UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Lokalowa (...) ul. (...) w G. w pozwie przeciwko R. K. i A. K. domagała się zasądzenia kwoty 10.063,99zł z ustawowymi odsetkami od szczegółowo określonych kwot i dat tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i mediów. W następstwie częściowego cofnięcia pozwu postanowieniem z dnia 1 marca 2012 r. Sąd Rejonowy umorzył postępowanie co do kwoty 2.642,79 zł z odsetkami od kwoty 834,60 zł od 26 stycznia 2012 r. oraz od kwoty 1808,19 zł od dnia 26 stycznia 2012 r. Wyrokiem z dnia 20 marca 2013 r. Sąd Rejonowy w Grudziądzu

1. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 7.150,90zł z odsetkami ustawowymi od kwoty:

-

3.543,31 zł, od dnia 26 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty;

-

2.865,89 zł, od dnia 26 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty;

-

741,70 zł, od dnia 07 lutego 2012 r. do dnia zapłaty;

2. umorzył postępowanie w pozostałym zakresie;

3. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 2.075,37 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Podstawą faktyczną tego orzeczenia były następujące okoliczności: pozwani byli współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego w nieruchomości przy ul. (...) oznaczonego numerem (...) o powierzchni 119,90 m kw., objętego kw nr (...) w 1/3 części na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, do dnia 14 grudnia 2010 r. kiedy to zbyli przysługujący im udział. W tej samej nieruchomości budynkowej położony jest lokal o powierzchni 215,26 m kw. objęty kw (...), którego księdze wieczystej jako współwłaściciele ujawnieni są J. i J. R. (1) - zmarli rodzie pozwanej; postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone. W dniu 8 lutego 2010 r. do Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Nieruchomościami sp. z o.o.- administratora nieruchomości wspólnej - wpłynęło pismo podpisane przez pozwanego, w którym oświadczył on, że lokal nr (...) o powierzchni 215,26 m kw. użytkuje spółka cywilna prowadzona przez pozwanych i wniósł aby obciążać ich zaliczkami na koszty zarządu wraz z mediami. W dniu 25 stycznia 2011 r. MPGN wystosował do pozwanego ostateczne wezwanie do zapłaty obejmujące na 31 grudnia 2011 r. zaległości w kwocie 3703,28; w odpowiedzi pismem z dnia 1 lutego 2011 r. pozwany zwrócił się z prośbą o rozłożenie zaległości na raty na co MPGNM wyraziło zgodę. Na dzień 31 grudnia 2012 r. stan zadłużenia pozwanych wynosił 10.063,99 zł. W okresie od 1 lipca 2010 r. do grudnia 2010 r. pozwani nie uiszczali opłat za lokal nr (...) kwocie 565,11 zł zaś od 1 lipca 2010 r. do grudnia 2011 r. nie uiścili opłat za lokal o powierzchni 215,26 zł w kwocie 6585,79 zł.

Oceniając powyższe Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art.15 ust.l ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Pozwani jako współwłaściciele w 1/3 części lokalu o powierzchni 119,90 do dnia 14 grudnia 2010, byli zobowiązani do uiszczania zaliczek na rzecz wspólnoty. Ich zarzut, iż przez wytoczeniem powództwa nie została podjęta stosowna decyzja zarządu ani uchwała wspólnoty, Sąd uznał za nietrafny. Co do lokalu objętego kw nr (...) Sąd I instancji wskazał, że jako właściciele nieruchomości wpisani są nadal rodzice pozwanej J. i J. R. (1). Z oświadczenia pełnomocnika pozwanych wynika, iż dotychczas nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe, jak również to, że pozwana nie jest wyłącznym ich spadkobiercą oraz że J. R.i J. R. (1) nie pozostawili testamentów.

Oświadczenie pozwanego z dnia 5 lutego 2010 r. zdaniem Sądu Rejonowego należy ocenić jako przystąpienie do długu, które powoduje, że osoba trzecia przystępująca do długu od tego momentu staje się dłużnikiem solidarnym (art. 369 k.c.).

Z kolei pozwana A. K. jest jednym ze spadkobierców ustawowych J. i J. R. i na podstawie art. 1034 k.p.c. odpowiada solidarnie wraz z pozostałymi spadkobiercami za zobowiązania ( długi spadkowe) do chwili działu spadku.

Kwota dochodzona pozwem nie była przez pozwanych kwestionowana.

Częściowe umorzenie postępowania było wynikiem dalszego cofnięcia pozwu przez powoda.

Pozwani zaskarżyli powyższy wyrok apelacją w zakresie pkt. 1 i 3, zarzucając naruszenie art. 369 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie. Podnieśli, że , że zobowiązani do uiszczania opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej mogą być tylko i wyłącznie właściciele lokali, zaś ich prawo nie zostało wykazane. Obowiązkiem powoda było ustalenie, kto jest właścicielem apteki, gdyż tylko wobec właściciela można kierować żądania zapłaty. Zakwestionowali także konstrukcję pozwanego o przystąpieniu do długu, wskazując, że skoro nie wiadomo kto był dłużnikiem, to oświadczenia pozwanego było bezskuteczne. Skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt. 1 i oddalenie powództwa, oraz o zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł ojej oddalenie oraz o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była częściowo zasadna.

W polskim prawie cywilnym źródłem zobowiązania może być ustawa lub umowa. W sprawie niniejszej Powód dochodzi zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 15 ust. 1 z dnia 24 czerwca 1994 r. ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) obowiązek uiszczania zaliczek obciąża właścicieli lokali. Takie było też stanowisko samego powoda, który w piśmie procesowym z dnia 18 grudnia 2012 r. expressis verbis stwierdził, iż „obecni właściciele winni uiszczać na rzecz wspólnoty zaliczki z tytułu eksploatacji i na funduszu remontowy" (k. 102). Bezsprzecznie pozwani byli współwłaścicielami lokalu objętego kw (...) do dnia 14 grudnia 2010 r. i do tej daty obowiązani byli uiszczać zaliczki na koszty zarządu. Ich zaległość w zaliczkach na opłaty eksploatacyjne i koszty zarządu dotyczących tego lokalu wynosiła 565,11 zł (325,29 zł z tytułu „eksploatacji i świadczeń” oraz 239,82 zł z tytułu funduszu remontowego - k. 136), której to kwoty nie negowali, wobec czego w tym zakresie powództwo należało uznać za uzasadnione.

Podnoszone na wcześniejszym etapie procesu zarzuty dotyczące braku legitymacji czynnej wspólnoty, z uwagi na brak odpowiedniej uchwały współwłaścicieli bądź brak zgody większości zarządu wspólnoty, nie są ponawiane w apelacji; dla porządku należy się zgodzić, że - tak jak przyjął to Sąd a quo - były one bezpodstawne.

Natomiast co do lokalu objętego księgą wieczystą nr (...) o powierzchni 215,26 m kw. należy przede wszystkim zauważyć, że w sprawie nie zostało ustalone, kiedy dotychczasowi właściciele zmarli, i czy opłaty za przedmiotowy lokal w ogóle stanowią dług spadkowy (tj. powstały za życia poprzednich właścicieli) obciążający spadkobierców w stosunku do ich udziałów w spadku – jak przyjął Sąd I instancji, czy też stanowią bieżące zaległości, za które odpowiadają aktualni właściciele na podstawie powołanych wyżej przepisów ustawy o własności lokali. Kwestia ta przesądzała o podstawie prawnej odpowiedzialności pozwanych, a jej niewyjaśnienie było równoznaczne z niewykazaniem legitymacji biernej po stronie pozwanych i wykluczało uwzględnienie powództwa w tym zakresie. Na marginesie kwestii tytułu prawnego odpowiedzialności pozwanych, należy zauważyć, że w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości jako właściciele ujawnieni są J. R. i J. R. (1) (k. 120), którzy - jak wynika z oświadczeń stron - byli rodzicami pozwanej. W sprawie nie zostało jednak wykazane następstwo prawne po tych osobach. Dowodem następstwa prawnego może być wyłącznie postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia ( arg. z art. 1025 § 2 k.c.), nie zaś - jak to wynika z uzasadnienia pierwszoinstancyjnego - oświadczenia procesowe pełnomocników stron co do tego, kto ich zdaniem jest spadkobiercą i w jakim udziale. Dlatego abstrakcyjne odwołanie się przez Sąd Rejonowy do ustawowego porządku dziedziczenia i stwierdzenie, iż pozwana jest jednym ze spadkobierców ustawowych właścicieli lokalu objętego kw (...) a w efekcie oparcie jej odpowiedzialności na art. 1034 k.c., trzeba uznać za wątpliwe.

W toku postępowania powód upatrywał źródła zobowiązania pozwanych w oświadczeniach podpisanych przez pozwanego datowanych na 5 lutego 2010 r. oraz 1 lutego 2011 r., oraz w fakcie, iż odebrali oni ostateczne wezwanie do zapłaty z dnia 17 stycznia 2012 r. i nie zakwestionowali go. Stanowisko powoda sprowadzało się pierwotnie do tezy, iż pozwani uznali dług wobec wspólnoty (k. 99). Jednocześnie pełnomocnik powoda sformułował pogląd, iż „być może” złożone przez pozwanych oświadczenie stanowi „zobowiązanie do spełnienia świadczenia za osobę trzecią” (k. 100). Kolejno twierdził, że oświadczenie pozwanego może być traktowane jako „zobowiązanie do spełnienia świadczenia za osobę trzecią”, lub jako „zobowiązanie do zapłaty za faktyczne, bezumowne używanie lokalu” (k. 134).

W ocenie Sądu Okręgowego żadna z tych koncepcji nie zasługuje na aprobatę. Prima facie można się zgodzić, że oświadczenie pozwanego z 1 lutego 2011 r. mogłoby zostać potraktowane jako uznanie roszczenia. Należy jednak zauważyć, że instytucja uznania roszczenia ma znaczenie prawne na płaszczyźnie przerwania biegu przedawnienia. Poza tym przypadkiem, w relacjach umownych twierdzenia stron o zasadności wzajemnych roszczeń mają jedynie walor oświadczeń wiedzy i nie wywołują skutków prawnych. Nawet zatem wyraźne oświadczenie jednej ze stron o prawidłowości obciążenia jej określonymi należnościami przez kontrahenta nie prowadzi do ich usankcjonowania i nie wyklucza weryfikacji ich zasadności na drodze sądowej.

Nie nadaje się do obrony także kolejne założenie powoda, iż w rachubę wchodzi zobowiązanie „do spełnienia świadczenia przez osobę trzecią”. Zgodnie z art. 391 zd. 1 k.c. „jeżeli w umowie zastrzeżono, że osoba trzecia zaciągnie określone zobowiązanie albo spełni określone świadczenie, ten, kto takie przyrzeczenie uczynił, odpowiedzialny jest za szkodę, którą druga strona ponosi przez to, że osoba trzecia odmawia zaciągnięcia zobowiązania albo nie spełnia świadczenia". Istotą tej umowy jest przyjęcie na siebie przez jedną ze stron odpowiedzialności wobec drugiej strony (gwarantowanie) za określone zachowanie się osoby trzeciej. Konkretnie, odpowiedzialność ta powstaje w wypadku, gdy osoba trzecia (pozostająca poza tym stosunkiem umownym) nie spełni na rzecz strony umowy określonego świadczenia albo nie zaciągnie wobec niej określonego zobowiązania. Umowa o świadczenie przez osobę trzecią jest więc czynnością prawną między wierzycielem a dłużnikiem, i jest oczywiste, że nie mogą z niej dla osoby trzeciej wypływać żadne skutki prawne, nikt bowiem swoim działaniem nie może zobowiązać trzeciego ani samodzielnie kreować nowych, skutecznych w stosunku do niego uprawnień. Teoretycznie w grę mogłaby wchodzić umowa między wspólnotą a właścicielem odrębnego lokalu, w której ten drugi zobowiąże się, iż osoba trzeba (podmiot nie będący właścicielem lokalu) spełni świadczenie o jakim mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. Jednak, co oczywiste, w takiej sytuacji zobowiązanym do świadczenia pozostaje właściciel lokalu.

W rachubę nie wchodzi też pactum in favorem tertii (art. 393 k.c.). Umowa ta zawierana jest między wierzycielem (zastrzegającym) a dłużnikiem (przyrzekającym) zaś jej przedmiotem jest spełnienie przez dłużnika świadczenia na rzecz osoby trzeciej. Hipotezę tego przepisu wypełniałaby zatem umowa między właścicielem lokalu a jego dłużnikiem (nie będącym zobowiązanym z art. 15 ustawy o własności lokali), na mocy której dłużnik ten zobowiąże się do spełnienia świadczenia z art. 15 cyt. ustawy bezpośrednio do rąk wspólnoty (osoby trzeciej). Niewątpliwe w rozpoznawanej sprawie do zawarcia takiej umowy nie doszło.

Wreszcie, nie można zgodzić się z koncepcją Sądu I instancji, iż doszło ze strony pozwanych do kumulatywnego przystąpienia do długu. Powód w toku postępowania w ogóle nie powoływał się na takie źródło zobowiązania pozwanych. Wprawdzie zgodnie z regułą facta probantur, iura novit curia poprawna kwalifikacja czynności dokonywanych przez strony jest rolą sądu a nie stron, jednak w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest jakichkolwiek przesłanek do uznania, że między pozwanymi a dłużnikiem - który nawiasem mówiąc nie został przez sąd zindywidualizowany - doszło do zawarcia umowy, na mocy której przystąpili oni do długu wobec powodowej wspólnoty. Rozważania Sądu I instancji w tej materii są pozbawione wsparcia w ustalonych okolicznościach faktycznych i trzeba uznać je za nieuprawnione.

Należy zaznaczyć, że w świetle art. 356 § 1 i 2 k.c. świadczenie pieniężne może być spełnione przez osobę trzecią nie będącą dłużnikiem. Nie ulega jednak wątpliwości, że faktyczne spełnianie świadczeń, a nawet jednostronne oświadczenia o zamiarze spełniania świadczeń w przyszłości nie kreuje stosunku zobowiązaniowego. W polskim prawie cywilnym obowiązuje zasada numerus clausus czynności jednostronnych, dlatego też nieprzewidziana przez ustawę jednostronna czynność dłużnika nie stanowi źródła zobowiązania. Dlatego też dotychczasowe spełnianie świadczeń przez pozwanych nie może być samoistną podstawą roszczenia przeciwko nim o dalsze świadczenia.

Z tych względów powództwo było zasadne jedynie w zakresie opłat za lokal objęty kw (...), tj. kwoty 565,11 zł. Dlatego też Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zamiast kwoty 7150,90 zł zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 585,11 zł z odsetkami od 26 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Skutkiem tego orzeczenia była zmiana na płaszczyźnie kosztów procesu. Powód ostatecznie wygrał sprawę w 5,6%, pozwani w 94,4 %. W I instancji koszty powoda obejmowały opłatę (504 zł), zastępstwo procesowe (2400 zł) i opłatę skarbową (17 zł), zatem przysługiwał mu zwrot 163,58 zł; koszty pozwanego obejmowały zastępstwo procesowe (2400zł) wraz z opłatą skarbową (17 zł), zatem należy mu się zwrot 2281,65 zł. Po kompensacie należało więc po myśli art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. zasądzić na rzecz powoda kwotę 2118,07 zł.

Orzeczono zatem jak w 1 sentencji (art. 386 § 1 k.p.c.), w pozostałym zakresie apelację oddalono (art. 385 k.p.c.). O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do wyniku sporu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE