UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 grudnia 2013 roku, powódka B. M. wniosła o uchylenie uchwały (...) w W. nr (...) z dnia 12 marca 2013 roku w sprawie przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością na 2013 rok, powołując się na przesłanki określone w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej nazywana „UWL”).

B. M. wskazała między innymi, iż zarząd nieruchomością sprawowany jest przez spółkę (...) w trybie art. 18 UWL, jako zarządcę notarialnego. Z uwagi na powyższe, we Wspólnocie nie może istnieć jednocześnie „Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej”, na co wskazuje załącznik do zaskarżonej uchwały. Powódka podniosła, iż nieuzasadnione pozostaje przewidziane w załączniku do zaskarżonej uchwały wynagrodzenie za zarządzanie, jak i wynagrodzenie zarządu, który we Wspólnocie nie funkcjonuje.

(...) w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki kosztów postępowania.

W piśmie z dnia 14.04.2015 r. powódka wniosła ewentualnie o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały, jako podjętej przez organ, który nie istnieje.

Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2016 roku Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie w punkcie pierwszym uchylił uchwałę numer (...) członków (...) w W. z dnia 12 marca 2013 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością na 2013 rok; w punkcie drugim zasądził od (...) w W. na rzecz B. M. kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że B. M. jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...)o powierzchni użytkowej 101,1 m^{(

2)}, dla którego Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Posiada również udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym położony jest budynek, oraz prawo do wyłącznego korzystania i posiadania części lokalu niemieszkalnego – garażu (...), oznaczonej jako miejsce postojowe (...).

Umową z dnia 1 września 2009 roku, (...) sp. z o.o. spółka komandytowa z siedzibą we W. powierzyła zarządzanie nieruchomością położoną w W. przy ul.(...), (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. W § 11 umowy zostało ustalone wynagrodzenie zarządcy. W pierwszej umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, we wskazanym budynku wielomieszkaniowym, z dnia 16.11.2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego, jak i w kolejnych umowach, wskazano iż zarząd nieruchomością wspólną jest zgodnie z art. 18 ust. 1 UWL zarządem powierzonym i został powierzony umową z dnia 01.09.2009 r. – uprawnionej do prowadzenia działalności w tym zakresie – spółce pod firmą (...) sp. z o.o. w W..

W dniu 21 listopada 2013 roku (...) w W. podjęła uchwałę nr (...). W jej ramach przyjęto plan gospodarczy na 2013 rok i ustalono wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością na rok 2013. Uchwała została podjęta liczbą głosów liczoną według wielkości udziałów, częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów – 52,31% głosów było za przyjęciem uchwały, zaś 17,91% głosów było przeciw.

Pismem z dnia 26 listopada 2013 roku powódka została zawiadomiona o podjęciu uchwały.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 UWL, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. B. M. zaskarżyła uchwałę w terminie przewidzianym w ust. 1a powyższego artykułu.

Powódka wykazała tylko jedną nieprawidłowość znajdującą się w treści załącznika do zaskarżonej uchwały, co skutkowało uchyleniem uchwały.

Sąd I instancji stwierdził, że nieskuteczny jest zarzut powódki co do posługiwania się przez zarządcę notarialnego sformułowaniem „zarząd wspólnoty mieszkaniowej”, przykładowo poprzez jego umieszczenie pod sporządzanymi dokumentami. Dostrzeżona przez B. M. wada dotycząca posługiwania się przez ustanowionego zarządcę w treści uchwały nazwą „zarząd”, a nie „zarządca” , nie może prowadzić do ustalenia, że nie mamy do czynienia z wymaganą przez ustawę uchwałą dotyczącą planu gospodarczego. Ta wadliwość sformułowania nie stanowi wystarczającej podstawy do uchylenia uchwały, gdyż nie miała wpływu na jej treść.

Za niezasadny Sąd I instancji uznał także zarzut dotyczący wartości zaliczki eksploatacyjnej określonej w § 2 zaskarżonej uchwały, która zgodnie z twierdzeniem B. M. wynosi 2,43 zł. Zarówno z § 2 uchwały jak i punktu 2. załącznika do tej uchwały wynika, iż zaliczka eksploatacyjna wynosi 2,73 zł. Stawka ta została określona w odniesieniu do całkowitej powierzchni użytkowej lokali w przedmiotowej nieruchomości, która zgodnie z art. 3 ust. 3 UWL stanowi mianownik udziału w nieruchomości wspólnej przypadający na poszczególnych współwłaścicieli.

Chybiony w ocenie Sądu pozostaje również zarzut wadliwego rozliczenia zaliczki na poczet kosztów remontów. Z treści zaskarżonej uchwały i uchwały nr (...) wynika bowiem, iż zaliczka ta kształtuje się niezmiennie na poziomie około 8.400 zł, a ustalono ją jako iloczyn zaliczki i ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali – w tym również lokalu (...) (0,22 zł x 38.180,40 m^{(

2)}). Przy ustalaniu wysokości zaliczki w uchwale nr (...) nie wzięto natomiast pod uwagę powierzchni lokalu (...). Jednakże nawet ewentualne uchybienia, co do treści uchwały nr(...), niebędącej przedmiotem niniejszego postępowania, pozostają bez wpływu na ważność zaskarżonej uchwały.

Bez znaczenia zdaniem Sądu dla ważności uchwały nr (...) pozostaje również kwestia błędnego wskazania ilości lokali oraz miejsc postojowych przedstawionych w nagłówku załącznika do zaskarżonej uchwały. Są to omyłki, które nie miały wpływu na przyjęte rozliczenia, a wobec cofnięcia przez powódkę zarzutu co do powyższej kwestii w piśmie z dnia 14 kwietnia 2014 r., należało powyższą kwestię pominąć.

Odnośnie ujętego w dalszej części pozwu, zarzutu dotyczącego ujawnienia w planie gospodarczym na 2013 rok, kosztów związanych z lokalem niemieszkalnym (...), Sąd Okręgowy stwierdził, że prawdą jest, iż lokal ten nie stanowi współwłasności wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych, znajdujących się w budynku przy ul. (...). Opłaty na jego poczet pobierane są jednak wyłącznie od właścicieli lokalu garażowego i pomiędzy nich rozliczane. Nie sposób przy tym niejako oddzielić od siebie kwestii utrzymania wentylacji czy konserwacji elektrycznej bądź kosztów ochrony, w sytuacji gdy lokal (...) znajduje się w tym samym budynku, co lokale mieszkalne. Nie ma zatem przeszkód, aby właściciele lokali ustalili, że jakaś część kosztów ochrony czy kosztów eksploatacyjnych przypada na część wspólną, a jakaś część na ich lokale garażowe .

Sąd Okręgowy nie dopatrzył się nieprawidłowości, co do sposobu przeliczenia głosów w momencie przyjęcia zaskarżonej uchwały.

Sąd Okręgowy podzielił zarzut barku podstaw naliczenia wynagrodzenia zarządcy w wysokości wskazanej w załączniku do zaskarżonej uchwały.

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu. Może on być powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, osobie fizycznej albo prawnej, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (tzw. zarząd powierzony). Takie ustalanie nie jest obligatoryjne, a brak stosownej umowy skutkuje automatycznie zastosowaniem reżimu ustawowego, a więc w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej – zarządem wybieranym przez właścicieli lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 UWL (tzw. zarząd właścicielski), a w przypadku wspólnot mniejszych – zasadami wynikającymi z Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, zgodnie z art. 19 UWL.

W niniejszej sprawie w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego z dnia 16 listopada 2009 r. (wyodrębnienie pierwszego lokalu w budynku wielomieszkaniowym), zawartej w formie aktu notarialnego, na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali określono sposób zarządu nieruchomością wspólną poprzez jego powierzenie określonej osobie prawnej, odwołując się do umowy o zarządzanie z dnia 1 września 2009 r. Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy, sposób ten odnosił skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zarząd taki został ustalony i powierzony (...) sp. z o.o. w W. na czas nieokreślony z możliwością jego wypowiedzenia z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia (§ 12 umowy z dnia 1 września 2009 r.).

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie prezentowane w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 roku w sprawie sygn. akt VI ACa 630/11, że taka klauzula, która narzuca konsumentom nabywającym lokale warunki zarządu nieruchomością wspólną i zobowiązuje ich do przestrzegania postanowień umowy o zarządzanie nieruchomościami, którą sprzedająca spółka zawarła z podmiotem wykonującym usługi zarządzania, na którą to umowę konsument nie miał żadnego wpływu, nie musi należeć do abuzywnych. W ocenie Sądu nie pozostaje to w sprzeczności w treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym zwłaszcza przepisów rozdziału 4 ustawy – „Zarząd nieruchomością wspólną”, które stanowią że właściciele nowo wyodrębnionych lokali posiadają uprawnienie do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności wskazuje na to treść art. 18 powołanej ustawy, który stanowi, iż właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (ust. 1), a w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2).

W przedmiotowej sprawie wynagrodzenie zarządcy znalazło odbicie w załączniku do zaskarżonej uchwały pod pozycją 2.1., zgodnie z którą powinno ono stanowić kwotę 140.400 zł. Niewątpliwie zarządca powinien otrzymać stosowne wynagrodzenie, które jest składnikiem kosztów zarządu nieruchomości wspólnej i jest pokrywane przez wszystkich właścicieli lokali w ułamkowych częściach. W przypadku (...) sp. z o.o., której zarząd został powierzony w drodze umowy, podstawą ustalenia kwot, jakie mają uiszczać właściciele lokali, będzie wynagrodzenie przewidziane w umowie tj. § 11.

Sąd zwrócił uwagę, że niezrozumiałym pozostaje jednakże kwestia zamieszczenia w załączniku do uchwały, pozycji 2.1A, która przewiduje poniesienie przez Wspólnotę kosztów w wysokości 55.200 zł, płatną tytułem wynagrodzenia dla zarządu. W tym zakresie Sąd Okręgowy podzielił stanowisko powódki, co do braku podstaw do jego naliczenia.

Sąd I instancji podkreślił, że jeśli chodzi o wynagrodzenie zarządców, którzy nie są właścicielami lokali, a którym powierzono lub zlecono zarząd nieruchomością wspólną w drodze umowy, to podstawą ustalenia kwot, jakie uiszczać mają właściciele lokali, będzie zawsze wynagrodzenie przewidziane w umowie. Umowa będzie stanowić podstawę stosowania określonego sposobu naliczania i uiszczania zapłaty należnej zarządcy, a także podstawę ewentualnych finansowych roszczeń stron (zadaniem osób zawierających taką umowę będzie natomiast dbanie o to, aby przewidziane w umowie wynagrodzenie zarządcy nie odbiegało zbytnio od kwoty odpowiadającej nakładowi pracy zarządcy i zatrudnianego przez niego personelu oraz ponoszonym przez niego kosztom związanym z zarządzaniem daną nieruchomością wspólną).

Umówione wynagrodzenie może być ustalane różnie, zarówno w relacji do rzeczywistych kosztów zarządcy, jak i ryczałtowo – w określonej kwocie za określony czas lub w określonej kwocie za 1 m². Każde wynagrodzenie ryczałtowe odnosi się ponadto do określonego zakresu czynności (usług), które za otrzymywane wynagrodzenie ma wykonać zarządca.

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się tylko wynagrodzenie zarządcy i nie mogą być do tych kosztów zaliczane żadne koszty prowadzenia działalności przez zarządcę. Nieprawidłowość zaliczania kosztów własnych zarządcy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną znajduje potwierdzenie w uchwale SN z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00, OSNC 2000, nr 12, poz. 215, w której stwierdzono, że komunalna jednostka organizacyjna sprawująca zarząd nieruchomością wspólną na podstawie przepisów UWL nie może wliczać do kosztów tego zarządu własnych kosztów, jak np. kosztów utrzymania budynku administracyjnego, kosztów zakupu materiałów biurowych, narzędzi, urządzeń, kosztów napraw własnego sprzętu, samochodów i maszyn, płac pracowników oraz kosztów rozmów telefonicznych chyba, że co innego wynika z umowy o sprawowanie zarządu.

Za zbyt daleko idące Sąd Okręgowy uznał stanowisko pozwanej, iż zarządcy notarialnemu należne jest niejako podwójne wynagrodzenie – tytułem administrowania nieruchomością i pełnienia funkcji zarządu. Gdyby przyjąć rozumowanie zaprezentowane przez pozwaną, rzadko która wspólnota mieszkaniowa decydowałaby się na powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu, by nie generować dodatkowych kosztów z tym związanych (za zarządzanie i pełnienie funkcji zarządu). Sąd Okręgowy podzielił stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2015 r., iż ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 UWL wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 UWL. Zgodnie z art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32a u.w.l.). Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (…).” Powyższe nie pozwala, zatem uznać iż pozwanemu jako zarządcy należy się wynagrodzenie na podstawie art. 28 UWL w zw. z art. 33 UWL.

Biorąc pod rozwagę powyższe okoliczności, Sąd Okręgowy uchylił uchwałę nr (...) na podstawie art. 25 ust. 1 UWL, uznając iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana zaskarżając go w całości i zarzuciła naruszenie art. 28 w związku z art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) poprzez uznanie, iż właściciele lokali nie są uprawnieni do przyjęcia w planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia zarządcy powierzonego w rozumieniu art. 18 ust. 1 UWL w sytuacji, gdy jednocześnie przyznano mu odrębne wynagrodzenie z tytułu pełnienia przez niego funkcji administratora nieruchomości, podczas gdy są to dwie odrębne funkcje, za których pełnienie przepisy prawa przewidują możliwość przyznania oddzielnego wynagrodzenia.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa, oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji, z pozostawieniem Sądowi I instancji rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji, oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

zaskarżony wyrok nie może się ostać z powodu nieważności postępowania przed sądem I instancji.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017r. sygn. III CZP 106/16, w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że z art. 21 i 22 u.w.l. wynika, że do zarządu należy prowadzenie wszelkich spraw wspólnoty i odpowiednio do tego reprezentowanie jej we wszelkich sprawach. Inne są tylko zasady prowadzenia spraw i reprezentacji wspólnoty przez zarząd w zależności od tego, czy sprawa dotyczy czynności zwykłego zarządu, czy też czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu; w pierwszych zarząd działa samodzielnie, w drugich jego działanie jest uzależnione od spełnienia wymagań określonych w art. 22 ust. 2 U.w.l.

Sprawa niniejsza dotyczy materii zaliczonej przez ustawodawcę do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 22 ust. U.w.l. czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego; 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zaskarżona uchwała dotyczy przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na 2013 r. ( k.54). Powództwo o uchylenie w/w uchwały należy zdaniem Sadu Apelacyjnego traktować jako powództwo dotyczące czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Chodzi w nim bowiem o byt prawny uchwały podjętej przez Wspólnotę w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przedmiotem powództwa z art. 25 U.w.l. jest żądanie uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a więc inne ukształtowanie stosunków prawnych niż przyjęte w zaskarżonej uchwale (zniweczenie stosunków prawnych ukształtowanych w uchwale). Skoro przyjęcie planu gospodarczego i ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy do czynności przekraczających zwykły zarząd, to obrona przed sądem stanowiska wyrażonego w tym przedmiocie w uchwale wspólnoty bądź uznanie powództwa także należy do czynności przekraczających zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 22 ust. 2. U.w.l, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W związku z powyższym zarządca ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 U.w.l. może reprezentować Wspólnotę w sprawie niniejszej jedynie po spełnieniu wymagań określonych w art. 22 ust.2 U.w.l. tj. po podjęciu uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na reprezentowanie wspólnoty przed sądem oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa. Taka uchwała nie została podjęta. Zarządca tj. (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. nie dysponuje pełnomocnictwem wspólnoty do reprezentowani jej przed sądem w niniejszym postepowaniu. Tymczasem odpowiedź na pozew złożona została w imieniu pozwanej Wspólnoty przez radcę prawnego P. Z., któremu pełnomocnictwa udzielił zarządca ( k.70 i 60-69). W toku postepowania wszelkie czynności procesowe za Wspólnotę podejmował w/w pełnomocnik, bądź ustanowiony przez niego substytut J. T.. O terminie rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku powiadomiony został w/w pełnomocnik.

Należy podkreślić, że w umowie o zarządzanie nieruchomością z 1.09.2009r. wymieniono szczegółowo obowiązki zarządcy ( par. 3 k.18-19) i nie ma wśród nich upoważnienia do reprezentowania Wspólnoty przed sądami. W umowie tej zastrzeżono, że zarządca nie ma prawa w odniesieniu do zarządzanej nieruchomości podejmować samodzielnie jakichkolwiek czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, chyba że do wykonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu będzie posiadał odpowiednie pełnomocnictwo od Wspólnoty w formie uchwały zezwalającej na podjęcie tej czynności ( par. 3 pkt 15 k.19).

W tej sytuacji w świetle postanowień zawartych w umowie o zarządzanie nieruchomością oraz w świetle art.21 i 22 u.w.l. pełnomocnik pozwanej wspólnoty nie był należycie umocowany przed sądem I instancji.

Zgodnie z art. 379 pkt 2 k.p.c., jeżeli pełnomocnik strony nie był należycie umocowany zachodzi nieważność postępowania.

Zgodnie z art. 378 k.p.c. sąd drugiej instancji w granicach zaskarżenia z urzędu bierze pod uwagę nieważność postępowania. Natomiast zgodnie z art. 386 § 2. K.p.c. W razie stwierdzenia nieważności postępowania sąd drugiej instancji uchyla zaskarżony wyrok, znosi postępowanie w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazuje sprawę sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie powołanych przepisów uchylił zaskarżony wyrok, zniósł postępowanie dotknięte nieważnością i przekazał sprawę sądowi I instancji do ponownego rozpoznania pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego zgodnie z art. 108 par. 2 k.p.c.

SSA Ewa Kaniok SSA Bogdan Świerczakowski SSO del. Adrianna Szewczyk - Kubat

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE