadzenia dokumentacji sprawozdawczej w zakresie wymaganym od Zarządu Wspólnoty w sposób umożliwiający przedstawienie na bieżąco informacji na temat kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wywiązywania się przez właścicieli lokali z obowiązku uiszczania zaliczek na koszty zarządu oraz wszelkich wpływów i wydatków wspólnoty oraz przygotowanie stosowniej dokumentacji sprawozdawczej na roczne zebrania wspólnoty (§ 2). Szczegółowe czynności do których zobowiązany był administrator zostały wymienione w § 4 umowy.

Zauważyć należy, że ustawa o własności lokalu posługuje się pojęciem „zarządu" w znaczeniu funkcjonalnym – jako zarządzanie, administrowanie [art. 18] oraz w znaczeniu podmiotowym – jako organ Wspólnoty [art. 20] Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, która w innych przepisach ustawy określana jest mianem „zarządcy”. Przy czym ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym na podstawie art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wyklucza możliwość utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym w oparciu o art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 roku, III CZP 96/11).

Zdaniem Sądu Okręgowego sam fakt zawarcia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną oraz powierzenia pewnych czynności należących do zarządy odrębnemu podmiotowi, przy jednoczesnym ustaleniu że to nie jest podmiot wykonujący zarząd wspólnoty mieszkaniowej – gdyż ten sprawuje organ wspólnoty - nie pozwala przyjąć, że pozwana pełniła funkcję zarządu funkcjonalnego w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Strony łączyła natomiast umowa o administrowanie (zarządzanie) nieruchomością wspólną Wspólnoty, które to umowy są stosowanie powszechnie. Jak wskazuje się w orzecznictwie istota tego typu umów polega na tym, że organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zawodowy zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia - art. 734 k.c. (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 roku, sygn. akt I Aca 652/13).

Tym niemniej, skoro na mocy umowy o administrowanie zostają przekazane odpłatnie do wykonywania pewne czynności faktyczne i prawne wchodzące w zakres zarządu nieruchomością wspólną uznać należy, że zawarcie umowy takiej umowy przez zarząd wspólnoty jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przykładowe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca wskazano w art. 22 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy. Zawarcie przez zarząd umowy o administrowanie nieruchomością wspólną nie zostało wymienione w tym przepisie, jednakże mając na względzie że na podstawie tej umowy podmiot zewnętrzny podejmuje pewne czynności leżące w zakresie zarządu wspólnoty nie powinno budzić wątpliwości, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu z uwagi na istotne skutki powyższej czynności prawnej dla wspólnoty mieszkaniowej. Ta okoliczność prowadzi do wniosku, że również określenie wynagrodzenia administratora (zarządcy) ustalone na podstawie przedmiotowej umowy stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Za takim stanowiskiem przemawia fakt, że sam ustawodawca zalicza do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu lub zarządcy. W drodze analogii taki walor należy przypisać wynagrodzeniu administratora wspólnoty, który odpłatnie świadczy usługi mieszczące się w kompetencjach zarządu lub zarządcy. Za słuszne zatem należy uznać stanowisko sądu pierwszej instancji, że na zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną Wspólnoty z dnia 31 lipca 2007 roku oraz ustalenie wysokości wynagrodzenia pozwanej jako administratora wymagana była zgoda właścicieli lokali wyrażona w drodze uchwały.

Odnotować trzeba, że stosownie do art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Z treści tego przepisu płynie generalny wniosek, że prawa podmiotowe mogą być skutecznie dochodzone o tyle, o ile strona jest w stanie przekonać sąd co do faktów, z których wyprowadza korzystne dla siebie twierdzenia. Strona nie ma jednak materialnoprawnego obowiązku aktywnego działania w procesie. Jednakże brak należytej aktywności w postępowaniu dowodowym może w konsekwencji doprowadzić do uznania przez sąd, że twierdzenia tej strony nie zostaną udowodnione, a tym samym nie uzyska ona korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia. W konsekwencji więc strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swoich twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał, a sąd musi wyciągnąć ujemne konsekwencje z braku udowodnienia faktów przytoczonych na uzasadnienie żądań lub zarzutów.

W tej sprawie – wbrew twierdzeniom apelacji - to pozwana związana była ciężarem udowodnienia, że uchwała w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie przez zarząd wspólnoty umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 31 lipca 2007 roku została podjęta. Uchwała o takiej treści nie została przedłożona przez pozwaną, a okoliczność jej zawarcia nie wynika ani z przesłuchania stron ani świadków. Tym samym należy przyjąć, że skoro brak było uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie przedmiotowej umowy to zarząd wspólnot zawierając przedmiotową umowę – wbrew takiej zgody - działał z przekroczeniem zakresu umocowania. Nie ma znaczenia okoliczność, czy zarząd powodowej wspólnoty konsultował zawarcie umowy z członkami wspólnoty, skoro nie doszło do wydania w tym przedmiocie uchwały właścicieli lokali.

W tym stanie rzeczy uznać trzeba, że umowa została zawarta przez zarząd wspólnoty działający bez umocowania, a to z mocy art. 58 k.c. powoduje jej nieważność z uwagi na sprzeczność z przepisami ustawy, to jest z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Gdyby jednak założyć, że odpowiednie zastosowanie miałby w badanej sprawie art. 103 k.c. dotyczący zawarcia umowy przez pełnomocnika działającego bez umocowania, to i tak jest bezsporne, że umowa ta nie została potwierdzona przez powodową wspólnotę mieszkaniową w trybie odpowiednio stosowanego art. 103 k.c., co powoduje, że umowa ta nie wywołała żadnych skutków prawnych w stosunku do powodowej wspólnoty mieszkaniowej, w tym również w zakresie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością wspólną należnego pozwanej na mocy postanowień tej umowy. Prowadzi to do wniosku, że uiszczone przez powódkę na rzecz pozwanej kwoty pieniężne tytułem wynagrodzenia za administrowanie nieruchomością wspólną stanowiły nienależne świadczenie, o którym mowa w art. 410 § 2 k.p.c. Powodowa wspólnota mogłaby teoretycznie dochodzić zwrotu całej kwoty wynagrodzenia uiszczonej na rzez pozwanej. W niniejszej sprawie powódka pozwem dochodziła jedynie zwrotu zawyżonego wynagrodzenia, które w jej ocenie były ewidentnie nienależne, a wynikającego z nieprawidłowego obliczenia wielkości użytkowej nieruchomości, która powinna być znana pozwanej z racji administrowania nieruchomością wspólną. Zaznaczyć trzeba, że w reakcji na powyższe żądanie strona pozwana uznała to roszczenie, jednocześnie zwiększając wartość należnego jej świadczenia – wynagrodzenia w związku z dokonaniem waloryzacji wynagrodzenia w oparciu o postanowienia umowne i tą sporną kwotę pobrała z rachunku bankowego powódki w momencie, w którym jeszcze nim dysponowała.

Ustalenie, że umowa była bezskuteczna prowadzi jednak do wniosku, że bezskuteczny było również jej postanowienie o corocznej waloryzacji wynagrodzenia należnego pozwanej. Dlatego też bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostają ustalenia sądu pierwszej instancji dotyczące tego, czy w tym zakresie było wymagane złożenie i doręczenie przez pozwanej powodowi oświadczenie woli w przedmiocie waloryzacji wynagrodzenia czy też nie. W konsekwencji pozwana nie była uprawniona także do otrzymanego zwaloryzowanego wynagrodzenia, co czyni nienależnym świadczenie pobrane z rachunku bankowego powódki celem pokrycia różnicy pomiędzy wynagrodzeniem ustalonym w pierwotnej umowie a wynagrodzeniem po jego waloryzacji.

W konsekwencji, skoro strona pozwana nie podniosła żadnych twierdzeń co do tego iż żądanie zwrotu dochodzonego przez powódkę świadczenia nienależnego byłoby niedopuszczalne stosownie do art. 411 k.c., sąd pierwszej instancji zasadnie uznał roszczenie strony powodowej co do należności głównej oraz częściowo co do należności odsetkowych za zasługujące na uwzględnienie. Z tego względu rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji w tym zakresie

Tak argumentując Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. apelację pozwanej oddalił o czym orzekł jak w punkcie 1. sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł stosownie do wyniku sporu na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Skoro pozwana przegrała sprawę w postępowaniu przed sądem II instancji, Sąd obciążył ją kosztami postępowania apelacyjnego w wysokości 1.200 złotych. Na koszty poniesione przez powódkę złożyło się wynagrodzenie reprezentującego ją pełnomocnika w osobie radcy prawnego ustalone zgodnie z § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1804). Rozstrzygnięcie to zawarto w punkcie 2. sentencji wyroku.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Marzenna Ernest SR del. Szymon Pilitowski

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE