UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym do Sądu Okręgowego w Toruniu 27 kwietnia 2016r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) 11 w T., powodowie H. L. i B. L. wnieśli o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej z 16 marca 2016r. o nr (...) w sprawie określenia zasad zamknięcia posesji bramą oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu Państwo L. wskazali, że pozwana Wspólnota uchwaliła permanentne zamknięcie posesji należącej do wspólnoty za pomocą bramy wjazdowej przez 24 godziny na dobę, o czym zostali powiadomieni 18 marca 2016r. Powodowie podnieśli, że podjęta przez pozwaną uchwała rażąco narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także stoi w sprzeczności z ich interesami. Powodowie wskazali, że są właścicielami lokalu użytkowego przy ul. (...) w T. o powierzchni 217,88m², który nabyli 3 marca 2015r. Państwo L. podali, że lokal użytkowy wynajmują spółce (...) Sp. z o.o., która w tymże lokalu prowadzi działalność gospodarczą. Oprócz tego w budynku przy ul. (...) znajduje się też drugi lokal użytkowy, zaadaptowany na potrzeby przychodni lekarskiej prowadzonej przez spółkę (...), Z. i Wspólnicy Sp.j. Powodowie wyjaśnili, że żaden z lokali nie jest wyposażony w instalację domofonową, a do tej pory dostęp do lokalu wynajmowanego przez firmę (...) był nieskrępowany, gdyż brama wjazdowa na teren posesji była otwarta od godziny 8.00 do godziny 21.00. Klienci firmy (...) i przychodni mogli wjechać samochodem na teren osiedla i zaparkować auto na jednym z ogólnie dostępnych miejsc parkingowych bądź miejsc przypisanych A. lub przychodni. Państwo L. podali, że na skutek uchwały dostęp klientów do lokali usługowych został praktycznie wyłączony, gdyż nawet gdyby klient przyszedł na piechotę to nie dostanie się do żadnego lokalu usługowego, gdyż furtka jest cały czas zamknięta, a w lokalach nie ma domofonów. Powodowie wskazali, że przedstawiciele firmy (...) zapowiedzieli, że jeśli umowa zostanie wykonana, to wypowiedzą umowę najmu. H. L. i B. L. wskazali, że zamknięcie bramy wjazdowej praktycznie wyklucza funkcjonowanie w budynku przy ul. (...) jakichkolwiek lokali usługowych, bo żaden przedsiębiorca nie będzie godzić się na tak drastyczne utrudnienie dostępu do lokalu usługowego, który powinien być ogólnodostępny. Konkludując powodowie stwierdzili, że zaskarżona uchwała narusza interes właścicieli lokali użytkowych, bo w znacznej mierze utrudnia im prowadzenie działalności gospodarczej i tym samym godzi w ich interesy ekonomiczne.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w T. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie solidarnie od powódki na jej rzecz pozwanej kosztów procesu – w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm- w wysokości dwukrotności stawki.

W uzasadnieniu swego stanowiska podała, że 19 marca 2015r. pozwana Wspólnota podjęła szereg uchwał mających na celu rozwiązanie problemu parkowania na nieruchomości:

1. Nr (...) – w sprawie zasad otwierania bramy wjazdowej,

2. Nr (...) – w sprawie opracowania projektu organizacji ruchu,

3. Nr (...) – w sprawie wyznaczenia miejsc do parkowania dla osób niepełnosprawnych,

4. Nr (...) – w sprawie zakazu wjazdu na posesję samochodów o masie całkowitej przekraczającej 3,5 tony.

Powodowie nie oddali głosu pod projektami tych uchwał. Pozwana wyjaśniła, że uchwały z marca 2015r. stanowiły wyraz kompromisu zawartego pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych. Celem podjętych działań było ustalenie zasad parkowania na terenie posesji (znaki drogowe, tablica teren zabudowany) i regulowane otwarcie bramy. W trosce o klientów gabinetów lekarskich utworzono miejsce parkingowe dla osób niepełnosprawnych. Na zebraniu Wspólnoty 8 lipca 2015r. ustalono, że oznakowania zostanie wykonane na koszt powoda, gdyż problem nadmiernej ilości pojazdów na parkingu przed budynkiem wynikał bardzo często z ilości klientów firmy (...). Pomimo ustalenia zasad parkowania, wyznaczenia 6 miejsc parkingowych oraz ustawienia czytelnych znaków, w tym oznaczenia śmietnika tablicą z zakazem parkowania- na parkingu nadal panował chaos. Wspólnota wskazała, że 6 miejsc parkingowych jest ciągle zajętych, samochody wjeżdżają na teren posesji korzystając z otwartej bramy i są parkowane w dowolnych miejscach. Najczęściej przy śmietniku, co blokuje możliwość wyrzucania śmieci lub na wjeździe do garażu podziemnego co uniemożliwia wjazd i wyjazd z garażu. Właściciele wielokrotnie zgłaszali problem Straży Miejskiej. Wspólnota podniosła, że zarzut powodów naruszenia podjętą uchwałą zasad prawidłowego zarządu - nie został w jakikolwiek sposób wyjaśniony i jest chybiony. Uchwała dotycząca zasad wjazdu na nieruchomość, nie pozostaje w jakimkolwiek związku z niegospodarnym wydatkowaniem środków wspólnoty, trudno dopatrzeć się też w niej innego sposobu naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością. Wspólnota wyjaśniła także, że zaskarżona uchwała nie uszczupla uprawnień powodów, nie różnicuje ich sytuacji faktycznej i prawnej, nie ingeruje w ich prawo odrębnej własności lokalu, nie dyskryminuje ich wobec pozostałych członków wspólnoty, nie dotyczy ich personalnie. Wyjaśniła, że decyzja o otwarciu bramy przez cały dzień miała charakter odstępstwa od ogólnej zasady, dlatego przyjęła formę uchwały. A gdy wspólnota stwierdziła, że przyjęty system nie działa, miała prawo swą decyzję zmienić. Pozwana podniosła, ze uchwała nie posiada ukrytej treści, nie godzi w tylko niektórych właścicieli- dotyczy równo wszystkich właścicieli. Osoby trzecie będą mogły być nadal wpuszczane na teren posesji, ale poprzez otwarcie bramy przez użytkowników lokalu użytkowego, do którego się udają. Wspólnota wskazała, że o ile lokal użytkowy powodów nie posiada instalacji domofonowej, to powinni oni skierować roszczenia do dewelopera. Furtka wejściowa na teren posesji jest wyposażona w domofon, który powinien być podłączony do wszystkich lokali. Wspólnota wskazała, że problemem nie jest ruch pieszych, każdy może wejść na teren posesji przez furtkę wejściową, problemem są parkujące samochody.

S ąd ustalił , co następuje:

Powodowie H. L. i B. L. są właścicielami lokalu użytkowego nr (...) miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym stanowiącym odrębny lokal użytkowy. W nieruchomości wyodrębniono 24 lokale: 20 lokali mieszkalnych i 4 lokale użytkowe( (...), (...), gabinet lekarski i garaż wielostanowiskowy). Garaż wielostanowiskowy ma 37 miejsca postojowe ( 24 dla osób prywatnych- w tym gabinety, 7 miejsc ma deweloper i 6 miejsc mają powodowie). Ponadto na terenie posesji jest 6 miejsc parkingowych, w tym jedno miejsce dla osoby niepełnosprawnej. Miejsca parkingowe przy budynku są ogólnodostępne.

( okoliczności bezsporne, patrz też wypis kw k. 60-61 )

Firma (...) wynajmuje ponad 200 m² od powodów, lokal użytkowy był przystosowywany do potrzeb firmy (...).

( okoliczności bezsporne, patrz tez zeznania świadka A. S. protokół elektroniczny – dalej w skrócie ” pe „ - z rozprawy z 20 lutego 2017r. 01:00:57)

Sprzedaż mieszkań rozpoczęła się pod koniec 2012r. Nieruchomość od początku; zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie; była nieruchomością zamkniętą. W momencie podejmowania decyzji o zakupie, kupujący wiedzieli, że będzie to nieruchomość zamknięta. Planowany był wjazd przez bramę przesuwną. Początkowo wspólnota rozważała czy nie wyposażyć posesji w stały dozór, ale ze względu na koszty zrezygnowano z pomysłu. Chodziło o dozorcę, kogoś kto będzie obsługiwał bramę. Przez pierwsze dwa miesiące był dozorca, zatrudniony przez dewelopera. Problemy pojawiły się z chwilą zasiedlenia lokali użytkowych. Właściciele lokali użytkowych wnioskowali do wspólnoty o to, żeby nieruchomość była cały czas otwarta, aby ich klienci mogli wjechać na teren posesji.

(dowód: zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 00:37:32, 00:40:19, zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:13:28, zeznania J. S. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:49:16, 01:53:10 )

Powodowie kupili lokal użytkowy od dewelopera w lutym 2015r. W momencie zakupu lokal użytkowy był już wynajmowany przez dewelopera firmie (...).

(dowód: zeznania H. L. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 00:47:44)

Umowa najmu z firmą (...) zawarta jest na czas nieokreślony, powód nie zawierał z firmą (...) odrębnej umowy po zakupie lokalu użytkowego od dewelopera.

(dowód: zeznania H. L. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:18:06)

Od momentu oddania nieruchomości do użytku na terenie posesji jest brama wjazdowa. Osoby kupujące mieszkania i lokale użytkowe w momencie zakupu wiedziały, że będzie brama. Brama otwierana jest na pilota, wszyscy członkowie wspólnoty mają piloty. Przed wejściem na teren posesji jest furtka wyposażona w instalację domofonową.

( dowód: zeznania świadka Z. S. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 00:18:10, 00:22:17, 00:24:28, zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 00:44:38, zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:10:46, 01;31:36)

W momencie zakupu mieszkania – w połowie marca 2015r., pełnomocnik sprzedawcy E. G. poinformowała pana Z. K. ( nabywającego lokal mieszkalny), że otrzyma piloty do bramy i za ich pomocą będzie otwierać bramę i wjazd do garażu podziemnego.

( dowód: zeznania świadka Z. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:37:25)

Przedstawiciel dewelopera w połowie marca 2015r. zapewniał kupujących – panią H. K., że nie pomimo tego, że na parkingu już wtedy były źle zaparkowane samochody- poradzi sobie z problemem.

( dowód: zeznania H. K. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:25:59)

W miarę przybywania klientów lokali użytkowych pojawiły się problemy związane z parkowaniem. Samochody blokowały dostęp do nieruchomości, parkowały na podjeździe do garażu, na wysokości śmietnika -uniemożliwiając dostęp do niego. Pojazdy uszkodziły też krawężnik przy wjeździe do garażu i murek oporowy przy zjeździe. Nie wszyscy, którzy parkowali przed posesją byli klientami lokali użytkowych, parking przed posesją stał się parkingiem publicznym.

( dowód: zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 00:44:38, 00:51:17, zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:13:28, zeznania J. S. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:53:10, 02:04:45 )

Murek przy wjeździe do garażu uszkodził taksówkarz, który przywiózł klienta do firmy (...).

( dowód: zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:23:42)

Pani A. K. mieszkająca przy ul. (...), kilkanaście razy miała zablokowany wyjazd z garażu. W 2016r., na wyjazd z garażu czekała 40 minut. Pani K. postanowiła zablokować osoby źle parkujące i wezwać straż miejską, aby ci co blokują nie mogli przed jej przyjazdem uciec. Gdy pani K. próbowała odszukać osobę, która źle zaparkowała w lokalu wynajmowanym przez powodów mówiono jej, że to nie ich klienci, a w gabinetach zasłaniano się tajemnicą lekarską. Po jakimś czasie z lokalu użytkowego wychodził klient i przestawiał samochód.

( dowód: zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:13:28, 01:17:13, 01:17:13)

Nie zdarzyła się sytuacja, aby śmietnik lub wjazd do garażu blokowała osoba, która przyjechała do właściciela mieszkania, albo sam właściciel.

( dowód: zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 00:56:37, zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01;20:58, zeznania H. K. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:45:08 i J. S. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:49:16))

Klienci przyjeżdżają do lokali użytkowych od godziny 9.00 do godziny 22.00.

( dowód: zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:26:20)

Pozwana Wspólnota 19 marca 2015r. podjęła szereg uchwał mających na celu rozwiązanie problemu parkowania na nieruchomości:

- nr (...) – w sprawie zasad otwierania bramy wjazdowej,

- nr (...) – w sprawie opracowania projektu organizacji ruchu,

- nr (...) – w sprawie wyznaczenia miejsc do parkowania dla osób niepełnosprawnych,

- nr (...) – w sprawie zakazu wjazdu na posesję samochodów o masie całkowitej przekraczającej 3,5 tony.

Powodowie nie oddali głosu pod projektami tych uchwał

( okoliczności bezsporne, patrz też uchwały k. 62-69, protokół k. 70)

Na zebraniu wspólnoty, które odbyło się 8 lipca 2015r. został przedstawiony projekt oznakowania parkingu przed budynkiem. W protokole z zebrania wskazano, że problem nadmiernej ilości pojazdów wynika bardzo często z ilości klientów firmy (...). Oznakowanie terenu, za zgodą powoda, miało być wykonane na jego koszt.

(okoliczności bezsporne , patrz też protokół zebrania k. 71)

Powód był zainteresowany otworzeniem bramy, dlatego postanowił pokryć koszty oznakowania.

( dowód: zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01;00:05)

Przed oznaczeniem parkingu, pojazdy parkowały w dowolny sposób.

( dowód: zeznania świadka A. S. pe z rozprawy z 20 lutego 2017r. 00:17:05)

Żeby zadowolić klientów firmy (...), powód wynajął parking położony niedaleko, obok banku (...). Zwykle, w tym samym czasie, przyjeżdża do firmy (...) jeden klient, góra dwóch.

( dowód: zeznania świadka A. S. pe z rozprawy z 20 lutego 2017r. 00:17:05)

W chwili obecnej H. L. wykupuje 2 miejsca parkingowe na parkingu przy (...).

(dowód: zeznania H. L. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 00:58:59)

Tuż za bramą wjazdową na teren posesji został umieszczony znak informacyjny D 40- „strefa zamieszkania”.

(okoliczności bezsporne, patrz też dokumentacja zdjęciowa k. 161, zeznania świadka Z. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:58:12)

Pomimo oznakowania placu przed posesją; w tym wymalowania białych linii na kostce, którą wyłożony jest teren przed budynkiem oraz umieszczenia na ścianie śmietnika znaku zakazującego zatrzymywanie pojazdu - na terenie zewnętrznego parkingu przed posesją samochody nadal parkowały bezpośrednio pod znakiem zakazu zatrzymywania umieszczonym na śmietniku lub w poprzek wyznaczonych miejsc do parkowania, uniemożliwiając w ten sposób wyjazd samochodom prawidłowo parkującym. Przypadki zablokowania zdarzały się kilka razy w tygodniu.

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k. 74 do 76, zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:06:32)

Były sytuacje, że ktoś nie mogąc dostać się do śmietnika, z uwagi na źle zaparkowany pojazd, zostawiał śmieci przed wejściem, albo na masce samochodu. Osoby, którym zwracano uwagę na to, że źle parkują- są w zdecydowanej większość klientami firmy (...) bądź pacjentami drugiego lokalu użytkowego. Osoby te często mówią, że parkują tylko na chwilę. Czasami z garażu trzeba było wyjeżdżać lewym pasem, bo prawy był zablokowany.

( dowód: zeznania świadka Z. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r.01:43:43, 01:49:20, 01:58:12)

Gdy przyjechał samochód z (...) był problem z wytoczeniem kontenera, bo pod śmietnikiem stał samochód.

( dowód: zeznania świadka Z. B. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:06:32)

Na zebraniu wspólnoty 25 lutego 2016r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów od 25.02.2016r. do 16.03.2016r. podjęto uchwałę nr (...). W głosowaniu brało udział 20 właścicieli, 16 z nich oddało głos za uchwałą- ich udziały wynoszą 53,58%. W protokole zebrania zapisano, że przyjęta zasada „otwartej posesji” z odpowiednim oznakowaniem; uzgodniona w 2015r.; nie przyniosła oczekiwanego rezultatu, dlatego wspólnota zaproponowała zamknięcie bramy z uwagi na istnienie ciągłego problemu z blokowaniem wjazdu i wyjazdu z posesji, blokowaniem garaży i niszczeniem budynku.

( okoliczności bezsporne, patrz też protokół k. 72 i zawiadomienie k. 12)

Powodowie zostali powiadomieni o uchwale z 25 lutego 2016r. – 18 marca 2016r.

( okoliczności bezsporne, patrz też k. 12)

Pomimo podjęcia uchwały nr(...)na wyjeździe z garażu podziemnego 31 maja 2016r. parkował pojazd o nr rejestracyjnym (...),

a 1 czerwca 2016r. samochód o nr rejestracyjnym (...) parkował przed śmietnikiem bezpośrednio pod znakiem zakazującym zatrzymywanie się pojazdom.

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k. 84 – 86)

W miejscu niedozwolonym w sierpniu 2016r. parkowały:
1. pod śmietnikiem samochód o nr rejestracyjnym: (...) oraz samochód osobowy w kolorze niebieskim o nieczytelnym nr rejestracyjnym

2. na wjeździe do garażu samochód o nr rejestracyjnym (...),

3. na wyjeździe z garażu samochód o nr rejestracyjnym (...)

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k. 109- 112)

W miejscu niedozwolonym we wrześniu 2016r. parkowały:
1. pod śmietnikiem samochód o nr rejestracyjnym: (...)

2. pośrodku placu- biały samochód należący do firmy (...)

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k.113-114)

W miejscu niedozwolonym w październiku 2016r. parkowały:

1. na wyjeździe z garażu samochód osobowy w kolorze białym z niewidocznymi tablicami rejestracyjnymi,

2. pośrodku placu samochód, którego nr rejestracyjny poprzedzają litery CB i czerwony samochód osobowy marki O. (...),

3. w miejscu przeznaczonym na pojazd dla inwalidy- samochody dostawcze firmy (...) i firmy (...),

4. przed śmietnikiem samochód o nr rej. (...)

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k.114-117, 157)

W listopadzie 2016r. na parking wjechały:

- samochód ciężarowy blokując cały parking w tym wjazd i wyjazd z garażu podziemnego,

- czarny samochód osobowy i niebieski samochód osobowy blokując wejście do śmietnika,

- 3 samochody osobowe w kolorze karoserii zielonej, białej i czarnej parkując w poprzez parkingu, uniemożliwiając wyjazd samochodom prawidłowo parkującym.

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k. 158-161)

Pracownicy firmy (...), którzy 12 października 2016r. zaparkowali na miejscu przeznaczonym dla pojazdu, którym porusza się inwalida, po zaparkowaniu samochodu opuścili teren posesji, udając się w nieznanym kierunku.

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k.116-117)

Straż Miejska w T. odnotowała następujące zasadne zgłoszenia dotyczące parkowania na posesji przy ul. (...) w T.:

- 24 sierpnia 2015r., 9.11.2015r.- parkowały pojazdy utrudniające dojazd do garażu,

- 18.12.2015r.- parkowały cztery pojazdy poza miejscami wyznaczonymi do parkowania,

- 2.02.2016r. i 15.02.2016r. - parkowały samochody poza miejscem wyznaczonym do parkowania,

- 19.02.2016r. – na kopercie dla inwalidy parkował nieuprawniony pojazd,

- 29.02.2016r. , 3.03.2016r., 10.03.2016r. – parkowały pojazdy przed śmietnikiem.

( dowód: informacja z 17.11.2016r. k. 153)

Pośrodku parkingu, w miejscu nie przeznaczonym do parkowania pojazdów 28 października 2016r. pracownik firmy (...) dokonywał oględzin pojazdu, robiąc przy tym zdjęcia.

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k155-156, zeznania świadka Z. K. protokół elektroniczny z rozprawy z 19.12.2016r. 01:49:20, zeznania H. K. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:34:03)

Od połowy 2016r. furtka wejściowa na teren posesji jest otwarta, każdy może wejść.

( dowód: zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:31:36, zeznania świadka Z. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r.01:41:03, zeznania świadka A. S. pe z rozprawy z 20 lutego 2017r. 00:32:31, zeznania świadka J. N. pe z rozprawy z 20 marca 2017r.00:31:33)

Jeśli jest wzywana karetka pogotowia, albo straż pożarna, każdy właściciel dysponuje pilotem i może otworzyć bramę. Ilość pilotów do bramy nie jest limitowana, piloty mają także pracownicy firm.

( dowód: zeznania świadka A. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:31:36)

W okolicy, na tyłach hotelu (...), znajduje się olbrzymi płatny parking.

(dowód: zeznania świadka Z. K. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 01:54:22)

Powód wraz z panem M. Z. opłacają panią, która pracuje od października 2016r. od około godziny 9.00 do godziny 18.00. Otwiera ona bramę każdemu pojazdowi, który ewidentnie chce wjechać na teren posesji. Pani tej nie były udzielane instrukcje odnośnie tego, że ma nie wpuszczać samochodu jak nie ma pustych miejsc parkingowych. M. Z. miał świadomość tego, że istniejąca ilość naziemnych miejsc parkingowych nie zaspokoi potrzeb jego pacjentów. Pan Z. nie rozmawiał na temat założenia domofonu, bo w lokalu użytkowym domofonu od początku nie było. Do lekarzy pracujących w lokalu pana Z. przychodzi rocznie co najmniej 3500 pacjentów.

( dowód: zeznania świadka M. Z. pe z rozprawy z 19 grudnia 2016r. 02;15:13, 03:26:30)

Powód otrzymuje od pana Z. fakturę w związku z zatrudnieniem pani do otwierania bramy, płaci 1200-1300 zł miesięcznie.

(dowód: zeznania H. L. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 00:47:44)

Pani, która otwiera bramę, może też wpuścić na parking samochód osoby, która przyjechałaby zrobić zakupy na rynku. Pani z reguły mówi, że nie można parkować pod śmietnikiem, ale ludzie nie zawsze jej słuchają. Gdy nie ma miejsca na parkingu naziemnym, pani otwiera wjazd do garażu podziemnego.

( dowód: zeznania świadka A. S. pe z rozprawy z 20 lutego 2017r. 00:29:47, 00:41:20, 00:47:08)

Pomimo zatrudnienia pani do otwierania bramy, zdarzyło się tak, że miejsca postojowe wykupione przez Państwa K. były zajęte przez samochody osób, które przyjechały do lokali użytkowych. W 2015r. na miejscach postojowych państwa K. zaparkowała jakaś pani, która po interwencji pracowników A. odjechała.

( dowód: zeznania H. K. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:25:59 )

Do garażu podziemnego 20 grudnia 2016r. wjechał samochodem pan M. P.. Garaż otworzyła mu starsza pani, która ma pomieszczenie na parterze. M. P. nie pytał jej gdzie ma parkować, bo nie wiedział, że trzeba pytać. Nie widział wyznaczonych miejsc dla przychodni, dlatego sam wybrał sobie miejsce postojowe. Gdy wrócił do garażu po 2 godzinach okazało się, że został zastawiony przez inny samochód, pomimo to udało mu się wyjechać z garażu. Gdy wyjeżdżał zapytał pani dlaczego został zastawiony, dowiedział się, że są wyznaczone dwa miejsca parkingowe.

( dowód: zeznania świadka M. P. pe z rozprawy z 20 lutego 2017r. 00:08:38, 00:12;20, dokumentacja fotograficzna k. 172)

Na dzień 8 lutego 2017r. do państwa K. i Z. należały 4 miejsca parkingowe w garażu podziemnym.

( dowód: odpis kw k. 180-183)

Firma (...) dysponuje w garażu podziemnym 4 miejscami parkingowymi, dwa z nich przeznaczone są dla klientów firmy.

( dowód: zeznania świadka J. N. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 00:16:11, zeznania H. L. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:10:57)

Brama wjazdowa do garażu podziemnego zawsze była zamknięta.

( dowód: zeznania H. L. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 01:10:57)

Od momentu podjęcia zaskarżonej uchwały firma (...) nie straciła żadnego klienta, z uwagi na to, że nie mógł dotrzeć do firmy.

( dowód: zeznania świadka J. N. pe z rozprawy z 20 marca 2017r. 00:16:11, zeznania świadka A. S. pe z rozprawy z 20 lutego 2017r. 00:32:31)

Od strony wjazdu do garażu podziemnego nie ma informacji dla wjeżdżających, gdzie znajdują się miejsca parkingowe dla klientów lokali użytkowych. Tabliczka z nazwą G. przyczepiona jest do rury pod sufitem garażu, równolegle nad drogą wjazdową do garażu. Oznaczenie miejsc firmy (...) jest niewidoczne. Miejsca dewelopera oznaczone są widocznymi tabliczkami na ścianach.

( dowód: dokumentacja zdjęciowa k.185, 187- 190, )

Koszt ofertowy wykonania instalacji domofonowej dla lokali użytkowych wynosi 5736,93 zł.

( okoliczności bezsporne, patrz oferta k. 191)

Sąd zważył, co następuje:

Przedstawiony stan faktyczny został ustalony przez Sąd na podstawie dokumentów, zdjęć, zeznań świadków i przesłuchania stron.

Zgodnie z art. 230 kpc Sąd uznał za bezsporne te okoliczności faktyczne przytoczone w pozwie, odpowiedzi na pozew i dalszych pismach procesowych, którym strona przeciwna nie zaprzeczyła, gdyż nie budziły wątpliwości co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy i znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale procesowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd dał wiarę zgromadzonym w sprawie dokumentom i dokumentacji zdjęciowej, gdyż żadna ze stron nie kwestionowała ich wiarygodności oraz autentyczności, a Sąd również nie znalazł podstaw do podważania prawdziwości tychże dowodów w jakimkolwiek stopniu.

Sąd co do zasady dał wiarę słuchanym w sprawie świadkom i zeznaniom stron, z małymi tylko wyjątkami. Sąd nie dał na przykład wiary twierdzeniom świadka Z. odnośnie tego, że zatrudniona na parkingu od września 2016r. pani dowiaduje się od kierowcy do kogo przyjechał i wskazuje gdzie ma zaparkować. Gdyby tak było, od momentu jej zatrudnienia, nie powinien istnieć problem źle parkujących pojazdów. Z dokumentacji zdjęciowej zrobionej po zatrudnieniu tejże pani, czy z zeznań świadka M. P. wynika, że zasady korzystania z parkingu naziemnego czy podziemnego nie są nadal przestrzegane. Niewątpliwie świadkowie strony powodowej w większym stopniu niż świadkowie strony pozwanej bagatelizowali problemy związane z parkowaniem na terenie posesji przy ul (...) w T.; choć ich istnienia nie negowali; a świadkowie pozwanej Wspólnoty bardziej problemy te eksponowali.

Z dokumentacji zdjęciowej i interwencji Straży Miejskiej w T. wynika w sposób jednoznaczny, że nie są w dalszym ciągu przestrzegane zasady prawidłowego parkowania na terenie posesji. Z zeznań świadków: Z. B., A. K., Z. K. oraz zeznań słuchanych za stronę pozwaną osób wynika, że w większości przypadków reguł parkowania nie przestrzegają klienci lokali użytkowych. I pomimo oznakowania nieruchomości znakami, nadal pojazdy parkują w dowolny sposób- w tym zakresie Sąd nie dał wiary twierdzeniom świadka A. S. odnośnie tego, że tylko do chwili oznakowaniu terenu parkingu pojazdy parkowały dowolnie.

Sąd pominął dowód z oględzin nieruchomości na podst. art. 217§ 3 kpc uznając, że okoliczności sporne zostały już dostatecznie wyjaśnione.

Istota sporu sprowadzała się do rozstrzygnięcia przez Sąd kwestii o charakterze ocennym. Sąd musiał stwierdzić czy zaskarżona uchwała naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub czy w inny sposób naruszyła interes powodów.

Powodowie oparli swoje roszczenie na art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali – dalej w skrócie uowł ( Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 tj. ze zm. ). W myśl powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodowie; jak słusznie podnosiła pozwana w odpowiedzi na pozew; nie sprecyzowali bliżej na czym miałoby polegać naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd sam nie poszukuje zasad oraz sam nie kreuje stanu faktycznego. Obowiązek ten spoczywał na stronie powodowej. Z uchwały w żadnym stopniu nie wynika, aby w jej efekcie mogło dojść do wydatkowania przez Wspólnotę środków na niewłaściwy czy zbędny cel. Dlatego ten zarzut powodów uznać należy za całkowicie chybiony.

W tej sytuacji Sąd poddał merytorycznemu badaniu drugi z zarzutów powodów - naruszenia przez Wspólnotę, zaskarżoną uchwałą ich interesu.

W myśl art. 206 kc każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie" do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje „pogodzić" wzajemne uprawnienia i obowiązki wszystkich współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany przestrzegać przysługującego innym uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Współwłaścicieli uzyskuje tym samym roszczenie ochronne, na wypadek naruszenia przyznanego ustawą uprawnienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli (tak E. Gniewek Komentarz do Kodeksu Cywilnego, uwagi do art. 206 kc Lex 2001). W zakresie budynków wielorodzinnych, wielolokalowych przepisy ustawy o własności lokali wprowadziły regulację dodatkową, uzupełniającą ogólną regułę wynikającą z art. 206 kc. Przepis art. 12. uowł stanowi, iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 12 uowł w zw. z art. 140 kc każdy właściciel lokalu zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności (ze wspólnych części nieruchomości) w ten sposób, że nie może z niej korzystać stosownie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z poglądem wyrażonym w doktrynie jako uchwałę naruszającą interes właściciela lokalu można traktować uchwałę mającą na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, tj. uchwałę prowadzącą do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści, kosztem innego członka lub członków. W doktrynie podnosi się, iż sąd weryfikując zasadność powództwa, winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (por. Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, rok 2006, wyd. 3).

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 uowł stanowi kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego ( tak też SA w Szczecinie w wyroku z 17.12.2014r. I ACa 539?14 nr LEX 1668639, SA w Białymstoku w wyroku z 21.10.2016r. I ACa 451/16 nr LEX 2152441 )

Zaskarżona uchwała zawiera zdaniem Sądu postanowienia o charakterze ogólnym i nie jest skierowana konkretnie przeciwko powodom. Regulacja zawarta w uchwale odnosi się do każdej osoby, niezależnie od tego, czy jest to członek wspólnoty mieszkaniowej, czy też osoba trzecia.

Należy podkreślić, że interes właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie jest interesem prawnym, o którym mowa w art. 189 kpc, a jedynie interesem faktycznym. Zdaniem Sądu rozpoznającego sprawę naruszenie interesu właściciela musi mieć charakter obiektywny i musi być rozpatrywane z punktu widzenia prawidłowości korzystania z nieruchomości wspólnej jako całości. Przyjęcie odmiennej koncepcji odnoszącej się do naruszenia interesu w rozumieniu wyłącznie subiektywnym skarżącego każdorazowo prowadziłoby do uchylenia skarżonej uchwały. Powodowie zdaniem Sądu nie wykazali w niniejszym postępowaniu, aby skarżona uchwała w sposób obiektywny naruszała ich interesy. Nawet gdyby można było na podstawie materiału dowodowego ustalić, że uchwała w sposób obiektywny narusza interes powodów, to do uwzględnienia powództwa przez Sąd koniecznym byłoby ustalenie również, że istnieje istotna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesów powodów, a potrzebą ochrony interesów pozostałych członków wspólnoty. Takiej dysproporcji Sąd orzekający w sprawie nie stwierdza. W wyniku podjętej uchwały, istotne ograniczenia w możliwości korzystania z wjazdu na teren posesji dotyczyć będą bliżej nieokreślonych osób, niebędących współwłaścicielami. Wprowadzenie ograniczenia uniemożliwiającego wjazd samochodem każdej osobie nie posiadającej pilota do bramy na teren posesji przy ul.(...) w T., być może da innym członkom wspólnoty; zamieszkującym w lokalach mieszkalnych; szansę na normalne korzystanie z nieruchomości – to jest przede wszystkim ze śmietnika i garażu podziemnego. Stanie się tak o ile pani, która na zlecenie współwłaścicieli lokali użytkowych otwiera bramę na teren posesji oraz bramę garażową, będzie dokonywała selekcji i kierowała wjeżdżających na miejsca przeznaczone do parkowania. Jeśli tak się nie będzie działo, zaskarżona uchwała pomimo jej obowiązywania będzie jedynie w sposób iluzoryczny chroniła interesy osób zamieszkujących w lokalach mieszkalnych, a dyskomfort w codziennym funkcjonowaniu mieszkańców będzie istniał nadal.

Zdaniem Sądu zaskarżona uchwała, w efekcie której brama wjazdowa na teren posesji po każdorazowym jej otwarciu przy pomocy pilota, będzie samoczynnie się zamykała - zmierza do zapewnienia wszystkim członkom wspólnoty prawa do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Materiał dowodowy zebrany w sprawie nie dawał żadnych podstaw do przyjęcia, aby to którykolwiek z członków wspólnoty naruszał zasady parkowania na terenie posesji. Wręcz przeciwnie, zebrany materiał uzasadniał ustalenie, że osobami naruszającymi reguły wynikające z obowiązujących przepisów prawa- § 49 ust. 2 pkt 4 prawa o ruchu drogowym, które wyznaczają zasady parkowania w strefie zamieszkania- są osoby trzecie, trudne do zidentyfikowania, ale w przeważającej większości odwiedzające funkcjonujące w budynku przy ul. (...) lokale użytkowe, w tym lokal powodów.

Dla wyjaśnienia należy dodać, że zgodnie z § 49 ust. 2 pkt 4 prawa o ruchu

drogowym z 20.06.1997r. (tj. z 2017r. poz. 128) zabroniony jest postój w strefie zamieszkania w innym miejscu niż wyznaczone w tym celu.

Osoby trzecie odwiedzające lokale użytkowe nadal będą miały swobodny dostęp do tychże lokali, albowiem furtka wejściowa na teren nieruchomości jest otwarta. Wobec zatrudnienia pani zajmującej się otwieraniem bramy wjazdowej i bramy do garażu, tak naprawdę sytuacja faktyczna sprzed podjęcia zaskarżonej uchwały (czyli gwarantującej swobodny wjazd na teren posesji każdej zainteresowanej osobie), istnieje nadal. Strona powodowa choć powoływała się na naruszenie interesów ekonomicznych powoda, nie wykazała zdaniem Sądu, że do naruszenia takowych doszło. Świadek J. N. nie była w stanie wskazać klienta, którego firma (...) straciła w efekcie podjęcia zaskarżonej uchwały, a świadek A. S. zeznał, że ilość klientów firmy (...), od momentu podjęcia zaskarżonej uchwały nie zmalała.

Ponieważ powodowie nie udowodnili w ocenie Sądu, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza ich interes, dlatego na podst. art. 25 ustawy o własności lokali Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu w punkcie dwa wyroku Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 kpc w zw. z art. 108§1 kpc. Sąd uznał, że nakład pracy pełnomocnika, czas trwania postępowania i stopień skomplikowania sprawy uzasadniał zwiększenie podstawowej stawki wynagrodzenie pełnomocnika, do wysokości dwukrotności stawki podstawowej czyli do kwoty 720 zł ( § 8 ust. 1 pkt 1 i § 20 rozp. Ministra Sprawiedliwości z 5.11.2015r. z 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE